Đang tải... (xem toàn văn)
MỘT SỐ QUY ĐỊNH VỀ QUY HOẠCH ĐÔ THỊ MÀ CHỦ ĐẦU TƯ CẦN QUAN TÂM KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH. Để quản lý, bảo vệ và phát triển một cách khoa học, đồng bộ và bền vững các đô thị Việt Nam trước sự phát triển
DAT LUAT LAW FIRM Thu Thiem Building 40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist 2, HCMC Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103 Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn Solutions Increasing Your Investment Value MỘT SỐ QUY ĐỊNH VỀ QUY HOẠCH ĐÔ THỊ MÀ CHỦ ĐẦU TƯ CẦN QUAN TÂM KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH Để quản lý, bảo vệ phát triển cách khoa học, đồng bền vững đô thị Việt Nam trước phát triển mạnh mẽ kinh tế, Luật Quy hoạch đô thị Quốc hội ban hành ngày 17/6/2009 có hiệu lực từ ngày 01/01/2010, đó, quy định rõ việc lập, thẩm định, phê duyệt, quản lý quy hoạch đô thị, tổ chức phát triển đô thị Việt Nam Đến ngày 7/4/2010, Chính phủ liên tục ban hành 03 nghị định: Nghị định số 37/2010/NĐ-CP lập, thẩm định, phê duyệt quản lý quy hoạch đô thị; Nghị định số 38/2010/NĐ-CP quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị; Nghị định số 39/2010/NĐ-CP quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị (các Nghị định có hiệu lực từ ngày 25/5/2010, thay Nghị định số 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 Chính phủ Quản lý kiến trúc đô thị, Nghị định số 41/2007/NĐ-CP ngày 22/3/2007 Chính phủ xây dựng ngầm đô thị, quy định quy hoạch xây dựng đô thị khu vực đô thị Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 Chính phủ quy hoạch xây dựng), nhằm hướng dẫn chi tiết vấn đề liên quan để tổ chức, cá nhân trực tiếp tham gia có liên quan đến quy hoạch đô thị lãnh thổ Việt Nam thực Do đó, với mục tiêu tạo thuận tiện cho Quý Khách hàng áp dụng quy định pháp luật vào hoạt động đầu tư, kinh doanh mình, chúng tơi tóm lược số quy định pháp luật lĩnh vực quy hoạch đô thị để Quý Khách hàng tham khảo áp dụng trình thực dự án đầu tư xây dựng cơng trình: I CÁC QUY ĐỊNH CHUNG: - Theo quy định Điều Luật Quy hoạch thị “Tổ chức, cá nhân thực chương trình, kế hoạch đầu tư xây dựng phát triển đô thị1, quy hoạch chuyên ngành phạm vi đô thị, kế hoạch sử dụng đất đô thị, quản lý thực Đô thị khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao chủ yếu hoạt động lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, trung tâm trị, hành chính, kinh tế, văn hố chun ngành, có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội quốc gia vùng lãnh thổ, địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành thành phố; nội thị, ngoại thị thị xã; thị trấn (Khoản Điều Luật Quy hoạch đô thị) Chuyên đề pháp lý Trang 1/17 DAT LUAT LAW FIRM Thu Thiem Building 40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist 2, HCMC Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103 Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn Solutions Increasing Your Investment Value dự án đầu tư xây dựng đô thị, thực quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị thực hoạt động khác có liên quan đến quy hoạch đô thị phải tuân thủ quy hoạch đô thị2 phê duyệt Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị” - Quy hoạch đô thị bao gồm3: (1) Quy hoạch chung lập cho thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã , thị trấn đô thị mới; (2) Quy hoạch phân khu lập cho khu vực thành phố, thị xã đô thị mới; (3) Quy hoạch chi tiết lập cho khu vực theo yêu cầu phát triển, quản lý đô thị nhu cầu đầu tư xây dựng; (4) Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật nội dung đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết; thành phố trực thuộc trung ương, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật lập riêng thành đồ án quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật - Bộ xây dựng, UBND cấp tỉnh, cấp huyện có nghĩa vụ tổ chức lập quy hoạch đô thị theo thẩm quyền Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng có nghĩa vụ lập quy hoạch chi tiết khu vực giao đầu tư4 - Đồ án quy hoạch đô thị phải công bố công khai vòng 30 ngày kể từ ngày phê duyệt trụ sở quan quản lý nhà nước cấp có liên quan quy hoạch thị, trung tâm triển lãm thông tin quy hoạch đô thị khu vực lập quy hoạch thông tin phương tiện thông tin đại chúng in thành ấn phẩm để phát hành rộng rãi UBND thành phố, thị xã, thị trấn công bố công khai đồ án quy hoạch chung lập cho thành phố, thị xã, thị trấn quản lý UBND quận, huyện thuộc thành phố trực thuộc trung ương UBND thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn có trách nhiệm công Quy hoạch đô thị việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội nhà để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống thị, thể thông qua đồ án quy hoạch đô thị (Khoản Điều Luật Quy hoạch đô thị) Điều 18 Luật Quy hoạch đô thị Khoản Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị Chuyên đề pháp lý Trang 2/17 DAT LUAT LAW FIRM Thu Thiem Building 40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist 2, HCMC Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103 Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn Solutions Increasing Your Investment Value bố công khai đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết lập cho khu vực thuộc phạm vi địa giới hành quản lý5 - UBND thành phố, thị xã, thị trấn ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị cho tồn thị quản lý Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị phải phù hợp với đồ án quy hoạch đô thị, quy định quản lý theo đồ án quy hoạch, thiết kế đô thị ban hành điều kiện thực tế đô thị Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị sở để quan quản lý kiến trúc, quy hoạch, xây dựng làm quản lý đầu tư xây dựng, cấp phép xây dựng mới, cải tạo, chỉnh trang cơng trình kiến trúc, thiết kế cảnh quan đô thị làm xác lập nhiệm vụ quy hoạch, thiết kế đô thị khu vực chưa có quy hoạch, thiết kế đô thị Chủ đầu tư, người sở hữu nhà phải tuân thủ Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị phê duyệt dự án cấp phép xây dựng6 Chỉ sau phép quan có thẩm quyền, chủ sở hữu, chủ đầu tư, người sử dụng thay đổi kiến trúc, chức sử dụng, kết cấu chịu lực cơng trình; thêm bớt phận, thay đổi hình thức chất liệu lợp mái nhà, màu sắc cơng trình, chất liệu ốp, chi tiết phận thuộc mặt ngồi cơng trình Nếu khơng tn thủ Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, vi phạm xây dựng bị xử phạt hành phải dỡ bỏ theo quy định pháp luật7 II MỘT SỐ QUY ĐỊNH CỤ THỂ: Giấy phép quy hoạch: Theo quy định Điều 71 Luật Quy hoạch đô thị, Điều 35 Nghị định 37/2010/NĐ-CP: “Giấy phép quy hoạch sở để chủ đầu tư dự án tổ chức lập nhiệm vụ đồ án quy hoạch chi tiết dự án đầu tư xây dựng cơng trình tập trung lập dự án đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình riêng lẻ Điều 53, 54 Luật Quy hoạch đô thị Điều 60 Luật Quy hoạch đô thị, khoản Điều 6, Điều 22 Nghị định 38/2010/NĐ-CP Điều 25 Nghị định 38/2010/NĐ-CP Chuyên đề pháp lý Trang 3/17 DAT LUAT LAW FIRM Thu Thiem Building 40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist 2, HCMC Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103 Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn Solutions Increasing Your Investment Value đô thị; để quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư xây dựng” “Giấy phép quy hoạch sở pháp lý để chủ đầu tư tổ chức lập quy hoạch đô thị, lập dự án đầu tư xây dựng triển khai đầu tư xây dựng” Như vậy, kể từ ngày 25/05/2010, nhà đầu tư phải thực thêm thủ tục đầu tư dự án yêu cầu cấp Giấy phép quy hoạch 1.1 Trường hợp cấp Giấy phép quy hoạch8: - Dự án đầu tư xây dựng cơng trình tập trung khu vực thị chưa có quy hoạch phân khu quy hoạch chi tiết - Dự án đầu tư xây dựng công trình tập trung khu vực thị có quy hoạch phân khu, chưa đủ đề lập quy hoạch chi tiết - Dự án đầu tư xây dựng cơng trình riêng lẻ khu vực thị chưa có quy hoạch chi tiết thiết kế đô thị, trừ nhà - Dự án đầu tư xây dựng cơng trình tập trung riêng lẻ khu vực có quy hoạch chi tiết duyệt, cần điều chỉnh ranh giới số tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị lô đất 1.2 Hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép quy hoạch9: - Sơ đồ vị trí địa điểm đề nghị cấp Giấy phép quy hoạch; - Dự kiến phạm vi, ranh giới khu đất, tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị; - Dự kiến nội dung đầu tư, quy mô dự án tổng mức đầu tư; 1.3 Đơn đề nghị cấp Giấy phép quy hoạch; Báo cáo pháp nhân lực tài để triển khai dự án Trình tự cấp Giấy phép quy hoạch10: - Căn vào thông tin quy hoạch, chủ đầu tư lập Hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép quy hoạch đầu tư xây dựng công trình tập trung gửi quan có thẩm quyền cấp Giấy phép quy hoạch - Căn yêu cầu quản lý, kiểm sốt phát triển thị, quy định quản lý theo quy hoạch đô thị, Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, đề xuất chủ Điều 36 Nghị định 37/2010/NĐ-CP Điều 38 Nghị định 37/2010/NĐ-CP 10 Điều 37 Nghị định 37/2010/NĐ-CP Chuyên đề pháp lý Trang 4/17 DAT LUAT LAW FIRM Thu Thiem Building 40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist 2, HCMC Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103 Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn Solutions Increasing Your Investment Value đầu tư, quan quản lý quy hoạch cấp có trách nhiệm xem xét hồ sơ, tổ chức lấy ý kiến quan có liên quan, báo cáo quan có thẩm quyền cấp Giấy phép quy hoạch nội dung Giấy phép quy hoạch Thời gian thẩm định hồ sơ lấy ý kiến không 30 ngày kể từ nhận đủ hồ sơ hợp lệ - Cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp Giấy phép quy hoạch thời gian không 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ thẩm định cấp Giấy phép quy hoạch quan quản lý quy hoạch cấp - Đối với Dự án đầu tư xây dựng cơng trình riêng lẻ khu vực thị chưa có quy hoạch chi tiết thiết kế đô thị, trừ nhà Dự án đầu tư xây dựng cơng trình tập trung riêng lẻ khu vực có quy hoạch chi tiết duyệt, cần điều chỉnh ranh giới số tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị lơ đất, q trình thẩm định hồ sơ cấp Giấy phép quy hoạch, quan quản lý quy hoạch cấp phải tổ chức lấy ý kiến đại diện cộng đồng dân cư có liên quan nội dung cấp phép Đại diện cộng đồng dân cư có trách nhiệm tổng hợp ý kiến cộng đồng dân cư theo quy định pháp luật thực dân chủ sở 1.4 Thẩm quyền cấp Giấy phép quy hoạch11: - UBND thành phố trực thuộc Trung ương cấp Giấy phép quy hoạch cho trường hợp sau: Dự án đầu tư xây dựng công trình tập trung khu vực thị chưa có quy hoạch phân khu quy hoạch chi tiết có quy mơ 50 phạm vi tồn thành phố dự án đầu tư xây dựng có ý nghĩa quan trọng trị, kinh tế - xã hội, văn hóa, lịch sử thành phố; Dự án đầu tư xây dựng cơng trình riêng lẻ khu vực thị chưa có quy hoạch chi tiết thiết kế đô thị, trừ nhà Dự án đầu tư xây dựng cơng trình tập trung riêng lẻ khu vực có quy hoạch chi tiết duyệt, cần điều chỉnh ranh giới số tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị lô đất quận nội thành 11 Điều 40 Nghị định 37/2010/NĐ-CP Chuyên đề pháp lý Trang 5/17 DAT LUAT LAW FIRM Thu Thiem Building 40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist 2, HCMC Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103 Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn Solutions Increasing Your Investment Value - UBND cấp tỉnh cấp Giấy phép quy hoạch cho trường hợp sau: Dự án đầu tư xây dựng cơng trình tập trung khu vực thị chưa có quy hoạch phân khu quy hoạch chi tiết có quy mơ 50 phạm vi tồn tỉnh dự án đầu tư xây dựng có ý nghĩa quan trọng trị, kinh tế - xã hội , văn hóa, lịch sử tỉnh; Dự án đầu tư xây dựng cơng trình riêng lẻ khu vực thị chưa có quy hoạch chi tiết thiết kế đô thị, trừ nhà Dự án đầu tư xây dựng cơng trình tập trung riêng lẻ khu vực có quy hoạch chi tiết duyệt, cần điều chỉnh ranh giới số tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị lô đất đô thị tỉnh lỵ - UBND thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện cấp Giấy phép quy hoạch cho dự án đầu tư xây dựng cơng trình tập trung khu vực thị có quy hoạch phân khu, chưa đủ đề lập quy hoạch chi tiết trường hợp lại phạm vi địa giới hành quản lý 1.5 Thời hạn hiệu lực Giấy phép quy hoạch12: - Thời hạn Giấy phép quy hoạch dự án xây dựng cơng trình tập trung tối đa khơng 24 tháng kể từ ngày cấp Giấy phép quy hoạch đến phê duyệt quy hoạch chi tiết - Thời hạn Giấy phép quy hoạch dự án xây dựng cơng trình riêng lẻ tối đa không 12 tháng kể từ ngày cấp Giấy phép quy hoạch đến phê duyệt dự án đầu tư 1.6 Lệ phí cấp Giấy phép quy hoạch13: Lệ phí cấp Giấy phép quy hoạch xác định tỷ lệ phần trăm tổng mức đầu tư dự kiến dự án đầu tư xây dựng Nghĩa vụ lập quy hoạch chi tiết: “Các khu vực thành phố, thị xã, thị trấn, thực đầu tư xây dựng phải lập quy hoạch chi tiết để cụ thể hóa quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, 12 13 Điều 35 Nghị định 37/2010/NĐ-CP Điều 41 Nghị định 37/2010/NĐ-CP Chuyên đề pháp lý Trang 6/17 DAT LUAT LAW FIRM Thu Thiem Building 40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist 2, HCMC Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103 Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn Solutions Increasing Your Investment Value làm sở để lập dự án đầu tư xây dựng cấp giấy phép xây dựng”14 Theo đó, “chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực giao đầu tư”15.Tuy nhiên, “đối với dự án đầu tư xây dựng chủ đầu tư tổ chức thực có quy mơ nhỏ (nhỏ dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư) lập dự án đầu tư xây dựng mà lập quy hoạch chi tiết Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc cơng trình, giải pháp hạ tầng kỹ thuật nội dung thiết kế sở phải phù hợp với quy hoạch phân khu; đảm bảo đấu nối hạ tầng kỹ thuật phù hợp với không gian kiến trúc với khu vực xung quanh” 2.1 Thời gian lập quy hoạch chi tiết: lập nhiệm vụ không 01 tháng thời gian lập đồ án khơng q 06 tháng16 2.2 Kinh phí lập quy hoạch chi tiết17: nhà đầu tư chi trả tính vào tổng mức đầu tư xây dựng dự án 2.3 Nội dung đồ án quy hoạch chi tiết18: i Phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, thực trạng đất xây dựng, dân cư, xã hội, kiến trúc, cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật; quy định quy hoạch chung, quy hoạch phân khu có liên quan đến khu vực quy hoạch ii Xác định tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật cho toàn khu vực quy hoạch iii Quy hoạch tổng mặt sử dụng đất: xác định chức năng, tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao cơng trình, khoảng lùi cơng trình lơ đất trục đường; vị trí, quy mơ cơng trình ngầm (nếu có) iv Xác định chiều cao, cốt sàn trần tầng một; hình thức kiến trúc, hàng rào, màu sắc, vật liệu chủ đạo cơng trình vật thể kiến trúc khác cho 14 Khoản 3, Điều 14 Nghị định 37/2010/NĐ-CP Khoản Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 16 Khoản Điều Nghị định 37/2010/NĐ-CP 17 Điểm b khoản Điều 12 Luật Quy hoạch đô thị, khoản Điều Nghị định 37/2010/NĐ-CP 18 Điều 20 Nghị định 37/2010/NĐ-CP 15 Chuyên đề pháp lý Trang 7/17 DAT LUAT LAW FIRM Thu Thiem Building 40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist 2, HCMC Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103 Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn Solutions Increasing Your Investment Value lô đất; tổ chức xanh công cộng, sân vườn, xanh đường phố mặt nước khu vực quy hoạch v Quy hoạch hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật đô thị: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật thị bố trí đến mạng lưới đường nội bộ, bao gồm nội dung sau: - Xác định cốt xây dựng lô đất; - Xác định mạng lưới giao thông (kể đường có), mặt cắt, giới đường đỏ giới xây dựng; xác định cụ thể hóa quy hoạch chung, quy hoạch phân khu vị trí, quy mô bến, bãi đỗ xe (trên cao, mặt đất ngầm); - Xác định nhu cầu nguồn cấp nước; vị trí, quy mơ cơng trình nhà máy, trạm bơm nước; mạng lưới đường ống cấp nước thông số kỹ thuật chi tiết; - Xác định nhu cầu sử dụng nguồn cung cấp lượng; vị trí, quy mơ trạm điện phân phối; mạng lưới đường dây trung thế, hạ chiếu sáng đô thị; - Xác định nhu cầu mạng lưới thông tin liên lạc; - Xác định lượng nước thải, rác thải; mạng lưới nước; vị trí, quy mơ cơng trình xử lý nước bẩn, chất thải vi Đánh giá môi trường chiến lược: - Đánh giá trạng mơi trường điều kiện địa hình; vấn đề xã hội, văn hóa, cảnh quan thiên nhiên; - Phân tích, dự báo tác động tích cực tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường; đề xuất hệ thống tiêu chí bảo vệ mơi trường để đưa giải pháp quy hoạch không gian, kiến trúc hạ tầng kỹ thuật tối ưu cho khu vực quy hoạch; Chuyên đề pháp lý Trang 8/17 DAT LUAT LAW FIRM Thu Thiem Building 40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist 2, HCMC Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103 Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn Solutions Increasing Your Investment Value - Đề giải pháp cụ thể giảm thiểu, khắc phục tác động đến môi trường đô thị triển khai thực quy hoạch; - Lập kế hoạch giám sát môi trường kỹ thuật, quản lý quan trắc môi trường vii Bản đồ quy hoạch tổng mặt sử dụng đất hệ thống hạ tầng kỹ thuật thể tỷ lệ 1/500 2.4 Cơ quan thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết19: - Thủ tướng Chính phủ phê duyệt nhiệm vụ đồ án quy hoạch đô thị Quy hoạch chi tiết khu vực có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trị, kinh tế - xã hội, văn hoá, lịch sử, quốc gia theo quy định Chính phủ; - UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phê duyệt nhiệm vụ đồ án quy hoạch đô thị quy hoạch chi tiết khu vực thị có phạm vi liên quan đến địa giới hành quận, huyện trở lên, khu vực có ý nghĩa quan trọng, khu vực đô thị - UBND thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, UBND huyện thuộc thành phố trực thuộc trung ương phê duyệt nhiệm vụ đồ án quy hoạch chi tiết phạm vi địa giới hành quản lý - UBND huyện thuộc tỉnh phê duyệt nhiệm vụ đồ án quy hoạch chi tiết thị trấn - Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết khu vực cấp Giấy phép quy hoạch 2.5 Thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết20: thời gian thẩm định nhiệm vụ không 20 ngày, thời gian phê duyệt nhiệm vụ không 15 ngày; thời gian thẩm định đồ án không 25 ngày, thời gian phê duyệt đồ án không 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định 19 20 Khoản Điều 44 Luật Quy hoạch đô thị Khoản Điều 32 Nghị định 37/2010/NĐ-CP Chuyên đề pháp lý Trang 9/17 DAT LUAT LAW FIRM Thu Thiem Building 40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist 2, HCMC Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103 Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn Solutions Increasing Your Investment Value 2.6 Căn lập đồ án quy hoạch chi tiết21: - Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, Định hướng quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia, quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị cấp phê duyệt - Nhiệm vụ quy hoạch đô thị phê duyệt - Quy chuẩn quy hoạch đô thị quy chuẩn ngành - Bản đồ địa hình quan chun mơn khảo sát, đo đạc lập 2.7 Quy hoạch ngành phê duyệt Tài liệu, số liệu kinh tế - xã hội địa phương ngành có liên quan Hồ sơ trình thẩm định phê duyệt nhiệm vụ đồ án quy hoạch thị22: - Hồ sơ trình thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch đô thị, gồm: tờ trình đề nghị thẩm định, phê duyệt; thuyết minh nội dung nhiệm vụ; dự thảo định phê duyệt nhiệm vụ; vẽ in màu thu nhỏ; văn pháp lý liên quan - Hồ sơ trình thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch đô thị, gồm: tờ trình đề nghị thẩm định, phê duyệt đồ án; thuyết minh nội dung đồ án bao gồm vẽ in màu thu nhỏ; dự thảo quy định quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị; dự thảo định phê duyệt đồ án; phụ lục tính tốn kèm theo; vẽ in màu tỷ lệ theo quy định; văn pháp lý có liên quan 2.8 Nội dung phê duyệt nhiệm vụ đồ án quy hoạch chi tiết23: - Nội dung định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết: phạm vi ranh giới, diện tích khu vực lập quy hoạch chi tiết; tiêu dân số, đất đai, hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật; yêu cầu nguyên tắc không gian, kiến trúc, cảnh quan, kết nối hạ tầng kỹ thuật yêu cầu nghiên cứu khác; danh mục hạng mục cơng trình cần đầu tư xây dựng khu vực quy hoạch; danh mục hồ sơ đồ án; 21 Điều 24 Luật Quy hoạch đô thị Điều 33 Nghị định 37/2010/NĐ-CP 23 Điểm c khoản Điều 34 Nghị định 37/2010/NĐ-CP 22 Chuyên đề pháp lý Trang 10/17 DAT LUAT LAW FIRM Thu Thiem Building 40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist 2, HCMC Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103 Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn Solutions Increasing Your Investment Value - Nội dung định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết; phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch chi tiết; tiêu dân số, đất đai, hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật; cấu sử dụng đất; tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, giải pháp tổ chức không gian, kiến trúc, thiết kế đô thị cho lô đất; nguồn cung cấp giải pháp tổ chức mạng lưới hạ tầng kỹ thuật đến lô đất; giải pháp tổ chức tái định cư (nếu có); giải pháp bảo vệ môi trường; hạng mục ưu tiên đầu tư, nguồn lực để thực hiện; vấn đề tổ chức thực hiện; danh mục cơng trình xây dựng khu vực quy hoạch 2.9 Tổ chức lập quy hoạch đô thị24: Việc lập quy hoạch đô thị phải tổ chức tư vấn thực Việc lựa chọn tổ chức tư vấn lập quy hoạch thị thơng qua hình thức định thầu Cơ quan tổ chức lập quy hoạch đô thị thực việc định tổ chức tư vấn lập quy hoạch đô thị theo quy định pháp luật định thầu Pháp luật khuyến khích việc lựa chọn tư vấn thơng qua hình thức thi tuyển quy hoạch chung thị có quy mơ lớn, có ý nghĩa đặc thù; quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khu vực có ý nghĩa quan trọng đô thị Khi lựa chọn tư vấn lập quy hoạch thị, quan có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch chủ đầu tư phải vào quy định điều kiện lực theo quy định Nghị định phải chịu trách nhiệm trước pháp luật thiệt hại việc lựa chọn tổ chức tư vấn không đủ điều kiện lực Điều kiện lực tổ chức tư vấn lập quy hoạch đô thị sau: - Tổ chức tư vấn lập quy hoạch thị phải có cá nhân có trình độ đại học trở lên thuộc chuyên ngành kiến trúc, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật đô thị, kinh tế đô thị; có kinh nghiệm tham gia thiết kế quy hoạch tối thiểu 05 năm tham gia thiết kế 05 đồ án quy hoạch đô thị phê duyệt 24 Điều 10, 11 Luật Quy hoạch đô thị, Điều 5, 6, 7, 8, 9, 10,11, 12, 13 Nghị định 37/2010/NĐ-CP Chuyên đề pháp lý Trang 11/17 DAT LUAT LAW FIRM Thu Thiem Building 40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist 2, HCMC Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103 Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn Solutions Increasing Your Investment Value - Tổ chức tư vấn lập quy hoạch thị có đủ chủ nhiệm đồ án hạng I25 có đủ chủ trì mơn chun ngành hạng I chuyên ngành quy hoạch đô thị lập tất đồ án quy hoạch đô thị - Tổ chức tư vấn lập quy hoạch thị chưa có chủ nhiệm đồ án, chủ trì mơn chun ngành quy hoạch thị phân hạng lập đồ án quy hoạch phân khu quy hoạch chi tiết - Cá nhân thiết kế quy hoạch thị phải có văn bằng, chứng đào tạo phù hợp với công việc đảm nhận - Cá nhân đảm nhận chức danh chủ nhiệm đồ án quy hoạch đô thị cá nhân hành nghề độc lập thiết kế quy hoạch thị phải có chứng hành nghề theo quy định Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị, thiết kế thị26: Chủ đầu tư có trách nhiệm ban hành Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị chi tiết, thiết kế đô thị chi tiết tổ chức tư vấn lập quy hoạch chi tiết lập Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch chi tiết gồm nội dung chủ yếu sau đây: - Ranh giới, phạm vi khu vực quy hoạch; - Vị trí, ranh giới, chức năng, quy mơ lơ đất khu vực quy hoạch; tiêu mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cốt xây dựng lô đất; 25 Chủ nhiệm đồ án quy hoạch thị hạng I: Có chứng hành nghề kiến trúc sư, kỹ sư quy hoạch đô thị phù hợp với công việc đảm nhận; Đã làm chủ nhiệm 01 đồ án quy hoạch chung đô thị từ loại I trở lên 02 đồ án quy hoạch chung đô thị loại II 03 đồ án quy hoạch chung đô thị loại III Chủ nhiệm đồ án quy hoạch thị hạng II: Có chứng hành nghề kiến trúc sư, kỹ sư quy hoạch đô thị phù hợp với công việc đảm nhận; Đã làm chủ nhiệm 01 đồ án quy hoạch chung đô thị từ loại II trở lên 02 đồ án quy hoạch chung đô thị loại III 03 đồ án quy hoạch chung đô thị loại IV 04 đồ án quy hoạch chung thị loại V Chủ trì môn chuyên ngành quy hoạch đô thị hạng I: Có chứng hành nghề kiến trúc sư, kỹ sư quy hoạch đô thị phù hợp với công việc đảm nhận; Đã làm chủ trì thiết kế mơn chun ngành 01 đồ án quy hoạch chung đô thị từ loại I trở lên 02 đồ án quy hoạch chung đô thị loại II 03 đồ án quy hoạch chung thị loại III Chủ trì mơn chun ngành quy hoạch thị hạng II: Có chứng hành nghề kiến trúc sư, kỹ sư quy hoạch đô thị phù hợp với công việc đảm nhận; Đã làm chủ trì thiết kế mơn chun ngành 01 đồ án quy hoạch chung đô thị từ loại II trở lên 02 đồ án quy hoạch chung đô thị loại III 03 đồ án quy hoạch chung đô thị loại IV 04 đồ án quy hoạch chung đô thị loại V 26 Điều 35 Luật Quy hoạch đô thị Chuyên đề pháp lý Trang 12/17 DAT LUAT LAW FIRM Thu Thiem Building 40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist 2, HCMC Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103 Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn Solutions Increasing Your Investment Value chiều cao, cốt sàn trần tầng một, hình thức kiến trúc hàng rào cơng trình, vật liệu xây dựng cơng trình; giới đường đỏ, giới xây dựng yêu cầu cụ thể kỹ thuật tuyến đường, ngõ phố; phạm vi bảo vệ, hành lang an toàn cơng trình hạ tầng kỹ thuật; - Vị trí, quy mơ phạm vi bảo vệ, hành lang an tồn cơng trình ngầm; - Bảo tồn, cải tạo, chỉnh trang cơng trình kiến trúc, di tích lịch sử, văn hố, danh lam thắng cảnh, địa hình cảnh quan bảo vệ môi trường Quy định quản lý theo đồ án thiết kế đô thị gồm nội dung chủ yếu sau đây: - Ranh giới, phạm vi khu vực lập thiết kế đô thị; - Chức năng, mật độ xây dựng, cốt xây dựng lô đất; tầng cao, hình thức kiến trúc cơng trình hàng rào cơng trình, vật liệu xây dựng, cốt sàn trần tầng một, khoảng lùi cơng trình; - Cơng trình cơng cộng, cơng trình kiến trúc nhỏ; kiến trúc bao che cơng trình hạ tầng kỹ thuật thị; - Bảo tồn, cải tạo, chỉnh trang cơng trình kiến trúc, di tích lịch sử, văn hố, danh lam thắng cảnh, địa hình cảnh quan bảo vệ mơi trường Điều chỉnh lô đất: Trường hợp cần phải điều chỉnh ranh giới số tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị để thực dự án đầu tư xây dựng cơng trình tập trung cơng trình riêng lẻ khu vực có quy hoạch chi tiết phê duyệt, quan có thẩm quyền Quy chuẩn quy hoạch đô thị; điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị khu vực, Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị để định việc điều chỉnh thông qua việc cấp Giấy phép quy hoạch27 27 Điều 52 Luật Quy hoạch đô thị Chuyên đề pháp lý Trang 13/17 DAT LUAT LAW FIRM Thu Thiem Building 40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist 2, HCMC Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103 Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn Solutions Increasing Your Investment Value Chứng quy hoạch28: Theo Điều 56 Luật Quy hoạch thị: tổ chức, cá nhân có u cầu quan quản lý quy hoạch thị cấp vào đồ án quy hoạch đô thị duyệt Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị ban hành để cấp chứng quy hoạch Nội dung chứng quy hoạch bao gồm thông tin ranh giới lô đất, chức sử dụng đất, diện tích, giới đường đỏ giới xây dựng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cốt xây dựng, chiều cao tối đa, chiều cao tối thiểu xây dựng cơng trình; thơng tin kiến trúc, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, bảo vệ môi trường quy định khác Thời hạn hiệu lực chứng quy hoạch theo thời hạn hiệu lực đồ án quy hoạch đô thị phê duyệt Đầu tư xây dựng cơng trình ngầm: Với việc đời Nghị định số 39/2010/NĐ-CP, pháp luật nước ta mở hành lang pháp lý đầy đủ để doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân nước nước đầu tư xây dựng cơng trình ngầm Theo đó, chủ đầu tư cần ý số vấn đề sau: 6.1 Các hạng mục cơng trình ngầm thị đầu tư29: - Cơng trình cơng cộng ngầm: cơng trình phục vụ hoạt động công cộng xây dựng mặt đất - Cơng trình giao thơng ngầm cơng trình đường tàu điện ngầm, nhà ga tàu điện ngầm, hầm đường bộ, hầm cho người cơng trình phụ trợ kết nối (kể phần đường nối phần ngầm với mặt đất) 28 Chứng quy hoạch văn quan có thẩm quyền cấp xác định số liệu thông tin liên quan khu vực lô đất theo đồ án quy hoạch đô thị phê duyệt (khoản 16 Điều Luật Quy hoạch đô thị) 29 Khoản 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 Điều Nghị định 39/2010/NĐ-CP Chuyên đề pháp lý Trang 14/17 DAT LUAT LAW FIRM Thu Thiem Building 40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist 2, HCMC Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103 Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn Solutions Increasing Your Investment Value - Cơng trình đầu mối kỹ thuật ngầm cơng trình hạ tầng kỹ thuật ngầm, bao gồm: trạm cấp nước, trạm xử lý nước thải, trạm biến áp, trạm gas… xây dựng mặt đất - Cơng trình đường dây, cáp, đường ống kỹ thuật ngầm cơng trình đường ống cấp nước, cấp lượng, nước; cơng trình đường dây cấp điện, thơng tin liên lạc xây dựng mặt đất - Phần ngầm cơng trình xây dựng mặt đất tầng hầm (nếu có) phận cơng trình nằm mặt đất - Tuy nen kỹ thuật cơng trình ngầm theo tuyến có kích thước lớn đủ để đảm bảo cho người thực nhiệm vụ lắp đặt, sửa chữa bảo trì thiết bị, đường ống kỹ thuật - Hào kỹ thuật cơng trình ngầm theo tuyến có kích thước nhỏ để lắp đặt đường dây, cáp đường ống kỹ thuật 6.2 Sở hữu cơng trình xây dựng ngầm30: Việc cấp GCN quyền sở hữu cơng trình xây dựng ngầm tn thủ theo quy định pháp luật cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 6.3 Sử dụng đất để xây dựng cơng trình ngầm thị31: - Việc sử dụng đất để xây dựng cơng trình ngầm thị phải phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền phê duyệt - UBND cấp tỉnh định việc cho tổ chức nước; tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để xây dựng cơng trình ngầm thị theo quy định - Việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm thị (khơng bao gồm phần ngầm cơng trình xây dựng mặt đất) thực theo quy định sau: Tổ chức, cá nhân nước nước nhà nước cho thuê đất phải trả tiền thuê đất trường hợp xây dựng cơng trình ngầm thị nhằm mục đích kinh doanh.Đơn giá th đất để xây dựng cơng trình ngầm không 30% đơn giá thuê đất bề mặt có mục đích sử dụng 30 31 Điều Nghị định 39/2010/NĐ-CP Điều Nghị định 39/2010/NĐ-CP Chuyên đề pháp lý Trang 15/17 DAT LUAT LAW FIRM Thu Thiem Building 40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist 2, HCMC Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103 Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn Solutions Increasing Your Investment Value Đơn giá thuê đất cụ thể UBND cấp tỉnh định cho phù hợp với điều kiện thực tế địa phương32 Tổ chức, cá nhân nước nước nhà nước cho thuê đất xem xét miễn giảm tiền thuê đất trường hợp xây dựng cơng trình ngầm thị khơng nhằm mục đích kinh doanh 6.4 Thủ tục xây dựng: 6.4.1 Giấy phép xây dựng33: Trước khởi công xây dựng, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp miễn giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng Việc cấp Giấy phép xây dựng cơng trình ngầm thực theo pháp luật xây dựng Khi cấp giấy phép xây dựng cơng trình mặt đất có phần ngầm, giấy phép xây dựng phải quy định phạm vi phần ngầm cơng trình, số tầng hầm, tổng độ sâu tầng hầm phận cơng trình nằm mặt đất Trường hợp đề nghị cấp Giấy phép xây dựng cơng trình đường dây ngầm, đường ống ngầm, hào cống, bể kỹ thuật thực theo quy định sau: - Hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng cơng trình bao gồm: Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng; Một giấy tờ cho phép đầu tư xây dựng cơng trình; Thỏa thuận hướng tuyến với quan quản lý quy hoạch địa phương cơng trình chưa xác định quy hoạch đô thị phê duyệt; Bản vẽ thiết kế thể vị trí, mặt bằng, mặt cắt; chiều sâu cơng trình; sơ đồ đấu nối kỹ thuật - 32 33 Thẩm quyền cấp giấy phép: Khoản Điều 37 Nghị định 69/2009/NĐ-CP Điều 14 15 16 17 Nghị định 39/2010/NĐ-CP Chuyên đề pháp lý Trang 16/17 DAT LUAT LAW FIRM Thu Thiem Building 40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist 2, HCMC Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103 Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn Solutions Increasing Your Investment Value UBND cấp tỉnh tổ chức cấp phép xây dựng công trình xây dựng đường dây, đường ống ngầm, hào cống, bể kỹ thuật cấp I, II; UBND cấp tỉnh quy định việc cấp giấy phép xây dựng cơng trình xây dựng đường dây, đường ống ngầm, hào cống, bể kỹ thuật lại 6.4.2 Một số thủ tục khác liên quan34: - Trước thi cơng xây dựng cơng trình, chủ đầu tư cơng trình đường dây, đường ống ngầm, hào kỹ thuật phải thông báo việc khởi cơng cơng trình đến UBND phường, thị trấn sở khu vực có cơng trình xây dựng ngầm - Trước thi cơng xây dựng cơng trình giao thông ngầm, công cộng ngầm, nen cơng trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật ngầm, chủ đầu tư phải xác định trạng cơng trình ngầm có khu vực xây dựng để có biện pháp xử lý phù hợp - Khi thiết kế xây dựng cơng trình ngầm, chủ đầu tư xây dựng cơng trình ngầm phải có thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành cơng trình hạ tầng kỹ thuật đô thị chủ sở hữu chủ quản lý sử dụng cơng trình đấu nối khơng gian (nếu có) - Trước thi cơng đấu nối cơng trình, chủ đầu tư có trách nhiệm thơng báo kế hoạch tiến độ thi công đấu nối cơng trình đến quan, đơn vị thỏa thuận đấu nối để giám sát phối hợp thực Chuyên đề pháp lý phát hành cho Quý Khách hàng Công ty Luật TNHH Đất Luật nhằm hỗ trợ hiệu hoạt động đầu tư, kinh doanh Quý Khách hàng Các thông tin Chuyên đề mang tính tham khảo Chúng tơi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn vấn đề cụ thể Xin liên hệ trực tiếp tới văn phịng chúng tơi theo địa phía để giải đáp cụ thể có chưa rõ liên quan đến Chun đề 34 Xem chi tiết Chương 3, Nghị định 39/2010/NĐ-CP Chuyên đề pháp lý Trang 17/17 ... đồ án quy hoạch chi tiết dự án đầu tư xây dựng công trình tập trung lập dự án đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình riêng lẻ Điều 53, 54 Luật Quy hoạch đô thị Điều 60 Luật Quy hoạch đô thị, ... lập dự án đầu tư xây dựng cấp giấy phép xây dựng? ??14 Theo đó, ? ?chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực giao đầu tư? ??15.Tuy nhiên, “đối với dự án đầu tư xây dựng chủ. .. Value đô thị; để quan nhà nước có thẩm quy? ??n phê duyệt quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư xây dựng? ?? “Giấy phép quy hoạch sở pháp lý để chủ đầu tư tổ chức lập quy hoạch đô thị, lập dự án đầu tư xây dựng