bài tập lớn học kỳ luật dân sự modul 2 đánh giá qui định của bộ luật dân sự năm 2005 về tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai

20 224 0
bài tập lớn học kỳ luật dân sự modul 2 đánh giá qui định của bộ luật dân sự năm 2005 về tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

Luật Dân Sự Việt Nam Module A ĐẶT VẤN ĐỀ Chế định tài sản hình thành tương lai bước tiến lớn khoa học pháp lý sản phẩm tất yếu phát triển giao dịch dân Cùng với phát triển kinh tế thị trường, giao dịch kinh tế, thương mại, dân ngày phát triển chiều rộng lẫn chiều sâu Để đảm bảo cho việc thực hợp đồng kinh tế, thương mại, dân sự, chế định giao dịch bảo đảm ngày hồn thiện, hình thức bảo đảm tài sản đưa vào giao dịch bảo đảm ngày đa dạng phong phú có tài sản hình thành tương lai Để làm rõ vấn đề này, tiểu luận em xin chọn đề tài: “Đánh giá qui định Bộ luật Dân năm 2005 tài sản chấp hình thành tương lai” Thực tế, làm em cịn thiếu sót định, vậy, em mong nhận đóng góp nhiệt tình từ phía Thầy, Cơ để tiểu luận em hoàn chỉnh Em xin chân thành cảm ơn! Bài Tập Lớn Học Kỳ Page Luật Dân Sự Việt Nam Module B GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ Lý luận chung tài sản chấp hình thành tương lai I Tài sản hình thành tương lai a Tài sản Khái niệm tài sản quy định lần đầu Bộ luật dân (BLDS) năm 1995, theo Điều 172 BLDS năm 1995 quy định: “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá tiền quyền tài sản” Tiếp đó, Điều 163 BLDS 2005 quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản” Khái niệm tài sản theo BLDS 2005 mở rộng BLDS 1995 đối tượng coi tài sản, theo đó, khơng “vật có thực” gọi tài sản mà vật hình thành tương lai gọi tài sản b Tài sản hình thành tương lai Theo quy định Điều 320 khoản BLDS năm 2005: “Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết” Tiếp theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm có quy định chi tiết tài sản hình thành tương lai sau: “Tài sản hình thành tương lai tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết TSHTTTL bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm” Bài Tập Lớn Học Kỳ Page Luật Dân Sự Việt Nam Module Và sau khoản điều Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định rõ ràng hơn: “Tài sản hình thành tương lai gồm: a) Tài sản hình thành từ vốn vay; b) Tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) Tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật Tài sản hình thành tương lai khơng bao gồm quyền sử dụng đất” Nghị định 11/2012/NĐ-CP quy định rõ ràng khái niệm tài sản hình thành tương lai so với nghị định 163/2006/NĐ-CP cụ thể quy định tài sản hình thành tương lai gồm có tài sản hình thành từ vốn vay Tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm Có thể hiểu tài sản q trình hình thành, chưa hồn thiện thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm Tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật Nghĩa tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết (được quy định BLDS 2005) có bao gồm trường hợp tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu lý mà chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Bài Tập Lớn Học Kỳ Page Luật Dân Sự Việt Nam Module c Đặc điểm tài sản hình thành tương lai Dựa vào khái niệm quy định pháp luật tài sản hình thành tương lai, nhận xét tài sản hình thành tương lai có số đặc điểm sau: _ Là loại tài sản: BLDS 2005 mở rộng khái niệm tài sản bao gồm vật, khơng cịn phân biệt “vật có thực” hay “vật chưa có thực” hiểu vật chưa có thực tài sản hình thành tương lai Tuy tài sản hình thành tương lai dạng tài sản mang tính chất đặc thù tiềm ẩn nhiều rủi ro so với tài sản có khơng thể khơng xem tài sản loại khỏi giao dịch dân Tài sản gắn với quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản có quyền tài sản mình, nên việc mở rộng đối tượng tài sản có ý nghĩa quan trọng, đa dạng phong phú loại tài sản tham gia giao dịch dân sự, tạo điều kiện dễ dàng cho chủ sở hữu sử dụng tài sản linh hoạt hơn, kể hình thành tương lai Tài sản phải thỏa mãn hai điều kiện sau đây: phải mang lại lợi ích cho người phải trị giá tiền Đối với tài sản hình thành tương lai , thứ nhất, lợi ích sử dụng để tham gia giao dịch dân cho mục đích ví dụ chấp để đảm bảo khoản vay Thứ hai, giá trị tài sản hình thành tương lai xác định thông qua tài liệu dùng để xác lập quyền sở hữu hợp đồng mua bán nhà chung cư, hóa đơn…Vì vậy, tài sản hình thành tương lai hoàn toàn tài sản theo định nghĩa BLDS 2005 _ Chưa hình thành hay chưa tồn vào thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm hình thành chưa xác lập quyền sở hữu: Khác với tài sản hình thành xác lập quyền sở hữu, tài sản hình thành tương lai chưa hình thành chưa tồn Ví dụ: nhà xây dựng, hàng hóa máy móc Bài Tập Lớn Học Kỳ Page Luật Dân Sự Việt Nam Module quy trình sản xuất theo đơn đặt hàng…Đây đặc điểm tiêu chí để phân biệt tài sản hữu thông thường với tài sản hình thành tương lai Chính đặc điểm mà tính rủi ro tài sản hình thành tương lai cao nhiều so với tài sản thơng thường Ngồi ra, tài sản hình thành tương lai cịn bao gồm trường hợp hình thành mà chưa thuộc quyền sở hữu chủ sở hữu, phổ biến hộ chung cư xây dựng xong chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu _ Thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết: Theo quy định BLDS 2005 tài sản có đăng ký quyền sở hữu tài sản thuộc quyền sở hữu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Tài sản hình thành tương lai dạng tài sản đặc thù, khác với tài sản thông thường quyền sở hữu xác lập sau Tài sản hình thành tương lai có thuộc quyền sở hữu bên nhận đảm bảo không tùy thuộc vào điều kiện khách quan chủ quan Chính điều mà tài sản hình thành tương lai L tiềm ẩn nhiều rủi ro tài sản thông thường tham gia vào giao dịch dân _ Điều kiện phạm vi tham gia vào giao dịch dân bị hạn chế tài sản có thơng thường: Tài sản hình thành tương lai sử dụng số giao dịch dân định Tuy quy định vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai bảy biện pháp bảo đảm có biện pháp bảo đảm có quy định tài sản hình thành tương lai biện pháp chấp, cịn tài sản thơng thường tham gia tất biện pháp Bài Tập Lớn Học Kỳ Page Luật Dân Sự Việt Nam Module d Phân loại tài sản hình thành tương lai Hiện tài sản hình thành tương lai tham gia vào giao dịch dân ngày đa dạng phổ biến Một số dạng tài sản hình thành tương lai như: nhà chung cư chưa xây xong, nhà chung cư xây xong chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, tàu thuyền, máy móc sản xuất theo hợp đồng đặt hàng….Do tài sản hình thành tương lai đưa vào giao dịch năm gần đây, đồng thời quy định pháp luật cho tài sản hình thành tương lai chưa hồn thiện thống nên chưa có phân loại rõ ràng tài sản hình thành tương lai phân loại tài sản Tuy nhiên phân loại tài sản hình thành tương lai sau:  Căn vào mức độ hình thành tài sản hình thành tương lai ta phân loại thành tài sản hình thành tương lai hồn thành chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu (Ví dụ: nhà chung cư xây xong, bên bán giao nhà, bên mua trả hết tiền giấy chứng nhận quyền sở hữu mang tên bên mua chưa cấp) tài sản hình thành tương lai trình hình thành chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu (Ví dụ: nhà chung cư q trình thi cơng xây dựng)  Căn vào tính chất vật lý tài sản hình thành tương lai phân loại tài sản hình thành tương lai tài sản hữu hình (Ví dụ: nhà cửa, máy móc, thiết bị,…hình thành tương lai) tài sản hình thành tương lai tài sản vơ hình (Ví dụ: quyền địi nợ hình thành tương lai) Thế chấp tài sản hình thành tương lai Bài Tập Lớn Học Kỳ Page Luật Dân Sự Việt Nam Module a Khái niệm BLDS 1995 quy định: “Thế chấp tài sản việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ bên có quyền” Tuy nhiên sau mười năm áp dụng khái niệm chấp, cầm cố tài sản BLDS 1995 bộc lộ nhiều hạn chế không phù hợp với thực tiễn nên BLDS 2005 thay quy định “Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp” Có thể nhận thấy BLDS 2005 quy định khác với BLDS1995, thể bước tiến kỹ thuật lập pháp nhà làm luật Trong BLDS 1995 giới hạn xác định rõ tài sản chấp phải bất động sản, tài sản cầm cố phải động sản Như BLDS 1995 dựa vào phân loại tài sản theo đặc tính di dời để xác định loại tài sản cho biện pháp bảo đảm Nhưng thực tiễn áp dụng phân loại dường tỏ khơng hợp lý, bất động sản cầm cố Thấy yếu bất cập BLDS 1995, nên BLDS 2005 quy định hợp lý hơn, khơng cịn dùng tiêu chí phân loại động sản hay bất động sản mà thay chuyển giao tài sản Vì vậy, cho dù bất động sản giao dịch có chuyển giao quyền giao tài sản cầm cố ngược lại Điểm khác thứ hai BLDS 1995 khơng có quy định tài sản bao gồm tài sản hình thành tương lai mà “vật có thực” nên chấp “vật có thực” Cịn BLDS 2005 có quy định “Tài sản chấp tài sản hình thành tương lai” Hiện chưa có khái niệm cụ thể chấp tài sản hình thành tương lai mà từ khái niệm chấp BLDS 2005 khái niệm tài sản hình thành Bài Tập Lớn Học Kỳ Page Luật Dân Sự Việt Nam Module tương lai theo Nghị định 11/2012/NĐ-CP ta hiểu chấp TSHTTTL sau: “Thế chấp tài sản hình thành tương lai việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản hình thành từ vốn vay; tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp” Trong quan hệ chấp, có hai bên chủ thể bên chấp bên nhận chấp:  Chủ thể chấp tài sản hình thành tương lai: phạm vi chủ thể chấp tài sản hình thành tương lai rộng, thỏa mãn hai điều kiện có tài sản thuộc đối tượng sở hữu loại tài sản chấp tài sản Những chủ thể sau chấp tài sản hình thành tương lai là: cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế nước, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngồi Tuy nhiên chủ thể quyền sở hữu loại tài sản định  Chủ thể nhận chấp tài sản hình thành tương lai: hợp đồng chấp ký có hợp đồng tín dụng mà có tổ chức tín dụng có chức cấp tín dụng ký hợp đồng tín dụng nên chủ thể nhận chấp ngân hàng tổ chức tín dụng phi ngân hàng b Phân loại chấp tài sản hình thành tương lai Bài Tập Lớn Học Kỳ Page Luật Dân Sự Việt Nam Module Căn vào tính chất vật lý tài sản hình thành tương lai phân thành chấp tài sản hình thành tương lai tài sản hữu hình (Ví dụ chấp tài sản gắn liền với đất) chấp tài sản hình thành tương lai tài sản vơ hình (Ví dụ chấp quyền địi nợ hình thành tương lai, quyền tài sản hình thành tương lai) Trường hợp chấp tài sản hình thành tương lai phổ biến quy định văn pháp luật có liên quan chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai Như phân tích trên, quyền sử dụng đất khơng coi tài sản hình thành tương lai mà có tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai phép chấp Thế chấp tài sản hình thành tương lai cịn phân loại thành chấp tài sản hình thành tương lai hồn thành chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu chấp tài sản hình thành tương lai trình hình thành chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu Thế chấp tài sản hình thành tương lai hồn thành chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu hiểu trường hợp chấp nhà chung cư xây xong, bàn giao nhà giấy chứng nhận quyền sở hữu mang tên bên mua chưa cấp Thế chấp tài sản hình thành tương lai trình hình thành chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu chấp nhà chung cư, nhà liền kề, biệt thự q trình thi cơng xây dựng II Quy định Bộ luật Dân năm 2005 tài sản chấp hình thành tương lai Bài Tập Lớn Học Kỳ Page Luật Dân Sự Việt Nam Module Quy định xác định tài sản hình thành tương lai Hiện việc nhận diện xác định tài sản hình thành tương lai gây số nhầm lẫn sau đây: _ Việc đưa loại tài sản hình thành chưa xác lập đầy đủ quyền sở hữu tài sản hình thành tương lai dẫn đến số trường hợp vô lý như: nhà xây dựng đưa vào sử dụng lâu lý mà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản hữu có mua bán, tặng cho, thừa kế,….những chưa hoàn thành việc chuyển giao quyền sở hữu Trong trường hợp khơng thể xem tài sản đưa vào sử dụng lâu chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản hình thành tương lai Thêm vào đó, nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi khái niệm TSHTTTL chưa có quy định cụ thể đặc điểm để nhận biết, phân loại rõ ràng, gây nên khó khăn việc xác định tài sản hình thành tương lai thực tiễn _ Về thời điểm chuyển quyền sở hữu, có quy định không thống Luật nhà BLDS 2005 Theo BLDS 2005, tài sản bắt buộc đăng ký quyền sở hữu quyền sở hữu chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu Trong Luật nhà 2005, quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà kể từ thời điểm hợp đồng công chứng giao dịch nhà cá nhân với cá nhân giao nhận nhà theo thỏa thuận hợp đồng giao dịch nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà từ thời điểm mở thừa kế trường hợp nhận thừa kế nhà Nguyên tắc chung giao dịch bảo đảm tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên chấp, khơng có tranh chấp quyền sở hữu có giấy chứng Bài Tập Lớn Học Kỳ Page 10 Luật Dân Sự Việt Nam Module nhận quyền sở hữu, nguyên tắc không với tài sản khơng cần phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, đó, tài sản hình thành tương lai quyền sở hữu bên chấp chưa công nhận thời điểm xác lập giao dịch Vì loại tài sản bảo đảm mang tính đặc thù, tiềm ẩn rủi ro Do vậy, điều kiện để tham gia giao dịch bảo đảm, qui trình, thủ tục liên quan đến giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai cần phải cụ thể hơn, chặt chẽ so với loại tài sản bảo đảm thông thường khác để hạn chế rủi ro đảm bảo lợi ích cuối giao dịch bảo đảm xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ Quy định công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai BLDS năm 2005 có qui định chung trường hợp pháp luật có quy định văn chấp phải công chứng, chứng thực đăng ký Công chứng việc cơng chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch khác (sau gọi hợp đồng, giao dịch) văn mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng Việc cơng chứng hợp đồng pháp luật quy định bắt buộc phải công chứng bên tự nguyện Để biết hợp đồng thuộc dạng bắt buộc phải công chứng, văn pháp luật chuyên ngành có điều khoản quy định cụ thể Luật Đất đai 2003 quy định hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất phải có chứng nhận cơng chứng nhà nước, trường hợp hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức Bài Tập Lớn Học Kỳ Page 11 Luật Dân Sự Việt Nam Module chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất Đối với hợp đồng nhà ở, luật Nhà 2005 quy định hợp đồng nhà phải có chứng nhận cơng chứng chứng thực Ủy ban nhân dân cấp huyện nhà đô thị, chứng thực Uỷ ban nhân dân xã nhà nông thôn Hợp đồng nhà gồm giao dịch mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, chấp, cho mượn, cho nhờ uỷ quyền quản lý nhà Trên quy định công chứng hợp đồng liên quan đến giao dịch tài sản (cụ thể bất động sản) nói chung, nhiên tài sản hình thành tương lai chưa có quy định bắt buộc tài sản hình thành tương lai có tham gia vào giao dịch dân có phải thực hiên thủ tục cơng chứng hay khơng Có hai giả thuyết đặt ra: thứ nhất, tài sản hình thành tương lai tài sản, nên quy định Luật Đất đai 2003 Luật Nhà 2005 quy định chung cho tài sản hình thành tương lai nên giao dịch liên quan đến tài sản hình thành tương lai phải bắt buộc công chứng theo quy định pháp luật có hiệu lực pháp lý; thứ hai, có quy định riêng cho tài sản thông thường tài sản hình thành tương lai tài sản hình thành tương lai khác với tài sản có thơng thường chỗ chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên áp dụng quy định dành cho tài sản thông thường cho tài sản hình thành tương lai Nghị định 71 hướng dẫn Luật Nhà 2005 có quy định tổ chức, cá nhân mua nhà hình thành tương lai doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quyền chấp nhà tổ chức tín dụng để vay vốn, thủ tục chấp nhà hình thành tương lai thực theo hướng dẫn Ngân hàng Nhà nước Cho đến nay, Ngân hàng nhà nước chưa có hướng dẫn cụ thể nên hiểu chưa có quy định nên xác định hợp đồng chấp tài sản hình thành Bài Tập Lớn Học Kỳ Page 12 Luật Dân Sự Việt Nam Module tương lai có bắt buộc phải cơng chứng hay khơng nên hồn tồn khơng cơng chứng cho không bắt buộc Nếu luật không bắt buộc cơng chứng hợp đồng cơng chứng bên có yêu cầu, hợp đồng không công chứng công chứng viên từ chối việc công chứng hợp đồng có liên quan đến tài sản hình thành tương lai Quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai Trước tiên cần xem xét trường hợp chấp tài sản hình thành tương lai có thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm hay không? Theo quy định Nghị định 83/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm đối tượng đăng ký có hai dạng bắt buộc tự nguyện yêu cầu đăng ký Có trường hợp bắt buộc phải đăng ký là: chấp quyền sử dụng đất, chấp rừng sản xuất rừng trồng, cầm cố tàu bay chấp tàu bay, chấp tàu biển, trường hợp khác pháp luật có quy định Như vậy, tài sản hình thành tương lai không thuộc diện bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm, trừ tài sản hình thành tương lai có gắn với quyền sử dụng đất Nhưng lợi ích nêu mà bên nhận chấp yêu cầu đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai Theo quy định luật Nhà điều kiện nhà tham gia giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật Luật Đất đai có quy định quyền chấp quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bài Tập Lớn Học Kỳ Page 13 Luật Dân Sự Việt Nam Module Trước thông tư 20/2011/NĐ-CP chưa đời áp dụng Thơng tư liên tịch 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (đã sửa đổi bổ sung TTLT 03/2006 TTLT 06/2010) quy định hồ sơ đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai bao gồm: giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có), trừ trường hợp hợp đồng chấp có cơng chứng, chứng thực có xác nhận Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Như phân tích phần tài sản hình thành tương lai chưa xác lập quyền sở hữu thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết, nghĩa lúc đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu có giấy chứng nhận quyền sở hữu Nên trường hợp có khơng thể xảy tài sản hình thành tương lai Xử lí tài sản chấp hình thành tương lai Theo quy định BLDS 2005 xử lý tài sản chấp trường hợp đến hạn thực nghĩa vụ dân mà bên có nghĩa vụ khơng thực thực nghĩa vụ khơng thoả thuận tài sản chấp xử lý theo phương thức bên thoả thuận bán đấu giá theo quy định pháp luật để thực nghĩa vụ Bên nhận chấp ưu tiên toán từ số tiền bán tài sản chấp Tiền bán tài sản chấp sử dụng để toán nghĩa vụ cho bên nhận chấp sau trừ chi phí bảo quản, bán tài sản chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản chấp; trường hợp nghĩa vụ bảo đảm khoản vay tốn cho bên nhận chấp theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi Bài Tập Lớn Học Kỳ Page 14 Luật Dân Sự Việt Nam Module thường thiệt hại có; tiền bán cịn thừa phải trả lại cho bên chấp; tiền bán cịn thiếu bên chấp phải trả tiếp phần cịn thiếu Trước tiên, việc xử lý tài sản theo thỏa thuận bên hợp đồng, khơng có thỏa thuận tài sản bảo đảm bán đấu giá theo quy định pháp luật, riêng tài sản bảo đảm xác định giá cụ thể, rõ ràng thị trường người xử lý tài sản bán theo giá thị trường mà qua thủ tục bán đấu giá, đồng thời phải thông báo bảo đảm bên nhận bảo đảm khác (nếu có) Tuy nhiên áp dụng biện pháp bán đấu giá gặp phải khó khăn lớn cơng văn Tổng Cục Thuế quy xuất “hóa đơn” việc bán đấu giá, rõ ràng tài sản bán đấu giá khơng phải ngân hàng ngân hàng xuất hóa đơn giá trị gia tăng Mà khơng xuất trái quy định pháp luật khơng thể nhanh chóng xử lý tài sản chấp Hiện ngân hàng có khiếu nại vấn đề lên quan thuế yêu cầu trả lời đưa giải thích hướng xử lý trường hợp bán đấu giá tài sản chấp III Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật tài sản chấp hình thành tương lai Về xác định tài sản hình thành tương lai Do khái niệm pháp luật không thống quy định dễ gây nhầm lẫn nên khó xác định tài sản hình thành tương lai Nếu cho tài sản hình thành tương lai gồm tài sản hữu cần phải giới hạn số loại tài sản định hộ dự án xây xong chưa có giấy tờ sở hữu, dây chuyền thiết bị nhập khẩu, hàng hoá luân chuyển…phần tài sản hình thành cần nên giới hạn quy định rõ ràng bao gồm tài sản Bài Tập Lớn Học Kỳ Page 15 Luật Dân Sự Việt Nam Module nào, điều kiện sao, bao gồm tài sản hình thành từ lâu chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu được, vơ lý Cần quy định thống thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Trước đây, nhà chung cư ngân hàng thực theo Cơng văn 232/ĐKGDBĐ-NV Cục Đăng kí quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp việc giải yêu cầu đăng ký chấp nhà chung cư chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà làm theo cơng văn tài sản phải đăng ký hai lần, hai nơi khác nhau, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thời gian Nay Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng kí chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ban hành nhà chung cư đăng ký mà khơng cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nên dễ dàng đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai khơng đường vịng qua chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng, vừa không chất, vừa nhiều thời gian Với đời thông tư này, người dân nên thay đổi cách áp dụng, chấp tài sản hình thành tương lai, hợp đồng không bắt buộc công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm mà không yêu cầu giấy chứng nhận quyền sở hữu Vì giữ chấp quyền tài sản sau khó chuyển nhượng, khó xác định giá trị quyền tài sản Rõ ràng khách hàng khơng trả tiền vay cho ngân hàng ngân hàng giữ tay hợp đồng chấp quyền tài sản khơng phải tài sản, mà chưa có quy định chuyển nhượng quyền tài sản giá trị chuyển nhượng quyền tài sản Quy định pháp luật không cho phép chuyển nhượng lại quyền mua hộ chung cư cho người khác trước người mua cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ Cách đường vòng mà ngân hàng áp dụng giúp giải khó khăn q trình cơng chứng (khơng phải cơng chứng hợp đồng chấp quyền tài sản không bắt buộc phải công Bài Tập Lớn Học Kỳ Page 16 Luật Dân Sự Việt Nam Module chứng), đăng ký giao dịch bảo đảm dễ dàng Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản theo hướng dẫn công văn 232 nhìn xa cách đường vịng gặp nhiều khó khăn trình xử lý tài sản chấp “quyền tài sản” Và thêm rủi ro dễ dàng phát sinh trường hợp tái sản tham gia giao dịch hai lần đăng ký giao dịch đảm bảo hai nơi khác Vì vậy, khuyến nghị có quy định rõ ràng thống tài sản hình thành tương lai, công chứng hợp đồng đăng ký chấp nên thay đổi thói quen mà chấp chất tài sản chấp tài sản hình thành tương lai Về cơng chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai Theo hoạt động ngân hàng khơng bắt buộc cơng chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai đến tài sản hình thành mang hợp đồng cơng chứng theo quy định tài sản hình thành Nếu pháp luật bắt buộc phải công chứng pháp luật không bắt buộc hai bên tự nguyện công chứng cơng chứng sau tài sản hình thành cơng chứng lại hợp đồng với việc bổ sung thông tin tài sản chấp Lúc khơng cịn chấp tài sản hình thành tương lai mà tài sản hữu có giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu Bộ tư pháp nên có hướng dẫn cụ thể thống cho tất phịng cơng chứng để thực thống phạm vi nước vấn đề này, không nên để ngỏ “tùy trường hợp cụ thể mà phịng cơng chứng cơng chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai” Hiện phịng cơng chứng thực cách khác nhau, nơi cơng chứng nơi Bài Tập Lớn Học Kỳ Page 17 Luật Dân Sự Việt Nam Module không công chứng Nên người dân tìm nơi tạo điều kiện dễ dàng để thực Theo quan điểm riêng tơi thì, khơng nên bắt buộc hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai phải cơng chứng, việc công chứng tự nguyện bên Nhưng bên cơng chứng phải có chế cho cơng chứng được, cơng chứng viên khơng nên diện vào lý tài sản phải có thật mà từ chối công chứng Về đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai Thế chấp tài sản hình thành tương lai nói riêng cần nên phải đăng ký giao dịch bảo đảm không rơi vào trường hợp bắt buộc phải đăng ký để bảo đảm quyền bên nhận chấp trước bên thứ ba thứ tự ưu tiên toán nên giao dịch chấp nói chung Hồ sơ yêu cầu đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai khơng nên quy định có giấy chứng nhận quyền sở hữu điều vơ lý khơng thể có Chính điều mà thơng tư 11/2012/NĐ-CP khơng bắt buộc có giấy chứng nhận quyền sở hữu thay vào giấy tờ khác chứng minh tài sản trình hình thành sở để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, “giấy phép xây dựng dự án đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” (đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai), cịn đối tượng nhà chung cư “hợp đồng mua bán nhà nhà đầu tư người mua” Tuy nhiên khó khăn quy định giấy phép xây dựng có thời hạn năm, hết hạn khơng Bài Tập Lớn Học Kỳ Page 18 Luật Dân Sự Việt Nam Module thể cấp giấy chứng nhận cần nên quy định gia hạn hay đăng ký lại giấy phép xây dựng Hai quan đăng ký giao dịch bảo đảm cần phải phối hợp thống xây dựng nên hệ thống thông tin giao dịch bảo đảm thống Không thể để trình trạng quan lưu trữ thơng tin riêng biệt, độc lập Bên cạnh đó, thủ tục để bảo đảm cho người dân cung cấp thơng tin giao dịch bảo đảm (khi có yêu cầu) dễ dàng nhanh chóng cần nên quan tâm Khi tài sản hình thành tương lai hình thành nộp hồ sơ “đăng ký thay đổi nội dung chấp đăng ký” lúc chắn phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản hình thành Bài Tập Lớn Học Kỳ Page 19 Luật Dân Sự Việt Nam Module C KẾT LUẬN Từ phân tích nêu trên, đến kết luận tài sản hình thành tương lai loại tài sản mang tính đặc thù Cần có hệ thống đầy đủ qui định riêng, cụ thể điều chỉnh giao dịch bảo đảm loại tài sản Các qui định phải bao quát đủ khâu từ việc xác định tài sản hình thành tương lai, giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản Các qui định đặt phải đồng với phải nêu đặc thù việc giao dịch bảo đảm loại tài sản Một trình tự, thủ tục qui định cụ thể chặt chẽ hạn chế cách hiểu lệch lạc, giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm thông suốt, kiểm soát giảm thiểu rủi ro, đảm bảo mục đích giao dịch bảo đảm thu hồi nợ phải xử lý tài sản Trên hiểu biết em qui định Bộ luật Dân năm 2005 tài sản chấp hình thành tương lai Mặc dù cố gắng trình độ, kiến thức sinh viên có hạn nên khơng tránh khỏi hạn chế sai sót Em mong nhận giúp đỡ, đóng góp từ phía Thầy, Cô để tiểu luận em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Bài Tập Lớn Học Kỳ Page 20 ... loại chấp tài sản hình thành tương lai Bài Tập Lớn Học Kỳ Page Luật Dân Sự Việt Nam Module Căn vào tính chất vật lý tài sản hình thành tương lai phân thành chấp tài sản hình thành tương lai tài sản. .. 20 05 tài sản chấp hình thành tương lai Bài Tập Lớn Học Kỳ Page Luật Dân Sự Việt Nam Module Quy định xác định tài sản hình thành tương lai Hiện việc nhận diện xác định tài sản hình thành tương lai. .. sản chấp tài sản hình thành tương lai? ?? Hiện chưa có khái niệm cụ thể chấp tài sản hình thành tương lai mà từ khái niệm chấp BLDS 20 05 khái niệm tài sản hình thành Bài Tập Lớn Học Kỳ Page Luật Dân

Ngày đăng: 20/03/2019, 14:41

Từ khóa liên quan

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan