BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI - - ĐẶNG THÚY QUỲNH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – NĂM 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI - - ĐẶNG THÚY QUỲNH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật dân tố tụng dân Mã số: 60.38.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Thị Huệ HÀ NỘI – NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn theo quy định Tôi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực Luận văn Tác giả luận văn Đặng Thúy Quỳnh Bảng danh mục chữ viết tắt BLDS: Bộ luật dân BLTTDS: Bộ luật tố tụng dân GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ: Luật đất đai QSDĐ: Quyền sử dụng đất TAND: Tòa án nhân dân UBND : Ủy ban nhân dân MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Giới thiệu khái quát đề tài tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Đối tƣợng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu luận văn Mục tiêu nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu luận văn Các phƣơng pháp nghiên cứu sử dụng để thực luận văn Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn Bố cục luận văn Chƣơng 1.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2 Khái niệm, đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 10 1.2.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 1.2.2 Đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.3 Khái niệm, đặc điểm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 14 1.3.1 Khái niệm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.3.2 Đặc điểm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.4 Thẩm quyền, nguyên tắc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 18 1.4.1 Thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.4.2 Nguyên tắc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.5 Cách thức giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật 21 1.5.1 Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước có Hiến pháp năm 1980 21 1.5.2 Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 18/02/1980 ngày Hiến pháp 1992 có hiệu lực (15/4/1992) 22 1.5.3 Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập sau ngày 15/10/1993 23 1.5.4 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu việc giải hậu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 25 1.6 Ý nghĩa việc áp dụng pháp luật để giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 26 Chƣơng 2.THỰC TRẠNG TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH 29 2.1 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa phƣơng 29 2.1.1 Nguyên nhân khách quan 29 2.1.2 Nguyên nhân chủ quan địa phương 31 2.2 Thực trạng loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phát sinh địa bàn thành phố Nam Định 33 2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 35 2.3.1 Thực tiễn giải tranh chấp hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 35 2.3.2 Thực tiễn giải tranh chấp liên quan đến nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 38 2.3.3 Đánh giá chung hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Nam Định 49 2.4 Đánh giá tình hình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Nam Định 51 2.4.1 Những yếu tố ảnh hưởng đến hiệu việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Nam Định 51 2.4.2 Đánh giá thực trạng việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Nam Định 52 Chƣơng 3.PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH 63 3.1 Một số phƣơng hƣớng nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 63 3.1.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63 3.1.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 64 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu công tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ Tòa án nhân dân thành phố Nam Định 70 3.3 Giải pháp để đảm bảo hiệu áp dụng pháp luật việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng tranh chấp đất đai nói chung Tòa án nhân dân 72 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Giới thiệu khái quát đề tài tính cấp thiết đề tài Chúng ta phủ nhận vai trò hợp đồng đời sống xã hội hợp đồng tạo tiền đề pháp lý cho vận động linh hoạt giá trị vật chất xã hội Trong số loại hợp đồng lĩnh vực dân hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vị trí quan trọng đời sống xã hội, đặc biệt bối cảnh kinh tế ngày phát triển, giao dịch dân đất đai ngày đa dạng phức tạp Các quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định BLDS góp phần đảm bảo ổn định xã hội, đảm bảo lợi ích chung cộng đồng quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên thời gian vừa qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước nói chung địa bàn địa phương cư trú – Thành phố Nam Định diễn với nhiều phức tạp Nguyên nhân xác định chủ yếu đất đai có nguồn gốc phức tạp, sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ dẫn đến biến động lớn chủ sử dụng đất Hệ thống sách, pháp luật đất đai thiếu đồng bộ, thiếu cụ thể phù hợp với địa phương không phù hợp với địa phương khác thường xuyên thay đổi, từ dẫn đến có số trường hợp áp dụng pháp luật cách tùy tiện thiếu khách quan, không quan tâm đầy đủ đến quyền lợi người sử dụng đất, gây nên xúc Trong số nguyên nhân trên, nguyên nhân tác động trực tiếp đến tranh chấp quyền sử dụng đất quy định chưa hợp lý liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính lẽ theo quan điểm cá nhân tơi việc tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tìm hiểu tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực trạng giải tranh chấp địa bàn địa phương nơi cư trú nhu cầu cần thiết Bởi thơng qua việc tìm hiểu tìm hạn chế quy định pháp luật, bất cập trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ đưa phương hướng để hoàn thiện pháp luật chế giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Với lý kể với tính chất luận văn thạc sĩ theo định hướng ứng dụng, xin chọn đề tài: “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Nam Định” nhằm giúp người hiểu thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương tơi nói riêng đồng thời góp phần nhỏ vào vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta nói chung Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, nước ta có số nhà khoa học, nhà quản lý có cơng trình nghiên cứu thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thơng qua cơng trình nghiên cứu này, phần thấy tính chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấy tính ứng dụng pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phù hợp với phát triển vận động cảu xã hội hay khơng Có thể kể đến số cơng trình nghiên cứu khoa học vấn đề như: “Bình luận hợp đồng thơng dụng luật dân Việt Nam” Tiến sĩ Luật học Nguyễn Ngọc Điện, “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở”, khóa luận tốt nghiệp Hà Văn Tiến; “Tranh chấp đất đai hay tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” – Tạp chí dân chủ pháp luật Bộ tư pháp số 12/2010; “Bàn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” – Trần Thị Thu Hiền – Tạp chí kiểm sát – Viện kiểm sát nhân dân tối cao số 15/2010 Đây cơng trình nghiên cứu khía cạnh khác hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm sở tham khảo giúp tơi hồn thành đề tài Với ý nghĩa luận văn thạc sĩ định hướng ứng dụng, tơi thấy việc tìm hiểu thực trạng quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở để đánh giá tính ứng dụng quy phạm pháp luật thực tiễn Thơng qua thấy bất cập quy định pháp luật từ đưa phương hướng đề xuất để hoàn thiện quy định pháp luật Đối tƣợng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu luận văn Đối tượng nghiên cứu đề tài vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự, quy định pháp luật Việt Nam, quy định pháp luật tố tụng dân sự, luật đất đai luật dân giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thực tiễn việc áp dụng quy định Tòa án nhân dân (TAND) TP Nam Định Ngồi ra, việc nghiên cứu thực đường lối Đảng, sách Nhà nước liên quan tới giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân đường lối cải cách tư pháp, đổi tổ chức hoạt động TAND Đề tài có nội dung nghiên cứu rộng, phạm vi luận văn thạc sĩ việc nghiên cứu đề tài tập trung vào số vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, khái niệm, đặc điểm ý nghĩa giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; quy định Luật tố tụng dân sự, pháp luật đất đai pháp luật dân hành liên quan tới giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thực tiễn thực chúng TAND TP Nam Định năm gần 75 KẾT LUẬN Đất đai ngày khẳng định vai trò vơ quan trọng đời sống người dân phát triển kinh tế Song việc sử dụng cho hiệu nguồn tài nguyên toán đặt với nhiều đâu hiểu Một dấu hỏi làm để nhanh chóng giải tốt tranh chấp quyền sử dụng đất để từ dần định hướng quan hệ quản lý sử dụng đất trật tự, khuôn khổ mà pháp luật quy định Trong số vụ việc tranh chấp đất đai mà Tòa án cấp thường giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất loại vụ việc có nhiều yếu tố phức tạp Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích bên tham gia tranh chấp mà ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước Khi xảy tranh chấp trước hết bên thực quyền ảnh hưởng đến việc thực nghĩa vụ Nhà nước tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề xúc toàn xã hội Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lĩnh vực thu hút nhiều quan tâm nhiều đối tượng xã hội xu hướng tìm đến Tòa án nhân dân để u cầu giải xu hướng tất yếu Quán triệt chủ trương cải cách tư pháp xuât phát từ nhiệm vụ Tòa án, năm qua, Tòa án cố gắng đẩy mạnh giải nhanh chóng kịp thời tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp công dân Song từ thực tiễn cho thấy cơng tác gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc, chất lượng, hiệu chưa cao Điều xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác mà thân Tòa án khơng thể tự khắc phục đòi hỏi phải có phối hợp, giúp đỡ từ phía nhà nước quan liên quan Khi nghiên cứu đề tài này, mong muốn thơng qua việc đánh giá, phân tích quy định pháp luật đất đai, luật dân hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn giải tranh chấp từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân địa phương để từ xem xét yếu tố định hiệu việc giải tranh 76 chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Toà án nhân dân kiến nghị phương án, giải pháp nâng cao hiệu tranh chấp từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để nâng cao hiệu công tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thiết nghĩ cần có biện pháp cụ thể cho Tòa án, Nhà nước quan liên quan đặc biệt cấp quyền sở quan quản lý Nhà nước DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội Quốc hội (2014), Luật Hôn nhân gia đình, Hà Nội Quốc hội (2015), Bộ luật dân sự, Hà Nội Quốc hội (2008), Luật Giao thông đường bộ, Hà Nội Sắc lệnh số 97-SL sửa đổi số Quy lệ chế định dân luật 10 Tòa án nhân dân tối cao (2003), Nghị 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 HĐTPTANDTC giải số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình, Hà Nội 11 Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 HĐTPTANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình, Hà Nội 12 Trường Đại học Luật Hà Nội (2012), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 13 Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật dân sự, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 14 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 15 Bùi Thị Lan Phương (2012), Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp 16 Chu Thị Châu (2012), Tranh chấp đất đai hay tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án nhân dân tối cao, Số 7/2012 17 Hà Văn Tiến (2010); Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, khóa luận tốt nghiệp 18 Nguyễn Huy Cẩn (2014), Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 19 Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận hợp đồng thông dụng luật dân Việt Nam 20 Nguyễn Minh Tuấn (2016), Bình luận khoa học Bộ luật dân 2015, Nxb Tư pháp, Hà Nội 21 Trần Anh Tuấn (2006), Thẩm quyền Tòa án việc giải tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, www.tuphaptamky.gov.vn, ngày 24/6/2006 22 Tranh chấp đất đai hay tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” – Tạp chí dân chủ pháp luật Bộ tư pháp số 12/2010; 23 Trần Thị Thu Hiền (2010), Bàn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí kiểm sát - Viện kiểm sát nhân dân tối cao số 15/2010 24 http://doc.edu.vn/tai-lieu/luan-van-hop-dong-chuyen-nhuongquyen-su-dung-dat-theoquy-dinh-cua-phap-luat-dan-su-viet-nam-64177/ Cập nhật ngày 22/07/2017, 9:47 AM 25 http://luanvan.co/luan-van/luan-van-phap-luat-ve-hop-dongchuyen-nhuong-quyen-sudung-dat-50431/ Cập nhật ngày 22/07/2017, 8:30 AM ... điểm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.3.1 Khái niệm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .. giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Nam Định 51 2.4.1 Những yếu tố ảnh hưởng đến hiệu việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn. .. hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 6 Chương 2: Thực trạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển