BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI NGUYỄN TIẾN ĐẠT ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM – HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Hà Nội – Năm 2018 BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI NGUYỄN TIẾN ĐẠT ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM – HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Mã số : 8.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Lê Thị Kim Dung Hà Nội – Năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Những kết nghiên cứu trình bày luận văn hoàn toàn trung thực, tơi, khơng vi phạm điều luật sở hữu trí tuệ pháp luật Việt Nam Nếu sai, tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước pháp luật Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Tác giả Nguyễn Tiến Đạt LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi suốt q trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Lê Thị Kim Dung, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn tơi hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Bắc Từ Liêm, Phòng Tài nguyên Môi trường quận Bắc Từ liêm, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội – chi nhánh quận bắc Từ Liêm, Chi cục Thuế quận bắc Từ Liêm, Phòng Thống kê hquận Bắc Từ Liêm, Ủy ban nhân dân, cán địa nhân dân phường điều tra tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu để tơi hồn thành luận văn Cuối xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ động viên q trình học tập, nghiên cứu để hồn thành luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 20 Học viên Nguyễn Tiến Đạt MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC VIẾT TẮT DANH MỤC HÌNH DANH MỤC BẢNG MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Phạm vi nghiên cứu Cấu trúc luận văn CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Quyền sở hữu đất đai 1.1.2 Quyền sử dụng đất 1.1.3 Khái niệm quyền người sử dụng đất 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới 10 1.2.1 Các nước phát triển 10 1.2.2 Một số nước khu vực 15 1.3 Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 19 1.3.1 Quá trình hình thành phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 19 1.3.2 Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội 23 1.3.3 Hệ thống văn pháp luật liên quan đến việc thực quyền sử dụng đất 24 1.4 Kinh nghiệm quốc tế học kinh nghiệm cho Việt Nam 29 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHẠM VI VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 2.1 Đối tượng nghiên cứu 32 2.2 Nội dung nghiên cứu 31 2.3 Phạm vi nghiên cứu 31 2.4 Phương pháp nghiên cứu 31 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp 32 2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp 33 2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu 34 2.4.4 Phương pháp so sánh, đánh giá, kế thừa 34 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35 3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Bắc Từ Liêm 35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội: 38 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội quận Bắc Từ Liêm 42 3.2 Tình hình quản lý, trạng sử dụng đất quận Bắc Từ Liêm 45 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 45 3.2.2 Tình hình quản lý đất đai 48 3.2.3 Đánh giá chung tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm 56 3.3 Tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014 – 2017 57 3.3.1 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 58 3.3.2 Tình hình thực quyền chấp quyền sử dụng đất: 62 3.3.3 Tình hình thực quyền thừa kế Quyền sử dụng đất: 64 3.3.4 Tình hình thực quyền tặng cho Quyền sử dụng đất 66 3.4 Kết điều tra tình hình thực Quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân điểm đại diện nghiên cứu: 67 3.4.1 Kết điều tra tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 67 3.4.2 Kết điều tra tình hình thực quyền chấp quyền sử dụng đất 74 3.4.3 Kết điều tra tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ 76 3.4.4 Kết điều tra tình hình thực tặng cho quyền sử dụng đất 80 3.4.5 Kết điều tra ý kiến hộ gia đình, cá nhân quy định, sách thực quyền sử dụng đất 82 3.5 Đánh giá chung việc thực quyền người sử dụng đất quận Bắc Từ Liêm 91 3.5.1 Những kết đạt việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân quận Bắc Từ Liêm 91 3.5.2 Những tồn nguyên nhân việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân quận Bắc Từ Liêm 92 3.6 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn quận Bắc Từ Liêm 95 3.6.1 Nhóm giải pháp việc sách, pháp luật 96 3.6.2 Nhóm giải pháp công tác quản lý đất đai, tổ chức hoạt động Văn phòng Đăng ký đất đai 98 3.6.3 Nhóm giải pháp xây dựng đội ngũ cán bộ, tổ chức phát triển nguồn nhân lực sở vật chất: 99 3.6.4 Một số giải pháp riêng cho địa bàn nghiên cứu 100 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 101 Kết luận 101 Kiến nghị 103 TÀI LIỆU THAM KHẢO 104 THÔNG TIN LUẬN VĂN Họ tên học viên: Nguyễn Tiến Đạt Lớp: CH2B.QĐ Khóa học: Cao học Tên đề tài luận văn: Đánh giá tình hình thực Quyền sử dụng dất hộ gia đình, cá nhân địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội Cán hướng dẫn khoa học: Tiến sĩ Lê Thị Kim Dung Thông tin luận văn: Luận văn nghiên cứu thực trạng việc thực quyền người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội Trên sở đó, nguyên nhân bất cập việc thực quyền người sử dụng đất, từ đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu cho việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường BTP Bộ tư pháp CS Cộng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận GPMB Giải phóng mặt GTSX Giá trị sản xuất KCN Khu công nghiệp NĐ-CP Nghị định Chính phủ NN Nơng nghiệp NXB Nhà xuất QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất THCS Trung học sở TM - DV Thương mại dịch vụ TTCN Tiểu thủ công nghiệp TTLT Thông tư liên tịch TTQSDĐ Thị trường quyền sử dụng đất UBND Uỷ ban nhân dân VPĐKĐĐ Văn phòng Đăng ký đất đai DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất quận Bắc Từ Liêm năm 2017 46 Bảng 3.2: Tình hình thực QSDĐ hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2014-2017 địa bàn quận Bắc Từ Liêm 58 Bảng 3.3: Tình hình chuyển nhượng QSD đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014 –2017 61 Bảng 3.4 Tình hình chấp QSD đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014 – 2017 63 Bảng 3.5: Tình hình thực thừa kế QSD đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014 –2017 65 Bảng 3.6: Tình hình tặng cho QSD đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014 – 2017 66 Bảng 3.7: Tổng hợp kết điều tra việc thực QSDĐ phường nghiên cứu 67 Bảng Tổng hợp kết điều tra việc thực chuyển nhượng QSD đất 68 Bảng 3.9 Tổng hợp nguyên nhân phát sinh việc chuyển nhượng QSD đất phường 71 Bảng 3.10 Tổng hợp địa điểm, hình thức thực giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phường 73 Bảng 3.11 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền chấp QSDĐ phường 75 Bảng 3.12 Tổng hợp kết điều tra việc thực tặng cho QSDĐ phường 77 Bảng 3.13 Ý kiến người dân giá chuyển nhượng QSDĐ thị trường so với giá đất Nhà nước quy định 83 Bảng 3.14 Ý kiến hộ gia đình, cá nhân quy định, sách việc thực QSDĐ 86 Bảng 3.15 Đánh giá hộ gia đình, cá nhân khả tìm kiếm thông tin mức độ rủi ro giao dịch thị trường 89 94 Việc chưa cấp GCNQSD đất ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực quyền chuyển nhượng, chấp, thừa kế, tặng cho hộ gia đình, cá nhân Cơng tác phối hợp phòng, ban chun mơn, quan, đơn vị có liên quan chưa chặt chẽ, chưa thống nhất, dẫn đến có thủ tục, hồ sơ bị kéo dài phải xin ý kiến văn phòng, ban khác thực cấp đổi GCNQSD đất, chuyển nhượng QSDĐ lưu hồ sơ cấp GCNQSD đất, cung cấp giới quy hoạch Hồ sơ địa chính: Quận Bắc Từ Liêm tách từ huyện Từ Liêm cũ, nên việc lưu, bảo quản hồ sơ thời kì chưa đồng Các hồ sơ, tài liệu cũ từ chưa chia tách quận lưu trữ UBND quận Nam Từ Liêm Vì việc tra cứu thông tin, lưu kiểm tra hồ sơ để giải thủ tục hành liên quan đến QSDĐ người dân chậm, nhiều thời gian Bên cạnh đó, hồ sơ địa (bản đồ, sổ mục kê ) năm 1960, 1987, 1978 bị thất lạc, khơng đầy đủ, dẫn đến khó khăn công tác cấp GCNQSD đất, công tác xác minh nguồn gốc đất Các hoạt động QSDĐ giao dịch dân diễn thường xuyên với số lượng lớn, Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm xử lý, đến Văn phòng phải gánh vác lượng công việc tải dẫn đến thời gian xử lý công việc quản lý đất đai nói chung việc thực QSDĐ nói riêng bị chậm trễ, thời gian thụ lý hồ sơ kéo dài, gây ách tắc Các quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển QSDĐ chưa hợp lý, thiếu cơng mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, đó, chưa khuyến khích người sử dụng đất đến làm thủ tục chuyển QSDĐ quan Nhà nước, cụ thể là: - Về tiền sử dụng đất: Một phận người sử dụng đất có nguồn gốc 95 thừa kế cha ông để lại giấy tờ QSDĐ theo quy định Nghị định 43/2014/NĐ-CP (có trường hợp khơng có giấy tờ, có trường hợp giấy tờ bị thất lạc) làm thủ tục để cấp GCN lại phải nộp tiền sử dụng đất Những người sử dụng đất rơi vào trường hợp thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay, không qua quan Nhà nước có thẩm quyền - Về thuế chuyển QSDĐ: việc tính thuế chuyển QSDĐ tính theo trường hợp việc mà không phân biệt trường hợp chuyển QSDĐ yêu cầu đời sống với trường hợp đầu đất đai, kinh doanh bất động sản Từ khơng khuyến khích việc tập trung đất đai cho người thực có nhu cầu SDĐ, không điều tiết thu nhập người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời Sự thay đổi, không ổn định lực lượng cán Quản lý đất đai dẫn đến khó khăn cơng tác quản lý, theo dõi cách liên tục trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ Đồng thời, lực lượng Cán Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội – chi nhánh Bắc Từ Liêm ít, kinh nghiệm chưa nhiều số lượng hồ sơ lại ngày tăng cao 3.6 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn quận Bắc Từ Liêm Qua nghiên cứu điều tra việc thực quyền người sử dụng đất nhiều bất cập Trước hết hệ thống pháp luật văn quy phạm pháp luật đất đai, có nhiều đổi tích cực để áp dụng vào trường hợp cụ thể cần phải có hướng dẫn cụ thể chi tiết Tuy nhiên, hệ thống pháp luật đất đai cấu tạo thành tố khác nên có nhiều mâu thuẫn chồng chéo với ngành, lĩnh vực có liên quan Vậy để nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn quận theo Luật đất đai văn 96 Luật giúp người sử dụng đất có thêm sở pháp lý thực quyền người sử dụng đất đề xuất số giải pháp sau: 3.6.1 Nhóm giải pháp việc sách, pháp luật * Giải pháp tuyên truyền, phổ biến sách pháp luật: Qua thực tế cho thấy thủ tục không phức tạp, rõ ràng minh bạch làm cho giao dịch đất đai trở nên dễ dàng Thị trường đất đai trở nên thơng thống để có nhu cầu đáng dễ dàng mua có nhu cầu thay đổi, chuyển nhượng đất đai, nhà dễ dàng bán chuyển nhượng Cơng tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Do đó, ngồi việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương * Giải pháp làm minh bạch, rõ ràng thông tin chuyển nhượng: - Có quy định rõ quyền người nhận chuyển nhượng người chuyển nhượng giao dịch loại đất (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở, ) - Có quy định cụ thể biện pháp để người nhận chuyển nhượng người chuyển nhượng QSDĐ gặp (quy định chế thông báo, quảng cáo, nghề môi giới, tư vấn ) - Quy định thể thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho thông dụng, dễ thực hiện, phù hợp với người nông dân mà đảm bảo đủ sở pháp lý 97 - Về giá chuyển nhượng, theo chế tự thoả thuận giá chuyển nhượng, khơng có can thiệp bên ngồi Cơ quan Nhà nước làm nhiệm vụ theo dõi chuyển nhượng - Quy định cụ thể quan có chức cung cấp thơng tin cho người nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng QSDĐ, trước hết loại thơng tin như: tính hợp pháp QSDĐ người chuyển nhượng, dự kiến quy hoạch không gian khu vực * Giải pháp Quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử dụng đất tiến hành phát triển chung xã hội Đòi hỏi cho thấy quy hoạch sử dụng đất phải mang tính khả thi, cần có tham gia, ủng hộ cộng đồng, người dân vùng quy hoạch Tuy nhiên, tình trạng quy hoạch treo diễn phổ biến nước ta nói chung, địa bàn Thành phố Hà Nội quận Bắc Từ Liêm nói riêng, làm ảnh hưởng lớn đến việc thực quyền sử dụng đất người sử dụng đất Công khai quy hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất 3.6.2 Nhóm giải pháp cơng tác quản lý đất đai, tổ chức hoạt động Văn phòng Đăng ký đất đai * Giải pháp đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác găn liền với đất: 98 Nâng cao lực, đạo đức, phẩm chất hiệu làm việc cán bộ, công chức trực tiếp làm công tác cấp GCN QSĐ đất, giải thủ tục hành liên quan đên việc thực quyền người sử dụng đất Tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành cơng tác xét duyệt, cấp giấy chứng nhận theo hướng giảm tối đa thời gian giải quyết, nâng cao hiệu cơng việc, giảm thủ tục, giảm chi phí cho nhân dân Phân rõ trách nhiệm quan phải cập nhật, chỉnh lý biến động hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính; phải có phối hợp chặt chẽ quan quản lý đất đai cấp huyện cấp xã, với Văn phòng Đăng ký đất đai, tránh tình trạng thiếu liệu, thơng tin Có kiến nghị với Thành phố để có kinh phí sớm thực việc đo đạc, lập đồ địa chính quy Để đẩy nhanh sớm hồn thành cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, tăng cường công cụ quản lý Nhà nước đất đai để nắm biến động nhà, đất địa bàn trước hết phải tập trung giải dứt điểm hồ sơ tồn tại, vướng mắc để cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn thành vào năm 2020 * Giải pháp cải cách thủ tục hành liên quan đến thực QSDĐ: Thực quy định chế quản lý, trình tự, thủ tục hành việc thực quyền người sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản địa bàn quận Bắc Từ Liêm phát triển lành mạnh Tiếp nhận hồ sơ hành theo nguyên tắc cửa nhằm giảm phiền hà cho người dân thực QSDĐ Song song với xây dựng quy trình để người dân thực thủ tục hành online, nộp nhận thông báo kết qua thư điện tử (dịch vụ cơng trực tuyến) 99 3.6.3 Nhóm giải pháp xây dựng đội ngũ cán bộ, tổ chức phát triển nguồn nhân lực sở vật chất: - UBND quận cần tiến hành đầu tư trang thiết bị cần thiết để phục vụ tốt công việc Phòng Tài ngun & Mơi trường Văn phòng Đăng ký đất đai Xây dựng đội ngũ cán tiếp nhận hồ sơ với chun mơn cao, phận trực tiếp hướng dẫn làm việc với công dân nên cán tiếp nhận yếu khiến việc thực thủ tục hành khơng đạt kết cao - Lực lượng biên chế làm việc Phòng mỏng chưa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Cần thường xuyên bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán chuyên môn, cán địa sở để nâng cao lực nghiệp vụ đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ giao Cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chun mơn, khen thưởng người có cơng Tổ chức lớp tập huấn Luật Đất đai văn hướng dẫn cho cán phòng Tài ngun Mơi trường, cán địa phường, cán thụ lý hồ sơ giải thủ tục hành đất đai định kỳ Tổ chức tập huấn nâng cao nghiệp vụ chuyên môn việc sử dụng phần mềm chuyên ngành giúp quản lý đất đai dễ dàng như: Microstation, Autocad, Famis, Vilis 3.6.4 Một số giải pháp riêng cho địa bàn nghiên cứu - Thành phố Quận cần tăng cường biện pháp quản lý việc cho thuê đất nông nghiệp đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp địa phương Tạo điều kiện thuận lợi để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân thực thủ tục thuê đất theo quy định Có vậy, hộ gia đình, cá nhân thuê đất yên tâm đầu tư sản 100 xuất mang lại hiệu kinh tế cao - Thành phố cần có quy định cụ thể quy trình thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp cho chủ đầu tư dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người sử dụng đất quyền chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định với chủ đầu tư dự án mang lại lợi ích cao cho người sử dụng đất Vì họ thỏa thuận giá chuyển nhượng trực tiếp với chủ đầu tư Nhà nước cho phép người sử dụng đất quyền này, nhiên Nhà nước cần có biện pháp quản lý tốt để phát huy hiệu xã hội - Quận Thành phố cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận tiện, nhanh chóng Thủ tục hành đặt cho quan nhà nước người sử dụng đất người sử dụng đất thực QSDĐ quy định pháp luật thực thống Trong điều kiện kinh tế-xã hội ngày biến đổi không ngừng đòi hỏi đáp ứng máy nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do đó, khơng cải cách thủ tục hành khơng thể đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế - Hiện tại, công tác quản lý, cấp GCNQSD đất, đính biến động GCNQSD đất phải dựa đồ sổ mục kê lập năm 1994 Thời điểm đo đạc năm 1994 đo đạc theo Hệ tọa độ HN -72, đồ có dạng giấy, khơng có dạng file số Vì vậy, trạng sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đa số biến động nhiều so với đồ GCNQSD đất cấp trước Do đó, để thuận tiện đẩy nhanh việc thực QSDĐ người dân, quận Bắc Từ Liêm cần nhanh chóng xây dựng hoàn thiện sở liệu đất đai, lập chỉnh lý đồ địa cho phù hợp, với trạng sử dụng đất người dân 101 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Quận Bắc Từ Liêm quận thành lập từ ngày 1/4/2014, có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển giao lưu kinh tế văn hố - xã hội, quận có tốc độ thị hóa nhanh, dân số học tăng nhanh, nhiều khu đô thị xây dựng thu hút nhiều dân cư sinh sống, đất nông nghiệp ngày bị thu hẹp Do mà nhu cầu sử dụng đất để phát triển sở hạ tầng, phát triển khu dân cư gây áp lực lớn đến việc quản lý sử dụng đất Nhà nước Trong năm qua, việc thực QSDĐ địa bàn quận bước phát triển, nhiều bất cập cần tháo gỡ Kết điều tra điểm nghiên cứu cho thấy số lượng giao dịch đất đai đặc biệt giao dịch chuyển nhượng ngày tăng Ở phường có mức độ phát triển khác tình hình giao dịch quyền diễn khác Các địa phương có điều kiện phát triển, thị hóa nhanh (Cổ Nhuế 2, Phú Diễn) giao dịch thị trường đất đai diễn sôi động phường phát triển, nông Qua nghiên cứu quận Bắc Từ Liêm, giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017 hộ gia đình, cá nhân thực quyền sử dụng đất sau: quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền chấp QSD đất, thực đất Các quyền sử dụng đất thực địa bàn quận chủ yếu diễn phường có điều kiện kinh tế phát triển, thị trường quyền sử dụng đất diễn sôi động liên tục Cụ thể: - Trong số quyền người dân thực hiện, nhiều chấp QSDĐ với tổng 12.632 hồ sơ, chiếm 46,8% tổng lượng hồ sơ quận 102 Bên cạnh đó, lượng hồ sơ thực chuyển nhượng QSDĐ chiếm tương đối lớn, với 7.957 hồ sơ, tương ứng với 29,5% tổng lượng hồ sơ Cuối lượng hồ sơ thực quyền tặng cho QSDĐ với 5.100 hồ sơ, chiếm 19% tổng hồ sơ lượng hồ sơ thực quyền thừa kế QSDĐ với 1.265 hồ sơ, chiếm 4,7% tổng hồ sơ Về việc nắm bắt sách pháp luật, thực thủ tục hành liên quan đến QSDĐ, kết điều tra thực tế cho thấy tỷ lệ ý kiến cho văn bản, sách pháp luật, văn hướng dẫn việc thực quyền phù hợp, hiểu thực theo cao (tổng ý kiến cho dễ hiểu, hiểu dễ thực hiện, thực 70%) Ngồi ra, ý kiến cho văn bản, sách chưa phù hợp (16,67%), văn hướng dẫn khó hiểu (18,4%) người dân gặp khó khăn thực QSDĐ (15,83%) Các nguyên nhân người sử dụng đất không khai báo tiến hành giao dịch thị trường QSDĐ là: - Ý thức người sử dụng đất việc tuân thủ quy định pháp luật đất đai nói chung quy định QSDĐ nói riêng hạn chế - Cơng tác cấp GCN địa bàn quận chậm, chưa cấp GCN phát sinh nhu cầu thực quyền, người dân lựa chọn phương án viết tay, tự giao dịch mà khơng qua quan có thẩm quyền - Cơng tác tổ chức quản lý, giám sát giao dịch thị trường QSDĐ chưa đơn đốc thường xun, liên tục nên hiệu chưa cao Những quy định việc giao dịch thị trường QSDĐ chậm phổ biến đến sở, tài liệu cung cấp cho địa phương thiếu, chưa kịp thời cập nhật - Các quy định trình tự, thủ tục việc giao dịch thị trường QSDĐ rườm rà, phức tạp thay đổi liên tục khiến người dân gặp khó 103 khăn việc cập nhật thực - Các quy định pháp luật TTQSDĐ chưa rõ ràng, thống Kiến nghị - Đối với UBND quận Bắc Từ Liêm: + Nhanh chóng hồn thành công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, để việc thực quyền người sử dụng đất thuận lợi, đủ điều kiện để đăng ký với quan Nhà nước có thẩm quyền + Hồn thành việc đo đạc đồ địa giới hành chính, đồ địa chính, thống kê xác diện tích loại đất địa bàn quận + Tăng cường công tác tra, kiểm gia, giám sát việc quản lý đất đai quan nhà nước (hạn chế giao đât trái thẩm quyền, phát sinh tiêu cực hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực quyền đăng ký biến động); + Thực xử lý nghiêm minh dứt điểm trường hợp quản lý sử dụng đất trái pháp luật - Đối với quan xây dựng sách pháp luật: Hồn thiện chế, sách pháp luật theo hướng quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, giảm loại thuế người sử dụng đất thực quyền mình; bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi đảm bảo với số tiền bồi thường phải nhận chuyển nhượng mảnh đất khác có điều kiện tốt mảnh đất bị thu hồi 104 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Đình Bồng (2006), "Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay", Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng tác giả (2007), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước: Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Tháng 12/2007, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Đào Trung Chính (2007) Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, số 5, tr 48 – 51, Hà Nội Trần Tú Cường cộng (2012) Nghiên cứu sở lý luận qui định QSH, QSDĐ đai số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam, Đề tài cấp Bộ Bộ Tài Nguyên Môi trường Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (8/2006), tr 43 - 44 105 Lê Xuân Bá cộng (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội, tr 39 - 48 Hồ Thị Lam Trà Hoàng Xuân Phương (2014) Giải pháp việc nơng dân góp vốn giá trị quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp nông lâm nghiệp, NXB Nông Nghiệp, thành phố Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường, Báo cáo kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai, (9/2012) 10 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1980, Hiến pháp , Nxb Chính trị Quốc gia; 11 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992, Hiến pháp , Nxb Chính trị Quốc gia; 12 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1987, Luật Đất đai, Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 13 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993, Luật Đất đai , NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1998, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai, NXB Bản Đồ, Hà Nội 15 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2001, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai, NXB Bản Đồ, Hà Nội 16 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, Bộ luật dân (2005), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 18 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013, Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 106 19 Ủy ban nhân dân quận Bắc Từ Liêm (2010) Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm, giai đoạn 2010 2020 20 Ủy ban nhân dân quận Bắc Từ Liêm (2017) Báo cáo phát triển kinh tế - xã hội quận Bắc Từ Liêm năm 2017 21 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Bắc Từ Liêm (2017) Số liệu biến động đất đai giai đoạn 2010 - 2017 22 Phòng Tài ngun Mơi trường quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội, Số liệu thống kê đất đai năm 2017 107 XÁC NHẬN QUYỀN LUẬN VĂN ĐỦ ĐIỀU KIỆN NỘP LƯU CHIỂU CHỦ NHIỆM KHOA CHUYÊN NGÀNH CÁN BỘ HƯỚNG DẪN TS Phạm Anh Tuấn TS Lê Thị Kim Dung 108 LÝ LỊCH TRÍCH NGANG I Sơ lược lý lịch Họ tên: Nguyễn Tiến Đạt Giới tính: Nam Ngày tháng năm sinh: 05/12/1993 Nơi sinh: Hà Nội Quê quán: Mai Dịch – Cầu Giấy – Hà Nội Dân tộc: Kinh Đơn vị công tác: UBND phường Thụy Phương Chức vụ: Cán Địa – Xây dựng Chỗ riêng địa liên lạc: Số 17, ngõ 406, đường Hồ Tùng Mậu, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội Điện thoại di động: 0982969986 E-mail: tiendatnp0512@gmail.com II Quá trình đào tạo: Đại học - Hệ đào tạo: Chính quy Thời gian đào tạo: từ 2011 đến 2015 - Trường đào tạo: Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội - Ngành học: Quản lý đất đai - Bằng tốt nghiệp: Trung bình – Khá Thạc sĩ: - Hệ đào tạo: Chính quy Thời gian đào tạo: từ 2017 đến 2018 - Chuyên ngành học: Quản lý đất đai - Tên luận văn: “ Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội” - Giảng viên hướng dẫn: TS Lê Thị Kim Dung Trình độ ngoại ngữ: Tiếng Anh – B1 III Q trình cơng tác chuyên môn kể từ tốt nghiệp đại học Thời gian Nơi công tác Công việc đảm nhận Tháng 10/2015 đến UBND Phường Thụy Phương Cán Địa – Xây dựng IV Các cơng trình nghiên cứu khoa học công bố: Tôi cam đoan nội dung viết thật Ngày tháng năm 2018 NGƯỜI KHAI KÝ TÊN ... nghiên cứu thực trạng việc thực quyền người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội Trên sở đó, nguyên nhân bất cập việc thực quyền người sử dụng đất, từ đề xuất... HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI NGUYỄN TIẾN ĐẠT ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM – HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ... xã hội Từ thực tiễn đó, tơi chọn đề tài Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn quận Bắc Từ Liêm – thành phố Hà Nội Mục tiêu nghiên cứu đề tài: - Nghiên cứu thực