QUY TRÌNH PHÁT TRIỂN DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY XÂY DỰNG HÀ NỘI Như biết kinh tế phát triển thị trường thị trường bất động sản có vai trò quan trọng ,đây khơng kênh cung cấp sản phẩm nhà , khu văn phòng cho thuê, tạo trung tâm thương mại mà kênh đầu tư hấp dẫn tạo nhiều lợi nhuận , kèm nhiều rủi ro Q trình cơng tác lâu năm Tổng Công ty Xây Dựng Hà Nội nhiều năm lăn lộn trện thị trường bất động sản Việt Nam cho cá nhân nhiều kinh nghiệm việc tham gia vào dự án bất động sản Kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tạo lập , tạo lập , mua , nhận chuyển nhượng,thuê, thuê mua bất động sản để bán ,để bán cho thuê, cho thuê mua ,cho thuê lai nhằm mục đích sinh lời quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản hiểu hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập kinh doanh khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản chúng bao gồm : -Dự án đàu tư kinh doanh cao ốc văn phòng -Dự án hộ cho thuê -Dự án trung tâm thương mại -Dự án khác sạn nhà hàng -Dự án dịch vụ nhà -Dự án khu công nghiệp -Dựn án kết hợp loại hình dịch vụ Trên khu đất nhà đầu tư đứng trước toán lựa chon mơ hình đầu tư tối ưu số mơ hình Để thành cơng định lựa chọn mơ hình đầu tư quản lý khai thác hiệu nhà đầu tư cần phải lựa chọn phân tích theo quy trình sau Chúng ta xem xét quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản: Bước : tìm kiếm đất khẳng định đất phù hợp Bước : ý tưởng kinh kinh doanh Bước 3:Nghiên cứu thị trường Bước 4:Thiết kế ý tưởng Bước :phân tích tài Bước :tìm nguồn tài tài trợ cho dự án , lập hồ sơ Bước : triển khai dự án Mô tả giải thích quy trình phát triển dự án kinh doanh BDS: - Bước 1: Tìm kiếm khu đất để đầu tư việc làm thường xuyên nhà đầu tư bất động sản Khu đất kinh doanh bất động sản có dạng :thứ đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác thuê đất thuộc quỹ đất quản lý nhà nước, thứ hai mua đắt từ đối tác khác Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất đâu?, giá bao nhiêu?khi mua dựa phù hợp khu đất.Hơn khu đất Việt Nam dều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích định đóvì đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp thơng số quy hoạch với mục đích kinh doanh Kết bước tìm kiếm khẳng định phù hợp cảu khu đất nhà đàu tư phải ký hợp đồng thuê mua từ đối tác kinh doanh khác chấp nhận chủ chương quy hoạch - Bước 2: Ý tưởng dự án : thông thường khu đất thường hay thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục đích xã hội.Nhà đầu tư quan tâm đến khu vực cho hoạt động kinh doanh.Nhà đầu tư dựa vào kinh nghiệm tầm nhìn để đề xuất ý tưởng kinh doanh sở chung dựa vào thị trường - Bước : Nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh,và chuyển dự an từ môi trường rủi ro sang môi trường chác chắn nhờ nghiên cứu.Nghiên cứu thị trường phải dự báo dược triển vọng dung lượng loại thị trường - Bước 4: Thiết kế ý tưởng: thiết kế ý tưởng dự án tiêu chí : mơ hình kinh doanh hiệu quả,có kiến trúc phong cách đặc trưng mang tính ứng dụng cao,đảm bảo chất lượng đầu tư , chất lượng tiến độ ngân sách qua trình xây dựng - Bước 5: Phân tích tài nhằm xác định khả sinh lời dự án bao gồ tiêu chủ yếu sau : tồn chi phí dự án , phương án hợp tác kinh doanh,ước tính nguồn vơn vay , thiết lập mơ hình phân tíc dựa giả lập dự án IRR, NPV, thời gian hồn vốn V vv vvvv - Bước 6: Tìm nguồn tài tài trợ , lập hồ sơ dự án , xin cấp phép,vay vốn Để đạt cấp phép chủ dầu tư phải chứng minh lực tài nên đòi hỏi huy động vốn trước, việc huy động vốn giai đoạn chủ đàu tư tìm đối tác tham gia hợp tác qua biên thỏa thuận, hợp tác đầu tư với nội dung : thỏa thuận chi phí , thời gian nhân lực , cách làm Sau bên tham gia góp vốn ký kết văn hợp tác đầu tư , nhà đầu tư sử dụng hồ sơ dựu án thực hoạt động xin phép đầu tư , vay vốn bắt đầu triển khai dự án - Bước : Triển khai dự án,bao gồm thiết kế chi tiết , đấu thầu , chọn thầu,vay vốn , giải ngân vốn chủ sở hữu, có phương án tổ chức giám sát, ngồi cần phối hợp chặt chẽ đơn vị có kinh nghiệm việc bán, tiếp thị sản phẩm , tư vấn quản lý tài sản Đánh giá quy trình giao phát triển dự án kinh doanh BDS: Quy trình dự án kinh doanh bất động sản kín kẽ khoa học nhiên thực tế thị trường BDS Việt Nam có nhiều doanh nghiệp kinh doanh BDS thường không tuân thủ nghiêm ngặt quy trình , nhiều lý tế nhị mà khó để áp dụng ví dụ việc tìm kiếm khu đất đàu tư không dễ dàng khó khăn để xin cấp phép xây dựng , nhiều chủ đầu tư thiếu lực ( thân đơn vị cấp phép chưa đủ lực đánh giá xác ) Thêm sau cấp phép thường khoảng năm để có giấy cấp phép cho chủ đầu tư , sau năm thứ thay đổi nhiều , yếu tố lạm phát , thay đổi kinh tế dẫn đến thay đổi nhu cầu thị trường dẫn đến việc phân tích tài trước khơng xác rủi ro cho dự án ( Giống khủng hoảng kinh tế dẫn đến việc thị trường BSD đóng băng gây nhiều khó khăn cho doanh ngiệp BDS) Bên cạnh doanh nghiệp BDS chưa đủ trình độ việc dánh giá tốt dự án chưa có khả dùng cơng cụ phái sinh để phòng chống rủi ro ( rủi ro giá ,rủi ro sức mua ….vv…vvvv) Điều cuối khả bán hàng đặc biệt khả tiếp thị quảng bá cho sản phẩm chưa cao nên sản phẩm tốt lại chưa thị trường chấp nhận.Các đơn vị thi công thiếu giám sát chặt chẽ phí thực tế dự án thường cao nhiều so với tính tốn Những thay đổi cần thiết để quy trình thuận tiện hơn: - Phần đánh giá cho thấy nhiều bất cập cho công tác quản lý doanh nghiệp BDS tham gia kinh doanh Việc thay đổi rât cần thiết tạo thị trường lành mạnh đem lại nhiều lợi nhuận cho doanh nghiệp kinh doanh BDS.Nhưng việc không đơn giản đời hỏi tham gia nhiều bên Từ phía đơn vị chủ quản Bộ Xây Dựng tạo hành lang pháp lý an tồn , chặt chẽ khơng rườm rà để giúp doanh nghiệp tham gia kinh doanh , hay cấp phép xây dụng cho doanh nghiệp đáp ứng đầy đủ lực ( chuẩn ISO nghành ) Các doanh nghiệp kinh doanh BDS tự nâng cao lực để đảm bảo triển khai dự án an tồn xác cung cấp sản phẩm tiến độ.Các doanh nghiệp BĐS đặc biệt chon nhà thầu xây dựng thực có chất lượng để khơng đảm bảo chất lượng cơng trình mà giám sát tốt tránh lãng phí khơng cần thiết rtong q trình thi cơng Yếu tố quan trọng yếu tố người, cần có nhân lực thực có trình độ ,chính người giúp cho công tác quản trị hoạt động tốt hợp lý - Câu 2: Quản trị sản xuất tác nghiệp bao gồm tất hoạt động liên quan đến việc quản trị yếu tố đầu vào , tổ chức phối hợp yếu tố nhằm chuyển hóa chúng thành sản phẩm vật chất dịch vụ với hiệu cao Trải qua nhiều năm lăn lộn môi trường BĐS Việt nam cá nhân tơi cho có nhiều lãng phí xảy nghành BĐS từ Lãng phí nguồn vốn (đã nêu trình cấp phép ) lãng phí qua trình xây thi cơng xây dựng ( công ty xây dựng quản trị hoạt động ) , hay lãng phí nguồn vốn việc sử dung vốn cho dự án vv… vv vv.v.v.v.vv… Rất nhiều kiến thức môn quản trị hoạt động giúp cho nghành xây dựng BĐS Việt Nam phát triển lành mạnh Cụ thể đơn vị xây dựng cần thiết quản trị hoạt đơng sản xuất để tránh lãng phí LEAN ( laoij lãng phí mà doanh nghiệp xây dung BĐS VN mắc phải ) Ngoài cải thiện để nâng cao nói câu cá nhân tơi nhận thấy yếu tố quan trọng doanh nghiệp BĐS hay nhà quản lý để ý Từ xưa tới người vay để kinh doanh dự án BĐS ( điều hoàn toàn đắn dự án BĐS sử dụng vốn đầu tư ban đầu lớn) , xây dựng xây dựng sách cho phép chủ đàu tư phép huy động vốn người tiêu dùng từ cơng trình xây xong đài móng Các dự án BĐS dự án dài hạn túy dùng vốn vay ngắn hạn từ ngân hàng đặc biệt nguy hiểm ( thị trường tiền tệ thị trường ngắn hạn ) dẫn đến hệ số rủi ro dự án cao.Ở nước phát triển vốn cho thị trường BĐS xuất phát từ thị trường vốn ( thị trường vốn thị trường trung dài hạn ) , điều gợi mở cho nhà làm sách Việt Nam tạo thị trường vốn cho TTBĐS ( đến khơng từ ngân hàng thương mại mà đến từ ngân hàng đàu tư hayc ác quỹ đầu tư ) , hay việc thành lập quỹ đầu tư BĐS phát hành ccas chứng quỹ vv vv v……vvvvv… Việt nam với 80 triêu dân hứa hẹn thị trường BĐS phát triển Kết luận Quản trị sản xuất tác nghiệp môn khoa học quản trị kinh doanh giúp cho doanh nghiệp nâng cao chất lượng quản lý trình hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, thật hữu ích doanh nghiệptrong sản xuất cung cấp dịch vụ Đối với thân tơi,kiến thức mơn học giúp tơi có nhìn sâu sát , giúp tơi có thêm cơng cụ hữu hiệu để tổ chức quản lý hoạt động doanh nghiệp lĩnh vực bất đọng sản tốt TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tham khảo nội - Môn Quản trị hoạt động – Global Advanced MBA www.hancorp.com.vn ... phương án tổ chức giám sát, cần phối hợp chặt chẽ đơn vị có kinh nghiệm việc bán, tiếp thị sản phẩm , tư vấn quản lý tài sản Đánh giá quy trình giao phát triển dự án kinh doanh BDS: Quy trình dự án. .. nhà đầu tư cần phải lựa chọn phân tích theo quy trình sau Chúng ta xem xét quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản: Bước : tìm kiếm đất khẳng định đất phù hợp Bước : ý tưởng kinh kinh... triển dự án kinh doanh BDS: - Bước 1: Tìm kiếm khu đất để đầu tư việc làm thường xuyên nhà đầu tư bất động sản Khu đất kinh doanh bất động sản có dạng :thứ đất thuê lại từ đối tác kinh doanh