BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI  MAI THỊ THANH MAI PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60380107 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI  MAI THỊ THANH MAI PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60380107 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị HÀ NỘI - 2017 ỜI C ĐO N Tôi xin cam đoan luận văn côn tr n n i nc u oa ọc độc lập ri n C c ết nêu luận văn c ưa công bố cơng trình khác Các số liệu luận văn trun t ực, có nguồn gốc rõ ràn , trích dẫn đún t eo quy định Tơi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực luận văn T c giả uận văn Mai Thị Thanh Mai ỜI CẢ Trước ết c ân t àn ƠN ửi ời cảm ơn sâu sắc tới t ầy P ạm Hữu N ị v t ầy trực tiếp ướn dẫn, c ỉ bảo p ươn p p àm việc, n i n c u c o iúp đỡ oàn t àn uận văn Tôi xin ửi ời cảm ơn c ân t àn tới toàn t ể c c t ầy i o, cô i o Đại ọc Luật Hà Nội, n ữn n ười dạy dỗ, iúp đỡ tạo điều iện t uận ợi c o tron suốt t ời ian ọc tập trườn Tôi cũn xin cảm ơn UBND t àn p ố Hà Gian , p òn Tài N uy n Môi trườn t àn p ố Hà Gian , sở Tài N uy n Môi trườn tỉn Hà Gian tạo điều iện, cun cấp c c số iệu t ực tế, iúp đỡ n iệt t n c o n i n c u, oàn t àn uận văn Cuối cùn , xin cảm ơn ia đ n , bạn bè - n ữn n ười uôn iúp đỡ, độn vi n tron suốt t ời ian n i n c u viết uận văn Dù có n iều cố ắn , n i n tron qu tr n ồn t àn ơn tr n ỏi n ữn t iếu sót uận văn Rất mon n ận đón óp ý iến c c t ầy cô c c bạn Tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 08 tháng8 năm 2017 Học vi n Thị Thanh BẢNG QUY ƢỚC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Viết đầy đủ STT Viết tắt Bất độn sản BĐS Giải p ón mặt bằn GPMB Quyền sử dụn đất QSDĐ Tài n uy n Môi trườn TN&MT Ủy ban n ân dân UBND D NH Bảng K un ỤC CÁC BẢNG, BIỂU i đất Chính phủ quy định áp dụng tỉnh thuộc vùng trung du miền núi phía Bắc Bảng Khung giá đất Chính phủ áp dụng cho loại đất đô t ị thuộc vùng trung du miền núi phía Bắc Bảng Tóm tắt i đất iai đoạn 2015-2019 t àn p ố Hà Gian Bảng Thống kê khoản thu từ đất qua c c năm thành phố Hà Giang Bảng Hệ số điều bồi t ườn i đất (K) i đất cụ thể àm c tính tiền i N nước thu hồi đất thực dự án Nhà máy thủy điện Sông Miện (Hạng mục: Lòng hồ) p ường Quang Trung xã Ngọc Đường, thành phố Hà Giang ỤC ỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CÁM ƠN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Ở ĐẦU 1.Tín cấp t iết đề tài Tn n n i n c u 3 Mục đíc n iệm vụ n i n c u 3.1 Mục đích nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượn , p ạm vi n i n c u 4.1 Đối tượng nghiên cứu đề tài 4.2 P ạm vi n i n c u đề tài P ươn p p uận c c p ươn p p n i n c u 6 Ý n ĩa oa ọc t ực tiễn uận văn 7 Cơ cấu uận văn CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ Í UẬN CỦ PHÁP UẬT VỀ GIÁ ĐẤT 1 K i niệm, đặc điểm vai trò i đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm giá đất 1.1.2 Vai trò giá đất 10 K i niệm, đặc điểm, nội dun p p uật i đất 11 1.2.1 Khái niệm đặc điểm pháp luật giá đất 11 1.2.2 Nội dung, hình thức pháp luật giá đất 12 1.2.2.1 Nội dung pháp luật giá đất 12 1.2.2.2 Hình thức pháp luật giá đất 12 1.3 C c yếu tố ảnh hƣởng đến ph p uật gi đất 13 1.3.1 Quan điểm, chủ trương Đảng lĩnh vực đất đai 13 1.3.2 Cơ chế quản lý kinh tế 14 1.3.3 Các quy luật kinh tế thị trường 16 1.3.4 Các yếu tố, vị trí khơng gian thời gian 17 Lược sử n t àn p t triển p p uật i đất 17 1.4.1 Giai đoạn trước ban hành Luật Đất đai năm 1993 18 1.4.2 Giai đoạn từ 1993 đến 2002 18 1.4.3 Giai đoạn từ 2003 đến 2013 19 1.4.4 Giai đoạn từ 2013 đến 20 P p uật số nước i đất ợi mở c o Việt Nam 22 1.5.1 Pháp luật giá đất nước chuyển đổi Đông Âu 22 1.5.2 Pháp luật giá đất Úc 23 1.5.3 Pháp luật giá đất Đài Loan 24 1.5.4 Pháp luật giá đất Hàn Quốc 26 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP UẬT VỀ GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ GI NG, TỈNH HÀ GI NG 29 T ực trạn p p uật i đất 29 2.1.1 Quy định nguồn hình thành giá đất 29 2.1.2 Quy định nguyên tắc xác định giá đất 32 2.1.3 Quy định phương pháp xác định giá đất 35 2.1.4 Quy định khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể 39 2.1.4.1 Thẩm quyền ban hành khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể 39 2.1.4.2 Nội dung, vai trò khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể 42 2.1.5 Quy định hoạt động tư vấn giá đất 44 2 T ực tiễn t i àn p p uật i đất t àn p ố Hà Gian , tỉn Hà Giang 46 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang ảnh hưởng đến việc thực pháp luật giá đất 46 2.2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 46 2.2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 47 2.2.2 Tình hình thực pháp luật giá đất thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang 50 2.2.2.1 Vềviệc xây dựng bảng giá đất giá đất cụ thể 50 2.2.2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật giá đất việc thu loại thuế tính giá bồi thường, thu hồi, giải phóng mặt thành phố Hà Giang 56 2.2.3 Đánh giá tình hình thực pháp luật giá đất thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang 61 Tiểu ết c ươn 66 CHƢƠNG 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ BẢO ĐẢ THI HÀNH PHÁP UẬT VỀ GIÁ ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ GI NG, TỈNH HÀ GI NG 67 Địn ướn oàn t iện p p uật nân cao iệu t i àn p p uật i đất 67 Kiến n ị iải p p oàn t iện p p uật nân cao iệu t i àn p p uật i đất 68 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 68 3.2.1.1 Về nguyên tắc định giá đất 68 3.2.1.2 Về quy định tổ chức tư vấn định giá đất 69 3.2.1.3 Các quy định xây dựng công khai hệ thống thông tin đất đai 70 3.3.1.4 Các quy định định giá bất động sản: thẩm quyền, trình tự thủ tục, phương pháp định giá đất 71 3.3.1.5.Về việc cho người sử dụng đất quyền tham gia vào việc xây dựng giá đất Nhà nước thuê tổ chức thẩm định giá đất 72 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật giá đất 73 3.2.2.1 Trên phương diện quản lý 73 3.2.2.2 Trên phương diện tổ chức thức 74 Tiểu kết c ươn 75 KẾT UẬN 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Ở ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai cội n uồn dự trữ tài n uy n có i trị n ất n ười ơn t ế p ươn tiện sốn mà t iếu n ười ta ơn t ể tồn tại, trì, p t triển sốn Đất đai tài n uy n ạn c ế ôn ian n ưn ại ôn t ể t iếu tron qu tr n p t triển Bởi t ế, đất đai uôn coi vốn quý xã ội, uôn c ú tâm n iữ phát huy tiềm năn từ đất Là đất nước có in tế nơn n iệp c ủ yếu, t m vào “đất c ật, n ười đôn ”, việc sử dụn t ật tốt n uồn tài nguyên quốc ia ôn c ỉ địn c o tăn trưởn in tế đất nước mà đảm bảo c o mục ti u ổn địn c ín trị p t triển xã ội C ín v tầm quan trọn đất đai n n quốc ia xây dựn c omn ệ t ốn p p uật ri n đất đai để điều c ỉn p ù ợp với điều iện quốc ia Vấn đề i đất tron n ữn vấn đề sở, tản c o việc t ực iện quản ý đất đai Tuy n i n, i đất vấn đề p c tạp, n ạy cảm i n quan đến quyền ợi đại đa số c ủ t ể sử dụn đất Hiện nay, nước ta c ưa có cở sở cụ t ể ợp ý để x c địn i đất c o t ỏa đ n n ất c o quan N nước ẫn n ười sử dụn đất Do đó, t n n iếu iện đất đai nói c un i đất tron việc bồi t ườn Nhà nước t u ồi đất nói ri n xảy t ườn xuy n, p i c tạp éo dài Do đó, vấn đề p p uật i đất quan tâm iện – việc quy địn p p uật i đất c o ợp ý cũn ặp n iều ó ăn P p uật đất đai nước ta từ 1987 đến oàn t iện ơn c c quy địn i đất t ôn qua từ Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993 (sửa đổi bổ sun năm 2001), Luật Đất đai 2003, ần Luật Đất đai 2013 đan có iệu ực t i àn Mặc dù vấn đề i đất quy địn cụ thể tron Luật Đất đai 2013, n i n t ực tiễn t i àn p p uật tr n t ực tế n iều vướn mắc, bất cập, đòi ỏi tiếp tục n i n c u, t m iểu, t am 67 CHƢƠNG 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ BẢO ĐẢM THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thi hành pháp luật gi đất Tr n sở nghiên c u, p ân tíc c c sở lý luận thực tiễn việc xây dựng pháp luật i đất, đồng thời đ n tiễn thi hành địa p ươn t i t ực trạng pháp luật thực việc thực cũn n sửa đổi, bổ sung pháp luật đất đai cần thiết cần phải theo nhữn địn ướn sau: Một là, việc đổi hoàn thiện pháp luật i đất phải dựa quan điểm, đường lối, sách Đảng Gi đất quy địn dùn àm c tính khoản thu tài đất đai vào n ân s c n nước nên phải đảm bảo ổn địn n ân s c n nước, đảm bảo lợi ích hài hòa nhà nước, cư dân c c doan nghiệp Hai là, gắn liền vào việc xây dựng phát triển thị trường bất động sản t eo ướn tín đủ giá trị đất, phát huy tối đa tín iệu việc sử dụng đất n nước, doanh nghiệp n nước, sửa đổi theo chiều ướng tích cực việc chuyển quyền sử dụn đất nhà ở, mở rộng hình th c kinh doanh Bất động sản Ba là, quán triệt tinh thần Đản N nước tron đường lối cơng nghiệp hóa, đại óa Đối với việc thẩm địn mẽ thẩm quyền địn i đất cần phân cấp mạnh i đất Chính phủ UBND cấp tỉnh, tiếp tục nghiên c u xây dựn c ế quản lý giá, xây dựng hệ thốn định giá thẩm định giá cho phù hợp với thị trườn BĐS Đối với x c định giá trị QSDĐ, cần xác định rõ giá trị đất n nước iao c o c c quan n nước, tổ ch c kinh tế, trị, xã hội Đối với vấn đề bồi t ường, hỗ trợ t i địn cư cần quán triệt nguyên tắc bảo đảm c o n ười có đất bị thu hồi có chỗ mới, có điều kiện phát triển ơn c ỗ cũ; N nước có quy hoạch tổng thể phạm vi nước nhằm tạo điều kiện cho tỉnh, thành phố triển khai kế hoạch 68 cách quán; bồi t ường GPMB cần ý phân chia hợp lý phần giá trị tăn t em quy oạch xây dựn sở hạ tầng mang lại … Bốn là, hoàn thiện pháp luật i đất phải đảm bảo tín đồng bộ, thống Bởi thực tế cho thấy nước ta để điều chỉnh vấn đề tổn nhiều văn khác nhau, việc t c n mặt tạo cụ thể hóa n i n cũn ản ưởn đến tính qu n tron c c quy địn , đơi i xảy tình trạng mâu thuẫn Việc hồn thiện pháp luật i đất n n đảm bảo tín đơn iản, rõ ràng, dễ hiểu, dễ thực hiện, dễ kiểm tra phải tr n sở công bằng, công khai hợp lý Năm à, việc đổi sách pháp luật i đất phải đảm bảo phù hợp với thông lệ quốc tế, thông qua việc ban hành, sửa đổi sách tài đất đai p ù ợp với quy chế, nguyên tắc tổ ch c t ươn mại, tài giới … Từ nhữn địn ướn tr n, tr n sở tiếp thu kinh nghiệm nước tiến giới, đồng thời áp dụng phù hợp với c c quy địn văn hóa Việt Nam, N nước cần đưa c c iải pháp vừa mang tính t c thời vừa man tín âu dài tr n sở nhằm tối ưu óa cách tốt c c quy định i đất, đ p n yêu cầu quản ý đất đai nói c un điều chỉnh quan hệ pháp luật i đất nói riêng 3.2 Kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thi hành pháp luật gi đất 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 3.2.1.1 Về nguyên tắc định giá đất N p ân tíc trên, nguyên tắc x c địn x c địn i đất i đất phải: “phù hợp với i đất phổ biến thị trường”;quy địn n “mập mờ” ó thi hành thực tiễn Đây cùn nguyên nhân tồn tài hai loại i đất Việt Nam, dẫn đến tình trạng khiếu kiện đất đai n ày càn nguyên tắc địn ia tăn tron p ạm vi nước Do đó, việc t ay đổi i đất hết s c cần thiết Việc sửa đổi Luật đất đai cần 69 phải điều hòa lợi ích 03 b n: N nước, n ười dân n đầu tư; ơng thể để n ười dân có QSDĐ tiếp tục chịu thiệt, N nước thất thu ngân sách chủ đầu tư lợi n t ời gian qua Theo nhiều chuyên gia c ỉ điều luật có giá trị giấy tờ, lẽ việc x c định giá thị trường việc hết s c ó ăn, i mà giá thị trường t ường biến động lên xuống thất t ường, “ i ảo”, việc x c định giá giá phù hợp để tính i đất bồi t ường khó ăn bất cập Do đó, thay quy định nguyên tắc địn i đất phải phù hợp với i đất phổ biến thị trường nên sử dụng nguyên tắc “ i côn bằn ”, t c i đất N nước quy định có thểtạo tài sản tươn đươn giá trị tài sản bị thu hồi thời điểm phát triển quỹ đất đem ại tron tương Đây n uy n tắc nhiều nước giới áp dụng nhận hiệu tích cực 3.2.1.2 Về quy định tổ chức tư vấn định giá đất Luật Đất đai n n ban àn quy c ế pháp lý cụ thể thành lập ch c tư vấn định giá đất V n biết, nguyên nhân kiến thị trường đất đai nước ta hoạt động thiếu minh bạch việc chậm đời tổ ch c trung gian làm nhiệm vụ hỗ trợ, t úc đẩy phát triển thị trường Cơ quan có thẩm quyền ban hành định cuối i đất UBND tỉnh, kể trường hợp có tranh chấp khiếu nại i đất Đây chế không hợp lý, thiếu c quan ôn đảm bảo quyền lợi n ười dân Mặc dù Luật kinh doanh BĐS năm 2014 c o p ép tổ ch c, cá nhân có đủ điều kiện pháp luật quy địn thành lập tổ ch c kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm: tổ ch c môi giới BĐS, tổ ch c tư vấn địn i đất, tổ ch c quản lý sàn giao dịch BĐS, …; n ưn Luật Đất đai năm 2013 có quy địn c un c un , sơ sài, t iếu quy chế pháp lý cụ thể, đồng ướng dẫn việc thành lập hoạt động tổ ch c nên dẫn đến nhiều ó ăn, trở ngại Đặc biệt quy định điều kiện hoạt động 70 cá nhân, tổ ch c tiến àn tư vấn x c địn i đất Điều 20 Nghị định 44/2014/NĐ-CP mang tính chất “xem trọng cấp” tron độn tư vấn tron i oạt ĩn vực giá đất đặt đòi ỏi cao từ yếu tố kinh nghiệm thâm niên hành nghề Kết việc tổ ch c tư vấn i đất gặp phải n t àn vào oạt động ơn ó ăn, t c t c thực tiễn Đặc biệt thành phố c ưa p t triển mạn n t àn p ố Hà Giang vấn đề lên rõ rệt N oài ra, để bảo đảm cho thị trường đất đai hoạt động minh bạch, xóa bỏ tình trạn “ iao dịch ngầm” t N nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống quy chế p p ý đồng thành lập hoạt động cá tổ ch c trung gian làm nhiệm vụ t úc đẩy, hỗ trợ phát triển thị trường đất đai n tổ ch c địn trun i Đồng thời, có c ế tra, kiểm tra hoạt động tổ ch c ian để có kiểm sốt định nhằm hạn chế tình trạng trục lợi cho bên chủ thể Do đó, n ằm khắc phục nhữn điểm bất cập trên, pháp luật cần có nhữn quy định sửa đổi, bổ sung cụ thể n ư: - Bổ sun quy định cụ thể nội dung loại hình th c tư vấn i đất - Bổ sun quy định điều kiện cấp ch ng nhữn n ười hoạt độn tron ĩn vực tư vấn i đất; - Bổ sun quy định xây dựng nội dung, kế hoạc , c ươn tr n , năn lực điều kiện c c sở đào tạo cấp ch ng tư vấn i đất 3.2.1.3 Các quy định xây dựng công khai hệ thống thông tin đất đai Thị trường đất đai muốn hoạt động minh bạch thơng tin đất đai nói chung thơng tin giá đất nói riêng phải cơng bố cơng khai tạo điều kiện cho công chúng dễ dàng truy cập, tiếp cận Ở nước ta, việc quản lý đất đai N nước iao c o c c quan c n au t ực Vì t ôn tin c c quan t u t ập, ưu iữ chủ yếu sử dụng cho yêu 71 cầu quản ý n nước loại đất giao quản lý Do t ôn tin t ườn quản lý theo chế độ bảo mật, i dược cơng bố cơng khai rộng rãi công chúng Các thông tin đất đai cung cấp có yêu cầu c c quan n nước có thẩm quyền bị hạn chế nội dung cung cấp Với p ươn t c quản lý thông tin đất đai n thị trường đất đai khó hoạt động minh bạch Muốn thị trường đất đai hoạt động cách minh bạch t N nước cần rà soát, sửa đổi, bổ sung ban hành quy định xây dựn , ưu trữ cung cấp thông tin đất đai t eo ướng: -Việc xây dựn , ưu trữ hệ thống thông tin đất đai cần quản lý dạn “số óa” để thuận tiện cho việc truy cấp, tra c u; - Các thông tin đất đai liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh BĐS (đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụn đất, thông tin i đất, ) cần công bố rộng rãi cho công chúng; - Xây dựn ban àn quy định bắt buộc c c n đầu tư in doanh đất đai định kỳ phải công bố công khai thông tin năn ực tài doanh thu, lợi nhuận sàn giao dịch ch ng khoán; - Quy định bắt buộc chủ thể kinh doanh đất kinh doanh dịch vụ i n quan đến đất phải công bố công khai thông tin đất đai sàn giao dịch BĐS 3.2.1.4 Các quy định định giá đất: thẩm quyền, trình tự thủ tục, phương pháp định giá đất Hiện nay, c c quy định định giá loại đất quy định văn pháp luật khác nhiều quan n nước có thẩm quyền ban hành Trong văn lại quy định thẩm quyền, trình tự, thủ tục, c … định giá loại đất khác Hơn nữa, pháp luật àn quy định việc đào tạo, cấp ch ng định giá đất nhiều quan Cụ thể: c n au t ực 72 - Luật đất đai năm 2013 quy định việc ban àn un i đất bảng i đất Chính phủ UBND tỉnh thực Bên cạn đó, tổ ch c có đủ năn ực điều kiện pháp luật quy địn t tư vấn x c địn - Luật kinh doanh BĐS năm 2014 N i đất ị định số 76/2015/NĐ-CP n ày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh BĐS quy định giá mua bán, chuyển n ượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS bên thỏa thuận ghi rõ hợp đồn Trường hợp N nước có quy định giá bên phải thực t eo quy địn Điều khơng ây ó ăn c o quản ý n nước quản lý nhà nước định giá đất cách thống mà nảy sinh tình trạng có mản đất c c quan khác n au định giá với m c giá khác nhau; dẫn đến việc ây ó ăn c o việc xác lập giao dịch đất x c định giá trị tài sản cổ phần hóa doanh nghiệp n nước… Để khắc phục tình trạng cần tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sun c quy định hành định giá đất t eo ướn “ n ất thể óa” quy định thẩm quyền, trình tự, thủ thục, thẩm quyền, p ươn p p c định giá đất 3.2.1.5 Về việc cho người sử dụng đất quyền tham gia vào việc xây dựng giá đất Nhà nước thuê tổ chức thẩm định giá đất N p ân tíc trên, Luật Đất đai 2013 thể c ế n t àn ôn quy định cụ i đất nhiên, thực tế nước ta nay, đan tồn hai loại i đất: i đất N nước quy địn i đất bên thỏa thuận giao dịc i n quan đến đất dai Việc song song tồn hại loại đất i đất nguyên nhân gây khiếu nại i đất bồi t ường, GPMB, đặc biệt n N nước tiến hành thu hồi đất Tron i đó, quan có t ẩm quyền ban hành định cuối i đất áp dụng cho tính tốn bồi t ường, hỗ trợ, tái địn cư UBND tỉnh, kể tường hợp có tranh chấp khiếu nại p t sin Đây 73 chế ôn c quan v c c quan àn c ín t ường nghiêng quyền lợi N nước ơn quyền lợi n ười dân bị thu hồi đất Theo kinh nghiệm Hàn Quốc, nước có quy định phải có 85% số hộ dân đồng ý với p ươn n t u hồi bồi t ường triển khai dự n để vừa tạo đồng thuận cho số đôn , vừa đảm bảo nguyên tắc định giá theo thị trường Thực tiễn áp dụn cũn c o t c ế tự thỏa thuận đem ại hiệu đ n ể T eo đó, iải pháp đưa n n hồn thiện sách i đất Việt nam i đất x c định phải dựa thảo thuận với người sử dụn đất; trường hợp không thỏa thuận i t n ười bị t u đất có quyền yêu cầu quan thẩm địn đất Cụ thể là, trường hợp b n i đưa giá ôn đồng ý với giá quan, tổ ch c tiến hành bồi t ườn đưa có quyền yêu cầu tổ ch c khác thẩm định lại giá, giá tổ ch c thẩm địn đưa i để tính bồi t ường Bên cạnh đó, để đảm bảo giá quan t ẩm địn đưa khách quan, độc lập Nhà nước cần nghiên c u thành lập quan định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng chịu trách nhiệm trước pháp luật 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật giá đất 3.2.2.1 Trên phương diện quản lý Th phải tăn cường cơng tác quản ý đất đai nói chung, nâng cao chất ượng công tác quy hoạch sử dụn đất: Kiểm tra, rà sốt lại thực trạng sử dụn đất thơng qua công tác thốn , đăn ý, p ân oại, cấp giấy ch ng nhận QSDĐ T ực thu hồi đất c c trường hợp vi phạm t eo quy định Lập kế hoạch sử dụn đất chi tiết khả thi, gắn với chiến ược phát triển kinh tế- xã hội từn địa p ươn Tăn cường công tác quy hoạch, tổ ch c thực quy hoạch quy hạch sử dụn đất nhằm đảm bảo sử dụn đất đai có iệu quả, đún quy định pháp luật Trong quy hoạch phải cân đối x c định rõ diện tíc đất dàn c o côn t c t i địn cư, công tác giải chế độ, c ín s c 74 người bị thu hồi dự án quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phát triển kinh tế đan đầu tư xây dựn tr n địa bàn từn địa p ươn Th hai, khẩn trương hoàn thành tốt công tác cấp giấy ch ng nhận QSDĐ, lập sổ địa cấp xã nhằm bảo đảm sở pháp ý c o n ười sử dụn đất N nước có c để quản ý đất đai nói c un để x c định n ĩa vụ tài c ín n ân s c n nước nói ri n Đây giải pháp nhằm phục vụ cho số liệu cấp giấy ch ng nhận QSDĐ, lập sổ địa kết hợp với hộ trợ p ươn tiện kỹ thuật công nghệ thông tin đại, quan tài c ín c c cấp giảm nhẹ cơng tác tính tốn, lập sổ, tăn cường cơng tác ngành nghề, ngành tài Th ba, đẩy mạnh phát triển thị trường BĐS: T ôn qua trị trường BĐS, đất đai luân chuyển n an ơn tạo nguồn thu bảo đảm nguồn thu ngày tăn c o n ân s c n nước thông qua khoản t u đất đai Kiến nghị thực hiên sách bắt buộc giao dịch QSDĐ phải thông qua sàn giao dịc BĐS; mở rộng mạn ưới thông tin tuyên truyền đất đai t ị trườn QSDĐ t ôn qua c c p ươn tiện t ôn tin đại chúng, nhằm góp phần t úc đẩy trình chuyển n ượng, chuyển đổi QSDĐ tài sản tr n đất nhanh chóng minh bạch nhất; kịp thời ban hành chế độ, c ín s c có i n quan đến thị trườn BĐS nói c un t ị trườn QSDĐ nói ri n … 3.2.2.2 Trên phương diện tổ chức thức Tổ ch c thực giữ vai trò hết s c quan trọng việc giúp cho sách,pháp luật i đấttrên thực tiễn hiệu quả.Trong giải pháp tổ ch c thực sách i đất, cần quan tâm đến số nội dung chủ yếu sau: - Ban àn đồng luật, pháp lệnh, nghị địn , t ôn tư ướng dẫn thi hành; 75 - Tăn cường, củng cố tổ ch c máy, cán xây dựng sách, pháp luật i đất, thực quản lý n nước i đất đai; - Cải tiến ng dụng công nghệ thông tin tổ ch c tổ ch c thực hiện; - Đẩy mạnh công tác tuyên truyển, giải đ p vướng mắc sách, pháp luật i đất; - Xử ý n i m c c trường hợp vi phạm pháp luật đất đai… N vậy, c vào việc nghiên c u, đánh giá thực trạng pháp luật i đất, tác giả xin nhữn đề xuất nêu góp phần tích cực việc hồn thiện pháp luật i đất nước ta, đảm bảo hài hòa lợi íc N nước n ười sử d Tiểu kết chƣơng Gi đất p ươn tiện để thực c ế tài đất đai, t c động sâu sắc đến an toàn hiệu hoạt động kinh doanh nhà đầu tư Do đó, Việc xây dựng hệ thống pháp luật điều chỉnh vấn đề cần phải c vào khả năn sin ợi quan hệ cung cầu tâm ý chủ tham gia giao dịch thị trườn tr n sở N nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai trực tiếp quản ý, điều tiết vận hành thị trườn Để đạt mục ti u đó, c c quy định i đất cần phải sửa đổi bổ sung hợp ý ơn để thực trở thành công cụ vĩ mô n ằm phân phối đún n uồn lực tài từ đất đai iữa N nước n ười sử dụng đất Tr n sở đ n i t ực trạng pháp luật thực tiễn thi hành thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang i đất c vào nhữn địn ướng hoàn thiện, pháp luật i đất cần tiếp tục hoàn thiện thời gian tới 76 KẾT LUẬN Đất đai nguồn tài n uy n quý i , àn óa đặc biệt cũn nguồn lực vô quan trọng cho trình cơng nghiệp hóa, đại óa đất nước Để biến đất đai trở thành nguồn nội lực nguồn vốn to lớn giải p p mà N nước ta cần thự xây dựng thi hành pháp luật đất đai Vấn đề gi đất coi công cụ thiếu quan trọng hàn đầu việc thực quản lý kinh tế đất đai N nước Luật đất đai 2013 ban hành với quy định i đất t c động tích cực việc nâng cao hiệu quản lý n nước đất đai, óp p ần bình ổn giá thị trường bất động sản dần tiến tới xóa bỏ triệt để bao cấp đất đai, c ống thất thoát nguồn thu cho Nhà nước tron ĩn vực đất đai Tuy nhiên, bên cạnh thành tựu to lớn phủ nhận, thực tiễn thi hành pháp luật i đất thời ian qua bộc lộ nhiều khuyết điểm, bất cập, nhiều quy định thiếu tính thực tiễn, khó áp dụn đan “c âm n òi” cho sai phạm, kiểu “ c biệt vấn đề địn uật” ết s c tinh vi phổ biến Đặc i đất c o “p ù ợp” với i đất phổ biến thị trườn , tr n sở thự thu khoản thu thuế c o đún c o đủ, tránh tình trạng bất ổn định thị trườn BĐS, môi trườn đầu tư bị ản từ t ất t o t n ân s c n nước Mặt ưởng c c c quy định tài c ín đất đai ban hành nhữn đạo luật khác không tránh khỏi mâu thuẫn, chồn c éo ây ó ăn c o qu trình thực t i Tr n sở cố gắng tiếp cận, p ân tíc , đ n i t ực trạng pháp luật i đất nhằm nhận diện rõ thành công, hạn chế tồn luận văn đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện ơn ĩn vực pháp luật đặt bối cảnh phát triển chung kinh tế thị trường, hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng Xuất phát từ tính chất sở hữu đặc biệt, quan hệ đất đai quan hệ ph c tạp, li n quan đến nhiều đường lối, sách Đảng, Nhà 77 nước có t c động diện rộng Do trình nghiên c u, tổng hợp, đ n i đưa c c iải pháp mang tính chất c n ân đề tài có nhữn điểm thiển cận, c ưa đề cập phân tích sâu sắc Vì tác giả mon góp ý thầy, để luận văn thêm hoàn thiện ơn / DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Luật đất đai năm 1993; Luật đất đai năm 2003; Luật đất đai năm 2013; N ị địn 44/2014/NĐ-CP n ày 15/5/2014 C ín p ủ quy địn i đất; N ị địn 104/2014/NĐ-CP n ày 14/11/2014 C ín địn un p ủ quy i đất; T ôn tư số 36/2014/TT-BTNMT n ày 30/6/2014 quy địn c i tiết p ươn p p địn i đất, xây dựn , điều c ỉn đất cụ t ể tư vấn x c địn i đất, địn i i đất; Quyết địn sô 07/2015/QĐ-UBND UBND tỉnh Hà Giang ngày 09/6/2015 ban àn Quy định bồi t ường, hỗ trợ, t i địn cư i N nước thu hồi đất tr n địa bàn tỉnh Hà Giang; Quyết định số:22/2014/QĐ-UBND, n ày22 t n 12 năm 2014 UBND tỉnh Hà Giang ban hành Giá loại đất iai đoạn 2015 – 2019 tỉnh Hà Giang; Quyết định số 02/QĐ-UBND UBND tỉnh Hà Giang ngày 04/01/2016 việc phê duyệt i đất cụ thể để tính tiền bồi t ường i N nước thu hồi đất thực dự n đầu tư xây dựng cơng trình: Nâng cấp, cải tạo tuyến đường nối từ Quốc lộ 4C (đầu cầu Gạc Đ ), thành phố Hà Gian xã P on Quan , uyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang; 10 Quyết định số 2395/QĐ-UBND UBND tỉnh Hà Giang ngày 11/10/2016 việc phê duyệt i đất cụ thể để tính tiền bồi t ường i N nước thu hồi đất thực dự án Nhà máy thủy điện Sơng Miện (Hạng mục: Lòng hồ) p ường Quang Trung xã Ngọc Đường, thành phố Hà Giang; 11 B o c o số 56/BC-TN&MT p òn Tài n uy n Môi trườn t àn p ố Hà Gian n ày 14/11/2013 t n n quản ý n nước đất đai tr n địa bàn t àn p ố Hà Gian năm 2013; 12 B o c o số 17/BC-UBND UBND t àn p ố Hà Gian n ày 13/01/2017 ết côn t c x c địn i đất cụ t ể năm 2016; Sách, viết, tạp chí 13 Bộ Tài n uy n Môi trường (2012), Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Hà Nội 14 Đỗ Xuân Trọn (2014), “Quá trình hình thành, phát triển nội dung quản lý nhà nước giá đất theo Luật đất đai 2013”,tạp c í Luật ọc, Trườn Đại ọc Luật Hà Nội, số đặc san Luật Đất đai năm 2013/2014, tr.62-71; 15 Lưu Quốc T i (2011), “Cơ chế hình thành áp dụng giá đất theo pháp luật hành”, K oa ọc P p ý, trườn Đại ọc Luật T àn p ố Hồ C í Min , số 3/2011, tr 39-44; 16 N uyễn Quan Tuyến (2013), Pháp luật tài đất đai giá đất Việt Nam, Đề tài oa ọc cấp trườn năm 2013, trườn Đại ọc Luật Hà Nội; 17 Nguyễn Thị Dung (2014), “Giá đất Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Luật học, đặc san Luật Đất đai số 11/2014, tr 12 - 20 18 N uyễn T ị Hươn Mai (2012), Tìm hiểu quy định pháp luật giá đất, óa uận tốt n iệp , Trườn đại ọc Luật Hà Nội; 19 N uyễn T ị N a (2015), “Bàn giá đất Luật Đất đai 2013”, Tạp c í N nước p p uật, Viện N nước P p uật, số 5/2015, tr 41-47,55; 20 Nguyễn Văn Hồng (2011), Đánh giá thực trạng giá đất nhà nước quy định giải pháp, Hội thảo “Tài c ín đất đai, i đất c ế sách bồi t ường, hỗ trợ, t i địn cư”, Hà Nội 21 Phạm Tiến Đạt (2011), Định giá hợp lý đất đai nhằm huy động vốn đầu tư sở hạ tầng Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu tư p t triển sở hạ tần ”, Hà Nội; 22 Phan Thanh Minh (2006), Giá đất thực tiễn áp dụng pháp luật giá đất việc thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất, óa uận tốt n iệp , Trườn đại ọc Luật Hà Nội; 23.Tổn cục Quản ý đất đai Viện c iến ược, c ín s c tài n uy n mơi trườn – Bộ Tài n uy n Môi trườn (2011), Hội thảo “Tài đất đai, giá đất chế sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, Hà Nội, n ày 12/07/2011; 24.Trườn Đại ọc Luật Hà Nội (1999), Từ điển Thuật ngữ Luật học (Luật Đất đai, Luật Lao động, Tư pháp quốc tế), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội – 1999; 25.Trườn Đại học Luật Hà Nội, Khoa pháp luật kinh tế (2014), Cơ sở khoa học việc định giá đất : hội thảo khoa học; 26.Viện K oa ọc P p ý (Bộ Tư p p)(2006, Từ điển Luật học, Nxb Từ điển B c oa Nxb Tư P p, Hà Nội – 2006; Website 27 L văn Sua (2015), “Một số vướng mắc từ thực tiễn thi hành pháp luật giá đất” truy cập từ website http://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-traodoi.aspx?ItemID=1844 truy cập ngày 16/6/2017; 28 L văn Sua (2016), “Giá đất theo quy định pháp luật, tác động giá đất đến nguồn thu tài từ đất đai”, http://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-traodoi.aspx?ItemID=2036 truy cập ngày 16/6/2017; 29 http://www.baohagiang.vn/kinh-te/201502/bang-gia-dat-2015-taoloi-the-canh-tranh-trong-thu-hut-dau-tu-568228/ truy cập ngày 16/6/2017; 30 http://www.baohagiang.vn/phap-luat/201706/con-nhieu-to-chuc-vipham-trong-linh-vuc-quan-ly-su-dung-dat-705427/ / truy cập ngày 16/6/2017; 31 http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phapluat.aspx?ItemID=291 truy cập ngày 16/6/2017; 32 http://luatvietphong.vn/quy-dinh-cua-phap-luat-ve-viec-boi-thuongkhi-bi-thu-hoi-dat-tai-tinh-ha-giang-n3752.html ...BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI  MAI THỊ THANH MAI PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT... Tình hình thực pháp luật giá đất thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang 50 2.2.2.1 Vềviệc xây dựng bảng giá đất giá đất cụ thể 50 2.2.2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật giá đất việc thu... 26 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP UẬT VỀ GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ GI NG, TỈNH HÀ GI NG 29 T ực trạn p p uật i đất 29 2.1.1 Quy định nguồn hình thành giá đất 29