Đang tải... (xem toàn văn)
Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào CaiĐánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào CaiĐánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào CaiĐánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào CaiĐánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào CaiĐánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào CaiĐánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào CaiĐánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào CaiĐánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào CaiĐánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào CaiĐánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào Cai
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN CAO CƯỜNG ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI TỈNH LÀO CAI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN CAO CƯỜNG ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI TỈNH LÀO CAI Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS Nguyễn Thế Đặng Thái Nguyên - 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Trần Cao Cường ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cơ, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc thầy giáo GS TS Nguyễn Thế Đặng tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài ngun, Phịng Đào tạo, Trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Lào Cai, cán UBND phường địa bàn thành phố, cán Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Lào Cai, cán Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Lào Cai, cán Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Thái Ngun, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Trần Cao Cường iii MỤC LỤC Trang TRANG BÌA PHỤ LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH viii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 11 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 11 Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 13 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 13 1.1.1 Khái niệm vai trị cơng tác đấu giá QSD đất 13 1.1.2 Nguyên tắc đấu giá Quyền sử dụng đất 16 1.1.3 Nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất 17 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất hiệu công tác đấu giá Quyền sử dụng đất 21 1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 23 1.3 Tổng quan kết nghiên cứu thực đấu giá quyền sử dụng đất 25 1.3.1 Tổng quan công tác đấu giá quyền sử dung đất Việt Nam 25 1.3.2 Kết triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất số địa phương địa bàn tỉnh Lào Cai 32 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 37 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 37 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 37 iv 2.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 37 2.3 Nội dung nghiên cứu 37 2.3.1 Đánh giá thực trạng sử dụng quản lý đất đai thành phố Lào Cai tác động đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 37 2.3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai 37 2.3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 38 2.3.4 Kết khảo sát người dân xã hội tính hiệu hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai 38 2.3.5 Đánh giá chung hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai 38 2.4 Phương pháp nghiên cứu 38 2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 38 2.4.2 Phương pháp xử lý số liệu 39 2.4.3 Phương pháp so sánh 40 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 41 3.1 Đánh giá thực trạng sử dụng quản lý đất đai thành phố Lào Cai tác động đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 41 3.1.1 Thực trạng sử dụng đất 41 3.1.2 Hiện trạng quản lý đất đai địa bàn thành phố Lào Cai 43 3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai 47 3.2.1 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 47 3.2.2 Quy trình thực đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai 49 3.2.3 Thực trạng kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai 56 3.2.4 Đánh giá chung hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai 60 3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSD đất 61 v 3.3.1 Thị trường 61 3.3.2 Giá sàn bước giá 63 3.3.3 Quy hoạch, mức độ đầu tư sở hạ tầng môi trường 68 3.3.4 Công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất cho đối tượng trúng đấu giá QSD đất 69 3.4 Kết khảo sát người dân xã hội tính hiệu hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai 70 3.4.1 Kết khảo sát ý kiến qui trình thực đấu giá QSD đất 70 3.4.2 Kết kháo sát tính cơng khai, minh bạch đấu giá QSDĐ 73 3.5 Đánh giá chung hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai 78 3.5.1 Đánh giá chung hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 78 3.5.1.1 Hiệu kinh tế - Nhà nước người tham gia 78 3.5.1.2 Hiệu xã hội 79 3.5.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai tỉnh Lào Cai thời gian tới 81 3.5.2.1 Giải pháp sách Nhà nước 81 3.5.2.2 Giải pháp kỹ thuật 81 3.5.2.3 Giải pháp chế tài 82 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 83 Kết luận 83 Đề nghị 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 PHỤ LỤC 88 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐG TS Bán đấu giá tài sản BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật Dân CN QSH Chuyển nhượng Quyền sở hữu CNH Cơng nghiệp hố ĐVT Đơn vị tính GCN Giấy chứng nhận HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá HĐH Hiện đại hoá KDC Khu dân cư MCL Mức chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất TBQ Tiền bình quân TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân VND Việt Nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa vii DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 1.1 Bảng thu phí đấu giá trường hợp bán đấu giá QSD đất 28 Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2017 thành phố Lào Cai 41 Bảng 3.2 Phí hồ sơ áp dụng cho đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Lào Cai 52 Bảng 3.3 Kết đấu giá đất địa bàn thành phố Lào Cai từ năm 2013-2017 56 Bảng 3.4 Kết đấu giá đất theo chủ thể thực địa bàn thành phố Lào Cai từ năm 2013- 2017 59 Bảng 3.5 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai giai đoạn 2013-2017 60 Bảng 3.6 Ảnh hưởng giá sàn số chênh lệch giá năm 2013 64 Bảng 3.7 Ảnh hưởng giá sàn số chênh lệch giá năm 2014 65 Bảng 3.8 Ảnh hưởng giá sàn số chênh lệch giá năm 2015 66 Bảng 3.9 Ảnh hưởng giá sàn số chênh lệch giá năm 2016 67 Bảng 3.10 Ảnh hưởng giá sàn số chênh lệch giá năm 2017 68 Bảng 3.11 Tổng hợp tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất cho trường hợp trúng đấu giá QSD đất hàng năm 69 Bảng 3.12 Việc thực quy chế đấu giá theo ý kiến cán quản lý 72 Bảng 3.13 Việc thực quy chế đấu giá qua ý kiến đối tượng trực tiếp tham gia đấu giá 72 Bảng 3.14 Tính minh bạch thông tin liên quan đến đất 75 Bảng 3.15 Đánh giá trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực kế hoạch hàng năm tính minh bạch dự án 76 Bảng 3.16 Các tác nhân gây khó khăn q trình đấu giá 77 Bảng 3.17 Đánh giá người dân sau trúng đấu giá 77 viii DANH MỤC HÌNH Trang Hình 3.1 Quy trình đấu giá QSDĐ tỉnh Lào Cai .49 Đấu giá quyền SDĐ tạo cạnh tranh lành mạnh người tham gia đấu giá, người trả giá cao người nhận quyền SDĐ Do vậy, diện tích đất sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT, áp dụng chế đấu giá mang lại hiệu kinh tế gấp nhiều lần so với chế giao đất có thu tiền sử dụng Đất để đấu giá đất phê duyệt quy hoạch nên tính an tồn cao, người mua Nhà nước bảo đảm tính pháp lý lơ đất, đảm bảo SDĐ hợp pháp đầy đủ giấy tờ Nếu mua đất thị trường tự do, người mua thường phải nhiều cơng để tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch đất đưa định, riêng đất đem đấu giá, yếu tố đảm bảo Đấu giá quyền SDĐ tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước đấu giá tiến hành, người tham gia đấu giá nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa tiến hành tìm hiểu thơng tin thị trường khu vực đấu giá nên nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế mảnh đất đem đấu giá Do vậy, tham gia họ chủ động trả với giá họ xác định thường đưa giá thấp so với việc mua đất theo cách thông thường thị trường Khơng phí hoa hồng (mơi giới) loại phí khác mà trung tâm mơi giới thường đặt Đấu giá quyền SDĐ thực chất hình thức chuyển nhượng quyền SDĐ đặc biệt, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên đối tác giao dịch BĐS điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền SDĐ thị trường không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán Do vậy, người SDĐ không thêm tiền thuế chuyển quyền SDĐ 3.5.1.2 Hiệu xã hội Thị trường BĐS Lào Cai thời gian qua có phát triển mạnh mẽ mang tính chất tự phát Sự đời hình thức đấu giá góp phần làm sơi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS quận Thành phố nói riêng tỉnh Lào Cai nói chung Tạo khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung Như vậy, đấu giá quyền SDĐ góp phần làm phong phú cho hoạt động thị trường BĐS Nhà nước tham gia vào thị trường với tư cách nhà quản lý với mệnh lệnh hành cứng nhắc (Quyết định giao đất cho ai? Diện tích nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS với tư cách bên đối tác Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận quyền SDĐ (mua mảnh đất) thị trường người tham gia định mà Nhà nước không cần can thiệp Công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua số dự án giúp nhà nước khai thác hợp lý quỹ đất Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư xây dựng sỏ hạ tầng điện, đường, trường, trạm Nguồn vốn huy động từ đấu giá quyền sử dụng đất hỗ trợ cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mơ hình sản xuất nơng nghiệp, góp phần nâng cao chất lượng đời sống người dân Đấu giá đất cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ tạo nguồn vốn để giải sách xã khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia đình sách khó khăn cải thiện chỗ ở… Với giá đất công bố đấu giá quyền SDĐ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xố “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững 3.5.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai tỉnh Lào Cai thời gian tới 3.5.2.1 Giải pháp sách Nhà nước Tiếp tục hồn thiện hệ thống pháp luật, chế sách đảm bảo đồng bộ, thống nhất, đồng thời tháo gỡ vướng mắc, khó khăn để thị trường phát triển đồng thời cần cải cách thủ tục hành chính, quy định rõ trách nhiệm tổ chức, cá nhân chế tài xử lý quy trình dự án Kiên thu hồi dự án chậm triển khai, dự án chủ đầu tư không đủ lực theo quy định pháp luật Đẩy mạnh chương trình phát triển nhà xã hội theo quy định Luật nhà đối tượng cán công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân lao động khu cơng nghiệp, người có thu nhập thấp thuê mua Tập trung thực biện pháp để đảm bảo tính cơng khai, minh bạch lành mạnh giao dịch thị trường BĐS thông qua Sàn giao dịch, Trung tâm giao dịch BĐS để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua bán lại, thu lời bất Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản 3.5.2.2 Giải pháp kỹ thuật Nghiên cứu hồn thiện sách quy chế đấu giá quyền SDĐ, áp dụng thống phạm vi toàn quốc Giá đất Nhà nước quy định cần đủ mức chi tiết trường hợp khác nhau, đặc biệt cần sát giá thị trường Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt đầu tư xây dựng cơng trình sản xuất kinh doanh, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Cần sớm có quy định chế định giá đất thông qua doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực định giá đất cách độc lập Cần tạo chế thơng thống thủ tục hành người tham gia đấu giá trúng giá Tăng cường tính cạnh tranh, khai thơng ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh quản lý có hiệu thị trường bất động sản, đầu tư sở hạ tầng vị trí đấu giá để thu hút người mua 3.5.2.3 Giải pháp chế tài Sớm nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí liên quan đến đấu giá quyền SDĐ thị trường BĐS theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường Giảm thuế phí giao dịch thị trường bất động sản mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách nhà nước Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ cách công khai, minh bạch hiệu Tạo điều kiện để nhà đầu tư trả tiền cách hợp lý nhất, tránh tình trạng bỏ cọc làm ảnh hưởng tới uy tín đấu giá sau Giải dứt điểm tình trạng “cị mồi” nêu để chống thất thu cho ngân sách chống nhũng nhiễu phiên đấu giá đất KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Thành phố Lào Cai có cửa Quốc tế Lào Cai nơi giao thương quan trọng phía bắc Việt Nam với phía nam Trung Quốc trung tâm kinh tế - trị - văn hóa tỉnh Lào Cai, coi khu vực kinh tế động lực tỉnh khu vực Tây Bắc nước ta, có nhiều sở cơng nghiệp Trung ương tỉnh đóng địa bàn Cơ sở hạ tầng phát triển nhanh, bảo vệ môi trường quan tâm đạo đạt kết tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư, tạo lòng tin nhân dân doanh nghiệp nhằm phát huy sức mạnh tổng hợp cho phát triển kinh tế xã hội bền vững Đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai chủ yếu giải đất cho người dân Giai đoạn 2013 - 2017 thành phố tổ chức đấu giá thành công 100.384,45 m2 đất cho 870 trường hợp, giai đoạn trước năm 2013 công tác đấu giá đất quản lý chưa chặt chẽ nên việc đấu giá gây nhiều bất cập công tác xác định giá đất, trao quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, công tác ngày hoàn thiện địa tỉnh thành phố Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSD đất bao gồm thị trường, giá sàn bước giá, quy hoạch, mức độ đầu tư sở hạ tầng tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để công tác đấu giá QSDĐ thành phố mang lại hiệu cao thời gian tới đề xuất số giải pháp sau: Thực tốt công tác tổ chức đấu giá với việc tăng cường công khai minh bạch thông tin đấu giá tới người dân, xếp lịch đấu giá phù hợp; tiếp tục cải cách thủ tục hành (một cửa) thực tổ chức đấu giá cấp GCN QSDĐ cho người trúng đấu giá; quy định rõ tiến độ thực xây dựng hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội dự án; tăng cường lực hiệu công tác tác kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm sau đấu giá Đề nghị - Nghiên cứu giải pháp kỹ thuật để cơng tác đấu giá hồn thiện như: quy hoạch xây dựng để phù hợp nhu cầu người tham gia đấu giá khu vực thực dự án, phương pháp định giá để định giá sàn cho phù hợp ; - Đối với dự án đấu giá đất cần phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thơng tin đại chúng để thu hút thêm nhiều người tham gia - Thu hút tham gia ngân hàng vào dự án đấu giá để chia sẻ khó khăn tài trước dự án hồn thiện để đấu giá Ví dụ kêu gọi Ngân hàng cho vay tiền để thực khâu chuẩn bị dự án đầu tư làm quy hoạch, làm hạ tầng - Tăng cường công tác quản lý đất đai xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng không quy hoạch khu vực dự án đấu giá đất diễn thời gian qua TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội Bộ Luật Dân số 91/2015/QH13, NXB Chính trị Quốc gia Dỗn Quang Hùng (2010) Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Giao Thủy, Tỉnh Nam Định Luận văn Ths chuyên ngành Quản lý đất đai Trường Đại học nông nghiệp Hà Nội Luật Đất đai năm 1987, NXB Chính trị Quốc gia Luật Đất đai năm 1993, NXB Chính trị Quốc gia Luật Đất đai 2013, NXB Chính trị Quốc gia Nguyễn Thị Minh (2010), Chuyên đề đấu giá tài sản pháp luật đấu giá, Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ Hà Nội Niên giám thống kê năm 2015, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội 10 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 quy định bán đấu giá tài sản, Hà Nội 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ, Hà Nội 12 Nghị định 17/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 04/03/2010 quy định việc bán đấu giá tài sản, Hà Nội 13 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất 14 Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất 15 Phùng Ngọc Phương, Nguyễn Đức Hùng, Đỗ Thị Thanh Vân, Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Thu Hiền, Nguyễn Văn Hiền, Lương Thị Thanh, Bùi Văn Tuấn (2011) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất q trình thị hố, báo cáo, Tổng cục Quản lý đất đai, 98tr 16 Quốc hội nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa (1996) Luật đấu giá tài sản, NXB Chính trị Quốc gia 17 Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất cho thuê đất 18 Sở Tư Pháp thành phố Hồ Chính Minh Danh sách tổ chức bán đấu giá tài sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Truy cập ngày 08/7/2018 http://www.sotuphap.hochiminhcity.gov.vn/to-chuc-hanh-nghecc/Lists/Posts/Post.aspx?List=083510bd-ad39-4456-867f91341c25f78f&ID=16 19 Sở Tư Pháp tỉnh Lào Cai Danh sách tổ chức đấu giá tài sản địa bàn thành phố Đà Nẵng Truy cập 19/09/2018 http://stp.laocai.gov.vn/Default.aspx?sname=stp&sid=1236&pageid=27763 20 Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5/01/2012 Bộ tài hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí đấu giá 21 Thơng tư số 23/2010/TT - BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP bán đấu giá tài sản, 22 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xá định giá đất 23 Thơng tư 02/2015/TT-BTC Bộ Tài việc sửa đổi, bổ sung Thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 Bộ trưởng Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền 24 Tổng cục Địa (2002) Hướng dẫn nghiệp vụ Bán đấu giá bất động sản 25 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Thị Hương Giang (2005), Kết đất giá quyền sử dụng đất xã Nam Phong Nam Vân thành phố Nam Định, Tạp chí Địa 26 Nguyễn Tân Thịnh (2012), Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc, Tạp chí tài số 10/2012 27 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường BĐS, NXB Nơng Nghiệp, Hà Nội 28 Nguyễn Thị Huyền Trang (2011) Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất Mỹ, IBS industry building service, truy cập ngày 05/07/2018 http://archive.saga.vn/Chuoigiatri/nghiencuuvaphattrien/23254.sag 29 UBND tỉnh Lào Cai (2012), Quyết định số 40/2012/QĐ-UBND ngày 16 tháng năm 2012 Uỷ ban nhân dân tỉnh Lào Cai mức thu thi đấu giá, phí tham gia đấu giá địa bàn tỉnh Lào Cai 30 UBND tỉnh Lào Cai (2013), Quyết định số 12/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng năm 2013 Uỷ ban nhân dân tỉnh Lào Cai việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Lào Cai 31 UBND tỉnh Lào Cai (2014) Quyết định số 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 UBND tỉnh Lào Cai ban hành Quy định bảng giá loại đất 05 năm (2015 -2019) địa bàn tỉnh Lào Cai 32 UBND tỉnh Lào Cai (2015), Quyết định số 15/2016/QĐ-UBND ngày 16 tháng năm 2016 Uỷ ban nhân dân tỉnh Lào Cai việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Lào Cai 33 UBND tỉnh Lào Cai (2015), Quyết định số 569/QĐ-UBND ngày 04 tháng năm 2015 Ủy ban nhân dân tỉnh Lào Cai việc phê duyệt kế hoạch thu tiền sử dụng đất năm 2015 huyện, thành phố 34 UBND thành phố Lào Cai (2018) Kiểm kê đất đai năm 2017, Phòng Tài nguyên môi trường thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai 35 UBND thành phố Lào Cai (2017) Báo cáo kết thực nhiệm vụ năm 2016 phương hướng nhiệm vụ năm 2017, Phịng Tài ngun mơi trường thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai 36 UBND thành phố Lào Cai (2017) Báo cáo thu ngân sách Nhà nước theo phân cấp thành phố năm 2013-tháng năm 2018, Phịng Tài Kế hoạch thành phố Lào Cai, 2017 37 UBND thành phố Lào Cai (2018), Quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội thành phố đến năm 2020, thành phố Lào Cai PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA Ý KIẾN CÁN BỘ THAM GIA TRONG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Kính thưa Ơng/Bà! Chúng tơi tiến hành nghiên cứu tính hiệu hoạt động đấu giá QSD đất thành phố Lào Cai Sự tham gia Ông/Bà giúp chúng tơi nhiều nghiêu cứu Ơng/Bà đọc kỹ trả lời câu hỏi phiếu Những thơng tin mà Ơng/Bà cung cấp phục vụ cho mục đích nghiên cứu khoa học hồn tồn giữ kín Xin chân thành cảm ơn hợp tác Ông/Bà! A THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ CÁN BỘ Họ tên: .Năm sinh: Địa chỉ: Nghề nghiệp - Chức vụ: Mục đích cơng tác đấu giá: B NỘI DUNG PHỎNG VẤN I TRƯỚC KHI TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ Ông (bà) tham gia vào bước quy trình đấu giá? Sau luật đất đai có hiệu lực trình tự thủ tục, quy trình đấu giá có thay đổi khơng? Có Khơng Dự án đấu giá có nằm kế hoạch sử dụng đất hàng năm địa phương hay khơng? Có Khơng Dự kiến đấu giá có xây dựng theo nhu cầu địa phương hay khơng? Có Khơng Cơ quan hướng dẫn xây dựng dự án đấu giá? Theo ông (bà) việc công khai, niêm yết phương án trước đấu giá có khơng? Đúng Sai Theo ông (bà) giá khởi điểm dự án có phù hợp với giá đất ngồi thị trường khơng? Có Khơng Kế hoạch đấu giá hàng năm huyện thực nào? Hoàn thành kế hoạch Khơng hồn thành - Lý khơng hồn thành kế hoạch: II TRONG QUÁ TRÌNH ĐẤU GIÁ Hội đồng đấu giá có thực quy chế khơng? Có Khơng Cơ quan chủ trì đấu giá: Một người tham gia đấu giá phép đấu giá lô đất: Ơng (bà) có đồng tình với trường hợp người tham gia đấu giám đấu giá lơ hay khơng? Có Khơng Theo ơng (bà) yếu tố như: Vị trí lơ đất, diện tích, số lượng người tham gia đấu giá có ảnh hưởng đến giá sàn giá trúng đấu giá khơng? Có Khơng Có tác nhân gây khó khăn trình đấu giá khơng? Có Khơng Ơng (bà) có ý kiến tác nhân diễn phiên đấu giá? III SAU KHI TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ Theo ông (bà) hội đồng đấu giá thực trách nhiệm quyền hạn khơng? Có Khơng Sau có định phê duyệt kết đấu giá người thắng đấu giá có hồn thành nghĩa vụ tài khơng? Có Khơng Sau hồn thành nghĩa vụ tài người tham gia có làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Có Khơng Các tác nhân có ảnh hưởng đến kết đấu giá khơng? Có Khơng IV Ý KIẾN CỦA ÔNG (BÀ) Ngày……… tháng năm 2018 NGƯỜI PHỎNG VẪN XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN ÔNG (BÀ) PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA Ý KIẾN NGƯỜI DÂN THAM GIA TRONG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Kính thưa Ơng/Bà! Chúng tơi tiến hành nghiên cứu tính hiệu hoạt động đấu giá QSD đất thành phố Lào Cai Sự tham gia Ơng/Bà giúp chúng tơi nhiều nghiêu cứu Ông/Bà đọc kỹ trả lời câu hỏi phiếu Những thơng tin mà Ơng/Bà cung cấp phục vụ cho mục đích nghiên cứu khoa học hồn tồn giữ kín Xin chân thành cảm ơn hợp tác Ông/Bà! A THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ Họ tên chủ hộ: Tuổi: Giới tính: Nam Nữ Dân tộc: Trình độ văn hóa: Số nhân hộ: người; Nam: người; Nữ: .người Số lao động hộ: người; Nam: người; Nữ: .người Địa chỉ: Thôn/Tổ: Xã/Phường: TP: B NỘI DUNG PHỎNG VẤN I TRƯỚC KHI TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ Phương án đấu giá có đượng niêm yết cơng khai địa phương hay khơng? Có Khơng Ơng (bà) có cung cấp đầy đủ thơng tin lô đất ông (bà) muốn đấu giá như: - Lơ số, diện tích, vị trí, gianh giới, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất? Có Khơng - Cơng khai giá khởi điểm? Có Khơng - Các lơ đất đấu giá có quy hoạch chi tiết hay Kế hoạch sử dụng đất chi tiết quan nhà nước phê duyệt hay khơng? Có Khơng Ông (bà) có quyền đăng ký đấu giá nhiều đất, đất khác hay khơng? Có Khơng - Tại ơng (bà) chọn vị trí lơ đất trên? - Theo ông bà, giá khởi điểm phương án so với giá đất thị trường thời điểm nào? Vừa phải Cao Thấp Bước giá bao nhiêu? Quy đinh bước có hợp lý khơng? Có Khơng 5.Khoản tiền đặt trước % cho lô ông bà tham gia đấu giá? Ơng (bà) có phải nộp phí đăng ký tham gia đấu giá khơng? Có Khơng II TRONG QUÁ TRÌNH ĐẤU GIÁ Hội đồng đấu giá có thực quy chế đấu giá niêm yết cơng khai hay khơng? Có Khơng Một người tham gia đấu giá phép đấu giá lơ đất: 10 Ơng (bà) có đồng tình với trường hợp người tham gia đấu giám đấu giá lơ hay khơng? Có Khơng 11 Trong q trình đấu giá ơng bà có bị loại bỏ khơng tiếp tục đấu giá hay khơng? Có Khơng - Lý bị loại bỏ: 12 Ông bà có trúng đấu giá khơng? Có Khơng 13 Giá trúng đấu giá lô đất bao nhiêu? Mức chênh lẹch giá khởi điểm giá trúng đấu giá lô đất bao nhiêu? ……………………………… 14 Mức chênh lệch cao hay thấp? Cao Thấp 15 Phiên đấu giá có thành cơng hay khơng? Có Không Nguyên nhân: III SAU KHI TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ Theo ơng bà trình tự thực trách nhiệm hội đồng đấu giá làm phù hợp chưa? Ơng bà có ý kiến trình tự thực trách nhiệm hội đồng đấu giá không? Ơng bà có hài lịng mức ơng (bà) trả cho lơ đất khơng? Có Khơng Sau trúng đấu giá Ơng bà có thơng báo Quyết định phê duyệt kết bán đấu giá hay khơng? Có Khơng Sau trúng đấu giá ơng bà có làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay khơng? Có Khơng IV Ý KIẾN CỦA ƠNG (BÀ) ………………………………………………………………………………… Ngày……… tháng…….năm…….… NGƯỜI ĐIỀU TRA ... giá số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào Cai ” đánh giá trung thực khách quan công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai Mục... tài - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai; - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào Cai. .. CƯỜNG ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI TỈNH LÀO CAI Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT