BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI  LÊ THỊ THU HẰNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN VIỆT NAM THỊNH VƢỢNG LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI  LÊ THỊ THU HẰNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN VIỆT NAM THỊNH VƢỢNG LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60380107 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Dung HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn theo quy định Tơi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực Luận văn Tác giả luận văn Lê Thị Thu Hằng BẢNG TỪ VIẾT TẮT Bất động sản : BĐS Chủ đầu tư : CĐT Doanh nghiệp : DN Doanh nghiệp vừa nhỏ : SME Dự án : DA Đăng ký giao dịch bảo đảm : ĐK GDBĐ Giấy chứng nhận : GCN Khách hàng : KH Hợp đồng tín dụng : HĐTD Hợp đồng chấp : HĐTC Hợp tác xã : HTX Hội đồng quản trị : HĐQT Hình thành tương lai : HTTTL Một thành viên : MTV Ngân hàng thương mại : NHTM Ngân hàng Nhà nước : NHNN Ngân hàng : NH Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng: VPBank Quản lý tài sản : QLTS Quản trị rủi ro : QTRR Quyền sử dụng đất : QSDĐ Quyền đòi nợ : QĐN Tài nguyên môi trường : TN & MT Tổ chức tín dụng : TCTD Thương mại cổ phần : TMCP Tài sản đảm bảo : TSĐB Tài sản chấp : TSTC Trách nhiệm hữu hạn : TNHH Tổng giám đốc : TGĐ DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng/ Biểu Nội dung Bảng : Tình hình tài VPBank 05 năm trở lại Bảng : Cơ cấu cho vay theo khách hàng VPBank Bảng : Chất lượng nợ VPBank Bảng : Cơ cấu khoản vay theo hình thức cho vay Biểu đồ : Tỷ lệ tăng trưởng VPBank Biểu đồ : Diễn biến tỷ lệ NPL VPBank Biểu đồ : Cơ cấu khoản vay theo thời gian Quý năm 2017 Biểu đồ : So sánh dư nợ cho vay kinh doanh BĐS VPBank từ năm 2014 đến DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC Phụ lục Nội dung Phụ lục : Sơ đồ cấu tổ chức Phụ lục : Nội dung ghi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Phụ lục : Danh mục tài sản gắn liền với đất nhận chấp VPBank Phụ lục : Phụ lục : Quy định tiêu chí đánh giá dự án có BĐS nhận TSĐB VPBank Quy trình nhận TSĐB đất trúng đấu giá VPBank MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG 1.1 Lý luận chấp Dự án kinh doanh BĐS hoạt động tín dụng 1.1.1 Khái niệm Dự án kinh doanh BĐS 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm BĐS 1.1.1.2 Khái niệm đặc điểm Dự án đầu tư kinh doanh BĐS: 1.1.2 Khái niệm chấp DA kinh doanh BĐS 12 1.1.3 Đặc điểm chấp DA kinh doanh BĐS 15 1.2 Lý luận pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS .16 1.2.1 Khái niệm pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS 16 1.2.2 Nội dung pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS .17 KẾT LUẬN CHƢƠNG 22 Chƣơng 2: .23 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI NH THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN VIỆT NAM THỊNH VƢỢNG 23 2.1 Các quy định pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS TCTD 23 2.1.1 Chủ thể quan hệ chấp DA kinh doanh BĐS 23 2.1.1.1 Chủ thể chấp DA kinh doanh BĐS 23 2.1.1.2 Chủ thể nhận chấp DA kinh doanh BĐS 28 2.1.1.3 Một số điểm hạn chế quy định chủ thể chấp DA kinh doanh BĐS .31 2.1.2 Đối tượng quan hệ chấp DA kinh doanh BĐS 31 2.1.2.1 Khái niệm phân loại tài sản chấp quan hệ chấp dự án kinh doanh BĐS 31 2.1.2.2 Một số điểm hạn chế đối tượng quan hệ chấp dự án kinh doanh BĐS 36 2.1.3 Hình thức hiệu lực quan hệ chấp DA kinh doanh BĐS 37 2.1.3.1 Hình thức quan hệ chấp DA kinh doanh BĐS 37 2.1.3.3 Một số bất cập quy định liên quan đến hình thức hiệu lực quan hệ chấp DA kinh doanh BĐS 40 2.1.4 Quyền, nghĩa vụ bên quan hệ chấp DA kinh doanh BĐS .41 2.1.4.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp 42 2.1.4.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp 43 2.1.4.3 Quyền nghĩa vụ người thứ ba giữ TSTC 45 2.1.4.4 Một số điểm hạn chế quyền nghĩa vụ bên quan hệ chấp dự án kinh doanh BĐS 45 2.1.5 Xử lý TSĐB quan hệ chấp DA kinh doanh BĐS .46 2.1.5.1 Các trường hợp xử lý TSTC 46 2.1.5.2 Nguyên tắc xử lý TSTC .48 2.1.5.3 Phương thức xử lý TSTC 48 2.1.5.4 Một số điểm hạn chế xử lý tài sản đảm bảo quan hệ chấp dự án kinh doanh BĐS 50 2.2.2 Khái quát VPbank hoạt động tín dụng VPBank 52 2.2.3 Những quy định VPBank chấp DA kinh doanh BĐS .57 2.2.3.1 Những quy định chung bảo đảm tín dụng VPBank 57 2.2.3.2 Những quy định chấp tài sản BĐS VPBank 62 2.2.3.3 Những quy định chấp tài sản quyền tài sản VPBank 63 2.2.3.4 Những quy định chấp tài sản HTTTL 64 2.2.4 Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS hoạt động tín dụng VPBank 65 KẾT LUẬN CHƢƠNG 74 Chƣơng 3: .75 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT THẾ CHẤP DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG 75 3.1 Các yêu cầu đặt với việc hoàn thiện pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS 75 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS phải đồng phù hợp với quy định pháp luật liên quan đến đối tượng chấp 75 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS phải đặt mối quan hệ phát triển thị trường tín dụng thị trường BĐS 75 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS phải đặt tổng thể việc hoàn thiện pháp luật GDBĐ 76 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS phải đáp ứng yêu cầu xu hội nhập 77 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS 78 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật chủ thể quan hệ chấp DA kinh doanh BĐS 78 3.2.1.1 Hoàn thiện pháp luật chủ thể chấp DA kinh doanh BĐS 79 3.2.1.2 Hoàn thiện pháp luật chủ thể nhận chấp DA kinh doanh BĐS 79 3.2.2 Hoàn thiện quy định đối tượng chấp DA kinh doanh BĐS .80 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng công chứng, chứng thực, ĐK chấp 81 3.2.4 Hoàn thiện quy định xử lý TSĐB quan hệ chấp DA kinh doanh BĐS .82 3.2.5 Hoàn thiện quy định pháp luật thể chế hỗ trợ trung gian quan hệ chấp 83 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS NH TMCP Việt Nam Thịnh Vƣợng - VPBank 84 KẾT LUẬN CHƢƠNG 86 KẾT LUẬN 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Giới thiệu khái quát đề tài tính cấp thiết đề tài Hệ thống NHTM TCTD khác đóng vai trị chủ yếu quan trọng việc huy động vốn đầu tư từ xã hội đưa nguồn vốn vào phục vụ kinh tế thông qua hoạt động cho vay vốn hay gọi hoạt động cấp tín dụng Bởi vậy, có quan hệ mật thiết với thị trường BĐS Thị trường BĐS thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân Thị trường tài tiền tệ nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tư DA kinh doanh BĐS Thơng qua hoạt động cấp tín dụng, NH ''bơm'' tiền cho CĐT để thực tạo lập BĐS Do tín dụng hoạt động tiềm ẩn rủi ro cao, nên kèm theo hoạt động tín dụng NH phải có biện pháp bảo đảm tài sản cho việc thu hồi vốn cho vay NH Trong biện pháp đó, bảo đảm thực HĐTD chấp tài sản chiếm vị trí quan trọng Thơng thường giá trị khoản cấp tín dụng đầu tư kinh doanh BĐS thường lớn vậy, việc sử dụng TSĐB khác để bảo đảm cho khoản vay đầu tư kinh doanh BĐS việc hiếm, phổ biến việc CĐT kinh doanh BĐS chấp DA kinh doanh BĐS thực để lấy vốn thực DA Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp tài sản để bảo đảm thực HĐTD cho thấy, nội dung phận pháp luật cịn có nhiều bất cập với yêu cầu sống, hiệu áp dụng thấp Điều bất ổn lớn lĩnh vực là: Xác định loại TSTC, đăng ký TSTC, xử lý TSTC dẫn đến hậu hàng nghìn tỷ đồng tiền vốn cho vay NHTM TCTD khác không thu hồi được, đóng băng BĐS chấp Thực tiễn bắt nguồn từ nguyên nhân trực tiếp văn pháp luật vấn đề vừa tản mạn, vừa chồng chéo chí mâu thuẫn nhau, chưa hình thành hệ thống văn pháp luật hoàn chỉnh Điều dẫn đến nhiều bất cập vướng mắc trình nhận chấp DA kinh doanh BĐS NH Với mong muốn góp phần tháo gỡ tồn nói trên, em lựa chọn đề tài: ''Pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS hoạt động tín dụng TCTD thực tiễn áp dụng Ngân Hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng - VPBank'' 2 Tình hình nghiên cứu đề tài: Liên quan đến việc nghiên cứu quy định pháp luật biện pháp đảm bảo tiền vay nói chung biện pháp chấp tài sản BĐS nói riêng, có nhiều cơng trình nghiên cứu bao gồm khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc sỹ, luận án tiến sỹ Các công trình đưa số kết nghiên cứu đáng ghi nhận đến số khía cạnh định quan hệ chấp tài sản Do vậy, tác giả đưa bất cập giải pháp hồn thiện từ góc độ cụ thể với loại TSTC hay chủ thể định Ví như: 86 KẾT LUẬN CHƢƠNG Trên sở thực trạng pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS hoạt động tín dụng VPBank, tác giả đưa kiến nghị góp phần hoàn thiện quy định chấp DA kinh doanh BĐS Đó giải pháp hồn thiện pháp luật chủ thể chấp, chủ thể nhận chấp; giải pháp hoàn thiện pháp luật đối tượng chấp; giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng, công chững, chứng thực, đăng ký chấp; giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý TSĐB quan hệ chấp DA kinh doanh BĐS giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan đến thể chế hỗ trợ trung gian quan hệ chấp Đặc biệt tác giả phân tích đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS NH TMCP Việt Nam Thịnh Vượng - VPBank 87 KẾT LUẬN Hoạt động tín dụng lĩnh vực kinh doanh phức tạp tiềm ẩn nhiều rủi ro so với hoạt động kinh doanh khác Do vậy, việc quan Nhà nước có thẩm quyền tạo điều kiện cho TCTD hoạt động tín dụng có hiệu quả, giảm thiểu rủi ro an tồn có ý nghĩa quan trọng phát triển ổn định phát triển kinh tế đất nước Thị trường BĐS phận hệ thống đồng loại thị trường Thị trường phát triển thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội đất nước góp phần nâng cao đời sống dân cư Thị trường BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: xây dựng, NH, môi trường nên việc mở rộng phát triển thị trường BĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác ngành Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung địi hỏi tiền vốn lớn mà nguồn vốn chủ yếu vay từ TCTD Vì vậy, để đảm bảo an tồn cho TCTD nói riêng cho hệ thống NH nói chung, giao dịch cho vay BĐS cần đảm bảo tài sản Và việc tài trợ DA kinh doanh BĐS việc chấp DA kinh doanh BĐS để đảm bảo cho khoản vay xu tất yếu Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp DA BĐS để thực HĐTD khẳng định rằng, việc áp dụng pháp luật chấp DA BĐS có liên quan đến nhiều quy định khác pháp luật Do đó, việc sửa đổi, bổ sung phận pháp luật phải đặt tổng thể quy định pháp luật có liên quan theo nguyên tắc đảm bảo đồng hệ thống pháp luật Trong việc nâng cao hiệu điều chỉnh biện pháp chấp DA BĐS để bảo đảm cho HĐTD, thực quy định pháp luật xử lý TSĐB là chế phối hợp hoạt động quan chức năng, chủ động áp dụng biện pháp phòng ngừa rủi ro từ phía TCTD Nội dung luận văn đáp ứng mục đích nghiên cứu đặt ra, có giá trị mặt lý luận thực tiễn, đóng góp cho lĩnh vực pháp luật chấp DA BĐS để thực HĐTD nói riêng pháp luật NH nói chung Tuy nhiên, điều kiện nghiên cứu, khả thân lĩnh vực nghiên cứu phức tạp, nên luận văn cịn có thiếu xót khơng thể tránh khỏi Vì vậy, mong nhận đánh giá đóng góp từ Quý thầy cô DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Hiến pháp 2013 Bộ luật dân 2015 Luật đất đai 2013 Luật nhà 2014 Luật xây dựng 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật công chứng 2014 Luật đầu tư 2014 Luật tổ chức tín dụng 2010 10 Luật ngân hàng nhà nước 2010 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 13 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 07 năm 2010 14 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 15 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 17 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 18 Nghị định số 53/2017/NĐ-CP ngày 08 tháng 05 năm 2017 19 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 20 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 21 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 22 Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 23 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 06 năm 2015 24 Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2015 25 Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2007 26 Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20 tháng 11 năm 2014 27 Thông tư số 06/2016/TT-NHNN ngày 27 tháng năm 2016 28 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 29 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng năm 2014 30 Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2014 31 Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06 tháng năm 2015 32 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 33 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 06 năm 2016 34 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25 tháng 04 năm 2014 Sách, viết tạp chí 35 Nguyễn Thị Nga (2015), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội 36 Phạm Văn Tuyết - Lê Kim Giang (2015), Hoàn thiện chế định bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, NXB Dân trí, Hà Nội 37 Bùi Quang Tịnh, Bùi Thị Tuyết Khanh (2006), Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất từ điển Bách Khoa, Việt Nam 38 Hoàng Phê (2003), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, Việt Nam 39 Từ điển Luật học (2006), Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 40 Lê Thị Thúy Bình (2016), Thực pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam, Luận án tiến sĩ, Học viện trị Quốc Gia Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 41 Hồ Thị Nga (2013), Xử lý TSTC QSDĐ TCTD - Thực trạng hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 42 Phan Hồng Điệp (2012), Pháp luật chấp QSDĐ TCTD - Thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội 43 Hoàng Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật chấp QSDĐ TCTD NHTM thực tiễn áp dụng NH công thương Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội 44 Phan Ngọc Trâm (2016), Thế chấp nhà HTTTL để đảm bảo thực nghĩa vụ từ HĐTD, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 45 Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản HTTTL để đảm bảo thực nghĩa vụ từ HĐTD, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Kinh tế - Luật, Trường Đại học Quốc Gia thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 46 Nguyễn Văn Cừ - Trần Thị Huệ (2017), Bình luận khoa học Bộ luật dân 2015 Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nhà xuất Công an nhân dân, Việt Nam 47 Trần Quang Huy - Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội 48 Lê Tấn Phước (2013), ''Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng BĐS ngân hàng thương mại TP HCM giai đoạn 2013 - 2017'', Tạp chí phát triển hội nhập, (12), tr 31-38 49 Nguyễn Thị Đoan Trân (2009), ''Quan hệ tín dụng bất động sản thị trường bất động sản'', Công nghệ ngân hàng, (43) , tr 17-20 50 Phạm Thị Giang Thu - Nguyễn Ngọc Lương (2011), ''Thực thi pháp luật giao dịch bảo đảm hoạt động cấp tín dụng ngân hàng thương mại - Một số vướng mắc pháp lí đề xuất hồn thiện'', Tạp chí Luật học (10), tr 48 - 54 Website 51.https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dan-su/mot-cach-van-dung-bo-luat-dansu-napoleon-trong-he-thong-phap-ly-dua-tren-quyen-so-huu-toan-dan-ve-datdai.aspx ngày truy cập 11/05/2017 52.http://www.moj.gov.vn/UserControls/News/pFormPrint.aspx?UrlListProcess=/qt /tintuc/Lists/NghienCuuTraoDoi&ListId=75a8df79-a725-4fd5-9592517f443c27b6&SiteId=b11f9e79-d495-439f-98e64bd81e36adc9&ItemID=1920&SiteRootID=b71e67e4-9250-47a7-96d664e9cb69ccf3 truy cập ngày 11/05/2017 53 http://tks.edu.vn/thong-tin-khoa-hoc/chi-tiet/81/515 truy cập ngày 13/5/2017 54 http://reatimes.vn/cong-bo-du-an-cam-ngan-hang-thuc-te-con-nhieu-hon-the316.html truy cập ngày 14/5/2017 55 https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/nhung-rui-ro-tu-viec-nhan-thechap-bat-dong-san-va-giai-phap-phong-ngua-trong-he-thong-ngan-hang-vietnam.aspx truy cập ngày 14/5/2017 56 http://bnews.vn/du-an-bat-dong-san-the-chap-ngan-hang-hieu-sao-cho-dung/24594.html truy cập ngày 14/5/2017 57 http://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=1779 truy cập ngày 16/5/2017 58 http://www.thesaigontimes.vn/156239/Thong-tu-06-va-lai-suat-2017.html truy cập ngày 19/05/2017 59 https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/nha-dat/11217/bon-luu-yve-cong-chung-hop-dong-dat truy cập ngày 23/5/2017 60.http://tapchibatdongsanvietnam.vn/Web/default.aspx?tab=newsdetail&zoneid=1 05&itemid=232&lang=vi-VN; truy cập ngày 26/5/2017 61.http://tapchibatdongsanvietnam.vn/Web/default.aspx?tab=newsdetail&zoneid=1 14&itemid=164&lang=vi-VN truy cập ngày 26/5/2017 62 http://tapchinhadat.info/2015/05/bat-dong-san-se-bung-no-trong-giai-doan2016-2017/ truy cập ngày 26.5.2017 63 http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-luat.aspx?ItemID=266 truy cập ngày 31/5/2017 64.http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/dien-dan-cong-tac-tuphap.aspx?ItemID=165 truy cập ngày 31/5/2017 65 http://congly.vn/hoat-dong-toa-an/nghiep-vu/hieu-luc-doi-khang-voi-nguoi-thuba-trong-bo-luat-dan-su-2015-169632.html truy cập ngày 1/6/2017 66.http://ndh.vn/ap-luc-giam-he-so-nim-se-tang-len-trong-nam-2017-20170321115433502p4c149.news truy cập ngày 3/6/2017 67 http://www.thesaigontimes.vn/158214/De-tang-nguon-von-trung-dai-han.html truy cập ngày 3/6/2017 68 http://www.baokinhdoanh.vn/kinh-doanh/bat-dong-san/20272-du-an-don-dap- ra-mat-ngan-hang-lai-giam-rot-von-vao-bat-dong-san.html truy cập ngày 3/6/2017 69 http://reatimes.vn/can-loi-giai-thich-cho-ghi-chu-han-che-quyen-cua-chu-dautu-tren-so-do-373.html truy cập ngày 9/6/2017 70.http://baodauthau.vn/dau-tu/trien-vong-thi-truong-bat-dong-san-201731629.html truy cập ngày 11/6/2017 71.http://tongdailuatsu.com/vuong-mac-ve-the-chap-tai-san-hinh-thanh-trongtuong-lai-va-quyen-tai-san-phat-sinh-tu-hop-dong-mua-ban-nha-o.html truy cập ngày 12/6/2017 72.http://phienbancu.vnba.org.vn/?option=com_content&view=article&id=17269& catid=45&Itemid=93 truy cập ngày 12/6/2017 73 http://tapchicongsan.org.vn/Home/Nghiencuu-Traodoi/2008/1274/Ve-moi-lienthong-giua-thi-truong-bat-dong-san-von-va.aspx truy cập ngày13/6/2017 74 https://www.shs.com.vn/News/2013719/811830/tin-dung-va-bat-dong-san-moithoi-moi-khac.aspx truy cập ngày 13/6/2017 PHỤ LỤC SƠ ĐỒ TỔ CHỨC VPBANK ỦY BAN ĐIỀU HÀNH Đơn vị kinh doanh Khách hàng cá nhân HỘI ĐỒNG QLTS NỢ CĨ Tín dụng tiểu thương Khách hàng DN vừa nhỏ HỘI ĐỒNG TÍN DỤNG ỦY BAN NHÂN SỰ ỦY BAN QTRR HOẠT DỘNG ỦY BAN QUẢN LÝ RỦI RO ỦY BAN TÍN DỤNG VÀ THU HỒI NỢ Khách hàng doanh nghiệp Khách hàng DN lớn đầu tư Tài Dịch vụ ngân hàng cơng nghệ số Quản trị rủi ro ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ Thị trường tài TỔNG GIÁM ĐỐC Quản trị nguồn nhân lực Chiến lược quản lý dự án BAN KIỂM SOÁT Đơn vị tham mưu KHỐI KIỂM TỐN NỘI BỘ Định chế tài NH giao dịch Tín dụng Vận hành Cơng nghệ thơng tin VĂN PHỊNG HĐQT VĂN PHỊNG TGĐ Pháp chế kiểm sốt tn thủ Phân tích kinh doanh CƠNG TY TNHH QUẢN LÝ TÀI SẢN VPBANK CƠNG TY TÀI CHÍNH TNHH MTV VPBANK Truyền thông tiếp thị Đơn vị vận hành hỗ trợ Về cấu tổ chức VPBank nhƣ sau: Hội đồng quản trị gồm: Ơng Ngơ Chí Dũng - Chủ tịch HĐQT Ơng Bùi Hải Qn - Phó chủ tịch HĐQT Ơng Lơ Bằng Giang Ơng Nguyễn Văn Hảo - Phó chủ tịch HĐQT - Thành viên độc lập Ông Nguyễn Đức Vinh - Thành viên Ban kiểm sốt gồm: Ơng Ngơ Phương Chí Bà Nguyễn Thị Bích Thủy - Trưởng Ban kiểm sốt - Thành viên chuyên trách Bà Trịnh Thị Thanh Hằng - Thành viên chuyên trách Ban Tổng Giám đốc gồm: Ông Nguyễn Đức Vinh - Tổng Giám đốc Ơng Nguyễn Thanh Bình Ông Phan Ngọc Hòa Bà Dương Thị Thu Thủy Bà Lưu Thị Thảo Ơng Nguyễn Thành Long - Phó Tổng Giám đốc - Phó Tổng Giám đốc - Phó Tổng Giám đốc - Phó Tổng Giám đốc - Phó Tổng Giám đốc Ơng Fung Kai Jin Ơng Phạm Phú Khơi - Phó Tổng Giám đốc - Phó Tổng Giám đốc Phụ lục số 02: Nội dung ghi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - "Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất'', trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối giao đất nông nghiệp hạn mức theo quy định Điều 70 Luật đất đai 2013 - "Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất'', trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, kể trường hợp giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp mua hộ chung cư nhà đầu tư Nhà nược giao đất có thu tiền sử dụng đất trường hợp Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế giao lại đất - "Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất miễn tiền sử dụng đất'' trường hợp miến tiền sử dụng đất, trừ trường hợp miễn tiền sử dụng đất cho 03 tổ chức kinh tế công ty 100% vốn Nhà nước, tổ chức kinh tế Nhà nước định thành lập đơn vị nghiệp công lập doanh nghiệp, tổ chức kinh tế không Nhà nước thành lập sở cung ứng dịch vụ ngồi cơng lập khơng phải doanh nghiệp - "Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất giảm tiền sử dụng đất '' trường hợp giảm tiền sử dụng đất, có ghi số tiền phần trăm giảm - ''Nhà nước cho thuê đất trả tiền lần'' trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê; kể trưởng hợp thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê đất trả tiền thuê lần - ''Nhà nước cho thuê đất trả tiền lần miễn tiền thuê đất'' trường hợp miễn tiền thuê đất suốt thời gian thuê - ''Nhà nước cho thuê đất trả tiền lần miễn tiền thuê đất năm'' trường hợp miễn tiền thuê đất số năm - ''Nhà nước cho thuê đất trả tiền lần miễn tiền thuê đất '' trường hợp miễn tiền thuê đất số năm có ghi số tiền phần trăm giảm - ''Công nhận quyền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất'' trường hợp sử dụng đất thuộc chế độ giao đất có thu tiền theo quy định pháp luật đất đai, kể hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà nộp tiền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận - ''Công nhận quyền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất miễn tiền sử dụng đất'' chế độ giao đất có thu tiền mà miễn - ''Công nhận quyền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất giảm tiền sử dụng đất'' chế độ giao đất có thu tiền mà giảm thu tiền - ''Công nhận quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất'' trường hợp sử dụng đất thược chế độ giao đất không thu tiền - ''Thuê đất doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp khu kinh tế khu công nghệ cao'' trường hợp cấp giấy chứng nhận cho người thuê đất, thuê lại đất doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế - ''Chuyển sang hình thức Nhà nược giao đất có thu tiền sử dụng đất từ ngày tháng năm theo hồ sơ số '' ghi phần cột theo dõi biến động - ''Sở hữu hộ nhà chưng cư'' Phụ lục 03: Danh mục tài sản gắn liền với đất đƣợc nhận chấp VPBank - Tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng cơng trình khơng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước; - Tài sản thuộc sở hữu tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất gắn liền với đất để vay vốn; - Tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước tài sản gắn liền với đất chấp tài sản - - hình thành khơng nguồn vốn từ Ngân sách; Tài sản thuộc sở hữu hộ gia đình, cá nhân gắn liền với đất thuê để vay vốn sản xuất kinh doanh; Tài sản thuộc sở hữu người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam gắn liền với đất thời hạn thuê đất; Tài sản thuộc sở hữu người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức cá nhân nước sử dụng đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế gắn liền với đất thuê, đất thuê lại; - Nhà cơng trình xây dựng khác, vườn cây, rừng lâu năm, tài sản khác gắn liền với đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở; Nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tổ chức, cá nhân mua nhà hình thành tương lai doanh nghiệp kinh doanh BĐS Phụ lục số 04: Quy định tiêu chí đánh giá dự án có BĐS đƣợc nhận TSĐB VPBank Tiêu chí Điều kiện STT đánh giá - Hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện - Dự án gần khu trung tâm thương mại - dịch vụ, bệnh viện, sở giáo dục bán kính km - Khoảng cách từ dự án đến trung tâm thành phố đối (Bưu điện Vị trí trung tâm) với Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh khơng q 20 km, địa bàn thành phố trực thuộc trung ưng cịn lại khơng q 10 km thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh không km - Môi trường xunh quanh không bị ô nhiễm - Dự án quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có quy hoạch chi tiết 1/500 quy hoạch tổng thể mặt phê duyệt giấy phép xây dựng - Dự án hồn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt - Dự án khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền - Dự án cấp giấy chứng nhận đầu tư/ Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (đối với dự án phải thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư/ Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định pháp luật) Pháp lý - Khơng có định thu hồi đất đình dự án quan Nhà nước có thẩm quyền - Dự án có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất định giao đất, cho thuê đất quan Nhà nước có thẩm quyền - Đối với dự án quan Nhà nước có thẩm quyền định việc đầu tư, giao đất, cho thuê đất, có văn cho phép chuyển nhượng dự án ký hợp đồng chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua trước ngày 01/07/2015 khơng phải thực thủ tục bảo lãnh theo quy định nhận chấp BĐS bình thường theo quy định hành VPBank pháp luật Đối với dự án phê duyệt sau ngày 01/07/2015, chủ đầu tư dự án phải NHTM có đủ lực Năng lực uy tín chủ đầu tư Quy mô dự án Ngoại lệ thực bảo alnxh kinh doanh BĐS hình thành tương lai NHNN công bố bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng - Đối với dự án kinh doanh nhà để bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán chủ đầu tư phải hồn thành nghĩa vụ tài liên quan đến quyền sử dụng đất dự án Dự án thuộc khu vực, loại đô thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán theo quy định pháp luật đất đai văn hướng dẫn Chính phủ - Chủ đầu tư dự án khơng có nợ nhóm trờ lên theo quy định phân loại nợ VPBank thời kỳ từ lần trở lên vòng 12 tháng gần tính đến thời điểm đánh giá dự án, khơng có nợ nhóm đến nhóm theo quy định phân loại nợ VPBank thời kỳ vịng năm gần tính đến thời điểm đánh giá dự án khơng có nợ nhóm trờ lên theo quy định phân loại nợ VPBank thời kỳ tất TCTD thời điểm xem xét đánh giá dự án - Chủ đầu tư hoàn thành (được hiểu xây dựng xong nhà ở, cơng trình sử dụng chung, hạ tầng, bảo đảm đầy đủ điều kiện cần thiết sẵn sàng bàn giao nhà ho người mua) từ 02 dự án trở lên thời điểm đánh giá nguồn thơng tin tìm hiểu khơng phát thấy có dự án chậm tiến độ thi cơng q 06 tháng khơng có dự án ngừng thi cơng - Tính cơng khai, minh bạch thơng tin tình trạng pháp lý dự án: hồ sơ dự án, loại hình dự án thu thập thông qua bảng thông tin dự án đặt vị trí dự án/ quy hoạch chi tiết 1/500 từ thông tin đại chúng kênh thông tin khác - Đối với dự án khu đô thị/ khu dân cư phải có diện tích đất từ héc ta trở lên - Đối với dư án chung cư/ tịa nhà hỗn hợp phải có diến tích đất từ 2000m2 trở lên Các dự án không đáp ứng đủ điều kiện nêu đơn vị kinh doanh lập tờ trình trình Tổng giám đốc người Tổng giám đốc ủy quyền thời kỳ Phụ lục 05: Quy trình nhận TSĐB đất trúng đấu giá VPBank Thứ nhất, Khách hàng lập cam kết việc giao toàn giấy tờ hồ sơ liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho VPBank công ty thực thủ tục chấp TSĐB VPBank sau có Giấy chứng nhận VPBank cầm tồn hồ sơ gốc để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận, chi tiết: STT Loại giấy tờ theo yêu cầu Sở TNMT Bản gốc/Bản Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận (theo mẫu 01/ĐK-GCN) Quyết định thành lập Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Giấy phép đầu tư Giấy chứng nhận đầu tư tổ chức sử dụng đất Quyết định công nhận kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất UBND Các thông báo kèm theo định công nhận kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất Các thông báo thời gian nộp tiền kèm theo định công nhận kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất Giấy xác nhận chứng từ chứng minh hồn thành nghĩa vụ tài trúng đấu giá quyền sử dụng đất Trích lục đồ quan tài nguyên môi trường lập (bản gốc); Biên bàn giao mốc giới (có toạ độ) tổ chức thực việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, có tham gia đơn vị đo đạc cắm mốc giới Bản gốc Cung cấp hồ sơ trƣớc giải ngân X Bản có chứng thực X Bản gốc X Bản gốc X Bản gốc X Bản gốc Bản gốc Bổ sung sau giải ngân X X Thứ hai, VPbank gửi công văn thông báo cho Trung Tâm Phát triển Quỹ Đất Quận Sở Tài nguyên môi trường việc: - VPBank giải ngân toán phần tiền đất trúng đấu giá lô đất trúng đấu giá cho chủ đầu tư - Sau công ty thực xong nghĩa vụ tài BĐS Lơ đất chấp VPBank - Đề nghị Trung Tâm Phát triển Quỹ Đất Quận Sở Tài nguyên môi trường xác nhận việc hỗ trợ hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng hoàn thiện thủ tục chấp tài sản VPBank Thứ ba, Ký chấp song phương hợp đồng chấp quyền tài sản nhập kho TSĐB theo quy định VPBank Thứ tƣ, VPBank tiến hành giải ngân cho khách hàng chuyển tiền sang cho ngân sách Nhà nước với phần vốn tự có khách hàng Thứ năm, Vpbank phối hợp với Công ty đê tiến hành thủ tục cấp Giấy chứng nhận Theo quy định Luật đất đai số 45/2013/QH13, hướng dẫn số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND Thời gian cấp Giấy chứng nhận QSD đất 30 ngày làm việc kể từ nhận đủ hồ sơ hợp lệ Sau giải ngân có giấy xác nhận chứng từ chứng minh hồn thành nghĩa vụ tài trúng đấu giá quyền sử dụng đất (bản gốc) tiến hành xuất kho hồ sơ cần thiết để cấp Giấy chứng nhận để chuyển hồ sơ lên Sở Tài nguyên môi trường tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Khi có Phiếu nhận hẹn trả kết giải thủ tục hành (Giấy hẹn) tiến hành nhập kho giấy hẹn ngày Khi có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất tiến hành lấy sổ, ký chấp phịng cơng chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo, lấy giấy hẹn trả kết đăng ký giao dịch đảm bảo nhập kho hợp đồng chấp Khi có kết Đăng ký giao dịch đảm bảo nhập kho bổ sung Giấy chứng nhận Thứ sáu: Vpbank tiến hành giải chấp lô đất sau khách hàng trả phần tiền tương ứng với tỷ lệ cho vay tài sản đảm bảo cho lô đất cần giải chấp ... chung chấp, pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS hoạt động tín dụng TCTD 23 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI NH THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN VIỆT... VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG 1.1 Lý luận chấp Dự án kinh doanh BĐS hoạt động tín dụng 1.1.1 Khái niệm Dự án kinh doanh BĐS 1.1.1.1... doanh BĐS, BĐS, chấp, chấp DA kinh doanh BĐS, - Hệ thống hóa quy định hành pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS - Phân tích, đánh giá thực trạng thi hành pháp luật chấp DA kinh doanh BĐS thực tiễn