Ki m sốt phát tri n – tóan đa chi u TS Nguy n Ng c Hi u Ki m sốt phát tri n th m t v n đ l n qu n lý xây d ng theo quy ho ch đô th Vi t Nam Bài vi t nh n m nh khía c nh ngu n l c tóan ki m sốt phát tri n, nh t t i trung tâm đô th l n hi n tv nđ Trong n n kinh t th tr ng, trung tâm đô th l n đ u g p ph i s t p trung m c v nhu c u đ u t phát tri n M c đ khan hi m, v th - danh ti ng, kh n ng ti p c n cao làm cho khu v c ln có xu h ng đ c đ u t thâm d ng đ t v i h s s d ng cao h n Tuy nhiên, vi c thâm d ng không gian không th t ng ph i có ng ng gi i h n Vi c xác đ nh trì ng ng gi i h n th ng ph n ánh ch tiêu s d ng đ t nh m m c đích ki m sốt phát tri n Vi t Nam, ch tiêu gi i h n ch y u bao g m m t đ xây d ng, h s s d ng đ t, chi u cao, kho ng lùi, kh i tích Nh ng quy đ nh đ c áp d ng sau ban hành quy chu n xây d ng 1997, m i quy chu n xây d ng 2008 Tuy nhiên, ki m soát phát tri n không ch ch tiêu gi y phép xây d ng h n m c s d ng đ t Ki m sốt khâu th c thi nh ng yêu c u khác c a quy ho ch đô th nh m đ m b o ch t l ng môi tr ng nhân t o đ c b n v ng Nh ng v n đ nh giao thông, ngu n n c, nhà m ng l i d ch v cơng c ng c ng khơng n m ngòai ph m vi c a h th ng quy đ nh v ki m soát phát tri n th c hi n đu c m c tiêu t ng th trên, h th ng đòi h i có quy đ nh mang tính đ ng b t ch c th c hi n nh p nhàng Trên th c t , h th ng c a nhi u m khuy t qua m t s ví d thành ph H Chí Minh Hà N i g n N m 2007, hai S Quy ho ch Ki n trúc K ho ch-đ u t TP H Chí Minh khơng tìm đ c c n c s i dây liên h đ ph i h p qu n lý vi c chuy n đ i m c đích s d ng c a m t s cơng trình công c ng thành tr ng h c thành ph H Chí Minh gây t c ngh n giao thoong c c b Trách nhi m ph m vi qu n lý v ngành ngh qu n lý quy ho ch xây d ng b phân tách nên hành vi chuy n đ i ngành ngh kinh doanh nh ng không phát sinh c i t o xây d ng không thu c ph m vi qu n lý c a bên xây d ng Bên c p phép kinh doanh c ng khơng có c s đ h n ch quy n kinh doanh theo quy đ nh pháp lu t T i Hà N i, tình hu ng có khác đơi chút nh ng v n đ t c ngh n giao thông c c b khơng thay đ i đ i v i c m cơng trình Vincom (ph Bà Tri u) Dù đáp ng ch tiêu quy ho ch, chuyên gia cho r ng nhu c u l i đ t bi n xu t phát t c m công trình đa ch c n ng m c lên v t kh n ng ch u t i v h t ng giao thông Cho đ n nay, d ng nh nhà qu n lý xây d ng không th hi n trách nhi m v vi c TS Nguy n Ng c Hi u t t nghi p i h c T ng h p London, UCL n m 2008, liên h hieunc@fpt.vn Bài vi t trao đ i v m t s cách ti p c n v h t ng đ gi i quy t yêu ki m soát phát tri n m t cách b n v ng trung tâm th l n 2.Ki m sốt khơng ch có ch tiêu s d ng đ t T i trung tâm đô th , giá đ t b đ y lên cao trung tâm ng i s d ng ln tìm cách nâng cao h s s d ng đ t ây quy lu t đ c ch ng minh b ng c th c nghi m mơ hình th gi i (Alonso 1964) T i Vi t Nam, h u nh t t c lô đ t đ l n có th xây cao t ng c i t o ch đ u t đ u mu n th a thu n u ch nh c c b t ng th a đ t đ xây v t ch tiêu kh ng ch Khi không th a thu n n i v i c quan qu n lý, cơng trình đánh li u xây v t phép nhi u l n vi ph m nghiêm tr ng, tiêu bi u nh v vi c Skyline tower s ng Dung (n m 2007) t i Hà N i V m t kinh t , ch s d ng đ t đ u mu n khai thác ngo i ng tích c c s n có c a khu v c trung tâm khu v c có c nh quan có giá tr Chính quy n th , ch th s h u h th ng th ng khơng bao gi có đ kinh phí phát tri n vô h n h th ng h t ng đ đáp ng nhu c u b i không gian có h n ph n l n h th ng ‘c a chùa’ Giá đ t c ng ph n ánh m c đ hòan thi n v h t ng giá tr khác khai thác v trí đ c thù D i giác đ này, toán ki m soát s phát tri n m c trung tâm cân b ng v m t kinh t gi a kh n ng đáp ng nhu c u ây lý ki m sốt hòan tồn khác v i ch tiêu k thu t thông th ng b i chúng đ c xây d ng mơ hình tính ho c th c nghi m đ đ m b o tiêu chu n v sinh – s c kh e ho c th m m ki n trúc i m khác bi t ph n ánh m t th c t khác c a v n đ phát tri n s c ch u t i c a h th ng h t ng đô th khác gi a t ng khu v c khác đ i v i m i lo i cơng trình khai thác chúng Ví d m i cơng trình khai thác h th ng theo m c đ khác nhau, không ph i lúc c ng t ng ng v i m t đ xây d ng hay h s s d ng không gian Ví d nh m t đ n v di n tích, siêu th s ‘tiêu th ’ ngu n l c c a đô th r t khác v i khu tr ng h c, trung tâm v n hóa, khu i u làm cho trình xem xét ki m sốt ph i c n c vào c y u t (1) tiêu chu n mang tính k thu t – mơi tr ng – ki n trúc, (2) kh n ng đáp ng c a h t ng b i c nh hi n t i, (3) tính ch t tiêu th ngu n l c c a công trình c th (xem hình d i) Tiêu chu n k thu t – MTki n trúc Kh n ng đáp ng c a KCHT đ a ph ng Tính chât tiêu th ngu n l c c a đ xu t phát tri n đáp ng đ c ba n i dung này, cách ti p c n thông th ng xem xét c p phép cho t ng cơng trình thay áp d ng m t m t b ng ch tiêu chung không cho v t khung Khi xem xét c p gi y phép xây d ng riêng, nhà qu n lý m i có th đánh giá tồn di n m t tích c c tiêu c c l a ch n tiêu chí riêng đ ki m sốt theo m c tiêu đ Tuy nhiên, quy trình c p phép ln mang n ng tính tùy bi n, d d n đ n tiêu c c đánh giá l i -h i mang tính ch quan Trên th c t , h u h t lơ đ t đ l n có th xây cao t ng trung tâm đ u đ c ch đ u t xin th a thu n u ch nh c c b quy ho ch t ng th a đ t đ xây v t ch tiêu kh ng ch Khi không th a thu n n i v i c quan qu n lý, nhi u cơng trình đánh li u xây v t phép vi ph m nghiêm tr ng M t v vi c tiêu bi u c a tình tr ng tòa nhà Skyline tower s ng Dung (n m 2007) t i Hà N i ây v n đ không ch riêng Vi t Nam mà t t c qu c gia l nh v c v n t n t i c ch xin-cho vi c xem xét đánh giá liên quan đ n l i ích r t l n ‘ng i b h i’ không rõ ràng Mu n gi m tính tùy bi n ki m soát t t h n s phát tri n trung tâm đô th , cách t t nh t xây d ng h th ng có c n c rành m ch đ ki m soát ho t đ ng s d ng ngu n l c th c t thay ch d a vào ch tiêu quy ho ch theo quy chu n Tuy nhiên, u đòi h i ph i phân lo i cơng trình theo tính ch t h at đ ng c a 3.Ki m sốt tính ch t s d ng ngu n l c th Mu n ki m sốt đ c tính ch t s d ng ngu n l c đô th hay m c đ nh h ng x u đ n môi tr ng, nhà qu n lý c n chia lo i cơng trình theo ho t đ ng th c t thay m c đích s d ng đ t, cách ki m soát làm hi n Tham kh o đ o lu t quy ho ch đô th V ng qu c Anh, m t b lu t có nh h ng đ n h u h t qu c gia theo tr ng phái Anglo- Saxon, nh n th y h th ng ki m soát phát tri n c a h phân lo i doanh nghi p /cá nhân s d ng ngu n l c th theo tính ch t, theo m c đ s d ng tài nguyên, ti m n ng gây ‘khó ch u’ (nuisance) cho an tòan, an ninh c a khu tiêu th nhi u tài nguyên thành lo i h ng (class and order) thay phân loi cơng trình theo m c đích s d ng đ t (Cullingworth 2001) Nguyên t c c b n đ b trí không gian quy ho ch c p quy n phát tri n b lu t là: • lo i nguy c cao c n b trí tách bi t v i h ng th p; H ng cao th p có th b trí g n nhau; • n u m t ch đ u t mu n chuy n đ i gi a h ng v i nhau, ví d t lo i tiêu th nhi u ‘tài nguyên’ xu ng lo i tài ngun khơng c n xin phép; • vi c chuy n h ng có th khơng c n xin phép, nh ng chuy n t lo i sang lo i khác c n ph i xin phép; • vi c chuy n m c đích s d ng c a lo i đ phép; • vi c b trí cơng trình theo lo i theo khu v c s gi m thi u v n đ m t an toàn an ninh ho c khó ch u cho m t s ch s d ng đ t khác c coi hành vi ‘phát tri n’ ph i xin Vi c phân h ng lo i theo b lu t c a Anh qu c có 11 lo i nh sau: Các c a hàng (có c a kính nhìn đ ng tr ng bày hàng t ng tr t) Các v n phòng c a cơng ty t v n, tài Các c a hàng n u ng Các v n phòng doanh nghi p, h ng nh (235m2) Các doanh nghi p làm công nghi p (phân làm lo i hình tùy theo tính ch t) Các doanh nghi p làm phân ph i l u kho (lo i nh lo i l n) Khách s n, nhà khách có ph c v Các t ch c nhà Các lo i nhà n u ng theo kh i (chung c , nhà cho thuê t h p) s h u riêng (đ n l ) 10 Các cơng trình khơng s d ng làm nhà 11 Các cơng trình cơng c ng làm n i h i h p g p g gi i trí Vi c phân lo i h ng c a đ xu t phát tri n c ng c n c phân lo i quy ho ch khu v c kinh doanh, khu ngh ng i, khu t nh, khu th ng m i v n phòng Các đ xu t phát tri n t c chuy n h ng, lo i c n c đ gi m tính tùy bi n c a quy t đ nh ki m sốt phát tri n Tham kh o mơ hình trên, Vi t Nam c n xây d ng h th ng ki m sốt phát tri n có phân lo i đ c tính ch t cơng trình s d ng vào vi c gì, ngh a t p trung vào đánh giá cơng trình đ c s d ng nh th thay qu n lý m c đích s d ng đ t hay q trình xây d ng cơng trình Vi c có ý ngh a h n th c a phát tri n ngày mu i Các khu v c n i đô s d ng n đ nh h n trình ki m sốt t p trung vào tính ch t s d ng quan tr ng Hi n Ban qu n lý khu th Nam Sài gòn nghiên c u áp d ng lu t quy ho ch c a Anh Qu c ( class and order) đ quy ho ch c p phép cho doanh nghi p s d ng lo i cơng trình thay ch xem xét m c đích s d ng đ t Trong t ng lai g n, nh ng h c t kinh nghi m thí m s c n c đ th ch hóa hồn thi n c s pháp lý đ ki m soát phát tri n Ki m ch s d ng xe h i thông qua bi n pháp ki m soát phát tri n Vi c s d ng xe h i m i quan ng i c a b i s d ng xe h i làm m t tính b n v ng c a đô th s d ng tài nguyên giao thông đô th r t l n V i vi c khu v c Hà N i, thành ph H Chí Minh v t ng ng thu nh p 1000USD đ u ng i (hi n g n 2000USD/ng i), đô th ch ng ki n s bùng n v s h u xe h i cá nhân T i Hà N i, gi bu i sáng tr a th ng x y t c ngh n c c b t i Láng H , Lý Th ng Ki t, hay Bà Tri u xe đ n, đi, đ nhi u quanh khu v c nh ng cơng trình cao t ng ây th c t rõ ràng v ki m soát phát tri n cơng trình cao t ng v n phòng không kèm v i qu n lý v l u l ng giao thông đ n Hi n đa s đô th l n th gi i đ u áp d ng sách ki m ch s d ng xe h i trung tâm đô th thông qua bi n pháp qu n lý ch t n i đ xe c đ ng ph , bãi đ công c ng, t i cơng trình cao t ng Kinh nghi m qu c t kh ng ch vi c s d ng xe h i ch đ xe c a c a hàng l n, v n phòng l n thơng qua tr n d i (t i thi u) tr n (t i đa) ph i đ c xây d ng tùy theo m i lo i v trí c a cơng trình Tr n d i yêu c u m i c a hàng ho c trung tâm mua s m có ph i đáp ng t i thi u ch đ xe cho m i mét vuông c a hàng ho c v n phòng London, tr n d i bi n đ ng tùy theo tính ch t c a lo i cơng trình: cinema (5 ch ng i/ch đ xe), c a hàng bán đ n u ng (14m2/ch đ xe): n i gi i trí khác (22m2/ch đ xe) Nhìn chung, n i có nhu c u đ xe lâu ph i có nhi u bãi đ xe n i đ xe ng n h n yêu c u h n Ng c l i, m i khu v c l i b gi i h n b i s l ng t i đa (tr n trên) di n tích bãi đ xe đ c xây d ng Tùy theo hi n tr ng h t ng c a t ng khu v c, n u h t ng t t, m t đ dân c th p s có tr n cao ng c l i Quy đ nh áp d ng London t i qu n trung tâm ch cho xây ch đ 1000m2 di n tích m t b ng (b t k t ng), ngo i vi 350m2/1 ch đ xe, t c đ c nhi u xe h i h n Ngòai ra, vi c qu n lý ph i k t h p v i vi c kh ng ch s l ng ch đ xe trung tâm c n c s c ‘ch u t i’ c a h th ng h t ng trung tâm đ i v i nhu c u l i b ng xe h i; s d ng thu /phí đ vào khu v c h n ch s d ng xe h i gi cao m Mơ hình thu phí vào trung tâm đ c áp d ng t i Singapore t n m 1975 London h c t p kinh nghi m đ đánh thu t c ngh n t n m 2003 Sau n m quan sát London, thu t c ngh n giúp gi m 15% t ng l ng xe l u thông trung tâm vào ban ngày t ng v n t c l u thông lên 30% G n đây, nh ng v n đ đ u đ c nhà qu n lý quy ho ch giao thông Hà N i thành ph H Chí Minh th o lu n V n đ chúng s đ c kh p n i v i quy đ nh qu n lý quy ho ch không gian nh th 5.K t lu n Có th nói vi c ki m soát phát tri n c n s ph i h p c a r t nhi u ngành m t b khung th ch m nh Cách ti p c n v ki m sốt th c n v t ngòai c n c ch y u ki m sốt q trình c i t o xây d ng vào ch tiêu s d ng đ t mà t p trung vào ki m sốt tính ch t hành vi s d ng ngu n l c c a đô th Mu n làm đ c u này, c n xây d ng c s giám sát đ chi ti t đ phân bi t đ c tính ch t s d ng ngu n l c không gian đô th không ch qua hành vi xây d ng i u đòi h i th ch hóa b khung ki m soát t ch c l i b máy ph i h p qu n lý ki m sốt phát tri n th , đ m b o s liên thông gi a ngành xây d ng v i ngành qu n lý kinh doanh Kinh nghi m qu c t cho th y ch qu n lý vi c m t c p m t đ u m i (ví d c p qu n) đ đ m b o s liên thông th m quy n đ giám sát x lý k p th i Tuy nhiên, nh ng v n đ đàm lu n m i ti p c n đ n nh ng n i dung b c xúc n i tr i g n C ng nhi u l nh v c v n đ v ki m soát phát tri n c n đ c m x , tham kh o, th nghi m đ vi c ki m soát phát tri n đô th đ m b o s phát tri n hài hòa, b n v ng th l n c a t ng lai M t s tài li u tham kh o Alonso, W 1964, Location and Land Use Harvard University Press, Cambridge, Mass Cullingworth, J B 2001, "Town and country planning in Britain Thirteenth edition", (Unwin Hyman), 2001, 408 pp, index Có m t s thành ph khác c ng áp d ng h th ng nh Stockholm (Th y York (M ), v.v Báo cáo xem xét tác đ ng c a C quan Qu n lý Giao thông i n), Durham (Anh), New London, 2007 (TFL, 2007) ... tiêu đ Tuy nhiên, quy trình c p phép ln mang n ng tính tùy bi n, d d n đ n tiêu c c đánh giá l i -h i mang tính ch quan Trên th c t , h u h t lơ đ t đ l n có th xây cao t ng trung tâm đ u đ c ch... 2007) t i Hà N i ây v n đ không ch riêng Vi t Nam mà t t c qu c gia l nh v c v n t n t i c ch xin-cho vi c xem xét đánh giá liên quan đ n l i ích r t l n ‘ng i b h i’ không rõ ràng Mu n gi m tính... quy ho ch đô th V ng qu c Anh, m t b lu t có nh h ng đ n h u h t qu c gia theo tr ng phái Anglo- Saxon, nh n th y h th ng ki m soát phát tri n c a h phân lo i doanh nghi p /cá nhân s d ng ngu