Phá băng thị trường bất động sản Nguyễn Ngọc Hiếu, NCS Đại học tổng hợp London (UCL)1 Thị trường bất động sản (chủ yếu nhà ở) đóng băng vấn đề quan tâm Tuy nhiên, có nội dung kể học thuật thực tiễn cần làm rõ Bài viết bàn giải pháp phá băng thị trường bất động sản thông qua phân tích số quan điểm đánh giá thị trường Phần Thị trường bất động sản1 đóng băng Thế thị trường bất động sản bị đóng băng? Về biểu thị trường giai đoạn giao dịch chững lại thời kỳ đóng băng Giai đoạn giá không xuống, giao dịch giảm sút nghiêm trọng Các giao dịch ngừng trệ người mua bán tạm thời không trao đổi, chờ đợi thời điểm có lợi Người mua chờ đợi mà không tiến hành giao dịch thông tin thị trường cho thấy họ có lợi hỗn lại Thơng thường, vấn đề đóng băng giải thích theo quan điểm hành vi nhà đầu tư định đóng băng thị trường Bên cạnh đó, có quan điểm cân đối nhu cầu sử dụng, khả chi trả, phân bổ thị trường sách, thể chế bổ sung cho quan điểm hành vi Quan điểm đầu Theo quan điểm đầu tư, thị trường bất động sản biểu hành vi đầu vào lợi nhuận thời điểm kỳ vọng tương lai Mỗi chủ thể tham gia giao dịch phải thỏa mãn lợi ích họ sử dụng bất động sản, trao đổi đầu tư Mặc dù lợi ích bao gồm tiện nghi sử dụng lợi nhuận, nhiên, xem xét góc độ diễn biến thị trường, lợi nhuận đem lại từ hoạt động giao dịch, đầu tư động lực Nếu hoạt động đầu tăng giá có lợi thị trường tăng giá lên ngược lại, khơng khả tăng giá lên ngun tắc phải tháo vốn để dịch chuyển sang khu vực khác Hoạt động bán có nghĩa người đầu tư khác mua vào người mua phải đạt lợi nhuận (hoặc lợi ích) họ Người mua bán dựa vào sở tại, thông tin khứ dự báo tương lai để lựa chọn Tuy nhiên, việc định thường lời giải cho tốn kỳ vọng lợi ích hay lợi nhuận thỏa mãn tương lai Khi người chạy theo lợi nhuận để đầu tư cho kỳ vọng tương lai bong bóng bất động sản điều khó tránh khỏi Nếu thị trường có xu hướng lên nhà đầu tư (còn gọi bò theo thuật ngữ tài chính) tiếp tục bơm tiền vào người có lợi Xu hướng lên kích thích giá tiếp tục lên kỳ vọng tương lai bất động sản Có đặc điểm thị trường bất động sản không giống thị trường chứng Bài đăng tạp chí Người Xây dựng, 2005 khóan người ta không đầu vào giá xuống2, mà hầu hết đầu vào giá lên Khi độ co dãn cung bất động sản, tức số lượng tăng lên tức thời nhà ở, cơng trình (được coi vỏ bóng) ln ‘phồng lên’ ln chậm hơn3 so với lượng vốn (được coi hơi) thổi vào khu vực bóng ln có xu hướng bị thổi căng thêm gia tăng thu nhập, tâm lý, nhu cầu đặc biệt đầu Khó biết xác tín hiệu thị trường đảo ngược chu trình Ngay kể có hệ thống nghiên cứu dự báo tiêu dự báo khơng chắn thời điểm Đơn giản hầu hết tiêu dựa vào thông tin khứ Nếu khứ ‘đẹp’ ngân hàng cho vay tiền người làm giàu từ bất động sản có xu hướng mở rộng kinh doanh lĩnh vực Khơng biết chắn bong bóng xì nên dự án đầu tư vạch vào ‘ngày đẹp trời’ Vấn đề rủi ro cao dự án đầu tư vào đầu tư bất động sản thường kéo dài cần lượng vốn lớn Với tính chất bất định khơng gặp dự án ‘hoành tráng’ mở cửa vào lúc thị trường xuống Tại thời điểm dấu hiệu bão hòa, thị trường xuống, bóng xì Lúc đảo chiều, hầu hết giao dịch phải tạm ngưng trệ - giai đoạn đóng băng Đối với hàng hóa chứng khốn, việc đảo chiều diễn nhanh nhà đầu tư ạt bán giá tụt nhanh ngưỡng cân hồi phục trở lại Nếu sụt giảm diễn nhanh gây tác động xấu, hệ thống quản lý thị trường chứng khốn tạm dừng giao dịch để tránh gây sốc4 Tuy nhiên, thị trường bất động sản, xuống giá không ạt chứng khốn tính chất khoản nhiều đặc trưng khác hàng hóa5 Thị trường bất động sản thường bị đóng băng sau thời gian xuống giá chí tiếp tục lên hội đủ điều kiện Tuy nhiên, sau thời kỳ đóng băng giá xuống hay lên vào nhu cầu, khả mua lợi nhuận thị trường khác (chứng khoán, tiêu dùng, v.v.) Vấn đề giao dịch dừng lại mà không tiếp tục giao dịch xuống giá Có nhiều cách giả thích quan điểm đầu tư Thứ nhất, đặc thù thị trường bất động sản có giai đoạn đảo chiều xuống giá chậm Ngun nhân khó tìm người mua hàng có mệnh giá cao, khó chia nhỏ có tính đặc thù riêng biệt bất động sản Kể cần bán gấp dù chịu ép giá khó tìm người mua Nếu thị trường bong bóng rất muốn ‘xì hơi’ chưa vỡ trước hết đặc thù Thứ hai liên hệ bất động sản với giá vốn hay thị trường tài Giá vốn rẻ (lãi suất thấp đặc biệt giai đoạn gần đây) tạo điều kiện nhà đầu tư/đầu kéo dài thời gian chờ đợi Các nhà đầu tư khơng có động lực để tiếp tục giao dịch toán đầu tư họ có lãi kỳ vọng tăng giá tương lai bù đắp chi phí giá vốn6 thời kỳ khó khăn Tuy nhiên, quan điểm lợi nhuận đầu khơng tồn diện khơng đầy đủ để giải thích bao quát khía cạnh Ví dụ giả định bỏ qua hành vi đối tượng mua nhà tích trữ khơng để bán mà để dành, cất trữ Những đối tượng không bán vào thời điểm xuống giá Rất đối tượng đầu thời vụ, tự phát không chịu sức ép trực tiếp từ giá thị trường đáng kể Khi họ coi bất động sản kênh phân tán rủi ro tài để cất trữ tài sản họ khơng chịu sức ép trực tiếp từ thị trường vốn (không phải vay vốn nên không cần tháo vốn để kinh doanh) Họ bán có điều kiện thuận lợi khơng có nhu cầu khơng theo tín hiệu thị trường Bên cạnh đó, người có nhu cầu thực có hành vi khác với mục đích đầu Thơng tin thị trường khơng tồn vẹn nên tín hiệu thị trường khác biệt làm cho dự đốn giải thích đóng băng thị trường khơng hồn tồn thống Điều dẫn tới phải xem xét vấn đề nhiều góc độ khác Quan điểm khả chi trả Xét góc độ nhu cầu, nhà cửa xuống cấp hàng ngày, nhu cầu phát sinh Thị trường theo góc độ khơng thể đóng băng có nhu cầu giao dịch khơng thể đừng Hành vi người lựa chọn theo tiện ích khơng thể đơn sử dụng mơ hình lợi nhuận để miêu tả Lúc phải bổ sung quan điểm khả chi trả Quan điểm trọng vào độ co dãn cầu7 thị trường bất động sản Về nguyên tắc, nhu cầu phụ thuộc vào giá Nếu giá lên cao mức chịu đựng, gia đình phải cắt giảm cầu để cân đối tài chính, tất nhiên mức độ định Nếu thị trường chủ yếu đầu tư thuê, nhà đầu tư hẳn phải tính giá cho thuê theo điểm hòa vốn lợi nhuận Nếu giá tính tốn vượt q khả chi trả, người đầu tư dừng bỏ vốn vào bất động sản thuê Thị trường đóng băng giá xuống phù hợp với khả chi trả người thuê bất động sản Trong chi trả người dân thấp, giá bất động sản cao mà phải xuống mức vừa phải Tuy nhiên, giải thích giá thị trường theo quan điểm chưa đầy đủ Thứ nhất, người đầu tư không dựa vào giá cho thuê để thu hồi vốn Đây toán đầu kép, tức nhà đầu tư đầu vào tăng giá bất động sản bù lại thu nhập từ khả chi trả Khi đó, tốn đóng băng giải việc thúc đẩy đưa tài sản vào cho thuê với điều kiện chấp nhận thấp giá thành Thứ hai, thực tế giá thị trường phản ánh phần nhu cầu nhà ở, phận đáng kể người có nhu cầu thực tiếp cận với chỗ qua nhiều kênh khác thuê, mua với giá ưu đãi, trợ cấp phi tiền tệ; chí lấn chiếm, sử dụng trái phép lịch sử để lại8 Những đối tượng tiếp cận với thị trường cho th khơng phản ánh vào thị trường bất động sản; cung cấp nhà qua kênh khác mà trực tiếp trả giá thị trường Điều cho phép giải thích tượng thị trường đóng băng thời gian dài so với mô hình lợi nhuận đầu Quan điểm cân đối cục Xét góc độ tổng thể, khái niệm đóng băng khơng tuyệt đối, có nghĩa tất dừng giao dịch mà giảm sút (lớn) số lượng giao dịch Trên thị trường diễn giao dịch số phân khúc định Theo cách lập luận này, thị trường khơng đóng băng mà đóng băng với bất động sản hình thành khơng đáp ứng nhu cầu xã hội Đó tài sản khơng đáp ứng yêu cầu khả tiếp cận lại, tiện nghi hạ tầng xã hội kỹ thuật Sản phẩm làm khơng sở thích đa số Sự đóng băng gây cho phận tài sản Số lại đáp ứng nhu cầu thị trường tiêu thụ Trong điều kiện nay, quan điểm nhiều nhà phát triển ủng hộ Ví dụ nhà đầu tư khu đô thị Phú Mỹ Hưng có chứng sản phẩm hòan chỉnh bán giai đoạn đóng băng Thị trường ‘đóng băng’ sản phẩm ‘lỗi thời’, chuyển hướng tiếp tục đầu tư vào sản phẩm có chất lượng giá phù hợp Vì cần bổ sung nguồn lực để đáp ứng nhu cầu Ơng Đặng Hùng Võ cho khủng hoảng khả chi trả sản phẩm ‘ra lò’9 Điều có nghĩa khủng hoảng cục bộ, thừa số loại hình sản phẩm, đó, nhu cầu nhà cho người thu nhập thấp lại thiếu10 Quan điểm bổ sung cho quan điểm khả chi trả, nhu cầu cần tái cấu nguồn đầu tư phục vụ khu vực đối tượng thu nhập trung bình, thu nhập thấp Thực tế vấn đề cân đối cục liên quan chặt chẽ với khả chi trả, lô sản phẩm để bán làm đắt khơng phù hợp với khả sở thích bị đóng băng Tuy nhiên, quan điểm có hạn chế Đơn giản cân đối cục lại diễn đồng thời hầu hết đô thị giai đoạn nay? Tại ngân hàng đồng loạt xem xét kỹ lưỡng hợp đồng cho vay tất dự án? Phải vấn đề cân đối cục có giới hạn Vấn đề dẫn đến quan điểm thứ tư, quan điểm thể chế niềm tin nhà đầu tư Quan điểm thể chế độ bất định trình đầu tư Sự lệ thuộc thị trường bất động sản vào sách thể quan điểm Trên thực tế, lệ thuộc tất yếu khó lượng hóa Ví dụ nói trùng hợp việc thay đổi sách vừa qua ảnh hưởng tới thị trường bất động sản ngẫu nhiên mà có quy luật Tuy nhiên ảnh hưởng cụ thể cần phân tích rõ Căn theo lý thuyết đầu tư vào thị trường bất động sản, tính bất định sách quy hoạch ảnh hưởng lớn đến tóan đầu tư Ví dụ, sử dụng biểu đồ Lint Pennings (2003) (xem hình 1) để giải thích biến động giá có độ nhạy cảm lớn nhiều so với tính bất định sách Trong hình vẽ đường phía độ bất định dự án quy hoạch đường phía giá trị hợp đồng dự phòng tránh rủi ro biến động giá tương ứng Mối quan hệ mô tả khả biến động giá so với biến động sách quy hoạch Ví dụ tính bất định sách đánh giá 10%11, độ biến động giá 20%; tính bất định 50% biên độ biến động giá lên đến 400% Mơ hình có nhược điểm chưa phản ánh xác vấn đề thảo luận tóan mơ tả theo mơ hình khơng đặt bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, dù có giá trị tham khảo mức độ định Vấn đề tương tự ảnh hưởng sách nhiều nhà đầu tư phát triển bất động sản phản ánh giai đoạn vừa qua Những ý kiến nói phê phán thay đổi sách ảnh hưởng đến thị trường bất động sản12 Ở mức độ định, thay đổi sách, giá điều kiện đầu tư ảnh hưởng lớn đến tâm lý thị trường Chúng ta phân tích ba nội dung biến động sách: thứ cấm phân lô bán nền, thứ hai nâng giá cho thuê đất giá đất nông nghiệp, thứ ba dự kiến sách đánh thuế tài sản Thứ nhất, sách cấm phân lơ bán (quy định Nghị định 181/NĐ-CP/2004) Vấn đề có tác động hai mặt Mặc dù hạn chế tình hình đầu đất đai, qua trung gian đẩy giá lên cao nhà phát triển lực yếu bao chiếm dự án chậm triển khai Tuy nhiên, có thực tế tất dự án phát triển thị có thời gian kéo dài, vốn lớn dẫn đến rủi ro cao lãi suất, sách giá thị trường Việc huy động vốn từ nhà đầu tư đầu sớm cho phép phân tán rủi ro Huy động tránh phải vay lãi ngân hàng ràng buộc chấp tài sản, lại vừa không chịu sức ép thời hạn hợp đồng làm mập mờ thời điểm giao nhà/đất Trong điều kiện hầu hết nhà phát triển có khả tài chưa cao, thể chế chưa hòan thiện (và biện pháp cưỡng chế để ngân hàng đảm bảo khả thu hồi vốn từ dự án phát triển đất) Việt Nam mơ hình huy động nguồn lực triển khai nhiều dự án thời gian ngắn Người đầu tư sẵn sàng bỏ vốn chắn vị trí lơ đất, thơng số kỹ thuật Họ không chắn thời hạn nhận công trình Vì thế, việc sở hữu bất động sản dù giấy có giá trị thương mại pháp lý định Việc cấm phân lô bán số khu vực đơn giản xóa bỏ mơ hình chưa chuẩn bị thay mơ hình khác phù hợp nên kênh dẫn vốn bị tắc, ảnh hưởng tâm lý đầu tư khiến thị trường tạm dừng để nghe ngóng chờ mơ hình Giá trị hợp đồng phòng ngừa rủi ro tính theo độ bất định quy hoạch Độ bất định quy hoạch Giá trị bất động sản tính theo hợp đồng phòng ngừa rủi ro Độ bất định quy hoạch dự án phát triển bất động sản Hình Mối quan hệ độ bất định dự án quy hoạch độ biến động giá trị hợp đồng dự phòng tính tốn đầu tư Nguồn: Patel Kanak tác giả khác, Hình 6, trang 15, 5, số 1, tháng 4/2005, Viện Định giá Bất động sản Hoàng gia Anh Gần đây, mơ hình đầu tư phát triển dự án theo cổ phần tổng công ty địa ốc TP HCM đề xuất dùng phát hành cổ phần dự án phát triển bất động sản hoan nghênh Mơ hình cho phép người đầu tư tài mua cổ phần thay mua lơ đất cụ thể Có nhiều lợi mơ hình Thứ huy động vốn dài hạn để đầu tư với giá vốn rẻ, không chịu ràng buộc chấp lãi suất ngân hàng; thứ hai né luật pháp góc độ phân lơ bán loại hình đầu tư bán sau; thứ ba bất động sản rao bán kênh thức (bởi người đầu tư/đầu khơng phải trực tiếp bán để thu lãi) kéo giá xuống mặt để so sánh, giảm tình trạng đầu tư manh mún; thứ tư nhà đầu tư có động để hồn thành dự án sớm thu nhập lợi nhuận họ thu sau hòan thành bán cơng trình, tránh tình trạng dở dang Tuy nhiên, mơ hình đem lại rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân khả kiểm soát đồng tiền hoạt động công ty cổ phần hoạt động dự án có hạn Hệ thống luật pháp, kiểm tóan cưỡng chế chưa đáp ứng nhu cầu xây dựng niềm tin thị trường minh bạch Trong phân lô bán tài sản đầu tư chắn có, cổ phần có khả thu lợi nhuận gián tiếp qua hoạt động công ty phát triển đất Nhưng ngược lại, độ rủi ro cao mặt tài đòi hỏi cơng ty phát triển bất động sản muốn thu hút vốn phải có lực, đạt tín nhiệm, hoạt động minh bạch, giảm thiểu độ bất định thu hút vốn đầu tư Điều sàng lọc chủ đầu tư lực yếu khỏi thị trường bất động sản sơ cấp, lành mạnh hóa thị trường ưu điểm thứ năm Thứ hai vấn đề nâng khung giá đất Nghị định 188/NĐ-CP/2004 khung giá đất nâng giá đất nông nghiệp gây ảnh hưởng định đến thị trường bất động sản Sự thay đổi khung giá có tác dụng tốt thực tiễn thị trường, cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng, điều hòa lợi ích bên bị giải tỏa gần với giá thị trường Đối với chủ đầu tư chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ảnh hưởng đáng kể, chí lớn Ví dụ đất nông nghiệp, dự án trả 3-10 lần giá cũ làm nâng cao chi phí đầu vào Việc tăng giá bán không đơn giản phải cạnh tranh, chủ đầu tư phải tính tốn lại lựa chọn hạn chế, kỹ lưỡng đầu tư Những rủi ro làm ngân hàng xem xét chặt chẽ tín dụng bất động sản Điều làm cho thị trường chững lại xem xét để chuyển hướng chờ tiêu thụ hết sản phẩm cũ xem xét bán theo giá Đối với người đầu tư đơn lẻ, khung giá trông không ảnh hưởng nhiều không trực tiếp hầu hết họ mua bán thị trường thứ cấp, không nâng cao giá đầu vào Tuy nhiên sách thực thi Việt Nam có nhiều rò rỉ, ví dụ đất quy hoạch thu hồi làm khu công nghiệp chuyển đổi sang đất nông nghiệp, đất dự án chuyên dùng thu hồi lớn, sau cắt lại bán cho số đối tượng Nếu chi phí thu hồi đền bù đất nơng nghiệp tăng cao chắn giá bán tăng cao ảnh hưởng đến đầu vào thị trường bất động sản Những yếu tố làm gia tăng độ bất định giá đất đầu vào, đương nhiên làm chững lại sốt đầu tư Thứ ba khả đánh thuế thu nhập giao dịch bất động sản thuế tài sản Mặc dù quy định chưa có thực chưa thực hiện, nhiên, tương lai gần thực chắn ‘đòn mạnh’ đánh vào giới đầu theo kiểu hội, mua để dành bất động sản Đối tượng đầu chuyên nghiệp mua bán lại không chịu ảnh hưởng nhiều thuế tài sản luân chuyển nhanh Nếu tỉ trọng người đầu tư hội để dành đáng kể thơng tin đóng góp phần vào tượng đóng băng thị trường Ngòai ra, quy định hòan thiện môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản tạo tâm lý chờ đợi Chẳng hạn Nghị định 182/NĐ-CP/2004 văn khác hướng dẫn thi hành luật đất đai, luật Xây dựng trung ương địa phương làm rõ yêu cầu cấp thắt chặt kỷ cương quản lý đất đai Trong vấn đề liên quan đến cao đức nghề nghiệp, lực thực biện pháp cưỡng chế tâm lý chờ đợi tất yếu Kinh nghiệm cho thấy sách xiết chặt tăng cường quản lý lúc thực có hiệu Vì có nội dung vậy, người muốn nghe xem khả thực Nhà nước đến đâu Vấn đề đóng băng không nhắc tới yếu tố thể chế Tuy nhiên, q trình chuyển đổi thể chế nói chung diễn đa dạng kéo dài Những nguyên nhân quan điểm đan xen Vì khó đổ lỗi cho nguyên nhân hay đứng từ góc độ xem xét phản ánh đầy đủ Kết luận phần Tóm lại, thị trường bất động sản đóng băng vấn đề phức tạp khó giải thích chiều Thị trường bất động sản Việt Nam có lịch sử hình thành với nhiều đặc trưng riêng nhiều phân đoạn thị trường số khu vực vận hành khơng hồn tồn theo theo chế thị trường Trong điều kiện thể chế thị trường chuyển đổi chưa hoàn thiện, số liệu thống kê thiếu, phương pháp thơng tin chưa đầy đủ khó chắn đánh giá Tuy nhiên, dựa vào quan điểm trên, đưa nhận định trao đổi phương án phá băng thị trường bất động sản Những nội dung trao đổi phần Phần Phá băng thị trường bất động sản Có cần can thiệp để phá băng không? Lý để đưa câu hỏi thị trường thân có khả tự điều tiết Can thiệp vào thị trường với lý ‘thất bại thị trường13’ lại dẫn đến ‘thất bại Nhà nước14’ Tuy nhiên, giả sử khơng có thất bại Nhà nước/chính sách tồn tốn phải tìm hiểu thiệt hại gây không can thiệp Bản thân câu hỏi không can thiệp thiệt hại khơng dễ trả lời Xét góc độ vi mơ đóng băng kéo dài giảm giá làm nhà đầu (và số ngân hàng) vốn, phá sản chuyển hướng kinh doanh Xét góc độ vĩ mơ có ba ảnh hưởng xấu lãng phí vốn: vốn đầu tư bị giam vào bất động sản không sinh lời không bán được; giảm sút thị trường thứ cấp: thị trường xây dựng nguyên vật liệu, dịch vụ liên đới bị sụt giảm; rủi ro tài chính: ngân hàng cho vay bị nợ xấu, khó thu hồi rủi ro tài sản Tuy nhiên lập luận nhiều tranh cãi Ví dụ vấn đề giam vốn có thiệt hại hay khơng xét giai đoạn dài khó dự liệu Nếu hòan thiện cơng trình dở dang mà khơng có khách (khơng có nhu cầu) tốt nên bỏ Tuy nhiên, điều phần ngòai cơng trình dở dang vượt nhu cầu, có nơi nhu cầu tâm lý đầu tư chịu ảnh hưởng nên không tiếp vốn để khai thác Tỉ lệ khó ước đốn khơng có giao dịch số thiệt hại giả định Ảnh hưởng ứ đọng nguyên vật liệu thị trường xây dựng dịch vụ kèm nguyên tắc dự đốn, khó tìm số xác Chỉ có tổng số vốn liên quan đến bất động sản (ví dụ số khoảng 50 ngàn tỉ thành phố Hồ Chí Minh) xác15, số nợ xấu, nợ hạn chưa rõ ràng16 Mặt khác, góc độ vĩ mơ giá xuống thấp khơng xấu Giá mức độ giao dịch tín hiệu để thị trường phân bổ nguồn lực cho nhu cầu xã hội Động lực tạo từ lợi nhuận thu tăng giá bất động sản lớn bóp méo mối quan hệ nhu cầu đầu tư Khi vốn bỏ vào thị trường có nghĩa phải rút khỏi thị trường khác Đến giai đoạn định, cân lợi nhuận đạt đến ngưỡng mà đầu tư không lợi nhuận thị trường phải tái cấu, tái phân bổ nguồn lực vào khu vực có ưu tiên cao đất đai bất động sản Sự giảm sút dịch chuyển vốn xã hội khỏi thị trường bất động sản làm cho giá chững lại suy giảm – dấu hiệu tốt mặt lâu dài Giá xuống cần cho tiếp tục phát triển để người mua gặp người bán thị trường xây dựng tiếp tục hoạt động cần thiết Những thua thiệt cục phận nhà đầu kích thích vốn luân chuyển sang khu vực khác có lợi đồng nghĩa lại việc tái cấu nguồn lực xã hội Vậy, khủng hoảng thừa Nhà nước có cần can thiệp khơng? Có hai quan điểm vấn đề Giả sử thị truờng hòan hảo thừa, đương nhiên băng tự tan sớm hay thị trường rớt giá không cần Nhà nước tham gia Nếu coi thị trường chưa phát triển, thông tin không đầy đủ cần can thiệp với số điều kiện Ví dụ Nhà nước can thiệp thấy xuất nhóm lợi ích thiểu số cố tình bưng bít thơng tin để trục lợi, dự báo hiệu ứng tâm lý sụt giảm giá tác động xấu tới nhiều lĩnh vực khác Tuy nhiên, phần đề cập vấn đề thừa, thiếu tranh cãi mang tính tương đối Một số phân khúc thị trường (nhà cao cấp) chưa đáp ứng nhu cầu giá dù cao cao tiền tiếp tục đổ vào khu vực nhu cầu lợi nhuận Rõ ràng có nhiều khu vực khơng cần phải can thiệp Vậy phân đoạn thị trường cho người thu nhập thấp có cần can thiệp khơng? Nếu áp dụng suy nghĩ cho đại trà tức đa số người Việt Nam có thu nhập thấp điều tránh từ khỏi bao cấp Nếu sử dụng biện pháp hành gần khơng thể mệnh lệnh làm giá giảm xuống Nếu dùng ngân sách Nhà nước lại khó khăn đề lựa chọn đối tượng cho cần phải bảo vệ trước giá bất động sản tăng cao Ví dụ thành phố Hà Nội có nhiều dự án xây nhà cho người thu nhập thấp Mai Dịch, Cầu Diễn, Xuân La, Xuân Đỉnh xây xong từ năm 2002 chưa bán cho người mua thiếu tiêu chí17 Vướng mắc đơn giải bao cấp đáp ứng cho nhiều cán bộ, không bố trí đối tượng phù hợp giá thành, loại nhà số lượng Một giải pháp dùng doanh nghiệp cấp đất cắt phần trăm để phục vụ gặp nhiều rắc rối Ví dụ sách giao đất không thu tiền cho chủ đầu tư dành lại 20% đất, 30% quỹ nhà để bán theo giá ưu đãi chất tái phân bổ giá thành vào số lượng quỹ nhà kinh doanh lại Đương nhiên điều đẩy giá thị trường cao lên Bản chất can thiệp điều tiết thu nhập từ người thu nhập cao sang thu nhập thấp, điều tiết vừa chưa đủ, chưa đối tượng, lại vừa làm tăng giá thị trường khơng có tác dụng phá băng Vậy Nhà nước có nên can thiệp vào cứu doanh nghiệp tồn qua thời kỳ khó khăn họ chưa bán được, chưa triển khai đầu tư hòan chỉnh để có lợi nhuận khơng? Vấn đề khó đánh giá không đủ thông tin Tuy nhiên, bản, doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm kinh doanh nên kinh doanh thua lỗ Nhà nước đứng chịu trách nhiệm thay Vậy nguyên tắc không can thiệp Điều điều kiện bình thường Tuy nhiên, khủng hoảng phải cân nhắc thiệt đổ vỡ dây chuyền, cần hợp tác cưỡng để vượt qua khủng hoảng mà thị trường làm thời gian ngắn thể chế chưa hoàn chỉnh Vấn đề mức độ coi cần thiết để ‘cứu’ doanh nghiệp chưa Giả sử có lý đầy đủ để phải can thiệp vào thị trường vấn đề đặt phá băng nào? Phá băng nào? Có thể nói có nhiều cách phá băng, ví dụ can thiệp vào cầu can thiệp vào cung; can thiệp dùng tiền hay dùng sách Mỗi nội dung lại có nhiều vấn đề cụ thể Sau phân tích số giải pháp theo quan điểm phân tích phần Trên quan điểm đầu tư, thị trường vận động lợi nhuận nên muốn luân chuyển phải có động lực bên mua bán Phá băng có nghĩa làm cho người mua bán thấy lợi để thúc đẩy giao dịch trở lại điều kiện bình thường Họ đầu tư thêm vào thị trường (tăng cung) chuyển nhượng giao dịch bất động sản có sẵn đến tay đối tượng có nhu cầu (điều tiết, khơng tăng cung) Xét vế thứ nhất, việc bổ sung bất động sản liên quan đến trình đầu tư xây cải tạo dẫn tới người mua sản phẩm cuối phải chấp nhận giá bao gồm lợi nhuận khâu trước Với thị trường lành mạnh mức giá người mua cuối có nhu cầu phải phù hợp với thu nhập thị trường cho thuê Tuy nhiên, mối quan hệ cho bất cập đầu vào xu hướng tăng giá Ở vế thứ hai, khai thông thị trường chuyển nhượng bất động sản hình thành tay người có nhu cầu sử dụng trước hết phải khai thơng mặt tâm lý tức họ thấy có lợi giảm giá chuyển nhượng bất động sản thời điểm Nói cách khác, nhà đầu tư tin giá không lên chắn giảm họ tiếp tục giao dịch Để phá băng ‘niềm tin’ cần nhiều giải pháp, trước hết thông tin quy hoạch Việc khai thơng thơng tin quy hoạch giúp thị trường giảm độ bất định thúc đẩy giao dịch nhiều hơn, nhiên độ bất định quy hoạch mang tính cục bộ, đáng kể số khu vực thị hóa nhanh Các khu vực phát triển ổn định không lý bất định để tăng hay hạ giá Mặc dù vậy, khu vực ven đô thị đặc biệt Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh có tốc độ thị hóa nhanh, chỉnh trang cải tạo nhiều vấn đề thơng tin quy hoạch tốt giảm gía chi phí giao dịch, chi phí tìm kiếm đáng kể, góp phần khai thơng nhu cầu đầu tư phận người dân có nhu cầu Kế đến giải pháp sử dụng thể chế nói chung (thơng tin qn sách mua bán, đăng ký đánh thuế tài sản) Sau năm 2006 hòan thành việc đăng ký bất động sản có sở để thu thuế tài sản Việc sớm hay muộn phải làm khơng thơng lệ quốc tế mà điều tất yếu Nhà nước phải bổ sung nguồn thu từ giảm sút thuế nhập yêu cầu điều tiết thu nhập xã hội Thông tin quán thuế tài sản làm giảm động sở hữu nhiều tài sản, giảm đầu Tuy nhiên điều khơng có tác động rõ ràng đến khai thông tâm lý có tác động đến tâm lý giao dịch Mọi người không ‘nằm thở’ mà tiếp tục đầu tư chuyển nhượng biết chắn đến, dự báo sách khả thực Giải pháp sử dụng cơng cụ tài khác Như phân tích phần 1, ảnh hưởng lãi suất chiết khấu thị trường vốn ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản Tuy nhiên, điều chỉnh lãi suất để phá băng khó khả thi liên quan đến nhiều yếu tố khác Lãi suất toán tổng hợp bao gồm từ vào lãi suất chiết khấu quốc tế18 lẫn tốc độ tăng trưởng kinh tế, huy động vốn chi tiêu Nhà nước, chi tiêu tiết kiệm dân cư Thực tế khó thay đổi lãi suất riêng cho loại hình bất động sản Cũng can thiệp mức độ vào hợp đồng tín dụng đầu tư vào bất động sản Điều vấp phải rào cản tính pháp lý hợp lý định Tuy nhiên thị trường (tức ngân hàng thương mại) tự điều tiết đánh giá trường hợp độ rủi ro hợp đồng tín dụng đầu tư Không phải ngẫu nhiên mà hợp đồng tín dụng vay vốn mua bất động sản bị ngân hành xem xét kỹ Giải pháp kêu gọi vốn đầu tư đổ vào thị trường từ bên Lập luận giải pháp hội thảo Viện nghiên cứu quản lý trung ương19 thực dựa giả định vốn đầu tư dài hạn Việt Nam bị ‘cạn’ Những dự án đầu tư lớn, dàn trải sức doanh nghiệp, bối cảnh không phân lô bán Sự thu hút/khai thơng nguồn vốn từ bên ngòai tiếp lực cho thị trường Đúng hội đầu tư rộng mở Tuy nhiên, không nên kỳ vọng mức giải pháp hay cho hội đến với tất dự án Lý trước tiên tâm lý đầu tư nước chùng xuống tâm lý nhà đầu tư nước ngòai Thứ hai có số dự án tiềm dự báo đánh trúng nhu cầu tương lai khát vốn có khả tiếp lực Những dự án phát triển nóng chịu cảnh chờ đợi dài dài tương lai gần nhà đầu tư quốc tế sành sỏi có câu trả lời họ Tuy nhiên, thu hút vốn bổ sung có tác dụng tốt chỗ tiếp thêm lực cho nhà băng, cơng ty địa ốc vốn bị ‘chơn’ vốn vào dự án ‘chìm’ có hội thực dự án phù hợp với nhu cầu tương lai gần Việc cứu doanh nghiệp phát triển bất động sản biện pháp tài Hiện có nhiều doanh nghiệp có khả phá sản khơng bán hàng Nếu thực cần cứu họ, cần phải lựa chọn cứu sách hay tiền Cách làm để cứu tổng công ty Nhà nước (thuộc Bộ giao thông vận tải, Bộ Công nghiệp, Bộ Nông nghiệp Phá triển Nông thôn) khoanh nợ, tái cấp vốn định thầu (cho thắng thầu) dự án để lấy vốn trả nợ cũ Sự điều tiết với tiếp cận hành có tác 10 dụng định, nhiên, giới hạn để không lạm dụng chúng làm cho doanh nghiệp không ỷ lại, sức cạnh tranh khó Khoanh nợ, dãn nợ sử dụng tiền ngân sách tức phải rút bớt chi phí cho lĩnh vực khác Đây toán lợi ích số doanh nghiệp Nhà nước đầu tư với số lượng lớn vào đất đai lợi ích thu đầu tư vào lĩnh vực khác Về điều phải cân nhắc lợi hại phạm vi tổng thể Nếu không dùng nguồn lực (tiền) để cứu doanh nghiệp phải sử dụng thể chế, chủ yếu sách để gây dựng niềm tin nhà đầu tư Vậy sách để gây dựng niềm tin nhà đầu tư: giải pháp có nêu phần một, mơ hình đầu tư bất động sản Nếu động lực đầu tư lợi nhuận dư thừa vốn nhàn rỗi mơ hình đầu tư bất động sản cổ phần dự án giải đáp cho tốn cấm phân lơ bán khai thông thị trường vốn Đây lối quan trọng cho thị trường đóng băng rào cản pháp lý Việc hạn chế cung thông qua sách giảm cấp dự án Sử dụng biện pháp hành can thiệp vào cung giải pháp Bản thân thị trường hòan hảo khơng cần Nhà nước can thiệp kiểu khủng hoảng thừa chẳng ngân hàng cho nhà phát triển vay vốn để tiếp tục đầu tư vào dự án khơng có khách Tự thị trường điều tiết sau giai đoạn Nếu lập luận điều kiện thông tin không đẩy đủ Việt Nam giải pháp Tuy nhiên, mặt trái giải pháp giúp doanh nghiệp bán ‘hàng tồn kho’ dựa vào hiệu ứng tâm lý nhiều đem lại lợi ích cho đa số người tiêu dùng Việc găm lại dự án làm bất động sản giữ giá bán cao nhiều thúc đẩy thật thị trường chuyển động, đưa bất động sản đến tay người dùng có nhu cầu Dưới góc độ này, doanh nghiệp nhà nước hỗ trợ phân tán chi phí qua số đông cộng đồng Phá băng để phục vụ đa số có khả chi trả thấp Nếu vào quan điểm chi trả, đa số cư dân có thu nhập thấp khơng tiếp cận với giá thị trường Để người mua đến với người bán có hai cách để tiếp cận: đẩy mạnh khâu cho th (kích cầu sử dụng) khơng cần phá băng phần chuyển nhượng sở hữu; hai hạ giá bất động sản để người mua nhà chi trả trước dựa vào ‘mồi’ lợi nhuận giá thấp để người mua tự ‘chạy’ vốn (từ ngân hàng vay mượn bạn bè) bỏ vào thị trường bất động sản Cả hai giải pháp kích cầu mà khơng làm tăng cung, giải tốn thừa Ở cách thứ nhất, dẫn đến mơ hình tập trung vốn vào loại hình cơng ty tài phát triển nhà cho thuê Người đầu tư cho thuê nhà ‘ăn’ giá tăng lâu dài, người sử dụng hưởng giá thấp Tuy nhiên, xu hướng thị trường bất động sản đứng giá, giá cho thuê tính theo giá thành tăng lên lợi nhuận kép khơng Như vậy, giá cho th tiệm cận với giá thuê (xem hình vẽ) Trong hình này, đường cong (A) mô tả mức độ tăng giá bất động sản qua thời gian Trong giai đoạn tăng giá cho thuê (đường cong B) chí giảm xuống tóan đầu tư kép (đường cong C) cho kết dương, thu nhập tăng lên phù hợp với tốc độ tăng khả chi trả Tuy nhiên, giá bất động sản chững lại giá cho th chí lại cần phải tăng lên bù đắp lợi nhuận tóan đầu tư kép Trong giai đoạn ngắn hạn, giá cho thuê chưa tăng hợp đồng cho thuê bất động sản thường dài hạn, liên quan nhiều ràng buộc lẫn Ngược lại, người thuê nhà không dễ chấp nhận giá thuê tăng giá nhà giảm Bên cạnh đó, xu hướng diễn chậm, khó có tác dụng phá băng giai đoạn 11 Giá ($) Giá cho thuê bất động sản tóan đầu tư kép (C=A+B) Giá bất động sản – toán đầu tư đơn (A) Giá cho thuê bất động sản (B) Thời gian (t) Hình Giá cho thuê bất động sản tóan đầu tư kép Nguồn: tác giả Ở cách thứ hai, thị trường nhà đất phải hạ giá để gặp khả chi trả đa số Tuy nhiên điều dường chưa diễn chưa có thúc đẩy người phải bán với giá giảm xuống Hoặc thị trường tự thúc đẩy, Nhà nước tác động thơng tin, sách qn để người bán giảm giá nhanh hơn, để ‘đẩy đi’ bất động sản có giá cao mức độ định Như phân tích, thị trường làm điều lãi suất tăng cao, thông tin đầy đủ để người sở hữu/ nhà đầu tư cho không ‘nhả’ đất sớm bất lợi Lãi suất có xu hướng tăng Nếu xu hướng kéo dài, tự khắc nhà đầu phải ‘nhả’ đất Vấn đề có tính hai mặt giá có xu hướng giảm mạnh kèm với gia tăng nợ xấu ngân hàng Bản thân nhà đầu bán bán khó khơng tìm người mua xu hướng Kết luận Bài viết khơng đặt mục tiêu đưa dự đốn lập luận chặt chẽ thiếu số chứng minh thuyết phục Những nội dung đề cập đến phân tích lợi hại giải pháp tác động dựa vào lập luận từ quan điểm học thuật chưa đầy đủ toàn diện Tuy nhiên, chúng cung cấp cho độc giả số quan điểm thị trường để người tự đánh giá Có hai vấn đề lớn tóm lại sau: Thứ nhất, vấn đề phá băng thị trường bất động sản (nhà ở) phức tạp khó thống mặt Có nhiều cách nhìn nhận vấn đề thân có đóng băng khơng, đóng băng đâu, thừa hay thiếu phải bàn cãi Thị trường nhà nói riêng phân đoạn tình hình khu vực khác đa dạng Tình trạng đóng băng mang tính tương đối Ngun nhân dẫn đến đóng băng có nhiều tương tác với bối cảnh thiếu số liệu thống kê làm cho khó đánh giá đầy đủ 12 Thứ hai, thấy tự thị trường có khả tự điều tiết Việc can thiệp Nhà nước ln có tính hai mặt sách can thiệp có nhiều lựa chọn Việc can thiệp thông tin, quy hoạch sách quán đem lại niềm tin đầu tư đem lại hiệu khơng phương án tốn cho vay, dãn nợ doanh nghiệp ‘con cưng’ làm với tổng công ty Nhà nước Trong xu giá vốn tăng, thị trường vốn (cổ phiếu, chứng khoán) đà phát triển; sách đất đai, quy hoạch, thuế ngày minh bạch hơn, hy vọng tâm lý đầu tư cải thiện kết hợp nhiều yếu tố tác động để làm băng thị trường bất động sản tương lai gần London, ngày 08/11/2005 Trong viết bất động sản ám loại hình tài sản cơng trình gắn liền với đất đai noi chung chủ yếu nói thị trường nhà Trong thị trường chứng khoán thị trường nguyên liệu mua bán tương lai khác, người đầu vào xuống giá chứng khóan (còn gọi trâu theo thuật ngữ tài chính)sẽ thu lợi họ đầu dựa vào đặt cược tương lai xuống giá hàng hóa tương ứng đối lập với nhà đầu tư mua vào Sự tăng cung bất động sản chậm yêu cầu quy hoạch mở rộng xem xét lâu, hạn chế quỹ đất thời gian xây dựng Ví dụ thị trường chứng khốn có quy định Thị trường chứng khóan Mỹ năm 1987 gần phần ba giá trị vòng ngày phải tạm dừng để tránh gây sốc, tạo điều kiện ổn định tâm lý cho nhà đầu tư Hàng hóa bất động sản có nhiều đặc trưng, bật tính nhất, tính địa phương, phí giao dịch cao, giá lớn, khó phân chia, đầu tư dài hạn, liên quan chặt chẽ đến nhiều quan hệ trị xã hội, v.v Hay gọi chi phí vốn bao gồm lãi suất ngân hàng chi phí để có vốn để đầu tư vào bất động sản Theo kinh tế học vi mô, độ co dãn cầu sản phẩm tỉ lệ biến động nhu cầu so với biến động giá cả, mức độ nhạy cảm nhu cầu so với giá Nếu giá sản phẩm tăng cao mà nhu cầu thay đổi sản phẩm có độ co dãn cầu thấp Xem thêm vấn đề ‘Thử tìm lời giải cho giá bất động sản Hà Nội’, Tạp chí người xây dựng, đăng số tháng 8, 2005 Xem vấn trực tuyến ông Đặng Hùng Võ Vietnamnet ngày 25/10/2005 10 Thực tế nhiều dự án xây chung cư khu đô thị không đáp ứng nhu cầu Ví dụ xây nhà cho người thu nhập thấp, hưởng sách ưu đãi mà lại xây hộ diện tích 100m2, 3-4 phòng ngủ rõ ràng bất cập Người thu nhập thấp khó với tới hộ nhiều phòng ngủ, chí phòng ngủ Tương tự vậy, gia đình có thu nhập để vào lơ biệt thự diện tích xây dựng 300m2, trị giá tỉ đồng theo phân lô quy hoạch khu đô thị 13 11 10% độ rủi ro đề xuất quy hoạch chấp thuận hay không - nghiên cứu đặt bối cảnh độ chắn quy hoạch yếu tố rủi ro, chưa chắn 12 Xem đăng đầu tư, vietnamnet, tiền phong tháng 8, 9, 10/2005, ví dụ quan điểm ơng Đinh Đức Sinh, Hiệp hội kinh doanh bất động sản, ‘Thay đổi khung giá cú sốc lớn’, Vietnamnet, ngày 14/10/2005 13 Thất bại thị trường gồm có ba nội dung chính: bất đối xứng thơng tin, ngoại ứng tiêu cực, độc quyền Khi cá nhân chạy theo lợi nhuận chủ nghĩa hội thúc đẩy cá nhân kể tổ chức găm giữ thông tin để kiếm lời Điều dẫn đến thông tin thị trường khơng cân xứng, khơng minh bạch, chí sai lạc nên ảnh hưởng đến định người khác Bên cạnh đó, ảnh hưởng ngoại ứng họat động kinh tế coi thất bại Một hành vi ảnh hưởng xấu đến người khác bị khuếch tán khó kiểm sốt ngăn chặn thúc đẩy cá nhân tiếp tục hành vi gây ngoại ứng tiêu cực lên xã hội nói chung Cuối dẫn đến suy giảm phúc lợi xã hội phá hoại môi trường kinh doanh môi trường tự nhiên Thứ ba vấn đề độc quyền làm cản trở cạnh tranh phát triển Doanh nghiệp độc quyền lợi dụng vị trí độc tơn khơng kiếm siêu lợi nhuận (gia tăng chi phí xã hội) mà bóp chết cạnh tranh sáng tạo phương thức, công nghệ doanh nghiệp khác (thiệt hại cho cạnh tranh hệ thống doanh nghiệp) Nếu thị trường tự điều chỉnh thất bại Nhà nước phải điều chỉnh luật pháp 14 Theo lý thuyết kinh tế tư bản/nền kinh tế thị trường, thất bại Nhà nước bao gồm thân trình dân chủ để định khơng hồn thiện, thông tin phản hồi không đảm bảo khách quan lợi ích khác biệt, phân tán hệ thống quản lý Hệ thống trị sách tiềm ẩn vận động nhóm lợi ích Khi sách thơng qua thiên phục vụ nhóm lợi ích cụ thể nhóm có xu hướng vận động để khuếch tán chi phí hay lên đa số lại, đem lại lợi cạnh tranh Bản thân sách thực thi chịu cản trở lợi ích cục Ví dụ người thực thi không đảm bảo thực đầy đủ sách mà thực khía cạnh có lợi cho đơn vị mình, chí lợi dụng sách để làm lợi Thứ ba hạn chế q trình thơng tin định khơng đầy đủ, ngồi khâu phản hồi mang tính chủ quan, nên dẫn đến chậm điều chỉnh sách 15 Theo Bộ Tài nguyên môi trường, mức vốn đầu tư vào bất động sản thành phố khoảng 50 nghìn tỉ, vay 65 ngân hàng khoảng 28’654 tỉ đồng 16 Có chuyên gia ngân hàng cho nợ xấu liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 3% tổng dư nợ, không cao so với loại hợp đồng tín dụng khác 17 Xem báo nhân dân, ngày 28-10-05 18 Nếu lãi suất cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) giá vốn giới mà tăng lên góp phần làm tăng giá vốn Việt Nam, làm giảm giá thị trường bất động sản mức độ định 19 Xem viết Hội thảo ‘Chính sách thúc đẩy đầu tư vào thị trường bất động sản’ thành phố Hồ Chí Minh ngày 5-10-2005, ciem website 14 ... trao đổi phương án phá băng thị trường bất động sản Những nội dung trao đổi phần Phần Phá băng thị trường bất động sản Có cần can thiệp để phá băng không? Lý để đưa câu hỏi thị trường thân có khả... phá băng giai đoạn 11 Giá ($) Giá cho thuê bất động sản tóan đầu tư kép (C=A+B) Giá bất động sản – toán đầu tư đơn (A) Giá cho thuê bất động sản (B) Thời gian (t) Hình Giá cho thuê bất động sản. .. Tóm lại, thị trường bất động sản đóng băng vấn đề phức tạp khó giải thích chiều Thị trường bất động sản Việt Nam có lịch sử hình thành với nhiều đặc trưng riêng nhiều phân đoạn thị trường số