BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (BIDV) – CHI NHÁNH BẾN THÀNH SVTH : LÊ THỊ THU HIỀN MSSV : 09135017 LỚP : DH09TB KHÓA : 2009-2013 NGÀNH : Quản lý đất đai & bất động sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2013- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN LÊ THỊ THU HIỀN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (BIDV) – CHI NHÁNH BẾN THÀNH Giáo viên hướng dẫn: Ths Lê Ngọc Lãm Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên: LỜI CÁM ƠN Con xin chân thành cám ơn gia đình – người ln u thương, nâng đỡ, hậu thuẫn tạo điều kiện cho suốt q trình học tập để có ngày hôm Em xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, khoa Quản lý Đất đai Bất động sản, tồn thể q thầy dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quý báu để em làm hành trang bước vào sống Em xin chân thành cám ơn thầy Lê Ngọc Lãm nhiệt tình quan tâm, giúp đỡ, dẫn cho em suốt q trình thực tập hồn thành khóa luận tốt nghiệp Xin gửi lời cám ơn đến Ban Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam chi nhánh Bến Thành, toàn thể anh chị chi nhánh tận tình giúp đỡ em trình thực đề tài Đồng thời cám ơn bạn lớp Quản lý Thị trường Bất động sản khóa 35 ln giúp đỡ chia sẻ với suốt trình học tập sinh hoạt trường Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7/2013 LÊ THỊ THU HIỀN TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Lê Thị Thu Hiền, Khoa Quản lý đất đai Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Đề tài thực hiện:Thẩm định giá bất động sản đảm bảo nhằm mục đích chấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) – chi nhánh Bến Thành Giáo viên hướng dẫn: Ths Lê Ngọc Lãm, Bộ mơn Cơng nghệ địa chính, Khoa Quản lý đất đai Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển nhanh 10 năm qua Giá đất, giá nhà tăng giảm liên tục trở thành mối quan tâm hàng đầu không Nhà nước mà với nhà đầu tư vào thị trường Việc xác định giá trị BĐS việc làm quan trọng khó khăn Giá đất hình thành phụ thuộc yếu tố như: sách Nhà nước, cung – cầu BĐS, yếu tố xã hội – tâm lý… giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố nên việc định giá cho phù hợp với thực tế thị trường việc làm cần thiết, phục vụ cho mục đích chuyển nhượng, chấp… Tuy thẩm định giá BĐS có nhiều mục đích khác xét thực trạng thẩm định cho mục đích vay vốn chấp BĐS có ảnh hưởng nhiều đến phát triển kinh tế Trong lĩnh vực cho vay chấp bất động sản đảm bảo cơng tác định giá tài sản, quản lý xử lý bất động sản chấp công tác quan trọng Căn vào đó, ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng nhu cầu vốn khách hàng, vừa đảm bảo khả thu hồi vốn khách hàng trả nợ buộc ngân hàng phải phát bất động sản Đề tài áp dụng hai phương pháp định giá so sánh trực tiếp chi phí để xác định giá trị thị trường bất động sản đăng kí chấp ngân hàng BIDV – chi nhánh Bến Thành Trên sở sử dụng hệ số giá trị tài sản đảm bảo để đưa mức giá tối đa mà khách hàng vay Việc định giá tài sản chấp xác đường ngắn để tiếp cận giá trị thực tế bất động sản, giảm thiểu nhiều thiệt hại kinh tế tạo tiền đề, tới thành công thương lượng hợp tác đầu tư Nội dung nghiên cứu ứng dụng lý thuyết định giá để xác định giá trị bất động sản đảm bảo cho mục đích chấp theo quy trình phương pháp cụ thể ngân hàng, từ rút kết luận Đề tài thực thời gian tháng đạt số kết sau: x Tìm hiểu quy trình định giá Ngân hàng BIDV – chi nhánh Bến Thành x Tìm hiểu cách thức khảo sát thực tế để đánh giá chất lượng bất động sản x Áp dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí để định giá bất động sản chấp x Nhận biết chênh lệch giá trị thị trường bất động sản giá trị thực tế mà ngân hàng đồng ý nhận chấp MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Bất động sản I.1.2 Thị trường bất động sản I.1.3 Các vấn đề liên quan đến định giá I.1.4 Các vấn đề liên quan đến chấp BĐS 20 I.1.5 Cơ sở pháp lý 20 I.2 Khái quát trình hình thành phát triển ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam(BIDV) 21 I.2.1 Giới thiệu ngân hàng BIDV 21 I.2.2 Giới thiệu BIDV chi nhánh Bến Thành phòng quan hệ khách hàng 23 I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 25 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 25 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 25 I.3.3 Quy trình thực đề tài 25 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26 II.1 Tình hình hoạt động tín dụng ngân hàng 26 II.1.1 Tình hình hoạt động kinh doanh 26 II.1.2 Hoạt động tín dụng có tài sản đảm bảo 27 II.2 Các quy định Ngân hàng liên quan đến chấp BĐS 28 II.2.1 Điều kiện tài sản đảm bảo 28 II.2.2 Quy trình xét duyệt, thẩm định hồ sơ chấp tài sản 30 II.2.3 Quy định giao nhận xử lý tài sản đảm bảo 31 II.2.4 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá trị BĐS 32 II.2.5 Nguyên tắc, yêu cầu định giá tài sản đảm bảo 32 II.3 Áp dụng phương pháp so sánh để định giá bất động sản đảm bảo 33 II.3.1 Thông tin BĐS cần định giá 33 II.3.2 Mô tả đặc điểm tài sản 33 II.3.3 Thông tin thị trường khu vực bất động sản thẩm định 38 II.3.4 Lựa chọn điều chỉnh bất động sản so sánh 39 II.3.5 Xác định hao mịn ước tính giá trị tài sản đất 49 II.3.6 Xác định giá trị quyền sử dụng đất 50 II.3.7 Ước tính giá trị tài sản định giá 51 II.4 Nhận xét hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo cho mục đích chấp ngân hàng BIDV 52 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 53 DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT BĐS BIDV TPHCM UBND BĐS TĐ BĐS SS TLCLCL : Bất động sản : Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam : Thành phố Hồ Chí Minh : Ủy ban nhân dân : Bất động sản thẩm định : Bất động sản so sánh : Tỷ lệ chất lượng lại DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 1: Hoạt động tín dụng BIDV chi nhánh Bến Thành quý I/2012 quý I/2013 26 Bảng 2: Dư nợ tín dụng đến hết quý I/2013 27 Bảng : Số lượng hồ sơ vay vốn có tài sản đảm bảo năm 2012 27 Bảng 4: Tóm tắt yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tính khả mại BĐS 37 Bảng 5: Tỷ lệ chất lượng lại BĐS so sánh 42 Bảng 6: Giá trị cịn lại cơng trình BĐS SS 43 Bảng 7: Tóm tắt thông tin BĐS so sánh 43 Bảng 8: Điều chỉnh yếu tố quy mô 45 Bảng 9: Điều chỉnh yếu tố hình dáng 46 Bảng 10: Điều chỉnh yếu tố hướng nhà 47 Bảng 11: Bảng điều chỉnh theo yếu tố so sánh 48 Bảng 12: Xác định tỷ lệ chất lượng cịn lại cơng trình BĐS thẩm định 49 Bảng 13: Xác định giá trị lại tài sản đất 50 Bảng 14: Giá trị BĐS thẩm định 51 DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH Hình 1: Cơ cấu tổ chức Ngân hàng BIDV – chi nhánh Bến Thành 23 Hình 2: Cơ cấu hình thức đảm bảo tín dụng 28 Hình 3: Tồn cảnh BĐS thẩm định giá 33 Hình : Đường trước mặt BĐS thẩm định 34 Hình 5: Vị trí BĐS thẩm định so sánh 41 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Thu Hiền ĐẶT VẤN ĐỀ Trong giai đoạn kinh tế khó khăn nay, doanh nghiệp lớn nhỏ hộ gia đình cá nhân vất vả việc xoay sở vốn kinh doanh Đối với họ vốn sẵn có tín dụng ngân hàng Hoạt động tín dụng hoạt động sinh lời chủ yếu, ảnh hưởng trực tiếp, mạnh mẽ đến tồn phát triển toàn hệ thống ngân hàng Các hoạt động ngân hàng đóng góp nhiều cho tất ngành, lĩnh vực kinh tế thông qua việc cho vay vốn Với ngân hàng, hoạt động mang nhiều lợi nhuận tiềm ẩn nhiều rủi ro Rất nhiều biện pháp bảo đảm tín dụng đưa có hình thức bảo đảm thực có hiệu quả, mang lại giá trị thực qua yếu tố trừu tượng, hình thức bảo đảm tài sản Trong loại tài sản BĐS ưu tiên ưu điểm khó có loại tài sản so sánh hao mịn, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu sử dụng pháp luật quy định rõ ràng Tại ngân hàng, nhu cầu chấp vay vốn nhu cầu có thật diễn sơi động Tuy nhiên, trình chấp tài sản ngân hàng xảy nhiều tranh cãi với phát triển tính phức tạp thị trường BĐS, có nhiều yếu tố làm cho hoạt động cho vay chấp BĐS nước ta đạt hiệu chưa cao như: pháp lý chưa đầy đủ, chênh lệch khung giá đất Nhà nước ban hành với giá thị trường cao… Do việc xác định giá trị tài sản cho phù hợp với thực tế vấn đề cần thiết để giải vướng mắc này, có người vay thỏa mãn vay mức ngân hàng có sở đảm bảo nợ vay hợp lý Vì vậy, cơng tác thẩm định giá tài sản để phục vụ cho mục đích vay vốn việc cần thiết không ngân hàng mà cần thiết cho người vay Chính thiết yếu cơng tác thẩm định giá nên em chọn đề tài: Thẩm định giá bất động sản đảm bảo nhằm mục đích chấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) – chi nhánh Bến Thành ™ Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu lý luận chung BĐS thẩm định giá BĐS Tìm hiểu thực tế thị trường BĐS nghiên cứu để phục vụ cho công tác thẩm định giá Áp dụng vào thực tế kiến thức học để xác định giá trị BĐS thẩm định ™ Đối tượng nghiên cứu Hoạt động, quy trình định giá BĐS đảm bảo cho mục đích chấp vay vốn Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam chi nhánh Bến Thành BĐS đăng kí chấp ngân hàng ™ Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu quy trình quy định ngân hàng vay vốn chấp BĐS Đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS chấp ngân hàng Áp dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí để xác định giá trị BĐS chấp, vừa đảm bảo lợi ích khách hàng, vừa hạn chế rủi ro cho ngân hàng Trang Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Thu Hiền PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Bất động sản Khái niệm Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy vào nhu cầu quản lý sử dụng mà người ta có nhiều tiêu thức phân loại tài sản Trong đó, chủ yếu việc phân chia thành bất động sản động sản Hình thức phân chia có cách hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại ghi rõ luật La Mã Ngày nay, quốc gia khác có khái niệm bất động sản khác Cụ thể theo Bộ Luật dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoản điều 174 quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: x Đất đai; x Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng; x Các tài sản khác gắn liền với đất đai; x Các tài sản khác pháp luật quy định.” Một cách hiểu phổ biến khác: Bất động sản tài sản vật chất di dời được, tồn ổn định lâu dài Như vậy, tài sản xem BĐS thỏa mãn điều kiện sau: x Là yếu tố vật chất có ích cho người x Được chiếm giữ cá nhân cộng đồng x Có thể đo lường giá trị xác định x Không thể di dời hay di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thể thay đổi x Tồn lâu dài Các đặc điểm BĐS ™ Cố định vị trí Đặc điểm BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai lại tài sản có vị trí cố định có giới hạn diện tích, khơng gian Vì giá trị lợi ích BĐS gắn liền với vị trí khác khác ™ BĐS loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa BĐS gắn liền với trường tồn đất đai Các cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Nói đến tính lâu bền BĐS thường đề cập đến hai tiêu tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế, phải nắm vững điểm để đầu tư xây dựng dự tính tuổi thọ kinh tế để tính tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần ™ Tính khan Hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm, tính giới hạn diện tích bề mặt trái đất Trang Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Lê Thị Thu Hiền ™ Tính dị biệt Mỗi BĐS tài sản riêng biệt khác vị trí lơ đất, khác kết cấu kiến trúc, khác hướng, cảnh quan vật ngoại cảnh ™ Mang yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Nhu cầu BĐS khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán thị hiếu tâm lý xã hội chí bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh Ở BĐS thể rõ nét quan niệm người phong thủy, nở hậu, thắt hậu Đặc điểm giúp người định nhà đầu tư xác định yếu tố giá trị BĐS ™ Là tài sản có giá trị cao Do giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả sinh lợi cao, tạo vốn Điều có nghĩa nhà đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn vốn dài hạn Đặc điểm địi hỏi hoạt động kinh doanh BĐS ln cần đến tham gia ngân hàng tổ chức tín dụng ™ Chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Đất đai tài nguyên quan trọng quốc gia gắn liền với đời sống sinh hoạt nhân dân Mọi biến động đất đai ảnh hưởng đến đời sống kinh tế trị nên Nhà nước phải có sách, biện pháp can thiệp quản lý chặt chẽ việc sử dụng, chuyển nhượng, chuyển đổi… quyền sở hữu BĐS ™ Giá trị, công năng, khả khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Vì BĐS có giá trị lớn bao gồm nhiều chủng loại nên viêc quản lý chúng phức tạp, địi hỏi người quản lý phải có lực cao chi phí quản lý phải cao so với hàng hóa thơng thường I.1.2 Thị trường bất động sản Khái niệm Có nhiều cách hiểu khác thị trường BĐS, song quan niệm có điểm chung khái quát thị trường BĐS tổng hòa quan hệ giao dịch BĐS thực thơng qua quan hệ hàng hóa tiền tệ BĐS bao gồm nhiều loại khác nhau, song BĐS gắn liền không tách rời với yếu tố đất đai Do vậy, đặc trưng hàng hóa thị trường đất đai ln yếu tố đóng vai trị trọng tâm chi phối toàn hoạt động thị trường BĐS Đặc điểm thị trường BĐS ™ Là thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS Đặc điểm tính chất đất đai định người sử dụng đất khơng sử dụng loại hàng hóa thơng thường khác ™ Tính cách biệt hàng hóa địa điểm giao dịch Trang Phịng ngủ ™ Cầu thang tầng Sân thượng PHỤ LỤC Chi tiết bất động sản so sánh Bất động sản so sánh x Địa chỉ: 39/49 Nguyễn Văn Lượng, phường 17, quận Gị Vấp x Vị trí: nằm hẻm 10m, cách BĐS thẩm định 500m Hẻm bê tông, khu vực yên tĩnh x Cấu trúc nhà: trệt, lầu, sân thượng x Nội thất: hoàn chỉnh Nền lót gạch ceramic, cầu thang đá hoa cương, tay vịn gỗ, cổng sắt, cửa cửa kính khung sắt x Tiện nghi: hệ thống cung cấp điện ổn định, cấp nước tốt, điện thoại, truyền hình cáp, internet… x Nguồn thơng tin: tìm kiếm giao dịch mạng internet liên hệ trực tiếp với chủ nhà để thương lượng giá Bất động sản so sánh x Địa chỉ: 131 Nguyễn Văn Lượng, phường 17, quận Gị Vấp x Vị trí: mặt tiền đường Nguyễn Văn Lượng, giao thông thuận lợi, nằm dãy nhà với BĐS thẩm định x Cấu trúc nhà: trệt, lầu, sân thượng x Nội thất: hoàn chỉnh tài sản xây dựng lâu nên xét mức độ thẩm mỹ khơng cao, trang trí nội thất khơng theo xu hướng đại Nền lót gạch ceramic, tường ngồi ốp gạch, tường sơn nước, cầu thang đúc, tay vịn sắt x Tiện nghi: hệ thống cung cấp điện ổn định, cấp thoát nước tốt, điện thoại, truyền hình cáp, internet… x Nguồn thông tin: tiếp xúc trực tiếp với chủ nhà Bất động sản so sánh x Địa chỉ: 278/16 Nguyễn Oanh, phường 17, Quận Gị Vấp x Vị trí: nằm hẻm 5m, cách BĐS thẩm định 350m Khu vực yên tĩnh, an ninh Tuy nhiên trước nhà có đường dây điện chằng chịt, điều gây gây thẩm mỹ làm giảm giá trị nhà x Cấu trúc nhà: trệt, lầu x Nội thất: Nền lát gạch ceramic, tường lầu 1,2 sơn nước, tường tầng ốp gạch, trang thiết bị nhà loại trung bình x Tiện nghi: hệ thống cung cấp điện ổn định, cấp thoát nước tốt, điện thoại, truyền hình cáp, internet… x Nguồn thơng tin: tìm hiểu thông tin mạng internet, gọi điện thoại gặp chủ nhà để đến xem nhà hỏi giá Bất động sản so sánh x Địa chỉ: 40 Nguyễn Văn Lượng, phường 17, Quận Gị Vấp x Vị trí: mặt tiền đường Nguyễn Văn Lượng, cách BĐS thẩm định 200m x Cấu trúc nhà: trệt, lầu, sân thượng x Nội thất: gạch ceramic, mặt tường sơn nước, mặt tường ốp gạch Sân thượng lợp mái tole x Tiện nghi: hệ thống cung cấp điện ổn định, cấp nước tốt, điện thoại, truyền hình cáp, internet… x Nguồn thơng tin: tìm hiểu thơng tin mạng internet, gọi điện thoại gặp chủ nhà để đến xem nhà hỏi giá PHỤ LỤC Thông tin BĐS xác định tỷ lệ chênh lệch ảnh hưởng khác biệt BĐS SS5: - Địa chỉ: 294 Nguyễn Oanh Phường 17 Quận Gò Vấp - Vị trị:mặt tiền đường rộng 15m Thuận tiện phục vụ kinh doanh, mở công ty… - Hiện trạng tài sản: nhà cấp 2, trệt, lầu - Diện tích đất: 72m2 (4m x 18m) - Diện tích xây dựng: 280m2 - Giá thương lượng: 4.000.000.000 đồng - Tuổi đời hiệu quả: 11 năm - Tuổi đời kinh tế: 70 năm - Tỷ lệ chất lượng lại: 84,29% - Đơn giá xây dựng: 3.750.000 đồng - Giá trị tài sản đất: 3.900.000 x 280 x 84,29% = 885.045.000 đồng (làm tròn: 885.000.000 đồng) - Đơn giá quyền sử dụng đất: (4.000.000.000 – 885.000.000)/72 = 43.263.889 đồng (làm tròn: 43.300.000 đồng) BĐS SS6: - Địa chỉ: 258 Nguyễn Oanh Phường 17, Quận Gò Vấp - Vị trị:mặt tiền đường rộng 15m Thuận tiện phục vụ kinh doanh, mở công ty… - Hiện trạng tài sản: xây dựng phục vụ cho hoạt động kinh doanh khách sạn, trệt, lầu Nội thất tốt - Diện tích đất: 120m2 (4m x 30m) - Diện tích xây dựng: 540m2 - Giá thương lượng: 7.050.000.000 đồng - Tuổi đời hiệu quả: năm - Tuổi đời kinh tế: 80 năm - Tỷ lệ chất lượng lại: 93,75% - Đơn giá xây dựng: 4.740.000 đồng - Giá trị tài sản đất: 2.399.625.000 đồng (làm tròn: 2.399.000.000 đồng) - Đơn giá quyền sử dụng đất: (7.050.000.000 – 2.399.000.000)/120 = 38.758.333 đồng (làm tròn: 38.800.000 đồng) BĐS SS7 - Địa chỉ: 109/13/2 Nguyễn Văn Lượng Phường 17 Quận Gò Vấp - Vị trị:nằm hẻm 6m, xe vào tận nhà - Hiện trạng tài sản: nhà phố cấp 4, nở hậu - Diện tích đất: 58m2 (3,5m x 15m, nở hậu 3,7m) - Diện tích xây dựng: 58m2 - Giá thương lượng: 1.500.000.000đồng - Tuổi đời hiệu quả: 17 năm Tuổi đời kinh tế: 50 năm Tỷ lệ chất lượng lại: 66% Đơn giá xây dựng: 3.540.000 đồng Giá trị tài sản đất: 135.511.200 đồng (làm tròn: 135.511.000 đồng) Đơn giá quyền sử dụng đất: (1.500.000.000 – 135.511.000)/58 = 23.560.155 đồng (làm tròn: 23.600.000 đồng) BĐS SS8 - Địa chỉ: 128/29A Nguyễn Văn Lượng Phường 17, Quận Gò Vấp - Vị trị:nằm hẻm 5,5m, xe vào tận nhà - Hiện trạng tài sản: nhà phố cấp - Diện tích đất: 49m2 (3,5m x 14m) - Diện tích xây dựng: 136m2 - Giá thương lượng: 1.500.000.000đồng - Tuổi đời hiệu quả: năm - Tuổi đời kinh tế: 70 năm - Tỷ lệ chất lượng lại: 87,14% - Đơn giá xây dựng: 3.900.000 đồng - Giá trị tài sản đất: 462.205.714 đồng (làm tròn: 462.200.000 đồng) - Đơn giá quyền sử dụng đất: (1.500.000.000 – 462.205.714)/49 = 21.179.475 đồng (làm tròn: 21.200.000 đồng) BĐS SS9 - Địa chỉ: 87 Nguyễn Văn Lượng Phường 17, Quận Gò Vấp - Vị trị:Mặt tiền đường 15m, thuận lợi kinh doanh - Hiện trạng tài sản: nhà phố cấp 2, trệt, lầu, sân thượng - Diện tích đất: 72m2 (4m x 18m) - Diện tích xây dựng: 245m2 - Giá thương lượng: 3.800.000.000đồng - Tuổi đời hiệu quả: 12 năm - Tuổi đời kinh tế: 70 năm - Tỷ lệ chất lượng lại: 82,86% - Đơn giá xây dựng: 4.100.000 đồng - Giá trị tài sản đất: 832.300.000 đồng - Đơn giá quyền sử dụng đất: (3.800.000.000 – 832.300.000)/72 = 41.218.056 đồng (làm tròn: 41.200.000 đồng) - PHỤ LỤC Bảng hướng dẫn xác định tỷ lệ chất lượng cịn lại kết cấu Số TT Kết cấu Tỷ lệ lại > 80% 70% + 80% 60% + 70% 50% + 60% 40% + 50% < 40% Kết cấu bêtông cốt thép (khung, cột, đầm, sàn, trần, bêtơng…) Lớp trát bảo vệ bong tróc, bê tong bằn đầu bị nứt Bê-tông nứt, cốt thép bắt đầu rỉ Bê-tơng có nhiều vết nứt, cốt thép có chỗ bị cong vênh Kết cấu bắt đầu cong vênh Bê-tông nứt rạn nhiều chỗ, cốt thép bị đứt nhiều chỗ Kết cấu khả chống đỡ; cần sửa chữa phá bỏ Kết cấu gạch (móng, cột, tường…) Lớp trát bảo vệ bắt đầu bong tróc, có vết nứt nhỏ Vết nứt rộng, sâu tới gạch Lớp trát bảo vệ bong tróc nhiều, nhiều chỗ có vết nứt rộng Nhiều chỗ gạch bắt đầu mục, kết cấu bị thấm nước Các vết nứt thông suốt bề mặt, có chỗ bị cong vênh, đổ Hầu hết kết cấu bị rạn, nứt; nhiều chỗ bị đổ hay hỏng hoàn toàn Kết cấu gỗ sắt (kết cấu dỡ mái) Bắt đầu bị mối mọt bị rỉ Bị mối mọt bị rỉ nhiều chỗ Bị mục rỉ ăn sâu nhiều chỗ, kết cấu bắt đầu bị cong vênh Kết cấu bị cong vênh nhiều, có chỗ bắt đầu bị đứt Kết cấu bị cong vênh nhiều, nhiều chỗ đứt rời Nhiều chỗ đứt rời, khả chống đỡ; cần sửa chữa phá bỏ Mái Chất liệu lợp mái bị hư hỏng nhà bị dột, tiêu chuẩn đánh giá ngói, tơn, dựa mức độ hư hỏng nặng hay nhẹ diện tích hư hỏng fibro xi- mái: măng < 20% 20 – 30 – 40 – 50 – > 60% diện tích 30% 40% 50% 60% diện tích mái bị diện tích diện tích diện tích diện tích mái bị hư hỏng mái bị mái bị mái bị mái bị hư hỏng hư hỏng hư hỏng hư hỏng hư hỏng (Nguồn: Phụ lục – Thông tư liên số 13) PHỤ LỤC Bảng tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị ngơi nhà Tỷ lệ giá trị kết cấu (%) Loại nhà Móng Khung cột Tường Nền, sàn Kết cấu dỡ máu Mái tầng cấp khu phụ riêng 10 _ 15 10 10 16 tầng cấp có khu phụ riêng 10 _ 18 17 tầng cấp 2-3 khơng có khu phụ riêng 10 _ 15 10 16 tầng cấp 2-3 có khu phụ riêng 10 _ 18 16 tầng mái ngói khơng có khu phụ riêng 10 _ 16 12 16 tầng mái ngói có khu phụ riêng 10 _ 18 13 10 tầng mái khơng có khu phụ riêng 10 _ 16 10 _ 26 tầng mái có khu phụ riêng 10 _ 18 13 _ 16 tầng mái ngói khơng có khu phụ riêng 10 _ 16 14 13 tầng mái ngói có khu phụ riêng 10 _ 16 15 11 tầng mái khơng có khu phụ riêng _ 16 10 _ 22 tầng mái có khu phụ riêng _ 18 14 _ 13 tầng mái ngói khơng có khu phụ riêng _ 20 15 13 tầng mái ngói có khu phụ riêng 10 _ 18 16 10 I NHÀ XÂY GẠCH tầng mái khơng có khu phụ riêng 10 _ 18 16 _ 18 tầng mái có khu phụ riêng 10 _ 18 16 _ 14 tầng mái khơng có khu phụ riêng 10 _ 18 17 _ 16 tầng mái có khu phụ riêng 10 _ 18 17 _ 12 (Nguồn: Phụ lục – Thông tư liên số 13) Quyền sử dụng đất, nhà ở, cơng trình xây dựng đất thực việc công chứng/chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm Trường hợp tài sản bảo đảm nhà ở, cơng trình xây dựng đất mà đất bên chấp: - Thuê quan Nhà nước có thẩm quyền Thuê từ doanh nghiệp hoạt động kinh doanh cho Thuê đất - Mượn tổ chức, cá nhân khác, đất bên chấp thuê mà đối tượng thuê khơng phải quan nhà nước có thẩm quyền doanh nghiệp hoạt động kinh doanh cho thuê đất với điều kiện bên cho mượn, cho thuê đứng với tư cách bên chấp tài sản với việc chấp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất phép chấp Thực việc công chứng/chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm Quyền sử dụng đất, nhà ở, cơng trình xây dựng đất chưa có đủ giấy tờ quyền sử dụng đất giấy tờ sở hữu tài sản theo quy định pháp luật, nhiên có đủ sở để chứng minh tài sản thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm không đăng ký giao dịch bảo đảm Trường hợp thỏa thuận với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất việc kiểm soát cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, cơng trình xây dựng đất bên chấp bên nhận chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình đất, bên chuyển nhượng: trực tiếp ký hợp đồng chấp để bảm đảm cho nghĩa vụ cho bên nhận chuyển nhượng có văn ủy quyền hợp đồng ủy quyền không hủy ngang công chứng, giao cho bên nhận chuyển nhượng toàn quyền định đoạt mặt pháp lý tài sản, kể việc chấp cơng trình xây dựng đất Tài sản bảo đảm STT 0,6 Thế chấp Thế chấp 0,8 0,5 1 Hệ số giá trị tài sản đảm bảo Thế chấp Thế chấp Thế chấp Biện pháp đảm bảo PHỤ LỤC Danh mục tài sản, biện pháp đảm bảo hệ số giá trị tài sản đảm bảo theo định 3979/QĐ-PC (BIDV) PHỤ LỤC ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG THEO QUYẾT ĐỊNH SỐ 66/2012/QĐ-UBND Suất vốn đầu tư STT Loại cơng trình A Nhà Biệt thự Khung (móng, cột, đà), mái BTCT (có khơng dán ngói); tường gạch sơn nước; lát gạch bóng kính 80x80 hay tương đương; mặt tiền ốp đá granit Khung BTCT; mái lợp ngói; trần thạch cao; tường gạch sơn nước; lát gạch bóng kính 80x80 hay tương đương; mặt tiền ốp đá granit Khung BTCT; mái lợp tôn; trần thạch cao; tường gạch sơn nước; lát gạch bóng kính 80x80 hay tương đương; mặt tiền ốp đá granit Biệt thự Khung, sàn, mái BTCT (có lầu khơng dán ngói); tường gạch sơn nước; lát gạch bóng kính 80x80 hay tương đương; mặt tiền ốp đá granit Khung, sàn BTCT; mái lợp ngói; trần thạch cao; tường gạch sơn nước; lát gạch bóng kính 80x80 hay tương đương; mặt tiền ốp đá granit Khung, sàn BTCT; mái lợp tôn; trần thạch cao; tường gạch sơn nước; lát gạch bóng kính 80x80 hay tương đương; mặt tiền ốp đá granit Cột BTCT gạch; sàn xây sắt I; mái lợp ngói Đơn vị Móng cọc loại L ≤ 15m Móng cọc loại L > 15m đồng/m2 6.070.000 6.400.000 đồng/m2 5.720.000 6.200.000 đồng/m2 5.370.000 5.650.000 đồng/m2 5.635.000 5.930.000 đồng/m2 5.285.000 5.560.000 đồng/m2 4.935.000 5.200.000 đồng/m2 3.500.000 tơn có trần; tường gạch; lát gạch ceramic loại hay tương đương Cột gạch gỗ, sàn gỗ; mái lợp ngói tơn có trần; tường gạch; lát gạch ceramic hay tương đương Nhà Khung, mái BTCT; tường gạch phố liền sơn nước; lát gạch ceramic kề loại hay tương đương Khung BTCT; mái lợp ngói ; trần thạch cao; tường gạch sơn nước; lát gạch ceramic loại hay tương đương Khung BTCT; mái lợp tôn; trần thạch cao; tường gạch sơn nước; lát gạch ceramic loại hay tương đương Cột gạch gỗ; mái lợp tơn ngói; tường gạch + ván tôn; lát gạch tương đương Cột gạch gỗ; mái lợp giấy dầu lá; tường gạch + ván tôn; lát gạch tương đương Cột gỗ; mái tôn, trần ván cót ép; vách ván tơn; láng xi măng Cột gỗ; mái giấy dầu; vách tôn + gỗ; láng xi măng Nhà Khung, sàn, mái BTCT; tường phố liền gạch sơn nước; lát gạch ceramic kề ≤ loại hay tương đương tầng Khung, sàn BTCT; mái lợp ngói; trần thạch cao; tường gạch sơn nước; lát gạch ceramic loại hay tương đương Khung, sàn BTCT; mái lợp tôn; trần thạch cao; tường gạch sơn nước; lát gạch ceramic loại hay tương đương Cột BTCT gạch, sàn-mái đồng/m2 3.050.000 đồng/m2 4.150.000 đồng/m2 3.540.000 đồng/m2 3.160.000 đồng/m2 2.620.000 đồng/m2 1.945.000 đồng/m2 1.350.000 đồng/m2 940.000 đồng/m2 4.050.000 4.260.000 đồng/m2 3.900.000 4.100.000 đồng/m2 3.750.000 3.950.000 đồng/m2 3.050.000 3.210.000 xây sắt I; tường gạch; lát gạch ceramic tương đương Cột BTCT gạch, sàn xây sắt I; mái lợp tơn ngói có trần; tường gạch; lát gạch ceramic tương đương Cột BTCT gạch; sàn đúc giả sàn gỗ; mái lợp tôn hay ngói có trần; tường gạch; lát gạch ceramic tương đương Cột gỗ; sàn gỗ; mái lợp tơn có trần; vách ván; lát gạch ceramic tương đương Nhà Khung, sàn, mái BTCT (có phố liền khơng dán ngói); tường gạch sơn kề ≥ nước; lát gạch ceramic loại tầng hay tương đương Khung, sàn BTCT; mái lợp ngói; trần thạch cao; tường gạch sơn nước; lát gạch ceramic loại hay tương đương Khung, sàn BTCT; mái lợp tôn; trần thạch cao; tường gạch sơn nước; lát gạch ceramic loại hay tương đương đồng/m2 2.950.000 đồng/m2 2.900.000 đồng/m2 1.670.000 đồng/m2 4.500.000 4.740.000 đồng/m2 4.400.000 4.630.000 đồng/m2 4.300.000 4.530.000 3.100.000 ... ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN LÊ THỊ THU HIỀN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (BIDV) – CHI NHÁNH BẾN THÀNH Giáo viên... thiết yếu công tác thẩm định giá nên em chọn đề tài: Thẩm định giá bất động sản đảm bảo nhằm mục đích chấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) – chi nhánh Bến Thành ™ Mục tiêu nghiên... đai Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Đề tài thực hiện :Thẩm định giá bất động sản đảm bảo nhằm mục đích chấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) – chi nhánh