BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI TRỊNH THỊ QUẾ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI TRỊNH THỊ QUẾ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Lý luận lịch sử nhà nước pháp luật Mã số: 60380101 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Thị Hồi Hà Nội - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu Luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn theo quy định Tơi xin chịu trách nhiệm tính xác, trung thực Luận văn Hà Nội, ngày tháng 08 năm 2017 Tác giả luận văn Trịnh Thị Quế MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu vấn đề liên quan đến đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 4 Phạm vi nghiên cứu 5 Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Những đóng góp Luận văn Kết cấu Luận văn CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 1.1 Khái niệm nhà xã hội 1.2 Pháp luật nhà xã hội 10 1.2.1 Định nghĩa pháp luật nhà xã hội 10 1.2.2 Nội dung pháp luật nhà xã hội 10 1.3 Khái niệm thực pháp luật nhà xã hội 16 1.3.1 Định nghĩa thực pháp luật nhà xã hội 16 1.3.2 Đặc điểm thực pháp luật nhà xã hội 18 1.4 Các hình thức thực pháp luật nhà xã hội 24 1.4.1 Tuân thủ pháp luật nhà xã hội 24 1.4.2 Thi hành pháp luật nhà xã hội 25 1.4.3 Sử dụng pháp luật nhà xã hội 26 1.4.4 Áp dụng pháp luật nhà xã hội 27 1.5 Vai trò thực pháp luật nhà xã hội 28 1.6 Các yếu tố ảnh hƣởng đến thực pháp luật phát triển nhà xã hội 31 1.6.1 Đường lối sách Đảng Nhà nước 31 1.6.2 Mức độ hoàn thiện hệ thống pháp luật 33 1.6.3 Ý thức pháp luật chủ thể thực pháp luật nhà xã hội 34 1.6.4 Sự tác động thị trường bất động sản 34 Kết luận chƣơng 36 Chƣơng II 37THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 37 2.1 Thực trạng thực pháp luật nhà xã hội 37 2.1.1 Thực trạng thực kết đạt việc thực quy định phát triển nhà xã hội 37 2.1.2 Thực trạng thực quy định vay vốn ưu đãi để thực sách nhà xã hội 44 2.1.3 Thực trạng thực kết thực quy định quản lý, sử dụng nhà xã hội 45 2.1.4 Hạn chế, bất cập hoạt động thực pháp luật nhà xã hội Việt Nam nguyên nhân 47 2.2 Phƣơng hƣớng giải pháp thúc đẩy việc thực pháp luật nhà xã hội nƣớc ta 69 2.2.1 Phương hướng nghiên cứu xây dựng thực pháp luật nhà xã hội Việt Nam 69 2.2.2 Các giải pháp thúc đẩy việc thực pháp luật nhà xã hội Việt Nam 72 Kết luận chƣơng 78 KẾT LUẬN 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhà nhu cầu tối thiểu, người…Nhà vừa dạng vật chất chỗ ở, nơi cư trú, nghỉ ngơi, vừa môi trường văn hóa, giáo dục, tổ ấm hạnh phúc gia đình, vừa thước phồn thịnh tiến xã hội quốc gia Vì vậy, hầu hết Hiến pháp nước giới quy định quyền có chỗ người, cơng dân Quyền có chỗ quyền Đảng Nhà nước ta ghi nhận quan tâm Ở nước ta, từ Hiến pháp năm 1946 nước Việt Nam dân chủ cộng hòa đến Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định nhà ở, quyền có nhà người; theo đó, khoản Điều 59 Hiến pháp năm 2013 quy định “Nhà nước có sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để người có chỗ ở” Do quyền nhà quyền công dân Đảng Nhà nước quan tâm Chúng ta không phủ nhận nỗ lực Nhà nước việc thực quyền có chỗ người dân Năm 2003, thị trường bất động sản, có thị trường nhà thức thừa nhận để huy động nguồn lực xã hội vào phát triển nhà ở, đáp ứng nhu cầu người dân Nhà nước ta xây dựng Luật Nhà năm 2005 gần nhất, Nhà nước có điều chỉnh, hồn thiện Luật Nhà năm 2014 Đó cơng cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước thực tốt chức quản lý thị trường bất động sản, thị trường nhà Số lượng nhà, đặc biệt nhà chung cư, biệt thự có kiến trúc đẹp, chất lượng tốt ngày nhiều đưa vào sử dụng đáp ứng ngày tốt quyền có nhà người dân Với việc tạo điều kiện cho người phát triển kinh tế, phát triển thị trường hàng hóa, thị trường tiền tệ… ngày có nhiều người có khả xây nhà khang trang để cải thiện điều kiện chỗ Bên cạnh đó, phận người dân thuộc đối tượng gia đình sách, người thu nhập thấp…thì việc để có nhà điều kiện thu nhập thật khơng đơn giản Vì vậy, Nhà nước không ngừng quan tâm đầu tư khoản ngân sách lớn để hỗ trợ nhà cho người thuộc đối tượng trên, qua nhiều người đảm bảo tốt quyền có nhà Bên cạnh nhiều người gặp khó khăn nhà ở, hay chủ đầu tư xây dựng dự án nhà xã hội gặp khó khăn đầu tư, có phần xuất phát từ chế hỗ trợ tài chính, giá nhà ở, thủ tục rườm rà, phức tạp gây khó khăn cho doanh nghiệp người dân Với mong muốn tìm hiểu hoạt động thực pháp luật nhà xã hội, thực tiễn thực hoạt động để góp phần tìm giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật nhà xã hội nước ta nay, tác giả lựa chọn đề tài “Thực pháp luật nhà xã hội Việt Nam nay” làm đề tài luận văn Tình hình nghiên cứu vấn đề liên quan đến đề tài Thực pháp luật nói chung thực pháp luật nhà xã hội Việt Nam đề tài thu hút quan tâm nhiều nhà khoa học pháp lý Đặc biệt trong điều kiện xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa dân, dân, dân hội nhập quốc tế nay, biện pháp để củng cố trật tự pháp luật Vấn đề thực pháp luật đặt nhiệm vụ cấp bách quan nhà nước, tổ chức xã hội công dân Thực pháp luật nhà xã hội khơng nằm ngồi mục tiêu góp phần xây dựng Nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa Thực pháp luật vấn đề nhiều nhà nghiên cứu đề cập đến nhiều góc độ khác Về thực pháp luật nói chung kể đến số cơng trình sau: - Đề tài "Thực áp dụng pháp luật" PGS-TS Nguyễn Minh Đoan – Trường Đại học Luật Hà Nội sâu nghiên cứu vấn đề thực pháp luật, áp dụng pháp luật, quy trình thực áp dụng pháp luật, bảo đảm thực pháp luật Ngồi đề cập đến vấn đề áp dụng pháp luật tương tự, giải thích pháp luật hiệu thực pháp luật Việt Nam - Đề tài "Áp dụng pháp luật Việt Nam – Một số vấn đề lý luận thực tiễn", Mã số LH-08-08/ĐHL/2009 TS Nguyễn Thị Hồi cộng tác viên Trường Đại học Luật Hà Nội Mặc dù nội dung đề tài sâu nghiên cứu số vấn đề lý luận chung áp dụng pháp luật, vấn đề liên quan đến lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật số lĩnh vực cụ thể hình sự, dân sự, hành chính, đất đai, nhân gia đình đề cập phần đến lý luận thực pháp luật - Đề tài "Thực pháp luật sở giải pháp nâng cao lực thực hiện", đề tài cấp tỉnh Trịnh Thị Thanh Bình nhóm cộng sự, Hội đồng khoa học tỉnh Bến Tre năm 2008 Đề tài sâu nghiên cứu vấn đề thuận lợi khó khăn việc thực pháp luật sở gắn với thực tiễn tỉnh Bến Tre Ngồi số đề tài nghiên cứu vấn đề thực pháp luật lĩnh vực khác đề tài "Thực pháp luật dân chủ sở địa bàn huyện Hoài Đức (Hà Nội)" - Luận văn thạc sĩ Vương Ngọc Thanh, Học viện trị hành quốc gia Hồ Chí Minh, 2010; đề tài "Thực pháp luật người nghèo Nhà nước pháp quyền XHCN Việt Nam" TS.Đỗ Xuân Lân Nxb Tư pháp xuất năm 2012 ) Trong lĩnh vực thực pháp luật nhà xã hội kể đến số cơng trình sau: Thực trạng áp dụng quy định mua bán nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội, Khóa luận tốt nghiệp – 2011 – Đỗ Thị Ánh Hồng, đề tài quy định pháp luật hành hoạt động mua bán nhà xã hội với nội dung đối tượng điều kiện mua, trình tự thủ tục mua….cũng thực trạng áp dụng quy định mua bán nhà địa bàn thành phố Hà Nội; “Pháp luật mua bán nhà xã hội”, Luận văn thạc sĩ luật học, 2014, Phạm Hồng Điệp, đề tài phân tích quy định pháp luật hoạt động mua bán nhà xã hội, trình bày thực trạng thực giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động mua bán nhà xã hội Nhìn chung, cơng trình chủ yếu đề cập tới vấn đề lý luận thực tiễn chung thực pháp luật, hoạt động áp dụng pháp luật hoạt động mua bán nhà xã hội….nói riêng Vì thế, chưa có cơng trình nghiên cứu nghiên cứu cách tồn diện có hệ thống thực pháp luật nhà xã hội cơng trình Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài “Thực pháp luật nhà xã hội Việt Nam nay” nhằm xem xét, đánh giá thực trạng thực pháp luật nhà xã hội Việt Nam thời gian qua, sở tìm giải pháp có tính khả thi để thúc đẩy hoạt động thực pháp luật nhà xã hội thời gian tới, qua góp phần thúc đẩy phát triển hệ thống pháp luật nhà Để đạt mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài gồm: Một là, hệ thống hóa làm rõ số vấn đề lý luận hoạt động thực pháp luật nhà xã hội khái niệm, đặc điểm, nội dung, hình thức thực pháp luật vai trò yếu tố ảnh hưởng đến việc thực pháp luật nhà xã hội Hai là, xem xét, đánh giá thực trạng hoạt động thực pháp luật nhà xã hội chủ đầu tư, đối tượng hưởng thời gian qua, ưu điểm, khó khăn, bất cập hoạt động xác định nguyên nhân dẫn khó khăn, bất cập Ba là, đề xuất số giải pháp để gỡ rối, hoàn thiện thúc đẩy hoạt động thực pháp luật nhà xã hội thời gian tới Phạm vi nghiên cứu Pháp luật nhà xã hội vấn đề có nội dung rộng phức tạp Do đó, luận văn khơng giải vấn đề liên quan đến nhà xã hội mà Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng thực quy định pháp luật phát triển nhà xã hội hoạt động quản lý, sử dụng nhà xã hội đầu tư nguồn vốn ngân sách Việc quản lý, sử dụng nhà xã hội thuộc sở hữu nhà nước không thuộc phạm vi nghiên cứu Luận văn Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài nghiên cứu sở phương pháp luận nguyên lý chủ nghĩa Marx - Lenin, Tư tưởng Hồ Chí Minh nhà nước pháp luật, đường lối sách Đảng cộng sản Việt Nam Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể: - Phương pháp phân tích để phân tích quan điểm, khái niệm, liên quan đến thực pháp luật nhà xã hội; - Phương pháp tổng hợp q trình phân tích để đưa quan điểm, nhận xét có giá trị thực tiễn; - Phương pháp so sánh, thống kê, xã hội học Những đóng góp Luận văn - Góp phần hệ thống hóa làm sáng tỏ sở lý luận thực pháp luật nhà xã hội Việt Nam nay; 70 công với cách mạng; hộ nghèo đô thị, nông thôn, vùng thiên tai Kết phát triển nhà xã hội có nhờ nỗ lực lớn hệ thống trị từ Trung ương đến địa phương, tham gia tích cực, rộng rãi tổ chức, doanh nghiệp, cộng đồng dân cư nhân dân thể qua hình thức thực pháp luật Tuy nhiên, bên cạnh thành tựu, kết đạt việc thực chủ trương, chế, sách hỗ trợ nhà cho đối tượng sách xã hội nhiều tồn tại, hạn chế cần phải khắc phục Toàn cảnh vấn đề nhà xã hội Việt Nam cho thấy Nhà nước ngành liên quan có quan tâm lớn cơng tác phát triển quản lý loại hình nhà xã hội thành phố lớn nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng nhà xã hội nhiều đối tượng Tuy nhiên, nghiên cứu chủ yếu tạm dừng việc tìm hiểu yếu tố kiến trúc, xã hội, không gian xây dựng nhà xã hội mà chưa sâu tìm hiểu mơ hình tổ chức không gian kiến trúc cụ thể cho nhóm đối tượng cụ thể Đặc biệt tham vấn cộng đồng, hay tham vấn từ đối tượng đủ tiêu chuẩn sử dụng nhà xã hội vào trình thiết kế, xây dựng hay vận hành chưa quan tâm mức Sau số định hướng cho việc tìm hiểu, nghiên cứu đề xuất giải pháp cho nhà xã hội đô thị lớn Việt Nam chúng ta: Nghiên cứu giải pháp cân lợi ích bên tham gia vào nhà xã hội Mục đích tìm hiểu quan tâm bên để đưa sách, quy định triển khai hiệu quả, lợi ích bên thỏa mãn, triển khai xây dựng mơ hình nhà xã hội hiệu bền vững Quan tâm người dân vị trí, tiện nghi – chất lượng nhà ở, giá thành – khả tiếp cận sản phẩm Trong đó, quan tâm Chủ đầu tư đầu tư kinh doanh có lãi, chế hỗ trợ quyền vay vốn, quỹ đất, quy trình xin cấp phép xây dựng, thời gian triển khai, 71 quản lý vận hành, chế ưu đãi trợ cấp chéo – đầu tư vào hạng mục kinh doanh khác, v.v… Đối với quyền, yêu cầu quản lý giám sát dễ dàng, thuận tiện; Nghiên cứu giải pháp quy hoạch xây dựng hiệu Ngoài giải pháp mang tính chuyên ngành quy hoạch-kiến trúc cho nhà xã hội thiết kế hộ nhà xã hội có khơng gian phù hợp với thói quen văn hóa, đáp ứng tiện nghi sử dụng bản, cần thiết xây dựng sách, chế ưu đãi Nhà nước giá thành liên quan tới diện tích sử dụng, vật liệu xây dựng, giải pháp thi cơng, mức độ đầu tư tiện ích, … Ngoài ra, khả chi trả người thu nhập thấp phụ thuộc vào thu nhập việc làm người mua, thuê, định sách ưu đãi địa phương đối tượng thụ hưởng nhà xã hội Nghiên cứu hoàn thiện tiêu chuẩn thiết kế tiêu chuẩn chất lượng nhà xã hội, có lưu ý tới đặc thù đối tượng thụ hưởng, điều kiện thực tiễn địa phương Các tiêu chuẩn cần tính tốn để áp dụng cách ổn định, quán khoảng thời gian quy định, phù hợp với quy hoạch tổng thể chung vùng địa phương Công việc góp phần quan trọng vào việc định hướng thị trường bất động sản, dự báo thay đổi chiến lược nhà sách văn pháp lý Nhà nước; Nghiên cứu giải pháp nhà dành cho người thu nhập thấp người lao động khu cơng nghiệp nhóm đối tượng chiếm số lượng lớn, đặc biệt đô thị Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh Việc nghiên cứu tập trung chun sâu vào giải pháp cải tạo nhà riêng lẻ, nhà chung cư cũ, cách thức chuyển đổi không gian, xây dựng nhà cho 72 công nhân dạng chung cư… hay khai thác sử dụng đất cho nhà xã hội cách hiệu Nâng cao vai trò người dân quy trình triển khai, thiết kế nhà xã hội Việc đề xuất quy trình hướng dẫn cụ thể, thực chất để người dân có hội tham gia nhiều vào lĩnh vực nhà xã hội góp phần cải thiện chất lượng nhà cho cộng đồng, đồng thời hướng tới tính minh bạch cơng khai cơng tác quản lý nhà địa phương 2.2.2 Các giải pháp thúc đẩy việc thực pháp luật nhà xã hội Việt Nam 2.2.2.1 Hoàn thiện, bổ sung, điều chỉnh chế sách phát triển nhà xã hội * Các quy định hỗ trợ nhà đầu tư Trước hết, Nhà nước cần sử dụng có hiệu cơng cụ hỗ trợ sách, pháp luật để tạo nguồn cung dồi nhà ở, phù hợp với nhu cầu thị trường để kéo giá nhà, đất xuống mức có đủ khả chi trả đại đa số người dân Về nguốn vốn: Cần hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp thực dự án nhà ở, đặc biệt vốn trung dài hạn Để giải vấn đề vốn trung dài hạn cho thị trường bất động sản, cần quy định cụ thể hướng dẫn doanh nghiệp sử dụng công cụ vốn khác phát hành chứng khốn cơng trình, phát triển hình thức ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển chuyên đầu tư thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng lệ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng Khuyến khích phát triển qũy đầu tư, cơng ty đầu tư hình thức cơng ty cổ phẩn để huy động nguồn vốn công chúng nguồn đầu tư nước cho thị trường bất động sản, hỗ trợ tài cho khối cung khối cầu thị trường Đồng thời tìm nguồn 73 vốn hỗ trợ cho nhà đầu tư vay với lãi suất ưu đãi dài hạn, ví dụ tìm kiếm nguồn vốn ODA từ nước ngồi tổ chức quốc tế để bổ sung nguồn vốn vay cho lĩnh vực đầu tư phát triển bất động sản Về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Để khuyến khích nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà xã hội, kiến nghị cho phép chủ đầu tư dự án (kể hộ gia đình cá nhân) phát triển nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua công nhân, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng; miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp thu nhập từ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà cho công nhân, vay vốn tín dụng ưu đãi bù lãi suất theo quy định Về quy hoạch quỹ đất phát triển nhà xã hội: Tại điều 56 Luật Nhà năm 2014 quy định rõ Ủy ban nhân dân duyệt Quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà xã hội, kể phần diện tích đất nhà thương mại phải dành 20% để xây dựng nhà xã hội Quỹ đất dành cho xây dựng nhà xã hội thực tế triển khai Quy hoạch thành phố lớn với mục tiêu đất trung tâm, cận trung tâm khơng Vì vậy, Quy hoạch nhà xã hội xa trung tâm hàng chục km, thiếu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gây khó khăn cho chủ đầu tư dự án cho người thu nhập thấp Theo đó, kiến nghị nghiên cứu sử dụng hai nguồn quỹ đất lớn để dành cho quỹ đất xây dựng nhà cho người thu nhập thấp: - Đất khu chung cư cũ cần phá rỡ xây dựng lại theo nguyên tắc Quy hoạch thành khu đô thị hỗn hợp: Dưới nhà phố thương mại, bán theo giá thị trường phần ưu tiên tái định cư cho hộ buôn bán tầng 1, hộ 25 - 45m2 dành cho người thu nhập thấp Kể người sống trước tái định cư (thực chất họ đối tượng nhà xã hội) ưu đãi lãi suất thấp thời hạn dài nhà xã hội hành (Giá cao 15 - 20 triệu/m2 người sẵn 74 sàng mua, mua trả góp với lãi suất thấp, dài hạn hưởng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trung tâm) - Đất di dời nhà máy, công sở: nên chuyển phần sang đất xây dựng nhà xã hội quy hoạch Nếu người cũ có nguyện vọng có diện tích lớn (do gia đình đơng người, nhiều hộ ưu tiên phải mua phần diện tích dơi diện tích cũ theo giá nhà xã hội vay lãi suất thấp trả góp dài hạn) * Các quy định hỗ trợ đối tượng hưởng sách Cùng với việc ổn định giá nhà Nhà nước cần có sách hỗ trợ để người dân tiếp cận với thị trường nhà Bởi lẽ, cho dù giá nhà có giảm xuống mức phù hợp tài sản lớn mà khơng nhiều người dân chi trả lần Vì vậy, Nhà nước cần nghiên cứu hình thành Luật quỹ tiết kiệm bất động sản Về bản, đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản thiếu vốn Mọi chủ thể kinh tế muốn mua bất động sản cho nhu cầu khơng có khả đủ chi trả lần trực tiếp cho bất động sản đó, quỹ tiết kiệm bất động sản cần thiết để hỗ trợ cho người có nhu cầu mua nhà vay dài hạn, trả dần nhiều năm với lãi suất thấp để sớm thực quyền có nhà Trong đó, bên cạnh việc nhà nước tìm nhiều nguồn tài khác để đa dạng nguồn quỹ này, việc thực cho vay phải có quy định khoa học, chặt chẽ theo thứ tự ưu tiên khác nhau, trước hết dành cho người mua thuê nhà xã hội 2.2.2.2 Nâng cao chất lượng nhà công tác quản lý nhà xã hội Về chất lượng công trình: chưa có quy định cụ thể cần phải nghiên cứu ban hành quy định cụ thể như: - Đối với thị loại III trở xuống: Có thể xây dựng nhà tầng liền kề, chung cư thấp tầng, vật liệu thông thường 75 - Đối với đô thị loại II trở lên cần xây dựng theo quy hoạch xây dựng nhà cao tầng, vật liệu thông thường đảm bảo tiêu chuẩn nhà cao tầng liên quan đến phòng cháy chữa cháy, gió bão… Về tiêu chuẩn diện tích hộ: - Đối với nhà hộ đối tượng người thu nhập thấp đô thị (theo quy định Nghị định nhà xã hội 70m2 cho phép ± 10% lớn) Chỉ nên 25-45m2./hộ Đối tượng, cán bộ, công chức… thuộc đối tượng nhà xã hội khác áp dụng diện tích đến 70m2 Với diện tích nhỏ vậy, sử dụng vật liệu thông thường thực cung cấp thị trường với giá rẻ thực đáp ứng nhà cho người dân có thu nhập thấp Về công tác quản lý chất lượng dự án nhà ở: Pháp luật quy định rõ trách nhiệm chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư đảm bảo chất lượng cơng trình, pháp luật có hình thức quản lý sau đưa vào sử dụng để tăng cường sức hấp dẫn nhà chung cư người dân, hình thức tăng nguồn cung nhà điều kiện đất đai đô thị hạn chế Nhà nước cần quản lý chặt chẽ để nhà xã hội phải đảm bảo tiêu chuẩn chất lượng cơng trình theo quy định đáp ứng sở hạ tầng xã hội nơi tiến hành dự án, tạo khơng gian giải trí đáp ứng nhu cầu người, diện tích phải khống chế, khơng nên rộng xa xỉ, đồng thời tránh tình trạng nhà giá rẻ chất lượng thấp Đồng thời, để ổn định giá nhà, đất tạo điều kiện cho người dân thực quyền có nhà mình, Nhà nước cần hạn chế tình trạng đầu thị trường tăng cường tính minh bạch thị trường bất động sản, thị trường nhà Nhà nước nên có biện pháp nhằm kiên thực việc quy định doanh nghiệp phải bán hàng qua sàn giao dịch để tăng cường tính minh bạch, hạn chế đầu 76 Về quỹ tiết kiệm nhà ở: hình thành số định chế tài chính, Ngân hàng Tiết kiệm nhà ở, Quỹ Phát triển nhà ở, Quỹ Đầu tư bất động sản để tạo thêm kênh huy động vốn trung hạn dài hạn, dành để phát triển nhà xã hội, sở bảo đảm nguyên tắc tăng tín dụng cho vay ưu đãi, giảm cấp phát vốn từ ngân sách nhà nước Về thuế lệ phí nhà đất: pháp luật quy định theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản, điều tiết thị trường bất động sản, hạn chế đầu Để hạn chế hoạt động đầu cơ, kiếm lời thông qua mua bán lại bất động sản thị trường, cần đánh thuế với thuế suất cao trường hợp bán nhà đất khoảng thời gian ngắn kể từ mua đến lúc bán Đánh thuế lũy tiến chủ sở hữu nhiều nhà đất vượt mức quy định nhằm khuyến khích hộ gia đình, cá nhân đưa tài sản nhà vào thị trường, tăng cung cho thị trường, hạn chế đầu Tuy nhiên, nhà đất tư nhân quản lý cấp quận đánh thuế lũy tiến mà để việc đánh thuế lũy tiến có hiệu quả, Nhà nước cần hồn thiện hệ thống quản lý thông tin đất đai liên thơng tồn quốc hệ thống mạng Cùng với đó, cần tăng cường tính minh bạch thị trường nhà ở, hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất lên cao việc giảm thuế phí giao dịch thị trường bất động sản mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, yêu cầu hình thức đặt cọc qua khâu trung gian, qua quan thứ ba nhà nước,… 2.2.2.3 Đổi tổ chức thực phát triển nhà xã hội Về thủ tục hành chính: Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án để sớm đưa nhà vào thị trường Cần rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định thủ tục hành đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện cho nhà đầu tư, tránh gây thời gian cho nhà đầu tư Tăng cường áp dụng chế 77 đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư đủ lực thực dự án nhà ở, khu đô thị, đảm bảo lựa chọn chủ đầu tư có kinh nghiệm, lực tài chính, đảm bảo yêu cầu tiến độ Trong phê duyệt dự án đầu tư khu đô thị, khu nhà cần có chế tài xử phạt tài với chủ đầu tư khơng tn thủ tiến độ thực dự án Nhà nước cần nghiên cứu để đưa sách đồng bộ, có hiệu để khuyến khích, tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực dự án phát triển nhà dành cho người thu nhập trung bình thấp, phù hợp với nhu cầu thị trường Đẩy mạnh công tác tra, kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật nhà xã hội nhằm phát kịp thời xử lý nghiêm minh chủ thể vi phạm pháp luật lĩnh vực 78 Kết luận chƣơng Trên sở quan điểm chung Đảng, Nhà nước Cương lĩnh phát triển đất nước, mục tiêu phát triển nhà xã hội mục tiêu đề chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 Thủ tướng Chính phủ thị Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 25/01/2017 Trong thời gian qua, hoạt động thực pháp luật nhà xã hội đạt thành tựu, kết giải phần lớn nhu cầu nhà cho đối tượng hưởng Tuy nhiên, việc thực chủ trương, chế, sách hỗ trợ nhà cho đối tượng sách xã hội nhiều tồn Xuất phát từ nguyên nhân số sách tổ chức thực quy định pháp luật thực tế bất cập, thiếu phối hợp đồng quan chức năng, hay ý thức, nhận thức tham gia thực pháp luật chủ thể chưa tuân thủ quy định, mà việc định hướng, giải pháp vừa phát huy vai trò Nhà nước, thúc đẩy tham gia tích cực doanh nghiệp vào hoạt động đầu tư xây dựng, ý thức người dân việc thực quyền có nhà người dân, tránh tình trạng bao cấp Nhà nước, đồng thời người dân đảm bảo quyền có nhà 79 KẾT LUẬN Vấn đề nhà vấn đề quan trọng người, nơi mà người cư trú nhiều thời gian Nhà yếu tố cấu thành kết cấu hạ tầng đô thị Để đất nước phát triển cách bền vững thời gian tới, trước mắt đến năm 2020, nước ta phấn đấu trở thành nước công nghiệp theo hướng đại điều kiện cần vấn đề nhà phải giải cách toàn diện, ổn định; đó, nhà xã hội đóng vai trò khơng nhỏ, định phát triển thành công đất nước Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 Thủ tướng phủ phê duyệt, khẳng định quan điểm, mục tiêu trị Đảng, Nhà nước phát triển nhà cho người nghèo, thực mục tiêu người Phát triển nhà khơng theo chế thị trường mà Nhà nước có trách nhiệm can thiệp hỗ trợ để người dân có nhà ở, đặc biệt đối tượng có thu nhập thấp, khơng có điều kiện mua nhà theo chế thị trường Phát triển nhà xã hội giải pháp quan trọng để đảm bảo quyền có nhà cho đại phận nhân dân Nhà nước cần có hệ thống sách đồng bộ, có hiệu quả, tạo điều kiện, khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà cho thuê, nhà bán trả dần để người có thu nhập thấp, hộ gia đình sách gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở, thực quyền có nhà Đồng thời có chế, giải pháp cụ thể để hỗ trợ, khuyến khích, thu hút doanh nghiệp tích cực tham gia phát triển nhà xã hội Tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm pháp luật việc thực sách, chương trình phát triển nhà xã hội DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 Bộ luật Dân năm 2015 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 Luật Đất đai năm 2013 Luật Đầu tư năm 2014 Luật Nhà năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Xây dựng năm 2014 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 10 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất 11 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 12 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2015 Chính phủ quy định quản lý dự án đầu tư xây dựng 13 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định phát triển quản lý nhà xã hội 14 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật kinh doanh bất động sản 15 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn số điều Luật Đầu tư 16 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 Chính phủ quy định sửa đổi bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 17 Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30 tháng năm 2016 Bộ Xây dựng quy định hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định phát triển quản lý nhà xã hội 18 Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng năm 2013 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ 19 Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 25 tháng 01 năm 2017 Thủ tướng Chính phủ quy định việc đẩy mạnh phát triển nhà xã hội 20 Quyết định số 6336/QĐ-UBND ngày 28 tháng 11 năm 2014 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội việc phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà Thành phố Hà Nội năm 2015 năm (giai đoạn 2016 – 2020) 21 Quyết định số 01/2015/QĐ-UBND ngày 09 tháng 01 năm 2015 Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa ban thành Quy định số nội dung phát triển quản lý nhà xã hội địa bàn tỉnh Khánh Hòa Sách, viết tạp chí 22 Bộ Tư pháp, Viện khoa học pháp lý (2006), Từ điển luật học, Nxb Từ điển bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 23 Đại học Quốc gia Hà Nội - Khoa Luật (2005), Giáo trình Lý luận chung nhà nước pháp luật, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 24 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 25 Đảng Cộng sản Việt Nam (2004), Văn kiện Hội nghị lần thứ chín Ban chấp hành trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 26 Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị 48/NQ-TW ngày 24 tháng năm 2005 Bộ Chính trị chiến lược xây dựng, hoàn thiện pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Hà Nội 27 Nguyễn Minh Đoan (2009), Thực áp dụng pháp luật Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 28 Hồ Chí Minh Tồn tập (2005), tập 5, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 29 Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Khoa Nhà nước pháp luật (2004), Tài liệu học tập nghiên cứu môn học lý luận chung Nhà nước pháp luật, tập 1, Nxb Lý luận Chính trị, Hà Nội 30 Học viện Hành Quốc gia (2001), Giáo trình Lý luận chung nhà nước pháp luật, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 31 Nguyễn Thị Hồi (chủ biên, 2005), Áp dụng pháp luật Việt Nam Một số vấn đề lý luận thực tiễn, Nxb Tư pháp, Hà Nội 32 TS Doãn Hồng Nhung (chủ biên, 2010), Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam”, Nxb Xây dựng, Hà Nội 33 Huỳnh Nguyên Dạ Quyên (2011), Giải pháp phát triển nhà xã hội thành phố Đà Nẵng, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Đà Nẵng 34 Nguyễn Thị Thắm (2015), ”Chính sách nhà xã hội Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội 35 Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình lý luận chung nhà nước pháp luật, Nxb Tư pháp, Hà Nội 36 Trường Đại học Luật Hà Nội, Hội thảo khoa học (2008), Thực pháp luật Việt Nam - Lý luận thực tiễn, Hà Nội 37 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Báo cáo số 17/BC-UBND ngày 14/1/2016 kiểm tra, rà sốt tình hình thực dự án nhà địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Website 38 http://cafef.vn/ha-noi-du-an-tren-10ha-khong-danh-20-quy-dat-xaynha-o-xa-hoi-se-bi-thu-tien-20161208085006954.chn, ngày truy cập 03/8/2017 39 http://cafef.vn/nha-o-xa-hoi-moi-dap-ung-28-nhu-cau-cua-nguoidan-20161207141422304.chn, ngày truy cập 28/7/2018 40 http://www.longhau.com.vn/du-an-ty-usd-ngap-nghe-vao-long-an, ngày truy cập 29/7/2017 41 http://nhaoxahoihn.com/25281-ha-noi-co-22-du-an-nha-o-xa-hoiden-nam-2020.html, truy cập ngày 29/7/2017 42 http://www.xaydung.gov.vn/vi/web/guest/trang-chi-tiet/-/tin-chitiet/Z2jG/110/345515/xac-dinh-gia-ban-doi-voi-cac-can-ho-nha-oxa-hoi-tai-du-an-khu-nha-o-xa-hoi-ecohome-1.html, ngày truy cập 25/7/2017 43 http://www.baokhanhhoa.com.vn/doi-song/201702/gia-nha-o-xahoi-qua-cao-5522605/index.htm, truy cập ngày 25/7/2017 44 http://tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/the-ket-cua-cac-du-anchuyen-doi-sang-nha-o-xa-hoi-162417.html, 27/2/2017 ngày truy cập 45 http://vov.vn/kinh-te/dia-oc/nha-o-xa-hoi-dang-doi-gia-597530.vov, ngày truy cập 25/7/27 46 http://cafef.vn/luong-trung-binh-nam-2016-la-603-trieu-dong-thang20170113110409095.chn, ngày truy cập 28/7/2017 47 http://vtv.vn/trong-nuoc/nhung-bat-cap-tai-du-an-nha-o-xa-hoi-chothue-dau-tien-tai-ha-noi-20170503163808501.htm, ngày truy cập 28/7/2017 48.http://khucongnghiep.com.vn/dinhhuong/tabid/65/articleType/Article View/articleId/1710/nh-hng-chnh-sch-pht-trin-nh cho-cng-nhnKCN.aspx, ngày truy cập 01/8/2017 ... luận thực pháp luật nhà xã hội Việt Nam Chương Thực trạng giải pháp thúc đẩy việc thực pháp luật nhà xã hội Việt Nam 7 CHƢƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM. .. động thực pháp luật nhà xã hội, thực tiễn thực hoạt động để góp phần tìm giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật nhà xã hội nước ta nay, tác giả lựa chọn đề tài Thực pháp luật nhà xã hội Việt Nam. .. nhằm thực hóa quy định pháp luật nhà xã hội, làm cho chúng vào thực tiễn sống để đảm bảo thực sách, quy định Nhà nước nhà xã hội 1.3.2 Đặc điểm thực pháp luật nhà xã hội Thực pháp luật nhà xã hội