ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN THỊ OANH Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ QUYẾT THẮNG - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015-2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chun ngành : Địa mơi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2014 – 2018 Thái Nguyên - 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN THỊ OANH Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ QUYẾT THẮNG - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015-2017 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chun ngành : Địa mơi trường Lớp : K46 – ĐCMT – N02 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2014 – 2018 Giảng viên hướng dẫn: ThS Nông Thu Huyền Thái Nguyên - 2018 i LỜI CẢM ƠN Trải qua năm học nghiên cứu khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, kiến thức quý báu mà thầy tận tình hướng dẫn giảng dạy, em bạn trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên vinh dự mang tri thức nhà khoa học nói chung, đặc biệt khoa học ngành Địa Chính Mơi Trường Bản khóa luận tốt nghiệp chứng minh cho điều Để hồn thành khóa luận ngồi nỗ lực thân, em nhận giúp đỡ, đạo tận tình, cận kề giáo Th.S Nơng Thu Huyền, thầy cô khoa Quản lý Tài nguyên cán phòng Địa xã Quyết Thắng – thành phố Thái Nguyên Qua cho phép em gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến cô giáo Th.S Nông Thị Thu Huyền cán phòng Địa xã Quyết Thắng – hành phố Thái Nguyên người thân xung quanh động viên, giúp đỡ em hồn thành tốt khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 20 tháng 11 năm 2017 Sinh viên Nguyễn Thị Oanh ii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Tình hình biến động dân số xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017 36 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất xã Quyết Thắng năm 2017 40 Bảng 4.3: Quy định Nhà nước giá đất số khu vực xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017 45 Bảng 4.4: Diễn biến giá đất thị trường vị trí tuyến đường xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017 46 Bảng 4.5: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn xã Quyết Thắng năm 2015……………………… 79 Bảng 4.6: So sánh giá đất Nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn xã Quyết Thắng năm 2016 .50 Bảng 4.7: So sánh giá đất Nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn xã Quyết Thắng năm 2017 .51 Bảng 4.8: So sánh giá đất Nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017 53 Bảng 4.9: Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn xã Quyết Thắng qua ý kiến người dân 54 ii DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 4.1: Từ cổng Công ty Việt Bắc đến ngã gặp đường Z115 43 Hình 4.2: Từ ngã ba gặp đường Z115 đến ngã tư xóm Cây Xanh 43 Hình 4.3: Từ ngã tư xóm Cây Xanh đến rẽ cổng UBND xã Phúc Xuân 43 Hình 4.4: Ngõ số 70 xóm Gò Móc vào 150m .43 Hình 4.5: Ngõ số 80;100 rẽ Chùa Cả vào 500m 44 Hình 4.6: Rẽ Sơn Tiến gặp đường Z115, có mặt đường bê tơng ≥ 3m .44 Hình 4.7: Rẽ xóm Cây Xanh ( đối diện X84) vào 100m 44 Hình 4.8: Rẽ quán 300 44 iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ, cụm từ viết tắt CHXHCN Nghĩa từ, cụm từ viết tắt Cộng hòa xã hội chủ nghĩa THPT Trung học phổ thông THCS Trung học sở HĐND Hội đồng nhân dân UBND Uỷ ban nhân dân MTTQ Mặt trận tổ quốc CD Chuyên dùng PNN Phi nông nghiệp BĐS Bất động sản iv MỤC LỤC Trang LỜI CẢM ƠN .2 DANH MỤC CÁC BẢNG ii DANH MỤC CÁC HÌNH ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iii MỤC LỤC iv PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu đề tài 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài .3 PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 2.1.1 Căn pháp lí 2.1.2 Cơ sở lí luận thực tiễn 2.2 Tổng quan bất động sản thị trường Bất động sản 2.2.1 Khái niệm, đặc tính Bất động sản .7 2.2.2 Khái niệm, vai trò, đặc tính chức thị trường Bất động sản 2.3 Khái quát giá đất định giá đất .12 2.3.1 Khái niệm, đặc điểm, nhân tốảnh hưởng giá đất 12 2.3.2 Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Định giá đất 13 2.4 Tình hình biến động giá giới việt nam 16 2.4.1 Tình hình biến động giá đất Thế Giới 16 2.4.2 Tình hình nguyên nhân biến động giá đất Việt Nam 23 PHẦN ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 3.1 Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu .31 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu .31 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31 v 3.2 Thời gian, địa điểm tiến hành 31 3.3 Nội dung nghiên cứu 31 3.4 Phương pháp nghiên cứu 31 3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 32 3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, nghiên cứu số liệu, tài liệu sơ cấp 32 3.4.3 Phương pháp chọn điểm điều tra………………………………………32 3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu .33 3.4.5 Phương pháp chuyên gia 33 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .34 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên 34 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 34 4.1.2 Các nguồn tài nguyên 35 4.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội 36 4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất 39 4.1.5 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Quyết Thắng ảnh hưởng tới sử dụng đất .41 4.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017………………………42 4.2.1 Sơ lược điều kiện xã Quyết Thắng………………………….42 4.2.2 Tình hình biến động giá đất địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017 45 4.2.3 Đánh giá tình hình biến động giá đất đứa bàn xã Quyết Thắng qua ý kiến người dân cán quản lí .54 4.3 Nguyên nhân xu hướng biến động giá đất địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017 57 4.3.1 Xu hướng biến động giá đất địa bàn xã Quyết Thắng 57 4.3.2 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn xã Quyết Thắng 58 4.4 Đề xuất số giải pháp giúp bình ổn giá đất địa bàn xã Quyết Thắng 58 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 61 5.1 Kết luận 61 vi 5.2 Kiến nghị 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO 63 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Trong tiến trình phát triển lịch sử lồi người, người đất đai ngày gắn bó chặt chẽ với nhau, vai trò đất đai ngày nâng cao Đất đai trở thành nguồn cải vô tận người Con người dựa vào tạo nên sản phẩm cung cấp cho sống Khơng có đất khơng có ngành sản xuất nào, khơng có q trình lao động khơng có tồn lồi người Xã hội ngày phát triển với vận động mạnh mẽ chế thị trường, đất đai trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, chấp,… dần hình thành thị trường riêng - thị trường đất đai - thị trường Bất động sản Thị trường BĐS nước ta hình thành phát triển bao gồm thị trường thức khơng thức (thị trường BĐS ngầm); thị trường khơng thức lên thách thức xã hội quản lý nhà nước Trong năm gần đây, thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu phát triển mạnh mẽ , thay đầu tư vào vàng chứng khoán, nhà đầu tư chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực BĐS Khi vấn đề đất đai vấn đề cấp thiết hết Giá đất công cụ quản lý vĩ mô Nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành cơng cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường BĐS khác phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Do vậy, việc sử dụng có hiệu nguồn lực, đặc biệt đất đai đòi hỏi cấp bách.Yêu cầu nắm bắt quản lý chặt chẽ đến giá đất nhiệm vụ quan trọng cấp quyền từ Trung ương đến địa phương Xã Quyết Thắng xã chia nhỏ thành phố Thái Nguyên Nằm không cách xa trung tâm công nghiệp, đô thị lớn, nơi tập trung tiềm lực khoa học, công nghệ, thu hút đầu tư thành phố, nơi có mật độ dân 50 lần, điều cho thấy nhu cầu sử dụng đất người dân năm 2015 địa bàn xã có xu hướng tăng  So sánh giá đất nhà nước quy định với giá đất thị trường xã Quyết Thắng năm 2016 Sau tìm hiểu khảo sát giá đất thị trường giá đất nhà nước quy định tổng hợp bảng đây: Bảng 4.6: So sánh giá đất Nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn xã Quyết Thắng năm 2016 Đơn vị tín1000đ/m2 STT Vị trí Năm 2016 Giá quy Giá thị định trường Từ cổng Công ty Việt Bắc đến 3.000 4.000 ngã gặp đường Z115 Từ ngã ba gặp dường Z115 đến 2.500 3.500 ngã tư xóm Cây Xanh Từ ngã tư xóm Cây Xanh đến rẽ 2.000 3.000 cổng UBND xã Phúc Xuân Ngõ số 70 xóm Gò Móc vào 1.000 2.500 150m Ngõ số 80; 100 rẽ Chùa Cả vào 900 2.500 500m Rẽ Sơn Tiến gặp đường 1.500 3.000 Z115,có mặt đường bê tơng ≥3m Rẽ xóm Cây Xanh (đối diện X84) 700 2.200 vào 100m Rẽ đến quán 300 600 1.500 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) Chênh lệch Tỉ lệ Giá (lần) 1.000 1,33 1.000 1,40 1.000 1,50 1.500 2,50 1.600 2,78 1.500 2,00 1.500 0,31 900 2,50 Năm 2016 giá đất địa bàn xã theo quy định nhà nước giá thị trường cao Vị trí có mức giá cao năm 2016 đoạn từ cổng Công ty Việt Bắc đến ngã gặp đường Z115, khu vực giá nhà nước giá thị trường có chênh lệch triệu/m2 Tuy nhiên chưa phải chênh lệch lớn mà số tuyến đường khác từ ngõ số 70 xóm Gò Móc vào150m, hay rẽ Sơn Tiến gặp đường Z115 có mặt đường bê tơng ≥ 3m có chênh lệch 1,5 triệu đồng/m2 Nhìn chung năm 2016 giá đất nhà nước quy định so với giá thực 51 tế thị trường xã Quyết Thắng có chênh lệch lớn (dao động từ 0,31 lần – 2,78 lần), điều gây khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước đất đai nói chung dự án bồi thường giải phóng mặt xã  So sánh giá đất nhà nước quy định với giá đất thị trường xã Quyết Thắng năm 2017 Tùy năm mà giá đất có chênh lệch năm khác điều thể bảng thống kê đây: Bảng 4.7: So sánh giá đất Nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn xã Quyết Thắng năm 2017 Đơn vị tính: 1000đ/m2 STT Vị trí Năm 2017 Giá quy Giá thị định trường Từ cổng Công ty Việt Bắc đến ngã 3.000 5.000 gặp đường Z115 Từ ngã ba gặp dường Z115 đến 2.500 4.500 ngã tư xóm Cây Xanh Từ ngã tư xóm Cây Xanh đến rẽ 2.000 4.000 cổng UBND xã Phúc Xn Ngõ số 70 xóm Gò Móc vào 1.000 3.500 150m Ngõ số 80; 100 rẽ Chùa Cả vào 900 3.500 500m Rẽ Sơn Tiến gặp đường Z115,có 1.500 4.000 mặt đường bê tơng ≥3m Rẽ xóm Cây Xanh (đối diện X84) 700 3.500 vào 100m Rẽ đến quán 300 600 2.500 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) Chênh lệch Tỉ lệ Giá (lần) 2.000 1,67 2.000 1,80 2.000 2,00 2.500 3.50 2.600 3,89 2.500 2,67 2.800 5,00 1.900 4,17 Giá đất tuyến đườngtrên địa bàn xã năm 2017 có chênh lệch cao, đặc biệt khu vực đất quy hoạch gần trường học, khối quan nằm gần tuyến đường: ngõ số 70 xóm Gò Móc vào 150m; ngõ số 80,100 rẽ chùa vào 500m; rẽ Sơn Tiến gặp đường Z115 có mặt đường bê tơng ≥ 3m có mức chênh lệch giữ giá đất thị trường so với mức giá nhà nước quy định từ 2,67 lần – 3,89 lần Tuy nhiên giá đất tuyến đường từ cổng Công ty Việt Bắc đến ngã 52 gặp đường Z115 có giá cao triệu đồng/m2 Qua bảng cho thấy mức chênh lệch giá thị trường giá nhà nước quy định dao động lớn ( dao động từ 1,67 – 5,00 lần) Tuy giá đất nahf nước quy định có xu hướng giảm giá đất thị trường mức giá cao, mà có chênh lệch lớn hai loại giá 4.2.2.4.Tổng hợp so sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 - 2017 Giai đoạn 2015 - 2017, giá đất thị trường so với giá nhà nước quy định địa bàn xã Quyết Thắng có chênh lệch cao (dao động từ 1,37 – 2,96 lần), năm 2017 năm có mức chênh lệch lớn so với năm 2015 2016, có vị trí có mức chênh lệch lên đến 5,0 lần (rẽ xóm Cây Xanh đối diện X84 vào 100m) Giá đất tuyến đường từ cổng Công ty Việt Bắc đến ngã gặp đường Z115 năm có giá cao nhất, lý đoạn đường thuận tiện cho dịch vụ kinh doanh, buôn bán, đảm bảo an ninh trật tự, nhiên tuyến đường nằm diện quy hoạch trước nên hầu hết vào ổn định, có giao dịch.Còn số tuyến đường như: từ ngã tướm Cây Xanh đến rẽ cổng UBND xã Phúc Xuân; rẽ Sơn Tiến gặp đường Z115 có mặt đường bê tơng ≥ 3m lại có chênh lệch cao, thấy ảnh hưởng dự án quy hoạch, dự án nâng cấp đến vị trí có dự án, khiến khả sinh lời cao số vị trí khác, người dân có đất khơng có nhu cầu bán, có bán bán với giá cao Kết so sánh giá đất thị trường với giá đất tỉnh Thái Nguyên quy định cho xã Quyết Thắng thể bảng 4.8 53 Bảng 4.8: So sánh giá đất Nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017 Năm 2015 Năm 2016 Giá STT Vị trí nhà nước quy Giá Giá thị trường Chênh nhà lệch nước (lần) quy định Từ cổng Công ty Việt Bắc đến ngã gặp đường Z115 Từ ngã ba gặp dường Z115 đến ngã tư xóm Cây Xanh Từ ngã tư xóm Cây Xanh đến rẽ cổng UBND xã Phúc Xuân Ngõ số 70 xóm Gò Móc vào 150m Ngõ số 80; 100 rẽ Chùa Cả vào 500m Rẽ Sơn Tiến gặp đường Z115,có mặt đường bê tơng ≥3m Rẽ xóm Cây Xanh (đối diện X84) vào 100m Rẽ đến quán 300 Năm 2017 Chênh Giá Giá thị trường Chênh nhà lệch nước (lần) quy định Giá thị trường Chênh lệch lệch bình (lần) quân định 1,37 3.000 3.500 1,10 3.000 4.000 1,33 3.000 5.000 1,67 2.500 3.000 1,20 2.500 3.500 1,40 2.500 4.500 1,80 1,47 2.000 2.500 1,25 2.000 3.000 1,50 2.000 4.000 2,00 1,58 1.000 2.000 2,00 1.000 2.500 2,50 1.000 3.500 3.50 2,67 3.500 3,89 2,96 1.500 4.000 2,67 2,11 900 2.000 2,22 1.500 2.500 1,67 900 2.500 2,78 1.500 3.000 2,00 900 700 1.500 0,21 700 2.200 0,31 700 3.500 5,00 1,84 600 1.000 1,67 600 1.500 2,50 600 2.500 4,17 2,78 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) 54 4.2.3 Đánh giá tình hình biến động giá đất đứa bàn xã Quyết Thắng qua ý kiến người dân cán quản lí 4.2.3.1 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn xã Quyết Thắng qua ý kiến người dân Để đánh giá thực trạng tìm nguyên nhân biến động giá đất địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 - 2017 tiến hành công tác vấn người dân thông qua phiếu điều tra để có kết khách quan Kết quar thể bảng 4.9 Bảng 4.9: Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn xã Quyết Thắng qua ý kiến người dân STT Tiêu chí đánh giá Tìm hiểu khung giá đất UBND tỉnh ban hành cho xã năm Giá đất thị trường phù hợp với thu nhập người dân Hiện gia đình có nhu cầu đất - Đất - Đất sản xuất, kinh doanh Các giao dịch đất thông qua UBND xã Trên địa bàn xã có tượng đầu đất Xu hướng giá đất địa bàn xã vài năm tới -Tăng -Giảm -Bình ổn Các dự án địa bàn xã có ảnh hưởng tích cực đến biến động giá theo hướng tích cực Đồng ý Số lượng Tỷ lệ (người) (%) Không đồng ý Số lượng Tỷ lệ (người) (%) 41 82,0 18,0 37 74,0 13 26,0 35 27 70,0 54,0 12,0 15 33,0 50 100 0 23 46,0 27 54,0 35 10 70,0 10,0 20,0 0 0 0 50 100 0 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) 55 Qua vấn chủ sử dụng đất ta thấy số lượng người dân tìm hiểu khung giá đất UBND tỉnh ban hành 41 người chiếm 82,0% tổng số người điều tra Còn lại người cho biết khơng tìm hiểu số người có người đối tượng lao động tự do, lí đưa tập trung vào công việc nên dành thời gian cho việc khác Đối với giá đất theo quy định UBND tỉnh ban hành cho xã người hỏi đồng ý mức phù hợp, nhiên có 13 người chiếm 26,0% tổng số người điều tra cho giá đất bán theo thị trường không phù hợp với thu nhập người dân Nhóm cơng nhân viên chức cho với đồng lương hàng tháng nhận mà khơng có thêm nguồn hỗ trợ để mua lơ đất khơng phù hợp Còn lại 74,0% số người đồng ý giá đất thị trường phù hợp họ chủ yếu hộ gia đình có thêm nguồn thu từ sản xuất, kinh doanh dịch vụ Với 50 người điều tra có đến 35 người (chiếm 70% tổng số người điều tra) nói có nhu cầu mua thêm đất Trong đó: Nhu cầu đất 27 người chiếm 54,0% số người có nhu cầu mua thêm đất Lí Nhu cầu đất để làm sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ có người chiếm 12,0% tổng số người có nhu cầu đất Những người cho nguồn lợi kinh doanh dịch vụ : shop quần áo, may mặc, sửa chữa ô tô - xe máy, cửa hàng ăn nhanh, cafe,… đem lại nguồn lợi đáng kể nên họ muốn có đất để đáp ứng hoạt động Một số lại có xu hướng đầu đất với mong muốn bán lại với giá cao Còn lại 15 người khơng có nhu cầu mua thêm đất chiếm 33,0% tổng số người điều tra Lý họ họ cảm thấy điều kiện sống họ tốt có nguồn kinh tế ổn định, đảm bảo cho sống họ Ngoài có hộ cho nguồn thu nhập họ không đủ để mua thêm đất họ có dự trữ cho từ trước nên khơng phát sinh nhu cầu Qua vấn ta thấy 100% người điều tra nói q trình xử lí cơng việc cán quản lí đất đai xã làm việc tốt Các thủ tục liên quan 56 đến đất đai thông qua UBND xã Cán quản lý có nhiều kinh nghiệm thực tế trình làm việc trực tiếp với dân, giúp giải cơng việc cách nhanh chóng với quy định Nhà nước Trong tổng số 50 người, có 23 người chiếm 46,0% tổng số người điều tra cho thị trường diễn tượng đầu đất, họ cho giá đất tăng lên lí cho tượng này, nhiên đa số cho việc đầu chưa sơi động, 27 người chiếm 54,0% lại lại cho tượng đầu đất đóng băng, lí cho giá đất tương lai gần chưa đem lại lợi nhuận đem lại rủi ro cho việc đầu đất Xu hướng giá đất địa bàn xã vài năm tới chia làm xu hướng, có 35 người chiếm 70,0% cho giá đất tăng;5 người chiếm 10,0% lại cho giá đất có xu hướng giảm số lại 10 người đồng ý với xu hướng giá đất bình ổn tương lai gần Về dự án quy hoạch lại số khối quan, dự án trường trung cấp luật đặc biệt dự án quy hoạch khu dân cư đường Bắc Sơn kéo dài người dân tỏ hào hứng tất cho việc đánh dấu bước tiến lớn thành phố Thái Nguyên, thúc đẩy mạnh mẽ phát triển kinh tế, xã hội, dịch vụ thành phố nói chung xã Quyết Thắng nói riêng Khi vị xã đảm bảo việc biến động giá đất sau sôi động 4.2.3.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn xã Quyết Thắng qua ý kiến cán quản lý Để có đánh giá khách quan xác tình hình đất đai địa bàn xã, tiến hành vấn trực tiếp cán địa xã, tơi thu ý kiến sau: - Ý kiến giá đất xã: Giá đất địa bàn xã Quyết Thắng chưa có giá cao so với thị trường đất đai địa bàn thành phố coi vị trí co giá cao, lý là:  Vị trí, điều kiện giao thơng thuận tiện cho sản xuất, kinh doanh dịch vụ, đảm bảo trật tự an toàn xã hội 57  Nằm gần trung tâm thành phố, khu vui chơi giải trí, trường học, bệnh viện, khối quan Nhà nước  Khu dịch vụ, khu vui chơi giải trí địa bàn xã phong phú, đa dạng đáp ứng nhu cầu người dân Giá đất địa bàn xã cao tăng mạnh năm 2016 - 2017 tượng chững giá giai đoạn 2015 - 2016 rõ rệt Nguyên nhân xuất nhiều dự án mở rộng đất đai địa bàn thành phố nói chung địa bàn xã nói riêng Đất đai mở rộng đồng nghĩa với giá đất khu vực có giá hợp lí mà đáp ứng nhu cầu sử dụng đất người dân Cho nên thị trường đất đai, giá đất giảm nhiệt mau, tượng đầu đất khơng nhiều Hiện nay, thị trường BĐS nước có chuyển biến tích cực, tỉnh Thái Ngun thị trường BĐS hoạt động chững lại giữ mức ổn định Những nơi có hoạt động mua bán sôi thường tập trung khu trung tâm thành phố, đời sống người dân có nguồn thu nhập khá, đáp ứng đầy đủ nhu cầu cho cá nhân gia đình - Ý kiến đóng góp cho phát triển thị trường BĐS xã:  Những trường hợp mua bán đất trao tay, không thông qua quan quản lý đầu đất Nhà nước phải có biện pháp phòng chống xử lí nghiêm  Nhà nước cần có biện pháp sách phù hợp giúp bình ổn giá mặt hàng có khả tăng xăng dầu, đồ dùng sinh hoạt,… ngồi có sách thơng thống tạo cho doanh nghiệp nước yên tâm đầu tư xây dựng phát triển địa phương Kiên xử lý trường hợp vi phạm pháp luật đất đai 4.3 Nguyên nhân xu hướng biến động giá đất địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017 4.3.1 Xu hướng biến động giá đất địa bàn xã Quyết Thắng Giai đoạn 2015 - 2017 giá đất xã Quyết Thắng có biến động tăng 58 Năm 2015 - 2016 xu hướng biến động giá đất giảm nguyên nhân ảnh hưởng trực tiếp giá đất nhà nước ban hành thấp ảnh hưởng đến thị yếu người sử dụng đất số tuyến đường đất không đáp ứng dược nhu cầu sử dụng người dân nên giá đất giảm Năm 2016 - 2017 xu hướng biến động giá đất tăng nhu cầu sử dụng đất tăng, nhiều dự án, cơng trình lớn xây dựng địa bàn xã, mở rộng tuyến đường, đảm bảo an ninh trật tự, an toàn xã hội nâng cao 4.3.2 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn xã Quyết Thắng Có nhiều nguyên nhân gây nên biến động giá đất, xã Quyết Thắng nhiên số nguyên nhân gây ảnh hưởng rõ đến giá đất xã: - Tuy xã Quyết Thắng nằm phía Tây Bắc thành phố nơi tập trung trường Đại học, Trung cấp nên giá đất cao giá đất số khu vực nằm cách xa trung tâm thành phố khác - Do ảnh hưởng số dự án như: quy hoạch khu dân cư đường Bắc Sơn kéo dài, dự án trường trung cấp luật, dự án khu du lịch tâm linh Hồ Núi Cốc,… Sau dự án quy hoạch hoàn thành xã Quyết Thắng thành trung tâm hành thành phố với sở hạ tầng đại thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội nơi Các dự án nhà ở, khu dân cư, khu thị mới, quan hành Đây nguyên nhân khiến năm gần đây, nhu cầu người dân mua đất tăng cao Người dân muốn mua đất với nhiều mục đích khác để ở, để đầu tư kinh doanh tranh thủ giá đất chưa tăng cao mua đất để đầu tích trữ chờ thời kiếm lời Điều khiến cho giá đất đoạn đường có xu hướng tăng cao năm qua Hiện dự án tiếp tục thi công tác động đến sở hạ tầng, khả sinh lợi khu vực đường xá giao thông kết nối, hạ tầng hoàn chỉnh hơn, mật độ dân cư tăng, kinh tế nơi ngày phát triển khu vực trung tâm xã nên giá đất khu vực cao 4.4 Đề xuất số giải pháp giúp bình ổn giá đất địa bàn xã Quyết Thắng 59 Qua thực tế điều tra tìm hiểu thực tế cho thấy xã Quyết Thắng có nhiều tiềm để phát triển kinh tế xã hội cách mạnh mẽ theo cấu kinhtế: thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp Để thực thành công nhiệm vụ cơng tác quản lý đất đai giữ vai trò thiết yếu,Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất cần phải đẩy lùi nạn đầu đất chuyển nhượng đất trái phép, đồng thời thu hút vốn đầu tư nhân dân vào mục đích phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế ổn định, bền vững Đặc biệt phải có giải pháp để giá đất Nhà nước đưa cần sát với giá thị trường Trước tiên, cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục.Mở rộng nâng cao chất lượng dịch vụ đất đai cách xác, hạn chế bất cập làm giảm tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm Nhất vị trí tuyến đường phố Bởi vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường - Phối hợp chặt chẽ với quan truyền thơng, báo chí để tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân - Cần có phối hợp nhịp nhàng ban ngành như: ngành giao thông, ngành Tài nguyên Môi trường, UBND cấp, ban quản lý dự án, ban bồi thường giải phóng mặt công tác quản lý sử dụng đất đai địa phương - Khuyến khích, cho phép tổ chức, cá nhân địa bàn thành lập trung tâm môi giới điểm giao dịch bất động sản nhằm niêm yết cơng khai giá đất, giúp người dân có đầy đủ thơng tin q trình mua bán, trao đổi - Xây dựng chế quản lý thị trường bất động sản theo hướng cân 60 cung – cầu Nguồn cung – cầu phải rõ ràng, tức phải cung thực cầu thực -Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp khơng mua đất giá bị đẩy lên cao - UBND cấp kiểm sốt chặt chẽ, xử lí kiên trường hợp sử dụng đất không hợp pháp - Tăng cường công tác tiếp cận thị trường bất động sản để xây dựng giá đất cho khu vực hợp lý nhất, phù hợp với điều kiện tự nhiên kinh tế vùng địa phương 61 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Tình hình biến động giá đất địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 2017 sau: Giá đất địa bàn xã Quyết Thắng nhìn chung giai đoạn 2015 – 2016 có xu hướng chững lại, lại có xu hướng tăng mạnh từ năm 2016 2017 Tuy nhiên mức độ chênh lệch giá nhà nước giá thị trường qua năm cao.Với thuận lợi vị trí khả sinh lời, vị trí từ cổng Cơng ty Việt Bắc đến ngã gặp đường Z115 có giá quy định giá thị trường cao giai đoạn 2015 – 2017, năm 2015 có giá 3,5 triệu đồng/m2 đến năm 2017 tăng lên 5,0 triệu đồng/m2 Ngoài đường rẽ đến quán 300 có giá thấp vị trí khơng thuận lợi cho kinh doanh, sản xuất, xa trung tâm hơn, , năm 2015 có giá 1,0 triệu đồng/m2 đến năm 2017 tăng lên 2,5 triệu đồng/m2 Qua phân tích có nhiều ngun nhân tác động đến giá đất khiến giá đất thị trường biến động, nhiên chủ yếu nguyên nhân: vị trí xã, mục đích sử dụng đất, nhu cầu người dân, ảnh hưởng dự án địa bàn xã, ngồi thiếu hợp lí cơng tác sử dụng đất Sự biến động làm cho Nhà nước thất thoát khoản thuế, gây rủi ro giao dịch BĐS, khó khăn giải phóng mặt bằng, quản lí thị,… 5.2 Kiến nghị UBND xã Quyết Thắng cần có kế hoạch kiểm tra chặt chẽ biến động giá đất thực tế địa bàn xã Nếu có biến động lớn phải báo cáo lên lãnh đạo để lấy ý kiến kịp thời điều chỉnh UBND thành phố Thái Nguyên cần tổ chức đào tạo cán chuyên môn công tác định giá đất quản lí thị trường BĐS UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành khung giá đất địa bàn tỉnh theo giai đoạn cần thông báo rộng rãi cho người dân biết, hạn chế mức thấp việc 62 mua bán lại đất người dân, tránh đầu đất đai Yêu cầu người dân tham khảo kỹ trước mua tránh bị nhiều thông tin thất thiệt để mua giá Quản lí doanh nghiệp phát triển nhà đất; doanh nghiệp kinh doanh, môi giới, tư vấn BĐS 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004) Thơng tư 114/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2007) Thơng tư 145/2007/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/TT-BTC ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27/07/2007 Chính Phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 3.Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Tài (2010) Thơng tư 02/2010/TTLTBTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007) Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2009) Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 Chính Phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất 64 Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014) Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 10 Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Hằng, Nguyễn Văn Quân (2009) Giáo trình Định giá đất bất đông sản khác, NXB Nông nghiệp Hà Nội năm 2009 11 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật đất đai năm 2003 12 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật đất đai năm 2013 13 UBND tỉnh Thái Nguyên (2014), Quyết định số 57/2014/QĐ - UBND ngày 22/12/2014 UBND tỉnh Thái Nguyên quy định giá đất bảng giá đất loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2019 14 UBND xã Quyết Thắng (2017), Báo cáo tổng kết điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội xã Quyết Thắng năm 2017 15 http://www.diaoconline.vn 16 http://landtoday.net/vn/tintuc ... hướng biến động giá đất địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017 57 4.3.1 Xu hướng biến động giá đất địa bàn xã Quyết Thắng 57 4.3.2 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn xã Quyết. .. Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017 ……………………42 4.2.1 Sơ lược điều kiện xã Quyết Thắng………………………….42 4.2.2 Tình hình biến động giá đất địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố. .. năm 2017 .51 Bảng 4.8: So sánh giá đất Nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017 53 Bảng 4.9: Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn xã