LỜI MỞ ĐẦU Luật Đất Đai năm 2003 có hiệu lực ngày 1/7/2004 đời nhằm giải vấn đề mà từ trước đến chưa thực đầy đủ lĩnh vực đất đai.Bên cạnh vấn đề vai trò Nhà nước quản lý đất đai, vấn đề minh bạch hóa thủ tục hành đất đai quyền nghĩa vụ người sử dụng đất vấn đề quan trọng, đáng ý Chế định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Luật Đất đai 2003 phần đáp ứng yêu cầu, đòi hỏi kinh tế thị trường, song, chế định cần phải hoàn thiện để vừa mang lại hội cho nhà đầu tư, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế Việt Nam tương lai Chính vậy, nhóm chúng tơi, với tư cách nhà đầu tứ nước ngoài, xin đưa số quan điểm vấn đề hoàn thiện quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Luật Đất đai 2003 NỘI DUNG Pháp luật đất đai hành có sửa đổi bổ sung song chưa thực tạo bình đẳng thành phần, đối tượng sử dụng đất quy tắc sân chơi WTO.Vì thế, với tư cách nhà đầu tư nước ngồi,chúng tơi xin đưa số ý kiến sau: • Thứ nhất, nhà đầu tư nước ngồi cần đón nhận chế giao đất bình đẳng tổ chức, cá nhân nước từ phía Nhà nước Khoản 3, Điểu 108 Luật Đất Đai quy định : “Tổ chức, cá nhân nước thực dự án đầu tư Việt Nam, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê” Như vậy, khác với cá tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để kinh doanh, dự án đầu tư lựa chọn hình thức giao đất có trả tiền sử dụng th đất.Còn tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng có lựa chọn khác ngồi hình thức th đất.Mặc dù, hai hình thức giao đất thuê đất cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất Điều 119 Luật đất đai 2003 cho nhà đầu tư nước quyền quy định khoản Điều 110 tương ứng với quyền người giao đất.Nhưng thực tế, giao đất có số lợi thuê đất Xét hình thức giao đất có tính ổn định lâu dài khơng phải gia hạn, th đất phải gia hạn cho đất hết hạn hợp đồng thuê đất muốn sử dụng tiếp, mà điều lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố nhưa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nhà nước có nhiều thay đổi thời kì, giá đât lên xuống giai đoạn, vậy, chế áp dụng hình thức cho thuê đất với tổ chức kinh tế nước ngồi chúng tơi nhiều tạo bất lợi cho việc đầu tư phát triển Vấn đề thực tế có ý nghĩa to lớn tổ chức kinh tế nước chúng tôi, đầu tư vào thị trường nước ngồi có nghĩa chúng tơi có tìm hiểu kĩ lưỡng mong muốn đầu tư lâu dài mong muốn đảm bảo ổn định Một điểm đáng lưu tâm nữa, theo điểm e khoản 1, điểm a khoản điều 35 ‘người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thuê đất để xây dựng nhà để bán cho thuê áp dụng hình thức cho thuê đất thu tiền thuê lần cho thời gian thuê” song, điều có khơng thống với điểm b, c khoản điều 84 điểm d khoản 2, điểm e khoản điều 119 là” thuê đất để xây dựng nhà thuê lựa chọn hai hình thức trả tiền lần cho thời gian thuê trả tiền hàng năm, thuê đất xây dựng nhà để bán có lựa chọn trả tiền lần cho thời gian thuê Sự thiếu thống gây khó khăn cho nhà đầu tư nước ngồi chúng tơi thực tế Có thể thấy thân chế cho thuê đất tổ chức, cá nhân nước tồn nhiều bất cập cần lưu ý Theo quy định hành, người giao đất phải nộp tiền sử dụng đất lần theo giá đất quy định, dựa vào giá thị trường Còn người thuê đất phải trả tiền thuê hàng năm, 0,5-0,7% giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất Có thể thấy , hai chế giao đất, cho thuê đất tạo khác biệt quyền hạn nghĩa vụ sử dụng đất tổ chức kinh tế, cá nhân nước với tổ chức kinh tế nước ngồi.Vì thế, theo quan điểm chúng tơi cần quy chế Nhà nước cho thuê đất trả tiền lần trả tiền năm nhà đầu tư nước nước ngoài; nữa, chế cần có điều chỉnh cho thật thống nhất, đồng bộ, tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngồi • Thứ hai là, nhà đầu tư nước mong muốn thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân Nhà đầu tư tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng trực tiếp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức nước Việt Nam nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất lần mà tiền sử dụng đất trả cho nhà nước khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Bởi vậy, để nhận quyền sử dụng đất tổ chức nước này, nhà đầu tư nước tổ chức kinh tế nước phải “đi đường vòng”, cách nhận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất thành lập liên doanh sau thực giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp vào vốn điều lệ cổ phần công ty liên doanh Rõ ràng cách thức hợp tác gây nhiều phiền toái thời gian cho tất bên.Điều bất cập bối cảnh quy định khu đô thị (Nghị định 02/2006/NĐ-CP văn hướng dẫn) cho phép nhà đầu tư dự án khu đô thị lựa chọn nhà đầu tư thứ phát thông qua cho thuê đất chuyển nhượng đất có hạ tầng dự án Nhưng rõ ràng quy định áp dụng nhà đầu tư nước mà thôi, nhà đầu tư nước ngoài, luật Đất Đai không cho phép trực tiếp thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nên việc tham gia vào dự án khó khăn Theo quy định hành,tổ chức kinh tế nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân Trong đó, tổ chức kinh tế nước nhận chuyển nhượng dự án, thuê đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước; không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân Đối với doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, luật Đất Đai quy định quyền sử dụng đất nhà nước cho thuê đât Ngoài ra, Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định thêm việc doanh nghiệp có vốn đầu tư lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thuê đất trả tiền lần nhà nước để thực dự án nhà cho thuê Điều hạn chế hội có quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước ngồi thực dự án đầu tư.Vì thế, theo không sửa đổi theo hướng thống quyền nghĩa vụ nhà đầu tư nước nước ngoài, Luật Đất đai nên mở rộng quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi lựa chọn hình thức sử dụng đất, bao gồm việc thuê trực tiếp Nhà nước, thuê hay nhận chuyển nhượng người sử dụng đất khác.Hay rõ hơn, cho phép nhà đầu tư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc phạm vi dự án đầu tư thống địa điểm với quan quản lý nhà nước đầu tư (tương đương quyền nhà đầu tư nước theo pháp luật hành).Tất nhiên, quyền nhà đầu tư nước thực phạm vi đất cho dự án phê duyệt, khơng thực ngồi phạm vi dự án Một điểm khác cần ý điều chỉnh pháp luật Đất đai 2003, quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi( doanh nghiệp liên doanh) Hiện nhiều cơng ty liên doanh khơng có cách tiếp cận đất đai, khơng thuộc “tổ chức kinh tế” “tổ chức, cá nhân nước ngoài” theo quy định Luật Đất đai Các cơng ty chủ sử dụng đất tổ chức kinh tế nước, mà tổ chức kinh tế muốn Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải tổ chức kinh tế nước nước Đồng thời, tổ chức kinh tế nước nhận quyền sử dụng đất trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân Đây bất cập lớn, khơng đảm bảo tính minh bạch tạo bất bình đẳng doanh nghiệp liên doanh Hiện chưa có quy định rõ ràng cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước cho thuê đất, giao đất hay nhận chuyển nhượng, thuê đất cá nhân, tổ chức để thực dự án đầu tư Điều hạn chế hội có quyền sử dụng đất doanh nghiệp thực dự án đầu tư Do đó, theo nhận định không sửa đổi theo hướng thống quyền nghĩa vụ nhà đầu tư nước nước ngoài, Luật Đất đai nên quy định rõ quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi lựa chọn hình thức sử dụng đất, bao gồm việc thuê trực tiếp Nhà nước, thuê hay nhận chuyển nhượng người sử dụng đất khác Thứ ba là, nhà đầu tư nước thực tế mong muốn mở rộng việc chấp, bảo lãnh đất đai Điều mà doanh nghiệp đặc biệt quan tâm vấn đề mở rộng quyền chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất để bảo lãnh, mở thư tín dụng (L/C), bao toán hay rộng để đảm bảo thực nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ hợp đồng kinh doanh thương mại, mà không giới hạn việc “để vay vốn” quy định hành Tại Báo cáo Ban công tác việc Việt Nam gia nhập WTO, sở thắc mắc số thành viên điều kiện quyền sử dụng đất chưa đầy đủ gây phiền hà cho nhà đầu tư nước ngoài, hạn chế khả huy động vốn nhà đầu tư thông qua chấp đất đai, đại diện Việt Nam khẳng định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước • ngồi phép chấp tài sản gắn liền với đất giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm vay vốn tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam Đại diện Việt Nam cho quy định thuê đất Việt Nam áp dụng không phân biệt đối xử nhà đầu tư nước nước ngồi, khơng cản trở hoạt động kinh doanh Việt Nam khơng có kế hoạch sửa đổi quy định Tuy nhiên, cách giải thích dường giấu bất bình đẳng nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất Ngồi ra, hệ thống thơng tin đất đai vấn đề nhà đầu tư quan tâm Vì cần quy định cho nhà đầu tư có quyền thơng tin đất đai để giúp họ lựa chọn địa điểm phù hợp thực dự án cách nhanh Hoạt động góp phần đẩy nhanh q trình hoàn thiện hồ sơ dự án, tạo điều kiện thuận lợi giúp nhà đầu tư nước nhanh chóng triển khai dự án • Thứ tư việc hoàn thiện nghĩa vụ người sử dụng đất pháp luật Đất đai Việt Nam góc độ nhà đầu tư nước ngồi Người sử dụng đất có nhiều quyền phần nghĩa vụ lại đơn giản Các nghĩa vụ tập trung vào Điều 107 “các nghĩa vụ chung” Vì vậy, theo chúng tôi, Nhà nước cần quy định cụ thể số nghĩa vụ người sử dụng đất, người sử dụng đất phải sử dụng đất mục đích, ranh giới, quy hoạch, kế hoạch, có nghĩa vụ cải tạo, bồi bổ đất, chống nhiễm, suy thối đất theo chúng tơi, việc hồn thiện nghĩa vụ người sử dụng đất quan trọng, bới quyền ln phải với nghĩa vụ, nghĩa vụ có hồn thành tốt quyền có sở hồn thiện, mở rộng Là nhà đầu tư nước ngồi, chúng tơi chấp nhận đầu tư vào Việt Nam, tơn trọng nghĩa vụ, có nghĩa tạo điều kiện cho quyền có hội hoàn thiện Ngoài ra, theo chúng tôi, Nhà nước nên bổ sung số quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất miễn giảm tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất đầu tư vào vùng sâu, vùng xa, vùng đặc biệt khó khăn Bởi nay, số tổ chức, cá nhân Nhà nước cho thuê đất, giao đất hưởng chế độ miễn giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất lúng túng xác định quyền nghĩa vụ mình, thiếu pháp lý KẾT LUẬN Đầu tư kinh doanh, muốn thu lợi nhuận cao nhất, nhà đầu tư nước Khi đầu tư kinh doanh vào thị trường, muốn thu lợi nhuận cao nhất, đồng thời muốn công việc tiến hành nhanh gọn giải cách thuận lợi Trải qua thời gian, Luật đất đai 2003, có quy định khơng phù hợp, không đáp ứng cho yêu cầu phát triển cần sửa đổi, kể quy định quyền nghĩa vụ nhà đầu tư nước cần phải thay đổi Với số ý kiến trên, – với tư cách nhà đầu tư nước mong muốn đóng góp phần nhỏ vào việc hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung, quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất nói riêng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Luật đất đai, NXB Cơng an nhân dân, 2011 Luật đất đai, NXB Lao động, 2011 Luật đầu tư nước Luật Kinh doanh bất động sản Một vài website: http://vietbao.vn/Nha-dat/De-nghi-sua-doi-trong-linh-vuc-dat-dai-Nha-dau-tu-haydoi/45136780/511/ http://ttcntnmt.com.vn http://www.vanphongluatsu.com.vn http://www.vibonline.com.vn ... hồn thiện nghĩa vụ người sử dụng đất pháp luật Đất đai Việt Nam góc độ nhà đầu tư nước ngồi Người sử dụng đất có nhiều quyền phần nghĩa vụ lại đơn giản Các nghĩa vụ tập trung vào Điều 107 “các nghĩa. .. nghĩa vụ chung” Vì vậy, theo chúng tôi, Nhà nước cần quy định cụ thể số nghĩa vụ người sử dụng đất, người sử dụng đất phải sử dụng đất mục đích, ranh giới, quy hoạch, kế hoạch, có nghĩa vụ cải... bồi bổ đất, chống nhiễm, suy thối đất theo chúng tơi, việc hồn thiện nghĩa vụ người sử dụng đất quan trọng, bới quyền ln phải với nghĩa vụ, nghĩa vụ có hồn thành tốt quyền có sở hoàn thiện, mở