Đang tải... (xem toàn văn)
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của Đề tài Năm 2014-2015 đánh dấu giai đoạn nền kinh tế bắt đầu hồi phục sau chu kỳ suy thoái do ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới 2009, kéo theo đó ngành xây dựng cũng cho thấy những biểu hiện hồi phục rõ rệt và dần trở nên sôi động. Để đáp ứng yêu cầu điều hành kịp thời trong bối cảnh nền kinh tế có những diễn biến mới, trong hai năm 2014-2015 Chính phủ và các cơ quan hữu quan đã ban hành nhiều chính sách, quy định nhằm điều tiết, chuẩn hóa và thúc đẩy sự phát triển của ngành này. Với tác động tổng hợp từ những thay đổi trong môi trường kinh tế vĩ mô và môi trường chính sách, ngành xây dựng được dự đoán sẽ có tốc độ và chất lượng tăng trưởng đáng kể trong thời gian tới, với việc đưa vào triển khai vận hành hàng loạt dự án đầu tư trên khắp mọi miền đất nước. Do đặc điểm của ngành xây dựng là có mức độ sử dụng vốn cao so với các loại hình đầu vào khác, giá trị vốn đầu tư ban đầu lớn, hầu hết các dự án xây lắp đều cần có sự hỗ trợ về mặt tài chính từ các nguồn vốn khác bên cạnh vốn tự có của chủ đầu tư. Với tư cách là trung gian tiền tệ của toàn bộ nền kinh tế, hệ thống ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn để các dự án đầu tư trong lĩnh vực xây dựng có thể được triển khai kịp thời và đúng tiến độ. Tuy nhiên, với những đặc điểm phức tạp và rủi ro của ngành xây dựng, ngân hàng cần phải chọn lọc một cách hợp lý các dự án mang lại hiệu quả cao để ưu tiên luồng vốn tài trợ, hạn chế tới mức thấp nhất rủi ro xảy ra, thay vì cho vay dàn trải. Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hai Bà Trưng (BIDV Hai Bà Trưng) được thành lập vào tháng 9 năm 2008. Trải qua gần 7 năm hoạt động, Chi nhánh đã đạt được những bước tăng trưởng đáng kể về doanh thu, lợi nhuận, quy mô hoạt động, lực lượng lao động, nền tảng khách hàng. Trong đó khách hàng hoạt động trong lĩnh vực xây dựng đóng góp một phần quan trọng trong doanh thu, lợi nhuận hàng năm của Chi nhánh. Chi nhánh thường xuyên tham gia thẩm định và tài trợ vốn cho các dự án xây lắp tại nhiều địa bàn trong cả nước. Dư nợ từ hoạt động cho vay doanh nghiệp xây lắp thường chiếm 20%-25% tổng dư nợ của toàn Chi nhánh và trong thời gian tới, bối cảnh nền kinh tế có dấu hiệu phục hồi và thị trường xây lắp đang dần sôi động trở lại đặt ra yêu cầu cấp thiết là cần phải tiến hành hoạt động thẩm định dự án một cách phù hợp, toàn diện, khách quan để xác định đúng tính khả thi và mức độ hiệu quả của dự án xây dựng mà Ngân hàng tài trợ vốn. Trong đó, việc thẩm định khía cạnh tài chính của dự án đóng vai trò quan trọng giúp lượng hóa các chỉ tiêu thể hiện hiệu quả của dự án nói trên, giúp Ngân hàng có cơ sở cụ thể và trực quan để so sánh các dự án với nhau. Hiện nay hoạt động thẩm định tài chính dự án được thực hiện thống nhất theo hướng dẫn của Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam, tuy nhiên trên thực tế mỗi dự án lại có những điểm đặc thù riêng, đòi hỏi người cán bộ thực hiện thẩm định tài chính cần linh hoạt và có kinh nghiệm trong việc xử lý phân tích số liệu. Với đặc điểm và thực trạng tình hình hoạt động của ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hai Bà Trưng nói riêng và diễn biến của nền kinh tế nói chung, đề tài “Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án trong cho vay doanh nghiệp xây lắp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hai Bà Trưng” được lựa chọn. Đề tài được hoàn thành với sự hướng dẫn tận tình của giảng viên hướng dẫn là Phó giáo sư- Tiến sỹ Vũ Duy Hào cùng các đồng nghiệp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hai Bà Trưng. 2. Mục tiêu nghiên cứu Luận văn được thực hiện với mong muốn đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án trong hoạt động cho vay đối với doanh nghiệp xây lắp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hai Bà Trưng, thông qua đó Ngân hàng xác định được một cách hợp lý mức độ hiệu quả về mặt tài chính của dự án, cùng với việc phân tích đánh giá các khía cạnh khác, làm cơ sở để ra quyết định phê duyệt tài trợ vốn cho dự án hay không. Luận văn hướng tới các mục tiêu nghiên cứu cụ thể như sau: - Hệ thống hóa những lý luận cơ bản vềkhái niệm, sự cần thiết, nội dung, các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động thẩm định tài chính dự án trong cho vay Doanh nghiệp Xây lắp của Ngân hàng thương mại. - Đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định tài chính dự án trong cho vay doanh nghiệp xây lắp tại BIDV Hai Bà Trưng, những điểm mạnh và những điểm cần khắc phục. - Đề xuất một số giải pháp cơ bản để góp phần hoàn thiện hoạt động thẩm định tài chính dự án trong cho vay doanh nghiệp xây lắp tại BIDV Hai Bà Trưng. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định tài chính dự án trong cho vay doanh nghiệp xây lắp tại Ngân hàng TMCP - Phạm vi nghiên cứu: Không gian: Luận văn tập trung nghiên cứu hoạt động thẩm định tài chính dự án trong cho vay doanh nghiệp xây lắp tại ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hai Bà Trưng. Thời gian: Các dữ liệu thứ cấp như tài liệu nội bộ của Chi nhánh, các tài liệu khác liên quan được đề cập đến trong luận văn được thu thập cho giai đoạn 2010-2014. 4. Phương pháp nghiên cứu * Phương pháp thu thập dữ liệu Dữ liệu thứ cấp được thu thập trực tiếp từ các nguồn văn bản nội bộ, báo cáo của các đơn vị nghiên cứu độc lập, số liệu của các cơ quan quản lý như Ngân hàng Nhà nước, Tổng cục thống kê, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam… và thông tin trên mạng Internet. Dữ liệu định tính sơ cấp được thu thập thông qua phương pháp phỏng vấn chuyên sâu (In-depth Interview), trong đó người viết trao đổi trực tiếp hoặc thông qua email, đàm thoại… với các cấp lãnh đạo Chi nhánh, các chuyên viên của Hội sở chính phụ trách công tác đào tạo thẩm định, tổng hợp phân tích dữ liệu, dự báo diễn biến thị trường, nghiên cứu quy trình thẩm định, cán bộ thẩm định tài chính ở các Tổ chức tín dụng khác…để nắm bắt đánh giá của những cá nhân này về thực trạng hoạt động thẩm định tài chính tại Chi nhánh BIDV Hai Bà Trưng nói riêng và của các NHTM nói chung.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN BÙI HẢI HÀ HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG CHO VAY DOANH NGHIỆP XÂY LẮP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH HAI BÀ TRƯNG CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS VŨ DUY HÀO HÀ NỘI – 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi, chưa công bố nơi Mọi số liệu sử dụng luận văn thông tin xác thực Tôi xin chịu trách nhiệm lời cam đoan Tác giả luận văn Bùi Hải Hà LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo viện Kinh tế Tài – Ngân hàng, Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội, đặc biệt PGS.TS Vũ Duy Hào tận tình hướng dẫn tơi suốt q trình tơi hồn thành luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ba Mẹ, đồng nghiệp tạo điều kiện giúp đỡ tơi hồn thành nghiên cứu Tác giả luận văn Bùi Hải Hà MỤC LỤC MỤC LỤC .iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .xiii TÓM TẮT LUẬN VĂN ii Tính cấp thiết Đề tài .ii Mục tiêu nghiên cứu ii Đối tượng phạm vi nghiên cứu iii Phương pháp nghiên cứu .iii * Phương pháp thu thập liệu iii * Phương pháp xử lý liệu iii Quy trình thực iii 5.1 Cơ sở lý luận để phân tích thực trạng đề xuất giải pháp iii 5.2 Nguồn liệu iii Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu iii 6.1 Đóng góp phương diện lý luận iii 6.2 Đóng góp phương diện thực tiễn .iii Kết cấu luận văn .iv CHƯƠNG I .iv NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG CHO VAY DOANH NGHIỆP XÂY LẮP CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI iv 1.1Cho vay Doanh nghiệp Xây lắp Ngân hàng Thương mại iv 1.1.1.Đặc trưng Ngành xây dựng Doanh nghiệp Xây lắp iv 1.1.2.Cho vay Doanh nghiệp Xây lắp .iv 1.2 Thẩm định tài dự án cho vay doanh nghiệp xây lắp iv 12.1.Khái niệm thẩm định tài dự án iv 1.2.2 Nội dung thẩm định tài dự án iv 1.2.3 Sự cần thiết việc thẩm định tài dự án cho vay doanh nghiệp xây lắp iv 1.2.4 Các tiêu chí đánh giá hồn thiện thẩm định tài dự án cho vay DNXL NHTM .v 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến Hoàn thiện thẩm định tài dự án cho vay DNXL NHTM v 1.3.1 Nhóm nhân tố chủ quan v 1.3.2.Nhóm nhân tố khách quan .v CHƯƠNG .v THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG CHO VAY DOANH NGHIỆP XÂY LẮP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH HAI BÀ TRƯNG v 2.1 Giới thiệu chung Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam Chi nhánh Hai Bà Trưng vi 2.1.1.Lịch sử hình thành phát triển TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hai Bà Trưng .vi 2.1.2.Cơ cấu tổ chức .vi 2.1.3.Tình hình hoạt động kinh doanh giai đoạn 2010-2014 vii 2.1.3.1 Kết chung vii 2.1.3.2 Huy động vốn viii 2.1.3.3 Hoạt động tín dụng viii 2.1.3.4 Hoạt động khác viii 2.1.3.5 Tình hình nợ xấu, nợ hạn viii 2.2 Phân tích thực trạng thẩm định tài dự án cho vay doanh nghiệp xây lắp ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hai Bà Trưng giai đoạn 2010-2014 viii 2.2.1 Hoạt động cho vay DNXL BIDV Hai Bà Trưng viii 2.2.2.Thực trạng hồn thiện thẩm định tài dự án cho vay doanh nghiệp xây lắp BIDV Hai Bà Trưng ix 2.2.3.Minh họa trình thẩm định TCDA DA cho vay đầu tư xây dựng nhà văn phòng cho th đất 3.7 đường Lê Văn Lương Quận Thanh Xuân - Hà Nội ix 2.2.3.1.Khái quát dự án chủ đầu tư ix 2.2.3.2.Nội dung thẩm định tài dự án BIDV Hai Bà Trưng thực x 2.3.Đánh giá hoạt động thẩm định tài dự án Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam- Chi nhánh Hai Bà Trưng giai đoạn 2010-2014 x 2.3.1.Kết đạt .x 2.3.2.Hạn chế nguyên nhân x 2.3.2.1 Hạn chế .x 2.3.2.2 Nguyên nhân xi CHƯƠNG .xi GIẢI PHÁP HỒN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG CHO VAY DOANH NGHIỆP XÂY LẮP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN VIỆT NAM-CHI NHÁNH HAI BÀ TRƯNG xi 31.Định hướng hoạt động cho vay DNXL thẩm định tài dự án cho vay doanh nghiệp xây lắp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hai Bà Trưng đến năm 2020 xi 3.1.1 Định hướng hoạt động cho vay doanh nghiệp xây lắp xi 3.1.2 Định hướng hoàn thiện hoạt động thẩm định tài dự án cho vay doanh nghiệp xây lắp xi 3.2.Giải pháp hồn thiện thẩm định tài dự án cho vay DNXL xi 3.2.1 Nâng cao trình độ đạo đức cán thẩm định .xi 3.2.2 Nâng cao chất lượng thông tin phục vụ công tác thẩm định xii 3.2.3 Hồn thiện phương pháp, quy trình thẩm định TCDA xii 3.3 Kiến nghị xii 3.3.1 Với Các quan quản lý xii 3.3.2.Với BIDV .xii 3.3.3.Với Doanh nghiệp xây lắp xii KẾT LUẬN xiii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết Đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu .3 * Phương pháp thu thập liệu .3 * Phương pháp xử lý liệu Quy trình thực 5.1 Cơ sở lý luận để phân tích thực trạng đề xuất giải pháp .4 5.2 Nguồn liệu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu 6.1 Đóng góp phương diện lý luận 6.2 Đóng góp phương diện thực tiễn Kết cấu luận văn CHƯƠNG .7 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG CHO VAY DOANH NGHIỆP XÂY LẮP CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .7 1.1.Cho vay Doanh nghiệp Xây lắp Ngân hàng Thương mại 1.1.1.Đặc trưng Ngành xây dựng Doanh nghiệp Xây lắp 1.1.2.Cho vay Doanh nghiệp Xây lắp .13 Tương ứng với đặc điểm hoạt động doanh nghiệp Xây lắp dự án đầu tư Doanh nghiệp xây lắp, hoạt động cho vay Doanh nghiệp xây lắp có điểm đặc thù, bên cạnh đặc điểm chung hoạt động cho vay thông thường, cụ thể sau: 13 Vốn vay lớn, thời gian vay vốn dai, thường có thời gian ân hạn: Đặc điểm bật dự án xây lắp đòi hỏi lượng vốn đầu tư ban đầu lớn thường diễn thời gian dài từ thi công tới nghiệm thu, đưa vào sử dụng khai thác Do loại hình sản phẩm cho vay phù hợp dự án xây lắp cho vay trung dài hạn, với thời gian vay thông thường dao động khoảng năm tới 10 năm Bên cạnh đó, thời gian đầu triển khai dự án chưa tạo doanh thu nên đơn vị vay vốn thường nguồn tiền để trả nợ Vì lý này, hầu hết khoản vay dự án xây lắp cần có thời gian ân hạn với thời gian từ 1-2 năm, tương ứng với khoảng thời gian giai đoạn xây dựng ban đầu 13 Mức độ rủi ro cao: Cũng thời gian cho vay kéo dài nên khoản tín dụng doanh nghiệp xây lắp thường phải đối mặt với nhiều rủi ro từ biến động không lường trước được, bao gồm rủi ro nội doanh nghiệp rủi ro thị trường Một số dự án tiến hành thẩm định thời điểm bắt đầu khởi cơng có kết thẩm định tốt, hiệu cao, khả thu hồi vốn tốt , nhiên thời gian triển khai dự án thị hiếu người tiêu dùng thay đổi, trượt giá, thị trường bất động sản rơi vào suy thối, khung sách thay đổi … dẫn tới việc dự án không đạt kết kỳ vọng Đây rủi ro khó tránh khỏi khoản vay có thời hạn dài, đòi hỏi tiến hành thẩm định tài dự án, người thực phải tính tới khả năngphát sinh biến động dự phòng cho yếu tố .13 Đặc điểm đối tượng cho vay: Loại hình chi phí ngân hàng thương mại tài trợ vốn dự án tất chi phí tiền phát sinh q trình thi cơng, bao gồm chi phí lương, nhân cơng, chi phí mua ngun vật liệu, th máy móc thiết bị, lắp đặt vận hành, tiền thuế sử dụng đất… Tuy nhiên dự án xây lắp ảnh hưởng từ nhiều yếu tố phát sinh chi phí khác so với dự tốn ban đầu 13 1.2.Thẩm định tài dự án cho vay doanh nghiệp xây lắp 14 1.2.1.Khái niệm thẩm định tài dự án 14 1.2.2.Nội dung thẩm định tài dự án 14 1.2.3.Sự cần thiết việc thẩm định tài dự án cho vay doanh nghiệp xây lắp 19 1.2.4.Các tiêu chí đánh giá hồn thiện thẩm định tài dự án cho vay DNXL NHTM 21 1.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến Hoàn thiện thẩm định tài dự án cho vay DNXL NHTM 25 1.3.1.Nhóm nhân tố chủ quan 25 1.3.2.Nhóm nhân tố khách quan .27 CHƯƠNG 29 THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG CHO VAY DOANH NGHIỆP XÂY LẮP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - .29 CHI NHÁNH HAI BÀ TRƯNG 29 2.1.Giới thiệu chung Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam Chi nhánh Hai Bà Trưng 29 2.1.1.Lịch sử hình thành phát triển TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hai Bà Trưng 29 2.1.2.Cơ cấu tổ chức .30 2.1.3.Tình hình hoạt động kinh doanh giai đoạn 2010-2014 31 2.1.3.1.Kết chung 31 2.1.3.2.Huy động vốn .33 2.1.3.3.Hoạt động tín dụng .34 2.1.3.4.Hoạt động khác 38 2.1.3.5.Tình hình nợ xấu, nợ hạn .39 2.2.Phân tích thực trạng thẩm định tài dự án cho vay doanh nghiệp xây lắp ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hai Bà Trưng giai đoạn 2010-2014 40 2.2.1.Hoạt động cho vay DNXL BIDV Hai Bà Trưng .40 2.2.2.Nội dung thẩm định tài dự án cho vay Doanh nghiệp Xây lắp BIDV Hai Bà Trưng 42 2.2.3.Thực trạng hồn thiện thẩm định tài dự án cho vay doanh nghiệp xây lắp BIDV Hai Bà Trưng 48 Đơn vị: Tỷ VND 52 Nguồn: Phòng Kế hoạch - Tổng hợp BIDV Hai Bà Trưng .52 Nguồn: Phòng Kế hoạch-Tổng hợp BIDV Hai Bà Trưng .53 2.2.4.Minh họa trình thẩm định TCDA DA cho vay đầu tư xây dựng nhà văn phòng cho thuê ô đất 3.7 đường Lê Văn Lương Quận Thanh Xuân - Hà Nội 54 BIDV CN Hai Bà Trưng nhận đề nghị khách hàng việc cho vay để đầu tư dự án bất động sản sau: 54 2.2.4.1.Khái quát dự án chủ đầu tư .54 2.2.4.2.Nội dung thẩm định tài dự án BIDV Hai Bà Trưng thực hiện58 Trong bước, cán thẩm định xem xét kỹ lưỡng đặc điểm riêng dự án, vào đưa giả định tính tốn phù hợp, đồng thời so sánh thông số dự án mối tương quan với dự án quy mô, địa bàn, đối tượng khách hàng để đánh giá mức độ phù hợp thông tin 68 Cán thẩm định áp dụng tiêu tài sử dụng phổ biến NPV, IRR, phương pháp phân tích độ nhạy… 68 - Mức độ hiệu dự án 68 2.3.Đánh giá hoạt động thẩm định tài dự án Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam- Chi nhánh Hai Bà Trưng giai đoạn 2010-2014 .69 2.3.1.Kết đạt 69 Qua năm hoạt động, đặc biệt qua giai đoạn nhiều biến động kinh tế 2010-2014, Chi nhánh BIDV Hai Bà Trưng không ngừng đổi lớn mạnh qua hoạt động đồng thời dần khẳng định vị địa bàn Cùng với mảng hoạt động Ngân hàng khác, công tác thẩm định trọng không ngừng cải tiến với mục đích ngày hồn thiện hơn, mang lại kết đáng tin cậy cho Ngân hàng định cho vay Với mong muốn tăng trưởng tín dụng an tồn sử dụng hiệu 85 tâm thơng tin tín dụng CIC, cơng ty chứng khốn uy tín, tổ chức phân tích nhận định thị trường ngồi nước… Như trình bày trên, thơng tin từ nguồn cung cấp nhiều phục vụ cho mục đích khác nhau, để sử dụng hiệu thơng tin làm ngun liệu cho q trình thẩm định tài chính, cần có thêm bước xử lý, loại bỏ thông tin không cần thiết không đúng, sàng lọc điều chỉnh thông tin để phù hợp với mục tiêu thẩm định tài dự án Để chuyên nghiệp hóa hoạt động thu thập xử lý thông tin, Ngân hàng nên cân nhắc thành lập phận chuyên môn thực công tác cách độc lập Ngày hầu hết tổ chức tài chính, tín dụng lớn giới thành lập phận phân tích thị trường riêng nhằm tạo nguồn tin đáng tin cậy, thuận tiện, chủ động cho việc sử dụng Kết phân tích phận số ngân hàng chí coi nguồn uy tín để cung cấp cho tổ chức, đơn vị bên Đây xu hướng mà BIDV nên cân nhắc áp dụng tương lai Thiết lập hệ thống thông tin nội hiệu quả: Trong bối cảnh thông tin từ nguồn thứ ba khách quan khó tiếp cận nay, ngân hàng cần có biện pháp thiết lập hệ thống thông tin nội riêng để cán bộ, chi nhánh hệ thống chia sẻ kết nối thông tin dự án riêng lẻ, từ tổng hợp thành thơng tin tổng qt tồn diện thị trường xây dựng Với vị ngân hàng hàng đầu Việt Nam thường xuyên tham gia tài trợ vốn cho dự án lớn nhỏ khắp nước, nguồn thông tin nội BIDV dự án doanh nghiệp xây lắp đánh giá rộng lớn, phong phú, tổng hợp cách khoa học, cung cấp cho người sử dụng tranh tổng thể tương đối chuẩn xác thị trường xây dựng tình hình dự án triển khai Việt Nam Như việc xây dựng hệ thống chia sẻ thông tin nội hiệu giúp Ngân hàng khắc phục hiệu tình trạng khan thơng tin từ nguồn bên ngồi 86 Triển khai chương trình dự báo: Hiện nhiều ngân hàng tổ chức phân tích nghiên cứu triển khai mơ hình, phần mềm hỗ trợ dự báo dựa nguyên lý xác suất thống kê với chất lượng dự báo ngày xác Với hoạt động đòi hòi đưa nhiều giả định ước lượng tương lai thẩm định tài dự án, cơng cụ dự báo góp phần hỗ trợ đắc lực để tăng cường chất lượng rút ngắn thời gian thẩm định Đây hướng mới, nhiên sớm trở thành xu hướng tất yếu kinh tế, cần BIDV trọng đầu tư có kế hoạch áp dụng bước, việc triển khai công cụ tương đối tốn mẻ với tổ chức tín dụng Việt Nam 3.2.3 Hồn thiện phương pháp, quy trình thẩm định TCDA Áp dụng tỷ lệ chiết khấu phù hợp Có thể nói tỷ lệ chiết khấu có ý nghĩa quan trọng tính xác việc tính tốn thẩm định tài dự án, ngân hàng cần đặc biệt trọng việc xác định tỷ lệ chiết khấu cho thích hợp Hiện nay, BIDV áp dụng phương pháp tính bình qn gia quyền chi phí vốn nguồn vốn tài trợ cho dự án Đây phương pháp tính tốn tương đối tồn diện, khắc phục việc dựa vào lãi suất cho vay ngân hàng thương mại Tuy nhiên tỷ lệ cố định toàn thời gian dự án, thực tế chi phí vốn nói thường xun thay đổi tác động kinh tế vĩ mô trượt giá Do ngân hàng nên cân nhắc áp dụng mức lãi suất chiết khấu điều chỉnh theo năm để tăng cường khả bám sát thực tế Chú ý tới khoản thu hồi xác định dòng tiền dự án Trong trình triển khai dự án, bên cạnh khoản doanh thu từ việc khai thác, vận hành sản phẩm dự án, có khoản thu hồi vốn lưu động từ việc lý máy móc thiết bị hết thời gian khấu hao, dự án kết thúc Thực tế máy móc thiết bị dù hết khấu hao giá trị thị trường định, bán lý tạo nguồn thu đóng góp vào lợi nhuận tính thuế, tác động trực tiếp tới dòng tiền dự án Các khoản thu thông 87 thường bị cán thẩm định tài bỏ qua đánh giá chưa mực, cần trọng Xác định thời hạn, số tiền, phương thức trả nợ phù hợp với dòng tiền dự án Khi xác định thời gian trả nợ, phương thức trả nợ số tiền trả lần, cán thẩm định cần trọng xác định sở dự kiến dòng tiền dự án Trong giai đoạn dự án triển khai, chưa tạo doanh thu việc đòi hỏi doanh nghiệp trả nợ chưa phù hợp Tương tự dự án đưa vào vận hành doanh thu tạo chưa đủ để bù đắp chi phí, dẫn đến dòng tiền ròng bị âm, ngân hàng thu nợ Trong nhiều trường hợp ngân hàng xác định chưa xác dòng tiền nên đưa lịch thu nợ buộc doanh nghiệp phải vay tiền để trả nợ hạn Do việc xác định cách thức trả nợ cho phù hợp với diễn biến dòng tiền vô quan trọng, cán thẩm định cần lưu ý tính khả thi dòng tiền việc dập khuôn theo lịch trả nợ đặn Thường xuyên cập nhật, bổ sung đặc điểm, quy định liên quan đến lĩnh vực dự án cần thẩm định tài Nhiều tiêu tài dự án tính tốn, hạch tốn, phân tích theo quy định hành bộ, ban, ngành liên quan Bộ xây dựng, Bộ tài chính…Do để việc thẩm định tài dự án phù hợp, xác, Ngân hàng cần thường xuyên cập nhật áp dụng quy định liên quan đến lĩnh vực dự án cần thẩm định, sở điều chỉnh phương pháp tính tốn, ước lượng cho hợp lý Bên cạnh đó, định kỳ Ngân hàng cần tiến hành rà tổng kết đặc điểm riêng mặt tài dự án thuộc lĩnh vực khác nhau, để cán thẩm định lưu ý đánh giá tính phù hợp dự án Ví dụ dự án xây lắp cơng trình khách sạn, nhà nghỉ… phục vụ du lịch thường có nguồn thu mang tính chất mùa vụ, tức tập trung vào khoảng thời gian định năm mùa du lịch, đồng thời tỷ suất lấp đầy phòng thơng thường khơng thể đạt 100% Do ước lượng doanh thu khơng thể tính tốn 100% số lượng phòng Ngân hàng thu thập nhiều thơng tin đặc điểm, quy định liên quan đến lĩnh vực đưa giả định sát với thực tế, tính 88 xác kết thẩm định tài dự án tăng lên nhiều Xây dựng hệ thống công cụ phân tích tồn diện Ngồi việc xây dựng quy trình thẩm định hợp lý, hệ thống tiêu tài chínhcơng cụ để xử lý thông tin cho kết tính tốn cần kiện tồn cho phù hợp với xu phát triển chung hoạt động thẩm định tài dự án Hiện BIDV nói chung BIDV Hai Bà Trưng nói riêng áp dụng tiêu tài phổ biến giới NPV, IRR, PP… vào hoạt động thẩm định tài dự án Tuy nhiên Ngân hàng giới hạn số tiêu tiêu biểu, cần tích cực việc cập nhật tiêu, phương pháp tính tốn để tăng hiệu thẩm định Bên cạnh việc kiện toàn tiêu đánh giá dự án trạng thái tĩnh, Ngân hàng cần trọng vào việc đặt dự án trạng thái biến đổi không ngừng kinh tế, tương ứng với trọng nhiều vào khía cạnh phân tích độ nhạy dự án Hiện cơng tác phân tích độ nhạy chưa coi trọng mực, hầu hết cán thẩm định phân tích tác động vài tiêu tới kết dự án, thơng thường phân tích độ nhạy chiều, phân tích độ nhạy đa chiều Chú trọng hoạt động tái thẩm định suốt vòng đời dự án Hiện hầu hết dự án thường tập trung thẩm định tài giai đoạn đầu, cần xác định hiệu dự án để định cho vay Tuy nhiên thường xuyên có biến động khách quan chủ quan diễn ra, nên kết thẩm định ban đầu khó giữ ngun suốt vòng đời dự án Bởi vậy, để đảm bảo nắm bắt kịp thời diễn biến này, hỗ trợ ngân hàng đưa biện pháp phù hợp theo giai đoạn, cán thẩm định cần theo dõi thường xuyên thực tái thảm định hiệu tài thời gian dự án triển khai, tối thiểu tới vốn vay hoàn trả hết Đặc biệt có thơng tin biến động mà người thẩm định cho ảnh hưởng tới dự án, cần tiến hành tái thẩm định Triển khai hoạt động thẩm định tài dự án theo nhóm, theo nhiều cấp Để hạn chế rủi ro có sai sót rủi ro gian lận cán thẩm định 89 việc đánh giá dự án, Ngân hàng áp dụng phương pháp thẩm định tài dự án theo nhóm, thành viên nhóm tham gia thu thập, xử lý, đánh giá thông tin nội dung thẩm định Kết thẩm định cuối tổng hợp kết tính tốn tồn thành viên nhóm Biện pháp giúp tăng cường tính khách quan, tồn diện cho cơng tác thẩm định dự án tài chính, đồng thời thành viên đưa quan điểm, góc nhìn riêng giúp q trình định xác Bên cạnh việc triển khai hoạt động thẩm định tài dự án với nhiều cán tham gia, Ngân hàng cần kiện tồn quy trình tái thẩm định cấp cao hơn, đảm bảo kết thẩm định kiểm tra, rà soát lại kỹ lưỡng Việc phân cấp phận cần theo nguyên tắc giữ tính độc lập phận, tránh chồng chéo, gây lãng phí nguồn lực Hồn thiện cơng tác tổ chức thẩm định TCDA đầu tư Công tác tổ chức thẩm định TCDA đầu tư cần hoàn thiện theo hướng sử dụng hiệu nguồn nhân lực, phối hợp nhịp nhàng phận, phòng ban, cá nhân, bám sát tiến độ phân phối công việc phù hợp để hoạt động thẩm định tài dự án dù đơn giản hay phức tạp đạt độ quán cao, hiệu quả, nhanh chóng, xác Người tổ chức thẩm định TCDA cần trọng xây dựng đội ngũ nhân theo hai cấp - cấp thực cấp kiểm soát, có chế theo dõi tái thẩm định chặt chẽ Việc quy định chi tiết, cụ thể quyền hạn trách nhiệm cán thẩm định giúp tăng tính chủ động, tính khách quan cán bộ, thay quy trách nhiệm chung cho tập thể 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Với Các quan quản lý Công bố rộng rãi quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế sở hạ tầng theo vùng lãnh thổ, thời kỳ, lĩnh vực Quy hoạch phát triển quan ban ngành liên quan sở quan trọng, chắn để làm cho doanh nghiệp lẫn ngân hàng tính 90 tốn xác định dự án phù hợp, vừa thực mục tiêu tài doanh nghiệp, vừa đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế, môi trường, xã hội Chính phủ, đồng thời đảm bảo hài hòa lợi ích cho ngân hàng Các thơng tin không công bố, công bố không kịp thời cơng bố cho số đối tượng kinh tế, bên cạnh việc khiến nhiều doanh nghiệp, đơn vị để lỡ hội làm ăn mà tạo điều kiện cho nhóm lợi ích kinh tế phát tán thông tin sai lệch nhằm trục lợi Do việc quan quản lý cơng bố thơng tin sách vĩ mơ cách kịp thời, tồn diện, dễ tiếp cận cho người dân có đóng góp tích cực vào minh bạch, hiệu thông tin kinh tế Thường xuyên tổ chức thống kê, điều tra, nghiên cứu xu diễn biến thị trường xây dựng công bố rộng rãi thông tin Với tư cách quan chủ quản cao kinh tế, Chính phủ bộ, ban ngành trực thuộc có quyền hạn cao việc thu thập, tổng hợp, thống kê thông tin kinh tế Các thông tin đóng vai trò vơ quan trọng việc tăng tính xác hoạt động thẩm định tài dự án xây lắp, Chính phù đơn vị liên quan nên tích cực thực điều tra, thống kê diễn biến thị trường Hoạt động cần tiến hành song song với việc nâng cao chất lượng thông tin, tránh việc thu thập phân tích cách đại khái, ước lượng, làm đẹp số liệu Các Bộ, ban ngành, quan nghiên cứu phối hợp ban hành quy trình chuẩn thẩm định tài dự án để làm tham chiếu Bên cạnh việc gấp rút hoàn thiện quy định liên quan đến hoạt động đầu tư, xây lắp, ngân hàng Nhà nước cần hoàn thiện việc ban hành quy trình chuẩn cho hoạt động thẩm định tài dự án để chủ thể kinh tế có nguồn tham khảo chắn, thống tiến hành tính tốn, thẩm định dự án Đồng thời Chính phù nên quy định cụ thể trách nhiệm bên kết thẩm định tài dự án có chế tài xử lý phù hợp Ngân hàng Nhà nước, với tư cách quan chủ quản trực tiếp hệ thống Ngân hàng, cần hỗ trợ NHTM cách ban hành quy trình thẩm định tài chuẩn sở quy trình, quy định quan quản lý Song song với đó, 91 NHNN cần thường xuyên tổ chức buổi tập huấn cho cán nhân viên ngân hàng thương mại nhằm đồng hóa hoạt động ngân hàng nói chung nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án nói riêng Ngồi NHNN cần tăng cường hợp tác với bộ, ban ngành Nhà nước, đơn vị nghiên cứu độc lập, tổ chức hàn lâm, trường đại học… việc thu thập, trao đổi, xử lý thông tin để hỗ trợ thông tin cho hệ thống NHTM Mỗi đơn vị mạnh riêng nên có phối hợp phát huy hiệu toàn diện 3.3.2 Với BIDV Hỗ trợ Chi nhánh việc tiếp cận thông tin Nhận thức tầm quan trọng việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn, BIDV cần tích cực việc đứng đầu mối thu thập xử lý thông tin trước cung cấp cho cán thẩm định Chi nhánh Đối với nguồn thông tin yêu cầu trả tiền đăng ký để khai thác, Ngân hàng đầu mối đăng ký sau cung cấp cho Chi nhánh user password để chủ động truy cập, ví dụ thơng tin mặt pháp luật, quy định sách Nhà nước khai thác từ website thuvienphapluat.vn, thông tin lịch sử tín dụng khách hàng tra cứu cic.org.vn… Tích cực, chủ động hỗ trợ Chi nhánh việc đào tạo, tập huấn nghiệp vụ thẩm định tài dự án cho cán Chi nhánh Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam-CN Hai Bà Trưng cần trọng việc đào tạo, tập huấn nghiệp vụ cho cán làm việc Chi nhánh, đầu mối tiếp nhận chia sẻ thông tin, kiến thức, kinh nghiệm thẩm định tài dự án Chi nhánh nhằm tăng cường hiểu biết, hỗ trợ lẫn bổ sung vào khối kinh nghiệm chung tồn hệ thống Cơng tác đào tạo tập huấn triển khai hình thức tập trung trực tuyến thơng qua module có kiểm tra Về cơng tác thiết kế giảng, Ngân hàng giao cho Trường đào tạo cán đảm nhận thuê đơn vị chuyên đào tạo nhân lực thị trường Biện pháp giúp Ngân hàng trì máy trường đào tạo cán gọn nhẹ, tinh giản, đảm bảo yêu 92 cầu đào tạo chuyên sâu lĩnh vực khác Hỗ trợ mặt kỹ thuật, công cụ dụng cụ dùng để phân tích Ngân hàng cần tích cực tìm kiếm triển khai công cụ hỗ trợ thẩm định tài dự án tiên tiến ngày Chi nhánh, đặc biệt Chi nhánh phát sinh nhiều hoạt động cho vay xây lắp Các công cụ, phần mềm, mơ hình đóng vai trò quan trọng giúp rút ngắn thời gian phân tích, đồng thời lại tăng tính xác cho kết tính tốn Hiện BIDV tiến hành nâng cấp, đổi hệ thống máy tính tồn ngân hàng, tạo điều kiện cho cán thực thao tác nhanh xác Thời gian tới Ngân hàng cần tiếp tục tích cực hồn thiện cơng tác này, đảm bảo bắt kịp tiến độ phát triển khoa học công nghệ tiên tiến Cho phép tham khảo đơn vị tư vấn bên Hiện xu hướng Outsourcing (thuê ngoài) trở nên thịnh hành thể ưu điểm bật, giúp Doanh nghiệp tận dụng tối đa nguồn tri thức bên ngồi thay tốn chi phí thời gian vào việc đào tạo đội ngũ nhân viên Do Ngân hàng cân nhắc áp dụng biện pháp số hoạt động có mức độ phức tạp cao thẩm định tài dự án Tương tự việc thuê đơn vị định giá độc lập để định giá tài sản bảo đảm tài sản nhiều cấu phần, đặc thù, khơng có sản phẩm tương tự để so sánh, việc tham khảo ý kiến đơn vị chuyên môn giúp Ngân hàng cải thiện đáng kể chất lượng thẩm định tài chính, đặc biệt dự án lớn, đòi hỏi người thẩm định phải có hiểu biết sâu rộng lĩnh vực 3.3.3 Với Doanh nghiệp xây lắp Chủ động nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định tài dự án xem xét đầu tư Trước hết Doanh nghiệp Xây lắp cần tìm kiếm lựa chọn dự án đầu tư thực hiệu quả, cách nghiêm túc thực việclập dự án, ước lượng, tính tốn thẩm định tài dự án, làm sở định đầu tư Với thân doanh nghiệp, việc đề cao khía cạnh tài dự án giúp đảm bảo doanh nghiệp hành động quán với mục tiêu lợi nhuận, tránh đưa định mang 93 tính chủ quan, ý chí Với ngân hàng, hoạt động lập xây dựng dự án, đặc biệt mặt tài thực nghiêm túc doanh nghiệp giúp Ngân hàng có nguồn tham khảo đối chiếu đáng tin cậykhi tiến hành thẩm định lại tài dự án Trong giới hạn thời gian nhân sự, Doanh nghiệp xem xét thuê đơn vị tư vấn chuyên lập dự án để hỗ trợ việc tính tốn, phân tích, dự báo giúp hoạt động lập dự án chuyên nghiệp, chuẩn xác Cung cấp thơng tin trung thực, đầy đủ, xác Các thơng tin, tài liệu mà Doanh nghiệp cung cấp cho Ngân hàng làm sở thẩm định cần phải xác, trung thực, đầy đủ, ưu tiên sử dụng tài liệu có kiểm tra đối chiếu đơn vị độc lập thứ ba Báo cáo kiểm toán, Báo cáo thuế, Báo cáo đơn vị tư vấn th ngồi….Doanh nghiệp cần ý thức vai trò Ngân hàng với tư cách đối tác hỗ trợ Doanh nghiệp, cần hợp tác tối đa với ÌNgân hàng việc cung cấp thơng tin, đối chiếu làm rõ thơng tin, tránh tình trạng việc số Doanh nghiệp cố ý cung cấp thông tin sai lệch, lập dự án với kết khả quan thái nhằm mục đích vay vốn ngân hàng Phối hợp hỗ trợ Ngân hàng theo dõi tiến độ thực dự án tái thẩm định tài dự án hàng năm Doanh nghiệp cần thường xuyên thông tin cho Ngân hàng diễn biến triển khai dự án, vấn đề phát sinh trình triển khai để hai bên tìm kiếm giải pháp tháo gỡ, xử trí kịp thời Bên cạnh đó, q trình thực dự án, Doanh nghiệp nên tích cực hỗ trợ Ngân hàng thực tái thẩm định định kỳ Điều không giúp Ngân hàng nắm bắt tình hình dự án, mà giúp Doanh nghiệp kịp thời nhìn thấy dấu hiệu bất ổn giải 94 KẾT LUẬN Trong xu hồi phục kinh tế Việt Nam sau khủng hoảng, thị trường bất động sản xây lắp cho thấy nhiều dấu hiệu đáng mừng việc hoạt động sôi hơn, lành mạnh giai đoạn trước khủng hoảng Với Chi nhánh mạnh truyền thống cho vay dự án xây lắp BIDV Hai Bà Trưng, xu trở nên quan trọng có tác động đáng kể tới hiệu hoạt động kinh doanh Chi nhánh Do đó, hoạt động thẩm định tài dự án-với vị trí cơng đoạn q trình thẩm định dự án ngân hàng-đóng vai trò vơ quan trọng Chi nhánh đặc biệt quan tâm phát triển Mặc dù thành lập từ năm 2008, trải qua năm hoạt động BIDV Hai Bà Trưng tích cực tham gia tài trợ vốn cho nhiều dự án xây lắp địa phương nước Với kinh nghiệm nhiều năm hoạt động thẩm định tài dự án, Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hai Bà Trưng đạt số thành tựu đáng ý đội ngũ cán thẩm định giàu kinh nghiệm phương pháp tính tốn linh hoạt, phù hợp, công tác tổ chức thẩm định dự án bản, khoa học… Tuy nhiên bên cạnh số điểm hạn chế mà Chi nhánh cần tiếp tục khắc phục thời gian tới để hồn thiện hoạt động thẩm định tài dự án cho vay doanh nghiệp xây lắp Trong khn khổ hạn hẹp thời gian trình độ, kinh nghiệm tác giả, luận văn khó tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong nhận ý kiến đóng góp q báu thầy giáo, bạn bè đồng nghiệp để luận văn hoàn thiện Một lần tác giả chân thành cảm ơn Phó giáo sư, Tiến sỹ Vũ Duy Hàogiảng viên hướng dẫn khoa học, với tập cán nhân viên Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hai Bà Trưng tận tình giúp đỡ tác giả hồn thiện luận văn Xin chân thành cảm ơn! 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Thị Bạch Nguyệt-Giáo trình Lập thẩm định dự án đầu tư-NXB ĐH KTQD-Hà Nội-2008 10 Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hai Bà TrưngBáo cáo chuyên đề tín dụng theo lĩnh vực kinh tế - 2012, 2013, 2014 Lê Cơng Hoa-Giáo trình Quản trị dự án xây dựng - NXB ĐH KTQD-Hà Nội-2015 Lưu Thị Hương-Thẩm định tài dự án- NXB Tài chính-Hà Nội-2014 Nguyễn Năng Phúc - Phân tích báo cáo tài chính-NXB ĐH KTQD-2008 Quốc hội-Luật tổ chức tín dụng ngày 16/06/2010-2010 Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam- Quy trình tín dụng trung dài hạn -2001 Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam - Quyết định 4633- Trình tự, thủ tục thẩm quyền cấp tín dụng khách hàng doanh nghiệp-2015 Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam - Sổ tay hướng dẫn thẩm định dự án đầu tư - 2015 Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hai Bà TrưngBáo cáo thường niên 2010, 2011, 2012, 2013, 2014 11 FPT Securities - Báo cáo ngành bất động sản tháng 3/2015 12 FPT Securities - Báo cáo ngành xây dựng tháng 5/2015 13 BMI Research -Vienam Infrastructure Report -2015 14 www.sbv.gov.vn 15 www.cafef.vn 16 www.vef.vn 17 www.vneconomy.com.vn 18 www.vnba.org.vn 96 PHỤ LỤC THƠNG TIN TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở VÀ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI Ô ĐẤT 3.7 ĐƯỜNG LÊ VĂN LƯƠNG – THANH XUÂN - HÀ NỘI Thông tin dự án mà Công ty Đầu tư Xây dựng số Hà Nội (Hacinco) gửi BIDV Hai Bà Trưng sau: Tên dự án: Dự án ĐTXD Thí điểm nhà văn phòng cho thuê ô đất 3.7 đường Lê Văn Lương - Quận Thanh Xuân - Hà Nội Chủ đầu tư: Công ty Đầu tư Xây dựng số Hà Nội Địa điểm đầu tư: Tại ô đất 3.7 đường Lê Văn Lương - Quận Thanh Xuân - Hà Nội Khu đất dự kiến xây dựng dự án nằm vị trí thuận lợi giao thơng nằm ngã tư trục giao thông quan trọng Thủ đô Hà Nội đường Lê Văn Lương kéo dài, gần nút giao đường Lê Văn Lương với tuyến đường vành đai bao quanh thành phố, thuận tiện cho giao thông, thương mại Mục tiêu đầu tư: Xây dựng nhà để bán cho thuê Nhà A - Dự án ĐTXD Thí điểm nhà văn phòng cho th đất 3.7 đường Lê Văn Lương - Quận Thanh Xuân - Hà Nội; Góp phần xây dựng, cải tạo đồng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trục Láng Hạ - Lê Văn Lương theo định phê duyệt, đảm bảo việc chỉnh trang đô thị khớp nối hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu vực lân cận Hình thức đầu tư: Công ty Đầu tư xây dựng số Hà Nội đứng làm chủ đầu tư xây dựng hoàn chỉnh dự án thực quản lý khai thác kinh doanh dự án Nguồn vốn đầu tư: Nguồn vốn đầu tư dự án cấu thành từ phận: vốn tự có huy động hợp pháp chủ đầu tư, vốn góp chủ đầu tư thứ phát, vốn vay ngân hàng thương mại Hình thức quản lý dự án: Do cơng trình có quy mô lớn, chiều cao lớn chất lượng cao nên công tác tư vấn tuyển chọn từ đơn vị tư vấn tốt nhất, bao gồm tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát Mặt khác Công ty Đầu tư Xây dựng Số 97 Hà Nội đơn vị hoạt động lĩnh vực xây dựng, có nhiều kinh nghiệm với đội ngũ nhân có lực, thực nhiều dự án tương tự Do vậy, Chủ đầu tư lựa chọn hình thức: Chủ đầu trực tiếp quản lý dự án Các thông số dự án Đầu tư xây dựng theo quy hoạch 02 đơn nguyên, Đơn nguyên (ĐN1) cao 29 tầng, Đơn nguyên (ĐN2) cao 32 tầng, có chung phần đế cao tầng 01 tầng hầm gửi xe Diện tích đất: Khoảng 7.545,2 m2, diện tích xây dựng 4.305 m2, chiếm 57% diện tích khu đất Tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 69.928 m2 (chưa kể diện tích sàn tầng hầm) Diện tích khối nhà văn phòng cho th: 50.079 m2 Tổng diện tích sản sử dụng làm văn phòng làm việc: 18.204 m2 Tổng diện tích sản hộ để bán: 31.875 m2 + Tổng diện tích tầng hầm: 4.147 m2 + Mật độ xây dựng: 52% Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp tổ chức quản lý thực dự án Kế hoạch tiến độ dự án: Thi công năm, từ quý II/2014 đến quý II/2016 thi công xây dựng công trình dự kiến bàn giao đưa vào sử dụng quý III/2016 Dự án vận hành 50 năm Tổng mức đầu tư dự kiến: 1.202.577.126 triệu đồng Nguồn vốn sử dụng để tài trợ cho dự án: Vốn tự có, vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ nguồn khác Thời gian trả nợ dự kiến: năm, ân hạn gốc lãi năm Tài dự án theo tính tốn khách hàng: Tổng mức đầu tư dự án: Tổng mức đầu tư dự án bao gồm chi phí sau: - Chi phí xây dựng: bao gồm chi phí xây dựng cơng trình, xây dựng hạ tầng ngồi nhà đất khớp nối đồng với HTKT khu đất, sân vườn, cấp nước, điện chiếu sáng…., chi phí xây dựng nhà tạm q trình thi cơng - Chi phí thiết bị: bao gồm chi phí lắp đặt thiết bị thang máy, máy phát điện, hệ 98 thống điện nhẹ, viễn thông, thiết bị PCCC, trạm biến áp… - Chi phí quản lý dự án: bao gồm chi phí tổ chức thực cơng tác quản lý từ lập dự án đến hoàn thành, nghiệm thu, bàn giao đưa cơng trình vào khai thác sử dụng - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm CP tư vấn khảo sát, thiết kế, giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra chi phí khác theo quy định Nhà nước - Chi phí khác, chi phí sử dụng đất, chi phí dự phòng Cụ thể tổng mức đầu tư dự án sau: Nội dung chi phí Thành tiền (đã bao gồm VAT) 627,096 579,937 47,159 143,501 9,008 9,008 26,237 4,444 21,315 21,315 80,976 912,052 tính tốn tới lãi Thành tiền Thuế VAT A Chi phí xây dựng Phần xây lắp CP xây dựng 120 cọc B Thiết bị C Chi phí quản lý DA Chi phí quản lý dự án D.Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng E.Chi phí khác F Chi phí liên quan đến đấu thầu chủ đầu tư Chi phí đầu thầu chủ đầu tư Chi phí hồn trả hạ tầng đầu tư G.Dự phòng phí TỔNG MỨC ĐẦU TƯ Trong bảng dự tốn tổng mức đầu tư 570,087 527,215 42,872 130,455 8,189 8,189 23,437 4,024 19,377 19,377 72,878 57,009 52,722 4,287 13,046 819 819 2,800 420 1,938 1,938 8,098 nói trên, Cơng ty chưa vay từ khoản vay ngân hàng chưa tính chi phí sử dụng đất trị giá khoảng 250 tỷ đồng Cơ cấu vốn: Cơ cấu vốn Công ty dự kiến sau: CƠ CẤU VỐN Vốn vay NH Số tiền 456,026 Tỷ lệ 50 % Vốn tự có 164,169 18 % Chi phí vốn 10.0% 10.0% 10.0% 291.856 32 % TỔNG VỐN ĐẦU TƯ 912,052 100.0% 10.0% Với cấu vốn nói trên, việc Cơng ty giả định nguồn vốn có chi phí Vốn huy động từ nguồn khác vốn mức 10% chưa phù hợp nguồn có mức chi phí vốn khác 99 Về doanh thu, doanh nghiệp dự kiến thu từ hoạt động cho thuê văn phòng, dịch vụ trơng xe, dịch vụ … thu đủ 100% từ năm đầu tiên, 100% hộ bán thu tiền trước dự án hoàn thành vào sử dụng Đây điểm chưa phù hợp với thực tế hoạt động thi công xây lắp thời điểm gần Hiệu dự án theo tính tốn khách hàng Với thông tin đầu vào trên, ban quản lý dự án Công ty Đầu tư Xây dựng số Hà Nội tính tốn tiêu hiệu dự án sau: STT Nội dung NPV (Triệu VND) IRR PP Giá trị 130,182 18.16% 3.4 năm ... TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG CHO VAY DOANH NGHIỆP XÂY LẮP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH HAI BÀ TRƯNG v THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG CHO. .. THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG CHO VAY DOANH NGHIỆP XÂY LẮP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN VIỆT NAM- CHI NHÁNH HAI BÀ TRƯNG xi GIẢI PHÁP HỒN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG. .. THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG CHO VAY DOANH NGHIỆP XÂY LẮP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - .29 THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG CHO VAY DOANH NGHIỆP XÂY LẮP TẠI