MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ST T TỪ VIẾT TẮT UBND NSDĐ TAND DIỄN GIẢI Ủy ban nhân dân Người sử dụng đất Tòa án Nhân dân PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá, khơng đơn tài sản thuộc sở hữu tồn dân mà Nhà nước có vai trò đại diện chủ sở hữu người thống quản lý đất đai phạm vi nước mà tư liệu sản xuất sở vật chất đặc biệt quan trọng thân người sử dụng đất Đất đai có mặt tất lĩnh vực trọng điểm quốc gia, tư liệu sản xuất ngành nông-lâm nghiệp, môi trường sống, sở tiến hành hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Ngay người phải lại, học tập, làm việc, sinh hoạt hàng ngày hoạt động gắn liền với đất đai Và với nghiệp cơng nghiệp hóa-hiện đại hóa nhu cầu sử dụng đất đai ngày nâng cao Đất đai nguồn nội lực thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội Và muốn đạt phát triển, tận dụng tối ưu hóa nguồn lực đất đai buộc pháp luật khơng khác bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất Chỉ có tạo tâm lý an tâm, tin tưởng người dân vào pháp luật để họ đóng góp vào phát triển đất nước Bởi lẽ Nhà nước quy định quyền người sử dụng đất Luật Đất đai năm 20131, người sử dụng đất có quyền như: quyền hưởng thành lao động, kết đầu tư đất; quyền Nhà nước bảo hộ bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp mình; quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai Và quyền không nhắc đến "quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất"-một quyền quan trọng thiết yếu việc quy định quyền người sử dụng đất pháp luật đất đai Vì muốn thực giao dịch, muốn khiếu nại hay hoạt động liên quan đến đất đai khác người sử dụng đất buộc người sử dụng đất phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu mảnh đất Nó chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp Nhà nước người sử dụng đất, giống việc cơng dân phải có giấy chứng minh nhân dân Quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều chỉnh pháp luật đất đai đề cập tới phận tổ chức kinh tế nước hay nước hộ gia đình, cá nhân người Việt định cư nước phận khác quan trọng, gần gũi hơn, phận chiếm phần lớn người sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nước Và xung đột, khiếu nại ngày tiếp diễn đặc biệt vấn đề quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người dân quyền làm khơng đúng, luật điểm chưa bảo vệ tối đa quyền lợi đáng người dân Đứng trước khó khăn tầm quan trọng thiết yếu quyền nên định chọn đề tài:"Vai trò việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất " để đề cập đến tiểu luận Luật số 45/2013/QH13 thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu đề tài vai trò việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nước trước tiên giúp người đọc có nhìn sơ lược quyền chung trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để người đọc hiểu phần mục đích việc quy định quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan trọng mặt Nhà nước vừa xác lập sở pháp lý cho việc tiến hành biện pháp quản lý, vừa nắm tài nguyên đất đai; mặt khác người sử dụng đất vừa yên tâm khai thác triệt để tiềm tốt đất đai, hiểu chấp hành tốt quy định pháp luật đất đai Đất đai dù có đa dạng, phong phú tới đâu nguồn tài ngun hữu hạn, nhu cầu sử dụng đất người ngày tăng cao Đứng trước tình đó, chúng tơi muốn bạn đọc cần có nhìn khách quan, phía người sử dụng đất phía Nhà nước Bởi để bảo vệ quyền lợi đáng người sử dụng đất pháp luật buộc phải đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nó quyền mà người sử dụng đất hợp pháp hưởng Và quy định pháp luật tạo khơng khác để bảo vệ quyền lợi cách tốt Phương pháp, phạm vi đối tượng nghiên cứu đề tài Phương pháp nghiên cứu đề tài tơi phương pháp phân tích, liên hệ thực tế, phương pháp quy nạp bình luận phạm vi nghiên cứu Luật Đất đai 2013 với Nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013 Bằng việc phân tích, trích dẫn quy định Luật, Nghị định Thông tư để làm sáng tỏ quyền lợi người sử dụng đất Cụ thể quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất Sau phân tích quyền tóm tắt thủ tục, tơi đưa phần đánh giá Lẽ dĩ nhiên việc đánh giá không tránh khỏi ý kiến chủ quan, đánh giá, phê bình tiểu luận dựa diễn biến việc thực quyền cấp giấy chứng nhận người sử dụng đất diễn pháp luật đất đai nhà Và từ nhìn nhận đánh giá ấy, chúng tơi đưa kiến nghị, giải pháp nhằm đóng góp phần vào việc tiến hành hoàn thiện quy định Luật Đất đai 2013 mảng quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở Việt Nam, Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân…Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp Nhà nước với người sử dụng đất việc sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Vì vậy, theo quy định pháp luật đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nội dung hoạt động quản lý nhà nước đất đai, đồng thời quyền mà người sử dụng đất hợp pháp hưởng 1.1 Khái niệm vai trò Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo khoản 16 Điều Luật Đất Đai 2013 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” Có thể nói, việc cấp Giấy chứng nhận nhằm hai mục đích Thứ nhất, thông qua việc cấp Giấy chứng nhận, Nhà nước xác lập đầy đủ pháp lý để thực quản lí nhà nước đất đai Thứ hai, cấp Giấy chứng nhận tạo sở pháp lý để bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Và Giấy chứng nhận pháp luật quy định mẫu Giấy chứng nhận để áp dụng cho tất trường hợp sử dụng đất Việc quy định mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm mục đích giúp Nhà nước thống quản lý đất đai cách thuận tiện hiệu hình thức pháp lý thống Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để thuận tiện cho công tác quản lý nhà nước, bảo vệ lợi ích chinh đáng người sử dụng đất chủ thể có liên quan, Nhà nước có quy định “Hợp nhất” loại giấy tờ nhà, đất Theo Luật sửa đổi, bổ sung số Điều Luật liên quan đến đầu tư xây dựng ngày 19/06/2009; Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009, kể từ ngày 10/12/2009, Nhà nước sử dụng mẫu giấy chứng nhận cho nhà đất có tên gọi “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” Giấy chứng nhận Bộ Tài nguyên & Môi trường quy định mẫu, phát hành tiếp tục sử dụng Luật Đất đai 2013 Ngoài loại Giấy chứng nhận này, pháp luật đất đai thừa nhận loại giấy tờ có giá trị pháp lý “ tương đương” Giấy chứng nhận Theo khoản Điều 97 Luật Đất đai 2013 “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu )Theo khoản Điều 24 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên & Môi trường “ Quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” :” Phôi giấy chứng nhận phát hành theo quy định Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ( hướng dẫn nghị định 88/2009/NĐ-CP) tiếp tục sử dụng để thể nội dung theo quy định Thông tư này” nhà quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng cấp theo quy định pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 giá trị pháp lý đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Luật này” Nghĩa là, người sử dụng đát có giấy tờ thực đầy đủ quyền người sử dụng đất người có Giấy chứng nhận theo mẫu quy định Ngoài giấy tờ coi hợp pháp trên, thực tế có giấy tờ khác quyền sử dụng đất Về nguyên tắc, người có giấy tờ phải làm thủ tục cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định thực giao dịch.3 1.1.2 Vai trò việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong pháp luật đất đai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng Với thông tin thể Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (như tên người sử dụng đất, số hiệu, diện tích, mục đích sử dụng, biến động sau cấp giấy, v v ), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữ vai trò lớn nhà nước người sử dụng đất Về phía Nhà nước, tiến độ cấp mức độ hồn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất chứng tỏ khả Nhà nước việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu mình, giúp Nhà nước kiểm sốt tình hình đất đai cách thuận tiện Trước đây, đất chưa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nước khơng thể kiểm sốt mua bán trao đổi đất đai Nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trao đổi mua bán thị trường phải trình Giấy chứng nhận với quan quản lý đất đai nhà nước Khi đó, nhà nước kiểm sốt thơng tin mua bán thu khoản thuế lớn Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Nhà nước giao cho tố chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài người sử dụng đất phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất Đây yêu cầu bắt buộc phải thực đối tượng sử dụng đất trường hợp như: sử dụng đất chưa đăng ký, Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất thay đổi nội dung quyền sử dụng đất đăng ký Chúng ta phải thực việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận vì: - Giấy chứng nhận sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai thực chất bảo vệ lợi ích hợp pháp người sử dụng Xem chi tiết loại giấy tờ Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 đất, đồng thời giám sát họ thực nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo công lợi ích việc sử dụng đất Thơng qua việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận, cho phép xác lập ràng buộc trách nhiệm pháp lý quan Nhà nước người sử dụng đất đai việc châp hành luật đất đai Đồng thời, việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận cung cấp thông tin đầy đủ làm sở pháp lý đê Nhà nước xác định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Nhà nước bảo vệ xảy tranh chấp, xâm phạm … đất đai - Giấy chứng nhận điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn quỹ đất phạm vi lãnh thổ đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý,tiết kiệm có hiệu cao Đối tượng quản lý Nhà nước đất đai toàn diện tích phạm vi lãnh thổ cấp hành Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ tồn đất đai, trước hết phải nắm vững tồn thơng tin đất đai theo u cầu quản lý Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước đất đai bao gồm: - Đối với đất đai Nhà nước giao quyền sử dụng, cần có thơng tin sau: tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, ràng buộc quyền sử dụng, thay đổi trình sử dụng sở pháp lý - Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, thơng tin cần có là: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất Tất thơng tin phải chi tiết tới đất Thửa đất đơn vị nhỏ mang thơng tin tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội pháp lý đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước đất đai - Giấy chứng nhận đảm bảo sở pháp lý trình giao dịch thị trường, góp phần hình thành mở rộng thị trường bất động sản Từ trước đến nay, nước ta thị trường bất động sản phát triển cách tự phát (chủ yếu thị trường ngầm) Sự quản lý Nhà nước thị trường chưa tương xứng Việc quản lý thị trường nhiều khó khăn thiếu thơng tin Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp Giấy chứng nhận tạo hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý giao dịch diễn thị trường, đảm bảo kết hợp hài hòa lợi ích Từ góp phần mở rộng thúc đẩy phát triển thị trường - Cấp Giấy chứng nhận nội dung quan trọng có quan hệ hữu với nội dung, nhiệm vụ khác quản lý Nhà nước đất đai Việc xây dựng văn pháp quy quản lý, sử dụng đất phải dựa thực tế hoạt động quản lý sử dụng đất, việc cấp Giấy chứng nhận sở quan trọng Ngược lại, văn pháp quy lại sở pháp lý cho việc cấp Giấy chứng nhận thủ tục, đối tượng, quyền nghĩa vụ sử dụng đất Đối với công tác điều tra đo đạc: Kết điều tra đo đạc sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thế, kích thước, diện tích, loại đất tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp Giấy chứng nhận Đối với công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp Giấy chứng nhận thông qua việc giao đất Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất cho việc giao đất, mặt khác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp Giấy chứng nhận cung cấp thơng tin cho việc xác minh mảnh đất có nguồn gốc khơng rõ ràng Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất cho thuê đất Chính phủ UBND cấp có thẩm quyền sở pháp lý cao để xác định quyên họp pháp người sử dụng đát đăng ký Công tác phân hạng đất định giá đất: Dựa két phân hạng định giá đất để xác định trách nhiệm tài người sử dụng đát trước sau đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời sở xác định trách nhiệm người sử dụng đất trình sử dụng đất họ Đối với công tác tra, giải tranh chấp đất: Nó giúp việc xác định đối tượng đăng ký, xử lý triệt để tồn lịch sử để lại, tránh tình trạng sử dụng đất quản lý Nhà nước Như vậy, việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận nằm nội dung chi phối quản lý Nhà nước đất đai Thực tốt việc cấp Giấy chứng nhận giúp cho việc thực tốt nội dung khác quản lý Nhà nước đất đai Bởi lẽ đó, Nhà nước cấp quyền địa phương ln trọng, quan tâm đến hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CHƯƠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật đất đai 2003 trước không đưa điều luật riêng nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, nhiên, nội dung tương tự Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định khoản Điều 48 Luật đất đai 2003 Đối chiếu quy định thấy, Luật đất đai 2013 sâu, làm rõ nguyên tắc cấp, đảm bảo tốt ý chí người sử dụng đất (các trường hợp mà người sử dụng đất lựa chọn cấp mệt giấy hay cấp nhiều giấy – cấp theo thửa, cấp theo chủ thể trường hợp quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng chung) Đồng thời, Luật đất đai 2013 bổ sung nguyên tắc liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trường hợp có chênh lệch số liệu đo đạc Đây thực quy định có ý nghĩa thực tiễn quản lý đất đai, nguyên tắc xác định theo hướng có lợi cho người sử dụng đất Điều 98 luật đất đai 2013 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo điều kiện luật định, gồm điều kiện cụ thể sau: - Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải cấp theo đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cấp theo đất Trường hợp người sử dụng đất sử dụng nhiều đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chung cho đất - Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp có nhiều người chung quyền sử dụng Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cấp cho người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp chủ sử dụng, chủ sở hữu có u cầu cấp chung Giấy chứng nhận trao cho người đại diện - Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp đất cấp cho vợ chồng Trường hợp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tài sản chung vợ chồng phải ghi họ, tên vợ họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận ghi tên người Trường hợp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tài sản chung vợ chồng mà Giấy chứng nhận cấp ghi họ, tên vợ chồng cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất để ghi họ, tên vợ họ, tên chồng có yêu cầu - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp có chênh lệch số liệu đo đạc thực tế giấy tờ theo quy định Trường hợp có chênh lệch diện tích số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 Giấy chứng nhận cấp mà ranh giới đất sử dụng không thay đổi so với ranh giới đất thời điểm có giấy tờ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề cấp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất phần diện tích chênh lệch nhiều có Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới đất có thay đổi so với ranh giới đất thời điểm có giấy tờ quyền sử dụng đất diện tích đất đo đạc thực tế nhiều diện tích ghi giấy tờ quyền sử dụng đất phần diện tích chênh lệch nhiều (nếu có) xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Điều 99 Luật Đất đai 2013, cụ thể “ Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho trường hợp sau đây: -Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định điều 100, 101 102 Luật này; -Người Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật có hiệu lực thi hành; -Người chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất xử lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; -Người sử dụng đất theo kết hòa giải thành tranh chấp đất đai; theo án định Tòa án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án định giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai quan nhà nước có thẩm quyền thi hành; -Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; 10 2.8.1 Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất Hộ gia đình, cá nhân, Tổ chức UBND xã, thị trấn Nộp (01) hồ sơ gồm có: Thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tình trạng tranh chấp đất đai đất Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Thẩm tra, xác nhận nguồn gốc đất thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đất, phù hợp với q Một loại giấy tờ quyền sử dụng đất nêu Điều 100 Luật Đất đai khơng có hoạch sử dụng đất xét duyệt trường hợp khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất nêu Điều 100 Lu Đất đai phải thuộc trường hợp quy định Điều 101 Luật Công bố công khai doanh sách trường hợp đủ điều kiện không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đất đai 2013 sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thời gian mười lăm (15) ngày Văn ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận (nếu có) UBND cấp Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất trường hợp thuê đất Văn phòng đăng ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Kiểm tra hồ sơ Phòng tài ngun mơi trường Kiểm tra hồ sơ Hồ sơ không đủ điều kiện Ghi ý kiến vào đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trình UBND cấp Hồ sơ đủ điều kiện Xác nhận vào đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ Làm trích lục đồ đại trích đo địa khu đấ nơi chưa có đồ địa chính, trích hồ sơ địa chín 24 Chủ đầu tư dự án phát triển nhà gửi Sở Tài nguyên môi trường: - Quyết định phê duyệt dự án định đầu tư giấy phép đầu tư giấy chứng nhận đầu tư; - Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (nếu có); - Giấy chứng nhận định giao đất, cho thuê đất quan có thẩm quyền; chứng từ thực nghĩa vụ tài chủ dự án phát triển nhà (trừ trường hợ chậm nộp theo quy định pháp luật); -Sơ đồ nhà, đất xây dựng vẽ mặt hồn cơng vẽ thiết kế mặt có kích thước cạnh hộ bán phù hợp với trạng xây dựng ký; danh sách hộ, cơng trình xây dựng để bán (có thơng tin số hiệu hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng diện tích sử dụng chung, riêng hợp nhà chung cư sơ đồ phải thể phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung chủ hộ, mặt xây dựng nhà chung cư, mặt từn hộ; - Báo cáo kết thực dự án Văn phòng đăng kí đất đai Kiểm tra giấy tờ pháp lý hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn li đơn đăng ký; Gửi số liệu địa đến quan thuế để xác định nghĩa vụ tài (n Sở Tài Nguyên Môi trường kiểm tra trạng sử dụng đất, nhà cơng trình xây dựng điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà chủ đầu tư dự án Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai (nếu c Chuẩn bị hồ sơ để trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quy định Điều 37 N Gửi thông báo kết kiểm tra cho chủ đầu tư Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở Gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà đất kiểm tra cho Văn phòng đăng kí đất đai tài sản khác gắn liền với đất cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, đai; Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác đất cho người cấp 2.8.2 Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng dự án phát triển nhà 25 2.8.3 Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng Người sử dụng đất Nộp (01) hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận Văn phòng đăng kí đất đai Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị lý cấp đổi Giấy chứng nhận; sơ trình Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn y chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người cấp gửi Ủy b 26 2.8.4 Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị 27 2.8.5 Thời gian thực thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận Thời gian thực thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quy định mục khoản 40 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP, sau: - Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất không 30 ngày; - Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng tổ chức đầu tư xây dựng không 15 ngày; - Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thay đổi tài sản gắn liền với đất không 15 ngày; - Đăng ký biến động đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thay đổi hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa đất thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất thay đổi nghĩa vụ tài thay đổi tài sản gắn liền với đất so với nội dung đăng ký không 10 ngày; - Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vợ chồng thành chung vợ chồng không 05 ngày; - Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng không 07 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất đo vẽ lại đồ không 50 ngày; - Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng bị không 10 ngày; - Thời gian thực thủ tục đính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng cấp khơng 10 ngày 2.8.6 Nghĩa vụ tài chinh Việc thực nghĩa vụ tài nhà nước vấn đề quan trọng, cụ thể đất đai nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho quy định pháp luật, mà không ảnh hưởng đến người sử dụng đất: Quy định khoản thu tài từ đất đai: Căn Điều 107 Luật đất đai 2013 quy định khoản thu tài từ đất đai gồm: 28 - Tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; tiền thuê đất Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai Khi thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có nghĩa vụ tài sau: Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Thuế thu nhập cá nhân, Lệ phí trước bạ Trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác, bên bán có nghĩa vụ đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất thuế thu nhập cá nhân; bên mua có nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ Quy định cụ thể nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo quy định Thông tư 02/2014/TT-BTC Bộ Tài lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( không bao gồm loại phí khác phí thẩm định, phí trích đo,…) sau: "Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất: Mức thu tối đa không 100.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không 50.000 đồng/lần cấp cấp lại (kể cấp lại giấy chứng nhận hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất (khơng có nhà tài sản khác gắn liền với đất) áp dụng mức thu tối đa không 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không 20.000 đồng/lần cấp cấp lại (kể cấp lại giấy chứng nhận hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận." Căn vào quy định thấy việc thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy định cụ thể quy định pháp luật người sử dụng đất đọc quy định luật để biết nghĩa vụ phải thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đặc biệt, quy định Luật quy định rõ nghĩa vụ tài mà người sử dụng đất phải thực việc quy định rõ tránh lạm quyền để thu thêm khoản nghĩa vụ tài khác 2.9 Đính chinh thu hồi Giấy chứng nhận 2.9.1 Đính Giấy chứng nhận Đính Giấy chứng nhận việc điều chỉnh sai sót Giấy chứng nhận cấp Việc điều chỉnh nhằm mục đích bảo vệ quyền lượi ích hợp pháp người sử dụng đất xã hội Theo khoản Điều 106 Luật Đất đai 2013 “Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đinh Giấy chứng nhận cấp có sai sót”, bao gồm trường hợp: 29 - - Có sai sót thơng tin tên gọi, giấy tờ pháp nhân nhân thân, địa người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân nhân thân thời điểm cấp Giấy chứng nhận người đó; Có sai sót thơng tin đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng kí đất đai, tài sản gắn liền với đất quan đăng kí đất đai kiểm tra xác nhận Thủ tục đinh chinh Giấy chứng nhận thực văn phòng đăng ký đất đai theo Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Cụ thể là: “1 Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính Trường hợp sai sót lỗi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để đính Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng cấp có sai sót thơng báo cho người sử dụng đất biết yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận cấp để thực đính Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên kết luận nội dung nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình quan có thẩm quyền thực đính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai Trường hợp đính mà người cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng có u cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Văn phòng đăng ký đất đai trình quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” 2.9.2 Thu hồi Giấy chứng nhận Khái niệm thu hồi Giấy chứng nhận Là việc Nhà nước thu hồi lại Giấy chứng nhận cấp Giấy chứng nhận khơng giá trị pháp lý Giấy chứng nhận cấp không đung quy định pháp luật Trong điều kiện kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất coi hàng hóa Giấy chứng nhận chứng từ có giá sử dụng để giao dịch Chính thế, việc thu hồi Giấy chứng nhận khơng giá trị pháp lý việc làm cần thiết để bảo vệ lợi ích hợp pháp xã hội Các trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận khơng giá trị pháp lý: - Nhà nước thu hồi tồn diện tích đất Giấy chứng nhận cấp; 30 - Cấp đổi Giấy chứng nhận cấp; Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; *Thu hồi Giấy chứng nhận cấp không quy định pháp luật: Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận cấp không quy định pháp luật khi: Giấy chứng nhận cấp không thẩm quyền, không đối tượng sử dụng đất, khơng diện tích đất, khơng đủ điều kiện cấp, khơng mục đích sử dụng đất thời hạn sử dụng đất nguồn gốc sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, trừ trường hợp cấp Giấy chứng nhận thực chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai Việc thu hồi Giấy chứng nhận trường hợp phải theo trinh tự, thủ tục sau:7 - - - - Trường hợp quan điều tra, quan tra có văn kết luận Giấy chứng nhận cấp không quy định pháp luật đất đai quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, kết luận định thu hồi Giấy chứng nhận cấp; Trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận cấp quy định pháp luật phải thơng báo lại cho quan điều tra, quan tra; Trường hợp quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phát Giấy chứng nhận cấp không quy định pháp luật đất đai thơng báo văn cho quan tra cấp thẩm tra; kết luận Giấy chứng nhận cấp không quy định pháp luật thơng báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do; sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng đất mà khơng có đơn khiếu nại định thu hồi Giấy chứng nhận cấp - Trường hợp người sử dụng đất phát Giấy chứng nhận cấp không qu Trường hợp người sử dụng đất phát Giấy chứng nhận cấp không quy định pháp luật đất đai gửi kiến nghị, phát đến quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xem xét, giải theo quy định pháp luật Văn phòng đăng ký đất đai thực việc thu hồi quản lý Giấy chứng nhận thu hồi theo định thu hồi Giấy chứng nhận quan có thẩm quyền Người bị thu hồi Giấy chứng nhận không đồng ý với định thu hồi có quyền khiếu nại theo quy định pháp luật khiếu nại Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 31 CHƯƠNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO VAI TRÒ CỦA VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 3.1 Thực trạng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cơng tác quản lí nhà nước đất đai Quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền tối quan trọng người sử dụng đất (SDĐ) Nó khơng sở pháp lí mà Nhà nước vào để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người SDĐ, bên cạnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho bên tham gia giao dịch quyền sử dụng đất không xảy tranh chấp không mong muốn Mặc dù Nhà nước người SDĐ biết tầm quan trọng có quyền này, người SDĐ có quyền cấp Giấy chứng nhận thực tế việc thực thi quyền gặp nhiều khó khăn, xuất phát phần từ bất cập quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình; phần từ người sử dụng đất việc thực thi quyền lợi Nghị số30/2012/QH13 đặt tiêu chậm đến ngày 31/12/2013 hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu phạm vi nước Trong trình thực hiện, sở ban ngành cố gắng chủ động tháo gỡ vướng mắc phấn đấu hoàn thành tiêu kế hoạch hàng năm đề Sự nỗ lực cấp ngành có thành định, số cá nhân, hộ gia đình cấp giấy ngày tăng Tuy vậy, tiến độ thực chưa đáp ứng yêu cầu công tác quản lý đất đai Phần lớn tỉnh, thành phố nước chưa cấp xong giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Bên cạnh mặt đạt có khơng khó khăn làm ảnh hưởng tới tiến độ xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước Đó nguyên nhân: 3.1.1 Sự thiếu thống pháp luật đất đai Từ trước năm 1986 quản lý đất đai Nhà nước lỏng lẻo Toàn đất đai HTX (đại diện cho tập thể đại diện cho Nhà nước) Đến Đại hội Đảng VI, tháng 12 năm 1986 đổi tư kinh tế góp phần chuyển đổi từ kinh tế tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Khởi đầu cho công chuyển đổi Việt Nam sách, pháp luật đất đai nông nghiệp nông thôn đánh dấu từ Chỉ thị 100, năm 1981 Ban Bí thư hay gọi “Khốn 100” với mục đích khốn sản phẩm đến người lao động tạo chuyển biến tốt sản xuất nông nghiệp Luật Đất đai đời năm 1993 nhằm thể chế hóa sách đất đai ban hành, đồng thời, qui định điều chỉnh quan hệ kinh tế – xã hội theo hướng dài hạn.Tuy nhiên, sách đất đai chủ yếu điều chỉnh quan hệ kinh tế – xã hội ruộng đất nông nghiệp nông thôn Trong kinh tế thị trường đại đòi hỏi sách đất đai bao quát rộng toàn diện lĩnh vực sản xuất kinh doanh, đầu tư, du lịch, qui hoạch, giao thơng, kinh doanh bất động sản… phát sinh 32 nhiều vấn đề mà sách đất đai khó giải Đặc biệt, thị trường bất động sản thời gian qua biến động khó lường gây lúng túng nhiều phía từ tầng lớp dân cư, nhà đầu tư người làm sách Tình hình cấp quyền địa phương (tùy theo tình hình cụ thể) đưa cách giải khác nhau, chí tùy tiện gây bất bình dư luận Nhìn chung, giải pháp mang tính tình Trước tình hình đó, Đảng Nhà nước đạo, ban hành chỉnh sửa điều khoản Luật Đất đai (Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, 2001, 2003); văn luật khác cho phù hợp Có thể thấy, lịch sử pháp luật đất đai nước ta thiếu thống nhất, xuất phát từ thiếu tầm nhìn xây dựng luật dẫn đến thay đổi liên tục thời gian ngắn Điều tạo không khó khăn cho việc quản lí sau Đặc biệt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ví dụ loại giấy tờ có giá trị pháp lí vào thời kì trước lại khơng… 3.1.2 Xác định nguồn gốc đất Cái khó việc xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định nguồn gốc đất, có nhiều vấn đề phức tạp trải qua nhiều thời kì, sách pháp luật khác nhau, cộng thêm xảy nhiều vụ lấn chiếm, xây dựng trái phép, tranh chấp đất đai…Khi xác định nguồn gốc đất, quyền phải quy định giấy tờ pháp lý, song cá nhân, hộ gia đình có đủ giấy tờ nên cần nhiều thời gian cho việc làm rõ pháp lý để cấp giấy 3.1.3.Sự tắc trách cán thực thi việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Một nguyên nhân xã, phường chưa thực quy trình thực thủ tục hành chính, thời gian thụ lý hồ sơ kéo dài, chí số địa phương yêu cầu người dân nộp hồ sơ ngồi thủ tục cơng bố Việc xác định nguồn gốc, loại đất thời điểm sử dụng đất khơng gây khó khăn cho người sử dụng đất Công tác lưu trữ hồ sơ cấp sổ đỏ chưa đầy đủ, thiếu hệ thống liên kết liệu địa phục vụ cơng tác quản lý nhà nước đất đai Một số quận, huyện, thị xã chưa quan tâm kiện toàn văn phòng đăng ký đất đai, chưa kịp thời tổ chức hướng dẫn đơn vị rà soát, phân loại hồ sơ tháo gỡ khó khăn việc xác định điều kiện cấp sổ đỏ cho trường hợp có vướng mắc, tìm biện pháp giải dứt điểm trường hợp tồn đọng Tuy nhiên, điều gây xúc người dân nhiều cán lĩnh vực có hành vi nhũng nhiễu người dân Việc cấp giấy cần nhiều khâu việc xác minh nguồn gốc đất, thẩm tra việc chấp hành pháp luật đất đai người sử đất…rất nhiều khâu với thực trực tiếp cán cấp xã địa phương, thấy cấp đóng vai trò quan trọng gần định Do đó, việc sách nhiễu thực trạng khó tránh khỏi Thêm vào trình độ chun mơn khơng cao nguyên nhân nhiều sai sót, làm thời gian cho tiến trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.1.4.Vấn đề nghĩa vụ tài 33 Đây vấn đề xuất phát từ cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất Việc kết hợp thu tiền sử dụng đất, thu thuế quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn Người dân khơng đến làm nghĩa vụ tài báo, phần lớn hồ sơ đăng ký đất đai đô thị phải chịu thuế trước bạ, chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng nông thôn ngành thuế không áp dụng sắc thuế làm giấy khơng phải đóng tiền sử dụng đất Để khắc phục tình trạng thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐCBTC Bộ tài chinh hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thị số 18/1999/CT-TTG ngày 01/7/1999 Thủ tướng Chính phủ, ngày 21/9/1999 ban hành để xử lý nghĩa vụ tài (lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, thuế quyền sử dụng đất v v) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong đó, hộ sử dụng đất trước 1/7/1999 ghi nợ nghĩa vụ tài đất Giấy chứng nhận (Giấy chứng nhận có giá trị Giấy chứng nhận khơng ghi nợ) Tuy nhiên, liên ngành thuế - địa tỉnh thành phố lại quy định: không ghi nợ lệ phí trước bạ có hộ nghèo hộ có khó khăn đột xuất xét ghi nợ tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất Thực tế đặt câu hỏi lớn cho người làm quản lí, có phương án khắc phục như: tạo điều kiện hỗ trợ tiền sử dụng đất cho người dân cách nhà riêng lẻ cấp sổ đỏ nhà, đất hộ dân chưa có điều kiện nộp tiền sử dụng đất ghi nợ tiền sử dụng đất sổ đỏ Nhưng người cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất, nhiều người dân không hợp tác việc cấp sổ đỏ tiền sử dụng đất nặng Chưa kể tình trạng ghi nợ lo bị chi cục thuế tính lãi chậm nộp Vì vậy, để hồn thành cấp sổ, trước hết, quyền Thành phố cần phải giải tỏa vướng mắc khoản tiền sử dụng đất với người dân Do phải hạ hệ số K cho giá đất sát với giá thị trường Đồng thời, phải tuyên truyền, thuyết phục người dân hiểu tầm quan trọng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.2 Giải pháp cho thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quản lí nhà nước đất đai Để khắc phục tình trạng này, phải đưa giải pháp tháo gỡ vướng mắc công tác cấp giấy chứng nhận nay: 3.2.1.Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đầu tiên để thực tốt công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cách sâu rộng đến hộ gia đình cá nhân cần phải có biện pháp tuyên truyền lợi ích tầmquan trọng việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tuyên truyền phổ biến Luật đất đai, thủ tục quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phương tiện thông tin đại chúng nhằm truyền tải thông tin chủ trương sách Nhà nước đến đối tượng lớp xã hội 3.2.2.Về thủ tục hành Kết hợp với cải cách hành thực thủ tục cửa nhằm đẩy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể: 34 Giảm việc xét duyệt hội đồng cấp quận phường Luật đất đai 2003 quy định, trường hợp sử dụng đất ổn định đất từ 15/10/1993 nộp nghĩa vụ tài nên trường hợp sử dụng trước ngày 15/10/1993 xét thời gian sử dụng đất, xem xét yếu tố có hay khơng tranh chấp, khiếu kiện Các hộ gia đình nằm vùng khơng phù hợp với quy hoạch xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi điều kiện hạn chế thực quyền sử dụng đất Mục tiêu cấp xong Giấy chứng nhận cho trường hợp sử dụng đất từ 15/10/1993 trở trước, cấp gọn địa bàn, phường xã Nghiên cứu quy trình phối hợp để giao nhiệm vụ xét duyệt cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Triệt quận huyện, nghiên cứu tổ chức khoán hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạo chủ động cho phường, xã, thị trấn; có hình thức khen thưởng đơn vị làm tốt, hoàn thành sớm so với kế hoạch Những đơn vị làm tốt khen thưởng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận huyện nên phân công cán phòng người phụ trách vài xã, phường đến tận sở để thẩm tra hồ sơ Điều Hà Nội làm thu kết cao Đảm bảo đủ kinh phí lực lượng để tỉnh thành phố, quận huyện hồn thành cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2013 Sở Tài Nguyên Môi Trường phối hợp với quận huyện tổ chức tập huấn chuyên môn nghiệp vụ cho cho lực lượng hợp đồng để tổ chức triển khai công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tăng cường công tác tra kiểm tra tình hình quản lý sử dụng đất đai để kịp thời ngăn chặn xử lý trường hợp vi phạm theo pháp luật hành Các sở tài nguyên môi trường nhà đất, UBND quận huyện thiết lập đường dây nóng để kịp thời tiếp nhận ý kiến nhân dân, giải khó khăn vướng mắc sử lý cán địa có hành vi gây khó khăn cho công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn quản lý Tạo điều kiện hỗ trợ tiền sử dụng đất cho người dân cách nhà riêng lẻ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất hộ dân chưa có điều kiện nộp tiền sử dụng đất ghi nợ tiền sử dụng đất Giấy chứng nhận Nhưng người cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất, nhiều người dân không hợp tác việc cấp sổ đỏ tiền sử dụng đất nặng Chưa kể tình trạng ghi nợ lo bị chi cục thuế tính lãi chậm nộp Vì vậy, để hồn thành cấp sổ, trước hết, quyền Thành phố cần phải giải tỏa vướng mắc khoản tiền sử dụng đất với người dân Do phải hạ hệ số K cho giá đất sát với giá thị trường Đồng thời, phải tuyên truyền, thuyết phục người dân hiểu tầm quan trọng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những biện pháp nêu phát huy tác dụng mà cấp ngành, cán quản lý đất đai thân người dân có phối hợp thực kết hợp với quy định phù hợp pháp luật đất đai tồn đọng sớm giải 35 36 KẾT LUẬN Thực tế việc thi hành quyền lợi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp phải nhiều trở ngại Trở ngại thứ từ phía người sử dụng đất giấy tờ chuyển nhượng, mua bán, sử dụng đất ký giấy tay, khơng có tính hợp lệ cộng với việc người sử dụng đất khơng có đầy đủ giấy tờ hợp pháp để chứng minh quyền sử dụng đất nhiểu Trở ngại thứ hai từ phía quan quyền việc chậm trễ khơng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân theo quy định pháp luật tồn nhiều địa phương Hay quyền biết người sử dụng đất thiếu loại giấy tờ gì, thủ tục tiến hành bước thay hướng dẫn để người dân biết để bổ sung loại giấy tờ thiếu theo luật định lại bỏ lửng, khơng hướng dẫn cụ thể dẫn tới quyền lợi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật bị ảnh hưởng nhiều, nhiều người bị đất, nhà việc chí bị quan địa phương cướp đất việc làm tồn nơi người dân không tiếp cận pháp luật Đứng trước tình hình đó, thiết nghĩ pháp luật bên cạnh việc quy định quyền lợi ích hợp pháp Người sử dụng đất phải quy định áp dụng chế tài cách cụ thể luật chuyên ngành-Luật Đất đai 2013 quan có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chúng ta cần hiểu quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc chi phối Luật Đất đai 2013 ảnh hưởng đến hệ thống pháp luật nước nhà Thực tiễn đề tài nghiên cứu để người đọc thấy việc quy định quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đơn phản ánh riêng ngành Luật Đất đai mà thông qua ta đánh giá pháp luật quốc gia có chặt chẽ, có hợp lý hay khơng Chính lẽ đó, nhóm tơi đưa giải pháp áp dụng chế tài quan có trách nhiệm làm nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thêm Nhà nước phải có chế rà sốt, giám sát chặt chẽ tiến độ thực việc cấp giấy cho người sử dụng đất hợp pháp; tiếp tục hoàn thiện quy định Luật Đất đai 2013 Và giải pháp mà tơi đưa có lẽ chưa phải biện pháp tốt nhất, cách giải quyết, đánh giá dựa sở tài liệu báo chí, sách nhằm góp phần vào việc làm tốt hơn, hoàn thiện chế quy định quyền cấp giấy chứng quyền sử dụng đất Ý nghĩa việc nghiên cứu đề tài nhằm mong đóng góp xây dựng pháp luật đất đai tạo hành lang pháp lý cho việc mở rộng tối đa quyền chủ sử dụng đất, góp phần hồn thiện pháp luật đất đai quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 37 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn quy phạm pháp luật nước Luật Đất Đai ( Luật số 45/2013- QH13) ngày 29/11/2013 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP chinh phủ sửa đổi bổ sung số điều, quy định chi tiết thi hành Luật Đất Đai số 45/2013 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất Đai Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Bộ Tài Nguyên Môi Trường Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường Quy định Hồ sơ địa chinh Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT Bộ Tài Nguyên Và Môi trường quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Nghị định số 88/2009/NĐ-CP Chính phủ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất B Danh mục sách, báo, tạp chí Giáo trình luật đất đai (tái lần thứ nhất) Trường ĐH Luật TP Hồ Chí Minh Đăng Ký Bất Động Sản- Những Vấn Đề Lý Luận Và Thực Tiễn TS Nguyễn Minh Tuấn ( Chủ biên) Hướng dẫn sơ đồ hóa trinh tự, thủ tục nhà, đất- Nhà xuất tư pháp 2006 Pháp luật quản lý sử dụng đất đâi Việt Nam- Nhà xuất Đại học Cần Thơ C Danh mục trang thông tin điện tử http://quochoi.vn http://www.chinhphu.vn ... 1.1.2 Vai trò việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong pháp luật đất đai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng Với thơng tin thể Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (như... đính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền. .. dụng đất có; -Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.” 2.2 Những trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền