BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI TRƯƠNG THỊ THANH THỦY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM SƠN, TỈNH NINH BÌNH LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Hà Nội - Năm 2018 BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI TRƯƠNG THỊ THANH THỦY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM SƠN, TỈNH NINH BÌNH LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 85 01 03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ KHUY Hà Nội - Năm 2018 i CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Cán hướng dẫn chính: TS Nguyễn Thị Khuy Cán chấm phản biện 1: TS Vũ Sỹ Kiên Cán chấm phản biện 2: TS Nguyễn Thị Hải Yến Luận văn thạc sĩ bảo vệ tại: HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Ngày 16 tháng năm 2018 ii LỜI CAM ĐOAN Những kết nghiên cứu trình bày luận văn hồn tồn trung thực, tơi, khơng vi phạm điều luật sở hữu trí tuệ pháp luật Việt Nam Nếu sai, tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước pháp luật Kim Sơn, ngày 28 tháng năm 2018 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Trương Thị Thanh Thủy iii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành tốt luận văn nỗ lực thân, nhận quan tâm, giúp đỡ tận tình TS Nguyễn Thị Khuy suốt thời gian thực luận văn Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc trân thành đến cô thầy giáo, cô giáo khoa tận tình dạy, hướng dẫn, giúp đỡ tơi nhiều q trình học tập, nghiên cứu thực luận văn thạc sỹ Cuối xin gửi lời cám ơn tới anh, chị cán Phòng Tài ngun Mơi trường huyện Kim Sơn; anh, chị thuộc Trung tâm phát triển quỹ đất huyện tỉnh Ninh Bình; đồng chí lãnh đạo UBND xã Chính Tâm anh, chị, em quan nơi công tác gia đình, bạn bè ln động viên, giúp đỡ, ủng hộ, chia sẻ khó khăn tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! Kim Sơn, ngày 28 tháng năm 2018 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Trương Thị Thanh Thủy iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ii LỜI CẢM ƠN iii MỤC LỤC iv THÔNG TIN LUẬN VĂN vii DANH MỤC VIẾT TẮT viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài CHƯƠNG TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học .4 1.1.1 Đất đai, quyền sở hữu, sử dụng đất đai thị trường đất đai 1.1.2 Giá đất 1.1.3 Định giá đất 1.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất .13 1.2 Cơ sở pháp lý 17 1.2.1 Các văn quy phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 17 1.2.2 Một số quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất .19 1.3 Cơ sở thực tiễn 30 1.3.1 Thực pháp luật bán đấu giá đất đai, tài sản số nước giới 30 1.3.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất số địa phương Việt Nam 37 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 41 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 41 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 41 2.2 Nội dung nghiên cứu 41 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Kim Sơn 41 2.2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Kim Sơn .41 v 2.2.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kim Sơn 41 2.2.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu địa bàn huyện Kim Sơn 41 2.2.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình 42 2.3 Phương pháp nghiên cứu 42 2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .42 2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .42 2.3.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .42 2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu 43 2.3.5 Phương pháp so sánh .44 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 45 3.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình 45 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên 45 3.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 52 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn huyện Kim Sơn .63 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai địa bàn huyện Kim Sơn 63 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn huyện Kim Sơn 70 3.3 Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình 70 3.3.1 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất huyện Kim Sơn .70 3.3.2 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất huyện Kim Sơn .71 3.3.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Kim Sơn 2015 – 2017 75 3.4 Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình 76 3.4.1 Quy định đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 76 3.4.2 Khái quát dự án nghiên cứu 81 3.4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 90 vi 3.4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kim Sơn 98 3.4.5 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất .107 3.5 Đề xuất số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất 115 3.5.1 Giải pháp sách 108 3.5.2 Giải pháp quy hoạch, đo đạc đồ 109 3.5.3 Giải pháp công tác tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất 116 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 111 TÀI LIỆU THAM KHẢO 113 PHỤ LỤC 125 vii THÔNG TIN LUẬN VĂN Họ tên học viên: Trương Thị Thanh Thủy Lớp: CH2B.QĐ Khoá: 2B Cán hướng dẫn: TS Nguyễn Thị Khuy Tên đề tài: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình Những nội dung nghiên cứu luận văn kết đạt được: - Nội dung nghiên cứu: đánh giá thực trạng cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Kim Sơn Từ đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình - Kết đạt được: đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án địa bàn huyện Kim Sơn đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình - Kết luận văn tài liệu có giá trị tham khảo đào tạo, nghiên cứu khoa học trường đại học nhà quản lý đất đai công tác đấu giá quyền sử dụng đất viii DANH MỤC VIẾT TẮT Các chữ viết tắt STT Ký hiệu Bán đấu giá quyền sử dụng đất BĐG QSDĐ Bất động sản BĐS Bán đấu giá BĐG Chứng minh nhân dân Công nghiệp – Xây dựng Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp - Xây dựng Đăng ký đất đai ĐKĐĐ Giấy chứng nhận GCN Giải phóng mặt 10 Hợp tác xã 11 Hợp tác xã nông nghiệp 12 Hội đồng đấu giá HĐĐG 13 Hội đồng nhân dân HĐND 14 Nuôi trồng thủy sản NTTS 15 Phòng chống thiên tai tìm kiếm cứu nạn 16 Quyền sở hữu 17 Quyền sử dụng đất 18 Thị trường bất động sản 19 Tiểu học, Trung học sở 20 Trách nhiệm hữu hạn TNHH 21 Ủy ban nhân dân UBND 22 Việt nam đồng CMND CN - XD CN-TTCN-XDCB GPMB HTX HTX NN PCTT TKCN QSH QSDĐ TT BĐS TH, THCS VNĐ 100 dãy dự án đấu giá đất thuộc xã Hùng Tiến 180.000 đồng/m2, nhiên giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ 2.600.000 đồng/m2 giá trúng đấu giá trung bình dự án dãy 2.643.000 đồng/m2 Theo mức thuế chuyển nhượng tăng khoảng 14,68 lần; người nghèo khó tiếp cận hình thức chuyển nhượng vốn bỏ lớn Chưa kể đến chi phí cho việc đầu xây dựng tư sở hạ tầng đất đấu giá Bảng 3.9 Giá khởi điểm bước giá ĐVT: % STT Cán Trung tâm dịch vụ BĐG Phòng TN&MT Giá khởi điểm Bước giá Phù hợp Không phù hợp Phù hợp Không phù hợp 8,3 0,0 8,3 0,0 12,5 0,0 12,5 0,0 Văn Phòng ĐKĐĐ 8,3 4,2 12,5 0,0 Cán địa 58,4 8,3 62,5 4,2 87,5 12,5 95,8 4,2 Trung bình (Nguồn kết điều tra) Về bước giá: nay, dự án địa bàn huyện Kim Sơn bước giá quy định qua vòng đấu tối thiểu 20.000 đồng/m2 tối đa từ vòng đấu đến vòng đấu khơng q 200.000 đồng/m2, từ vòng đấu trở tối đa khơng giới hạn; cán đánh giá phù hợp chiếm 95,8% c Đánh giá việc thực quy chế hội đồng đấu giá Kết điều tra cho thấy, trình thực đấu giá hội đồng đấu giá thực nghiêm túc, theo Quyết định ban hành quy chế đấu giá QSDĐ tỉnh Ninh Bình đề (được đánh giá 100%) Trung tâm dịch vụ BĐG tài sản thực trách nhiệm quyền hạn phiên đấu giá (được đánh giá 100%) Sau người tham gia trúng đấu giá, quan chức làm tốt nhiệm vụ mình; ý kiến cán sau có định phê duyệt kết đấu giá có tình trạng người trúng đấu giá QSDĐ khơng hồn thành nghĩa vụ tài 101 chính, trường hợp thường tham gia đấu nhiều lô vị trí, bỏ giá cao lơ để trúng quyền ưu tiên chọn lô Sau có định trúng đấu giá họ sẵn sàng bỏ lô chọn trả giá mức cao số tiền họ đặt cọc Đối với trường hợp hồn thành nghĩa vụ tài đến UBND huyện Kim Sơn cấp 100% GCN cho người trúng đấu giá 3.4.4.2 Đánh giá người trúng đấu giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu a Đánh giá người trúng đấu giá hình thức đấu giá tính minh bạch thơng tin tổ chức đấu giá Công tác đấu giá QSDĐ dự án nghiên cứu đánh giá thơng qua tiêu chí như: việc niêm yết, thông báo công khai thông tin BĐG, phí đấu giá, khoản tiền đặt trước tham gia đấu giá, giá khởi điểm nội dung quy chế đấu giá….; kết thể bảng 3.10 Việc công khai thông tin đấu giá QSDĐ huyện Kim Sơn thực theo Quy chế bán đấu giá QSDĐ UBND tỉnh Ninh Bình theo nhiều hình thức khác như: đài Phát - Truyền hình tỉnh, Báo Ninh Bình, trang thông tin điện tử Sở Tư pháp Đài truyền cấp huyện, cấp xã Đồng thời, thông tin dự án đấu giá niêm yết công khai nơi BĐG, nơi có đất BĐG Trụ sở UBND cấp xã nơi có đất BĐG; thông tin dự án đấu giá thể cách đầy đủ vị trí, diện tích, giá khởi điểm, tiền đặt cọc, phí tham gia đấu giá; thời gian – địa điểm mua hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, nộp hồ sơ tham gia đấu giá tiền đặt cọc; thời gian, địa điểm dự kiến tổ chức phiên đấu giá , thường địa điểm mua nộp hồ sơ, người dân mua văn phòng tổ chức BĐG chuyên nghiệp mua nộp trực tiếp phòng Địa - Xây dựng thuộc UBND xã, thị trấn nơi có đất đấu giá Do vậy, phần lớn người dân có nhu cầu tham gia đấu giá đất dễ dàng mua hồ sơ tham gia đấu giá đồng thời nắm thông tin đấu giá QSDĐ dự án mà họ quan tâm Về hình thức đấu giá: hình thức đấu giá áp dụng huyện Kim Sơn bỏ phiếu kín trực tiếp, liên tục khơng q vòng đấu 102 phiên đấu giá; thời gian ghi phiếu trả giá bỏ phiếu vòng khơng q 10 (mười) phút Kết điều tra cho thấy có 96,7% người trúng đấu giá chọn hình thức cách bỏ phiếu kín nhiều vòng có 3,3% người trúng đấu giá chọn hình thức cách bỏ phiếu kín vòng trả giá lơ; 100% dự án đấu giá niêm yết công khai minh bạch theo quy định Bảng 3.10 Đánh giá trình tự thủ tục công khai phương án đấu giá quyền sử dụng đất người trúng đấu giá TT Chỉ tiêu Dự án Dự án Dự án đấu giá đấu đấu giá xã giá tại xã Hùng xã Thượng Tiến Kim Kiệm Tổng Tỷ lệ (%) Chính Tính cơng khai thơng tin đấu giá QSDĐ 30 30 30 90 100,0 1.1 Niêm yết công khai 30 30 30 90 100,0 1.2 Không niêm yết 0 0 0,0 30 30 30 90 100,0 Hình thức đấu giá áp dụng 2.1 Phù hợp 29 30 28 87 96,7 2.2 Không phù hợp 3,3 (Nguồn kết điều tra) b Đánh giá người trúng đấu giá khoản lệ phí, khoản tiền đặt trước, giá khởi điểm bước giá Về phí đấu giá: theo quy định người tham gia đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Kim Sơn nói riêng thành phố Ninh Bình nói chung phải nộp phí tham gia đấu giá, trường hợp phiên đấu giá khơng tổ chức người tham gia đấu giá hồn lại tồn tiền phí tham gia đấu giá Tùy vào giá trị QSDĐ theo giá khởi điểm lô đất điều kiện cụ thể địa phương, HĐND cấp tỉnh định 103 cụ thể mức thu phí tham gia đấu giá QSDĐ cho phù hợp Theo kết điều tra người trúng đấu giá có 92,2% cho phí tham gia đấu giá dự án đấu giá QSDĐ 200.000 đồng/1 hồ sơ phù hợp Về khoản tiền đặt trước tham gia đấu giá: theo quy định người tham gia đấu giá nộp hồ sơ phải nộp khoản tiền đặt trước Người trúng đấu giá trừ tiền đặt trước vào tiền SDĐ phải nộp, người không trúng đấu giá trả lại tiền đặt trước Tại dự án nghiên cứu khoản tiền đặt trước tổ chức BĐG tài sản người có tài sản BĐG thỏa thuận, nhiên phải đảm bảo nằm ngưỡng theo quy định, cụ thể: dự án đấu giá xã Hùng Tiến xã Kim Chính khoản tiền đặt trước tối thiểu 5% tối đa không 20% giá khởi điểm tài sản đấu giá; dự án đấu giá xã Thượng Kiệm khoản tiền đặt trước tối thiểu 1% tối đa 15% giá khởi điểm tài sản đấu giá Do việc thu phí khoản tiền đặt trước theo quy định pháp luật Theo điều tra, người trúng đấu giá cho khoản tiền đặt trước tham gia đấu giá áp dụng huyện Kim Sơn phù hợp chiếm 90,0% (Bảng 3.11) Về giá khởi điểm: xây dựng giá khởi điểm quy định bước giá bước quan trọng quy trình đấu giá Xây dựng giá khởi điểm xác với vị trí, khu vực đưa đấu giá thu hút người tham gia đấu giá góp phần vào thành công dự án Theo đánh giá người dân, lý làm hạn chế số người tham gia đấu giá việc xác định giá khởi điểm cao, chưa phù hợp (chiếm 17,8%) (Bảng 3.11) Bước giá: yếu tố tác động đến hoạt động đấu giá QSDĐ Việc quy định bước giá qua vòng đấu tối thiểu 20.000 đồng/m2, tối đa từ vòng đấu đến vòng đấu khơng q 20.000 đồng/m2 từ vòng đấu trở tối đa khơng giới hạn dự án nghiên cứu người dân đánh giá phù hợp chiếm 100,0% Về giá trúng đấu giá: kết điều tra cho thấy có 58,9% người trúng đấu giá hài lòng với mức giá trả, phù hợp với giá thị trường có 27,8% khơng hài lòng mức giá trúng đấu giá cho giá trúng đấu 104 giá cao so với giá thị trường Bảng 3.11 Đánh giá người trúng đấu giá khoản lệ phí, khoản tiền đặt trước, giá khởi điểm bước giá TT Chỉ tiêu Dự án đấu giá xã Hùng Tiến 30 28 30 29 30 Dự án đấu giá xã Kim Chính 30 27 30 25 30 Dự án đấu giá xã Thượng Kiệm Tổng Tỷ lệ % 30 28 30 27 30 90 83 90 81 90 16 100,0 7,8 92,2 0,00 100,0 10,0 90,0 100,0 17,8 1.1 1.2 1.3 2.1 2.2 3.1 Phí đấu giá Cao Phù hợp Thấp Khoản tiền đặt trước Cao Phù hợp Giá khởi điểm Cao 3.2 Phù hợp 24 26 24 74 82,2 3.3 Thấp 4.1 Bước giá Cao 4.2 5.1 5.2 5.3 Phù hợp Giá trúng đấu giá Cao Phù hợp Thấp 30 30 30 10 15 30 30 30 20 30 30 30 18 90 90 90 25 53 12 0,0 100,0 0,0 100,0 100,0 27,8 58,9 13,3 (Nguồn kết điều tra) Một ngun để “cò đất” lộng hành, chèn ép khách hàng có nhu cầu phiên đấu việc để lộ thông tin Xác định “bệnh” để tìm “phác đồ điều trị” phù hợp đánh giá thành công nửa Do vậy, tiêu chí bảo mật thơng tin tuyệt đối đặt làm “kim nam” xây dựng hình thức, phương thức đấu giá Hiện nay, UBND huyện Kim Sơn áp dụng hình thức đấu giá bỏ phiếu kín liên tục, nhiều vòng làm giảm hạn chế “cò đất” tham gia vào vòng khơng giám trả giá cao 105 (sợ phải “ôm” đất khoản tiền đặt trước) Đánh giá người trúng đấu giá có 89,4% trả lời khơng biết có tình trạng cò đất tham gia đấu giá địa phương 10,6% có tình trạng “cò đất”, “qn xanh, quân đỏ” tham gia đấu giá QSDĐ địa phương để truộc lợi bất c Đánh giá người trúng đấu giá sau có dự án đấu giá Tiến hành đánh giá thơng qua tiêu chí sau: sau trúng đấu giá đưa đất vào sử dụng hay chưa, chất lượng đời sống người dân sau có dự án đấu giá, sở hạ tầng, chất lượng môi trường, giá đất khu vực dự án đấu giá có biến động hay khơng Các tiêu chí đánh giá thể cụ thể qua bảng 3.12: Bảng 3.12 Đánh giá người trúng đấu giá sau có dự án đấu giá TT Chỉ tiêu Dự án Dự án Dự án đấu giá đấu giá đấu giá xã xã xã Hùng Kim Thượng Tiến Chính Kiệm Tổng Tỷ lệ (%) Đưa đất vào sử dụng 30 30 30 90 100,0 1.1 Đã đưa 26 20 10 56 62,2 10 20 34 37,8 30 30 30 90 100,0 2.1 Tốt 25 26 27 78 86,7 2.2 Không thay đổi 12 13,3 30 30 30 90 100,0 3.1 Tốt 30 25 30 85 94,4 3.2 Không thay đổi 5 5,6 30 30 30 90 100,0 1.2 Chưa đưa Đời sống người dân Cơ sở hạ tầng Chất lượng môi trường 106 4.1 Tốt 15 25 29 69 76,7 4.2 Không thay đổi 15 21 23,3 30 30 30 90 100,0 5.1 Tăng lên 25 29 27 81 90,0 5.2 Giữ ổn định 10,0 Giá đất khu vực có biến động (Nguồn kết điều tra) Từ kết bảng 3.12 cho thấy dự án nghiên cứu đến nay, người trúng đấu giá đưa đất vào sử dụng có 56/90 lơ đất chiếm 62,2% Trong dự án đấu giá xã Hùng Tiến 26/30 lô đất xây dựng, dự án đấu giá xã Kim Chính 20/30 xây dựng nhà, dự án đấu giá QSDĐ xã Thượng Kiệm có 10/30 hộ trình xây dựng nhà Các trường hợp trúng đấu chưa xây dựng nhà số nguyên nhân sau: phần dự án đấu giá người dân đầu tư vào đất nên tài hạn chế chưa tuổi để xây dựng nhà ở; số trường hợp đấu giá đất với mục đích kinh doanh đất, họ giữ đất chờ giá tăng cao chuyển nhượng sang tên cho người khác nên khơng có nhu cầu xây dựng nhà Có 34/90 lơ đất chưa đưa vào sử dụng chiếm 37,8% Chất lượng môi trường: dự án thực năm gần đây, dân cư đến sống nên chất lượng môi trường chưa bị ô nhiễm Vể sở hạ tầng: dự án trước tổ chức đấu giá, quy hoạch sở hạ tầng đường, hệ thống điện, nước đảm bảo phục vụ nhu cầu sinh hoạt người dân có 94,4% người dân đánh giá sở hạ tầng đầu tư tốt trước sau dự án đấu giá Đời sống hộ gia đình: hộ gia đình sau trúng đấu giá xây dựng nhà để đẩy mạnh kinh doanh bn bán, đời sống người dân nâng lên Đặc biệt khu đấu giá có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh bn bán, đời sống hộ nâng lên rõ rệt 107 Về giá đất: số vị trí đẹp thuận lợi gần khu vực trung tâm thị trấn Phát Diệm, gần trường học, chợ Nam Dân, thu hút nhiều nhà đầu tư vào mua đất để kinh doanh nên giá đất vị tăng kéo theo lơ đất giáp danh với dự án đấu tăng lên chiếm 90,0% 3.4.5 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kim Sơn 3.4.5.1 Thuận lợi Công tác đấu giá QSDĐ ngày kiện toàn vào nề nếp, việc ban hành văn pháp quy áp dụng cho công tác đấu giá thực nghiêm túc, kịp thời theo quy định Nhà nước Quỹ đất đấu giá phong phú đa dạng năm trước, quan tâm đạo cấp Đảng ủy quyền địa phương với đấu giá, thị trường bất động sản có nhiều chuyển biến tích cực, tập thể cán Trung tâm dịch vụ BĐG tài sản đoàn kết trách nhiệm có lĩnh chun mơn trị vững vàng Công tác đấu giá đồng thuận cao khách hàng, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Nhà nước đấu giá Trong năm gần khơng có đơn thư khiếu nại kết đấu giá Đóng góp khơng nhỏ cho nguồn thu ngân sách địa phương, đặc biệt phong trào xây dựng nông thôn địa bàn huyện Kim Sơn 3.4.5.2 Khó khăn Việc lập hồ sơ, dự án đấu giá đất trải qua nhiều bước nên nhiều thời gian, thủ tục rườm rà Q trình thực dồn điền đổi làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai hoàn thiện hồ sơ đấu giá QSDĐ phải thêm công đoạn chỉnh lý biến động đất đai, cấp đổi GCN chỉnh lý GCN sau làm thủ tục thu hồi đất Việc bồi thường GPMB gặp khó khăn ý thức số hộ gia đình đòi hỏi giá trị bồi thường; thời gian thu hồi đất tổ chức kéo dài Người nghèo khó tiếp cận vốn bỏ lớn Vẫn trường hợp chưa thực có nhu cầu đất mà tham gia đấu giá với mục đích đầu đất đai 108 Mỗi phiên đấu giá thường số lượng lô đất đấu giá từ vài chục lô đến vài trăm lô, người trúng đấu giá chưa thực quan tâm đến việc nhận bảo quản mơ mốc giao ngồi thực địa; chí có hộ biết trúng dãy khơng biết vị trí xác lơ trúng đấu giá Do đó, sau thời gian hộ liền kề vượt lập xây dựng cơng trình đất dẫn đến mơ mốc giao trúng đấu giá bị gây khó khăn cho cán địa việc xác định lại mốc giới, nhiều trường hợp tự xây dựng dẫn đến việc xây dựng lấn sang đất hộ đấu giá liền kề Hiện nay, huyện Kim Sơn lựa chọn hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp, liên tục khơng q vòng đấu phiên đấu giá; theo phương thức trả giá lên nhiên bất cập, nhiều đất đưa đấu giá có thơng đồng người tham gia đấu giá với nhằm dìm giá có tượng tham gia đấu giá để đẩy giá lên cao 3.5 Đề xuất số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.5.1 Giải pháp sách Tiếp tục cải cách thủ tục hành việc tổ chức thực đấu giá QSDĐ cấp GCN cho người trúng đấu giá; quy định rõ tiến độ cụ thể thực việc đầu tư xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội dự án đấu giá Tích cực tuyên truyền tầm quan trọng việc nhận bảo quản mô mốc bàn giao trúng đấu giá đồng thời quy định chi tiết việc xây dựng cơng trình đất đấu nghĩa vụ người trúng đấu giá, tránh tình trạng tự ý xây dựng lẫn chiếm đất Tổ chức tập huấn hàng năm cho cán tham gia công tác xác định giá đất nhằm nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ Các cán tham gia công tác xác định giá khởi điểm phải thường xuyên cập nhật văn bản, quy định ban hành, thông tin giá đất thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất cho phù hợp Cần xây dựng kế hoạch tổ chức đấu giá khoa học thời gian tổ chức đấu giá Chọn thời gian mà thu hút nhiều người tham gia đấu giá 109 ví dụ thứ 7, chủ nhật không nên tổ chức dồn tất dự án vào thời điểm Cần rút ngắn bước thực công tác đấu giá để tránh tình trạng thủ tục rườm rà, gây thời gian Phương thức đấu giá huyện Kim Sơn áp dụng đánh giá phù hợp, tổ chức phiên đấu giá thường kết thúc buổi sáng ngày hơm đó; nhiên kết đấu giá chưa đạt mức giá cao Nên thay đổi phương thức đấu giá theo hướng đấu giá công khai lô mang lại nguồn thu từ đất đấu giá cao 3.5.2 Giải pháp quy hoạch, đo đạc đồ Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án Khi thực quy hoạch xác định quỹ đất đem vào đấu giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để thực quy hoạch vị trí đất đem đấu giá thuận lợi số tiền sử dụng đất thu sau tiến hành đấu giá cao Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Kim Sơn cần tham mưu cho UBND huyện Kim Sơn hướng dẫn xã triển khai nhanh, đồng việc đo đạc cấp đổi GCN cho đất lúa sau dồn điền đổi để tránh tình trạng q trình hồn thiện hồ sơ đấu giá QSDĐ phải thêm công đoạn chỉnh lý biến động đất đai gây thời gian 3.5.3 Giải pháp công tác tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất Cần phát huy ưu điểm, mạnh mà công tác đấu giá QSDĐ đạt như: việc thực niêm yết, công khai minh bạch thông tin liên quan đến phiên đấu giá xã, thị trấn; quy trình đấu giá đảm bảo theo quy định quy chế đấu giá, thủ tục đấu giá thực trình tự; cấp GCN 100% cho trường hợp trúng đấu giá đất hoàn trả lại tiền đặt cọc theo quy định; dự án xây dựng dựa nhu cầu địa phương nằm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá 110 tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu vùng lân cận Trên sở cung cầu thị trường khu vực đấu giá: thiết kế đất đấu giá có diện tích khác nhau, áp dụng phương thức đấu giá phù hợp; xây dựng giá sàn bước giá phù hợp theo nhu cầu Cần tuyên truyền phổ biến rộng rãi đài truyền xã, thị trấn cho người tham gia đấu giá nắm đặc thù phát triển kinh tế, xã hội tiềm phát triển địa phương nơi có dự án đấu giá 111 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Huyện Kim Sơn vùng đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi cho phát triển kinh tế, đặc biệt kinh tế nông nghiệp kinh tế biển; huyện phát huy tiềm mạnh để bước vươn lên Huyện tích cực đầu tư sở hạ tầng tạo tảng thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển; phấn đấu phát triển toàn diện để huyện đủ điều kiện thành lập thị xã vào năm 2020 Công tác quản lý đất đai địa bàn huyện gặp khơng khó khăn huyện có quy mô dân số lớn, tỷ lệ giáo dân cao Để đảm bảo công tác diễn cách triệt để, hiệu quả, giữ vững ổn định an ninh, trị địa phương; cấp Đảng ủy, quyền quan tâm trọng đến công tác quản lý đất đai; triển khai thực theo nội dung quy định Điều 22, Luật Đất đai 2013, đặc biệt công tác đấu giá QSDĐ nguồn thu lớn vào ngân sách nhà nước huyện Đấu giá QSDĐ huyện Kim Sơn chủ yếu giải nhu cầu đất cho người dân Giai đoạn 2015 – 2017 huyện xây dựng dự án tổ chức đấu giá thành cơng 21 dự án với tổng diện tích 132.027,0 m2, thu số tiền 346.621 triệu đồng cho ngân sách nhà nước địa phương Trong đó, năm 2015 có 10 dự án tham gia đấu giá, số phiên tổ chức đấu giá 10 phiên, tổng diện tích trúng đấu giá 41.342,3 m2, số tiền bình qn thu m2 đất đấu giá 1,094 triệu đồng/m2; năm 2017 tiến hành mở phiên đấu giá cho dự án với tổng diện tích tham gia đấu giá 60.469,1 m2, bình quân số tiền thu m2 đất đấu giá đạt 3,569 triệu đồng/m2 Điều cho thấy công tác tổ chức đấu giá ngày chuyên nghiệp vào nề nếp Công tác đấu giá QSDĐ huyện Kim Sơn cán người tham gia đấu giá, đánh giá công khai minh bạch theo quy định; hội đồng đấu giá thực trình tự thủ tục, quy chế đấu giá Việc xây dựng giá khởi điểm tương đối sát với giá thị trường, nhiên cơng tác tổ chức có bất cập việc giao nhận lô đất trúng đấu giá ngồi thực địa chưa trọng, cơng tác tun 112 truyền khu vực đấu giá chưa sâu rộng Vì vậy, cần áp dụng đồng giải pháp để công tác đấu giá đạt hiệu cao Kiến nghị Đề nghị Sở Tài nguyên Mơi trường, Sở Tài Chính tham mưu trình UBND tỉnh Ninh Bình rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ xác định giá đất cụ thể: để làm sở lập phương án bồi thường hỗ trợ GPMB, xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất Đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường hướng dẫn văn “mẫu hồ sơ dự án đấu giá quyền sử dụng đất” Đề nghị có quy định rõ tiến độ cụ thể thực việc đầu tư xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội dự án đấu giá đồng thời quy định chi tiết việc xây dựng cơng trình đất đấu nghĩa vụ người trúng đấu giá để tránh tình trạng tự ý xây dựng lấn chiếm đất 113 TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo quy hoạch sử dụng đất huyện Kim Sơn giai đoạn 2010 – 2020 Báo cáo điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất huyện Kim Sơn năm kỳ cuối giai đoạn 2016 – 2020 Báo cáo thống kê dân số huyện Kim Sơn năm 2017 Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội huyện Kim Sơn năm 2017 Chính phủ (2014b) Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ ban hành quy định khung giá đất Đặng Thị Bích Liễu (2012) Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam Luận án Tiến sỹ Luật học Viện Khoa học Xã Hội Việt Nam Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, Nxb Nông Nghiệp Hà Nội Nguyễn Thị Dung (2011) Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam Luận án Tiến sỹ Luật học Trường Đại học Luật Hà Nội Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc đất đai Tạp chí Tài số 10 10 Nguyễn Văn Khánh (2013) Tạp chí khoa học ĐHQGHN khoa học xã, Tập 29, số (2013) 1-16 11 Nguyễn Ngọc Vinh (2013) Đa dạng hóa quyền sở hữu đất đai - Những vấn đề cần bàn luận Tạp chí Phát triển Hội nhập, số (19) Tr 73-79 12 Nguyễn Đình Kháng (2014) Cơ sở lý luận thực tiễn chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam 13 Phạm Văn Vượng (2011) Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang , Luận văn Thạc Sỹ Chuyên ngành địa chính, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, trang 99 14 Phạm Việt Anh (2015) Đánh giá công tác Đấu giá quyền sử dụng đất Huyện Yên Khánh - Tỉnh Ninh Bình Luận án Thạc Sỹ Học viện Nơng nghiệp Hà Nội 15 Phan Thị Thanh Huyền (2015) Vấn đề sở hữu toàn dân đất đai giao đất, cho thuê đất theo quy định Luật Đất đai năm 2013, Hội thảo khoa học nghiên cứu sở 114 lý luận thực tiễn việc thể chế hóa chế độ sở hữu tồn dân đất đai phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Luật đất đai năm 2003, tr.121-125 16 Quốc hội (2003) Luật Đất đai số 13/2003/QH11 Quốc hội ban hành ngày 26/11/2003 17 Quốc hội (2013) Luật Đất đai số 45/2013/QH13 Quốc hội ban hành ngày 29/11/2013 18 Quốc hội (2015b) Luật dân số 91/2015/QH13 Quốc hội ban hành ngày 24/11/2015 19 Trần Quang Huy (chủ biên), Phạm Xuân Hoàng (2004) Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2004, tr26 20 Trần Kim Chung (2013) Tiếp cận giải vấn đề quyền sở hữu đất đai nước ta 21 Trần Tiến Hải (2015) Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam Luận án tiến sỹ Luật học Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh ... Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình cần thiết Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn. .. cứu: đánh giá thực trạng cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Kim Sơn Từ đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh. .. 3.4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 90 vi 3.4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Kim Sơn 98 3.4.5 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất