Đang tải... (xem toàn văn)
1. Khái quát địa bàn nghiên cứu1.1. Vị trí địa lý:Diện tích : 2076 haDân số : 464397 ngườiDân tộc : 21 dân tộc, đa số là người KinhQuận Bình Thạnh nằm về phía Đông Bắc thành phố Hồ Chí Minh, ở vị trí cửa ngõ thành phố, là vùng đất có một vị trí chiến lược quan trọng.Phía Đông Bắc giáp với quận 2 và Thủ Đức; ở phía Nam, Bình Thạnh và quận 1 cách nhau bởi con rạch Thị Nghè; về phía Tây Tây Bắc giáp với quận Gò Vấp và Phú Nhuận.Quận Bình Thạnh có sông Sài Gòn bao quanh mạn Đông Bắc.Cùng với sông Sài Gòn các kinh rạch: Thị Nghè, Cầu Bông, Văn Thánh, Thanh Đa, Hố Tàu, Thủ Tắc... đã tạo thành một hệ thống đường thủy đáp ứng lưu thông cho xuồng, ghe nhỏ đi sâu vào các khu vực trên khắp địa bàn Bình Thạnh, thông thương với các địa phương khác.Kinh Thanh Đa được khởi đào vào năm 1897 đã biến bán đảo Thanh Đa Bình Quới trở thành “vùng sâu” có 3 mặt giáp với sông. Chính địa thế này đã tạo nhiều thuận lợi cho phong trào đấu tranh yêu nước của nhân dân Bình HòaThạnh Mỹ Tây trong hai cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp và đế quốc Mỹ. Hiện nay, bán đảo Thanh Đa Bình Quới xinh đẹp với khí hậu tươi mát là một khu du lịch nổi tiếng ở thành phố Hồ Chí Minh.Quận Bình Thạnh được xem là một nút giao thông quan trọng của thành phố Hồ Chí Minh bởi vì Bình Thạnh là điểm đầu mối gặp gỡ các quốc lộ: Quốc lộ 1, Quốc lộ 13; là cửa ngõ đón con tàu thống nhất Bắc Nam qua cầu Bình Lợi vào ga Hòa Hưng và lại có Bến xe khách Miền Đông.1.2. Kinh tếTừ thuở khai hoang lập ấp cho đến khi nhà Nguyễn trực tiếp cai quản, nông nghiệp lúa nước là ngành kinh tế chủ yếu của cư dân Bình Hoà Thạnh Mỹ Tây, bên cạnh chăn nuôi và đánh cá.Dưới thời Pháp thuộc, nông nghiệp vẫn là ngành kinh tế chủ đạo. Nhưng do ở vị trí địa lý thuận lợi có nhiều đường giao thông thủy bộ quan trọng lại ở trung tâm tỉnh lỵ . Gia Định, thủ công nghiệp, thương nghiệp lại có điều kiện phát triển và mở rộng, đã xuất hiện một số cơ sở công nghiệp nhỏ.Trong thập niên 60, kinh tế Bình Hoà Thạnh Mỹ Tây chưa có sự thay đổi .Nhưng vào thập niên 70, các nhà tư bản trong và ngoài nước đã có đầu tư, nhất là lĩnh vực công nghiệp. Vì thế, trong 5 năm trước giải phóng , sản xuất công nghiệp tăng lên đáng kể. Nông nghiệp tụt hậu do đất đai bị thu hẹp để xây dựng nhà cửa và thương nghiệp phát triển tăng vọt nhằm phục vụ cho một số lượng đông dân cư do quá trình đô thị hoá và quân sự hoá cưỡng chế.Sau năm 1975 , trong quá trình khôi phục, cải tạo và xây dựng kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa , cơ cấu kinh tế Bình Thạnh có sự chuyển dịch . Kinh tế nông nghiệp đã lùi về vị trí thứ yếu và hiện nay chiếm một tỷ trọng rất nhỏ. Công nghiệp tiểu thủ công nghiệp, thương nghiệp dịch vụ du lịch trở thành ngành kinh tế chủ yếu, thúc đẩy quá trình đô thị hoá nhanh chóng, làm thay đổi diện mạo kinh tế văn hóa xã hội của quận huyện trong hiện tại và tương lai.1.3. Văn hóa —xã hộiBình Thạnh là một trong những khu vực có người cư trú khá cổ xưa của thành phố, nơi qui tụ của nhiều lớp cư dân qua các thời kỳ lịch sử hình thành Thành phố Hồ Chí Minh ngày nay. Ở Bình Thạnh, cho đến nay, hầu như có mặt nhiều người từ Bắc, Trung, Nam đến sinh sống lập nghiệp .Chính vì vậy mà các hoạt động văn hóa vừa phong phú vừa đa dạng. Những lớp dân cư xưa của Bình Thạnh đã đến đây khai phá, sinh nhai, trong hành trang của mình, văn hóa như một nhu cầu quan trọng để sống và tồn tại. Mặt khác, trong buổi đầu chinh phục vùng đất Bình Thạnh hôm nay, những người Bình Thạnh xưa đã phải chống chọi với bao nổi gian nguy, khắc nghiệt của thiên nhiên, sinh hoạt văn hóa đã trở nên chỗ dựa cần thiết. Bên cạnh nền văn hóa vốn có, những lớp dân cư xưa ấy đã có thêm những nét văn hóa mới nảy sinh trong công cuộc khai phá, chinh phục thiên nhiên và rồi để truyền lại cho con cháu hôm nay như một truyền thống văn hóa.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG TIỂU LUẬN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHỦ ĐỀ: TRÌNH TỰ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN BÌNH THẠNH, TP HỒ CHÍ MINH HỌC VIÊN : LÊ QUANG VŨ LỚP : ĐTSG1811 MÃ HỌC VIÊN : 1811063 HÀ NỘI – 03/2019 MỤC LỤC Khái quát địa bàn nghiên cứu Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận địa phương 3 Về hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu Khó khăn Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất qua thực tiễn quận Bình Thạnh .9 TÀI LIỆU THAM KHẢO 10 Khái quát địa bàn nghiên cứu 1.1 Vị trí địa lý: Diện tích : 2076 Dân số : 464397 người Dân tộc : 21 dân tộc, đa số người Kinh Quận Bình Thạnh nằm phía Đơng Bắc thành phố Hồ Chí Minh, vị trí cửa ngõ thành phố, vùng đất có vị trí chiến lược quan trọng Phía Đơng Bắc giáp với quận Thủ Đức; phía Nam, Bình Thạnh quận cách rạch Thị Nghè; phía Tây - Tây Bắc giáp với quận Gò Vấp Phú Nhuận Quận Bình Thạnh có sơng Sài Gòn bao quanh mạn Đơng Bắc Cùng với sơng Sài Gòn kinh rạch: Thị Nghè, Cầu Bông, Văn Thánh, Thanh Đa, Hố Tàu, Thủ Tắc tạo thành hệ thống đường thủy đáp ứng lưu thông cho xuồng, ghe nhỏ sâu vào khu vực khắp địa bàn Bình Thạnh, thơng thương với địa phương khác Kinh Thanh Đa khởi đào vào năm 1897 biến bán đảo Thanh Đa- Bình Quới trở thành “vùng sâu” có mặt giáp với sơng Chính địa tạo nhiều thuận lợi cho phong trào đấu tranh u nước nhân dân Bình Hòa-Thạnh Mỹ Tây hai kháng chiến chống thực dân Pháp đế quốc Mỹ Hiện nay, bán đảo Thanh Đa - Bình Quới xinh đẹp với khí hậu tươi mát khu du lịch tiếng thành phố Hồ Chí Minh Quận Bình Thạnh xem nút giao thơng quan trọng thành phố Hồ Chí Minh Bình Thạnh điểm đầu mối gặp gỡ quốc lộ: Quốc lộ 1, Quốc lộ 13; cửa ngõ đón tàu thống Bắc Nam qua cầu Bình Lợi vào ga Hòa Hưng lại có Bến xe khách Miền Đông 1.2 Kinh tế Từ thuở khai hoang lập ấp nhà Nguyễn trực tiếp cai quản, nông nghiệp lúa nước ngành kinh tế chủ yếu cư dân Bình Hồ - Thạnh Mỹ Tây, bên cạnh chăn nuôi đánh cá Dưới thời Pháp thuộc, nông nghiệp ngành kinh tế chủ đạo Nhưng vị trí địa lý thuận lợi có nhiều đường giao thơng thủy quan trọng lại trung tâm tỉnh lỵ Gia Định, thủ công nghiệp, thương nghiệp lại có điều kiện phát triển mở rộng, xuất số sở công nghiệp nhỏ Trong thập niên 60, kinh tế Bình Hồ - Thạnh Mỹ Tây chưa có thay đổi Nhưng vào thập niên 70, nhà tư ngồi nước có đầu tư, lĩnh vực cơng nghiệp Vì thế, năm trước giải phóng , sản xuất công nghiệp tăng lên đáng kể Nông nghiệp tụt hậu đất đai bị thu hẹp để xây dựng nhà cửa thương nghiệp phát triển tăng vọt nhằm phục vụ cho số lượng đông dân cư q trình thị hố qn hoá cưỡng chế Sau năm 1975 , trình khơi phục, cải tạo xây dựng kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa , cấu kinh tế Bình Thạnh có chuyển dịch Kinh tế nơng nghiệp lùi vị trí thứ yếu chiếm tỷ trọng nhỏ Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, thương nghiệp - dịch vụ - du lịch trở thành ngành kinh tế chủ yếu, thúc đẩy q trình thị hố nhanh chóng, làm thay đổi diện mạo kinh tế - văn hóa xã hội quận huyện tương lai 1.3 Văn hóa —xã hội Bình Thạnh khu vực có người cư trú cổ xưa thành phố, nơi qui tụ nhiều lớp cư dân qua thời kỳ lịch sử hình thành Thành phố Hồ Chí Minh ngày Ở Bình Thạnh, nay, có mặt nhiều người từ Bắc, Trung, Nam đến sinh sống lập nghiệp Chính mà hoạt động văn hóa vừa phong phú vừa đa dạng Những lớp dân cư xưa Bình Thạnh đến khai phá, sinh nhai, hành trang mình, văn hóa nhu cầu quan trọng để sống tồn Mặt khác, buổi đầu chinh phục vùng đất Bình Thạnh hơm nay, người Bình Thạnh xưa phải chống chọi với bao gian nguy, khắc nghiệt thiên nhiên, sinh hoạt văn hóa trở nên chỗ dựa cần thiết Bên cạnh văn hóa vốn có, lớp dân cư xưa có thêm nét văn hóa nảy sinh công khai phá, chinh phục thiên nhiên để truyền lại cho cháu hôm truyền thống văn hóa 1.4 Căn Pháp lý: Luật đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết số điều nghị định số 43/2014/ NĐ-CP nghị định số 44/2014/ NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ Thơng tư số 24/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa 1.5 Lich sử việc cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất qua thời kỳ Pháp luật đất đai qua thời ký xác nhận việc cấp giấy chứng nhận qua Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2009, Luật đất đai năm 2013 2 Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận địa phương Điều 70 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất: Người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ thực công việc sau: a) Trường hợp đăng ký đất đai xác nhận trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp khơng có giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai Điều 18 Nghị định xác nhận nguồn gốc thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất xác nhận trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp khơng có giấy tờ quy định Điều 31, 32, 33 34 Nghị định xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; nhà ở, cơng trình xây dựng xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, phù hợp với quy hoạch duyệt; xác nhận sơ đồ nhà cơng trình xây dựng chưa có xác nhận tổ chức có tư cách pháp nhân hoạt động xây dựng hoạt động đo đạc đồ; b) Trường hợp chưa có đồ địa trước thực công việc Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thơng báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực trích đo địa đất kiểm tra trích đo địa đất người sử dụng đất nộp (nếu có); c) Niêm yết công khai kết kiểm tra hồ sơ, xác nhận trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc thời điểm sử dụng đất trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thời hạn 15 ngày; xem xét giải ý kiến phản ánh nội dung công khai gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai Văn phòng đăng ký đất đai thực cơng việc sau: a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận công khai kết theo quy định Khoản Điều này; b) Trích lục đồ địa trích đo địa đất nơi chưa có đồ địa có đồ địa trạng ranh giới sử dụng đất thay đổi kiểm tra trích đo địa đất người sử dụng đất nộp (nếu có); c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất tổ chức nước, sở tơn giáo, tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư mà sơ đồ chưa có xác nhận tổ chức có tư cách pháp nhân hoạt động xây dựng hoạt động đo đạc đồ; d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký; đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng có giấy tờ trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định Điều 31, 32, 33 34 Nghị định gửi phiếu lấy ý kiến quan quản lý nhà nước loại tài sản Trong thời hạn không 05 ngày làm việc, quan quản lý nhà nước tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời văn cho Văn phòng đăng ký đất đai; e) Cập nhật thơng tin đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai (nếu có); g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất gửi số liệu địa đến quan thuế để xác định thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp khơng thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài ghi nợ theo quy định pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để quan tài nguyên môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ cấp xã gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người cấp 4 Cơ quan tài nguyên môi trường thực công việc sau: a) Kiểm tra hồ sơ trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Trường hợp thuê đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất sau người sử dụng đất hồn thành nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật b) Chuyển hồ sơ giải cho Văn phòng đăng ký đất đai Trường hợp người sử dụng đất đăng ký đất đai theo quy định pháp luật mà có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, quan tài nguyên môi trường thực công việc quy định Điểm g Khoản Khoản Điều này." Về hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu Căn Điều Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ nộp thực thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu sau Hồ sơ nộp thực thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có: a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK; b) Một loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai (sau gọi Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất; c) Một giấy tờ quy định Điều 31, 32, 33 34 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trường hợp đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Trường hợp đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng phải có sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng (trừ trường hợp giấy tờ quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng có sơ đồ phù hợp với trạng nhà ở, cơng trình xây dựng); d) Báo cáo kết rà soát trạng sử dụng đất trường hợp tổ chức nước, sở tôn giáo sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK; đ) Chứng từ thực nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có); e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh ngồi giấy tờ quy định Điểm a, b d Khoản phải có định Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Cơng an vị trí đóng qn địa điểm cơng trình; định Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh địa bàn quân khu, địa bàn đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận; g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đất liền kề phải có hợp đồng văn thỏa thuận định Tòa án nhân dân việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể vị trí, kích thước phần diện tích đất mà người sử dụng đất liền kề quyền sử dụng hạn chế Trường hợp người sử dụng đất thực thủ tục đăng ký đất đai mà chưa có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nộp hồ sơ gồm giấy tờ theo quy định Điểm a, d, e, g giấy tờ quy định Điểm b, c đ Khoản Điều Trường hợp người sử dụng đất đăng ký đất đai mà có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK Hồ sơ nộp thực thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời người sử dụng đất; đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận gồm có: a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK; b) Một giấy tờ quy định Điều 31, 32, 33 34 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; c) Sơ đồ tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp giấy tờ quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có sơ đồ tài sản phù hợp với trạng); d) Giấy chứng nhận cấp trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đ) Chứng từ thực nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài tài sản gắn liền với đất (nếu có) Hồ sơ nộp thực thủ tục đăng ký đất đai trường hợp Nhà nước giao đất để quản lý gồm có: a) Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK; b) Văn quan nhà nước có thẩm quyền việc giao đất để quản lý (nếu có); c) Sơ đồ trích đo địa đất, khu đất giao quản lý (nếu có) Hồ sơ nộp thực thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, cơng trình xây dựng tổ chức đầu tư xây dựng để bán thực theo quy định Khoản Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP." Khó khăn Bên cạnh đó, cơng tác Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân quận Bình Thạnh số khó khan, vướng mắt sau: 1.1 Từ phía người sử dụng đất Tại Điều Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 Chính phủ, quy định mức thu lệ phí trước bạ 0,5% giá trị đất, lệ phí trước bạ khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp đăng ký quyền sở hữu, sử dụng với Cơ quan có thẩm quyền Nhiều người dân không đủ khả nộp tiền nên không thiết tha với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tại Khoản 3, Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết “Trường hợp đất giao không thẩm quyền sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất…” Tuy nhiên, trường hợp người sử dụng đất khơng có giấy tờ hợp lệ mua bán viết tay sau ngày 01/7/2004 sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch khơng có tranh chấp, khiếu nại chưa đề cập 1.2 Từ phía pháp luật hành: Các văn quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Nghị định số 104/2014/NĐ/NĐ - CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ việc “Sửa đổi bổ sung số Nghị định, Quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai”, Thông tư số 23/2014/TT - BTNMT ngày 19/05/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 Bộ Tài nguyên Môi trường “Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP”… Ngồi ra, nhiều văn Ủy ban nhân dân Tỉnh quy định quy hoạch sử dụng đất, diện tích đất tối thiểu để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá đất, giá dịch vụ đo đạc, lập đồ địa chính, giá đất để tính tiền sử dụng đất diện tích vượt hạn mức… Hệ thống pháp luật thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhiều văn (Nghị định, Quyết định, thông tư) thường xuyên thay đổi liên tục có sửa đổi, bổ sung, nhiều quan ban hành nên việc cập nhật, vận dụng đơn vị hành chính, cán địa phương gặp nhiều khó khăn việc cập nhật, áp dụng 1.3 Từ phía người thi hành pháp luật: Việc thực quy trình xét giao đất chưa thật cơng khai, minh bạch; hoạt động hội đồng tư vấn xét cấp đất, xác định nguồn gốc đất số nơi bất cập Giữa quản lý, sử dụng đất người dân thực tế với hồ sơ quản lý quan nhà nước chưa thống làm phát sinh đơn thư khiếu nại, tố cáo, phản ánh hành vi hành q trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chỉ tính từ năm 2012 đến nay, tòa án cấp xét xử 60 vụ án hành chính, tranh chấp dân chấp nhận hủy 34 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chiếm 57%) Về chủ quan, cán bất cập trình độ, lực chun mơn, thiếu kinh nghiệm am hiểu lịch sử, nguồn gốc, trình sử dụng đất Việc tra, kiểm tra, giám sát xử lý hành vi sai phạm chưa nghiêm Hiệu giải khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai thấp Tuy nhiên với yếu tố khách quan, lực lượng cán mỏng, phải kiêm nhiệm nhiều mảng việc nên hiệu hoạt động chưa cao tiếp nhận hồ sơ không kiểm tra kỹ, hướng dẫn đầy đủ làm cho người dân phải lại nhiều lần; thời gian thực thủ tục kéo dài, kinh phí phục vụ cho cơng tác đo đạc, lập hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động đất đai phân bổ chậm chưa đáp ứng theo u cầu Đây khó khăn lớn khơng tồn riêng quận Bình Thạnh, mà vấn đề chung nước Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quận Bình Thạnh vướng mắc, khó khăn thực tế xuất phát từ nguyên nhân chủ quan, khách quan khác Từ đánh giá mặt hạn chế, thiếu sót tồn tại, cần đưa số đề xuất, giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác thời gian tới Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất qua thực tiễn quận Bình Thạnh 1.1 Định hướng hồn thiện pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Thứ nhất, cần phải hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng Đặc biệt việc hồn thiện sách, hệ thống pháp luật điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn Các quy định liên quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần thực đồng bộ, tạo điều kiện cho người dân xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thứ hai, cần có quy định hướng dẫn cụ thể việc người quyền nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp người chủ sử dụng đất hoàn tất hồ sơ kê khai xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người chủ sử dụng đất chưa đến nhận bị chết Bên cạnh đó, cần hoàn thiện pháp luật việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp lập hợp đồng mua bán, tặng cho người mua, người nhận chưa kịp làm thủ tục bị chết sau hoàn thành việc mua bán, tặng cho mà thủ tục chưa hoàn thành Thứ ba, việc số cán xã phường giao bán đất trái thẩm quyền, đến phát người dân ổn định, phù hợp với quy hoạch Vậy để quyền lợi ích hợp pháp người dân không bị ảnh hưởng, thân họ việc giao bán đất trái quy định pháp luật Thứ tư, mức phí thu lệ phí trước bạ 0,5% giá trị đất cao so với điều kiện kinh tế chung, quỹ đất có hạn, mức thị hóa ngày cao, ví dụ điển hình quận Bình Thạnh, điều kiện kinh tế phát triển kéo theo lượng lớn dân nhập cư, họ có nhu cầu định cư cố định nơi làm việc Việc hoàn thiện thủ tục yêu cầu tài gánh nặng lên vai người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất 1.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Các văn pháp luật đất đai pháp lý để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Do vậy, văn cần đơn giản, dễ hiểu phải đảm bảo chặt chẽ mặt pháp lý, cần thống văn nên có văn hướng dẫn kèm để tránh việc lúng túng thực Hệ thống văn bản pháp luật ban hành phải thẩm quyền, tránh tình trạng ban hành văn thời gian ngắn đưa vào thực lại không phù hợp với thực tiễn, phải hủy bỏ, bổ sung, điều chỉnh, khiến người thi hành người dân không cập nhật kịp thời thời gian công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 Quốc Hội Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ Chính phủ Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2017 Chính phủ Thơng tư số 02/2015/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết số điều nghị định số 43/2014/ NĐ-CP nghị định số 44/2014/ NĐCP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ Thơng tư số 24/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa Giáo trình '' Quản lý thị trường bất động sản”của thầy Đoàn Dương Hải,Trường Đại học Xây dựng Hà Nội 10 ... 2009, Luật đất đai năm 2013 2 Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận địa phương Điều 70 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền... cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK Hồ sơ nộp thực thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. .. Điều này." Về hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu Căn Điều Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ nộp thực thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền