CBRE RESEARCH 2018 CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM MỤ C L Ụ C 03 04 TÓM TẮT TRIỂN VỌNG KINH TẾ 07 11 VĂN PHÒNG BÁN LẺ 17 21 LOGISTICS CĂN HỘ BÁN 25 THỊ TRƯỜNG ĐẦU TƯ © 2018 CBRE, Inc TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM BP NGHIÊN CỨU CBRE TRIỂN VỌNG KINH TẾ T R IỂ N V ỌN G K IN H T Ế VIỆT NAM Những tín hiệu tích cực kinh tế năm qua báo hiệu năm 2018 đầy lạc quan Bên cạnh số quan ngại tăng trưởng tín dụng, kinh tế Việt Nam kỳ vọng tiếp tục phát triển nhờ vào tăng trưởng nguồn vốn đầu tư từ nước Kết tăng tưởng GDP ấn tượng 6,8% năm 2017 giúp Việt Nam trở thành kinh tế phát triển nhanh Châu Á Ngành Cơng Nghiệp Xây Dựng tiếp tục đóng góp nhiều cho phát triển, ngành Dịch Vụ ghi nhận tốc độ tăng trưởng nhanh Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) dự định thông qua vào ngày 08/03 Chile Việt nam kỳ vọng nhận nhiều lợi ích, Mỹ rút khỏi hiệp định Bên cạnh việc gia tăng nguồn vốn đầu tư nước ngoài, hiệp định CPTPP giúp Việt Nam có hội xâm nhập thị trường xuất lớn Cụ thể, thông qua hiệp định Việt Nam tiếp cận với thị trường Canada, Mexico Peru, thị trường lớn giày da, may mặc thiết bị điện tử mà Việt Nam chưa thiết lập quan hệ đối tác Trong năm 2017, vốn FDI vào thị trường Việt Nam đạt kỷ lục cao từ trước đến với 36 tỷ USD, tăng 47% so với kỳ năm ngối, 21 tỷ USD đến từ dự án cấp phép Về cán cân thương mại, Việt Nam liên tục cải thiện cán cân thương mại ba năm trở lại Năm 2017, Việt Nam xuất siêu 2,7 tỷ USD so với 3,5 tỷ USD nhập siêu năm 2015 © 2018 CBRE, Inc TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM BP NGHIÊN CỨU CBRE T R IỂ N V ỌN G K IN H T Ế VIỆT NAM NHỮNG TÍN HIỆU PHỤC HỔI KINH TẾ TÍCH CỰC Trải qua giai đoạn biến động từ năm 2007-2012, với việc kinh tế dần phục hổi, tỷ lệ lạm phát lãi suất Việt Nam trì ổn định giữ mức thấp từ năm 2013 Chính phủ muốn ổn định mức lạm phát lãi suất nhằm củng cố lòng tin nhà đầu tư Trong năm qua, việc Ngân hàng Nhà Nước hạ mức lãi suất cho vay khiến cho ngân hàng thương mại hạ mức lãi suất họ điều giúp cho cá nhân tổ chức dễ dàng tiếp cận nguồn vốn Tuy nhiên, việc tăng trưởng tính dụng dấy lên nhiều lo ngại tính ổn định, bối cảnh tỷ lệ nợ xấu cao Trong năm 2018, mức lạm phát dự báo tăng nhẹ nằm mục tiêu 4% phủ Theo báo cáo Ngân hàng phát triển Châu Á, Việt nam nước có tỷ đầu tư vào sở hạ tầng cao khu vực Mức độ đầu tư khu vực nhà nước khu vực tư nhân vào sở hạ tầng năm qua đạt mức trung bình 5,7% GDP Đây mức cao khu vực Đông Nam Á tiến gần đến mức 6,8% Trung Quốc Ở thành phố lớn, nơi mà vấn đề kẹt xe gây khó khăn cho chủ đầu tư bất động sản việc gia tăng mức độ đầu tư vào sở hạ tầng thúc đẩy thị trường bất động sản Hai dự án tàu điện ngầm dự kiến hoàn thành vào năm 2018 2020 Hà Nội TP.HCM giúp cải thiện tình hình giao thơng cơng cộng, từ tạo thuận lợi cho chủ đầu tư phát triển dự án khu vực xa trung tâm Thị trường chứng khoán Việt Nam kỳ vọng tiếp tục đà tăng trưởng sau giá trị vốn hóa thị trường tăng 73% số VN-Index tăng 48% năm 2017 Những dấu hiệu tích cực thị trường chứng khốn với phục hồi kinh tế giúp củng cố niềm tin nhà đầu tư PHÁT TRIỂN DU LỊCH HẬU APEC 2017 Sự tăng trưởng khách du lịch nước ngồi đến Việt Nam ln yếu tố quan trọng việc đẩy mạnh phát triển kinh tế nói chung thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng Trong năm 2017, với tuần lễ APEC tổ chức TP Đà Nẵng, Việt Nam đón số lượng khách du lịch quốc tế cao 10 năm qua Bên cạnh đó, với việc đề xuất thành lập ba đặc khu kinh tế bao gồm Vân Đồn (tỉnh Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (tỉnh Khánh Hòa), Phú Quốc (tỉnh Kiên Giang), Việt Nam mong muốn thu hút nhiều khách quốc tế Đây phần quan trọng sách đưa ngành du lịch trở thành trọng điểm kinh tế tương lai TIẾP TỤC ĐẨY MẠNH ĐẦU T Ư CƠ SỞ HẠ TẦNG Hiện có nhiều dự án sở hạ tầng lớn trình thực tỉnh thành lớn Việt Nam bao gồm Hà Nội TP.HCM Những dự án phần kế hoạch cải thiện sở hạ tầng phủ nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngồi Hình 1: Dự báo mức tăng trưởng GDP lạm phát Tỷ lệ tăng GDP Hình 2: Tình hình đầu tư vào sở hạ tầng Việt Nam so với nước khu vực Tỷ lệ lạm phát 8% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Nguồn: Oxford Economics, Tổng Cục Thống Kê Việt Nam © 2018 CBRE, Inc 0% Thái Lan 2020F 1% Malaysia 2019F 2% Phillippines 2018F 3% Singapore 2017 4% Myanmar 2016 5% Indonesia 2015 6% Việt Nam 0% 7% Trung Quốc Tỷ trọng đầu tư sở hạ tầng GDP Dự Báo 7% Nguồn: Asian Development bank TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM BP NGHIÊN CỨU CBRE THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG T H Ị T R Ư ỜNG V Ă N P H ÒN G VIỆT NAM Thị trường văn phòng TP.HCM Hà Nội ghi nhận năm 2017 diễn biễn khả quan với tín hiệu tích cực từ tăng trưởng nguồn cung hoạt động thị trường Kinh tế phát triển, dòng vốn FDI sở hạ tầng giao thông liên tục cải thiện tạo động lực cho chuyển biến vừa qua dự kiến tiếp tục tảng thúc đẩy phát triển chung thị trường văn phòng năm 2018 TP.HCM TIẾP TỤC TĂNG TRƯỞNG, HÀ NỘI CHO THẤY DẤU HIỆU HỒI PHỤC RÕ RỆT Trong năm 2017, nguồn cung cải thiện thiếu hụt diện tích văn phòng TP.HCM, nguồn cung tăng trưởng chậm lại giúp Hà Nội ghi nhận giá thuê tăng lần vòng mười năm qua Trong năm 2018, giá thuê tỷ lệ lấp đầy văn phòng Hạng A tiếp tục cải thiện dự kiến khơng có dự án Trong đó, hoạt động phân khúc Hạng B dự kiến khơng có nhiều đột phá với nguồn cung tăng NGUỒN CẦU KHẢ QUAN NHỜ DÒNG VỐN FDI VÀ TẲNG TRƯỞNG KINH TẾ Nguồn cầu khả quan đến từ khách thuê nước nước với tảng kinh tế phát triển dòng vốn FDI mạnh mẽ Theo ngành, sản xuất công nghệ thông tin tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu, nhiên Internet, dịch vụ logistics ngành nhiều tiềm cần theo dõi thời gian tới Mặc dù phục hồi giá thuê văn phòng Hà Nội phần thu hẹp khoảng cách hai thành phố, giá thuê văn phòng TP.HCM cao so với Hà Nội trung bình lên tới 50% cho hai hạng Tỷ lệ lấp đầy Hạng A B cao mức trung bình giai đoạn 2012 – 2016 hai thị trường © 2018 CBRE, Inc TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM BP NGHIÊN CỨU CBRE T H Ị T R Ư ỜNG V Ă N P H ÒN G THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Diễn biến thị trường tích cực năm 2017 mang lại tín hiệu tốt cho thị trường văn phòng giai đoạn 2018-2020, tảng kinh tế tăng trưởng bền vững sở hạ tầng ngày cải thiện mạnh mẽ với xuất tuyến đường sắt cao thời gian tới khách thuê thuộc ngành CNTT, Logistics, v.v tự tin kế hoạch đổi văn phòng mở rộng đến tòa nhà mới, chất lượng tốt với giá thuê cao NGUỒN CUNG TĂNG CHẬM LẠI MANG ĐẾN TRIỂN VỌNG KHẢ QUAN HƠN Trong năm 2018, dự kiến có hai tòa nhà Hạng B Viettel Giai đoạn Thaco Building vào hoạt động Việc khơng có nguồn cung Hạng A năm giúp cho giá thuê Hạng A dự kiến tăng 2% NHU CẦU THUÊ CAO TIẾP TỤC TẠO ĐÀ GIÚP GIÁ THUÊ TĂNG TRƯỞNG Việc thiếu hụt quỹ đất khu vực trung tâm thúc đẩy cơng trình văn phòng triển khai mạnh mẽ khu vực rìa trung tâm – khu vực trước khơng ý tới, nhằm mục tiêu đáp ứng kịp thời nhu cầu thuê văn phòng ba năm tới Một ví dụ điển hình kế hoạch xây dựng dự án Viettel Complex, giai đoạn quận 10 tiếp nối thành công giai đoạn Tương tự vậy, tòa nhà văn phòng hạng B khu thị Thủ Thiêm – Thaco Building, dù có diện tích cho thuê 7.000 m2, tạo nên xu hướng phát triển văn phòng cho khu vực Nguồn cung tăng thêm năm 2019 với tòa nhà Hạng A khoảng bốn tòa nhà Hạng B Giá thuê hai hạng dự kiến tăng 2019, mức tăng Hạng A thấp có nguồn cung đưa vào hoạt động Nguồn cung năm 2020 thu hút ý vào Hạng A, với hai dự án chủ chốt trông đợi từ lâu nằm khu vực trung tâm Thương Xá Tax Spirit of Sài Gòn Các dự án vị trí trung tâm vào hoạt động, với hoàn thiện dự kiến tuyến tàu điện cao kì vọng giúp giá thuê văn phòng Hạng A tăng 2% đạt mức 40 USD/m2/tháng năm 2020, tăng từ mức 38 USD/m2/tháng thời điểm Mặc dù mức giá thuê cao (38 USD/m2/tháng cho Hạng A 21 USD/m2/tháng cho Hạng B) với nhu cầu ngày lớn cho diện tích văn phòng chất lượng cao, mức giá thuê dự đoán tiếp tục tăng khoảng 2% năm giai đoạn 2018 – 2020 Thêm vào đó, xu hướng dịch chuyển đến văn phòng chất lượng tốt thúc đẩy giá thuê tăng từ giúp nguồn cung tăng trưởng Sự phát triển kinh tế phần giúp Từ 2020 trở đi, thị trường Tp Hồ Chí Minh dự đốn dần tập trung vào phân khúc văn phòng Hạng A với nhiều tòa nhà khách thuê cao cấp chiếm tỷ trọng lớn thị trường văn phòng Hình 3: Nguồn cung tỷ lệ trống theo năm Hình 4: Triển vọng giá thuê theo năm 14% 60,000 9% 40,000 4% 20,000 Hạng A USD/m2/tháng Dự báo 80,000 NLA, m2 Nguồn cung mới- Hạng B Tỷ lệ trống - Hạng B Tỷ lệ trống Nguồn cung - Hạng A Tỷ lệ trống - Hạng A -1% 2015 2016 2017 2018F 2019F 2020F Hạng B Dự báo 45 40 35 30 25 20 15 10 2015 2016 2017 2018F 2019F 2020F Nguồn: CBRE Việt Nam, Tháng 03/2018 Giá chào thuê không bao gồm thuế phí dịch vụ © 2018 CBRE, Inc TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM BP NGHIÊN CỨU CBRE T H Ị T R Ư ỜNG V Ă N P H ÒN G HÀ NỘI Năm 2017 khép lại với nhiều tín hiệu tích cực thị trường văn phòng Hà Nội Với nguồn cung tăng trưởng vừa phải nhu cầu khả quan từ ngành truyền thống ngành mới, CBRE kỳ vọng thị trường tiếp tục đà phát triển năm 2018 hợp đồng thuê Đối với Hạng B, số lượng nguồn cung hoàn thiện vào hoạt động, đặc biệt khu vực phía Tây tiếp tục thử thách lớn loại tài sản Trong năm tới, dự kiến chênh lệch giá tòa văn phòng Hạng B nới rộng Các dự án vị trí thuận lợi, diện tích sàn lớn quản lý tốt chào mức giá cao trung bình thị trường, đó, dự án lại phải dựa vào chiến lược giá thuê cạnh tranh để trì tỷ lể lấp đầy Do đó, chúng tơi dự đốn khơng có nhiều thay đổi giá th văn phòng Hạng B Hà Nội năm 2018 NGUỒN CUNG TĂNG TRƯỞNG CHẬM LẠI GIÚP GIÁ THUÊ VÀ TỶ LỆ LẤP ĐẦY TĂNG Tốc độ tăng trưởng nguồn cung có xu hướng chậm lại từ mức 10%/năm giai đoạn 2012 – 2016 xuống 5%/năm 2017 cho phép thị trường có thời gian hấp thụ diện tích trống lại Theo đó, thị trường chứng kiến việc tăng giá chào thuê Hạng A B lần vòng 10 năm qua Một diễn biến đáng ý khác tỷ lệ lấp đầy tòa nhà Hạng A đạt mức trung bình 91% tính đến cuối năm 2017 – mức tỷ lệ trống thấp kể từ 2011 Việt Nam tiếp tục điểm đầu tư hấp dẫn với tăng trưởng kinh tế bền vững chi phí nhân công thấp so với thị trường khác khu vực thúc đẩy nguồn cầu từ khách thuê quốc tế Trong đó, nguồn khách thuê nước mạnh mẽ đặc biệt cho diện tích văn phòng Hạng B Trong tương lai, tổng nguồn cung dự kiến tăng từ 4% 8% năm năm 2018 – 2019 trước tăng mạnh trở lại từ năm 2020 trở Trong năm 2017, khách thuê thuộc lĩnh vực truyền thống sản xuất, tài cơng nghệ tiếp tục giữ vị trí chủ chốt chiểm gần 50% yêu cầu hỏi thuê gửi tới CBRE Chúng quan sát thấy ngân hàng cơng ty cơng nghê ngồi nước tích cực tìm địa điểm để mở rộng mạng lưới năm gần Các ngành tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu Nhu cầu ổn định từ ngành truyền thống với tăng trưởng ngành Logistics, Giáo dục, Văn phòng chia sẻ, động lực để tăng tỷ lệ lấp đầy Nguồn cung hạn chế góp phần thúc đẩy hoạt động Hạng A, đặc biệt năm 2018 khơng có dự án có kế hoạch hoàn thiện CBRE dự báo giá thuê Hạng A tăng 3,5% theo năm tỷ lệ lấp đầy tăng lên 96% năm 2018 Trong bối cảnh nguồn cung hạng A hạn chế khu vực CBD, khách thuê hữu khu vực thường có xu hướng gia hạn Hình 6: Triển vọng giá thuê tỷ lệ trống Nguồn cung - Hạng B Tỷ lệ trống - Hạng A Tỷ lệ trống - Hạng B Dự báo 120,000 20% 100,000 15% 80,000 60,000 10% 40,000 5% 20,000 - 0% Hạng A Giá chào thuê (USD/m2/tháng) Nguồn cung - Hạng A Tỷ lệ trống NLA, m2 Hình 5: Nguồn cung Tỷ lệ trống Dự báo 30 25 20 15 10 2015 2015 2016 2017 2018F2019F2020F Hạng B 2016 2017 2018F 2019F 2020F Nguồn: CBRE Việt Nam, Tháng 03/2018 Giá chào thuê không bao gồm thuế phí dịch vụ © 2018 CBRE, Inc TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM 10 BP NGHIÊN CỨU CBRE T H Ị T R Ư ỜNG B Á N L Ẻ VIỆT NAM Hình 7:Thu nhập bình quân đầu người Chi tiêu theo tháng Việt Nam Hà Nội TP.HCM 12000 Nghìn VND 10000 8000 6000 4000 2000 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Nguồn: Thống kê Việt Nam, 2016 Chi tiêu thiết yếu Phần lại dành cho… Bảo package hiểm Insurance Entertainment Giải trí Homenhà renovation Trang trí, nâng cấp cửa Newnghệ tech product Sản phẩm công Quần Clothes áo 66% Du Travel lịch Saving Tiết kiệm 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Nguồn: Nielsen, Q3 2017 Bảng 1: 2017 Chỉ số phát triển bán lẻ quốc tế (GRDI) Hạng Quốc gia Mức hấp dẫn (25%) Độ rủi ro (25%) Mức độ hâp thụ (25%) Áp lực thời gian (25%) Điểm GRDI Dân số (triệu người) Ấn Độ 63.4 59.1 75.7 88.5 71.7 1,329 Trung Quốc 100.0 64.5 24.4 92.5 70.4 1,378 Malaysia 77.1 87.1 23.3 56.2 60.9 31 Thổ Nhĩ Kỳ 75.8 60.4 31.7 71.4 59.8 80 Các tiểu vương quốc Ả Rập Thống Nhất 92.3 100.0 0.9 44.4 59.4 Việt Nam 26.7 25.4 72.4 100.0 56.1 93 Nguồn: A.T Kearney, 2017 © 2018 CBRE, Inc TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM 14 BP NGHIÊN CỨU CBRE T H Ị T R Ư ỜNG B Á N L Ẻ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CÁC NHÀ BÁN LẺ CẠNH TRANH ĐỂ TÌM VỊ TRÍ THUÊ TẠI KHU VỰC TRUNG TÂM Các thương hiệu lớn có ý định gia nhập vào thị trường có xu hướng tìm kiếm địa điểm mở cửa hàng khu trung tâm Tuy nhiên, nguồn cung mặt bán lẻ khu trung tâm TP.HCM lại tương đối hạn chế với chưa tới 100.000 m2, 2,7% trống Cửa hàng H&M Zara TP.HCM cửa hàng nhận quan tâm lượng khách mua sắm cao ngày khai trương hệ thống toàn cầu họ Điều khẳng định hấp dẫn thị trường đồng thời tiếp thêm động lực cho đơn vị bán lẻ khác năm tới với 430.000 m2 NLA gia nhập thêm thị trường, 70% khối đế thương mại Sự xuất ngày nhiều khối đế bán lẻ tạo áp lực cho chủ đầu tư việc thu hút người thuê đơn vị bán lẻ Thử thách lớn mơ hình chủ đầu tư, đặc biệt dự án Trung cấp Bình dân, vừa phải thiết kế mặt phù hợp cho khối hộ khối đế bán lẻ, vùa phải đảm bảo tính kinh tế lợi nhuận cho dự án Do cạnh tranh ngày cao, giá thuê khu vực trung tâm dự đốn khó tăng tỷ lệ trống dự kiến lên tới 20% vào năm 2020 Những chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm phát triển bán lẻ buộc phải giảm mức kỳ vọng giá thuê áp dụng sách cho thuê linh hoạt để hỗ trợ khách thuê Về xu hướng mở rộng tương lai, phần lớn nguồn cung bán lẻ tập trung phía Đơng, bao gồm Quận 2, Quận Quận Bình Thạnh, với hình thành khu dân cư Đón đầu nguồn cầu tương lai khu dân cư này, chủ đầu tư lên kế hoạch cho dự án bán lẻ quy mơ lớn với tổng diện tích cho th 60.000 m2 dự án Tiến độ xây dựng dự án tương lai khu trung tâm tiếp chậm bị trì hỗn Khu trung tâm khơng có nguồn cung năm 2018 Trong năm 2019 2020, 124.000 m2 nguồn cung đến từ khối đế dự án tổ hợp cao cấp Golden Hill, Tax Plaza The Spirit of Saigon Với nhu cầu thuê mặt cao, mức giá thuê khu trung tâm trông đợi tiếp tục gia tăng ba năm tới Cùng lúc đó, diện tích trống lấp đầy nhanh chóng tỷ lệ trống dự đốn giữ mức 5% MẶT BẰNG BÁN LẺ CHẤT LƯỢNG TẠI KHU NGỒI TRUNG TÂM TUY CĨ TĂNG NHƯNG VẪN CỊN ÍT Trong năm 2017, thị trường TP.HCM chào đón bảy dự án với 74.183 m2 Các mặt khối đế dự án hộ Xu hướng tiếp tục ba Để đảm bảo lưu lượng khách giữ chân khách mua sắm, chủ đầu tư nên trọng đến khách thuê chủ chốt mặt số lượng tỷ trọng tổng thể TTTM Các đơn vị bán lẻ nhận nhiều quan tâm công cụ trực tuyến nên khuyến khích với điều khoản cho thuê ưu đãi Phương Nam Book City ví dụ Doanh nghiệp nhận quan tâm lớn mạng từ giới trẻ nhờ vào thiết kế độc đáo trở thành yếu tố thu hút TTTM Garden Mall Quận Hình 8: Nguồn cung Tỷ lệ trống Hình 9: Triển vọng cho thuê Nguồn cung - Ngoài TT Nguồn cung - TT Tỷ lệ trống - TT Tỷ lệ trống - Ngoài TT 250,000 20% 200,000 15% 150,000 10% 100,000 5% 50,000 - Ngoài Trung Tâm Dự báo 25% USD/m2/tháng Dự báo Tỷ lệ trống NLA, m2 300,000 Trung Tâm 0% 160 140 120 100 80 60 40 20 - 2015 2016 2017 2018F2019F2020F 2015 2016 2017 2018F 2019F 2020F Nguồn: CBRE Việt Nam, Tháng 03/2018 Giá chào thuê không bao gồm thuế phí dịch vụ © 2018 CBRE, Inc TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM 15 BP NGHIÊN CỨU CBRE T H Ị T R Ư ỜNG B Á N L Ẻ HÀ NỘI TIẾP TỤC MỞ RỘNG XA KHU TRUNG TÂM Khu vực trung tâm Hà Nội chiếm 7% tổng nguồn cung bán lẻ thành phố Quỹ đất hạn chế dẫn tới thiếu hụt nguồn cung khu vực trung tâm kể từ năm 2013 đến nay, khiến nhà bán lẻ dần chuyển hướng sang mơ hình nhà phố Việc khai trương khu phố quanh hồ Hoàn Kiếm kéo theo lượng lớn khách đến tuần làm gia tăng nhu cầu tìm kiếm mặt khu vực Tuy nhiên, dự kiến khơng có nguồn cung trung tâm vài năm tới Khu vực dự đốn có tỷ lệ trống thấp giá chào thuê cao Trong điều kiện thiếu hụt nguồn cung phù hợp, đơn vị bán lẻ tìm đến giải pháp sáng tạo chuyển đổi nhà cổ quanh khu vực hồ Hoàn Kiếm thành mặt bán lẻ, ví dụ điển hình mặt cửa hàng McDonalds Hà nội vừa khai trương vào cuối năm 2017 dần hình thành rõ rệt với dự án phức hợp thực Lotte Group, chủ đầu tư tới từ Hàn Quốc Đặc biệt, khu trung tâm hình thành phía Tây Hà Nội Khu vực bao gồm Quận Cầu Giấy, Từ Liêm, Thanh Xuân nơi có nguồn cung bán lẻ lớn khu trung tâm thị trường, chiếm tới 41% tổng nguồn cung Khu Trung Tâm tương lai củng cố thêm vị trí năm tới với 83.300 m2 mặt bán lẻ 2018 dự kiến năm sôi động cho thị trường bán lẻ Hà Nội với gần 157.000 m2 từ dự án thi công Đây lượng nguồn cung lớn mắt năm kể từ trước đến số lượng dự án thua năm 2013 tổng diện tích Phần lớn dự án nằm khu dân cư phát triển nhanh chóng, sở hạ tầng tốt sức hấp dẫn cao nhà bán lẻ người tiêu dùng Vì vậy, nguồn cung gây áp lực lên tỷ lệ trống, mức giá thuê trung bình thị trường dự kiến giữ mức ổn định tăng nhẹ LƯỢNG LỚN NGUỒN CUNG MỚI Ở KHU VỰC NGOÀI KHU TRUNG TÂM Trong đó, đa phần nguồn cung nằm khu vực khác trung tâm, khu tập trung dân cư có kết nối dễ dàng với nơi dân cư sinh sống Trong năm tới, thị trường bán lẻ Hà Nội có khả theo xu hướng mở rộng khu dân cư phát triển sở hạ tầng Khu vực phía Nam, Tây Nam phía Nam với đường Vành đai tuyến đường sắt cao trơng đợi trở thành điểm nóng với gần 375.000 m2 mắt ba năm tới Một số dự án bật Aeon Mall Hà Đông, TTTM Vincom FLC Khu vực phía Bắc TTTM với vai trò phần tổ hợp dân cư tiếp tục phát triển nhờ nguồn cung hộ lớn số 12 dự án từ tới năm 2020 khối đế bán lẻ Loại hình có lợi tận dụng nguồn khách hàng tiềm đến từ cư dân dự án, góp phần gia tăng lưu lượng khách, đồng thời cung cấp dịch vụ bổ trợ, tiện ích cho cư dân nâng cao hình ảnh dự án Tuy nhiên, có hạn chế quy mơ, thiết kế, khơng gian khu đỗ xe Hình 10: Nguồn cung Tỷ lệ trống Hình 11: Triển vọng cho thuê Nguồn cung - Ngoài TT Nguồn cung - TT Tỷ lệ trống - TT Tỷ lệ trống - Ngoài TT 120 8% 6% 4% USD/m2/tháng) NLA, m2 10% 150,000 100,000 Dự báo 100 50,000 Ngoài Trung Tâm 12% Tỷ lệ trống Dự báo 200,000 Trung Tâm 80 60 40 2% 20 0% 2015 2016 2017 2018F 2019F 2020F 2015 2016 2017 2018F 2019F 2020F Nguồn: CBRE Việt Nam, Tháng 03/2018 Giá chào thuê không bao gồm thuế phí dịch vụ © 2018 CBRE, Inc TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM 16 BP NGHIÊN CỨU CBRE THỊ TRƯỜNG LOGISTICS T H Ị T R Ư ỜNG L OGIS T ICS NHU CẦU TĂNG Nhu cầu nhà kho tiếp tục tăng mạnh nhờ ngành sản xuất phát triển người dân tăng chi tiêu tiêu dùng Dựa số liệu Tổng cục thống kê Việt Nam, tháng 2018, số sản xuất tăng 23,8% theo năm Các ngành có số tăng trưởng mạnh thuốc (21%), dệt (23%), may mặc (25%) đặc biệt ngành sản xuất máy tính, điện tử sản phẩm quang học (38%) Đã có nhiều khoản đầu tư quy mơ lớn vào ngành sản xuất máy tính, điện tử thiết bị quang học vào Việt Nam từ tên tuổi quốc tế Samsung, Foxcom LG Trong năm 2017, Vinfast, nhà sản xuất ô tô nước, đưa dây chuyền sản xuất xe vào hoạt động mắt mẫu xe năm 2020 Dự án trọng điểm thu hút nhà cung cấp đến TP Hải Phòng giúp làm tăng nhu cầu nhà kho Alibaba, JD.com Tencent Sự mở rộng mơ hình bán lẻ đại từ doanh nghiệp quốc tế Lotte Aeon kèm với tăng lên hệ thống cửa hàng tiện lợi yếu tố kích cầu cho thị trường nhà kho Dựa yêu cầu thuê mà CBRE tiếp nhận, công ty ngành 3PLs, bán lẻ sản xuất có nhu cầu thuê kho cao Các vị trí ưa thích TP.HCM, Bình Dương, Hà Nội, Bắc Ninh Đồng Nai Cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 ảnh hưởng đến thị trường nhà kho Các nguồn cung chất lượng vào hoạt động ba năm tới phía Bắc phía Nam Tại nước khu vực, loại hình nhà kho tự động rô bốt logistics đề xuất để tăng tính cạnh tranh khu vực có nguồn điện ổn định, kết nối internet mạnh mặt sàn phẳng Chi tiêu tiêu dùng Việt Nam tăng trưởng nhanh tiếp tục năm tới, đặc biệt thương mại điện tử Những nhà bán lẻ lớn tảng mạng internet từ Trung Quốc xâm nhập thị trường Việt Nam © 2018 CBRE, Inc TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM 18 BP NGHIÊN CỨU CBRE T H Ị T R Ư ỜNG L OGIS T ICS GIÁ THUÊ DỰ KIẾN TĂNG Giá thuê kỳ vọng tăng năm tới thị trường phía Bắc phía Nam Nguồn cung Khu vực phía Bắc tập trung xung quanh thủ đô Hà Nội 160.000 m2 năm tỉnh ven biển bao gồm Hải Phòng Các khu vực tập trung dân số đông đúc khu vực, khách hàng tiềm nguồn nhân lực dồi Thêm vào đó, khả tiếp cận với cảng biển giúp phát triển ngành công nghiệp Khu vực phía Bắc nhận quan tâm nhiều chủ đầu tư khu cơng nghiệp nước ngồi Ở khu vực phía Bắc, với lượng nguồn cung nhà kho hạn chế, giá thuê Tỷ lệ trống trung bình kỳ vọng tăng 2,0% năm 2018 tăng 1,5% năm 2019 2020 Tỷ lệ trống kỳ vọng giảm từ 22% năm 2018 xuống 19% năm 2020 20% Khu vực phía Nam bao gồm TP.HCM tỉnh lân cận, kết nối tốt hệ thống đường cao tốc cảng thủy nội địa, cảng biển cảng hàng không quốc tế Với vị trí thuận lợi, nằm gần trung tâm logistics vùng Hồng Giá thuê Kông, khu vực phía Nam ln dẫn đầu thị trường Việt Nam mảng cơng nghiệp Tại khu vực phía Nam, giá thuê kho 1,5 - 4% kỳ vọng tăng 4,0% năm 2018 3,5% năm 2019 2020 Khả tăng giá cao phía nam nhờ có nhu cầu cao từ nhà bán lẻ, 3PLS nhà sản năm xuất Đồng thời nguồn cung tốt đến từ công ty lớn Gemadept, Saigon Newport and Saigon Depot Tuy nhiên, khu vực phía Nam có tỷ lệ trống cao hơn, khoảng 20% năm 2018 đến 2020 Hình 13: Triển vọng giá thuê Nguồn cung - Phía Nam Nguồn cung - Phía Bắc Tỷ lệ trống - phía Nam Tỷ lệ trống - phía Bắc 32% 75 24% 50 16% 25 8% NFA ('000 m2) 100 Giá thuê - phía Bắc Tốc độ tăng giá - phía Nam Tốc độ tăng giá - phía Bắc Giá thuê (USD/m2/tháng) Dự báo 40% Tỷ lệ trống (%) 125 Giá thuê - phía Nam 0% 2015 2016 2017 2018F 2019F 2020F Dự báo 18% 15% 12% 9% 6% 3% 0% 2015 2016 2017 2018F 2019F 2020F Nguồn: CBRE Việt Nam, Tháng 3/2018 © 2018 CBRE, Inc TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM 19 BP NGHIÊN CỨU CBRE % Tốc độ tăng giá Hình 12: Nguồn cung tỷ lệ trống T H Ị T R Ư ỜNG L OGIS T ICS Hà Nội kho, nhà máy đất công nghiệp từ nhà đầu tư nước Việc gia tăng thương mại điện tử tiêu dùng nội địa yếu tố ảnh hường đến nhu cầu Là trung tâm khu vực phía Bắc, Hà Nội có vai trò quan trọng việc phát triển khu công nghiệp logistics Trong quy hoạch mới, Hà Nội tập trung vào ngành công nghệ cao bao gồm CNTT, phần mềm, trung tâm liệu, tự động hóa, v.v ngành liên quan bao gồm nhà kho logistics cho ngành kể Nhà kho dịch vụ logistics tập trung thành cụm xung quanh thành phố với quỹ đất lớn giá rẻ kết nối tốt với trung tâm cơng nghiệp phía Bắc Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc, v.v Thị trường nhà kho phát triển với sản phẩm tốt trung tâm phân phối, nhà kho tự động chất lượng cao làm điểm kết nối tới thị trường Hà Nội Bình Dương Tỉnh Bình Dương đặt mục tiêu thu hút nhiều ngành công nghệ cao ngành công nghiệp bền vững Tuy nhiên, với nguồn cung đa dạng với giá thuê cạnh tranh, tỉnh tiếp tục hấp dẫn ngành công nghiệp truyền thống may mặc hàng tiêu dùng nhanh Đồng Nai Việc cải thiện sở hạ tầng yếu tố ảnh hưởng đến nguồn cung tỉnh Cao tốc Long Thành – Dầu Giây sân bay Long Thành dự án chủ chốt thu hút nhà đầu tư đến với Đồng Nai Tỉnh thu hút nhiều nhà máy sản xuất đồ nội thất sản phẩm nơng nghiệp Hải Phòng Hải Phòng đóng vai trò quan trọng trị trường khu cơng nghiệp phía Bắc nhờ có khu cảng Hải Phòng hữu cảng nước sâu Lạch Huyện xây dựng có khả tiếp nhận lên đến 100.000 DWT Thêm nữa, tuyến cao tốc xây dựng chuẩn bị hoàn thành giúp cho TP Hải Phòng kết nối tốt tới trung tâm cơng nghiệp phía Bắc Hải Phòng thu hút tên tuổi lớn từ ngành logistics, xe hơi, điện tử, dược, đóng tàu, dầu khí dệt may Long An Giá nhân công thấp, khoảng cách gần sông TP.HCM điểm mạnh tỉnh Tuy nhiên tỉnh hấp dẫn nhà đầu tư sở hạ tầng chưa hồn thiện Tỉnh tiếp tục thu hút ngành truyền thống dệt may, hàng tiêu dùng nhanh sản phẩm nơng nghiệp Bắc Ninh Bắc Ninh có tiềm trở thành trung tâm công nghiệp vùng khu công nghiệp, nhà kho nhà xưởng chuyển dần khỏi Hà Nội Đồng thời, Bắc Ninh có kết nối tốt với cảng Hải Phòng sân bay Nội Bài nhờ hệ thống sở hạ tầng xây dựng Dịch vụ logistics yếu tố kích cầu cho thị trường nhà kho Bắc Ninh Các tên tuổi lớn ngành hoạt động Bắc Ninh gồm có DB Schenker, DHL, Linfox logistics, ALS, Vinafco công ty cung cấp dịch vụ logistics Hàn Quốc Nhật Bản Triển vọng 2018 Tỉnh/thành phố Giá thuê Tỷ lệ lấp đầy Hà Nội Hải Phòng Bắc Ninh TP.HCM TP.HCM Bình Dương Là nơi tập trung cảng hàng khơng cảng biển chính, TP.HCM chiếm 16% kim ngạch xuất Việt Nam năm 2017 Điều dẫn đến nhu cầu cao nhà © 2018 CBRE, Inc Đồng Nai Long An TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM 20 BP NGHIÊN CỨU CBRE THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ BÁN T H Ị T R Ư ỜNG C Ă N H Ộ VIỆT NAM Thị trường nhà Việt Nam giai đoạn chuyển mạnh mẽ Với dân số trẻ động (dân số độ tuổi từ 15-64 chiếm 70%), đồng thời tốc độ thị hóa vào khoảng 3% năm, Việt Nam có nhu cầu lớn nhà ở, đặc biệt khu đô thị lớn Hà Nội TP.HCM Vấn đề thị trường bất động sản bắt kịp bắt nhu cầu lớn Trong năm 2017, thị trường nhà TP.HCM Hà Nội tiếp tục đà phát triển năm 2016 Ở hai thành phố, có tổng cộng 66.000 hộ chào bán 59.000 hộ hấp thụ TIẾP TỤC TĂNG TRƯỞNG TRONG 2018 Những dự án hộ gà đẻ trứng vàng cho chủ đầu tư, nhờ vào nhu cầu mua nhà cao khả thu hồi vốn nhanh Tuy nhiên, bùng nổ dự án số lượng lớn hộ bàn giao kèm với lo ngại áp lực lên thị trường thứ cấp thị trường cho th Mơ hình hộ chung cư ngày phổ biến với người dân Việt Nam Với thiếu hụt dự án công nhà ở, thị trường hộ dẫn dắt chủ đầu tư tư nhân Các khu đô thị cao tầng Vinhomes Times City Hà Nội hay Phú Mỹ Hưng TP.HCM ngày thu hút nhiều người dân hơn, với nhiều hoạt động thương mại sôi Sự phát triển đô thị theo chiều dọc diễn nhanh năm tới, đặc biệt nhiều dự án hoàn thành xây dựng bàn giao hộ năm 2018 2019 © 2018 CBRE, Inc Bên cạnh đó, thị trường cho thấy dấu hiệu tích cực như: kinh kế tăng trưởng mạnh mẽ; lãi suất lạm phát giữ ổn định năm qua kỳ vọng tiếp tục ổn định năm tới; chủ đầu tư nước ngày gia tăng kinh nghiệm khả tài việc phát triển dự án hộ TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM 22 BP NGHIÊN CỨU CBRE T H Ị T R Ư ỜNG C Ă N H Ộ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THỊ TRƯỜNG SẼ CẠNH TRANH HƠN VỚI TĂNG TRƯỞNG NGUỒN CUNG TRONG 2018 Trong năm 2017, có tổng cộng 31.000 hộ chào bán TP.HCM, giảm 19% so với năm 2016, chủ yếu có dự án quy mơ lớn so với hai năm vừa qua Trong đa số sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp, chiếm 64% nguồn cung (tăng 14 đpt so với năm trước), tiếp đến phân khúc cao cấp, chiếm 21% (giảm 10 đpt so với năm trước) Chỉ có dự án thuộc phân khúc hạng sang chào bán năm 2017, chiếm 1% nguồn cung mới, dự án khác tiếp tục hoãn thời điểm chào bán Thị trường dần trở nên cân hơn, trọng nhiều vào phân khúc trung cấp bình dân KẾT QUẢ KINH DOANH TIẾP TỤC KHẢ QUAN Nhìn chung, tình hình bán hàng diễn thuận lợi năm 2017, tổng số bán có giảm so với năm 2016 Lần năm năm qua, số lượng hộ bán TP.HCM nhiều số lượng chào bán mới, với 20.200 bán nằm phân khúc trung cấp Trong năm tới, thị trường tiếp tục đà tăng trưởng với nguồn cung hướng đến phân khúc trung cấp nhiều hơn, dự báo số bán tăng trưởng 20% so với năm 2017, đạt khoảng 40.000 Cùng diễn biến vĩ mơ tích cực, giá chào bán sơ cấp năm 2017 tiếp tục xu hướng tăng trưởng, với tốc độ tăng trung bình đạt 3% Phân khúc trung cấp có tỷ lệ tăng giá sơ cấp cao nhất, đạt 5% Trong năm 2018 giá thị trường sơ cấp kỳ vọng tiếp tục tăng, đặc biệt giá phân khúc hạng sang tăng 6% so với năm 2017 nhờ vị trí đắc địa dự án tương lai Thị phần chủ đầu tư nước nguồn cung chào bán thể xu hướng tăng năm gần đây, đạt 15% tổng nguồn cung tích lũy TP.HCM Ngày có nhiều nhà đầu tư nước ngồi muốn tìm hiểu gia nhập thị trường, đặc biệt phân khúc cao cấp - điều kỳ vọng gia tăng đa dạng tính cạnh tranh phân khúc Trong đó, số chủ đầu tư nội địa có kế hoạch lớn nhằm mở rộng thị phần, tham gia vào phân khúc vốn mạnh hữu họ CÁC KHU VỰC PHÁT TRIỂN TIỀM NĂNG Trong tương lai gần, khu vực quận (Thủ Thiêm, An Phú, Thạnh Mỹ Lợi) nơi tập trung nhiều dự án bật Nhìn xa hơn, với mở rộng thị TP.HCM hình thành đô thị vệ tinh, Quận 9, Huyện Nhà Bè, Bình Chánh Cần Giờ khu vực nhận nhiều quan tâm, đặc biệt Vingroup – công ty chiếm thị phần cao thị trường nhà – thông báo kế hoạch cho dự án Vincity họ Quận Thị trường năm 2018 dự báo tiếp tục bận rộn với đợt mở bán mới, có thêm 37.000 Đồng thời, nhiều dự án bàn giao thời gian tới, tạo áp lực lên thị trường thứ cấp thị trường cho thuê Hình 15: Triển vọng giá bán sơ cấp Hình 14: Triển vọng số mở bán doanh số Số mở bán Hạng sang Số bán Giá sơ cấp (USD/m2) Dự báo 45,000 40,000 35,000 Căn 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 Cao cấp Trung cấp Bình dân Dự báo 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 5,000 2015 2016 2015 2017 2018F 2019F 2020F 2016 2017 2018F 2019F 2020F Nguồn: CBRE Việt Nam, Tháng 03/2018 © 2018 CBRE, Inc TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM 23 BP NGHIÊN CỨU CBRE T H Ị T R Ư ỜNG C Ă N H Ộ B Á N HÀ NỘI KHÁC BIỆT HÓA SẢN PHẨM LÀ CHÌA KHĨA TRONG BỐI CẢNH NGUỒN CUNG TĂNG VÀ PHÂN KHÚC TRUNG CẤP MỞ RỘNG Thị trường hộ bán Hà Nội tiếp tục trì đà khả quan Trong năm 2017, 35.000 hộ mở bán xác lập kỷ lục nguồn cung Trong phân khúc thị trường, phân khúc trung cấp dẫn đầu với 22.000 chiếm đến 64% tổng nguồn cung Việc phân khúc trung cấp chiếm lĩnh thị trường cho thấy đối tượng người mua nhà để mức giá sản phẩm hợp lý ngày trọng, vậy, dẫn đến cạnh tranh ngày cao Chúng kỳ vọng khác biệt sản phẩm chìa khóa để giảm bớt áp lực doanh số đặc biệt nguồn giai đoạn 2018 – 2020 kỳ vọng giữ mức khoảng 33.000 năm, tương tự mức trung bình ba năm trước Hơn nữa, chuyên nghiệp, chất lượng tính đột phá hoạt động marketing bán hàng ngày chủ đầu tư trọng để tạo khác biệt bối cảnh cạnh tranh cao chủ đầu tư kỳ vọng thiết lập chuẩn mực cao chất lượng sản phẩm quản lý cho thị trường nước ĐÀ BÁN KHẢ QUAN NHỜ THU NHẬP TĂNG VÀ Q TRÌNH ĐƠ THỊ HĨA MỞ RỘNG Với thu nhập hộ gia đình độ thị hóa có xu hướng tăng, CBRE dự báo doanh số bán hàng tăng trưởng năm 2018 đạt ngưỡng 28.000 CBRE dự đoán nhà đầu tư tiếp tục quan tâm đến dự án cao cấp khu trung tầm nhờ tiềm cho thuê tốt Trong người mùa nhà để tập trung vào chất lượng sản phẩm kết nối đến tiện ích xung quanh Một điểm đáng lưu ý số dự án khu vực nhà đạt doanh số bán khả quan (trên 70% quý mở bán) nhờ kết nối hạ tầng thuận tiện tiện nghi, tiện ích đầy đủ cho thấy người mua nhà ngày quan tâm đến chất lượng sản phẩm PHÂN KHÚC CAO CẤP DỰ KIẾN CÓ THÊM NHIỀU SẢN PHẨM CÓ MỨC GIÁ CAO Giá bán sơ cấp giảm nhẹ khoảng 2% năm 2017 tỷ trọng phân khúc trung cấp bình dân tăng cao Trong năm 2018, kỳ vọng sản phẩm cao cấp đưa mức giá bán cao mức giá năm 2017 khoảng 3-5% mà dự án mở bán chủ đầu tư lớn triển khai đặt vị trí đắc địa khu trung tâm quận Đống Đa – Ba Đình Tỷ lệ tăng giá hạn chế khoảng 1-2% dự báo cho phân khúc thấp bao gồm phân khúc trung cấp bình dân cạnh tranh cao dù nguồn cầu khả quan Các chủ đầu tư nước chiếm lĩnh thị trường hộ bán Hà Nội với 94% tổng lượng hộ lũy kế mở bán Trong năm tới, chúng tơi dự đốn chủ đầu tư nội địa tiếp tục có ảnh hưởng lớn đến thị trường Hà Nội chủ đầu tư lớn liệt gia tăng thị phần với dự án quy mô lớn khu vực huyện Đan Phượng Mê Linh Đối với chủ đầu tư nước ngoài, thương vụ hợp tác gần Sumitomo Corporation Mitsubishi Corporation với đối tác nước cho thấy mối quan tâm lớn chủ đầu tư ngoại tới thị trường Hà Nội Các Hình 16: Triển vọng số mở bán doanh số Hạng sang Doanh số bán Dự báo 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 000 Giá sơ cấp (USD/m2) Căn Mở bán Hình 17: Triển vọng giá bán sơ cấp 2015 2016 2017 2018F 2019F 2020F © 2018 CBRE, Inc 2016 TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM 24 Trung cấp Bình dân Dự báo $4,000 $3,500 $3,000 $2,500 $2,000 $1,500 $1,000 $500 $0 2015 Nguồn: CBRE Việt Nam, Tháng 02/2018 Cao cấp 2017 2018F 2019F 2020F BP NGHIÊN CỨU CBRE THỊ TRƯỜNG ĐẦU TƯ T H Ị T R Ư ỜNG V ỐN TÂM LÝ LẠC QUAN CỦA THỊ TRƯỜNG Hình 18: Khối lượng giao dịch tài sản Việt Nam Nhà đầu tư nước Số lượng giao dịch 40 $2,000 35 $1,750 30 $1,500 25 $1,250 20 $1,000 15 $750 10 $500 $250 Triệu USD Khối lượng giao dịch Nhà đầu tư nước $0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Nguồn: CBRE Việt Nam, 02/2018 Năm 2017 đánh dấu năm bứt phá số lượng giao dịch tài sản với tổng khối lượng giao dịch ghi nhận đạt Năm 2017 chứng kiến tâm lý tích cực từ nhà đầu tư với tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, thu hút đáng kể vốn đầu tư trược tiếp nước ngồi (FDI) tốc độ thị hóa cao giúp thúc đẩy tăng trưởng nhu cầu nhà Trước đây, nhà đầu tư Việt Nam chủ yếu hoạt động tích cực thị trường với vai trò người bán, đó, nhà đầu tư nước ngồi lại tìm kiếm hội để mua Tuy nhiên, năm 2017, nhà đầu tư nước chiếm lĩnh thị trường mua, dẫn đến cạnh tranh hai khối nhà đầu tư số lượng tài sản hữu hạn đặc biệt tài sản có khả sinh lời Tình trạng tiếp tục trì năm 2018 mà người mua nước tận dụng hiểu biết thị trường Việt Nam để rút ngắn q trình hồn thành giao dịch Hình 19: Tỷ lệ nhà đầu tư nước theo quốc tịch năm 2017 Singapore 21% Malaysia Nhật Bản 9% HongKong 9% 19% Thái Lan Mỹ 12% Tính đến thời điểm này, Singapore, Hàn Quốc, Malaysia, Nhật Bản, and Hong Kong năm quốc gia đứng đầu nắm giữ tài sản bất động sản Việt Nam Nhà đầu tư từ quốc gia (bao gồm chủ đầu tư quỹ đầu tư) tiếp tục hoạt động tích cực thị trường Các nhà đầu tư từ Thái Lan, Trung Quốc Mỹ kỳ vọng tham gia tích cực tương lai © 2018 CBRE, Inc Hàn Quốc 2%7% 7% 14% Trung Quốc Các nước khác Nguồn: Real Capital Analytics, Bộ phận Nghiên cứu Thị trường CBRE, 01/2018 TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM 26 BP NGHIÊN CỨU CBRE T H Ị T R Ư ỜNG V ỐN CÁC NHÀ ĐẦU TƯ CẠNH TRANH TÌM KIẾM CƠ HỘI Với thị trường bất động sản phát triển, đất đứng đầu loại hình BĐS có số lượng giao dịch khối lượng giao dịch cao Nhà đất xây dựng dự án phức hợp loại hình BĐS phổ biến nhất, thành phố lớn Hà Nội TP.HCM tiếp tục đón nhận gia tăng nguồn cung số lượng nhà bán năm vừa qua Trong năm 2017, giao dịch chuyển nhượng loại hình BĐS lại phân bổ hộ, văn phòng, khách sạn bán lẻ Q trình thị hóa Hà Nội TP.HCM mở hội cho BĐS không khu vực trung tâm mà khu vực trung tâm tương lai Hà Nội khu vực thương mại nhà tương lai Tp.HCM, ví dụ khu vực Thủ Thiêm An Phú Tỷ lệ hấp thụ cao năm qua với tiếp tục gia tăng nhu cầu mua nhà tỷ lệ sở hữu nhà chưa cao mức thu nhập ngày tăng giúp trì quan tâm nhà đầu tư chủ đầu tư vài năm tới Giá nhà trung bình có xu hướng tăng vừa, nhu cầu cho nhà có chất lượng ngày tăng cao Các nhà đầu tư cạnh tranh mua lại dự án mức giá ngày cao Một số dự án xây dựng dở chuyển nhượng khôi phục, cho thấy xu lạc quan thị trường Số lượng giao dịch tài sản có sinh lời mức hạn chế năm 2017, cho thấy nguồn cung hạn chế Khác với năm trước, tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng năm 2017 có xu hướng thu hẹp Với triển vọng tăng trưởng giá thuê thị trường Văn Phòng, Bán Lẻ, Khách Sạn, KCN, cạnh tranh mua BĐS thương mại tiếp tục gia tăng tương lai Triển vọng 2018 Tỷ suất Loại hình developments including a future metro Giáline infrastructure lợi nhuận Thiếu hụt nguồn cung khuyến khích nhà đầu tư bắt tay hợp tác với tập đoàn nước để đầu tư xây dựng dự án Đồng thời, quỹ đầu tư BĐS tiếp tục tìm kiếm mua lại cổ phần chủ đầu tư lớn nước Văn Phòng Bán Lẻ KCN Khách Sạn Đất N/A Đất Khách sạn Văn Phòng Bán Lẻ KCN Dự báo Giá thuê Tp.HCM Giá thuê Hà Nội Tốc độ tăng giá theo năm Tp.HCM Tốc độ tăng giá theo năm Hà Nội $2000 $1500 $1000 $500 $0 2015 2016 20% 30 10% 20 0% 10 -10% -20% 2012 2017 2014 2016 2018F 2020F Nguồn: CBRE Việt Nam, 02/2018 Nguồn: Real Capital Analytics, Bộ phận Nghiên cứu Thị trường CBRE © 2018 CBRE, Inc 40 Tăng trưởng theo năm Chung Cư Hình 21: Tiềm tăng trưởng giá th văn phòng Giá th (USD/m2/tháng) Triệu USD Hình 20: Lượng giao dịch theo loại hình BĐS TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM 27 BP NGHIÊN CỨU CBRE Để biết thêm thông tin báo cáo này, vui lòng liên hệ : BP NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG Desmond Sim Trưởng BP Nghiên cứu, Khu vực Đông Nam Á +65 63261638 desmond.sim@cbre.com.sg Dương Thùy Dung, MRICS Trưởng BP Nghiên cứu Tư vấn Việt Nam +848 3824 6125 dung.duong@cbre.com Nguyễn Hoài An, MRICS Giám đốc +844 2220 0220 an.nguyen@cbre.com Để biết thêm thông tin hoạt động báo cáo nghiên cứu toàn cầu, vui lòng liên hệ: Nick Axford, Ph.D Trưởng BP Nghiên cứu Toàn cầu nick.axford@cbre.com Richard Barkham, Ph.D., MRICS Chuyên gia Kinh tế Trưởng Toàn cầu richard.barkham@cbre.com Henry Chin, Ph.D Trưởng BP Nghiên cứu, Khu vực Châu Á - TBD henry.chin@cbre.com.hk Jos Tromp Trưởng BP Nghiên cứu, EMEA jos.tromp@cbre.com Spencer Levy Trưởng BP Nghiên cứu, Khu vực Châu Mỹ spencer.levy@cbre.com Theo dõi trực tuyến CBRE BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE TOÀN CẦU Báo cáo thực Phòng Nghiên cứu CBRE Việt Nam, trực thuộc Bộ phận Nghiên cứu CBRE Toàn cầu – đội ngũ chuyên viên nghiên cứu ưu tú phối hợp để cung cấp báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản dự báo kinh tế cho nhà đầu tư bất động sản khách thuê toàn giới Tất tư liệu trình bày báo cáo này, trừ có ghi cụ thể, thuộc tác quyền độc quyền sử dụng CBRE Thông tin sử dụng báo cáo, bao gồm dự đoán, thu thập từ nguồn thông tin mà chúng tơi cho đáng tin cậy tính đến thời điểm phát hành Chúng tơi khơng nghi ngờ tính xác thông tin nên không kiểm chứng nguồn tin không bảo đảm, đoan hay đại diện cho thơng tin Độc giả có trách nhiệm tự đánh giá tương quan, độ xác, tính tồn vẹn độ cập nhật thơng tin ấn phẩm Báo cáo nhằm mục đích thơng tin, dành riêng cho khách hàng đội ngũ chuyên gia CBRE, không sử dụng hay xem lời chào mời hay ngỏ ý chào mời để mua hay bán hay đăng ký chứng khốn cơng cụ tài khác Tất tư liệu bảo lưu quyền toàn tài liệu hay nội dung hay khơng thay đổi hình thức nào, chuyển tiếp, lưu hay phát tán đến bên khác mà khơng có cho phép trước văn CBRE Nghiêm cấm hành vi phát hành ấn phẩm không ghi rõ quyền hay chuyển tiếp báo cáo nghiên cứu CBRE CBRE không chịu trách nhiệm cho tổn thất, hư tổn, chi phí phát sinh hay phí tổn gây đối tượng sử dụng dựa vào thông tin ấn phẩm Để biết thêm Bộ phận nghiên cứu CBRE, hay truy cập vào báo cáo nghiên cứu khác, vui lòng truy cập vào trang Cổng thơng tin Nghiên cứu Tồn cầu theo địa www.cbre.com/research-and-reports © 2018 CBRE, Inc