BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN  BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở CHO MỤC ĐÍCH XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN PHÚ MỸ, HUYỆN TÂN THÀNH, TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU SVTH: VÕ VĂN HỊA MSSV: LỚP: KHỐ: NGÀNH: 05121057 DH05TB 2005 – 2009 QLTT BẤT ĐỘNG SẢN – Thành phố Hồ Chí Minh, Tháng năm 2009 – TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT – BẤT ĐỘNG SẢN VÕ VĂN HÒA ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở CHO MỤC ĐÍCH XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN PHÚ MỸ, HUYỆN TÂN THÀNH, TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU GVHD: TS NGUYỄN VĂN TÂN (Khoa: QLĐĐ&BĐS - Trường: ĐH Nông Lâm TP.HCM) Tháng năm 2009 LỜI CÁM ƠN  Để có ngày hơm nay, lời xin chân thành gửi đến ba má, người thân gia đình với lòng biết ơn sâu sắc Xin gởi lời cám ơn đến Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, tồn thể q thầy dạy dỗ, truyền đạt kiến thức vô quí giá để em bước vào sống Xin gởi lời tri ân đến thầy Nguyễn Văn Tân thầy Trần Thanh Hùng quan tâm, giúp đỡ em suốt trình học tập trình thực đề tài Xin gởi lời cảm ơn chân tình đến bạn Nguyễn Thanh Khoa, bạn Nguyễn Thị Kim Thẩm, bạn Phạm Hữu Hoàng Long – người bạn sẻ chia, giúp đỡ tơi q trình thực đề tài Xin cảm ơn nhớ đến người bạn gắn bó, sẻ chia với tơi năm tháng đại học ĐH Nông Lâm Tp.HCM, tháng 7/2009 VÕ VĂN HỊA TĨM TẮT  Sinh viên thực hiện: Võ Văn Hòa, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: “ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở CHO MỤC ĐÍCH XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN PHÚ MỸ, HUYỆN TÂN THÀNH, TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU” Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân, Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Hiện việc định giá bất động sản nước ta chủ yếu dựa dẫn mang tính hành Vì vậy, giá đất nhà nước ban hành thời gian qua chưa theo kịp với giá thị trường Giá thị trường nhà đất giá thị trường thường sai lệch nhiều dẫn đến bất cập công tác đền bù giải phóng mặt bằng, tạo bất lợi cản trở việc hình thành thị trường bất động sản lành mạnh Xuất phát từ hạn chế nghiên cứu lý thuyết thực tế định giá đất nước ta, đề tài đưa quan điểm khoa học phương pháp định giá bất động sản sở phát triển thành tựu lý thuyết Chất lượng – Vị thế, đồng thời kiểm chứng luận điểm đề thông qua việc nghiên cứu giá nhà đất địa bàn thị trấn Phú Mỹ, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Các phương pháp sử dụng chủ yếu đề tài là: phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tương quan hồi quy phần mềm evie, Kết xây dựng hàm hồi quy giá đất dựa vào biến sau: chiều dài đất, chiều rộng đất, vị trí, chiều rộng đường, khoảng cách đến trung tâm với hệ số xác định mơ hình R2 = 0,8158 Như mơ hình giải thích 81% thay đổi biến giá Kết nhiều kiểm chứng vấn đề lý thuyết xung quanh việc ứng dụng định giá theo lý thuyết Chất lượng – Vị Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Võ Văn Hòa MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I:TỔNG QUAN I.1 Lý luận chung I.1.1 Khái niệm, đặc điểm vai trò đất đai I.1.2 Khái niệm quỹ đất đai, loại đất đai loại hình sử dụng đất đai I.1.3 Địa tô phân bố sử dụng đất đai I.1.4 Giá trị đất đai I.1.5 Quá trình hình thành giá đất đai đô thị I.1.6 Ý nghĩa việc nghiên cứu giá đất đai 10 I Tổng quan giá đất 10 I.2.1 Một số khái niệm liên quan giá đất 10 I.2.2 Khái niệm khung giá bảng giá đất đai .11 I.2.3 Các trường hợp hình thành giá đất nước ta 12 I.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .12 I.2.5 Căn pháp lý định giá đất quy định bảng giá loại đất 15 I.2.6 Các hình thức định giá đất 16 I.3 Các phương pháp định giá bất động sản .17 I.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp .17 I.3.2 Phương pháp chi phí 18 I.3.3 Phương pháp thặng dư 19 I.3.4 Phương pháp thu thập 19 I.3.5 Phương pháp lợi nhuận 20 I.4 Khái quát địa bàn nghiên cứu: 21 I.4.1 Điều kiện tự nhiên: 21 I.4.2 Các nguồn tài nguyên 22 I.4.3 Thực trạng môi trường: 24 I.4.4 Văn hóa - xã hội 25 I.5 Nội dung phương pháp nghiên cứu 26 I.5.1 Nội dung nghiên cứu 26 I.5.2 Phương pháp nghiên cứu .27 I.5.3 Quy trình thực .27 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .28 II.1 Tình hình phát triển kinh tế thị trấn thời gian qua 28 II.1.1 Tình hình đặc, điểm kinh tế xã hội thị trấn 28 II.1.2 Thực trạng phát triển ngành kinh tế 30 II.1.3 Hiện trạng sử dụng đất ở, thực trạng đô thị hóa tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thị trấn 33 II.1.4 Đánh giá chung tình hình kinh tế .35 II.2.Nghiên cứu bảng giá đất tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 36 II.3 Định giá đất theo lý thuyết Chất lượng – Vị 43 II.3.1.Khu vực định giá 43 II.3.2 Nội dung thu thập mẫu phiếu điều tra 44 II.3.3.Điều tra thu thập thông tin 45 II.3.4 Xử lý số liệu phân tích hồi quy 46 II.3.5 Khả vận dụng mơ hình thực tế 56 KẾT LUẬN 59 Trang ii Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Võ Văn Hịa ĐẶT VẤN ĐỀ  Tính cấp thiết đề tài: Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế nước ta Phát triển quản lý tốt thị trường tạo nên “sức bật” cho phát triển kinh tế xã hội, tạo thuận lợi thu hút nguồn đầu tư, thực hiệu tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, đại hố đất nước Đặc biệt, thị trường bất động sản, đất đai thành phần đóng vai trị quan trọng Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện chung trình sản xuất ngành kinh tế quốc dân hoạt động người Xã hội ngày phát triển, sản xuất phát triển làm nảy sinh nhiều ngành kinh tế mới, nhu cầu bất động sản cho sản xuất, kinh doanh, làm công sở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ… tăng lên, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Bên cạnh đó, gia tăng dân số nhân tố làm tăng mặt nhu cầu xã hội việc làm, ăn ở, học hành, giải trí… theo làm tăng nhu cầu bất động sản Trong năm qua, thị trường bất động sản phát triển ổn định , nhiều văn pháp luật cụ thể ban hành khung giá đất, thuế chuyển quyền sử dụng, thuế trước bạ, quyền sở hữu nhà kinh doanh bất động sản, xây dựng kết cấu hạ tầng… bước làm cho hoạt động thị trường bất động sản vào trật tự, bảo đảm quyền lợi tổ chức kinh tế, doanh nghiệp, cá nhân quan hệ đất đai nhà Tuy nhiên, loại bất động sản có giá trị kinh tế lớn mà hiểu biết thị trường nhiều mặt hạn chế Do đó, thực tế nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp Nhóm vấn đề tài liên quan đến đất đai nhóm vấn đề nhận đề xuất phải sửa đổi nhiều Trong có bảng giá đất, việc xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường sở để nhà nước thực tốt chức quản lý giá đất, làm để xác định nghĩa vụ tài đất đai quy định văn pháp luật hành thực biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu đất đai Từ tính cấp thiết trên, chúng tơi định thực đề tài: “Định giá đất cho mục đích xây dựng bảng giá đất địa bàn thị trấn Phú Mỹ, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu”  Mục tiêu đề tài: Xây dựng mơ hình định giá đất sở xác định tương quan yếu tố với giá trị đất đai  Đối tượng phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: giá trị đất đai, yếu tố ảnh hưởng đền giá trị đất đai mối tương quan giá trị đất đai yếu tố - Đối tượng khảo sát: Giá đất số tuyến đường, khu vực thuộc thị trấn Phú Mỹ - Phạm vi không gian:Thị trấn Phú Mỹ, huyện Tân Thành, Tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Trang Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản - SVTH: Võ Văn Hòa Phạm vi thời gian: đề tài thực từ tháng 4/2009 đến 7/2009 Trang Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Võ Văn Hòa Phần TỔNG QUAN I.1 Lý luận chung: I.1.1 Khái niệm, đặc điểm vai trò đất đai - Đất đai kết mối quan hệ tổng hoà đất hoạt động kinh tế xã hội người cộng đồng dân tộc lãnh thổ định Về mặt khơng gian đất đai bao gồm phần bề mặt với không gian bên bề sâu lịng đất Nó vật địa lý - kinh tế Đất đai hiểu góc độ tổng thể trái đất hay phạm vi không gian giới hạn (trong phạm vi lãnh thổ quốc gia – quỹ đất đai quốc gia, phạm vi địa giới hành – quỹ đất đai cấp hành tương ứng, phạm vi ranh giới địa – quỹ đất đai chủ thể sử dụng đất đai) - Khái niệm đất đai không đồng với khái niệm lãnh thổ đất Lãnh thổ hiểu địa bàn cư trú cộng đồng dân tộc không gian thời gian xác định, phạm trù địa lý - dân tộc Đất lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng so với khái niệm thổ nhưỡng thuộc phạm trù địa lý tự nhiên - Đất đai vật địa lý - kinh tế nên có hai thuộc tính tự nhiên xã hội đặc trưng cho khả đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội người, “Khi ta ở, nơi đất Khi ta đất hóa tâm hồn” + Thuộc tính tự nhiên bao gồm thuộc tính khơng gian diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng vị trí với đặc điểm địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo tính chất sinh lý hóa đất + Thuộc tính xã hội đất đai vị đất đai - hình thức đo mong muốn mặt xã hội gắn với đất đai vị trí định1, thuộc tính phi vật thể Vị hiểu tổng hòa quan hệ xã hội, xác định thông qua số lượng, chất lượng cường độ quan hệ xã hội Đất đai có vị cao hay thấp phụ thuộc vào khả thiết lập cho người sử dụng đất đai nhiều hay mối quan hệ với nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với người láng giềng với đối tác khác… Chú ý Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần cách phi tuyến theo tăng dần khoảng cách, “Bán anh em xa, mua láng giềng gần” + Vị đất đai khác với vị trí đất đai Vị thuộc tính xã hội đất đai, cịn vị trí thuộc tính khơng gian Vị đất đai thuộc tính khơng gian tâm lý người, cịn vị trí đất đai thuộc tính khơng gian địa lý (tự nhiên) Vị không đồng với vị trí, “Đồng sàng, dị mộng” + Vậy nghiên cứu thực tế định giá đất đai bất động sản người ta nhắc đến “vị trí, vị trí vị trí”? Phải vị trí địa lý yếu tố cấu thành giá trị đất đai, thuộc tính quan trọng mà nhà định giá phải quan tâm? Khái niệm “vị thế” nội dung bổ sung cần thiết làm rõ ẩn chứa đằng sau khái niệm “vị trí” đất đai mà làm cho vị trí có vai trị định đến việc lựa chọn địa điểm đầu tư phát triển, nơi cư trú hình thành giá đất đai (xem Lý thuyết Vị thế, chất lượng lựa chọn khác Ts Hoàng Hữu Phê) Trang Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Võ Văn Hòa + Trước hết cần xem xét mối quan hệ vị trí địa lý đất đai giá trị Từ thực tế khẳng định chúng khơng có quan hệ với Vị trí tự thân nó, tức vị trí trạng thái “trần trụi” khơng có ảnh hưởng tác động đến giá trị đất đai, thuộc tính mà nhà định giá cần quan tâm + Thuộc tính vị trí đất đai mà nhà định giá muốn nói đến vị trí khơng gian địa lý - kinh tế, vị trí không gian kinh tế - xã hội đô thị Ở đây, nói, vị trí địa lý bao phủ thuộc tính kinh tế - xã hội đất đai, hay nói theo ngơn ngữ lý thuyết vị - chất lượng, vị thế, thuộc tính tạo “khả sinh lời vị trí”, thuộc tính so sánh lợi ích đơn vị diện tích đất đai vị trí khác - Tổ hợp vị xã hội chất lượng tự nhiên đất cụ thể tạo khả đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội người, gọi dịch vụ đất đai Dịch vụ đất đai đối tượng cung cầu thị trường đất đai Cung cầu đất đai thị trường cung cầu dịch vụ đất đai, cung cầu đất cụ thể số tác giả khẳng định - Đất đai có khả tái tạo nâng cao chất lượng mặt tự nhiên vị xã hội thông qua hoạt động đầu tư người - Ngồi đất đai cịn có số đặc tính khác như: tính cố định, tính khan hiếm, tính dị biệt, tính thích ứng tính tăng trị + Tính dị biệt tức khác biệt, khác biệt tương đối Có nghĩa đất đai khác mặt lượng, không khác mặt chất + Tính thích ứng khả sử dụng vào mục đích khác + Tính tăng trị có nghĩa giá trị đất đai có xu hướng tăng dần nhu cầu giá trị đầu tư vào đất đai ngày tăng - Vai trò đất đai hoạt động kinh tế xã hội: + Là đối tượng lao động + Là công cụ lao động + Là tư liệu sản xuất + Là sở khơng gian bố trí lực lượng sản xuất phát triển đô thị + Là nhân tố sản xuất đầu vào tài sản bất động sản I.1.2 Khái niệm quỹ đất đai, loại đất đai loại hình sử dụng đất đai - Quỹ đất đai quốc gia tồn diện tích đất đai loại phạm vị lãnh thổ quốc gia Quỹ đất đai hình thành phát triển gắn liền với lịch sử phát triển dân tộc trình tái sản xuất sản phẩm xã hội, hình thành loại đất đai phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội quốc gia - Quỹ đất đai hệ thống bao gồm phận cấu thành loại đất đai loại hình sử dụng đất đai - Quỹ đất đai quốc gia cần xem xét trạng thái động từ góc độ trình phát triển kinh tế - xã hội, khác với quan điểm tĩnh đất đai từ góc độ mặt đất Đây để xác định nguyên tắc phân loại đất đai Đối với tập hợp vật thể tĩnh thường sử dụng nguyên tắc tương đồng để phân tổ phận thành loại Trang Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Võ Văn Hịa (nhóm) khác dựa theo dấu hiệu giống Cịn tập hợp động gồm vật thể tương tác với sử dụng nguyên tắc hệ thống để phân tổ phận thành loại (nhóm) khác dựa đặc điểm quan hệ tương tác chúng - Theo nguyên tắc hệ thống, quỹ đất đai quốc gia hệ thống bao gồm loại đất đai xác định theo mục đích sử dụng chính, loại đất đai phân hệ gồm loại hình sử dụng đất đai có quan hệ tương tác hỗ trợ cần thiết với trình sử dụng cho mục đính + Loại đất đai có mục đích sử dụng xác định theo ý chí chủ quan người có ranh giới quy ước xác định đồ quy hoạch hay mốc giới địa + Loại hình sử dụng đất đai đất cụ thể sử dụng thường xuyên có hệ thống cho nhu cầu cụ thể người, có ranh giới thực địa xác định tương phản loại hình sử dụng đất đai Loại hình sử dụng đất đai kết hoạt động đầu tư sử dụng đất đai, đơn vị sở cấu thành loại đất đai + Loại hình sử dụng đất đai sở xác định loại đất đai trạng Thơng qua cấu diện tích loại hình sử dụng đất đai xác định loại đất đai Loại đất đai trạng thống hay khơng thống với loại đất đai quy hoạch trường hợp sử dụng đất đai theo quy hoạch, hay không tuân thủ theo quy hoạch + Mục đích sử dụng loại hình sử dụng đất đai xác định theo mục đích sử dụng loại đất đai + Phân biệt loại đất đai pháp lý loại đất đai trạng Loại đất đai pháp lý biểu quản lý đồ địa chính, cịn loại đất đai trạng thể đồ trạng sử dụng đất đai - Hệ thống phân loại đất đai theo Luật đất đai 1993 - Hệ thống phân loại đất đai theo Luật đất đai 2003 I.1.3 Địa tô phân bố sử dụng đất đai Giữa địa tơ khả tiếp cận đất đai có quan hệ mật thiết với Đất có khả tiếp cận tốt địa tơ cao ngược lại Von Thunen (1820) sử dụng mơ hình sau để giải thích quy luật Xem xét địa hạt mà toàn đất đai sử dụng để trồng cà rốt Các giả thiết sau: + Giá đầu vào, đầu cố định (không kể địa tơ) + Tồn cà rốt sản xuất vận chuyển đến thị trường trung tâm để tiêu thụ với cước phí vận chuyển t/tấn/dặm + Thị trường cà rốt thị trường cạnh tranh hoàn hảo + Tồn đất có độ phì nhiêu nhau, chi phí sản xuất giống vị trí Từ có hàm giá th đất sản xuất nơng nghiệp có dạng sau: P – giá bán cà rốt; t – cước phí vận chuyển cà rốt cho dặm đường vận chuyển; Trang Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Võ Văn Hòa Kết chạy hàm hồi qui: LNGIA = 1.036032*LNCR + 1.091123*LNCD + 2.260666*LNCRD - 0.868887*VITRI + 0.255309LNKCTT + 9.129964 R2 = 81.58% R2 hiệu chỉnh = 80.74% Điều cho ta khẳng định mơ hình thành cơng bước đầu Cần phải kèm theo cơng tác kiểm định mơ hình để loại bỏ bệnh mơ hình gây sai lệch kết Hiện nay, phổ biến bệnh sau cần phải khắc phục  Kiểm định đa cộng tuyến  Kiểm định phương sai thay đổi  Kiểm định tự tương quan Kiểm định mối liên hệ Trang 52 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Võ Văn Hòa Người ta dùng kiểm định Chi-Square để kiểm tra liệu biến có bị phụ thuộc vào biến khác hay không Nhằm đánh giá bước đầu mô hình ước lượng tác động biến độc lập biến phụ thuộc mơ hình Khẳng định bác bỏ giả thuyết H0 : biến thiên giá khơng giải thích biến độc lập mơ hình Hay ta dùng kiểm định Wald-Test để đánh giá mức độ phù hợp mơ hình F-Statistic = 96.58156 Chi-square = 482.9078 p-value