Mục lục LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN .4 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm đặc điểm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .5 1.2 Vai trò giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CHƯƠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRONG NƯỚC 2.1 Những quy định chung 2.2 Những quy định trường hợp 2.2.1 Đối với trường hợp sử dụng đất .9 2.2.2 Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất 11 2.2.3 Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất 12 CHƯƠNG HỒ SƠ, TRÌNH TỰ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRONG NƯỚC 15 3.1 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp giao đất, cho thuê đất 15 3.2 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất 16 3.3 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất .18 3.3.1 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 3.3.2 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất 19 CHƯƠNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO QUYỀN ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH TRONG NƯỚC 21 4.1 Thực trạng thi hành quyền cấp giấy CNQSDĐ cá nhân, hộ gia đình nước .21 4.2 Giải pháp cho thực trạng thực thi quyền cấp GCNQSDĐ cho cá nhân, hộ gia đình 24 4.2.1 Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ 24 4.2.2 Về thủ tục hành 24 KẾT LUẬN .26 TÀI LIỆU THAM KHẢO 27 LỜI MỞ ĐẦU Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá, khơng đơn tài sản thuộc sở hữu tồn dân mà Nhà nước có vai trò đại diện chủ sở hữu người thống quản lý đất đai phạm vi nước mà tư liệu sản xuất sở vật chất đặc biệt quan trọng thân người sử dụng đất Đất đai có mặt tất lĩnh vực trọng điểm quốc gia, tư liệu sản xuất ngành nông-lâm nghiệp, môi trường sống, sở tiến hành hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Ngay người phải lại, học tập, làm việc, sinh hoạt hàng ngày hoạt động gắn liền với đất đai Và với nghiệp cơng nghiệp hóa-hiện đại hóa nhu cầu sử dụng đất đai ngày nâng cao Đất đai nguồn nội lực thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội Và muốn đạt phát triển, tận dụng tối ưu hóa nguồn lực đất đai buộc pháp luật khơng khác bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất Chỉ có tạo tâm lý an tâm, tin tưởng người dân vào pháp luật để họ đóng góp vào phát triển đất nước Bởi lẽ Nhà nước quy định quyền người sử dụng đất Luật Đất Đai 2003, người sử dụng đất có quyền như: quyền hưởng thành lao động, kết đầu tư đất; quyền Nhà nước bảo hộ bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp mình; quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai Và quyền khơng thể không nhắc đến "quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất"-một quyền quan trọng thiết yếu việc quy định quyền người sử dụng đất pháp luật đất đai Vì muốn thực giao dịch, muốn khiếu nại hay hoạt động liên quan đến đất đai khác nhà buộc người sử dụng đất phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu mảnh đất Nó chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp Nhà nước người sử dụng đất, giống việc cơng dân phải có giấy chứng minh nhân dân Quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều chỉnh pháp luật đất đai không đề cập tới phận tổ chức kinh tế nước hay nước hộ gia đình, cá nhân người Việt định cư nước ngồi mà phận khác quan trọng, gần gũi hơn, phận chiếm phần lớn người sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nước Và xung đột, khiếu nại ngày tiếp diễn đặc biệt vấn đề quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người dân quyền làm khơng đúng, luật điểm chưa bảo vệ tối đa quyền lợi đáng người dân Đứng trước khó khăn tầm quan trọng thiết yếu quyền nhóm hộ gia đình, cá nhân nước nên nhóm chúng tơi định chọn đề tài:"Quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nước" để đề cập đến tiểu luận Mục đích việc nghiên cứu đề tài quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nước trước tiên giúp người đọc có nhìn sơ lược quyền chung trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau quyền riêng hộ gia đình, cá nhân nước Để người đọc hiểu phần mục đích việc quy định quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nước quan trọng mặt Nhà nước vừa xác lập sở pháp lý cho việc tiến hành biện pháp quản lý, vừa nắm tài nguyên đất đai; mặt khác người sử dụng đất vừa yên tâm khai thác triệt để tiềm tốt đất đai, hiểu chấp hành tốt quy định pháp luật đất đai Đất đai dù có đa dạng, phong phú tới đâu nguồn tài ngun hữu hạn, nhu cầu sử dụng đất người ngày tăng cao Đứng trước tình đó, chúng tơi muốn bạn đọc cần có nhìn khách quan, phía người sử dụng đất phía Nhà nước Bởi để bảo vệ quyền lợi đáng người sử dụng đất pháp luật buộc phải đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nước Nó quyền mà người sử dụng đất hợp pháp hưởng Và quy định pháp luật tạo khơng khác để bảo vệ quyền lợi cách tốt Phương pháp nghiên cứu đề tài nhóm chúng tơi phương pháp phân tích, liên hệ thực tế, phương pháp quy nạp bình luận phạm vi nghiên cứu Luật Đất đai 2003 với Nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai 2003 Bằng việc phân tích, trích dẫn quy định Luật, Nghị định Thông tư để làm sáng tỏ quyền lợi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Cụ thể quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nước Sau phân tích quyền tóm tắt thủ tục, nhóm chúng tơi đưa phần đánh giá nhóm Lẽ dĩ nhiên việc đánh giá không tránh khỏi ý kiến chủ quan, đánh giá, phê bình tiểu luận nhóm chúng tơi dựa diễn biến việc thực quyền cấp giấy chứng nhận người sử dụng đất diễn pháp luật đất đai nhà Và từ nhìn nhận đánh giá ấy, chúng tơi đưa kiến nghị, giải pháp nhằm đóng góp phần vào việc tiến hành hoàn thiện quy định Luật Đất đai 2003 mảng quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nước Với kết cấu nội dung bao gồm, thứ nhất: tổng quan giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thứ hai: quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân nước; thứ ba: hồ sơ, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân nước; thứ tư: thực trạng giải pháp quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nước cuối đưa kết luận nhằm tóm tắt, đúc kết lại vấn đề, đưa phương hướng phát triển, hoàn thiện quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nước pháp luật đất đai CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở Việt Nam, Nhà nước chủ sở hữu suy đất đai không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân…Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp Nhà nước với người sử dụng đất việc sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Vì vậy, theo quy định pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ nội dung hoạt động quản lý nhà nước đất đai, đồng thời quyền mà người sử dụng đất hợp pháp hưởng Và trước đến với quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình, nhóm chúng tơi xin khái qt giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc điểm, ý nghĩa việc xác lập quyền cá nhân, hộ gia đình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1 Khái niệm đặc điểm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay theo thuật ngữ bình dân gọi Sổ đỏ) giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Theo điều 48 Bộ luật Đất đai 2003 : “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: - GCNQSDĐ cấp cho người sử dụng đất theo mẫu thống nước với loại đất Trường hợp có tài sản gắn liền với đất tài sản ghi nhận GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng kí quyền sở hữu tài sản theo quy định pháp luật đăng kí bất động sản (BĐS) - GCNQSDĐ Tài nguyên Môi trường phát hành - GCNQSDĐ cấp theo đất Trường hợp quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng GCNQSDĐ phải ghi họ, tên vợ họ tên chồng Trường hợp đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng GCNQSDĐ cấp cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đồng quyền sử dụng Trường hợp đất thuộc quyền sử dụng chung cộng đồng dân cư GCNQSDĐ cấp cho cộng đồng dân cư trao cho người đại diện hợp pháp cộng đồng dân cư Trường hợp đất thuộc quyền sử dụng chung sở tơn giáo GCNQSDĐ cấp cho sở tôn giáo trao cho người có trách nhiệm cao sở tơn giáo Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ nhà chung cư, nhà tập thể - Trường hợp quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ, giấy chứng nhận quyền hữu nhà đô thị khơng phải cấp đổi giấy chứng nhận sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Luật Khi chuyển quyền sử dụng đất người nhận chuyển quyền sử dụng đất cấp GCNQSDĐ theo quy định Luật 1.1.2 Đặc điểm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định Thông tư số 17 ngày 21 tháng 10 năm 2009 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đặc điểm sau đây: (Khoản 1, Điều 3, TT 17/2009/TT-BTNMT) “Giấy chứng nhận Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành theo mẫu thống áp dụng phạm vi nước loại đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận tờ có bốn trang, trang có kích thước 190mm 265mm, có hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm nội dung sau đây: a) Trang gồm Quốc hiệu, Quốc huy dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” số phát hành Giấy chứng nhận gồm chữ tiếng Việt chữ số, BA 000001, in màu đen; dấu Bộ Tài nguyên Môi trường; b) Trang in chữ màu đen gồm mục “II Thửa đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất”, đó, có thơng tin đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng sản xuất rừng trồng, lâu năm ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; c) Trang in chữ màu đen gồm mục “III Sơ đồ đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất” mục “IV Những thay đổi sau cấp Giấy chứng nhận”; d) Trang in chữ màu đen gồm nội dung mục “IV Những thay đổi sau cấp Giấy chứng nhận”; vấn đề cần lưu ý người cấp Giấy chứng nhận; mã vạch” 1.2 Vai trò giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong pháp luật đất đai, GCNQSD đất có vai trò quan trọng Với thơng tin thể GCNQSD đất (như tên người sử dụng đất, số hiệu, diện tích, mục đích sử dụng, biến động sau cấp giấy, v v ), GCNQSD đất giữ mội vai trò lớn nhà nước người sử dụng đất Về phía Nhà nước, tiến độ cấp mức độ hoàn thành việc cấp GCNQSD đất cho người sử dụng đất chứng tỏ khả Nhà nước việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu mình, giúp Nhà nước kiểm sốt tình hình đất đai cách thuận tiện Trước đây, đất chưa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nước kiểm soát mua bán trao đổi đất đai Nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà có đầy đủ giấy CNQSD đất trao đổi mua bán thị trường phải trình “sổ đỏ” với quan quản lý đất đai nhà nước Khi đó, nhà nước kiểm sốt thơng tin mua bán thu khoản thuế lớn Về phía người sử dụng đất, GCNQSD đất sở để họ Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp, tiền đề để họ thực quyền mà pháp luật trao cho người sử dụng đất, cụ thể quan trọng quyền giao dịch quyền sử dụng đất GCNQSD đất buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài mà giúp cho họ đền bù thiệt hại đất đất đai bị thu hồi GCNQSD đất giúp xử lý vi phạm đất đai Bởi lẽ đó, Nhà nước cấp quyền địa phương trọng, quan tâm đến hoạt động cấp GCNQSD đất CHƯƠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRONG NƯỚC 2.1 Những quy định chung Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết bảo đảm từ phía nhà nước cho người sử dụng đất quyền chung quan trọng người sử dụng đất nhà nước bảo hộ Vì vậy, với quy định thời hạn cho địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể tâm nhà nước Việt nam việc thực hóa chủ trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp nhiều giai đoạn khác mẫu giấy chứng nhận quan quản lí đất đai thời kì khác phát hành Vì vậy, theo quy định Điều 48 Luật đất đai năm 2003, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo mẫu thống loại đất Bộ tài nguyên môi trường phát hành thực thống nước từ 01/10/2004 Quy định vừa nêu giải hai thực tế quan trọng : + Thứ nhất, không cần thiết phải cấp hai loại giấy tờ khác cho hai loại tài sản quyền sử dụng đất tài sản có đất Tài sản có đất ghi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người chủ sở hữu tài sản phải đăng kí quyền sở hữu tài sản theo quy định đăng kí bất động sản Điều hoàn toàn phù hợp Bởi lẽ, xét thủ tục hành chính, khơng cần thiết phải làm nhiều thủ tục cho khối tài sản chung thống triển khai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều thời gian thủ tục hành việc có thêm thủ tục khác không cần thiết + Thứ hai, mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật Đất đai năm 2003 Bộ tài nguyên môi trường phát hành có giá trị pháp lí mẫu giấy Tổng cục quản lí ruộng đất triển khai cấp theo Luật Đất đai năm 1987 hay mẫu giấy Tổng cục địa phát hành triển khai theo Luật Đất đai năm 1993 Các giấy tờ pháp lí có giá trị giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất cấp theo Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 Chính phủ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất đô thị Người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1993 theo mẫu giấy cũ không thiết phải đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu giấy Bộ tài nguyên môi trường phát hành theo Luật Đất đai năm 2003 Khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất cho người khác người nhận quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 theo mẫu giấy Bộ tài nguyên môi trường phát hành Về nguyên tắc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp đến đất, trường hợp đất có nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp đến tổ chức, cá nhân đồng sử dụng đất Trong trường hợp đất tài sản chung vợ chồng thời kì nhân giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ tên vợ, chồng - Đối tượng đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo Điều 50 Luật đất đai 2003 Điều 48 Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì: + Đối tượng kê khai, đăng kí : Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải có quan hệ trực tiếp với nhà nước việc thực quyền nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định pháp luật phải tiến hành kê khai đăng kí diện tích đất mà sử dụng Hộ gia đình: Chủ hộ người đứng đăng kí người chủ hộ ủy quyền thay mặt cho hộ gia đình Người ủy quyền phải có giấy ủy quyền chủ hộ ký có chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền Trong hồ sơ đăng kí phải đề tên chủ hộ Cá nhân sử dụng đất : Chính thân cá nhân người cá nhân ủy quyền Người ủy quyền phải có giấy ủy quyền cá nhân kí có chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền Trong hồ sơ đăng kí phải đề tên cá nhân sử dụng đất + Diện tích đất phải kê khai, đăng kí: Diện tích đất phải kê khai đăng kí tồn diện tích đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích khác  Tồn diện tích đất sử dụng  Diện tích đất quan có thẩm quyền giao bao gồm diện tích đất khác cho thuê, mượn, diện tích đất chưa đưa vào sử dụng diện tích tranh chấp  Diện tích đất quan nhà nước chưa đủ thẩm quyền giao đất  Phần diện tích đất thuê, mượn, nhận khốn khơng kê khai đăng kí + Đối tượng phép đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:  Người nhà nước giao đất, cho thuê đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  Người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế tặng cho đất hợp pháp, người nhận quyền sử dụng đất sau giải hợp đồng  Người sử dụng đất theo án định Tòa án  Người trúng đấu giá đấu thầu quyền sử dụng đất  Người mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất  Người mua lí hóa giá nhà gắn liền với đất  Người sử dụng đất ổn định khơng có tranh chấp, mục đích có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp : Trường hợp 1: Người sử dụng đất có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp mang tên người khác : Phải có giấy tờ chuyển nhượng, tặng cho có tất chữ ký bên có liên quan; phải có xác nhận UBND sở xác nhận khơng có tranh chấp Trường hợp 2: Người sử dụng đất khơng có giấy tờ chứng minh nguồn gốc phép đăng kí phải có điều kiện sau: sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993; có chứng nhận UBND; biên lai đóng thuế; khơng có tranh chấp phải thuộc quy hoạch sử dụng đất + Những điều cần lưu ý đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:  Đối với trường hợp có tài sản đất tài sản ghi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  Các loại đất không phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Đất thuê, thuê lại, mượn, nhận khoán tổ chức, cá nhân khác,… Đất công cộng sân chơi, khu vui chơi công cộng, trụ sở UBND, đất nông nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích UBND xã, phường, thị trấn quản lí sử dụng Người nhận khốn đất nông trường, lâm trường Người sử dụng đất khơng có giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 khơng có giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất khơng đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đất nhà nước thu hồi chưa sử dụng, đất chưa giao, đất chưa cho th địa phương khơng phép đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm quản lí loại đất  Đối với diện tích đất chung, nhà chung việc đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực sau: Nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tự thỏa thuận chia diện tích đất chung, nhà chung tiến hành kê khai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ghi rõ sơ đồ Nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa thỏa thuận phương thức chia diện tích đất, nhà chung tiến hành đăng kí phần riêng cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, phần diện tích đất, nhà chung đăng kí chung Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng thỏa thuận phương thức phân chia tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ phải ghi quyền sử dụng đất chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  Trường hợp đất thuộc sở hữu chung dòng họ pháp luật thừa nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi chung cho dòng họ  Diện tích đất nằm diện tích quy hoạch để chuyển sang sử dụng vào mục đích khác tiến hành đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau: Người sử dụng đất sử dụng mục đích quy định trước thời điểm quy hoạch đăng kí với điều kiện sau: Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp UBND xã chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài suốt thời gian sử dụng đất Đối tượng sử dụng đất không hợp pháp không đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tùy theo mức độ vi phạm mà có biện pháp xử lí phù hợp: vi phạm nghiêm trọng tiến hành thu hồi lại diện tích đất sử dụng; mức độ vi phạm nhẹ chuyển sang thuê đất ngắn hạn  Đối với diện tích đất nằm hành lang an tồn cơng trình thủy lợi, đê điều, đường sắt, Sử dụng đất hợp pháp trước ban hành quy định bảo đảm an tồn hành lang, ảnh hưởng khơng nghiêm trọng đến an tồn cơng trình cho phép đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ảnh hưởng nghiêm trọng đến an tồn hành lang bảo vệ tiến hành giải tỏa, đền bù trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sử dụng không hợp pháp ảnh hưởng nghiêm trọng hay không ảnh hưởng tiến hành thu hồi tùy vào mức độ vi phạm có biện pháp xử lí phù hợp - Thẩm quyền đăng kí xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Theo Điều 52 Luật Đất đai 2003 : UBND xã, phường, thị trấn xét duyệt cho trường hợp sau đây: Xem xét tính hợp lí, đầy đủ hồ sơ đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác nhận đề xuất, kiến nghị vào hồ sơ + UBND cấp huyện: phép xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng tất loại đất Người Việt nam định cư nước mua nhà gắn liền với đất + UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp : Đất người Việt nam định cư nước sử dụng Đất cá nhân nước thuê đất Việt Nam 2.2 Những quy định trường hợp 2.2.1 Đối với trường hợp sử dụng đất - Các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất: Thứ : Khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định,lâu dài UBND xã, phường, thị trấn xác nhận đất khơng có tranh chấp mà có loại giấy tờ hợp lệ quy định khoản Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất : a) Những giấy tờ quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 quan có thẩm quyền cấp q trình thực sách đất đai nhà nước Việt Nam dân chủ cơng hòa, phủ cách mạng lâm thời cộng hòa miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hòa XHCN Việt Nam b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời quan nhà nước có thẩm quyền cấp có tên sổ đăng kí ruộng đất, sổ địa c) Giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, UBND xã, phường, thị trấn xác nhận sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 e) Giấy tờ lí, hóa giá nhà gắn liền với đất theo quy định pháp luật f) Giấy tờ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất Có ba vấn đề cần làm rõ quy định : + Thứ nhất, thẩm quyền trách nhiệm xác định tranh chấp thuộc UBND cấp xã nơi có đất Nếu có tranh chấp, việc cấp giấy chứng nhận thực có biên hòa giải án hay định có hiệu lực quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp + Thứ hai,vấn đề ổn định đặt khoản Điều 50 không Luật đất đai giải thích sử dụng ổn định + Thứ ba, phải có giấy tờ quy định Khoản Điều 50, Luật Đất đai 2003 Với quy định ta hiểu, giấy tờ sau chế độ cũ cấp đến cơng nhận :  Bằng khốn điền thổ  Văn tự đoạn bất động sản (gồm nhà đất ở) có chứng nhận quan thuộc chế độ cũ  Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà mà gắn liền với đất có chứng nhận quan thuộc chế độ cũ  Bản di chúc giấy thỏa thuận phân chia di sản nhà quan thuộc chế độ cũ chứng nhận  Giấy phép cho xây cất nhà giấy phép hợp thức hóa kiến trúc quan thuộc chế độ cũ cấp  Bản án quan tòa án chế độ cũ có hiệu lực thi hành  Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất cơng nhận Có thể thấy, loại giấy tờ chưa thật rõ ràng, cụ thể Đồng thời, Luật Đất đai 2003 không quy định việc xử lí đất có nhiều loại giấy tờ - Thứ hai : Trong trường hợp Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có loại giấy tờ hợp lệ quy định khoản Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 giấy tờ khơng chủ mà ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất có chữ kí bên liên quan, đến trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lưc thi hành chưa thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, UBND xã, phường, thị trấn xác nhận đất khơng có tranh chấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất Đây trường hợp xảy phổ biến giao dịch dân đất đai Người sử dụng đất nhiều lí khác mà chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền Luật Đất đai năm 2003 tạo điều kiện tốt để người sử dụng đất nhanh chóng thực thủ tục để có giấy tờ hợp pháp 10 bên góp vốn quyền sử dụng đất” Quy định cho thấy cá nhân, hộ gia đình có quyền cấp GCNQSDĐ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, pháp luật đặt giới hạn việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình:  Điều 100, NĐ181/2004/NĐ-CP quy định điều kiện để hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: - Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; - Được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo quy định Điều 30 nghị định - Phải thực nghĩa vụ tài việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định điều 36 Luật đất đai quy định Chính phủ thu tiền sử dụng đất  Điều 103, NĐ 181/2004/NĐ-CP quy định trường hợp mà cá nhân, hộ gia đình khơng nhận chuyển nhượng: - Đất thuộc diện Nhà nước không cho chuyển nhượng - Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp; - Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, khu vực phòng hộ hộ gia đình, cá nhân khơng sinh sống khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ Như vậy, đáp ứng điều kiện nhận chuyển nhượng hộ gia đình, cá nhân tiến hành xác lập quyền sử dụng đất đất chuyển nhượng thông qua quyền cấp GCNQSDĐ Cùng với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chuyển nhượng đồng thời chuyển nhượng giấy tờ liên quan đến đất cho người nhận chuyển nhượng Nếu người chuyển nhượng có giấy CNQSDĐ người nhận chuyển nhượng cần đăng kí thay đổi tên người sử dụng đất giấy chứng nhận Nếu chưa có GCNQSDĐ người chuyển nhượng phải cung cấp cho người nhận chuyển nhượng giấy tờ quy định Khoản 1, 2, Điều 50, Luật Đất Đai 2003 để người nhận chuyển nhượng đăng kí quyền sử dụng đất 2.2.3.2 Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất Theo Điều 80 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Chính phủ thi hành Luật Đất đai vào quy hoạch xây dựng thị xét duyệt UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định tỷ lệ diện tích xây dựng nhà đất có vườn, ao phù hợp với cảnh quan đô thị Trong trường hợp người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất xác định có loại giấy tờ theo quy định Điều 87 Luật Đất đai 2003 mà có nhu cầu mở rộng diện tích đất phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất trừ 13 trường hợp "hộ gia đình, cá nhân có phần diện tích chênh lệch diện tích đất xác định lại diện tích đất ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" Hộ gia đình, cá nhân nước sử dụng đất xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất sau: - Đất vườn, ao liền kề với đất diện tích đất nằm đất có nhà thuộc khu dân cư xác định đất nông nghiệp, chưa công nhận đất quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận - Đất nông nghiệp xen kẹt khu dân cư diện tích đất xác định đất nông nghiệp quan nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận, nằm phạm vi khu dân cư xác định ranh giới Và điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất quy định Điều 37 Luật Đất đai 2003 UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thẩm quyền định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Theo Điều 30, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai, điều kiện để UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh định cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau: - Hộ gia đình, cá nhân có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, có xác nhận UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nhu cầu sử dụng đất làm nhà - Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải người chấp hành pháp luật đất đai địa phương, UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận có văn cam kết chấp hành pháp luật đất đai địa phương Nộp đủ nghĩa vụ tài đất nghĩa vụ tài khác thời hạn theo quy định phép chuyển mục đích sử dụng đất - Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất kế hoạch sử dụng đất duyệt phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt - Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng không thuộc khu vực phải thu hồi đất để thực dự án đầu tư theo quy hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất: theo Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định, hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ Phòng Tài nguyên Mơi trường nơi có đất; hồ sơ gồm có: đơn xin chuyển mục đích 14 sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai (nếu có) CHƯƠNG HỒ SƠ, TRÌNH TỰ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRONG NƯỚC 3.1 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp giao đất, cho thuê đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất pháp lí để xác nhận mối quan hệ hợp pháp Nhà nước với người sử dụng đất Với ý nghĩa việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mong muốn, nguyện vọng thiết tha chủ thể sử dụng đất, sở để xác định tư cách, địa vị pháp lí người sử dụng đất tham gia vào quan hệ đất đai Bên cạnh đó, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện đảm bảo cho người sử dụng đất thực giao dịch quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất Về phía Nhà nước, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đảm bảo tính pháp lí, tạo điều kiện dễ dàng quản lí đất đai mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò thay hàng loạt loại giấy tờ qua nhiều thời kì lịch sử khác mà tồn Với ý nghĩa đó, thời gian qua cố gắng đẩy mạnh việc thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm so với yêu cầu đặt mà nguyên nhân chưa có cải tiến mặt thủ tục việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để khắc phục tình trạng này, Luật đất đai 2003 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trường hợp giao đất, cho thuê đất dễ dàng, thuận lợi đơn giản Cụ thể thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định sau: Hộ gia đình, cá nhân xin giao đất, cho thuê đất nộp hai hồ sơ quan quản lí đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất Bộ hồ sơ hộ gia đình, cá nhân xin giao đất, cho thuê đất cần có đơn xin giao đất, thuê đất đủ Việc xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành đồng thời với việc xem xét để định giao đất, cho thuê đất Nghĩa là, sau sở Tài ngun Mơi trường cấp tỉnh, phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện tiếp nhận hồ sơ người có nhu cầu xin giao đất, cho thuê đất thực trình thẩm tra hồ sơ, thực thủ tục hành có liên quan như: trích lục đồ địa chính, xác định nghĩa vụ tài mà nguời sử dụng đất phải nộp hồn tất hồ sơ để trình UBND cấp tỉnh UBND cấp huyện xem xét định (Điều 37 Luật đất đai 2003) Đối với trường hợp UBND cấp có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất đồng thời cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 15 Sau người sử dụng đất thực đầy đủ nghĩa vụ tài cho Nhà nước, quan quản lí đất đai tổ chức bàn giao đất thực địa thực việc trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người giao đất, cho thuê đất Đây quy định đơn giản thể thơng thống linh hoạt, làm giản tiện thủ tục hành chính, bỏ qua khâu, bước trung gian không cần thiết mà đảm bảo u cầu cơng tác quản lí Nhà nước đất đai Thơng qua đó, tiết kiệm cơng sức, thời gian, tiền bạc cho Nhà nước người sử dụng đất 3.2 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Trong thực tiễn hoạt động quản lí đất đai, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành đồng thời với việc định giao đất, thuê đất Mặt khác, người có đất sử dụng khơng phải Nhà nước giao cho thuê mà đất sử dụng có từ nhiều nguồn khác như: nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác, nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất từ người khác, quyền sử dụng đất có từ định quan thi hành án, quan có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai hay sử dụng đất xác lập thông qua việc trúng đấu giá quyền sử dụng đất trúng thầu dự án có sử dụng đất, chí quyền sử dụng đất hình thành từ q trình khai hoang, chuẩn hóa đất đai sử dụng đất đai ổn định lâu dài… Nghĩa là, nguồn gốc đất mà hộ gia đình, cá nhân nước sử dụng đất phong phú, đa dạng Vì vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đặt đối tượng giao đất, cho thuê đất cần thiết mà cần phải thực trường hợp khác nêu Có thể khẳng định việc qui định trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất có ý nghĩa lí luận thực tiễn sâu sắc, mặt đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất; mặt khác góp phần quản lí đất đai Nhà nước chặt chẽ Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước qui định thông tư số 1990/TT- ĐC ngày 30/11/2001 Tổng cục địa Tuy nhiên, thơng tư khơng ấn định mức thời hạn cụ thể, cần thiết mà quan có thẩm quyền phải tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mặt khác, việc xác định trách nhiệm quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa cụ thể, rõ ràng Vì vậy, thời gian vừa qua, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm trễ, quan chưa phát huy hết lực trách nhiệm mình, phận lợi dụng kẽ hở pháp luật để cố tình chây ỳ, trì hỗn việc cấp giấy gây phiền hà cho dân, chưa đáp ứng kịp thời đòi hỏi sống Đây nguyên nhân để giao dịch quyền sử dụng đất bùng nổ tự phát, thị trường quyền sử dụng đất phi quy phát triển tràn lan nằm ngồi vòng kiểm soát pháp luật Để khắc phục tồn này, Luật đất đai 2003 xác định rõ trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất sau: 16 Trước hết, người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hồ sơ bao gồm: - Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất qui định khoản 1, khoản 2, khoản Điều 50 Luật đất đai 2003; - Văn ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có) Hồ sơ nộp văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài ngun Mơi trường cấp tỉnh phòng Tài nguyên Môi trường UBND cấp huyện Trường hợp người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nơng thơn hồ sơ nộp xã nơi có đất để chuyển cho phòng đăng kí quyền sử dụng đất Trong thời hạn không 50 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm xác nhận nghĩa vụ tài mà người sử dụng đất phải nộp theo số liệu địa gửi đến quan thuế thơng báo cho người sử dụng đất biết, đồng thời chuyển hồ sơ cho sở tài nguyên môi trường cấp tỉnh phòng tài ngun cấp huyện Nếu khơng đủ điều kiện trả hồ sơ thơng báo lý cho người sử dụng đất biết Sở Tài nguyên Mơi trường cấp tỉnh phòng Tài ngun Mơi trường cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra lại toàn hồ sơ hoàn tất hồ sơ để chuyển lên UBND cấp có thẩm quyền theo Điều 52 Luật đất đai 2003 để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất có đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau thực xong nghĩa vụ tài chính, người cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất (nơi nộp hồ sơ) để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Với qui định trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thấy số điểm sau đây: - Xác định rõ đích danh người có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ thực thủ tục hành cần thiết việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất- văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất Đây tổ chức nghiệp thực dịch vụ hành cơng, có vai trò thúc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Với việc qui định rõ tổ chức có thẩm quyền thực trực tiếp thủ tục hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho người dân biết rõ quyền lợi thực đâu; nhằm xác định rõ trách nhiệm quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tránh tình trạng tắc trách, đùn đẩy trách nhiệm trước đây, nguyên nhân làm chậm trễ tiến trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thông qua đó, nâng cao lực trách nhiệm, cải tiến tác phong, lề lối làm việc cán quản lí Nhà nước đất đai - Với việc xác định khoảng thời gian cụ thể để thực thủ tục hành cần thiết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cùng với việc qui định trách nhiệm cụ thể cho quan có thẩm quyền) tạo điều kiện thúc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, góp phần thực tốt mục tiêu chương trình mà Nhà nước đề 17 3.3 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất 3.3.1 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khác với quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chuyển giao đất lấy đất quan hệ chuyển nhượng đất lấy tiền Ở đây, có bên chấm dứt quan hệ đất đai (bên chuyển nhượng) bên thiết lập quan hệ đất đai (bên nhận chuyển nhượng) Vì vậy, qui định chuyển nhượng quyền sử dụng đất chặt chẽ, thể ràng buộc trách nhiệm pháp lí bên tham gia quan hệ chuyển quyền trước quan Nhà nước có thẩm quyền, điều thể rõ nét qui định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo qui định Điều 127 Luật đất đai 2003 Điều 148 Nghị định 181/2004/NĐ- CP trình tự thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất qui định sau: Hộ gia đình, cá nhân nước có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo qui định pháp luật nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất thuộc sở tài ngun mơi trường cấp tỉnh phòng tài nguyên môi trường cấp huyện Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng thơn nộp hồ sơ UBND cấp xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: + Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất văn có chứng nhận cơng chứng Nhà nước Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn chứng nhận công chứng Nhà nước chứng thực UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên tự do, bình đẳng thỏa thuận điều khoản khn khổ pháp luật, giá trị quyền sử dụng đất lớn nhiều so với tài sản khác, lại “nhạy cảm’ trước biến đổi cung-cầu thị trường nên pháp luật qui định tất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập văn có chứng thực quan Nhà nước có thẩm quyền Mọi trường hợp trái với qui định bị tuyên vô hiệu Điều không đảm bảo giá trị chứng minh cao trước quan tài phán mà ràng buộc bên phải nghiêm chỉnh thực điều khoản bên thỏa thuận, đảm bảo quyền lợi đáng bên Sau nhận hồ sơ, thời hạn 15 ngày, văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ gửi hồ sơ cho sở tài nguyên môi trường cấp tỉnh phòng tài ngun mơi trường cấp huyện để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hồ sơ chuyển lên UBND cấp có thẩm quyền xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng thực việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài mà người sử dụng đất phải nộp theo số liệu địa chuyển cho quan thuế, 18 đồng thời thông báo cho bên chuyển nhượng biết để thực nghĩa vụ Sau thực xong nghĩa vụ tài chính, thời hạn ngày, bên nhận chuyển nhượng nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất nơi nộp hồ sơ Có thể nhận thấy rằng, thời hạn để thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất dài chuyển đổi quyền sử dụng đất Điều dễ hiểu quan hệ chuyển nhượng phức tạp quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất Tuy nhiên, để đáp ứng thực tốt cho thị trường bất động sản mà hạt nhân thị trường quyền sử dụng đất phát triển Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 rút ngắn thời gian thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể điều 148 qui định: “không ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất phải hồn tất cơng việc cần thiết” Trong thời hạn không ngày làm việc, kể từ ngày thơng báo nghĩa vụ tài từ quan thuế, văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất UBND xã, phường, thị trấn thông báo cho bên việc thực nghĩa vụ Tối đa ngày làm việc, kể từ ngày thực xong nghĩa vụ tài chính, bên nhận chuyển nhượng nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây lần trình tự thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất rút ngắn Qui định kết hợp với hoạt động cơng tâm, có trách nhiệm cán có thẩm quyền chắn đáp ứng mong đợi người dân từ lâu 3.3.2 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất 3.3.2.1 Trường hợp đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất khơng phải xin phép quan Nhà nước có thẩm quyền Chuyển mục đích sử dụng đất xin phép quan Nhà nước có thẩm quyền đặt trường hợp mà việc chuyển mục đích sử dụng đất khơng làm phá vỡ, thay đổi quy hoạch sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; quyền nghĩa vụ pháp lí người sử dụng đất khơng bị thay đổi mục đích chuyển đổi để nhằm chuyển dịch cấu vật ni, trồng theo hướng có hiệu mà thơi Chính mà thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất qui định đơn giản, tạo điều kiện để người sử dụng đất chủ động linh hoạt để nâng cao suất, hiệu sử dụng đất Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp tờ khai đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân nơng thơn nộp UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra tờ khai đăng kí, chuyển giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Sở tài nguyên Mơi trường cấp tỉnh, phòng Tài ngun Mơi trường cấp huyện để chỉnh lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phù hợp với đất sau chuyển mục đích Sau chỉnh lí, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển văn phòng đăng kí quyền sử dụng 19 đất nơi nộp hồ sơ, người chuyển mục đích sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan Thời hạn để thực thủ tục đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất ngày Đây thời hạn không dài thể thuận lợi cho người sử dụng đất chuyển dịch cấu sử dụng đất theo hướng có lợi q trình sử dụng đất Có thể nhận thấy, so với thơng tư 1990/TT- ĐC ngày 30/11/2001 thủ tục đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất đơn giản hợp lí Chuyển mục đích trường hợp đơn giản không làm thay đổi qui hoạch người chuyển mục đích sử dụng đất phải thực thủ tục đăng kí việc chuyển mục đích văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất mà thông qua thủ tục xin phép quan Nhà nước có thẩm quyền Đây quy định Luật đất đai 2003 thể đơn giản, dễ dàng người sử dụng đất đảm bảo kiểm soát quản lí chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất người sử dụng đất 3.3.2.2 Trường hợp đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép với quan Nhà nước có thẩm quyền Chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép quan có thẩm quyền đặt trường hợp mà việc chuyển mục đích sử dụng đất làm thay đổi cấu, qui hoạch sử dụng đất, thay đổi địa vị pháp lí người sử dụng đất việc chuyển mục đích sử dụng đất có liên quan đến mọt số loại đất Nhà nước bảo vệ nghiêm ngặt Chính vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải thơng qua qui chế pháp lí chặt chẽ phải cho phép quan Nhà nước có thẩm quyền Việc thực thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất qui định sau: Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ phòng tài nguyên môi trường thuộc huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: - Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong thời hạn 20 ngày, sở Tài nguyên Mơi trường cấp tỉnh, phòng Tài ngun Mơi trường cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ thực thủ tục cần thiết liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất như: xác định nghĩa vụ tài mà người sử dụng đất phải thực thông báo cho người sử dụng đất biết Trong trường hợp khơng đủ điều kiện trả lại hồ sơ thơng báo lí cho người sử dụng đất biết Việc hoàn tất hồ sơ thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sở Tài nguyên Môi trường cấp tỉnh phòng Tài ngun Mơi trường thuộc UBND cấp huyện gửi lên UBND câp tỉnh UBND cấp huyện xem xét định chuyển mục đích sử dụng đất Sau có định chuyển mục đích sử dụng đất UBND cấp có thẩm quyền, thời hạn ngày, sở tài nguyên môi trường cấp tỉnh phòng tài ngun mơi trường cấp huyện có trách nhiệm chỉnh lí vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phù hợp với mục đích sử dụng đất sau chuyển mục đích sử dụng đất thực việc trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người xin chuyển mục đích sử dụng đất Việc qui định thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 nêu 20 luật hóa qui định thơng tư 1990/TT- ĐC ngày 30/11/2013 Qua cho thấy trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép thủ tục qui định chặt chẽ với qui trình yêu cầu thực nghiêm ngặt Có theo dõi sát tình hình biến động đất đai cách kịp thời bên cạnh đáp ứng nguyện vọng thiết thực người sử dụng đất CHƯƠNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO QUYỀN ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH TRONG NƯỚC 4.1 Thực trạng thi hành quyền cấp giấy CNQSDĐ cá nhân, hộ gia đình nước Quyền cấp giấy CNQSDĐ quyền tối quan trọng người sử dụng đất (SDĐ) Nó khơng sở pháp lí mà Nhà nước vào để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người SDĐ, bên cạnh giấy CNQSDĐ giúp cho bên tham gia giao dịch quyền sử dụng đất không xảy tranh chấp không mong muốn Mặc dù Nhà nước người SDĐ biết tầm quan trọng có quyền này, người SDĐ có quyền cấp GCN thực tế việc thực thi quyền gặp nhiều khó khăn, xuất phát phần từ bất cập quy định cấp giấy CNQSDĐ cho cá nhân, hộ gia đình; phần từ người sử dụng đất việc thực thi quyền lợi NQ30/2012/QH13 đặt tiêu chậm đến ngày 31/12/2013 hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ lần đầu phạm vi nước Trong trình thực hiện, sở ban ngành cố gắng chủ động tháo gỡ vướng mắc phấn đấu hoàn thành tiêu kế hoạch hàng năm đề Sự nỗ lực cấp ngành có thành định, số cá nhân, hộ gia đình cấp giấy ngày tăng Tuy vậy, tiến thực chưa đáp ứng yêu cầu công tác quản lý đất đai Phần lớn tỉnh, thành phố nước chưa cấp xong giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Bên cạnh mặt đạt có khơng khó khăn làm ảnh hưởng tới tiến độ xét cấp GCNQSDĐ Nhà nước Đó nguyên nhân:  Sự thiếu thống pháp luật đất đai Từ trước năm 1986 quản lý đất đai Nhà nước lỏng lẻo Toàn đất đai HTX (đại diện cho tập thể đại diện cho Nhà nước) Đến Đại hội Đảng VI, tháng 12 năm 1986 đổi tư kinh tế góp phần chuyển đổi từ kinh tế tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Khởi đầu cho công chuyển đổi Việt Nam sách, pháp luật đất đai nông nghiệp nông thôn đánh dấu từ Chỉ thị 100, năm 1981 Ban Bí thư hay gọi “Khốn 100” với mục đích khốn sản phẩm đến người 21 lao động tạo chuyển biến tốt sản xuất nông nghiệp Luật Đất đai đời năm 1993 nhằm thể chế hóa sách đất đai ban hành, đồng thời, qui định điều chỉnh quan hệ kinh tế – xã hội theo hướng dài hạn.Tuy nhiên, sách đất đai chủ yếu điều chỉnh quan hệ kinh tế – xã hội ruộng đất nông nghiệp nông thôn Trong kinh tế thị trường đại đòi hỏi sách đất đai bao quát rộng toàn diện lĩnh vực sản xuất kinh doanh, đầu tư, du lịch, qui hoạch, giao thơng, kinh doanh bất động sản… phát sinh nhiều vấn đề mà sách đất đai khó giải Đặc biệt, thị trường bất động sản thời gian qua biến động khó lường gây lúng túng nhiều phía từ tầng lớp dân cư, nhà đầu tư người làm sách Tình hình cấp quyền địa phương (tùy theo tình hình cụ thể) đưa cách giải khác nhau, chí tùy tiện gây bất bình dư luận Nhìn chung, giải pháp mang tính tình Trước tình hình đó, Đảng Nhà nước đạo, ban hành chỉnh sửa điều khoản Luật Đất đai (Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, 2001); văn luật khác cho phù hợp Có thể thấy, lịch sử pháp luật đất đai nước ta thiếu thống nhất, xuất phát từ thiếu tầm nhìn xây dựng luật dẫn đến thay đổi liên tục thời gian ngắn Điều tạo khơng khó khăn cho việc quản lí sau Đặc biệt việc cấp GCNQSDĐ, ví dụ loại giấy tờ có giá trị pháp lí vào thời kì trước lại khơng…  Xác định nguồn gốc đất: Cái khó việc xét cấp GCNQSDĐ xác định nguồn gốc đất, có nhiều vấn đề phức tạp trải qua nhiều thời kì, sách pháp luật khác nhau, cộng thêm xảy nhiều vụ lấn chiếm, xây dựng trái phép, tranh chấp đất đai…Khi xác định nguồn gốc đất, quyền phải quy định giấy tờ pháp lý, song khơng phải cá nhân, hộ gia đình có đủ giấy tờ nên cần nhiều thời gian cho việc làm rõ pháp lý để cấp giấy  Sự tắc trách cán thực thi việc cấp GCNQSDĐ: Một nguyên nhân xã, phường chưa thực quy trình thực thủ tục hành chính, thời gian thụ lý hồ sơ kéo dài, chí số địa phương yêu cầu người dân nộp hồ sơ thủ tục công bố Việc xác định nguồn gốc, loại đất thời điểm sử dụng đất khơng gây khó khăn cho người sử dụng đất Công tác lưu trữ hồ sơ cấp sổ đỏ chưa đầy đủ, thiếu hệ thống liên kết liệu địa phục vụ công tác quản lý nhà nước đất đai Một số quận, huyện, thị xã chưa quan tâm kiện tồn văn phòng đăng ký đất đai, chưa kịp thời tổ chức hướng dẫn đơn vị rà soát, phân loại hồ sơ tháo gỡ khó khăn việc xác định điều kiện cấp sổ đỏ cho trường hợp có vướng mắc, tìm biện pháp giải dứt điểm trường hợp tồn đọng Tuy nhiên, điều gây xúc người dân nhiều cán lĩnh vực có hành vi nhũng nhiễu người dân Việc cấp giấy cần nhiều khâu việc xác minh nguồn gốc đất, thẩm tra việc chấp hành pháp luật đất đai người sử đất…rất nhiều khâu với thực trực tiếp cán cấp xã địa phương, thấy cấp đóng vai trò quan trọng gần định Do đó, việc 22 sách nhiễu thực trạng khó tránh khỏi Thêm vào trình độ chun mơn khơng cao nguyên nhân nhiều sai sót, làm thời gian cho tiến trình cấp GCNQSDĐ  Vấn đề nghĩa vụ tài chính: Đây vấn đề xuất phát từ cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất Việc kết hợp thu tiền sử dụng đất, thu thuế quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ làm thủ tục cấp GCNQSDĐ gặp nhiều khó khăn Người dân khơng đến làm nghĩa vụ tài báo, phần lớn hồ sơ đăng ký đất đai đô thị phải chịu thuế trước bạ, chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng nông thôn ngành thuế không áp dụng sắc thuế làm giấy đóng tiền sử dụng đất Để khắc phục tình trạng thông tư liên tịch 1442, ngày 21/9/1999 tổng cục địa tài ban hành để xử lý nghĩa vụ tài (lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, thuế quyền sử dụng đất v v) cấp GCNQSDĐ Trong đó, hộ sử dụng đất trước 1/7/1999 ghi nợ nghĩa vụ tài đất GCN (GCN có giá trị GCN khơng ghi nợ) Tuy nhiên, liên ngành thuế - địa tỉnh thành phố lại quy định: không ghi nợ lệ phí trước bạ có hộ nghèo hộ có khó khăn đột xuất xét ghi nợ tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất Một thực trạng nóng thu hút quan tâm dư luận thời gian gần việc hàng trăm hộ dân đồng loạt “đòi trả” sổ đỏ Những ngày gần quận 8, Tp.HCM có vài trăm hộ dân lại yêu cầu trả lại sổ đỏ cho quyền địa phương với lý khơng có tiền để nộp khoản tiền sử dụng đất! Ngay khu vực trung tâm thành phố quận 3, theo lãnh đạo Phòng Tài ngun Mơi trường quận này, đến 1.800 hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cần phải bổ sung giấy tờ pháp lý để quận xem xét có đủ điều kiện để tiến hành cấp sổ hay không Nhưng chẳng người dân hợp tác Nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, theo phản ánh nhiều hộ dân khoản tiền sử dụng đất nặng; mức vài chục triệu đến tỷ đồng khiến người dân kham Trong nhà, đất có sổ hay khơng cấp sổ đỏ chẳng ảnh hưởng người dân khơng có nhu cầu mua bán, cần ổn định nhà hữu Hiện áp dụng hệ số K (bằng so với bảng giá đất) phần đất công nhận vượt hạn mức; tính hệ số K thấp 3,5, cao 4,5 phần chuyển mục đích vượt hạn mức (đã thực từ tháng năm 2011 đến nay) Thực tiễn áp dụng cho thấy hệ số K cao làm cho nhiều người dân kham tiền sử dụng đất phải đóng, người nộp giấy đăng kí để cấp giấy xin khơng làm giấy nữa, người chưa đăng kí khơng dám đăng kí Thực tế đặt câu hỏi lớn cho người làm quản lí, có phương án khắc phục : tạo điều kiện hỗ trợ tiền sử dụng đất cho người dân cách nhà riêng lẻ cấp sổ đỏ nhà, đất hộ dân chưa có điều kiện nộp tiền sử dụng đất ghi nợ tiền sử dụng đất sổ đỏ Nhưng người cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất, nhiều người dân không hợp tác việc cấp sổ đỏ tiền sử dụng đất nặng Chưa kể tình trạng ghi nợ lo bị chi 23 cục thuế tính lãi chậm nộp Vì vậy, để hồn thành cấp sổ, trước hết, quyền Thành phố cần phải giải tỏa vướng mắc khoản tiền sử dụng đất với người dân Do phải hạ hệ số K cho giá đất sát với giá thị trường Đồng thời, phải tuyên truyền, thuyết phục người dân hiểu tầm quan trọng việc cấp GCNQSDĐ 4.2 Giải pháp cho thực trạng thực thi quyền cấp GCNQSDĐ cho cá nhân, hộ gia đình Để khắc phục tình trạng này, phải đưa giải pháp tháo gỡ vướng mắc công tác cấp giấy chứng nhận nay: 4.2.1 Cơng tác đăng ký cấp GCNQSDĐ Đầu tiên để thực tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ cách sâu rộng đến hộ gia đình cá nhân cần phải có biện pháp tuyên truyền lợi ích tầmquan trọng việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ; tuyên truyền phổ biến Luật đất đai, thủ tục quy trình cấp GCNQSDĐ phương tiện thông tin đại chúng nhằm truyền tải thơng tin chủ trương sách Nhà nước đến đối tượng lớp xã hội 4.2.2 Về thủ tục hành Kết hợp với cải cách hành thực thủ tục cửa nhằm đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ, cụ thể: Giảm việc xét duyệt hội đồng cấp quận phường Luật đất đai 2003 quy định, trường hợp sử dụng đất ổn định đất từ 15/10/1993 nộp nghĩa vụ tài nên trường hợp sử dụng trước ngày 15/10/1993 xét thời gian sử dụng đất, xem xét yếu tố có hay khơng tranh chấp, khiếu kiện Các hộ gia đình nằm vùng khơng phù hợp với quy hoạch xét cấp GCNQSDĐ ghi điều kiện hạn chế thực quyền sử dụng đất Mục tiêu cấp xong GCN cho trường hợp sử dụng đất từ 15/10/1993 trở trước, cấp gọn địa bàn, phường xã Nghiên cứu quy trình phối hợp để giao nhiệm vụ xét duyệt cấp GCNQSDĐ Triệt quận huyện, nghiên cứu tổ chức khoán hồ sơ cấp GCNQSDĐ, tạo chủ động cho phường, xã, thị trấn; có hình thức khen thưởng đơn vị làm tốt, hoàn thành sớm so với kế hoạch Những đơn vị làm tốt khen thưởng Văn phòng đăng ký QSDĐ quận huyện nên phân công cán phòng người phụ trách vài xã, phường đến tận sở để thẩm tra hồ sơ Điều Hà Nội làm thu 24 kết cao Đảm bảo đủ kinh phí lực lượng để tỉnh thành phố, quận huyện hồn thành cơng tác cấp GCNQSDĐ năm 2013 Sở Tài Nguyên Môi Trường nhà đất phối hợp với quận huyện tổ chức tập huấn chuyên môn nghiệp vụ cho cho lực lượng hợp đồng để tổ chức triển khai công tác cấp GCNQSDĐ Tăng cường công tác tra kiểm tra tình hình quản lý sử dụng đất đai để kịp thời ngăn chặn xử lý trường hợp vi phạm theo pháp luật hành Các sở tài nguyên môi trường nhà đất, UBND quận huyện thiết lập đường dây nóng để kịp thời tiếp nhận ý kiến nhân dân, giải khó khăn vướng mắc sử lý cán địa có hành vi gây khó khăn cho công tác cấp GCNQSDĐ địa bàn quản lý Tạo điều kiện hỗ trợ tiền sử dụng đất cho người dân cách nhà riêng lẻ cấp sổ đỏ nhà, đất hộ dân chưa có điều kiện nộp tiền sử dụng đất ghi nợ tiền sử dụng đất sổ đỏ Nhưng người cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất, nhiều người dân không hợp tác việc cấp sổ đỏ tiền sử dụng đất nặng Chưa kể tình trạng ghi nợ lo bị chi cục thuế tính lãi chậm nộp Vì vậy, để hồn thành cấp sổ, trước hết, quyền Thành phố cần phải giải tỏa vướng mắc khoản tiền sử dụng đất với người dân Do phải hạ hệ số K cho giá đất sát với giá thị trường Đồng thời, phải tuyên truyền, thuyết phục người dân hiểu tầm quan trọng việc cấp GCNQSDĐ Những biện pháp nêu phát huy tác dụng mà cấp ngành, cán quản lý đất đai thân người dân có phối hợp thực kết hợp với quy định phù hợp pháp luật đất đai tồn đọng sớm giải 25 KẾT LUẬN Thực tế việc thi hành quyền lợi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nước gặp phải nhiều trở ngại Trở ngại thứ từ phía người sử dụng đất giấy tờ chuyển nhượng, mua bán, sử dụng đất ký giấy tay, khơng có tính hợp lệ cộng với việc người sử dụng đất khơng có đầy đủ giấy tờ hợp pháp để chứng minh quyền sử dụng đất nhiểu Trở ngại thứ hai từ phía quan quyền việc chậm trễ không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân theo quy định pháp luật tồn nhiều địa phương Hay quyền biết người sử dụng đất thiếu loại giấy tờ gì, thủ tục tiến hành bước thay hướng dẫn để người dân biết để bổ sung loại giấy tờ thiếu theo luật định lại bỏ lửng, khơng hướng dẫn cụ thể dẫn tới quyền lợi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nước bị ảnh hưởng nhiều, nhiều người bị đất, nhà việc chí bị quan địa phương cướp đất việc làm tồn nơi người dân không tiếp cận pháp luật Đứng trước tình hình đó, thiết nghĩ pháp luật bên cạnh việc quy định quyền lợi hộ gia đình, cá nhân nước phải quy định áp dụng chế tài cách cụ thể luật chuyên ngành-Luật Đất đai 2003 quan có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chúng ta cần hiểu quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nước việc chi phối Luật Đất đai 2003 ảnh hưởng đến hệ thống pháp luật nước nhà Thực tiễn đề tài nghiên cứu để người đọc thấy việc quy định quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đơn phản ánh riêng ngành Luật Đất đai mà thơng qua ta đánh giá pháp luật quốc gia có chặt chẽ, có hợp lý hay khơng Chính lẽ đó, nhóm đưa giải pháp áp dụng chế tài quan có trách nhiệm làm nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nước; thêm Nhà nước phải có chế rà sốt, giám sát chặt chẽ tiến độ thực việc cấp giấy cho người sử dụng đất hợp pháp; tiếp tục hoàn thiện quy định Luật Đất đai 2003 Và giải pháp mà nhóm chúng tơi đưa có lẽ chưa phải biện pháp tốt nhất, cách giải quyết, đánh giá nhóm dựa sở tài liệu báo chí, sách nhằm góp phần vào việc làm tốt hơn, hoàn thiện chế quy định quyền cấp giấy chứng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nước Ý nghĩa việc nghiên cứu đề tài nhằm mong đóng góp xây dựng pháp luật đất đai tạo hành lang pháp lý cho việc mở rộng tối đa quyền hộ gia đình, cá nhân nước, góp phần hồn thiện pháp luật đất đai quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nước 26 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai 2003 Giáo trình luật đất đai ĐH Luật Hà Nội Những nghị định thông tư hướng dẫn việc thi hành áp dụng luật đất đai Moj.gov.vn Luanvan.net.vn Luanvan.co Dữ liệu từ trang báo điện tử khác 27 ... hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau quyền riêng hộ gia đình, cá nhân nước Để người đọc hiểu phần mục đích việc quy định quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân. .. tắc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp đến đất, trường hợp đất có nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp đến tổ chức, cá nhân đồng sử dụng đất Trong trường hợp đất. .. định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân nước; thứ ba: hồ sơ, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân nước; thứ tư: