DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Ý nghĩa GCN Giấy chứng nhận QSDĐ Quyền sử dụng đất NĐ-CP Nghị định - Chính phủ QĐ Quyết định QSHNO Quyền sở hữu nhà TT Thông tư TN&MT Tài nguyên Môi trường TSKGLVĐ Tài sản khác gắn liền với đất VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai 10 UBND Ủy ban nhân dân 11 HGĐ- CN Hộ gia đình - Cá nhân 12 CMND Chứng minh nhân dân STT DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng 2.1 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2015 56 Bảng 2.2 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2016 57 Bảng 2.3 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ tháng 1-5/2017 59 Bảng 2.4 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ năm 2015 đến tháng 5/ 2017 61 ii DANH MỤC LƢU ĐỒ STT Tên lƣu đồ Trang Lưu đồ 2.1 Quy trình thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu Lưu đồ 2.2 Quy trình thực đăng ký biến động trường hợp chuyển mục đích 35 Lưu đồ 2.3 Quy trình thực đăng ký biến động trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất 38 Lưu đồ 2.4 Quy trình thực đăng ký biến động trường hợp cấp đổi GCN 41 32 DANH MỤC HÌNH ẢNH STT Tên hình ảnh Trang Hình 2.1 Bản đồ vị trí huyện Mộ Đức địa giới hành tỉnh Quảng Ngãi 25 iii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ii DANH MỤC BẢNG ii DANH MỤC LƢU ĐỒ iii DANH MỤC HÌNH ẢNH iii MỤC LỤC iv MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Mục tiêu nhiệm vụ luận văn 3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa nghiên cứu Kết cấu luận văn CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Các khái niệm chung 1.1.2 Vị trí vai trò cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hệ thống quản lý nhà nước đất đai 1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất từ Luật Đất đai 2003 đến 10 1.2 Căn pháp lý đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo Pháp luật đất đai hành 14 1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 14 1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 16 1.2.3 Trách nhiệm quan thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 17 iv 1.3 Trình tự thủ tục hành cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 18 1.3.1 Thành phần hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 18 1.3.2 Nộp hồ sơ trả kết thực thủ tục hành đất đai 19 1.3.3 Thời gian thực thủ tục hành đất đai 20 1.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất 20 Tiếu kết chương 22 CHƢƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN MỘ ĐỨC TỈNH QUẢNG NGÃI 24 2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 24 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 24 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 26 2.1.3 Cơ quan thực công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 28 2.2 Quy trình thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 28 2.2.1 Quy trình thực đăng ký đất đai lần đầu 28 2.2.2 Quy trình thực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 30 2.2.2.1 Quy trình thực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu 30 2.2.2.2 Quy trình thực đăng ký biến động trường hợp chuyển mục đích 33 2.2.2.3 Quy trình thực đăng ký biến động trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 36 2.2.2.4 Quy trình thực đăng ký biến động trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 39 2.3 Công tác phân loại xử lý cụ thể hồ sơ giải đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 42 2.3.1 Phân loại hồ sơ 42 2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 43 2.4 Kết giải công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 55 Tiểu kết chương 64 v CHƢƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN MỘ ĐỨC TỈNH QUẢNG NGÃI 66 3.1 Giải pháp chung 66 3.1.1 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ đăng ký đất đai 66 3.1.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 67 3.2 Giải pháp cụ thể 70 3.2.1 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận 70 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận 73 Tiểu kết chương 74 KẾT LUẬN 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 PHỤ LỤC 79 vi MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài sản quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơng trình kinh tế - văn hóa - xã hội an ninh quốc phòng Đất đai có tính chất đặc trưng khiến khơng giống tư liệu sản xuất Đất đai có giới hạn số lượng có vị trí cố định không gian, thay đổi theo ý chủ quan người Đặc biệt sản xuất nông nghiệp đất đai tư liệu thay Hiện kinh tế nước ta chuyển sang kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, sản xuất nông nghiệp, gắn liền với sản xuất hàng hóa Điều cho thấy tầm ảnh hưởng đất đai vô quan trọng phát triển kinh tế đất nước Căn Điều 4, Luật Đất đai 2013: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, đảm bảo việc thực quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất Đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động, thực tổ chức đăng ký đất đai thuộc quan quản lý đất đai, hình thức đăng ký giấy đăng ký điện tử có giá trị pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ( sau gọi GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ) chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, cấp cho người sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu cao thực quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực tốt việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu diện tích sử dụng Thơng qua đăng ký đất đai xác lập mối mối quan hệ pháp lý thức quyền sử dụng đất đai Nhà nước người sử dụng đất đăng ký đất đai sở để thiết lập hồ sơ địa tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ chứng pháp lý quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất nhằm mục đích đảm bảo quyền người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất hợp pháp quản lý chặt chẽ quỹ đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền nghĩa vụ người nhà nước giao đất, cho thuê đất Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất quốc gia Nếu việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ chậm làm ảnh hưởng lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai nhà nước làm thất nguồn thu ngân sách từ đất, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực quyền lợi ích hợp pháp công dân, cản trở hoạt động đầu tư thơng qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, người sử dụng đất có đất đai theo nhiều cách khác nguồn gốc như: khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để cơng tác đăng ký xét cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ thực thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải việc đăng ký xét cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ phải thực nghiêm túc Mộ Đức huyện nằm phía Đơng tỉnh Quảng Ngãi, gồm có 12 xã thị trấn Đây huyện có đầy tiềm phát triển tỉnh tương lai bên cạnh vị trí địa lý thuận lợi Với đường bờ biển dài 23km, lợi lớn để Mộ Đức phát triển sản xuất hàng hoá, mở rộng giao thương với vùng Vào năm gần gia tăng dân số diễn mạnh mẽ, nhiều khu đô thị mọc lên dẫn đến nhu cầu việc sử dụng dất người dân ngày cao cấp thiết Tuy nhiên việc quản lý đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất địa phương chưa đáp ứng kịp nhu cầu người dân xu phát triển chung xã hội địa bàn, đặc biệt công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Do khâu xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ địa bàn huyện Mộ Đức trì trệ, khơng thực theo thời hạn quy định, chưa thực mang lại lợi ích cho người đăng ký dẫn đến có nhiều khiếu nại thời gian vừa qua, gây xúc cho người dân Vì vậy, để giúp cho thân hiểu thêm sách pháp luật đất đai Nhà nước ta nói chung công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi nói riêng tơi tiến hành thực đề tài: “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Mộ Đức tỉnh Quảng Ngãi ” Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ nội dung quan trọng hoạt động quản lý Nhà nước đất đai, thực quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất tiến trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Trên thực tế có nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ sau số đề tài đề cập: Đề tài thứ nhất: Đề tài Luận văn Thạc sĩ Nguyễn Luôn - Trường Đại học Nông Lâm Huế thực năm 2015 với đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi” Nội dung đề tài: Đề tài đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa huyện Mộ Đức theo văn pháp quy hành, sở số liệu điều tra, phân tích đánh giá; xác định thuận lợi, khó khăn để từ đưa số giải pháp giúp địa phương thực tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa thời gian tới Đề tài thứ hai: Đề tài Luận văn Thạc sỹ Lê Văn Công - Trường Đại Học Quốc Gia Hà Nội thực năm 2014 với đề tài: “Đăng ký quyền sử dụng đất qua thực tiễn thành phố Thanh Hóa” Nội dung đề tài: Đề tài phân tích, đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận, sở tìm kết đạt được, khó khăn vướng mắc gặp phải nguyên nhân, nhân tố ảnh hưởng đến công tác cấp Giấy chứng nhận; đưa định hướng giải pháp có sở khoa học nhằm đẩy nhanh tiến độ trình cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2013 Đề tài thứ ba: Đề tài Luận văn tốt nghiệp Đại học Đỗ Quang Thảo Trường đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh thực năm 2014 với đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn từ năm 2009 đến năm 2014” Nội dung đề tài: Đề tài nêu lên quy trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Bình Sơn; phân tích, đánh giá cơng tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận số lượng chất lượng; xác định nguyên nhân tồn tại, vướng mắc giải pháp khắc phục để hồn thiện cơng tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận Các công trình đề cập giải vấn đề sách, ngun tắc, quy trình, phương pháp pháp lý nói chung, việc xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cụ thể chưa làm rõ để thấy khó khăn mà cán thụ lý hồ sơ gặp phải địa bàn Mục tiêu nhiệm vụ luận văn 3.1 Mục tiêu nghiên cứu Tổng hợp phân loại hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ; xác định pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo quy định pháp luật đất đai hành 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Hệ thống hóa sở lý luận pháp lý công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ địa bàn huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi Giải pháp xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ địa bàn huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu Quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất Thẩm quyền đơn vị quản lý nhà nước đất đai Nguyên tắc, quy trình phương pháp thực đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nội dung: xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trường hợp biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích, cấp đổi GCN hộ gia đình, cá nhân Phạm vi không gian: huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi Phạm vi thời gian: từ năm 2015 đến tháng 5/2017 Phƣơng pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập thông tin: Thu thập thông tin, số liệu, tài liệu thơng tin cần thiết phòng ban thuộc Sở TN & MT, Phòng TN & MT, qua mạng Internet, sách … Phương pháp thống kê: Thống kê số liệu, tài liệu địa số liệu, tài liệu khác liên quan, thể số liệu qua hệ thống bảng biểu phân tích số liệu Phương pháp so sánh: So sánh lý luận thực tế công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, lập hồ sơ địa địa phương Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích chi tiết số liệu, để có nhìn tổng quan ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lập hồ sơ địa địa bàn Ý nghĩa nghiên cứu Làm rõ trường hợp vướng mắc việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận Vận dụng quy định pháp luật đất đai hành đề xuất giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất công tác quản lý đất đai Nhà nước chặt chẽ hiệu Kết cấu luận văn Nội dung Luận văn trình bày khoảng 60 trang với kết cấu sau: - Mở đầu - Chƣơng 1: Cơ sở lý luận pháp lý đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ - Chƣơng 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ địa bàn huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi - Chƣơng 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ địa bàn huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi - Kết luận kiến nghị - Danh mục tài liệu tham khảo - Phụ lục ... CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác. .. SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. .. chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.3.1 Thành phần hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất