ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––––––– NGUYỄN VĂN TỨ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN – 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––––––– NGUYỄN VĂN TỨ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận THÁI NGUYÊN – 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước Khoa Nhà trường thông tin, số liệu đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Thành phố Vinh, tháng 10 năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Tứ ii LỜI CẢM ƠN Để hồn thành luận văn này, tơi nhận giúp đỡ thầy giáo, giáo, phòng ban đơn vị ngồi trường Tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến: Thầy giáo PGS TS Đàm Xuân Vận - Giảng viên Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun tận tình hướng dẫn, bảo, truyền thụ kinh nghiệm quý báu, giúp đỡ tơi suốt q trình nghiên cứu viết luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo, Cơ giáo Khoa Quản lý Tài ngun, Phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, phòng ban trung tâm Trường Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên hướng dẫn, tạo điều kiện giúp đỡ thời gian tiến hành đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Vinh, Phòng Tài ngun - Mơi trường Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Vinh tạo điều kiện giúp đỡ thời gian tiến hành đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp quan tâm động viên suốt trình nghiên cứu thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Thành phố Vinh, tháng 10 năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Tứ iii iiii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề Mục tiêu ý nghĩa tài đề 2.1 Mục .2 tài tiêu CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học tài pháp lý đề 1.1.1 Cơ sở lí .4 luận 1.1.2 Cơ sở thực tiễn 1.2 Khái quát chung 10 chuyển 1.2.1 Các hình thức chuyển .11 1.2.2 Một số quy định .13 chung quyền quyền chuyển sử dụng sử quyền dụng sử dụng đất đất đất 1.3 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất Thế Giới Việt Nam 18 1.3.1 Sơ lược tình hình quản lý đất đai chuyển quyền sử dụng đất giới .18 1.3.2 Tình hình chuyển 25 quyền sử dụng đất Việt Nam 1.3.3 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất tỉnh Nghệ An 31 iv ivi CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 2.1 Đối tượng phạm cứu 33 vi 2.1.1 Đối tượng cứu 33 nghiên 2.1.2 Phạm vi nghiên 33 2.2 Địa điểm thời 33 gian 2.3 Nội dung nghiên 33 nghiên cứu nghiên cứu cứu iv iv 2.3.1 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2016 33 2014- 2.3.2 Đánh giá hiểu biết người sử dụng đất cán quản lý 33 thành phố Vinh quy định chung chuyển quyền sử dụng đất 33 2.3.3 Đánh giá thuận lợi khó khăn cơng tác chuyển quyền sử dụng đất, đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Vinh 34 2.4 Phương pháp cứu 34 2.4.1 Phương pháp thu .34 thập 2.4.2 Phương pháp thu cấp .34 2.4.3 Phương pháp tổng liệu 34 hợp, số thập phân tích nghiên liệu thứ cấp số liệu sơ xử lí số CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35 3.1 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn TP Vinh 35 3.1.1 Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển 35 quyền 3.1.2 Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Vinh theo đơn vị hành 44 3.2 Đánh giá hiểu biết người sử dụng đất cán quản lý chuyển quyền sử dụng đất .49 3.2.1 Đánh giá hiểu biết quy định chung chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Vinh v v 49 3.2.2 Đánh giá hiểu biết hình thức chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Vinh 50 3.3 Thuận lợi khó khăn, yếu tố ảnh hưởng công tác chuyển quyền sử dụng đất đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Vinh 60 3.3.1 Thuận 60 lợi 3.3.2 Khó 60 khăn 3.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Vinh v v 3.3.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Vinh .61 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 63 Kết luận 63 Kiến nghị .64 TÀI LIỆU THAM KHẢO .65 vi vi DANH MỤC VIẾT TẮT ĐVT: Đơn vị tính GCN: Giấy chứng nhận HĐND: Hội đồng nhân dân QSDĐ: Quyền sử dụng đất QSD: Quyền sử dụng SDĐ: Sử dụng đất TP: Thành phố TB: Trung bình UBND: nhân dân Ủy ban Ân Nghi Liên Đất trồng lâu năm có diện tích 1.082,95ha, phân bố chủ yếu xã Nghi Ân, Nghi Liên Nghi Đức Đất lâm nghiệp có 108.91 rừng phòng hộ, chiếm 2,04% đất nông nghiệp, tập trung phường Trung Đơ (54,23 ha) xã Hưng Hồ (54,91 ha) Đất ni trồng thuỷ sản có diện tích 391,50 ha, chiếm 9,02% diện tích đất nơng nghiệp Đất nơng nghiệp khác có 103,87ha, trang trại chăn ni gà trại nghiên cứu thí nghiệm nơng nghiệp 1.2 Tình hình quản lý đất đai địa bàn thành phố Vinh Thực Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành Trung ương tỉnh, UBND thành phố Vinh thường xuyên cập nhật, đạo triển khai thực địa bàn thành phố Đã thực việc giao đất ổn định lâu dài cho hộ gia đình theo Nghị định 61/CP; Nghị định 60/CP Nghị định 64/CP (1994); thực quyền sử dụng đất theo Nghị định 17/CP (2007) Chính phủ xác định địa giới hành theo thị 364/CT Thủ tướng Chính phủ, tổ chức nhiều hội nghị tuyên truyền, phổ biến, giáo dục sách pháp luật đất đai cho cán cốt cán thành phố 25 phường, xã địa bàn Để cụ thể hóa Luật Đất đai văn luật, UBND Thành phố ban hành Quyết định, Chỉ thị, công văn để đạo, đôn đốc, triển khai thực địa bàn thành phố theo hướng cải cách hành Xây dựng áp dụng quy trình ISO 9001 - 2000 lĩnh vực Quản lý Đất đai, thực Bộ phận tiếp nhận trả kết TP gồm: quy trình cấp GCN QSDĐ; quy trình cơng nhận lại QSDĐ, tách thửa, chuyển mục đích, chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ; quy trình chấp, xóa chấp QSDĐ Thực Chỉ thị 364/CT Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay Thủ tướng Chính phủ) việc giải tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành Về địa giới hành thành phố xác định rõ ràng hồ sơ QLĐĐ thực địa Hồ sơ ranh giới thành lập cấp có thẩm quyền công nhận Trên địa bàn thành phố Vinh có 25/25 phường, xã đo đạc đồ Địa chính quy, tạo điều kiện thuận lợi công tác quản lý nhà nước đất đai Về đồ trạng sử dụng đất, qua kỳ kiểm kê đất đai (kiểm kê đất đai năm 2005, 2010, 2015) UBND Thành phố tổ chức khảo sát, lập đồ trạng sử dụng đất cấp xã cấp thành phố theo quy định, tạo sở để thực cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai Về đồ quy hoạch sử dụng đất, đến UBND Thành phố lập xong QHSDĐ cấp thành phố đến năm 2020, chưa lập QHSDĐ chi tiết đến cấp xã Từ năm 2006 UBND tỉnh Nghệ An đạo UBND Thành phố Vinh lập QHSDĐ đến năm 2010, định hướng sử dụng đất đến năm 2020 theo ranh giới 25 phường, xã tổng diện tích tự nhiên 67,51 km2 UBND thành phố Vinh lựa chọn Trung tâm Điều tra quy hoạch đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường làm đơn vị tư vấn giúp UBND thành phố lập quy hoạch sử dụng đất theo quy định Đến cuối năm 2007, phương án quy hoạch thơng qua Ban chấp hành, Thành uỷ sở, ngành cấp tỉnh góp ý Trong UBND Thành phố hồn chỉnh phương án quy hoạch để trình UBND tỉnh phê duyệt Chính phủ có Quyết định số 197/2007/QĐ-TTg ngày 28/12/2007 việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội tỉnh Nghệ An đến năm 2020 (trước phê duyệt đến năm 2010) Nghị định số 45/2008/NĐ-CP ngày 17/4/2008 việc điều chỉnh địa giới hành huyện: Hưng Nguyên, Nghi Lộc để mở rộng địa giới hành thành phố Vinh Do vậy, phương án QHSDĐ đến năm 2010 định hướng sử dụng đất đến năm 2020 thành phố khơng phù hợp, diện tích tự nhiên thành phố tăng từ 67,51 km2 lên 105,01 km2; mặt khác, khoảng thời gian lại kỳ quy hoạch ngắn (2008 - 2010) nên phương án quy hoạch vừa thiếu tính chiến lược, vừa lãng phí ngân sách Nhà nước Nhận thấy bất cập nêu trên, UBND Thành phố Vinh xin ý kiến đạo UBND tỉnh đồng ý cho phép lập QHSDĐ đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất đến năm 2015 để phù hợp với yêu cầu phát triển KTXH thời kỳ mới, tạo điều kiện cần thiết để phát triển thành phố Vinh trở thành trung tâm kinh tế, văn hoá vùng Bắc Trung Bộ Ngày 29/04/2010, UBND tỉnh Nghệ An ban hành Quyết định số1759/QĐ-UBND.ĐC phê duyệt quy hoạch sử dụng đất thành phố Vinh đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất đến năm 2015 Sau thành phố triển khai cơng bố quản lý việc sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch phê duyệt Đối với QHSDĐ cấp phường, xã, UBND Thành phố liên hệ đơn vị tư vấn để lập QHSDĐ chi tiết đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2015 cho phường, xã quỹ đất nơng nghiệp lớn (UBND Thành phố Vinh, 2014b) Cơng tác giao đất theo hình thức định giá cho đối tượng sách: Đây lĩnh vực UBND Thành phố quan tâm trình thực nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai địa bàn Thực Quyết định số 39/2005/QĐUB ngày 21/3/2005, Quyết định số 156/2006/QĐ-UBND ngày 28/12/2006, Quyết định số 100/2009/QĐ-UBND, ngày 28/10/2009 Quyết định số 113/2009/QĐUBND ngày 16/12/2009 UBND Tỉnh quy định việc giao đất theo hình thức định giá địa bàn tỉnh Nghệ An, giai đoạn từ 2005 đến nay, UBND thành phố giải giao đất theo hình thức định giá cho 287 hộ gia đình 22 khu quy hoạch với tổng diện tích 61.926,8 m2 (UBND thành phố Vinh, 2014a) Kết giải khu tập thể: từ năm 2005 đến nay, UBND Thành phố giải 17 khu tập thể địa bàn, tiến hành giao đất, cấp GCN QSDĐ cho 357 hộ gia đình cá nhân với tổng diện tích 28.065,4 m2 Cơng tác giao đất theo hình thức đấu giá quyền SDĐ: từ năm 2005 đến nay, UBND Thành phố Vinh tổ chức đấu giá thành công 3115 lô đất khu quy hoạch địa bàn với tổng số tiền thu ngàn tỷ đồng Cơng tác cho th đất hộ gia đình cá nhân: từ năm 2005 đến nay, UBND Thành phố giải cho thuê đất 12 trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Công tác chuyển mục đích sử dụng đất: địa bàn thành phố Vinh việc chuyển mục đích SDĐ hộ gia đình, cá nhân hầu hết xin chuyển mục đích từ đất vườn, ao liền kề đất sang mục đích đất Từ năm 2005 đến chưa phát trường hợp chuyển mục đích trái phép Việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư cho người có đất bị thu hồi đáp ứng nhu cầu đất ở, đầu tư xây dựng cơng trình bất cập q trình tiến hành dài, không dứt điểm; giải vấn đề giá trị bồi thường chưa hợp lý gây nên tình trạng khiếu kiện người bị thu hồi đất (UBND Thành phố Vinh, 2014a) Vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Vinh tổ chức thực đạt kết tương đối cao công tác cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân so với mức bình quân chung tỉnh nước Tính đến nay, UBND Thành phố cấp 61.000 GCN QSDĐ, tỷ lệ cấp GCN QSDĐ đạt 92% Còn lại khoảng 8% chưa cấp GCN QSDĐ, nguyên nhân do: Chính sách pháp luật đất đai thường xuyên thay đổi, số quy định thiếu cụ thể, không rõ ràng nên q trình thực gặp nhiều vướng mắc Số hồ sơ lại hồ sơ phức tạp khó xử lý Đất tách hộ sau năm 1993 theo quy định phải nộp tiền sử dụng đất người dân không thực hiện; hồ sơ tranh chấp ranh giới, nguồn gốc khơng rõ ràng; đất cấp trái thẩm quyền đồ đo đạc thể đất nông nghiệp chưa sử dụng Một số đất vắng chủ không kê khai hồ sơ cấp GCN QSDĐ (UBND Thành phố Vinh, 2014a) Hàng năm UBND thành phố thực nghiêm túc công tác thống kê đất đai theo quy định Công tác thống kê, kiểm kê đất đai xây dựng đồ trạng sử dụng đất thiết lập hệ thống đồ trạng sử dụng đất cấp xã cấp thành phố, xây dựng sở liệu chuẩn đất đai phục vụ cho việc hoạch định phát triển kinh tế xã hội, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất góp phần sử dụng đất hiệu Đồng thời qua kỳ thống kê, kiểm kê phát số tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sai mục đích, khơng tn thủ quy định pháp luật đất đai để kiến nghị cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định Nguồn thu từ đất bao gồm lệ phí giao đất, thuế chuyển QSDĐ, tiền sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất…được thu nộp vào kho bạc theo quy định tài Thành phố thường xuyên tổ chức tra, kiểm tra tài đất, kịp thời xử lý vi phạm Việc chuyển QSDĐ ngành tích cực thực nhằm thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Trong năm qua thành phố làm thủ tục xác nhận chuyển QSDĐ theo quy định pháp luật, tạo điều kiện thực tốt quyền người sử dụng đất QLĐĐ theo pháp luật Quản lý giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất công việc tổ chức thường xuyên, thông qua biện pháp tuyên truyền để người dân hiểu quyền nghĩa vụ pháp luật quy định UBND thành phố đạo quyền địa phương ngành theo dõi sát tình hình sử dụng đất, đảm bảo việc sử dụng đất pháp luật có hiệu kinh tế cao Song song với việc giải đơn thư khiếu nại, tố cáo, thành phố quan tâm tập trung đạo đạo công tác tra xử lý tra Đến hầu hết vụ việc phải xử lý sau tra thành phố thực nghiêm túc Qua công tác tra kịp thời phát vi phạm xử lý nhiều biện pháp như: đình việc sử dụng đất; thu hồi diện tích khơng sử dụng; sử dụng hiệu quả; sử dụng sai mục đích; góp phần đưa cơng tác QLĐĐ vào nề nếp Bên cạnh việc không ngừng nỗ lực công tác quản lý nhà nước đất đai, công tác giải đơn thư liên quan đến đất đai nhiệm vụ quan tâm hàng đầu UBND Thành phố Vinh thời gian qua Số lượng đơn thư hàng năm UBND thành phố chiếm tỷ lệ cao địa bàn tồn tỉnh Nghệ An Tính từ năm 2004 đến cuối năm 2013, UBND thành phố nhận 8342 lượt đơn thư công dân Do nhiều nguyên nhân nên thời gian gần tình hình khiếu nại, tố cáo công dân diễn phức tạp, số lượng gia tăng, khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai chiếm số lượng lớn, khoảng 90% so với khiếu nại, tố cáo tồn thành phố Tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp công dân lĩnh vực đất đai diễn phức tạp hầu hết phường, xã tồn thành phố, nhiều nơi trở thành điểm nóng đơn thư phường Vinh Tân, phường Hưng Dũng, xã Nghi Phú, Nội dung đơn thư chủ yếu liên quan đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, yêu cầu bố trí tái định cư Nhà nước thu hồi đất để thực ác dự án phát triển kinh tế xã hội (dự án mở rộng đường Nguyễn Phong Sắc, dự án làm đường Phạm Đình Toái, …) tranh chấp đất đai, khiếu nại liên quan đến việc cấp GCN Việc giải đơn thư khiếu nại, tố cáo công dân lĩnh vực đất đai nói riêng đơn thư nói chung ln vấn đề bách lãnh đạo thành phố quan tâm, đạo sát Nhờ vậy, nhiều “điểm nóng”, nhiều vụ việc phức tạp giải dứt điểm tỷ lệ giải đơn thư UBND thành phố ln đạt mức cao (trên 90%), góp phần ổn định tình hình an ninh trị, trật tự an toàn xã hội địa bàn (UBND Thành phố Vinh, 2014a) PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA ... 3.1 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn TP Vinh 35 3.1.1 Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển 35 quyền 3.1.2 Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng. .. đất 43 Biểu đồ 3.2a Kết công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2014- 2016 theo đơn vị hành 47 Biểu đồ 3.2b Kết công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành. .. xóa chấp giá trị quyền sử dụng đất thành phố Vinh giai đoạn 2014 – 2016 .41 Bảng 3.7a Kết công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016 theo đơn vị