MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt v PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu tài liệu liên quan Mục tiêu nghiên cứu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 5 Phương pháp nghiên cứu Kết cấu dự kiến luận văn CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VÀ CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC TRƯNG VÀ VAI TRỊ CỦA MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm môi giới bất động sản 1.1.3 Đặc trưng môi giới bất động sản 1.1.4 Vai trò mơi giới bất động sản 11 1.2 CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT CỦA VIỆT NAM ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 15 1.2.1 Sự cần thiết pháp luật môi giới bất động sản 15 1.2.2 Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 17 1.2.3 Thù lao môi giới hoa hồng môi giới bất động sản 21 1.2.4 Quyền nghĩa vụ bên môi giới bất động sản 21 1.2.5 Tác động quy định pháp luật đến hoạt động môi giới bất động sản 24 1.3 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT CỦA MỘT SỐ QUỐC GIA VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 28 1.3.1 Nghề môi giới bất động sản Thụy Điển 28 iii 1.3.2 Nghề môi giới bất động sản Mỹ 29 1.3.3 Nghề môi giới bất động sản Ba Lan 32 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 35 2.1 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 35 2.1.1 Hoạt động tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 35 2.1.2 Quản lý Nhà nước hoạt động môi giới bất động sản 42 2.2 NGUYÊN NHÂN CỦA THỰC TRẠNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 44 2.3 HƯỚNG HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 46 2.3.1 Phương hướng dài hạn 46 2.3.2 Phương hướng ngắn hạn 50 PHẦN KẾT LUẬN 55 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 56 iv DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản TT-BXD: Thông tư Bộ xây dựng NĐ-CP: Nghị định Chính phủ v PHẦN MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Theo quy định Luật đất đai Luật nhà ở, công dân có quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đồng thời, chủ sử dụng, chủ sở hữu có quyền thực loại hình giao dịch có liên quan mua bán, tặng cho, cho thuê, thừa kế, chấp… quyền sử dụng đất nhà ở1 Đây sở, tiền đề cho việc hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nói chung hoạt động mơi giới bất động sản nói riêng Hoạt động kinh doanh bất động sản thu hút tham gia nhiều thành phần xã hội đại hấp dẫn lợi nhuận mà mang lại Tuy nhiên, loại hình kinh doanh khác, hình thức kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro theo quy luật thị trường (lợi nhuận cao rủi ro cao) Để góp phần hạn chế phần rủi ro giữ vai trò kết nối nhà cung cấp khách hàng, thị trường xuất thành phần thứ ba nhà môi giới bất động sản Đây thành phần giúp khách hàng kiểm tra tính hợp pháp hàng hóa mà nhà cung cấp bán, đồng thời tạo điều kiện cho người mua người bán tiếp xúc với nhau, hạn chế rủi ro giao dịch Từ tầm quan trọng vậy, hoạt động môi giới bất động sản nhận quan tâm Nhà nước thông qua việc ghi nhận cụ thể văn pháp luật, phải kể đến Luật kinh doanh bất động sản 2006 văn hướng dẫn thi hành Sau trình triển khai, nhằm khắc phục hạn chế Luật kinh doanh bất động sản 2006, Quốc hội ban hành Luật kinh doanh bất động sản 2014 Về bản, nội dung việc môi giới điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, nội dung môi giới bất động sản, quyền nghĩa vụ doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản … Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định cách tương đối đầy đủ Tuy nhiên, qua q trình triển khai thi hành, tồn số hạn chế lĩnh vực môi giới bất động sản cần tiếp tục khắc phục Chẳng hạn, số tổ chức mối giới bất động sản hình thành hoạt động mà khơng có cấp, chứng Đây thực trạng gây nhiều hệ lụy không tố đến phát triển thị trường bất Luật Đất đai 2013 (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013, Điều 167 Luật nhà 2014 (Luật số: 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014, Điều 117 động sản nói chung Bởi, thị trường bất động sản thị trường có nhiều biến động, đòi hỏi đơn vị môi giới bất động sản phải biết cập nhật thơng tin mới, biến động có lợi hay rủi ro gặp phải để từ ngày trở nên chuyên nghiệp biết ứng phó với tình bất ngờ xảy ra, đặc biệt phải có đạo đức nghề nghiệp chịu quản lí nhà nước Mặt khác, chất lượng nghiệp vụ đặc biệt tính chun mơn đơn vị môi giới bất động sản Việt Nam chưa đủ đáp ứng, xứng tầm khu vực giới Điều khiến cho nhà môi giới nước cạnh tranh với nhà mơi giới nước ngồi xu phát triển thị trường Từ nhu cầu đặt ngành mơi giới bất động sản phải hồn thiện nâng cao chất lượng cho nghề Xuất phát từ vấn đề trên, tác giả mạnh dạn lựa chọn đề tài “Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam” làm luận văn thạc sỹ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU LIÊN QUAN Qua q trình tìm hiểu, tác giả nhận thấy có số cơng trình liên quan đến đề tài luận văn như: - Thứ nhất, Phạm Minh Chính Vương Quân Hoàng (2009), “Kinh tế Việt Nam – Thăng trầm Đột phá” miêu tả thị trường bất động sản Việt Nam nước giới qua thời kỳ lịch sử Hai tác giả nêu lên “những chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản ngày tăng bên cạnh thành viên truyền thống thị trường (cá nhân, hộ gia đình) có doanh nghiệp Nhà nước Để đáp ứng nhu cầu thị trường bất động sản, nhiều loại hình tổ chức đời tăng nhanh quy mơ có tổ chức dịch vụ môi giới nhà đất.” - Thứ hai, viết “Kinh nghiệm thực tiễn dịch vụ môi giới bất động sản: “Kinh nghiệm quốc tế thực tiễn định hướng phát triển Việt Nam” tác giả Lưu Đức Khải Hà Huy Ngọc năm 2009 nêu khái qt tình hình mơi giới bất động sản Việt Nam kinh nghiệm phát triển dịch vụ môi giới bất động sản số nước giới Mỹ, nước Châu Âu hay đào tạo giấy phép môi giới bất động sản Singapore, từ đề hội định hướng phát triển nghề môi giới bất động sản Việt Nam - Thứ ba, tác giả Đinh Văn Ân (2011) xuất Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy “các nhà môi giới thành Phạm Minh Chính, Vương Qn Hồng (2009), Kinh tế Việt Nam – Thăng trầm Đột phá, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 2 tố thị trường bất động sản, tổ chức trung gian thành lập dựa nhu cầu thị trường, phát triển thị trường bất động sản tạo nhu cầu lớn nhân lực xã hội”3 Nhu cầu thúc đẩy phát triển trường đào tạo nghề, tổ chức phép đào tạo cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản Các tổ chức môi giới kinh doanh bất động sản thành lập tự môi giới theo tổ chức pháp luật thừa nhận Đối với nghề môi giới tự do, cấp giấy hành nghề, pháp luật khơng đòi hỏi họ phải có trình độ chun mơn, để trở thành hội viên Hiệp hội mơi giới trình độ chun môn điều kiện bắt buộc, hạn chế pháp luật hành nghề môi giới bất động sản thời điểm - Thứ tư, Nguyễn Quang Tuyến Nguyễn Thị Nga (2011) phân tích đưa tồn tại, hạn chế pháp luật môi giới bất động sản biết đến bắt nguồn từ nguyên nhân chủ yếu như: “hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung quy định mơi giới bất động sản nói riêng q trình xây dựng hồn thiện nên khơng tránh khỏi thiếu đồng bộ, hoàn chỉnh Vấn đề cần phải có thời gian khắc phục được”4 Có thể nói hoạt động mơi giới bất động sản Việt Nam non trẻ so với quốc gia khác giới, trở ngại cho trình thực thi pháp luật môi giới bất động sản hệ thống quan quản lí chuyên trách thị trường bất động sản q trình củng cố hồn thiện, đội ngũ cán bộ, cơng chức làm cơng tác quản lí nhà nước thị trường bất động sản có lực, trình độ chun mơn khơng đồng hạn chế Điều làm giảm hiệu công tác thực thi pháp luật mơi giới bất động sản, trình độ dân trí tốc độ phát triển kinh tế không đồng vùng, khu vực nước nguyên nhân gây trở ngại cho phát triển hoạt động môi giới bất động sản - Thứ năm, viết “Tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản số giải pháp hồn thiện pháp luật mơi giới bất động sản Việt Nam” tạp chí xây dựng số 20 năm 2014 tác giả Doãn Hồng Nhung Bài viết đưa quan điểm cho “môi giới bất động sản khốt lên sứ mệnh quan trọng tạo chất xúc tác đưa giao dịch tới thành công đồng thời thúc đẩy phát triển trị trường bất động Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Thị Nga (2011), “Pháp luật môi giới BĐS Việt Nam kiến nghị hồn thiện”, Tạp chí luật học, (6), tr 47-52 3 sản” Đồng thời, tác giả nêu biện pháp để tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản số giải pháp hồn thiện pháp luật mơi giới bất động sản Việt Nam - Bên cạnh tài liệu sách, báo, tạp chí, văn pháp luật nhà nước, tác giả thực đề tài nghiên cứu tài liệu khác luận văn, luận án, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ,… có trình bày vấn đề có liên quan đến mơi giới bất động sản cụ thể luận văn thạc sĩ Nguyễn Ngọc Tú năm 2007 thực "Thống pháp luật đăng ký bất động sản " hay "Đăng ký bất động sản - thực tiễn phương hướng hoàn thiện", Luận văn thạc sĩ luật học Phạm Thị Kim Hiền viết vào năm 2001 Năm 2009 Nguyễn Thị Thu Hằng tiến hành đề tài "Pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Nhật Bản - Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam" cho Luận văn thạc sĩ luật học Đặc biệt đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ Bộ Tư pháp năm 2004 "Cơ sở lý luận thực tiễn chế độ đăng ký bất động sản Việt Nam" Nhìn chung, vấn đề dịch vụ môi giới bất động sản nêu phân tích số cơng trình có liên quan Đây tư liệu quý giá để tác giả thực đề tài Tuy nhiên, thời điểm chưa có cơng trình nghiên cứu cách chuyên sâu toàn diện vấn đề pháp lý thực trạng thi hành vấn đề Chính vậy, luận văn tác giả cơng trình giúp hồn thiện vấn đề dịch vụ mơi giới bất động sản Việt Nam MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 3.1 Mục tiêu chung Nghiên cứu quy định có liên quan đến hoạt động mơi giới bất động sản Phân tích bất cập vướng mắc gặp phải từ đề xuất giải pháp, kiến nghị góp phần hồn thiện Luật kinh doanh bất động sản hoạt động môi giới bất động sản 3.2 Mục tiêu cụ thể  Phân tích quy định Luật kinh doanh bất động sản quy phạm pháp luật Việt Nam liên quan đến môi giới bất động sản  Tìm hiểu thực trạng thực quy định pháp luật hoạt động mơi giới bất động sản, phân tích bất cập, khó khăn vướng mắc q trình thực  Đề xuất giải pháp hướng hoàn thiện pháp luật tương lai hoạt động môi giới bất động sản ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đối tượng nghiên cứu Đề tài nghiên cứu quy định pháp luật lĩnh vực kinh doanh bất động sản đặc biệt trọng đến quy định liên quan đến môi giới bất động sản Phạm vi nghiên cứu - Nội dung nghiên cứu o Thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản o Pháp luật hoạt động môi giới bất động sản  Những thay đổi quy phạm pháp luật bất động sản  Thực tiễn áp dụng pháp luật hoạt động môi giới bất động sản  Những khó khăn q trình thi hành pháp luật  Xác định nguyên nhân dẫn đến khó khăn thi hành pháp luật  Nghiên cứu hướng khắc phục khó khăn nhằm hồn thiện pháp luật - Khơng gian nghiên cứu: Tác giả vào nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam môi giới bất động sản - Thời gian nghiên cứu: Đề tài thực nghiên cứu kể từ Luật kinh doanh bất động sản 2006 áp dụng PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU - Phương pháp phân tích, tổng hợp: tác giả tổng hợp quy định bật pháp luật Việt Nam liên quan đến vấn đề môi giới bất động sản, đồng thời đưa phân tích đánh giá, nhận xét điểm hợp lý, hạn chế quy định bối cảnh Việt Nam qua thời kỳ từ năm 2006 - Phương pháp so sánh: so sánh pháp luật Việt Nam môi giới bất động sản với số nước có điểm tương đồng mức độ phát triển, quy định đổi qua thời kỳ để thấy biến đổi pháp luật Việt Nam vấn đề môi giới bất động sản qua thời kỳ KẾT CẤU DỰ KIẾN CỦA LUẬN VĂN Chương Khái quát chung quy định pháp luật môi giới bất động sản Chương Thực trạng hướng hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản theo pháp luật Việt Nam CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VÀ CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC TRƯNG VÀ VAI TRÒ CỦA MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản Pháp luật Việt Nam chưa có quy định giải thích khái niệm BĐS mà tiếp cận góc độ phận tài sản5 theo phương thức liệt kê Cụ thể, theo Bộ luật dân 2015 (BLDS 2015), BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định pháp luật6 Nghiên cứu so sánh với pháp luật giới, thấy BLDS 2015 tương đồng với hầu hết quốc gia khác tron việc phân loại tài sản thành “BĐS” “động sản” Việc phân loại xuất phát từ quy định luật cổ La Mã Theo đó, BĐS khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người gắn liền với đất đai cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng,… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành dạng vật chất có cấu trúc công xác định Để ngắn gọn dễ hiểu hơn, hầu giới coi BĐS đất đai tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lí đất7 Cụ thể, Điều 520 Bộ luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa rời khỏi BĐS, rời khỏi gọi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Luật Dân Nga năm 1994 quy định BĐS có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đưa khái niệm chung BĐS “những đối tượng Bộ Luật Dân 2015 (Luật số 33/2015/QH11) ngày 14/6/2015, Khoản Điều 105: “Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai” Bộ Luật Dân 2015 (Luật số 33/2015/QH11) ngày 14/6/2015, Khoản Điều 107 Thông tin pháp luật dân sự, “Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản”, https://thongtinphapluatdansu edu.vn/2008/01/01/3521/, ngày truy cập: 10/11/2017 mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” BĐS Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho BĐS, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Qua kinh nghiệm số quốc gia giới kết nghiên cứu nước ta, BĐS chia làm nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS khơng đầu tư xây dựng BĐS đặc biệt Việc phân chia BĐS theo loại cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội nước ta Trong đó: - BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hoá, đại hoá đất nước phát triển thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta nước giới - BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v BĐS đặc biệt BĐS cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp8 BĐS có số thuộc tính sau9: - Tính bất động đặc trưng khác biệt hàng hóa BĐS so với hàng hóa khác: đất đai hàng hóa đặc biệt, dù đem chuyển nhượng, chuyển BĐS đến nơi họ muốn, đến vị trí khác Quyền sử dụng đất nằm thị trường BĐS, vị trí đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế - xã hội, điều Nguyễn Mạnh Hùng (2016), “Thị trường BĐS Việt Nam thực trạng giải pháp”, Tạp chí Trường Đại học Nam Cần Thơ Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội tác động đến phương thức sử dụng đất giá đất, ngun nhân giá đất lại khác dù vị trí kế cận - Tính khơng đồng nhất: kinh tế thị trường, hàng hóa đa dạng phức tạp nên khó tìm 02 tài sản giống hồn tồn mà tương đồng đặc điểm, mà giá BĐS gắn liền với đặc điểm tài sản Giả sử rằng, hai BĐS nằm khu vực giá chúng phụ thuộc vào thời điểm bán nào, người mua có thích hay khơng, tâm lí người mua lúc đặc điểm cụ thể BĐS nữa, tất chứng minh cho không đồng kinh tế thị trường - Tính khan hiếm: diện tích đất có hạn so với phát triển dân số, lâu dài giá đất có xu hướng ngày tăng lên Diện tích đất đai có chiều hướng giảm có nhiều nguyên nhân Một là, tốc độ tăng dân số nhanh đặc biệt vùng nông thôn Hai là, tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa làm cho diện tích đât nông nghiệp giảm Ba là, nhu cầu lao động thành thị cao nơng thơn dẫn đến tình trạng dân số thành phố tăng lên, nhu cầu chỗ tăng lên phát sinh nhu cầu mua bán BĐS, kinh doanh nhà cho thuê - Tính bền vững đời sống kinh tế: BĐS bao gồm đất đai cơng trình đất, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, tư liệu sản xuất đặc biệt mà tài sản thay Nó tham gia vào trình tái sản xuất xã hội dù đem sử dụng cho mục đích mang lại lợi ích cho chủ sỡ hữu nên mang tính bền vững Hơn nữa, đất đai sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai hưởng lợi ích đất đai mang lại thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa đất đai, BĐS nhân đôi Điều thể đời sống kinh tế bền vững 1.1.2 Khái niệm môi giới bất động sản Trước tiên, định nghĩa mơi giới hoạt động người thứ ba với mục đích tạo thông cảm, thấu hiểu vấn đề liên quan bên với nhau, việc giải cơng việc liên quan hai bên - người mơi giới lúc đóng vai trò cầu nối Ngồi việc mơi giới xác định công việc tạo thu nhập thông qua thương vụ bên với Vì mơi giới cơng việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng thương vụ thực hai bên xem xét khái niệm mơi giới nói chung Nói cách khác, môi DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Hiến pháp 2013 (số: không số) ngày 28/11/2013 Bộ Luật Dân 2015 (Luật số 33/2015/QH11) ngày 14/6/2015 Luật Đất đai 1993 (Luật số: không số) ngày 14/07/1993 (hết hiệu lực) Luật Đất đai 2003 (Luật số 13/2003) ngày 26/11/2003 (hết hiệu lực) Luật Đất đai 2013 (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 (Luật số 63/2006/QH11) (hết hiệu lực) Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật nhà 2014 (Luật số: 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 2006 (hết hiệu lực) 10 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014 11 Thông tư 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 2006 (hết hiệu lực) 12 Thông tư 11/2015/TT-BXD Bộ Xây dựng ngày 30/12/2015 quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản 13 Quyết định 29/2007QĐ-BXD Bộ xây dựng quy định khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản 14 Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD Bộ Xây dựng việc ban hành khung Chương trình đào tạo, bồi dướng kiến thức mơi giới BĐS, định giá BĐS quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Tiếng Việt 15 Vũ Anh (2004), “Một số vấn đề pháp luật thị trường bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, 2(190), tr.21-29 56 16 Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 17 Phạm Minh Chính, Vương Qn Hồng (2009), Kinh tế Việt Nam – Thăng trầm Đột phá, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 18 Trần Việt Dũng (2017), “Một số giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản”, Tạp chí Tài chính, 9(651), tr 32-33 19 Phùng Thị Thu Hà (2013), Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học quốc gia Hà Nội 20 Bùi Mạnh Hùng (2013), Môi giới kinh doanh bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội 21 Nguyễn Mạnh Hùng (2016), “Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp”, Tạp chí Trường Đại học Nam Cần Thơ 22 Lưu Đức Khải Hà Huy Ngọc (2009), “Kinh nghiệm thực tiễn dịch vụ môi giới BĐS: Kinh nghiệm quốc tế thực tiễn định hướng phát triển Việt Nam”, Tạp chí Quản lý Kinh tế, (24), tr 55-60 23 Phan Nữ Khánh Linh (2008), Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam, TP Hồ Chí Minh 24 Dỗn Hồng Nhung (2007), “Thị trường bất động sản: Hứa hẹn phát triển lành mạnh hướng”, Tạp chí Xây dựng, (468), tr 11-13 25 Doãn Hồng Nhung (2014), “Tạo dựng đẳng cấp thương hiệu mơi giới BĐS số giải pháp hồn thiện pháp luật môi giới BĐS Việt Nam”, Tạp chí xây dựng, (20), tr 51-54 26 Lưu Quốc Thái (2005), “Pháp luật đất đai vấn đề khung pháp lý cho thị trường bất động sản nước ta”, Tạp chí Khoa học pháp lý, 1(26), tr.14-26 27 Đặng Đức Thành (2009), Kinh doanh bất động sản chuyên đề "môi giới", Nxb Thanh niên, Hà Nội 28 Đặng Đức Thành (2010), Kinh doanh bất động sản : thực trạng giải pháp Việt Nam, Nxb Thanh niên, Hà Nội 29 Nguyễn Ngọc Tú (2007), Thống pháp luật đăng ký bất động sản, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội 30 Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Thị Nga (2011), “Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam kiến nghị hồn thiện”, Tạp chí luật học, (6), tr 47-52 57 31 U Wysokiska (2002), “Quan hệ người bán người mua nhà môi giới”, Tạp chí ghi chép thị trường bất động sản, (06) 32 Đặng Hùng Võ (2017), “Thị trường bất động sản dự báo hội đầu tư”, Tạp chí Tài chính, 9(650), tr 63-65 Tài liệu điện tử 33 Thông tin pháp luật dân sự, “Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản”, https://thongtinphapluatdansu edu.vn/2008/01/01/3521/, Ngày truy cập 10/11/2017 34 Công ty luật Minh Khuê, “Số liệu bình quân tháng giai đoạn 2005 – 2007”, https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/chuyen-de tong-quan-vedich-vu-moi-gioi-bat-dong-san.aspx, Ngày truy cập 10/11/2017 35 Chứng Khoán Bảo Việt, “10 nguyên nhân khiến thị trường bất động sản yếu kém, bất cập” http://www.bvsc com.vn/News/2014623/294822/10-nguyen-nhankhien-thi-truong-bat-dong-san-yeu-kem-bat-cap.aspx, Ngày truy cập 10/11/2017 36 Vietnamnet, “Con đường cho môi giới bất động sản?”, http://vietnamnet.vn /vn/bat-dong-san/con-duong-nao-cho-moi-gioi-bat-dong-san-290042.html, Ngày truy cập: 10/11/2017 37 Hải Quan, “Chất lượng mơi giới bất động sản Việt Nam thấp”, http://www.baohaiquan.vn/Pages/Chat-luong-moi-gioi-BDS-Viet-Namthap-hon-cac-nuoc-trong-khu-vuc.aspx, ngày truy cập: 10/11/2017 38 Hà Nội Mới quan thành ủy Đảng cộng sản Việt Nam thành phố Hà nội, “Quy định môi giới bất động sản chưa đủ để dẹp cò”, http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Bat-dong-san/825637/quy-dinh-moi-vemoi-gioi-bat-dong-san-chua-du-de-dep-co, ngày truy cập: 10/11/2017 39 Đặng Hùng Võ, “Toàn cảnh thị trường bất động sản năm 2016 triển vọng năm 2017”, http://kinhtevadubao.vn/chi-tiet/100-7652-toan-canh-thi-truong-batdong-san-nam-2016-va-trien-vong-nam-2017.html, ngày truy cập: 10/12/2017 40 Viện nghiên cứu, đào tạo kinh tế - tài chính, “Chuyên đề: Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản”, nguồn: https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat- 58 dai/chuyen-de tong-quan-ve-dich-vu-moi-gioi-bat-dong-san.aspx, ngày truy cập: 20/12/2017 41 Thanh Ngà, Gia Bảo, Đăng Khải, “10 ấn tượng thị trường bất động sản năm 2017”, http://cafef.vn/10-an-tuong-cua-thi-truong-bat-dong-san-nam-2017mot-nam-nong-sotva-bung-no-20171229184259773.chn, ngày truy cập: 20/12/2017 42 Tài sản giàu, thu nhập nghèo? Những thành phần đảm bảo thu nhập hưu trí cho lực lượng dân số già hóa Chấu Á, http://www.manulifeam.com.vn /Data/Sites/1/media/Baocaothang/Ta-san-giau-thu-nhap-ngheo-BC-thu-bave-tinh-trang.pdf, ngày truy cập: 23/03/2018 43 Tổng quan hoạt động đầu nước ta, tailieu.ttbd.gov.vn:8080/ index.php/ /242_7158d4c567d64d3f8c07bce3f287cb43, ngày truy cập: 23/3/2018 44 Năng lực cạnh tranh doanh nghiệp bất động sản, http://www.misa.com.vn/tintuc/chi-tiet/newsid/21488/Nang-luc-canh-tranh-cua-doanh-nghiep-batdong-san, ngày truy cập: 23/3/2018 45 Chuyên đề: Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản, https://luatminhkhue.vn/tu-van-luat-dat-dai/chuyen-de tong-quan-ve-dichvu-moi-gioi-bat-dong-san.aspx, ngày truy cập: 23/03/2018 59 ... HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 35 2.1.1 Hoạt động tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 35 2.1.2 Quản lý Nhà nước hoạt động môi giới bất. .. định Luật kinh doanh bất động sản quy phạm pháp luật Việt Nam liên quan đến môi giới bất động sản  Tìm hiểu thực trạng thực quy định pháp luật hoạt động môi giới bất động sản, phân tích bất cập,... giới bất động sản 42 2.2 NGUYÊN NHÂN CỦA THỰC TRẠNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 44 2.3 HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN