Đang tải... (xem toàn văn)
Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam QUYẾT ĐỊNH CỦA BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI CHÍNH Về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI CHÍNH
TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM BỘ TÀI CHÍNH Số: 24 /2005/QĐ-BTC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập -Tự -Hạnh phúc Hμ Néi, ngμy 18 tháng năm 2005 QUYT NH CA B TRNG BỘ TÀI CHÍNH Về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI CHÍNH - Căn Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng năm 2002; - Căn Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh Giá; - Căn Nghị định số 77/2003/NĐ-CP ngày 01 tháng năm 2003 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Tài chính; - Theo đề nghị Cục trưởng Cục Quản lý giá, QUYẾT ĐỊNH Điều Ban hành ba (03) tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam có số hiệu tên gọi sau đây: Tiêu chuẩn số 01: TĐGVN 01 Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn số 03: TĐGVN 03 Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn số 04: TĐGVN 04 Báo cáo kết quả, hồ sơ chứng thư thẩm định giá tài sản Điều Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành theo định áp dụng hoạt động thẩm định giá lãnh thổ Việt Nam Điều Quyết định có hiệu lực thi hành sau 15 ngày kể từ ngày đăng Công báo Điều 4: Chánh Văn phòng Bộ, Cục trưởng Cục Quản lý giá, Thủ trưởng đơn vị thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên giá chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./ KT BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI CHÍNH Thứ trưởng Trần Văn Tá (đã ký) Collected by PhamKhanhDuong HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 01 Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản (Ký hiệu: TĐGVN 01) (Ban hành kèm theo Quyết định số 24 / 2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01 Mục đích tiêu chuẩn quy định nội dung giá trị thị trường tài sản vận dụng giá trị thị trường tiến hành thẩm định giá tài sản 02 Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên giá (sau gọi thẩm định viên) phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn trình sử dụng giá trị thị trường làm sở thẩm định giá Tiêu chuẩn yêu cầu thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải vào liệu giao dịch thị trường điều kiện thương mại bình thường NỘI DUNG TIÊU CHUẨN 03 Nội dung giá trị thị trường tài sản sau: “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường” 04 Nội dung hiểu sau: (a) “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường ” số tiền ước tính để tài sản mua, bán thị trường điều kiện thương mại bình thường mà mua bán thoả mãn điều kiện thị trường thời điểm thẩm định giá (b) " vào thời điểm thẩm định giá " ngày, tháng, năm cụ thể tiến hành thẩm định giá, gắn với yếu tố cung, cầu, thị hiếu sức mua thị trường thực thẩm định giá trị tài sản (c) "giữa bên người mua sẵn sàng mua " người có khả tốn có nhu cầu mua tài sản xác định giá trị thị trường (d) "và bên người bán sẵn sàng bán " người bán có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt thị trường (e) “điều kiện thương mại bình thường” việc mua bán tiến hành yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy đột biến chịu tác động thiên tai, địch họa; kinh tế khơng bị suy thối phát triển q nóng…; thơng tin cung, cầu, giá tài sản thể công khai thị trường 05 Giá trị thị trường thể mức giá hình thành thị trường cơng khai cạnh tranh Thị trường thị trường nước thị trường quốc tế, bao gồm nhiều người mua, người bán bao gồm số lượng hạn chế người mua, người bán 06 Giá trị thị trường thể mức giá ước tính mà sở đó, bên bán bên mua thoả thuận thời điểm sau hai bên khảo sát, cân nhắc đầy đủ hội lựa chọn tốt cho từ thông tin thị trường trước đưa định mua định bán cách hịan tịan tự nguyện, khơng nhiệt tình mua nhiệt tình bán mức 07 Giá trị thị trường xác định thông qua sau: 7.1 Những thông tin, liệu mặt kỹ thuật mặt pháp lý tài sản; giá chuyển nhượng tài sản thực tế so sánh thị trường 7.2 Mức độ sử dụng tốt có khả mang lại giá trị cao nhất, có hiệu cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt phải vào liệu liên quan đến tài sản thị trường 7.3 Kết khảo sát thực tế 08 Trường hợp có hạn chế thông tin, liệu thị trường (ví dụ thẩm định giá số loại máy móc, thiết bị, vật tư chuyên dùng đó), thẩm định viên phải nêu rõ thực trạng phải báo cáo mức độ ảnh hưởng hay không ảnh hưởng đến kết thẩm định giá trị hạn chế số liệu 09 Thẩm định viên phải thận trọng phân tích phản ánh trạng thái thị trường, thông báo đầy đủ kết điều tra, khảo sát phát báo cáo kết thẩm định giá giá thị trường tăng giảm bất thường/đột biến, tạo nên rủi ro thẩm định giá đánh giá giá trị tài sản cao thấp 10 Thẩm định viên phải nêu rõ thông tin, liệu (quy định điểm 07 Tiêu chuẩn này) sử dụng làm để tìm giá trị thị trường, mục đích việc thẩm định giá, tính hợp lý thơng số để phân tích, lập luận bảo vệ cho ý kiến, kết luận kết thẩm định mà thẩm định viên nêu báo cáo kết thẩm định giá trị thị trường tài sản TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 03 Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản (Ký hiệu: TĐGVN 03) (Ban hành kèm theo Quyết định số 24 / 2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01 Mục đích: tiêu chuẩn quy định quy tắc đạo đức chi phối thẩm định viên giá (sau gọi thẩm định viên), doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trình hành nghề thẩm định giá tài sản 02 Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn q trình thẩm định giá Khách hàng có u cầu thẩm định giá bên thứ ba sử dụng kết thẩm định giá phải có hiểu biết cần thiết quy tắc quy định tiêu chuẩn NỘI DUNG CỦA TIÊU CHUẨN 03 Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải tôn trọng chấp hành pháp luật nhà nước trình hành nghề Thẩm định viên phải người có đạo đức tốt, có lực chuyên môn kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá tài sản 04 Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải tuân thủ tiêu chuẩn đạo đức trình độ chun mơn nghề nghiệp thẩm định sau: 4.1 Tiêu chuẩn đạo đức: a b c d e Độc lập; Chính trực; Khách quan; Bí mật; Cơng khai, minh bạch 4.2 Trình độ chuyên môn: a b c Năng lực chuyên môn tính thận trọng; Tư cách nghề nghiệp; Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn 05 Độc lập: độc lập nguyên tắc hành nghề doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên: Collected by PhamKhanhDuong - Trong trình thẩm định giá tài sản, doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải thực không bị chi phối bị tác động lợi ích vật chất tinh thần làm ảnh hưởng đến trung thực, khách quan việc thẩm định giá - Thẩm định viên không nhận thẩm định giá tài sản cho tổ chức, cá nhân mà có quan hệ kinh tế quyền lợi kinh tế (như góp vốn cổ phần, cho vay vay vốn từ khách hàng, cổ đơng chi phối khách hàng có ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hố) - Thẩm định viên khơng nhận thẩm định giá tài sản cho đơn vị mà có cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột giữ vị trí Hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế tốn trưởng doanh nghiệp có tài sản cần thẩm định giá - Trong q trình thẩm định giá, có hạn chế khác tính độc lập doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải tìm cách loại bỏ hạn chế Nếu khơng loại bỏ doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải nêu rõ điều báo cáo kết thẩm định mối quan hệ mang tính tập thể hay cá nhân, trực tiếp gián tiếp tài sản hay với doanh nghiệp đối tượng nhiệm vụ thẩm định mà mối quan hệ dẫn đến mâu thuẫn lợi ích tiềm tàng - Đối với báo cáo kết thẩm định giá thẩm định viên khác, thẩm định viên phải xem xét cách độc lập, khách quan kết luận thống hay không thống với phần hay tòan nội dung báo cáo 06 Chính trực: thẩm định viên phải thẳng thắn, trung thực có kiến rõ ràng phân tích yếu tố tác động thẩm định giá Thẩm định viên phải từ chối thẩm định giá khi xét thấy khơng có đủ điều kiện bị chi phối ràng buộc làm sai lệch kết thẩm định giá 07 Khách quan: thẩm định viên phải công bằng, tôn trọng thật không thành kiến, thiên vị việc thu thập tài liệu sử dụng tài liệu để phân tích yếu tố tác động thẩm định giá - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên không tiến hành công việc thẩm định giá ý kiến kết luận thẩm định đề có chủ ý từ trước - Tiền thu dịch vụ thẩm định giá tài sản phải xác định cách độc lập, theo quy định, không phụ thuộc vào kết thẩm định giá thỏa thuận từ trước - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải thẩm tra thông tin, liệu khách hàng hay bên cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay khơng phù hợp thơng tin, liệu Trường hợp việc thẩm tra thơng tin, liệu bị hạn chế thẩm định viên phải nêu rõ hạn chế báo cáo thẩm định - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên không tiến hành dịch vụ thẩm định dựa điều kiện có tính giả thiết khơng có tính thực 08 Bí mật: doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên không tiết lộ thông tin, liệu thực tế khách hàng hay kết thẩm định giá với người nào, trừ trường hợp khách hàng pháp luật cho phép 09 Công khai, minh bạch: - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải công khai điều kiện hạn chế điều kiện loại trừ theo thỏa thuận với khách hàng báo cáo kết thẩm định giá Báo cáo kết thẩm định giá phải nêu rõ điều kiện ràng buộc công việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt thẩm định viên - Mọi tài liệu thể tính pháp lý đặc điểm kỹ thuật tài sản kết thẩm định giá phải thể đầy đủ, rõ ràng báo cáo kết thẩm định giá 10 Năng lực chun mơn tính thận trọng: - Thẩm định viên phải thực công việc thẩm định giá với đầy đủ lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, cân nhắc đầy đủ liệu thu thập trước đề xuất ý kiến thức với giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm khơng ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn kinh nghiệm hoạt động thực tiễn, môi trường pháp lý ứng dụng tiến kỹ thuật cho thẩm định viên để đáp ứng yêu cầu công việc thẩm định giá - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoạt động thẩm định giá trích lập quỹ dự phịng rủi ro nghề nghiệp thẩm định giá 11 Tư cách nghề nghiệp: doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải bảo vệ uy tín nghề nghiệp, khơng có hành vi làm giảm uy tín nghề nghiệp thẩm định giá Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên có quyền tham gia Hiệp hội doanh nghiệp thẩm định giá Hiệp hội thẩm định viên giá 12 Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn: doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải thực công việc thẩm định giá theo kỹ thuật tiêu chuẩn chuyên môn quy định hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy định pháp luật hành 13 Thẩm định viên chịu trách nhiệm tính đắn nội dung báo cáo kết thẩm định giá Giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá chịu trách nhiệm cuối tính đắn nội dung báo cáo kết thẩm định giá chứng thư thẩm định giá trước pháp luật, khách hàng bên thứ ba TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 04 Báo cáo kết quả, hồ sơ chứng thư thẩm định giá trị tài sản (ký hiệu: TĐGVN 04) (Ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01 Mục đích: mục đích tiêu chuẩn quy định hình thức, nội dung báo cáo kết quả, hồ sơ chứng thư thẩm định giá trị tài sản doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên giá (sau gọi thẩm định viên) thực hiện, công bố hịan thành cơng việc thẩm định giá tài sản 02 Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn việc lập báo cáo kết quả, hồ sơ chứng thư thẩm định giá Khách hàng trực tiếp bên thứ ba sử dụng kết thẩm định giá thể báo cáo kết chứng thư thẩm định giá phải có hiểu biết cần thiết nội dung quy định tiêu chuẩn trình phối hợp công việc với doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên xử lý quan hệ liên quan đến kết thẩm định giá 03 Các thuật ngữ tiêu chuẩn hiểu sau: Báo cáo kết thẩm định giá: văn thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến thức q trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể tiền vật ngang giá khác) tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá Hồ sơ thẩm định giá: tài liệu có liên quan đến cơng việc thẩm định giá trị tài sản thẩm định viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng lưu trữ trình thực thẩm định giá Tài liệu hồ sơ thẩm định giá thể giấy, phim ảnh hay vật mang tin khác theo quy định pháp luật hành Chứng thư thẩm định giá: văn doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm công bố cho khách hàng bên thứ ba nội dung liên quan đến kết thẩm định giá tài sản Collected by PhamKhanhDuong NỘI DUNG CỦA TIÊU CHUẨN 04 Báo cáo kết thẩm định giá phải thể thông tin theo thực tế, mang tính mơ tả dựa chứng cụ thể để thuyết minh mức giá tài sản qua thẩm định giá Những thơng tin phải trình bày theo trình tự lơ-gíc, hợp lý, từ mơ tả tài sản đến yếu tố tác động tới giá trị thị trường tài sản, phân tích liệu thu thập thị trường để có kết thẩm định giá Báo cáo kết phải thể lập luận, cách thức, phương pháp áp dụng q trình thẩm định giải thích cách rõ ràng tất vấn đề có tác động đến giá trị tài sản 05 Nội dung chi tiết báo cáo kết thẩm định giá thay đổi theo đối tượng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định theo yêu cầu khách hàng, nhiên báo cáo thẩm định giá phải gồm nội dung sau: Những thông tin về: - Tên, loại tài sản Nguồn gốc tài sản (máy móc thiết bị, dây chuyền cơng nghệ…) Vị trí bất động sản (đất đai, nhà cửa cơng trình kiến trúc khác) Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax khách hàng yêu cầu thẩm định giá Ngày tháng năm thẩm định giá Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá chi nhánh Họ tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá Họ tên, chữ ký giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá phụ trách chi nhánh Những pháp lý để thẩm định giá Những văn quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan quan Nhà nước có thẩm quyền Trung ương địa phương ban hành Mô tả đặc điểm tài sản mặt kỹ thuật a - Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền cơng nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hố: Cơng suất máy móc thiết bị Đặc điểm dây chuyền công nghệ Chỉ tiêu kỹ thuật, chất lượng vật tư hàng hoá Năm sản xuất, tên nhà máy, tên quốc gia sản xuất Năm đưa vào sử dụng - Tỷ lệ hao mòn (hữu hình, vơ hình) thời điểm thẩm định b Đối với bất động sản: - Vị trí bất động sản + + Vị trí địa lý hành bất động sản Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm đất + Đối với đất nơng nghiệp, lâm nghiệp: số lơ đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thơng, hệ thống tưới tiêu nước + Đối với cơng trình kiến trúc đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng diện tích sử dụng (m2), chất lượng nhà (% lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phịng, diện tích sử dụng phịng, hệ thống điện, hệ thống cấp thoát nước; loại, hạng đường xá, cầu cống… + Vị trí bất động sản mối tương quan với trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên mơi trường xung quanh, hình dạng đất, khoảng cách từ đến địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, cơng viên, bệnh viện, trục đường - Tác động quy hoạch, phân vùng đến giá trị đất đai, nhà cửa cơng trình kiến trúc đất - Mục đích sử dụng bất động sản có theo mục đích phép sử dụng theo qui hoạch phân vùng mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không Mô tả đặc điểm tài sản mặt pháp lý a Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền cơng nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hoá - Xuất xứ (model, nhãn hiệu, nhập khẩu, sản xuất nước, hãng sản xuất, năm sản xuất) Hóa đơn mua, bán tài sản Những tài liệu khác thể tính pháp lý tài sản b - Đối với bất động sản Bất động sản cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương tên nước, ngày cấp số đăng ký Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản) 10 + + Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập: Phương pháp khác: kết : kết quả: + Những so sánh, phân tích điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính tóan mức giá thu từ phương pháp nêu để đến mức giá cuối thể giá trị thị trường tài sản Trường hợp áp dụng 01 02 phương pháp thẩm định giá nêu nêu rõ lý có hạn chế + Mức độ phù hợp/chênh lệch giá trị báo cáo kết thẩm định với giá tài sản Nhà nước công bố khu vực Xử lý vấn đề phức tạp, khơng rõ ràng q trình thẩm định giá - Khơng rõ ràng tình trạng pháp lý tài sản - Hạn chế thông tin, liệu liên quan cần thu thập tài sản - Phân loại, hạng tài sản - Lượng hoá nhân tố tác động đến giá tài sản Những vấn đề phức tạp, không rõ ràng xử lý nào, cách thức xử lý trình thẩm định giá, mức độ tác động hạn chế nêu đến mức giá tài sản cần thẩm định 10 Những quyền lợi ích cá nhân (nếu có) thẩm định viên liên quan đến tài sản cần thẩm định giá, làm nảy sinh xung đột lợi ích q trình thực thi nhiệm vụ 11 tên, chữ ký thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản 12 Phụ lục đính kèm báo cáo kết thẩm định giá Phụ lục thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết thẩm định giá Phụ lục bao gồm: a- Đối với bất động sản: - Hộ thường trú chủ bất động sản (bản sao) - tài sản cá nhân Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) - tài sản doanh nghiệp Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực (trích lục) Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (trích lục) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản Một loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản) bao gồm: + Quyết định giao, cấp đất Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố UBND quận, huyện + Quyết định phân nhà, phân đất thủ trưởng quan đơn vị 12 + Hợp đồng mua nhà đơn vị có tư cách pháp nhân UBND tỉnh, thành phố giao đất làm nhà bán + Các giấy tờ đất quan có thẩm quyền chế độ cũ cấp Trường hợp chủ nhà có giấy tờ kể khơng tên chủ sử dụng phải có gíây tờ kèm theo như: giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế, chia, tặng nhà ở, đất - Giấy phép xây dựng nhà, vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất động sản vẽ khác (bản sao) Chi tiết qui hoạch từ quan có chức địa phương văn phòng qui hoạch đô thị (bản sao) Các hợp đồng mua, bán cho thuê bất động sản (bản sao) A’nh chụp toàn cảnh bất động sản Những tài liệu khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết thẩm định giá b- Đối với vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá khác: - Các hợp đồng mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hố - Catalơ, thơng số kinh tế kỹ thuật chủ yếu vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hố 06 Hồ sơ thẩm định giá Thẩm định viên có trách nhiệm thu thập lưu hồ sơ thẩm định giá tài liệu, thông tin cần thiết liên quan đến trình thẩm định giá tài sản đủ để: a Làm sở cho việc hình thành ý kiến mức giá thể giá tài sản cần thẩm định b Chứng minh trình thẩm định giá thực theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (hoặc Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, khu vực chấp nhận) Hồ sơ thẩm định giá phải lập đầy đủ cho thẩm định viên người có trách nhiệm kiểm tra đọc hiểu toàn nội dung trình thẩm định giá tài sản Hồ sơ thẩm định giá dùng để: - Lưu trữ chứng thu thập trình thực thẩm định giá làm sở cho việc đưa ý kiến thẩm định viên mức giá tài sản cần thẩm định Trợ giúp cho bước thực công việc thẩm định giá Trợ giúp cho kiểm tra, sốt xét đánh giá chất lượng cơng việc thẩm định giá 13 - Trợ giúp cho việc xử lý tranh chấp, khiếu kiện phát sinh sau trình thẩm định giá khách hàng (hoặc bên thứ ba) với doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá Nội dung hồ sơ thẩm định giá: Nội dung hồ sơ thẩm định giá phụ thuộc vào mục đích thẩm định giá loại hình tài sản cần thẩm định giá Nội dung hồ sơ thẩm định giá bao gồm: - Tên số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập ngày tháng lưu trữ Những thông tin khách hàng yêu cầu thẩm định Thư mời thẩm định Hợp đồng thẩm định ký kết doanh nghiệp thẩm định giá khách hàng Những phân tích, đánh giá thẩm định viên vấn đề thẩm định giá liên quan Những ý kiến trưng cầu tư vấn khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến tài sản cần thẩm định giá (nếu có) Báo cáo kết thẩm định giá tài sản phụ lục kèm theo báo cáo Chứng thư thẩm định giá Biên lý hợp đồng thẩm định doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá khách hàng Hồ sơ thẩm định giá lưu giữ nơi lưu giữ hồ sơ doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá Trường hợp doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có chi nhánh, hồ sơ thẩm định giá lưu nơi ban hành chứng thư thẩm định giá Hồ sơ thẩm định giá lưu giữ thời hạn 10 năm 07 Chứng thư thẩm định giá Chứng thư thẩm định giá văn doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm thông báo cho khách hàng bên thứ ba nội dung liên quan đến kết thẩm định giá tài sản Hình thức nội dung Chứng thư thẩm định giá trị vật tư, máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải … theo quy định Phụ lục số 01 Tiêu chuẩn Hình thức nội dung Chứng thư thẩm định giá trị quyền sử dụng đất cơng trình kiến trúc đất theo quy định Phụ lục số 02 Tiêu chuẩn Chứng thư thẩm định giá lập thành 03 bản, có giá trị pháp lý 02 giao khách hàng, 01 lưu hồ sơ thẩm định giá doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá 14 TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Phụ lục số 01 TĐGVN số 04 Số /TĐG – CT (kí hiệu DN, tổ chức thẩm định giá) Mẫu Chứng thư thẩm định giá (áp dụng vật tư, máy móc thiết bị, dây truyền cơng nghệ, phương tiện vận tải, hàng hố khác) CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập-Tự do-Hạnh phúc , ngày tháng năm CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Theo đề nghị ông/bà/ doanh nghiệp … văn số ngày việc thẩm định giá Mục đích thẩm định giá: Xác định giá tài sản phục vụ mục đích Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm (ngày… tháng năm ) Cơ sở thẩm định giá (nêu rõ chủ yếu để thẩm định giá) - Căn hóa đơn, chứng từ, hồ sơ, giấy tờ pháp lý ông/bà/ doanh nghiệp cung cấp (kèm theo công văn đề nghị số ) Căn vào kết khảo sát thông tin nước, nước liên quan đến giá trị tài sản loại Căn pháp lý khác Tài sản: a Đặc điểm tài sản mặt kỹ thuật - Tên loại tài sản, nhãn hiệu, model Công suất máy móc thiết bị Đặc điểm dây chuyền cơng nghệ Chỉ tiêu kỹ thuật, chất lượng vật tư hàng hoá Năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng Hãng, quốc gia sản xuất Collected by PhamKhanhDuong - Tỷ lệ hao mịn (hữu hình, vơ hình) máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thời điểm thẩm định giá Các thông số kỹ thuật khác b Đặc điểm tài sản mặt pháp lý - Xuất xứ (nước xuất khẩu, tên hãng sản xuất, tên địa hãng sản xuất nước) Tính pháp lý tài sản Phương pháp thẩm định giá: Sử dụng phương pháp Kết thẩm định giá: Trên sở tài liệu ông/bà/ doanh nghiệp cung cấp, qua khảo sát thực tế trường (nếu có); với phương pháp thẩm định giá áp dụng tính tốn, doanh nghiệp thẩm định giá (ghi rõ tên doanh nghiệp) thông báo kết thẩm định giá tài sản thời điểm sau: Giá phận tài sản: Giá toàn tài sản: Làm tròn: (viết chữ: đồng) Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông/ bà/ doanh nghiệp có sở theo quy định pháp luật hành Thẩm định viên giá Giám đốc (ký tên) (ký tên, đóng dấu) 16 TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM PHỤ LỤC SỐ 02 TĐGVN SỐ 04 Mẫu chứng thư thẩm định giá (áp dụng đất đai, cơng trình kiến trúc đất) SỐ /TĐG – CT (kí hiệu DN, tổ chức thẩm định giá) CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập-Tự do-Hạnh phúc , ngày tháng năm… CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Theo đề nghị ông/bà/ doanh nghiệp … văn số ngày việc thẩm định giá Mục đích thẩm định giá: Xác định giá tài sản phục vụ mục đích Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm thẩm định giá (ngày … tháng năm ) Cơ sở thẩm định giá (nêu rõ chủ yếu để thẩm định giá) - Căn hồ sơ, giấy tờ pháp lý ông/bà/ doanh nghiệp cung cấp (kèm theo công văn đề nghị số ) - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ngày tháng năm Uỷ ban Nhân dân tỉnh cấp cho - Giấy phép xây dựng số ngày (nếu có) Bản vẽ hồn cơng (nếu có) Hồ sơ tốn cơng trình (nếu có) Những pháp lý khác Thực trạng đất, nhà, 4.1 Đất: - Vị trí: mơ tả cụ thể vị trí địa giới hành chính, vị trí địa lý, hướng Diện tích: tổng diện tích, diện tích phần, kích thước chiều Tình trạng pháp lý Collected by PhamKhanhDuong 4.2 Nhà: - Mô tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng Kết cấu: kết cấu tổng thể tồn nhà phận (móng, tường, mái ) Thực trạng: mô tả chi tiết phận cấu thành ngơi nhà (nền, tường, mái, cửa, cơng trình phụ, ban công ): loại vật liệu, thiết bị sử dụng, tình trạng thực tế phận 4.3 Tài sản: - Các thống số kỹ thuật, thực trạng tài sản Tính pháp lý tài sản Phương pháp thẩm định giá: Sử dụng phương pháp Kết thẩm định giá: Trên sở tài liệu ông/bà/ công ty cung cấp, qua khảo sát thực tế trường; với phương pháp thẩm định giá áp dụng tính tốn, doanh nghiệp thẩm định giá (ghi rõ tên doanh nghiệp) thông báo kết thẩm định giá tài sản thời điểm sau: Giá đất: Giá nhà: Tổng giá trị đất nhà: Làm tròn (viết chữ: đồng) Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ơng/ bà/ q đơn vị có sở theo quy định pháp luật hành Thẩm định viên giá Giám đốc (ký tên) (ký tên, đóng dấu) - 18 TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM QUYẾT ĐỊNH Bộ Tài số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI CHÍNH - Căn Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng năm 2002; - Căn Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh Giá; - Căn Nghị định số 77/2003/NĐ-CP ngày 01 tháng năm 2003 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Tài chính; - Theo đề nghị Cục trưởng Cục Quản lý giá Chánh Văn phòng Bộ Tài chính, QUYẾT ĐỊNH: Điều Ban hành ba (03) tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) có số hiệu tên gọi sau đây: - Tiêu chuẩn số 02: TĐGVN 02 - Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản - Tiêu chuẩn số 05: TĐGVN 05 - Quy trình thẩm định giá tài sản - Tiêu chuẩn số 06: TĐGVN 06 - Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản Điều Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành theo Quyết định áp dụng hoạt động thẩm định giá lãnh thổ Việt Nam Điều Quyết định có hiệu lực thi hành sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Cơng báo Điều Chánh Văn phịng Bộ, Cục trưởng Cục Quản lý Giá, Thủ trưởng đơn vị liên quan thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên giá chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./ KT BỘ TRƯỞNG THỨ TRƯỞNG Trần Văn Tá Collected by PhamKhanhDuong HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 02 Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản (Ký hiệu: TĐGVN 02) (Ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01- Mục đích tiêu chuẩn quy định nội dung giá trị phi thị trường tài sản vận dụng giá trị phi thị trường tiến hành thẩm định giá tài sản Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa sở giá trị thị trường, nhiên có loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêng biệt địi hỏi thẩm định giá phải dựa giá trị phi thị trường Thẩm định viên người sử dụng dịch vụ thẩm định phải phân biệt rõ khác giá trị thị trường giá trị phi thị trường để đảm bảo đưa đến kết thẩm định giá khách quan 02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên giá (sau gọi thẩm định viên) phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn trình sử dụng giá trị phi thị trường làm sở thẩm định giá NỘI DUNG TIÊU CHUẨN 03- Nội dung giá trị phi thị trường tài sản: Giá trị phi thị trường tài sản mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế 04- Nội dung hiểu sau: a) Việc đánh giá giá trị tài sản chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật chức tài sản vào khả mua bán thị trường tài sản b) Giá trị tài sản trình sử dụng giá trị phi thị trường xem xét từ giác độ người sử dụng riêng biệt tài sản vào mục đích riêng biệt Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp tài sản vào hoạt động dây chuyền sản xuất, doanh nghiệp… khơng xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản số tiền có từ việc bán tài sản thị trường c) Giá trị tài sản có thị trường hạn chế giá trị tài sản tính đơn chiếc, điều kiện thị trường, nhân tố khác tác động làm cho tài sản có khách hàng tìm mua, thời điểm Đặc điểm quan trọng cần phân biệt tài sản khả bán thị trường cơng khai mà để bán địi hỏi q trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí thời gian so với tài sản khác d) Giá trị tài sản chuyên dùng giá trị tài sản có tính chất đặc biệt, sử dụng hạn hẹp cho mục đích đối tượng sử dụng nên có hạn chế thị trường e) Giá trị doanh nghiệp giá trị toàn tài sản doanh nghiệp Giá trị tài sản cấu thành tổng tài sản doanh nghiệp tách rời thẩm định sở giá trị thị trường Giá trị doanh nghiệp phải xem xét tổng thể tài sản, giá trị tài sản riêng rẽ, bao gồm tài sản hữu hình tài sản sở hữu trí tuệ doanh nghiệp Một tài sản để riêng biệt khơng phát huy giá trị sử dụng kết hợp với tài sản khác lại phát huy giá trị sử dụng tài sản Giá trị tài sản riêng rẽ xác định dựa phần đóng góp tài sản vào hoạt động tồn doanh nghiệp nên khơng liên quan đến thị trường, khơng tính đến giá trị sử dụng tối ưu tốt tài sản số tiền mà tài sản mang lại mang bán Giá trị tài sản q trình sử dụng doanh nghiệp có xu hướng cao giá trị thị trường tài sản doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, thu lợi nhuận cao so với doanh nghiệp sản xuất sản phẩm tương tự; ngược lại có xu hướng thấp giá trị thị trường doanh nghiệp làm ăn hiệu Giá trị tài sản q trình sử dụng có xu hướng cao giá trị thị trường doanh nghiệp có sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất sản phẩm đặc biệt, doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, họăc dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà doanh nghiệp loại hình kinh doanh khác khơng có f) Giá trị lý giá trị ước tính thu hết thời gian sử dụng hữu ích tài sản sau trừ chi phí lý ước tính 20 Giá trị lý phản ánh giá trị lại tài sản (trừ đất đai) tài sản hết hạn sử dụng bán lý Tài sản sửa chữa, hốn cải cho mục đích sử dụng cung cấp phận linh kiện rời cho tài sản khác hoạt động g) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán tổng số tiền thu từ bán tài sản điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán bán không tự nguyện, bị cưỡng ép Một mua bán bắt buộc liên quan đến mức giá hình thành tình mà thời gian tiếp thị không phù hợp cho việc mua bán điều kiện người bán chưa sẵn sàng bán người mua tài sản biết rõ việc chưa sẵn sàng bán người bán phải bán tài sản cách cưỡng ép, không tự nguyện Giá mua bán tài sản gọi giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường Trong mua bán thẩm định viên phải tìm hiểu mô tả đầy đủ, chi tiết báo cáo thẩm định hòan cảnh pháp lý, xã hội, tự nhiên để xác định chất việc mua bán mức giá thể h) Giá trị đặc biệt giá trị tài sản hình thành tài sản gắn liền với tài sản khác mặt kỹ thuật kinh tế thu hút quan tâm đặc biệt số khách hàng người sử dụng nên làm tăng giá trị tài sản lên vượt giá trị thị trường Giá trị đặc biệt tài sản hình thành vị trí, tính chất đặc biệt tài sản, từ tình đặc biệt thị trường, từ trả giá vượt giá trị thị trường khách hàng muốn mua tài sản với giá để có tính hữu dụng tài sản i) Giá trị đầu tư giá trị tài sản một nhóm nhà đầu tư theo mục tiêu đầu tư xác định Giá trị đầu tư khái niệm có tính chủ quan liên quan đến tài sản cụ thể nhà đầu tư riêng biệt, nhóm nhà đầu tư tổ chức với mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định Giá trị đầu tư tài sản cao thấp giá trị thị trường tài sản Tuy nhiên giá trị thị trường phản ánh nhiều đánh giá cá biệt giá trị đầu tư tài sản cụ thể k) Giá trị bảo hiểm giá trị tài sản quy định hợp đồng sách bảo hiểm l) Giá trị để tính thuế giá trị dựa quy định luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp 05- Tuỳ theo mục đích thẩm định giá cụ thể, thẩm định viên sử dụng giá trị phi thị trường làm sở cho việc thẩm định giá Trong trình thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa liệu điều kiện thực tế để xác định giá trị phi thị trường tài sản cần thẩm định giá 06- Để bảo đảm khơng có nhầm lẫn xác định giá trị thị trường giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải tuân theo bước sau: a) Xác định rõ đối tượng thẩm định giá; b) Xác định rõ quyền lợi pháp lý gắn với tài sản thẩm định giá; c) Xác định rõ mục đích thẩm định giá tài sản; d) Xác định giá trị làm sở cho thẩm định giá; e) Khảo sát thực tế tài sản cần thẩm định giá bảo đảm bước công khai cần thiết; f) Công bố công khai điều kiện tình bị hạn chế trình thẩm định giá; g) Phân tích, xem xét số liệu, tình phù hợp với nhiệm vụ thẩm định giá Nếu công việc thẩm định giá vào sở phi thị trường, giá trị thu giá trị phi thị trường (không phải giá trị thị trường) phải ghi rõ báo cáo thẩm định giá h) Xác định thời gian hiệu lực kết thẩm định giá 07- Thẩm định viên phải trình bày mục đích thẩm định giá cách rõ ràng, phải thể tính công khai, minh bạch báo cáo kết thẩm định giá chứng thư thẩm định giá, cụ thể là: - Báo cáo kết chứng thư thẩm định giá phải nêu rõ cứ, mục đích việc thẩm định giá nhằm tránh hiểu nhầm cho khách hàng, cho người sử dụng kết thẩm định giá bên thứ ba Thẩm định viên phải tuân theo bước mục 06 nêu - Báo cáo kết chứng thư thẩm định giá dựa giá trị phi thị trường phải nêu rõ điều kiện hạn chế ảnh hưởng đến kết thẩm định giá Thẩm định viên không sử dụng hạn chế để làm sai lệch kết thẩm định giá - Khi tiến hành thẩm định giá dựa giá trị phi thị trường, thẩm định viên không đưa giả thiết mâu thuẫn với số liệu làm sở cho thẩm định giá Mọi giả thiết, phân tích phương pháp thẩm định giá phải nêu cách công khai báo cáo kết chứng thư thẩm định giá - Khi thẩm định giá dựa giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải cơng khai hố tồn nguồn tài liệu tham khảo mà thẩm định viên dựa vào để đưa ý kiến giá trị tài sản báo cáo kết thẩm định giá 21 TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 05 Quy trình thẩm định giá tài sản (Ký hiệu: TĐGVN 05) (Ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01- Mục đích tiêu chuẩn quy định quy trình thẩm định giá tài sản hướng dẫn thực quy trình trình thẩm định giá tài sản 02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên giá (sau gọi thẩm định viên) phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn trình thẩm định giá tài sản NỘI DUNG TIÊU CHUẨN 03- Các bước phải thực trình thẩm định giá Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây: Bước 1: Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở thẩm định giá Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá Bước 3: Khảo sát trường, thu thập thơng tin Bước 4: Phân tích thơng tin Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Bước 6: Lập báo cáo chứng thư kết thẩm định giá 04- Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá loại hình giá trị làm sở thẩm định giá Các đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật tài sản cần thẩm định giá Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định nhận thức mục đích thẩm định giá khách hàng Mục đích thẩm định giá phải nêu rõ báo cáo thẩm định giá Xác định khách hàng, yêu cầu khách hàng; người sử dụng kết thẩm định giá Những điều kiện ràng buộc xác định đối tượng thẩm định giá: Thẩm định viên phải đưa giả thiết điều kiện bị hạn chế đối với: yêu cầu mục đích thẩm định giá khách hàng; yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; giới hạn về: tính pháp lý, cơng dụng tài sản, nguồn liệu, sử dụng kết quả; quyền nghĩa vụ thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá Việc đưa điều kiện hạn chế ràng buộc thẩm định viên phải dựa sở: a) Có xác nhận văn khách hàng sở nhận thức rõ ràng điều kiện tác động đến bên thứ ba thông qua kết thẩm định giá b) Phù hợp với quy định luật pháp quy định hành khác có liên quan c) Trong trình thẩm định giá, thẩm định viên thấy điều kiện hạn chế ràng buộc đưa không chặt chẽ thiếu sở phải xem xét lại thơng báo cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá cho khách hàng Xác định thời điểm thẩm định giá Việc xác định đặc điểm, chất (tự nhiên, pháp lý) tài sản cần thẩm định giá phải thực sau ký hợp đồng thẩm định giá ý kiến đánh giá giá trị tài sản đưa phạm vi thời gian cho phép hợp đồng Xác định nguồn liệu cần thiết cho thẩm định giá Xác định sở giá trị tài sản Trên sở xác định khái quát đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường - Giá trị thị trường: xác định tuân theo quy định tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 (TĐGVN 01) - Giá trị phi thị trường: xác định tuân theo quy định tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02) Việc xác định giá trị làm sở cho thẩm định giá phải phù hợp với quy định pháp luật hành văn quy phạm pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền ban hành 05- Lập kế hoạch thẩm định giá Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ bước công việc phải làm thời gian thực bước công việc toàn thời gian cho thẩm định giá Nội dung kế hoạch phải thể công việc sau: - Xác định yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, đặc tính quyền gắn liền với tài sản mua/bán đặc điểm thị trường Collected by PhamKhanhDuong - Xác định tài liệu cần thu thập thị trường, tài sản, tài liệu so sánh - Xác định phát triển nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy phải kiểm chứng - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập phân tích liệu, thời hạn cho phép trình tự phải thực - Lập đề cương báo cáo kết thẩm định giá 06- Khảo sát trường, thu thập thông tin Khảo sát trường Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát trường: - Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Thẩm định viên phải khảo sát thu thập số liệu tính kỹ thuật (cơng suất, suất, cơng dụng) vị trí, đặc điểm, quy mơ, kích thước, độ mới, cũ tài sản cần thẩm định giá tài sản so sánh - Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát thu thập số liệu về: + Vị trí thực tế bất động sản so sánh với vị trí đồ địa chính, mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản + Chi tiết bên bên bất động sản, bao gồm: diện tích đất cơng trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, sở hạ tầng (cấp nước, viễn thơng, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng tại, tuổi đời, tình trạng tu, sửa chữa… + Đối với cơng trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng cơng trình - Trong q trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo dạng (toàn cảnh, chi tiết), hướng khác Thu thập thông tin Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát trường, thẩm định viên phải thu thập thông tin sau: - Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập tài sản so sánh - Các thông tin yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm - Các thông tin tính pháp lý tài sản - Với bất động sản cần thu thập thêm thông tin: + Các số liệu kinh tế xã hội, môi trường, yếu tố tác động đến giá trị, đặc trưng thị trường tài sản để nhận biết khác khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc khu vực lân cận + Các thông tin yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng tài sản (địa chất, đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, sở hạ tầng…) - Để thực thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa thông tin thu thập từ nguồn: khảo sát thực địa; giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua vấn công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng tổ chức tín dụng; thơng tin báo chí (báo viết, nói, hình) địa phương, trung ương quan quản lý nhà nước thị trường tài sản; thông tin văn thể tính pháp lý quyền chủ tài sản, đặc tính kinh tế, kỹ thuật tài sản, quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội vùng có liên quan đến tài sản Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin báo cáo thẩm định giá phải kiểm chứng để bảo đảm độ xác thơng tin 07- Phân tích thơng tin Là trình đánh giá tác động yếu tố đến mức giá tài sản cần thẩm định Phân tích thơng tin từ khảo sát trường tài sản Phân tích đặc trưng thị trường tài sản cần thẩm định giá a) Bản chất hành vi ứng xử người tham gia thị trường - Đối với tài sản thương mại công nghiệp, bao gồm: đặc điểm lĩnh vực (thương mại cơng nghiệp) hình thành nên nhóm cung cầu tài sản, hình thức sở hữu pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại với người mua tiềm - Đối với tài sản nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cấu gia đình, mức độ thu nhập nhóm cung nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại với người mua tiềm b) Xu hướng cung cầu thị trường tài sản - Những xu hướng tăng giảm nguồn cung, tăng giảm nhu cầu tài sản tương tự có thị trường - Ảnh hưởng xu hướng đến giá trị tài sản thẩm định giá Phân tích khách hàng: - Đặc điểm khách hàng tiềm - Sở thích khách hàng vị trí, quy mơ, chức mơi trường xung quanh tài sản - Nhu cầu, sức mua tài sản Phân tích việc sử dụng tốt tối ưu tài sản 23 - Thẩm định viên cần xem xét khả sử dụng tốt tài sản bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật tài cho phép mang lại giá trị cao cho tài sản - Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản khía cạnh: + Sự hợp lý, tính khả thi sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan việc sử dụng sử dụng tương lai + Sự thích hợp mặt vật chất, kỹ thuật việc sử dụng tài sản: xác định mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng tài sản + Sự hợp pháp tài sản việc sử dụng, hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định pháp luật + Tính khả thi mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm tài sản việc tạo thu nhập, xem xét tới yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng tương lai, chi phí phá bỏ giá trị lại tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá tài sản + Hiệu tối đa sử dụng tài sản: xem xét đến suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, chi phí phát sinh cho phép tài sản sử dụng đến mức cao tốt 08- Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Thẩm định viên phải nêu rõ phương pháp áp dụng để xác định mức giá trị tài sản cần thẩm định giá Phương pháp thẩm định giá quy định tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các phương pháp thẩm định giá.” Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp 01 nhiều phương pháp thẩm định giá sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật tài sản với mục đích thẩm định giá Thẩm định viên cần nêu rõ báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá sử dụng làm chủ yếu, phương pháp thẩm định giá sử dụng để kiểm tra chéo, từ đến kết luận cuối giá trị thẩm định 09- Lập báo cáo chứng thư thẩm định giá Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực theo quy định tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.” 24 TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 06 Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản (Ký hiệu: TĐGVN 06) (Ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01- Mục đích tiêu chuẩn quy định nguyên tắc xác định giá trị tài sản hướng dẫn nguyên tắc tiến hành thẩm định giá tài sản 02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên giá (sau gọi thẩm định viên) phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn trình xác định giá trị tài sản làm sở thẩm định giá 03- Giá trị tài sản hình thành nhiều yếu tố tác động giá trị sử dụng, khan hiếm, nhu cầu có khả tốn Khi nghiên cứu trình hình thành giá trị, thẩm định viên cần phải xem xét vận dụng quy luật nguyên lý kinh tế liên quan Bản chất thẩm định giá tài sản phân tích yếu tố tác động đến q trình hình thành giá trị tài sản cụ thể, nguyên tắc hướng dẫn cần thiết tiến hành thẩm định giá Thẩm định viên phải nghiên cứu vận dụng nguyên tắc để đưa kết luận giá trị tài sản NỘI DUNG TIÊU CHUẨN 04- Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu Việc sử dụng tốt có hiệu tài sản đạt mức hữu dụng tối đa hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, cho phép mặt kỹ thuật, pháp lý, tài đem lại giá trị lớn cho tài sản Tuy nhiên, tài sản sử dụng thực tế không thiết thể khả sử dụng tốt có hiệu tài sản 05- Nguyên tắc cung - cầu Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Ngược lại, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Giá trị tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung tài sản Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu, có yếu tố đặc điểm vật lý đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với thuộc tính tài sản khác Sự ảnh hưởng đặc tính phụ thêm phản ánh cung - cầu giá trị tài sản 06- Nguyên tắc thay đổi Giá trị tài sản thay đổi theo thay đổi yếu tố hình thành nên giá trị Giá trị tài sản hình thành trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt mối quan hệ nhân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị ln ln thay đổi Do đó, thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm mối quan hệ nhân nhân tố trạng thái động, phải phân tích q trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu 07- Nguyên tắc thay Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản thay lẫn q trình sử dụng, giá trị tài sản xác định tác động lẫn tài sản đến tài sản khác Hình thành giá trị tài sản thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị tài sản khác thay Khi hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước Giới hạn giá trị tài sản có xu hướng thiết lập chi phí mua tài sản thay cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có chậm trễ q mức làm ảnh hưởng đến thay Một người thận trọng khơng trả giá cao chi phí mua tài sản thay thị trường thời điểm 08- Nguyên tắc cân Các yếu tố cấu thành tài sản cần phải cân để tài sản đạt khả sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt có hiệu tài sản, cần phải phân tích xem liệu đạt tới cân hay không Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất vị trí khơng vị trí đất kế cận phải có mức giá trị 09- Nguyên tắc thu nhập tăng giảm Tổng thu nhập khoản đầu tư tăng lên tăng liên tục tới điểm định, sau đầu tư tiếp tục tăng độ lớn thu nhập tăng thêm giảm dần Nguyên tắc hoàn toàn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản 10- Nguyên tắc phân phối thu nhập Collected by PhamKhanhDuong Tổng thu nhập sinh từ kết hợp yếu tố trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) phân phối cho yếu tố Nếu việc phân phối thực theo nguyên tắc tương ứng phần tổng thu nhập cịn lại sau phân phối cho vốn, lao động quản lý thể giá trị đất đai 11- Nguyên tắc đóng góp Mức độ mà phận tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản Giá trị tác nhân sản xuất hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào vắng mặt tác nhân làm giảm giá trị tồn tài sản, có nghĩa lượng giá trị mà đóng góp vào giá trị tồn Nguyên tắc nguyên tắc việc xem xét tính khả thi việc đầu tư bổ sung vào tài sản thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu 12- Nguyên tắc tuân thủ Tài sản cần phải phù hợp với mơi trường nhằm đạt mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản có phù hợp với môi trường hay không thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu 13- Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận cao vượt trội thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh mức làm giảm lợi nhuận cuối khơng cịn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh quan sát tài sản với tài sản với tài sản khác Do đó, giá trị tài sản hình thành kết cạnh tranh thị trường 14- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai Giá trị tài sản xác định việc dự tính khả sinh lợi tương lai Giá trị tài sản chịu ảnh hưởng việc dự kiến thị phần người tham gia thị trường thay đổi dự tính trước yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị tài sản ln ln dựa triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng tài sản người mua 26 ... mà thẩm định viên dựa vào để đưa ý kiến giá trị tài sản báo cáo kết thẩm định giá 21 TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 05 Quy trình thẩm. .. thư thẩm định giá thực theo quy định tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá. ” 24 TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM. .. giá thể giá tài sản cần thẩm định b Chứng minh trình thẩm định giá thực theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (hoặc Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, khu vực chấp nhận) Hồ sơ thẩm định