VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ HƯỜNG QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Ngành Mã số : Luật Kinh tế : 38 01 07 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2019 Cơng trình hoàn thành tại: Học viện Khoa học xã hội thuộc Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hà Thị Mai Hiên Phản biện 1: GS.TS Nguyễn Thị Mơ Phản biện 2: PGS.TS Vũ Thị Lan Anh Phản biện 3: TS Đặng Vũ Huân Luận án bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp Học viện Học viện Khoa học xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, số 477 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội Vào hồi……giờ…….phút, ngày ……tháng……năm 20 Có thể tìm hiểu luận án thư viện: - Thư viện Học viện Khoa học xã hội - Thư viện Quốc gia Việt Nam MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trước đời nhiều văn pháp luật thời gian gần liên quan trực tiếp tới bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng Thì quan niệm tạo lập sở hữu bất động sản, quyền chủ sở hữu bất động sản đặc biệt Quyền bất động sản liền kề có thay đổi lớn Theo đó, quan điểm khoa học, kết nghiên cứu trước chừng mực thực khơng phù hợp thiếu tư mới, xu hướng mở rộng việc nhận diện Quyền bất động sản liền kề cho phù hợp với quy định pháp luật thực định Đặc biệt, nghiên cứu Quyền bất động sản liền kề đặt mối quan hệ vấn đề mang tính chất nguyên tắc chung Bộ luật Dân với chế định cụ thể, điều chỉnh loại bất động sản riêng lẻ luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng Nhằm tìm nguyên lý chung nhất, phù hợp nhất, xác Quyền bất động sản liền kề vấn đề không đơn giản, điều kiện luật chuyên ngành nêu việc xác lập quyền sở hữu loại bất động sản vô khác nhau, tồn nhiều dạng khác với hình thức pháp lý cơng nhận quyền sở hữu sử dụng bất động sản khác nhau, đan xen nhiều chủ thể sở hữu sử dụng bất động sản Là rào cản khó để nhận việc xác lập Quyền bất động sản liền kề Với thực trạng vậy, số cơng trình nghiên cứu khoa học cơng bố có liên quan đến Quyền bất động sản liền kề khiêm tốn trở nên chật hẹp, nhận diện hết vấn đề liên quan tác động, ảnh hưởng tới việc xác lập Quyền bất động sản liền kề cách toàn diện, đầy đủ thấu đáo Do vậy, cơng trình nghiên cứu cấp độ tiến sĩ “Quyền bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam nay” thực cần thiết tất yếu khách quan khía cạnh lý luận, pháp luật thực định thực tiễn thực thi Quyền bất động sản liền kề Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu luận án làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn Quyền bất động sản liền kề Từ đó, đề xuất định hướng giải pháp hồn thiện pháp luật Quyền bất động sản liền kề Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đ h hệ thống quan điểm, đường lối, sách Đảng Nhà nước; quy định pháp luật Quyền bất động sản liền kề iệt Nam số nước giới; vụ việc giải thực tế Quyền bất động sản liền kề; báo cáo, tổng kết tình hình thực thi pháp luật có liên quan đến Quyền bất động sản liền kề Việt Nam Phạm vi nghiên c u: Với tính chất luận án tiến sĩ luật học, luận án nghiên cứu Quyền bất động sản liền kề góc độ khoa học pháp lý Luận án sâu nghiên cứu bốn nhóm quy định pháp luật có liên quan đến Quyền bất động sản liền kề mối quan hệ Pháp luật dân văn pháp luật chuyên ngành khác như: uật Đất đai, uật Xây dựng, Luật Nhà ở… Đó là: Nhóm quy định pháp luật xác lập chấm dứt Quyền bất động sản liền kề; nhóm quy định pháp luật trường hợp phổ biến Quyền bất động sản liền kề; nhóm quy định pháp luật giới hạn Quyền bất động sản liền kề nhóm quy định pháp luật bảo vệ Quyền bất động sản liền kề Về không gian nghiên cứu: Luận án tập trung nghiên cứu Việt Nam Tất nhiên, để phục vụ cho việc so sánh, đối chiếu sở pháp lý thực tiễn thi hành pháp luật Quyền bất động sản liền kề Việt Nam, luận án tìm hiểu quy định pháp luật quốc tế văn pháp luật trước Việt Nam có liên quan đến chế định Quyền bất động sản liền kề để đánh giá lịch sử, để so sánh Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu uận án nghiên cứu dựa sở phương pháp luận chủ nghĩa Mác- ênin, phương pháp biện chứng vật mối quan hệ tượng, vật, người với xã hội, đồng thời dựa quan điểm Đảng Nhà nước ta xây dựng xã hội tự do, dân chủ, công bảo đảm quyền người Bên cạnh đó, uận án sử dụng chủ yếu phương pháp nghiên cứu khoa học khác sau đây: - Ph pháp h p: Phương pháp tổng hợp sử dụng chủ yếu Luận án từ chương đến chương Qua việc thu thập tài liệu, tổng hợp ý kiến khác để giải vấn đề mặt lý luận nhằm nhận diện chất Quyền bất động sản liền kề đưa cấu trúc pháp luật Quyền bất động sản liền kề Chương Luận án sử dụng phương pháp tổng hợp để cung cấp tranh toàn diện, đa chiều thực trạng pháp luật Quyền bất động sản liền kề Việt Nam - Ph pháp phâ í h: Phương pháp dùng để phân tích, giải thích hệ thống hóa quy định cụ thể hệ thống pháp luật nghiên cứu Mục đích việc sử dụng phương pháp cung cấp nhìn tồn diện, đầy đủ quy định liên quan đến Quyền bất động sản liền kề - Ph pháp so sá h Phương pháp dùng để xác định điểm giống khác quy định hệ thống pháp luật nghiên cứu liên quan đến chế định Quyền bất động sản liền kề pháp luật Việt Nam pháp luật quốc tế quy định pháp luật Việt Nam với Qua đó, thấy tương đồng, khác biệt Việt Nam quốc tế làm luận xác thực cho việc đưa giải pháp khắc phục bất cập pháp luật Quyền bất động sản liền kề - Ph pháp h u phân tích tình hu ng thực tiễn: Một số tình huống, vụ việc thực tiễn liên quan đến Quyền bất động sản liền kề lựa chọn để phân tích Việc phân tích tình nhằm tìm hiểu đánh giá việc áp dụng quy định liên quan thực tiễn, tìm điểm chưa đầy đủ, điểm bất hợp lý quy định pháp luật Ðồng thời việc sử dụng phương pháp nghiên cứu tình thực tiễn bổ trợ cho lý lẽ, luận giải kiến nghị mà nghiên cứu đưa - Ph pháp d ễn giải, quy nạp: Phương pháp sử dụng chủ yếu chương luận án để đưa định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật Quyền bất động sản liền kề nước ta - Ph pháp b ệ h lị h sử: Phương pháp sử dụng nhằm nghiên cứu, tổng hợp vấn đề luận án mà đề cập, nghiên cứu, hình thành lịch sử từ trước đến Đóng góp khoa học luận án Ngồi việc kế thừa số vấn đề liên quan đến luận án cơng trình khoa học cơng bố, luận án có đóng góp nội dung sau: - Th nhất, cách tiếp cận: Luận án tiếp cận chế định Quyền đối bất động sản liền kề khơng góc nhìn pháp luật dân sự, mà nghiên cứu quy định pháp luật kinh tế Pháp luật Quyền bất động sản liền kề nhìn nhận cách tồn diện theo quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, uật Xây dựng… ấn đề tác giả nghiên cứu, đánh giá hầu hết chương luận án cụ thể chương luận án - Th hai, luận án cơng trình nghiên cứu chuyên sâu vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật Quyền bất động sản liền kề, luận án phân tích làm sáng tỏ khái niệm bất động sản liền kề; khái niệm Quyền bất động sản liền kề; khái niệm pháp luật Quyền bất động sản liền kề; nguyên tắc điều chỉnh pháp luật Quyền bất động sản liền kề; nội dung hình thức pháp luật Quyền bất động sản liền kề - Th ba, luận án cơng trình nghiên cứu cơng phu thực trạng pháp luật Quyền bất động sản liền kề Việt Nam Đặc biệt, luận án phát ra: Những khiếm khuyết, hạn chế pháp luật dân sự, pháp Luật Xây dựng, pháp Luật Đất đai… văn liên quan, đồng thời khiếm khuyết, bất cập trình áp dụng pháp luật để giải tranh chấp Quyền bất động sản liền kề thực tế - Th , luận án cơng trình nghiên cứu cách hệ thống định hướng giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật Quyền bất động sản liền kề Việt Nam Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận án - Về mặt lý luận, luận án đưa góc nhìn đa chiều, tồn diện chế định Quyền bất động sản liền kề; xây dựng khung lý thuyết Quyền bất động sản liền kề pháp luật Quyền bất động sản liền kề; cung cấp luận khoa học cho việc nghiên cứu hoàn thiện pháp luật Quyền bất động sản liền kề - Về mặt thực tiễn, Luận án tài liệu tham khảo cho nhà nghiên cứu giảng dạy khoa học luật dân sự, luật kinh tế quan áp dụng pháp luật để giải tranh chấp liên quan đến Quyền bất động sản liền kề Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận án chia thành chương: - Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu - Chương 2: Những vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật Quyền bất động sản liền kề - Chương 3: Thực trạng pháp luật Quyền bất động sản liền kề Việt Nam - Chương 4: Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật Quyền bất động sản liền kề Việt Nam CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 1.1 Tình hình nghiên cứu đề tài luận án Qua việc điểm lại cơng trình bật liên quan đến chủ đề nghiên cứu, thấy kết đạt hoạt động nghiên cứu, cụ thể sau: Th nhất, hầu hết nghiên cứu cho rằng: Quyền bất động sản liền kề quyền thực bất động nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác Do vậy, quy định Quyền bất động sản liền kề có ý nghĩa quan trọng nghiên cứu khoa học góc độ thực tiễn Th hai, cơng trình khoa học có đồng tình việc khẳng định tầm quan trọng chế định Quyền bất động sản liền kề coi quyền loại vật quyền phái sinh từ chế định quyền sở hữu đặc điểm Quyền bất động sản liền kề gắn liền với bất động sản loại quyền phân chia cho dù bất động sản phân chia thành nhiều phần… Th ba, hầu hết cơng trình cơng bố cho rằng, thực trạng quy định pháp luật Quyền bất động sản liền kề nước ta thực tế nhiều bất cập, hạn chế, chưa đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế cải cách tư pháp Đồng thời, chưa đáp ứng nhu cầu cần thiết việc sử dụng bất động sản liền kề nhu cầu chủ sở hữu bất động sản hưởng địa dịch nhằm bảo đảm tốt cho việc khai thác bất động sản thuộc sở hữu mà cần phải sử dụng bất động sản liền kề Th , hầu hết nghiên cứu cho giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật Quyền bất động sản liền kề Việt Nam là: Cần phải xem xét lại cách sử dụng thuật ngữ “Quyề đ i với bấ động sản liền kề”, cần bổ sung, hoàn thiện quy định phạm vi Quyền bất động sản liền kề; nguyên tắc xác định đề bù mức bồi thường thiệt hại xảy ra; hướng dẫn cụ thể vấn đề đăng ký Quyền bất động sản liền kề; bổ sung quy định pháp luật quyền lối qua, quyền cấp thoát nước, quyền tưới tiêu nước, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc… 1.2 Những vấn đề chưa giải thấu đáo Th nhất, việc sử dụng thuật ngữ “địa dịch” hay “Quyề đ i với bất động sản liền kề” í dụ: Có nghiên cứu đồng ý với việc sử dụng thuật ngữ “Quyề đ i với bấ động sản liền kề” theo quy định pháp luật Việt Nam, có nghiên cứu lại cho nên sử thuật ngữ “địa dịch” thay cho “Quyền đ i với bấ động sản liền kề” Hay có ý kiến cho rằng: B DS năm 2005, uật Đất đai năm 2013 sử dụng thuật ngữ “q yề sử dụ hạ hế bấ độ sả l ề kề” B DS năm 2015 chuyển sang sử dụng thuật ngữ “Q yề đ vớ bấ độ sả l ề kề”, thay đổi không hợp lý… Th hai, chất địa dịch (hay Quyền bất động sản liền kề) Mặc dù hầu hết cơng trình nghiên cứu khẳng định Quyền bất động sản liền kề quyền thực bất động nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác chất quyền có số quan điển trái ngược Ví dụ: có nghiên cứu cho rằng: địa dịch quan hệ hai bất động sản với tồn khơng phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu bất động sản, có nghiêu cứu lại cho rằng: địa dịch quan hệ chủ sở hữu bất động sản với quan hệ bất động sản với nhau… Th ba, thực trạng áp dụng pháp luật Quyền bất động sản liền kề Việt Nam nhiều đánh giá chưa thực thống nhất, đánh giá có mức độ khác tùy thuộc vào cách tiếp cận tác giả Ví dụ: có nghiên cứu cho rằng: Hệ thống pháp luật bất động sản Việt Nam “quá nhiều” Chính điều này, tạo nên thực tế “lộn xộn”, nhiều văn trùng lắp, mâu thuẫn Có nghiên cứu cho rằng: Hệ thống pháp luật bất động sản Việt Nam quy định không cụ thể, chung chung… nên phát sinh tranh chấp việc áp dụng quy định bất động sản để xử lý nhiều “bàn cãi” … Th , nghiên cứu đề xuất nhiều giải pháp khác để hoàn thiện quy định Quyền bất động sản liền kề Việt Nam Ví dụ: Có ý kiến đề xuất: Cần quy định lối qua đáp ứng nhu cầu sinh hoạt mà đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh Có ý kiến lại đề xuất: Địa dịch thực theo nguyên tắc bảo đảm nhu cầu hợp lý việc khai thác bất động sản hưởng địa dịch phù hợp với mục đích sử dụng bất động sản, việc đề nguyên tắc phải đáp ứng nhu cầu “phù h p với mụ đí h sử dụng bấ động sả ” nhiều Bản chất phiền lụy chủ sở hữu chịu địa dịch, ngoại lệ nguyên tắc bảo vệ chủ sở hữu, nên cần đáp ứng nhu cầu tối thiểu chủ sở hữu hưởng địa dịch được… 1.3 Những vấn đề đặt cần tiếp tục nghiên cứu Luận án Th nhất, hầu hết cơng trình nghiên cứu tập trung, luận bàn vấn đề xoay quoanh Quyền bất động sản liền kề như: Khái niệm, đặc điểm, xác lập, chấm dứt quyền bất động sản liên kề luật dân túy mà chưa có cơng trình nghiên cứu tổng thể pháp luật Quyền bất động sản liền kề, nội dung, hình thức nguyên tắc điều chỉnh pháp luật Quyền bất động sản liền kề sở luật dân luật khác có liên quan uật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đất đai… Th hai, nghiên cứu tiếp cận cách đơn lẻ vài giới hạn Quyền bất động sản liền kề mà chưa có nghiên cứu cách toàn diện đánh thực trạng giới hạn Quyền bất động sản liền kề thực tế nay, đặc biệt giới hạn liên quan đến xây dựng, bảo vệ môi trường… Th ba, vấn đề bảo vệ vật quyền nói chung Quyền bất động sản liền kề nói riêng quan trọng giao dịch bất động sản Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu tập trung vào việc bảo vệ quan hệ vật quyền mà chưa có cơng trình nghiên cứu đề cập trực tiếp tới việc bảo vệ Quyền bất động sản liền kề đánh thực trạng quy định pháp luật nhóm quy định thực tế Th , có nhiều cơng trình kiến nghị giải pháp hoàn thiện quy định Quyền bất động sản liền kề Việt Nam việc gợi mở vấn đề đặt mặt pháp lý mà chưa xem xét, luận giải cách tổng thể, toàn diện định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật Quyền bất động sản liền kề dựa yêu cầu thực tế đời sống nước ta CHƯƠNG 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 2.1 Khái niệm, đặc điểm Quyền bất động sản liền kề 2.1.1 Khái niệm bấ động sản liền kề Qua nghiên cứu bất động sản liền kề, hiểu khái niệm bất động sản liền kề sau: Bất động sản liền kề bất động sản có tiếp giáp với nhau, việc tiếp giáp tiếp giáp vị trí bất động sản xác định tiếp giáp với bất động sản khác 2.1.2 Khái niệm Quyề đ i với bấ động sản liền kề Từ phân tích, đánh giá Quyền bất động sản liền kề, đưa khái niệm Quyền bất động sản liền kề sau: Quyền bất động sản liền kề quyền chủ sở hữu bất động sản điều kiện pháp luật quy định, sử dụng bất động sản người khác phạm vi xác định để thỏa mãn việc khai thác, sử dụng cách hợp lý bất động sản thuộc sở hữu 2.1.3 Đặ đ ểm Quyề đ i với bấ động sản liền kề Th nhất, Quyền bất động sản liền kề quyền tài sản (một quyề đ i vật) người khác Th hai, Quyền bất động sản liền kề chủ yếu xác lập bất động sản liền kề gần Th ba, Quyền bất động sản liền kề mang tính tổng qt khơng thể phân chia, cho dù bất động sản hưởng quyền chia nhỏ thành nhiều phần Th , Quyền bất động sản liền kề gắn liền với bất động sản thiết lập bất động sản chất không di dời Th ăm, Quyền bất động sản liền kề tạo nghĩa vụ bị động cho chủ sở hữu bất động sản chịu quyền Th sáu, Quyền bất động sản liền kề quan hệ bất động sản với quan hệ chủ sở hữu bất động sản 2.2 Pháp luật Quyền bất động sản liền kề 2.2.1 Khái niệm pháp luật Quyề đ i với bấ động sản liền kề Pháp luật Quyền bất động sản liền kề tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trình sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu chủ thể khác nhằm khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu cách hợp lý 2.2.2 Nguyên tắ đ ều chỉnh pháp luật Quyề đ i với bấ động sản liền kề 2.2.2.1 Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Nguyên tắc thể rõ ràng sinh động chất pháp luật dân nói chung pháp luật Quyền bất động sản liền kề nói riêng tính tự định đoạt Giống tính chất điển hình quan hệ dân khác, việc thực quyền chủ thể dân với theo thỏa thuận bên sở tự nguyện, không trái pháp luật đạo đức xã hội 2.2.2.2 Nguyên tắc c định Theo nguyên tắc thì, chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng phép thụ hưởng Quyền bất động sản liền kề giới hạn nhu cầu đáng giới hạn quyền thụ hưởng địa dịch Quyền bất động sản liền kề vận hành nhằm bảo đảm nhu cầu hợp lý việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền luật cấm việc lạm dụng quyền bất động sản chịu địa dịch Ngoài ra, nguyên tắc cố định không cho phép chủ sở hữu thay đổi trạng bất động sản chịu địa dịch nhằm mục đích gây khó khăn cho việc thụ hưởng địa dịch người khác, chủ sở hữu bất động sản phục vụ bảo tồn tất quyền chủ sở hữu, đặc biệt quyền sử dụng quyền định đoạt với điều kiện tôn trọng quyền chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng 2.2.2.3 Nguyên tắc tuyệ đ i Quyền bất động sản liền kề coi quyền có tính chất tuyệt đối Có hiệu lực tất người người phải tôn trọng Quyền bất động sản liền kề bảo vệ cách tuyệt đối, không bị xâm phạm chủ thể khác Nguyên tắc nhằm chống lại tác động, gây rối loạn người khác vật 2.2.2.4 Nguyên tắc công khai Nguyên tắc cơng khai nhằm ghi nhận quyền cho người có Quyền bất động sản liền kề, vừa nhằm tránh rủi ro cho bên thứ ba Công khai Quyền bất động sản liền kề nguyên tắc cần thiết nhằm mục đích an tồn giao dịch 2.2.3 Nội dung pháp luật Quyề đ i với bấ động sản liền kề Nội dung pháp luật Quyền bất động sản liền kề bao gồm nhóm quy định pháp luật sau đây: 2.2.3.1 Nhóm q y định pháp luật că xác lập chấm d t Quyền đ i với bấ động sản liền kề - Că xác lập Quyề đ i với bấ động sản liền kề Th nhất, Quyền bất động sản liền kề xác lập theo thỏa thuận Th hai, Quyền bất động sản liền kề xác lập địa tự nhiên Th ba, Quyền bất động sản liền kề xác lập theo quy định pháp luật Th , Quyền bất động sản liền kề xác lập theo di chúc - Că chấm d t Quyề đ i với bấ động sản liền kề Th nhất, Quyền bất động sản liền kề chấm dứt bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu người Th hai, Quyền bất động sản liền kề chấm dứt việc sử dụng, khai thác bất động sản khơng làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền Th ba, Quyền bất động sản liền kề chấm dứt theo thoả thuận bên Th , Quyền bất động sản liền kề chấm dứt trường hợp khác theo quy định pháp luật 2.2.3.2 Nhóm q y định pháp luật cá r ờng h p phổ biến Quyền đ i với bấ động sản liền kề - Quyền l đ q a Chủ sở hữu bất động sản khơng thể tự giam bên ranh giới bất động sản cuối đời Là thực thể sống cao cấp có nhu cầu vật chất tinh thần, đồng thời thành viên cộng đồng có tổ chức với quan hệ xã hội phức tạp đa dạng, chủ sở hữu phải thường xuyên ra, vào bất động sản để xác lập giao dịch Vì vậy, bất động sản phải thông thương với cộng đồng điều kiện bất động sản không tiếp xúc trực tiếp với đường công cộng, thiết bị công cộng, việc thông thương bảo đảm quyền chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc sử dụng hạn chế lối qua bất động sản khác Người phải dành lối qua cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc trả khoản tiền đền bù, thỏa thuận khác - Quyền cấp, hố ớc Do vị trí tự nhiên mà bất động sản không tiếp giáp trực tiếp với nguồn nước tự nhiên hay nước máy chủ sở hữu bất động sản áp dụng đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để yêu cầu chủ sở hữu bất động sản khác cho sử dụng bất động sản thuộc sở hữu họ để xây dựng đường ống dẫn nước Vị trí đặt đường ống bên tự thỏa thuận - Quyền ới , ớc canh tác Sản xuất nơng nghiệp đóng vai trò quan trọng kinh tế nước ta Trồng lúa nước hay canh tác loại khác xuất từ lâu đời Bởi vậy, loại Quyền bất động sản liền kề quyền tưới nước, tiêu nước canh tác dạng quyền quy định sớm với quyền lối Đây dạng dịch quyền quy định - u cầu Tòa án, q a hà ớc có thẩm quyền khác bảo vệ + Kiệ đò lại tài sản Phương thức kiện gọi phổ biến kiện vật quyền (kiện đòi lại tài sản) Trên sở quy định này, chủ thể có Quyền bất động sản liền kề có quyền yêu cầu trả lại tài sản (ví dụ: yêu cầu trả lại lối đi, trả lại lối thoát nước…) + Kiện yêu cầu chấm d t hành vi cản trở trái pháp luật đ i với việc thực Quyề đ i với bấ động sản liền kề Khi thực quyền sở hữu, quyền khác tài sản, chủ thể có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi có quyền u cầu Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người chấm dứt hành vi vi phạm + Kiện yêu cầu bồ h ờng thiệt hại Kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại phương thức áp dụng phổ biến thường xuyên nhằm bảo vệ quyền chủ thể tài sản, trường hợp định khơng áp dụng phương thức kiện đòi lại tài sản, hay đòi lại tài sản giá trị tài sản giảm sút, tài sản bị hư hỏng, cần thiết phải sửa chữa để khai thác giá trị sử dụng tài sản yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực quyền chủ sở hữu, chủ thể có Quyền bất động sản liền kề hành vi xâm phạm gây thiệt hại… chủ thể mang quyền kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại để bù đắp tổn thất định mà họ phải gánh chịu + Yêu cầ q a hà ớc có thẩm quyền khác bảo vệ Th nhất, thực quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ Quyền bất động sản liền kề độc lập trước áp dụng phương thức kiện dân Hoạt động chủ thể lựa chọn phát có hành vi xâm phạm hướng đến hiệu khoảng thời gian ngắn, vụ việc liên quan đến quyền lối qua, bên yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp sở giải thẩm quyền mà pháp luật cho phép… hay yêu cầu quan có thẩm quyền xử phạt hành hành vi trái pháp luật như: xây dựng lấn chiếm sang đất liền kề hay việc xả nước thải không quy định làm ô nhiễm môi trường… Th hai, thực quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ Quyền bất động sản liền kề với vai trò hỗ trợ sau thực phương thức kiện dân Đó việc yêu cầu quan Thi hành án giải trường hợp Tòa án giải chủ thể xâm phạm quyền ngang nhiên cản trở trái pháp luật, không thực việc bồi thường… Ngoài biện pháp bảo vệ Quyền bất động sản liền kề nêu trên, pháp luật Việt Nam quy định biện pháp khác để bảo vệ quyền sở hữu nói chung Quyền bất động sản liền kề nói riêng như: Biện pháp hành chính, biện pháp hình Tuy nhiên, so với phương thức bảo vệ phương thức kiện dân phương thức mang tính thực tế lớn; áp dụng cách rộng rãi biện pháp khác tạo điều kiện thuận lợi dễ dàng cho chủ thể có quyền sở hữu bị xâm phạm tự chủ động thực phương thức 11 2.2.4 Hình th c pháp luật Quyề đ i với bấ động sản liền kề 2.2.4.1 Q y định Quyề đ i với bấ động sản liền kề ro vă pháp luật Đây hình thức chủ yếu, quan trọng pháp luật dân nói chung pháp luật quyền bất động sản nói riêng, lẽ, quan nhà nước Việt Nam giải vụ việc pháp lý thực tế thuộc thẩm quyền chủ yếu dựa vào văn quy phạm pháp luật 2.2.4.2 Q y định Quyề đ i với bấ động sản liền kề phong tục tập quán Phong tục, tập quán coi hình thức điều chỉnh thứ yếu pháp luật Quyền bất động sản liền kề quy định chủ yếu tồn dạng bất thành văn nên thường hiểu cách ước lệ, thiếu rõ ràng, cụ thể, khó bảo đảm cho việc hiểu áp dụng thống phạm vi rộng Song, ưu điểm phong tục tập quán hình thành từ thực tiễn sống, từ thói quen ứng xử hàng ngày nên gần gũi với nhân dân thường nhân dân tự giác thực 2.2.4.3 Q y định Quyề đ i với bấ động sản liền kề thông qua án lệ Hiện nay, Quyền bất động sản liền kề, chưa có án đưa thức vào danh mục án lệ Tòa án nhân dân tối cao cơng bố Tuy nhiên, liên quan đến tranh chấp Quyền bất động sản liền kề, Tòa án nhân dân tối cao xem xét đưa vào dự thảo án lệ án sau: Quyết định giám đốc thẩm số 157/2014/DS-GĐT ngày 18/4/2014 vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất lối qua bất động sản liền kề Quyết định giám đốc thẩm số 06/2014/DS-GĐT ngày 10/1/2014 vụ án tranh chấp lối CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 3.1 Thực trạng pháp luật xác lập chấm dứt Quyền bất động sản liền kề 3.1.1 Thực trạng pháp luật ă xác lập Quyề đ i với bấ động sản liền kề Pháp luật Việt Nam ghi nhận làm phát sinh Quyền bất động sản liền kề Tuy nhiên, trình áp dụng pháp luật xảy số vướng mắc, bất cập liên quan đến số phát sinh quyền như: Trong pháp luật có quy định dành lối cần thiết cho người phía bên lại khơng có vấn đề lối cần thiết cho người phía trường hợp phân chia nhà nhiều tầng Nếu nhà cao tầng phân chia cho nhiều chủ sở hữu khác chủ sở hữu sau phân chia phải có lối thích hợp; chưa có văn hướng dẫn cụ thể thời hiệu hưởng Quyền bất động sản liền kề quyền lối qua như: ấn đề đặt người định di chúc thực quyền bất động sản chịu hưởng quyền quyền có áp dụng thời hiệu thừa kế theo quy định Điều 623 B DS hay không? (theo quy định khoản Điều 623, thời hiệu bất động sản 30 năm) ậy, trường hợp sau 20 năm mà 12 người thừa kế theo di chúc thực quyền gây bất lợi cho chủ sở hữu chịu hưởng quyền… 3.1.2 Thực trạng pháp luật ă chấm d t Quyề đ i với bấ động sản liền kề Điều 256 B DS 2015 quy định chấm dứt Quyền bất động sản liền kề: “1 Bấ động sả h ởng quyền bấ động sản chị h ởng quyền thuộc quyền sở hữu mộ ời Việc sử dụng, khai thác bấ động sản khơng làm phát sinh nhu cầ h ởng quyền; Theo thỏa thuận b ; Tr ờng h p heo q y định luật” Thực ra, trường hợp chấm dứt Quyền bất động sản liền kề khơng có chừng ề phương diện khoa học luật, kể tình khác Chẳng hạn, coi quyền thụ hưởng địa dịch quyền có tính chất tài sản, thừa nhận quyền theo thời hiệu Hoặc, nhu cầu hưởng địa dịch còn, khả gánh chịu địa dịch bất động sản lân cận khơng còn…(dẫn ch ng thơng qua vụ việc cụ thể Luận án) 3.2 Thực trạng pháp luật trường hợp phổ biến Quyền bất động sản liền kề 3.2.1 Thực trạng pháp luật l đ q a Quyền lối qua quyền dân sự, thiết thực người dân, khơng có lối đi, có khơng đủ việc định lối làm ảnh hưởng, gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người dân thường theo đuổi liệt khiếu nại Mặc dù B DS năm 2015 có nhiều thay đổi đáng kể liên quan đến nội dung Quyền bất động sản liền kề có quy định quyền lối qua Tuy nhiên, quy định quyền lối qua điểm bất cập chưa tháo gỡ, áp dụng thực tế gặp khó khăn vướng mắc cho bên liên quan Chính lẽ đó, vấn đề cần xem xét quy định rõ ràng nữa, khắc phục điều tồn đọng quy định luật để tránh tranh chấp dai dẳng kéo dài thực tế Dưới số thực trạng pháp luật quy định quyền lối qua (dẫn ch ng thông qua vụ việc cụ thể Luận án) 3.2.2 Thực trạng pháp luật ớc canh tác Cùng với thu hẹp kinh tế nông nghiệp, nhu cầu tưới, tiêu nước canh tác giảm xuống nên tranh chấp liên quan đến vấn đề không phát sinh nhiều thực tế Tuy nhiên, vấn đề nêu khái niệm nhu cầu tưới nước, nhu cầu tiêu nước chưa có quy định xác định cụ thể gì? Mức độ nước chảy có quyền yêu cầu tưới nước tiêu nước? ối dẫn nước hợp lý? Ai người có quyền xác định lối dẫn nước thích hợp hay khơng thích hợp? Cách thức xác lập lối dẫn nước qua bất động sản người khác thực nào? Chi phí cho việc tạo dựng lối dẫn nước xác định nào? ối dẫn nước cố định hay tạm thời? Mỗi lần dẫn nước, tiêu nước có cần phải đồng ý chủ sở hữu đất xung quanh hay không? Pháp luật cần có văn hướng dẫn cụ thể để thực quyền thuận tiện hợp lý (dẫn ch ng thông qua vụ việc cụ thể Luận án) 3.2.3 Thực trạng pháp luật cấp hoá ớc qua bấ động sản liền kề 13 Mặc dù sở pháp lý liên quan đến quyền cấp thoát nước qua bất động sản liền kề ghi nhận đầy đủ hợp lý văn pháp luật Tuy nhiên, thực tế áp dụng quy định pháp luật vấn đề gặp phải số vấn đề bất cập: Các quy định loại quyền văn pháp luật chưa thực thống với nhau; quy định quan hệ cơng trình bên cạnh theo quy chuẩn Việt Nam chưa phù hợp với B DS năm 2015…(dẫn ch ng thông qua vụ việc cụ thể Luận án) 3.2.4 Thực trạng pháp luật quyền mắ đ ờng dây tả đ ện, thông tin liên lạc Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc nghĩa vụ chủ sở hữu bị vây bọc với tư cách người sử dụng dịch vụ (người mua) mà nghĩa vụ người cung cấp dịch vụ điện, thông tin liên lạc (người bán) Dẫn đến, trách nhiệm bồi thường thiệt hại thuộc trình mắc đường dây điện, thơng tin liên lạc q trình sử dụng có thiệt hại xảy Các vấn đề cần nêu q trình mắc đường dây tải điện, thơng tin liên lạc mà gây thiệt hại việc bồi thường thiệt hại giải theo hướng nào? Ai người có trách nhiệm phải bồi thường? Bồi thường theo chế định nào, theo hợp đồng hay hợp đồng? Với phát triển công nghệ thông tin, mạng internet nhu cầu kéo đường dây tải điện, thông tin liên lạc ngày gia tăng Trong trình xảy tranh chấp liên quan đến vấn đề (dẫn ch ng thông qua s vụ việc cụ thể Luận án) 3.3 Thực trạng pháp luật giới hạn Quyền bất động sản liền kề 3.3.1 Thực trạng pháp luật hĩa vụ bảo vệ mô r ờng Mặc dù, pháp luật quy định chủ thể có quyền sở hữu nói chung Quyền bất động sản liền kề nói riêng phải có trách nhiệm việc bảo vệ môi trường Tuy nhiên, đặc biệt khu vực thành thị, có 95% nước thải sinh hoạt xả thẳng môi trường Nguyên nhân hạn chế nhận thức hộ dân, chạy theo lợi ích kinh tế trước mắt mà xem nhẹ, chí bỏ qua yêu cầu bảo vệ môi trường, việc định chủ trương đầu tư, thẩm định, xét duyệt, thực dự án đầu tư nên tình hình chưa cải thiện mạnh mẽ Bên cạnh đó, thể chế, quy định pháp luật bảo vệ mơi trường chồng chéo, bất cập, chưa theo kịp thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội; quản lý nhà nước mơi trường nhiều bất cập, chưa theo kịp với diễn biến ngày phức tạp vấn đề mơi trường, phòng ngừa, phát hiện, xử lý, kiểm sốt nguồn gây nhiễm; Sự phối hợp cấp, ngành chưa hiệu quả; bộc lộ lúng túng xử lý cố mơi trường; Nguồn lực đầu tư hạn hẹp, lại phân bổ dàn trải hạn chế cho việc thực thi vấn đề cải thiện ô nhiễm môi trường (dẫn ch ng thông qua s vụ việc cụ thể Luận án) 3.3.2 Thực trạng pháp luật r ờng h p xảy tình cấp thiết Khoản 2, Điều 171 B DS năm 2015 quy định: “Trong tình cấp thiết chủ sở hữu, chủ thể có quyề đ i với tài sản khô đ c cản trở ời khác dùng nguy hiểm thiệt hại lớ hơ ó y xảy ra” khoản 14 Điều quy định: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyề đ i với tài sản bị thiệt hại tình cấp thiế đ c bồ h ờng thiệt hạ heo q y định tạ Đ ều 595 Bộ luật này” Tuy nhiên, Điều 595 quy định việc bồi thường thiệt hại trường hợp vượt yêu cầu tình cấp thiết: “Tr ờng h p thiệt hại xảy v t yêu cầu tình cấp thiế hì ời gây thiệt hại phải bồ h ờng phần thiệt hại xảy v t yêu cầu tình cấp thiết cho ời bị thiệt hại” Câu hỏi giới hạn tình cấp thiết việc bồi có đặt hay khơng? Ví dụ: nhà bị hỏa hoạn nên chủ sở hữu bất động sản bên buộc phải phá tường chủ sở hữu nhà phía bên ngồi để Như vậy, giới hạn tình cấp thiết gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề (nhà bị hỏng) Trong trường hợp này, nên cần có quy định mức đền bù thích hợp để khắc phục thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề nói trên? Một vấn đề đặt tình cấp thiết thiệt hại gây phải nhỏ thiệt hại cần ngăn ngừa (xét tính chất lẫn mức độ) Tuy nhiên, việc so sánh hai lợi ích khơng phải lúc dễ dàng, mà cần có đánh giá, xem xét kỹ lưỡng nguồn nguy hiểm gây cho xã hội, thiệt hại mà xã hội gánh chịu, đối tượng bị tác động 3.3.3 Thực trạng pháp luật hĩa vụ bảo đảm trật tự, an toàn xã hội; tôn trọng quy tắc xây dựng iên quan đến nghĩa vụ bảo đảm trật tự, an toàn xã hội; tôn trọng quy tắc xây dựng, có văn điều chỉnh nhiều lĩnh vực uật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Nhà ở…Tuy nhiên, quy phạm mang tính ngun tắc Muốn áp dụng quy định đó, phải dựa vào nhiều văn lập quy xây dựng, chí tập quán xây dựng chấp nhận vùng, địa phương Hiện nay, đặc biệt khu vực thành thị “đất chật người đơng”, việc sinh sống hộ chung cư lựa chọn phổ biến người dân Tuy nhiên, sinh sống hộ xảy tình trạng thấm, dột từ tầng xuống tầng dưới, hay tình trạng nứt, lở, bong, tróc trần, tường… Mặc dù Điều 11 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư việc giải khó khăn chủ sở hữu thường quy trách nhiệm cho chủ đầu tư họ cho chất lượng chung cư trước đưa vào vận hành khơng tốt, dẫn đến tình trạng hư hỏng trên, dân đến tranh chấp chủ đầu tư cư dân chung cư chí cư dân chung cư bên cạnh việc quản lý, sử dụng tiện ích khu chung cư Tính đến tháng 6/2018, nước có 108 dự án chung cư xảy tranh chấp cư dân chủ đầu tư Tỷ lệ xảy tranh chấp người mua người bán theo ước tính lên đến khoảng 30% dự án chung cư Chiếm tỷ lệ đáng kể tranh chấp xuất phát từ việc chủ đầu tư cố tình làm sai, không thực minh bạch theo quy định pháp luật Phần lớn vụ việc từ nguyên nhân sử dụng sai quy định phần diện tích chung, cơi nới thay đổi cơng phần diện tích không theo quy hoạch; vi phạm quy định sử dụng quỹ bảo trì, chi phí vận hành quản lý tòa nhà, tổ 15 chức hội nghị dân cư lần đầu hay vi phạm tiến độ xây dựng làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Mặt khác, xuất phát từ không rõ ràng quy định pháp luật, cách tính diện tích hộ, diện tích lơ gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung riêng chưa rõ gây hiểu nhầm Những vấn đề cần phản ứng nhanh chóng xử lý kịp thời quan quản lý thay tranh chấp bùng phát 3.3.4 Thực trạng pháp luật việc thiết lập lỗ thông khí, khe sáng, tầm nhìn Hiện có khơng người dân thắc mắc trổ cửa sổ cho để bị phạt không bị hàng xóm tranh chấp Đây vấn đề người dân quan tâm, môi trường đô thị, đất chật người đông, nhà cửa san sát Điều 178 B DS 2015 quy định hạn chế quyền trổ cửa sau: “1 Chủ sở hữu nhà đ c trổ cửa vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạ h, hà đ i diệ đ đ h heo q y định pháp luật xây dựng.” Thế nhưng, sau quy chuẩn xây dựng năm 2008 khơng đề cập đến nội dung Câu hỏi đặt việc trổ cửa sổ không đưa vào quy chuẩn xây dựng mà nằm dạng tiêu chuẩn? Hơn nữa, theo quy định Luật Xây dựng 2014, việc trổ cửa thuộc trường hợp miễn phép xây dựng việc sửa chữa, cải tạo khơng làm thay đổi kiến trúc mặt ngồi, khơng tiếp giáp với đường thị có u cầu quản lý kiến trúc Trong thực tế, giải nhu cầu người dân, quận/huyện nơi làm kiểu Một số quận/huyện cho trổ cửa mà không yêu cầu người dân phải xin ý kiến hàng xóm, trừ trường hợp lối chung cộng đồng Trong đó, số quận/huyện áp dụng theo văn hướng dẫn Sở Xây dựng từ năm 2010 buộc phải có đồng ý hàng xóm tuyến hẻm giải Điều dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu nại nhiều quận Gò ấp, Bình Thạnh… Các vụ án tranh chấp việc trổ cửa thường phát sinh khu vực thành thị, mà “tấc đất” “tấc vàng” Để có khơng khí thơng thống nhà, hộ dân liền kề thường trổ ô cửa tường nhà Tuy nhiên, nhiều hộ dân khơng thỏa thuận với chủ bất động sản bên cạnh, đó, tranh chấp phát sinh Thực tế nay, không gian sống đô thị chật hẹp, có cần tơ tường dày chút để vật liệu “gối đầu” sang nhà bên cạnh vài centimet xảy tranh chấp Do đó, lâu dài, việc áp dụng Quy chuẩn xây dựng (văn quy phạm pháp luật luật) chưa ổn Là luật gốc, BLDS cần quy định rõ điều kiện trổ cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, số lượng, khoảng cách… Song song đó, luật chuyên ngành (Luật Xây dựng) cần phải bổ sung quy định chi tiết nhằm đảm bảo sở pháp lý việc cấp phép xây dựng giải tranh chấp, đồng thời để phù hợp với tình hình xây dựng diễn biến phức tạp - Thực trạng pháp luật việc thiết lập lỗ thơng khí, khe sáng, tầm nhìn Hiện nay, với phát triển kinh tế, tiêu chuẩn hưởng thụ tiện nghi nhà ở, nhà làm việc thay đổi Ở đô thị, lúc nhiều công sở xây dựng theo hướng phù hợp với yêu cầu kỹ 16 thuật cần thiết cho việc lắp đặt máy điều hòa, khơng khí; nhà tư nhận trang bị máy điều hòa khơng khí trở thành nhu cầu bình thường người dân Tuy nhiên, chế độ pháp lý lỗ thông khí đơn giản Luật hành nói lỗ thơng khí mối quan hệ với vách tường chung quy định khơng có thỏa thuận chủ sở hữu chung, việc đục lỗ thơng khí vách chung khơng hợp pháp (khoản Điều 16 BLDS 2015) Nếu dựa vào luật viết, việc đục lỗ thơng khí vách tường riêng không chịu hạn chế Hiện nay, luật không áp đặt giới hạn quyền khai thác tầm nhìn từ cửa sổ chủ sở hữu bất động sản ngược lại, khơng đòi hỏi chủ sở hữu bất động sản liền kề phải tôn trọng quyền cách tránh thực cơng trình xây dựng có tác dụng che chắn hạn chế tầm nhìn uật chưa có quy định ban cơng phương tiện nhìn Thực tiễn chưa ghi nhận xung đột gay gắt liên quan đến việc xây dựng ban cơng có tác dụng phóng tầm nhìn sang bất động sản lân cận 3.4 Thực trạng pháp luật bảo vệ quyền đồi với bất động sản liền kề 3.4.1 Thực trạng pháp luật đă ký Quyề đ i với bấ động sản liền kề Để vật quyền nói chung Quyền bất động sản liền kề nói riêng tơn trọng hữu phải tồn thể xã hội biết đến cách rõ ràng Theo kinh nghiệm quốc gia phát triển giới, cách tốt toàn thể xã hội biết đến tồn vật quyền xây dựng hệ thống đăng ký vật quyền hoàn chỉnh để chủ thể tiếp cận Thực tế Việt Nam có B DS năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 quy định việc đăng ký xác lập, thay đổi chấm dứt quyền sử dụng hạn chế đất liền kề theo trình tự đăng ký biến động đất đai (điểm khoản Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 Tài sản thể giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối tượng giao dịch quyền sử dụng đất, giao dịch nhà ở, tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, thực tế, có nhiều tranh chấp vấn đề mà nguyên nhân chủ yếu thực chuyển quyền, bên nhận quyền không nắm thông tin mảnh đất có lối dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Do vậy, sau nhận chuyển quyền sử dụng đất phát sinh tranh chấp với người sử dụng đất, người sở hữu bất động sản lân cận Bên cạnh đó, việc thông tin quyền lối qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hạn chế quyền nguời sử dụng đất Một vấn đề phát sinh theo quy định Luật Đất đai năm 2013 điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích đất tối thiểu phải đủ theo quy định pháp luật trừ số trường hợp ngoại lệ (như Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, điều kiện để đất có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trường hợp đất có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu) Vậy, trường hợp bất động sản bị vây bọc bất động sản khác mà bất động sản vây bọc có diện tích 17 nhỏ diện tích đất tối thiểu để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo lối qua khơng đủ diện tích đất tối thiểu giải nào? Nếu tạo lối qua bất động sản vây bọc làm ảnh hưởng đến quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mà tiêu chí để mở lối qua thuận tiện gây phiền hà Đây vấn đề khó điều kiện đô thị đông dân tấc đất coi “tấc vàng” 3.4.2 Thực trạng pháp luật biện pháp tự bảo vệ Do đặc trưng khơng mang tính cưỡng chế nhà nước, hồn toàn phụ thuộc vào tự nguyện bên (chủ thể quyền người xâm phạm) có hành vi xâm phạm Do đó, tính triệt để hiệu việc áp dụng phương thức hoàn toàn phụ thuộc vào chủ thể quyền thiện chí tự nguyên chủ thể có hành vi xâm phạm Trong trường hợp định, chủ thể có Quyền bất động sản liền kề phải sử dụng đến biện pháp khác mang tính hữu hiệu – yêu cầu can thiệp quan nhà nước có thẩm quyền Hầu tranh chấp liên quan đến Quyền bất động sản liền kề thường phải nhờ can thiệp quan Nhà nước có thẩm quyền, có trường hợp giải thành công phương thức tự bảo vệ thiếu tính cưỡng chế 3.4.3 Thực trạng pháp luật biện pháp yêu cầu Tòa án, q a hà ớc có thẩm quyền khác bảo vệ iên quan đến Quyền bất động sản liền kề Phương thức yêu cầu Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác bảo vệ liên thường xảy tranh chấp lối qua Các tranh chấp lối Tòa án thụ lý giải có nhiều nguyên nhân khác nhau: Có trường hợp hộ gia đình có đất liền kề phía sử dụng đất chủ đất phía ngồi thời gian dài sau xảy mâu thuẫn, hộ gia đình phía ngồi khơng cho hộ gia đình phía xây tường ngang lối đi, dùng vật chắn ngang lối đi, đe dọa gây thương tích hộ phía qua đất … Hoặc có trường hợp chủ đất phía ngồi trước có cho hộ phía qua đất chuyển nhượng đất cho người khác người khơng cho hộ phía nữa… Trong vụ án vậy, Tòa án xem xét, giải có buộc chủ đất phía ngồi dành cho chủ đất liền kề phía lối hay khơng Các vụ việc thực tiễn liên quan đế vấn đề tác giả đề cập mục 3.2 nêu Tuy nhiên, qua thực tiễn xét xử, nghiên cứu án trên, tác giả nhận thấy có số vấn đề vướng mắc sau: Th nhất, trường hợp Tòa án chấp nhận cho chủ đất phía qua bất động sản liền kề phía ngồi họ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần đất làm lối hay không? Th hai, Tòa án buộc chủ đất liền kề phìa phải đền bù cho chủ đất phía ngồi nào? Ngoài ra, hiệu việc bảo vệ quyền sở hữu biện pháp dân thường gắn liền với việc thi hành án dân nên thực tế bị ảnh hưởng nhiều công tác thi hành án dân hạn chế việc bảo vệ quyền lợi chủ thể có Quyền bất động sản liền kề Trong trường hợp người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án buộc quan thi hành án dân phải định cưỡng chế thi hành Trong nhiều trường 18 hợp, người phải thi án thường khơng có thái độ hợp tác, chí có hành vi dọa nạt, chống đối, cản trở trình thi hành án Khi gặp phải trường hợp vậy, nhiều quan thi hành án chấp hành viên trực tiếp làm nhiệm vụ thường có tâm lý e ngại va trạm, không muốn đối mặt với đối tượng phải thi hành án, thiếu liệt việc tổ chức thi hành án có hiệu lực pháp luật Sự thiếu kiên quan thi hành án chấp hành viên khiến cho việc thi hành án kéo dài, không dứt điểm, không đảm bảo quyền lợi người thi hành án tính tơn nghiêm pháp luật CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 4.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật Quyền bất động sản liền kề Việt Nam 4.1.1 Cân l i ích chủ sở hữu bấ động sản vớ ời có Quyền đ i với bấ động sản liền kề Cân lợi ích chủ sở hữu bất động sản với người có Quyền bất động sản liền kề việc Nhà nước thông qua pháp luật, chế sách để giải hài hồ mối quan hệ lợi ích chủ sở hữu bất động sản với người có Quyền bất động sản liền kề Đây xem nguyên tắc tối ưu cần phải lựa chọn để bảo vệ lợi ích cho hai bên 4.1.2 Đảm bảo hí h với nguyên tắc phát triển dân chủ ro hú rọng nguyên tắc thỏa thuậ ro đ ều chỉnh quan hệ phát sinh từ thực Quyề đ i với bấ động sản liền kề Hiện nay, hầu hết lĩnh vực đời sống xã hội nước ta có lĩnh vực liên quan đến Quyền bất động sản liền kề thể chế pháp luật, quyền lợi người dân bảo đảm pháp luật Do đó, lĩnh vực đời sống dân nói chung quan hệ phát sinh từ Quyền bất động sản liền kề nói riêng việc trọng nguyên tắc thỏa thuận điều chỉnh quan hệ phát sinh từ thực Quyền bất động sản liền kề cần thiết Những người tham gia vào quan hệ pháp luật phải chịu trách nhiệm xác lập, cam kết bên lại xảy tranh chấp, bên không thống với lợi ích pháp luật can thiệp Khơng tốt việc tự thỏa thuận với nhau, làm điều này, bên chịu gò bó pháp luật tốn nhiều tiền của, công sức kéo tòa mà có chẳng thu lại Một án thắng kiện thân mối quan hệ láng giềng tốt đẹp 4.1.3 Khắc phục hạn chế, thiếu sót pháp luật Mâu thuẫn, chồng chéo quy phạm pháp luật văn quy phạm pháp luật hay văn quy phạm pháp luật liên quan đến Quyền bất động sản liền kề dẫn đến việc khó khăn tổ chức thi hành pháp luật thực tiễn Thực tế, thời gian qua, nhiều lĩnh vực đời sống xã hội có quan hệ Quyền bất động sản liền kề tồn tượng tiêu cực quan hệ xã hội phức tạp 19 xuất thực tế khơng có văn quy phạm pháp luật để điều chỉnh Để pháp luật phát huy vai trò, tác dụng đích thực mình, cần đặc biệt coi trọng đề cao việc nâng cao hiệu thi hành pháp luật Các văn hướng dẫn thi hành cần phải ban hành đồng với thời điểm có hiệu lực luật, tránh tình trạng chờ Nghị định, Thơng tư hướng dẫn đưa vào thực thi Đổi cơng tác phổ biến pháp luật theo hướng đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, tránh dàn trải, đối tượng, trúng vấn đề, đáp ứng nhu cầu người dân 4.1.4 Phù h p với chiế l c h pháp iên quan đến lĩnh vực dân sự, sau gần 20 năm thực chiến lược cải cách tư pháp, thành công ban hành B DS năm 2015, gọi đạo luật gốc hệ thống pháp luật tư, từ B DS văn pháp luật chuyên ngành có thay đổi, chỉnh sửa để phù hợp Các quy định tài sản, quyền sở hữu ghi nhận cách đầy đủ rõ ràng ần B DS ghi nhận chế định “Quyền khác tài sản” có quyền hưởng dụng, quyền bề mặt Quyền bất động sản liền kề Đặc biệt, thực nhiệm vụ, mục tiêu chiến lược cải cách tư pháp, hệ thống quan xét xử nâng cao chất lượng giải quyết, xét xử loại vụ án, đảm bảo phán Tòa phải pháp luật, thực mang lại cơng lý cho xã hội Có nhiều vụ án có liên quan đến Quyền bất động sản liền kề dừng lại xét xử cấp sơ thẩm Điều chứng tỏ đương thừa nhận đắn án tuân thủ thi hành mà không yêu cầu kháng cáo… 4.1.5 Bảo đảm quyề o ời, quyền sở hữu công dân Quyền sở hữu vấn đề xương sống luật dân sự, tiền đề quan hệ pháp luật dân tài sản quyền bản, quan trọng công dân, nên pháp luật quốc gia có quy định để bảo vệ quyền sở hữu Điều 32 Hiến pháp năm 2013 nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa iệt Nam quy định: “Quyền sở hữ hâ quyền thừa kế đ c pháp luật bảo hộ” Điều 163 B DS năm 2015 quy định bảo vệ quyền sở hữu quyền khác tài sản: “Khơng bị hạn chế, bị đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đ i với tài sản” Chính thế, bảo đảm quyền sở hữu cơng dân có ý nghĩa to lớn, khơng bảo vệ lợi ích cơng dân nói riêng mà bảo vệ cho lợi ích tồn xã hội nói chung Xu phát triển đòi hỏi việc bảo đảm quyền người, quyền sở hữu công dân lĩnh vực kinh tế mục tiêu, động lực cho trình phát triển kinh tế Việt Nam; tác động q trình dân chủ hóa đời sống xã hội, tác động hội nhập kinh tế quốc tế cống hiến chung của nhân loại; đổi nhận thức chế độ sở hữu, chủ nghĩa xã hội tâm trị Đảng cộng sản suốt chặng đường đổi 4.1.6 Bảo đảm hội nhập hí h với pháp luật qu c tế Sự hội nhập quốc tế thúc đẩy cho quốc gia xích lại gần lĩnh vực, có lĩnh vực pháp luật Q trình hội nhập quốc tế đòi hỏi quốc gia phải hài hồ vấn đề quốc gia cho 20 tương thích với chuẩn mực chung hầu hết quốc gia khác giới thừa nhận Bởi vậy, việc xem xét tương thích, hài hồ pháp luật Việt Nam nói chung, pháp luật Quyền bất động sản liền kề nói riêng pháp luật quốc tế cần thiết Hiện nay, bản, quy định pháp luật hành Quyền bất động sản liền kề Việt Nam phù hợp với quy định nước giới, nước giới sử dụng thuật ngữ “quyề địa dịch” để quy định Quyền bất động sản liền kề 4.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật Quyền bất động sản liền kề Việt Nam 4.2.1 Giải pháp hoàn thiệ q y định pháp luật ă xác lập chấm d t Quyề đ i với bấ động sản liền kề - Bổ sung quy định hướng dẫn cụ thể thời hiệu hưởng Quyền bất động sản liền kề - Quy định cụ thể lối cần thiết cho chủ sở hữu phía trường hợp phân chia nhà nhiều tầng - Quy định cụ thể số khác làm chấm dứt Quyền bất động sản liền kề khoản Điều 256 BLDS 2015 góc độ thực tiễn 4.2.2 Giải pháp hồn thiệ q y định pháp luật r ờng h p phổ biến Quyề đ i với bấ động sản liền kề 4.2.2.1 Giải pháp hoàn thiệ q y định quyề đ i với bấ động sản liền kề l q a đến l đ q a - Quy định rõ lối không đủ? - Xem xét, bổ sung quy định quyền yêu cầu lối cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải bảo đảm nhu cầu sản xuất, kinh doanh 4.2.2.2 Giải pháp hoàn thiệ q y định pháp luật q yề , canh tác - Pháp luật cần dự liệu việc xác định lối dẫn nước hợp lý theo tiêu chí cụ thể định - Cần dựa tiêu chuẩn kỹ thuật ngành nông nghiệp, việc canh tác, trồng trọt để đưa tiêu chuẩn kỹ thuật xác định nhu cầu tưới nước, nhu cầu tiêu nước - Cần làm rõ chi phí tạo dựng lối dẫn nước gánh chịu - Cần phải đưa tiêu chí cụ thể để xác định việc tạo lập lối dẫn nước cố định hay tạm thời 4.2.2.3 Giải pháp hoàn thiệ q y định pháp luật q yề cấp, ớc qua bấ động sản liền kề Cần có thống quy định liên quan đến việc xây dựng cơng trình bên cạnh quy chuẩn xây dựng Việt Nam với BLDS 2015 quy định việc đấu nối hệ thống thoát nước Nghị định số 80/2014/NĐ-CP phải thể trường hợp việc cấp, thoát nước buộc phải qua bất động sản khác 4.2.2.4 Giải pháp hoàn thiệ q y định pháp luật quyền mắ đ ờng dây tả đ ện, thông tin liên lạc - Nên sửa lại Điều 255 theo hướng sau: “Chủ sở hữu bấ động sản, tổ ch c cung ng đ ện, dịch vụ bảo đảm thơng tin, liên lạc có quyền 21 mắ đ ờng dây tả đ ện, thông tin liên lạc qua bấ động sản chủ sở hữu cách h p lý, h phải bảo đảm an tồn thuận tiện cho chủ sở hữu đó; ếu gây thiệt hại phải bồ h ” - iên quan đến bồi thường thiệt hại mắc đường dây tải điện, thơng tin liên lạc cần phải lưu ý trường hợp sau: (1) thiệt hại thiết bị nêu gây cho người cung cấp dịch vụ người cung cấp dịch vụ phải bồi thường thiệt hại trách nhiệm bồi thường thiệt hại xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo hợp đồng; (2) thiệt hại thiết bị gây cho chủ sở hữu bất động sản có thiết bị qua người thứ ba áp dụng theo chế định bồi thường thiệt hại hợp đồng Người chủ sở hữu thiết bị phải bồi thường thiệt hại thiết bị gây Người bồi thường chủ sở hữu bất động sản sử dụng đường dây tải điện, đường dây thông tin liên lạc (người mua), người cung cấp dịch vụ điện, thông tin liên lạc 4.2.3 Giải pháp hoàn thiệ q y định pháp luật giới hạn Quyề đ i với bấ động sản liền kề - Cần có quy định thống việc trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề BLDS Luật Xây dựng - Pháp luật trách nhiệm dân (bồi thường thiệt hại môi trường) lĩnh vực bảo vệ môi trường cần phải quy định rõ ràng cụ thể, tránh tình trạng dẫn chiếu vòng mà chưa giải “bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật” Đồng thời quy định rõ ràng để phân biệt trách nhiệm, khắc phục, phụ hồi môi trường theo pháp luật hành trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo pháp luật dân sự… - Pháp luật cần có quy định cụ thể chế tài người láng giềng sử dụng Quyền bất động sản liền kề mà gây thiệt hại cho chủ bất động sản liền kề - Bổ sung thêm chủ thể có quyền khác tài sản khoản 1, Điều 177 BLDS 2015 4.2.4 Giải pháp hoàn thiệ q y định pháp luật bảo vệ Quyề đ i với bấ động sản liền kề - Hướng dẫn cụ thể đăng ký Quyền bất động sản liền kề - Bổ sung quy định tranh chấp quyền lối qua buộc phải hòa giải Ủy ban nhân dân cấp xã trước Tòa án thụ lý vụ án - Nâng cao hiệu biện pháp bảo vệ quyền sở hữu thực tiễn 4.2.5 Một s giải pháp khác - Nên xem xét việc sử dụng thuật ngữ “Quyề đ i với bấ động sản liền kề” hay “Quyề địa dị h” - Hướng dẫn cụ thể mức đền bù cho chủ thể chịu quyền - Bổ sung phạm vi Quyền bất động sản liền kề - Bổ sung nguyên tắc xác định bất động sản chịu hưởng quyền - Bổ sung thêm khái bất động sản liền kề, bất động sản bị vây bọc - Bổ sung thêm loại Quyền bất động sản liền kề để bảo đảm nhu cầu cần thiết khác 22 - Thống sử dụng thuật ngữ “Quyền đ i với bấ động sản liền kề” văn pháp luật - Cần phải nâng cao lực xét xử Thẩm phán - Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật KẾT LUẬN Nghiên cứu quyền sở hữu nói chung Quyền bất động sản liền kề nói riêng coi vấn đề mang tính truyền thống nhận ý đặc biệt hầu hết khoa học pháp luật nước Trong hệ thống vật quyền, quyền sở hữu vật quyền tuyệt đối, người có quyền thực quyền thơng qua hành vi tài sản mình, ngồi quyền sở hữu, Quyền bất động sản liền kề dạng vật quyền Đây dạng quyền tài sản khơng phải sở hữu mà dạng quyền tài sản người khác Quyền bất động sản liền kề quyền cấp thiết, có ý nghĩa việc hướng dẫn thực áp dụng pháp luật để giải tranh chấp bất động sản liền kề quan bảo vệ pháp luật Trong xã hội đại, trước yêu cầu phải khai thác tiết kiệm hiệu tài sản xã hội, nên chế định Quyền bất động sản liền kề Nhà nước quan tâm, ghi nhận bảo vệ Đặc biệt, Việt Nam, xuất phát từ đặc thù chế độ trị, kinh tế, đặc biệt chế độ sở hữu toàn dân số tài sản đặc biệt (đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản tài sản mà Nhà nước đầu tư, quản lý) nên xuất tiền đề kinh tế - xã hội cho việc hình thành chế định Quyền bất động sản liền kề Vì thế, đề tài “Quyề đ i với bấ động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiệ ay” cơng trình nghiên cứu cơng phu toàn diện vấn đề lý luận, thực tiễn quan hệ dân phát sinh liên quan đến Quyền bất động sản liền kề Theo đó, vấn đề sau cơng trình nghiên cứu, giải quyết: Th nhất, luận án tổng quan cách hệ thống toàn diện vấn đề liên quan đến Quyền bất động sản liền kề ới nguồn tài liệu nước nước đa dạng, phong phú, phạm vi nghiên cứu, tác giả chọn lọc cơng trình cơng bố tiêu biểu Qua đó, thành tựu nghiên cứu mà luận án kế thừa, tiếp tục phát triển đồng thời vấn đề bỏ ngỏ cần giải sâu ghi nhận loại Quyền bất động sản liền kề iệt Nam Th , luận án phân tích làm sáng tỏ vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật Quyền bất động sản liền kề Thơng qua việc phân tích quan điểm Quyền bất động sản liền kề giới iệt Nam, tác giả đưa khái niệm, đặc điểm Quyền bất động sản liền kề cho nghiên cứu Đặc biệt, cơng trình nhấn mạnh đến vấn đề lý luận pháp luật Quyền bất động sản liền kề, phân tích khái niệm, nguyên tắc điều chỉnh, nội dung hình thức pháp luật Quyền bất động sản liền kề 23 Th ba, luận án quy định pháp luật Quyền bất động sản liền kề đánh giá thực trạng quy định pháp luật thực tiễn thực thi pháp luật Quyền bất động sản liền kề để giải tranh chấp Việt Nam ới đặc thù iệt Nam, Quyền bất động sản liền kề chế định pháp luật dân pháp luật kinh tế, cho nên, phạm vi nghiên cứu, tác giả tập trung nghiên cứu đánh giá quy định pháp luật xác lập chấm dứt Quyền bất động sản liền kề; trường hợp phổ biến Quyền bất động sản liền kề; giới hạn Quyền bất động sản liền kề quy định bảo vệ Quyền bất động sản liền kề iệt Nam Th , sở lý luận thực tiễn làm sáng tỏ, luận án đưa định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật Quyền bất động sản liền kề iệt Nam Cu i cùng, Quyền bất động sản liền kề chế định rộng, liên quan nhiều đến lĩnh vực khác số vấn đề khác cần phải đề cập đến chế định như: Nguyên tắc thực Quyền bất động sản liền kề theo quy định BLDS với ý nghĩa luật chung theo số đạo luật cụ thể khác với ý nghĩa luật chuyên ngành hay vấn đề hiệu lực Quyền bất động sản liền kề… Tuy nhiên, phạm vi Luận án này, tác giả đề cập đến vấn đề chế định Quyền bất động sản liền kề Các vấn đề khác, tác giả tiếp tục hồn thiện q trình nghiên cứu khoa học mình./ 24 CÁC CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN Nguyễn Thị Hường (2017), Quyề đ i với bấ động sản liền kề Bộ luật Dân ăm 2015 Tạp chí Tòa án, số 7/2017, tr 5-9 Nguyễn Thị Hường (2018), Că xác lập Quyề đ i với bất động sản liền kề heo q y định Bộ luật Dân ăm 2015 Tạp chí Tòa án, số 14/2018, tr 29-33 Nguyễn Thị Hường (2019), Về đă ký Q yề đ i với bấ động sản liền kề Việt Nam Tạp chí Tòa án, số 13/2019, tr 28-31 Nguyễn Thị Hường (2019), Bảo vệ Quyề đ i với bấ động sản liền kề Việt Nam Tạp chí Nghề luật, số 4/2019, tr 12-16 24 Nguyễn Thị Hường (2019), Về s đặ đ ểm Quyề đ i với bấ động sản liền kề theo pháp luật dân Việt Nam Tạp chí Nhân lực khoa học xã hội, số (69)/2019, tr 25-30 25 ... quan hệ bất động sản với quan hệ chủ sở hữu bất động sản 2.2 Pháp luật Quyền bất động sản liền kề 2.2.1 Khái niệm pháp luật Quyề đ i với bấ động sản liền kề Pháp luật Quyền bất động sản liền kề tổng... điểm Quyền bất động sản liền kề 2.1.1 Khái niệm bấ động sản liền kề Qua nghiên cứu bất động sản liền kề, hiểu khái niệm bất động sản liền kề sau: Bất động sản liền kề bất động sản có tiếp giáp với. .. đến pháp luật Quyền bất động sản liền kề - Chương 3: Thực trạng pháp luật Quyền bất động sản liền kề Việt Nam - Chương 4: Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật Quyền bất động sản liền kề Việt