MỞ ĐẦU Đất đai nguồn lực quan trọng chế độ xã hội Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt Đối với nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai yếu tố thay thế, cơng nghiệp, dịch vụ yếu tố quan trọng hàng đầu Đê đáp ứng u cầu đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước hội nhập sâu rộng tình hình nhà nước ta khơng ngừng đổi đúc kết kinh nghiệm cho đời Luật đất đai 2013 Tuy luật vào sống sau năm đạt số kết định cộm lên nhiều vấn đề, có việc gỡ bỏ rào cản tiếp cận đất đai để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát triển doanh nghiệp vấn đề đáng ý nhất; đầu tư dự án doanh nghiệp đóng vai trò lớn góp phần nâng cao kinh tế, phát triển hội nhập đất nước Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề này, em xin chọn phân tích đề số.: “Hãy nêu vấn đề cộm việc tiếp cận đất đai doanh nghiệp để thực dự án đầu tư? Chỉ nguyên nhân cộm đề xuất giải pháp khắc phục?” NỘI DUNG Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ NỔI CỘM NHẤT HIỆN NAY TRONG VIỆC TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA CÁC DOANH NGHIỆP ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ Trong năm gần đây, đất nước hội nhập nhiều hơn, phát triển nhiều hơn, dự án đầu tư mẻ khu giải trí, tòa cao tầng, trung tâm thương mại, thành phố thu nhỏ… Những dự án doanh nghiệp góp phần khơng nhỏ việc phát triền đời sống xã hội kinh tế đất nước Tuy nhiên, tồn nhiều dự án khác dù phong phú khả quan nhưng, nhiều tiềm lại chưa thực hiện, mà vấn đề cản trở lớn doanh nghiệp muốn đầu tư dự án tiếp cận đất Việc tiếp cận đất đai doanh nghiệp để thực dự án đầu tư khó khăn, nhiều rào cản, rào cản cộm em xin phép trình bày Nguồn cung đất hạn chế Theo nhiều thăm dò doanh nghiệp nước, khan đất dành cho kinh doanh tác động thiếu hụt lên giá coi hai cản trở tăng trưởng doanh nghiệp Nhiều doanh nghiệp mong muốn giao đất th đất từ Nhà nước (thơng qua quyền Tỉnh) để đảm bảo mảnh đất sử dụng “nằm quy hoạch”, khơng bị đòi lại trước thời hạn yên tâm đầu tư xây dựng nhà xưởng Tuy nhiên nhiều lí khác nhau, quỹ đất công hạn chế kênh giao đất hay thuê đất trực tiếp từ quyền Tỉnh dành cho DN quy mô lớn (đa phần dự án đầu tư nước ngồi có nhu cầu lớn diện tích đất) Khảo sát IFC/FIAS kinh nghiệm tiếp cận đất đai doanh nghiệp nhỏ vừa (DNNVV) cho thấy DN có DN giao đất hay thuê đất trực tiếp từ Nhà nước 75% số DN thời kỳ tăng trưởng thừa nhận rào cản lớn phát triển họ việc thiếu đất Thông tin thị trường đất chưa hiệu Hơn 50% DNNVV khảo sát cho tìm mảnh đất thích hợp thị trường thứ cấp khó, 66% DN thành cơng việc tìm đất phải thơng qua kênh quan hệ cá nhân Quyền bảo hộ quyền đất yếu Đối với nhà đầu tư, việc có đất mà khơng có quyền đầy đủ mảnh đất có ý nghĩa hạn chế Một mối lo ngại lớn nhà đầu tư nay, đặc biệt nhà đầu tư nhỏ có sở sản xuất kinh doanh nằm ngồi khu cơng nghiệp, thay đổi đến chóng mặt nhiều trường hợp khơng thể đốn trước cơng tác quy hoạch sử dụng đất – hậu họ bị quyền sử dụng đất quy hoạch thay đổi đất họ thuộc diện bị Nhà nước thu hồi Những doanh nghiệp không đủ khả vào khu công nghiệp hay đứng mua lại mảnh đất lớn hộ gia đình giải pháp thuê lại tư nhân hay thuê chui lại doanh nghiệp nhà nước Tuy nhiên, thuê tư nhân ngắn hạn khơng khuyến khích nhà đầu tư bỏ tiền xây dựng hay cải tiến nhà xưởng Thuê chui lại đất doanh nghiệp nhà nước rủi ro chưa có khung pháp lý điều chỉnh việc cho thuê lại Thực tiễn cho thấy doanh nghiệp cảm thấy bất an thuê đất từ khu vực tư nhân bảo hộ pháp luật người có quyền sử dụng đến lẫn người thuê nước ta chưa đầy đủ rõ ràng Thủ tục hành liên quan đến đất phức tạp Một khảo sát doanh nghiệp GTZ khẳng định trình tìm mặt sản xuất phức tạp loại thủ tục hành để thành lập doanh nghiệp, thủ tục kéo dài tốn khơng Thơng thường để Nhà nước giao đất, doanh nghiệp phải trải qua thủ tục với thời gian trung bình khoảng 230 ngày qua nhiều quan liên quan Trong có đất thị trường thứ cấp chưa đến ngày thủ tục đăng ký giao dịch xin cấp Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất phức tạp tốn nhiều thời gian Chỉ khoảng 50% doanh nghiệp khẳng định thời gian cấp Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất tháng Điều hoàn toàn trái với quy định thời gian luật định văn thi hành Luật Đất đai khó khăn lớn Luật Đất đai năm 2013 gây nhiều khó khăn trói chân doanh nghiệp, Sự chồng chéo pháp luật đất đai với quy định pháp lý khác có liên quan, lỗ hổng quy định quyền tài sản, sở hữu, quy định thu hồi, bồi thường Đến nay, Bộ Tư pháp nhận ý kiến văn 12 quan ngang bộ; 55 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; tập đồn; hiệp hội, ban quản lý khu cơng nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao bất cập, chồng chéo, vướng mắc quy định pháp luật liên quan đến việc tiếp cận đất đai người dân doanh nghiệp để thực dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh Những bất cập làm bó buộc quyền doanh nghiệp, giảm lực cạnh tranh doanh nghiệp; đồng thời gây tình trạng lãng phí, lợi ích nhóm việc thu hồi đất, cấp, giao cho thuê đất 5.1 Sự chồng chéo quy định Giáo sư Đặng Hùng Võ, Chuyên gia cao cấp đất đai, khẳng định, Luật Đất đai năm 2013 không bảo đảm tính đồng với Hiến pháp năm 2013 luật khác Ví dụ: Khoản 1, Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 chế giải “dự án treo” nguyên tắc Nhà nước thu hồi đất đai tài sản gắn liền đầu tư sau gia hạn 24 tháng thực dự án rơi vào tình trạng bị treo Quy định trái với Hiến pháp năm 2013 Luật Đầu tư năm 2014 quy định Nhà nước cam kết bảo hộ tài sản nhà đầu tư trình thực đầu tư Hoặc vấn đề thu hồi đất: Điều 54, khoản 3, Hiến pháp năm 2013 quy định “Nhà nước thu hồi đất tổ chức cá nhân sử dụng trường hợp thật cần thiết luật định mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế-xã hội; lợi ích quốc gia, cơng cộng” Tuy nhiên, cụ thể hóa điều Luật Đất đai, cụm từ “trong trường hợp thật cần thiết” “vì lợi ích quốc gia, cơng cộng” khơng bảo đảm hình thức nội dung, cụ thể Điều 62, Luật Đất đai năm 2013… 5.2 Còn nhiều khoảng trống pháp lý Không chồng chéo, bất cập, tồn nhiều khoảng trống pháp lý chưa pháp luật đất đai điều chỉnh, gây khó khăn lớn cho nhà đầu tư, doanh nghiệp người dân tiếp cận đất đai, ảnh hưởng đến mục tiêu, kế hoạch sản xuất kinh doanh doanh nghiệp nhà đầu tư Nhiều bất cập quy định quyền sở hữu quyền sử dụng đất, quy định thu hồi đất, bồi thường thu hồi giá đất; mâu thuẫn pháp luật đất đai với pháp luật khác xây dựng, giao thông, đấu thầu, đầu tư, doanh nghiệp Chương 2: NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP Nguyên nhân:  Nguồn cung đất hạn chế vì: Đất tài nguyên thiên nhiên quý, đất vùng đặc biệt đô thị thành phố lớn quý, nên không dễ để có phần đất rộng để triên khai dự án  Dân số nước ta đông, diện tích đất lại vốn khơng nhiều, muốn có phần đất ở, nên giá đất đội lên cao, đồng thời muốn giữ nguyên vị trí, chỗ nên khơng thể nhanh chóng giải phóng mặt  Việc ô nhiễm môi trường ngày nặng, với phá hủy đất người dẫn đến diện tích đất bị thu hẹp nhiều  Cán cơng chức, quan nhà nước lạm quyền, tham ơ, nguồn lợi cá nhân nhiều từ doanh nghiệp nước ngồi mà cơng với doanh nghiệp vừa nhỏ, khiến họ hội phát triển dự án Giải pháp:  Chú trọng cải thiện sở hạ tầng thông tin có tác động tích cực đến tính cân xứng thông tin thị trường đất, cụ thể là: + Thiết lập khung pháp lý để hỗ trợ hoạt động môi giới tư nhân đất sản xuất; + Cải thiện khả tra cứu trình giao dịch đất cách nhanh chóng với chi phí thấp + Cơng bố cơng khai minh bạch quy hoạch đất địa phương; + Cải thiện công tác quy hoạch sử dụng đất để quyền mảnh đất cụ thể xác định dễ dàng người mua người bán thị trường  Xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 cho đồng bộ, thống với văn quy phạm pháp luật quan có thẩm quyền ban hành, tránh chồng chéo cần phù hợp với thực tiễn vấn đề tiếp cận đất đai doanh nghiệp KẾT LUẬN Nhà nước cần có giải pháp tốt nhanh chóng để khắc phục hạn chế việc tiếp cận đất doanh nghiệp để thực đầu tư dự án Bởi dự án đầu tư thành cơng nâng tầm chất lượng sống người dân, cải thiện kinh tế đất nước, đồng thời hội nhập sâu rộng với giới Mặt khác, cần phải trọng đến tiềm dự án thay nghe danh hay phong bì mà bỏ qua hội phát triển doanh nghiệp nhỏ vừa đầy lực Tuy cố gắng làm khơng thiếu sai sót, em mong có đóng góp ý kiến phê bình thầy bạn để chúng em hồn thiện vốn kiến thức Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Luật Đất đai, Đại học Luật Hà Nội Luật Đất đai 2013 https://bnews.vn/nhieu-vuong-mac-trong-tiep-can-dat-dai-gay-kho-cho-doanhnghiep/88878.html https://tinnhanhchungkhoan.vn/dau-tu/lo-hong-phap-ly-trong-tiep-can-dat-dai233810.html https://bnews.vn/doanh-nghiep-van-kho-tiep-can-dat-dai-mat-bang-sanxuat/25008.html https://baomoi.com/go-kho-cho-doanh-nghiep-tiep-can-dat-dai/c/26754457.epi http://vccinews.vn/news/20339/phap-luat-va-thuc-tien-ve-tiep-can-dat-dai-cuadn-tai-vn.html https://baotintuc.vn/bat-dong-san/phap-luat-ve-tiep-can-dat-dai-cua-doanhnghiep-bai-cuoi-can-go-rao-can-chinh-sach-20180704175922995.htm https://thegioiluat.vn/bai-viet-hoc-thuat/tiep-can-dat-dai-nhung-kho-khan-cuakhu-vuc-doanh-nghiep-tu-nhan-7160/ ... tránh chồng chéo cần phù hợp với thực tiễn vấn đề tiếp cận đất đai doanh nghiệp KẾT LUẬN Nhà nước cần có giải pháp tốt nhanh chóng để khắc phục hạn chế việc tiếp cận đất doanh nghiệp để thực đầu. .. định pháp luật liên quan đến việc tiếp cận đất đai người dân doanh nghiệp để thực dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh Những bất cập làm bó buộc quyền doanh nghiệp, giảm lực cạnh tranh doanh nghiệp; ... đất, quy định thu hồi đất, bồi thường thu hồi giá đất; mâu thuẫn pháp luật đất đai với pháp luật khác xây dựng, giao thông, đấu thầu, đầu tư, doanh nghiệp Chương 2: NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP Nguyên