Pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp dụng tại tỉnh kiên giang

90 228 0
Pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp dụng tại tỉnh kiên giang

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 1. Lý do chọn đề tài 1 2. Tình hình nghiên cứu tài liệu liên quan 3 3. Mục tiêu 6 3.1. Mục tiêu chung 6 3.2. Mục tiêu cụ thể 6 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 8 4.1. Đối tượng nghiên cứu: 8 4.2. Phạm vi nghiên cứu: 8 5. Phương pháp nghiên cứu 9 6. Ý nghĩa nghiên cứu khoa học và giá trị thực tiễn của đề tài 9 7. Kết cấu dự kiến của luận văn 10 PHẦN NỘI DUNG 11 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG 11 1.1. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 11 1.1.2. Khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 16 1.1.2.1. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất 16 1.1.2.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.1.2.3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 21 1.1.2.4. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất 24 1.2. Tổng quan hình thức của hợp đồng 27 1.2.1. Khái niệm hình thức của hợp đồng 27 1.2.2. Mục đích, ý nghĩa của hình thức hợp đồng 34 1.3. HỆ THỐNG VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG TRONG GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 36 1.3.1. Bộ luật Dân sự 36 1.3.2. Luật Đất đai 38 1.3.3. Luật Công chứng 41 1.3.4. Luật Kinh doanh bất động sản 42 1.4. LƯỢC SỬ PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG 44 1.4.1. Trước Luật Đất đai 1993 44 1.4.2. Theo Luật Đất đai 1993 54 1.4.3. Theo Luật Đất đai 2003 55 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 57 2.1. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 57 2.1.1. Về hình thức thể hiện 57 2.1.2. Về vấn đề công chứng, chứng thực và xử lý hợp đồng vi phạm hình thức 60 2.1.2.1. Về vấn đề công chứng, chứng thực 60 2.1.2.2. Về vấn đề đăng kí giao dịch và đăng kí quyền sử dụng đất 63 2.1.3. Về vấn đề xử lí hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức 66 2.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 73 2.2.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 73 2.2.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 76 PHẦN KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con ngươi và các sinh vật khác trên trái đất. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nồi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của công đồng, của một quốc gia. Chính vì sự quan trọng đó mà mỗi quốc gia trên thế giới đều xác định tầm quan trọng của đất đai nói chung, ở nước ta cũng từ xa xưa cũng đã có ý thức được vần đề này, mà từ khi lập nước các triều đại giữ bờ cỏi không bị xâm lấn, trong thời kỳ hiện đại Nhà nước ta luôn quan tâm đến đất đai, sau khi thống nhất đất nước, để xây dựng đất nước, vấn đề quan trọng hàng đầu là phải xây dựng và ban hành pháp luật nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội và quản lý Nhà nước trong đó xây dựng Luật đất đai là một vấn đề quan trọng, có ảnh hưởng sâu rộng đối vơi nhân dân cả nước. Đảng và Nhà nước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 phần đầu tiên của cùa luật khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”. Như vậy ta thấy rằng đất đai vai trò của đất đai là rất lớn đối chúng ta, là “sự sống” và là “tài sản” của con người, trong gia đoạn hiện nay Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm xây dựng pháp luật về đất đai và luật liên quan đến đất đai nhằm điều điều chỉnh các mối quan hệ về quản lý Nhà nước về đất đai, mặt khác cũng điều chỉnh các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Ngày 31102012 Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa 12 thông qua Nghị quyết số 19NQTW về tiếp tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, khẳng định quan điểm chỉ đạo của Đảng là “Người sử dụng đất được Nhà nước gia đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn và có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” . Từ quan điểm chỉ đạo của Đảng nên Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục thể chế hóa được quy định tại Điều 167 quy định “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” . Đây là cơ sở pháp lý quan trọng cho người sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất của mình, để thực hiện các quyền này phải thông qua hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất như: Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng thuế chấp, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, thông qua các hình thức này người sử dụng đất đạt được những lợi ích kinh tế của mình như mong muốn, từ đó tạo điều kiện cho người sự dụng đất có điều kiện làm ăn, sản xuất, kinh doanh thông qua tài sản của mình là quyền sử dụng đất, không ngừng khai thác được tiềm năng kinh tế cho mỗi cá nhân sử dụng đất, mặt khác là nguồn thu quan trọng cho Nhà nước nếu các giao dịch này thực hiện (các loại phí, thu thuế, phát triển doanh nghiệp…). Nhà nước ta luôn quan tâm vấn đề xây dựng pháp luật không ngừng xây dựng mới, sửa đổi, bổ sung đối với Luật Đất đai và các Luật liên quan khác như Bộ Luật Dân sự, Luật Công chứng…nhằm thực hiện tốt quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông qua hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất gặp cũng không ích khó khăn, vướng mắc xuất phát từ những vấn đề như: Các quy định pháp luật của Bộ luật dân sự, Luật Đất đai, Luật Công chứng còn quá rườm rà, nhiều khê, phức tạp, mặc dù quyền của người sử dụng đất có nhiều quyền nhưng mỗi quyền có hình thức thực hiện khác nhau, thủ tục khác nhau, thủ tục thực hiện hình của hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất có chồng chéo (như Công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch giữa Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn với các tổ chức Công chứng), hình thức hợp đồng giao dịch phải tuân thủ các điều kiện rất phức tạp vẫn đến dể phát sinh tranh chấp gây thiệt hại cho các bên tham gia hợp đồng…Chính vì vậy, tác giả đã chọn đề tài “Pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp dụng tại tỉnh Kiên Giang” làm Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Luật kinh tê của mình. 2. Tình hình nghiên cứu tài liệu liên quan Trong thời gian qua ngoài việc ban hành các chủ trương, chính sách, pháp luật của Đảng và Nhà nước để điều chỉnh các mối quan hệ xã hội, quản lý Nhà nước trong lĩnh vực liên quan đến Đất đai, thì các nhà khoa học nghiên cứu trong lĩnh vực khoa học pháp lý cũng có nhiều công trình nghiên cứu về tính pháp pháp lý quyền sử dụng đất, chế độ pháp lý về quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, các chế định về các giao dịch của quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất… Cụ thể như: Tác giả: PGS. TS Đỗ Văn Đại Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh “Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch vể quyền sử dụng đất” Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia năm 2010. Tác giả: PGS. TS Đỗ Văn Đại Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh “Giao dịch quyền sử dụng đất: Những bất cập và hướng sửa đổi pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai” đăng trên Cổng thông tin điện tử Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội năm 2014. Tác giả: PGS. TS Đỗ Văn Đại Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh “Bỏ bắt buộc công chứng giao dịch bất động sản: Nên hai không” Báo điện tử Chính Phủ ngày 26032013. Tác giả: Tiến sỹ Lưu Quốc Thái Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, NXB Hồng Đức năm 2016; Tác giả: Sỹ Hồng Nam – Vụ giám đốc kiểm tra II Tòa án nhân dân tối cao “Các hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai năm 2013” Tập chí Tòa án số 3 năm 2016. Tác giả: Luật sư Nguyễn Thùy Trang –Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội“Cần làm rõ vấn đề liên quan đến Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất”, Báo điện tử Chính Phủ ngày 23032015. Tác giả: Trần Văn Hạnh –Công chứng viên Trưởng phòng Công chứng số 2 Tp Hà nội“Một vài ý kiến rút ra từ thực tế công chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất của cá nhân và hộ gia đình”, http:hocvientuphap.edu.vndesktops. Tác giả: Lưu Quốc Chính “Xác định thành viên hộ gia đình khi thực hiện công chứng, chứng thực liên quan Hộ gia đình” Đăng trên cổng thôn tin điện tử Bộ tư pháp ngày 25092015. Tác giả: Phạm Thị Hồng Đào – Văn Phòng luật sư Thạnh Hưng “Kiến nghị quy định về vốn góp bằn quyền sử dụng đất” Đăng trên cổng thôn tin điện tử Bộ tư pháp ngày 28032016. Luận văn thạc sỹ Luật học của Cao Thị Hồng với đề tài“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án Đông Anh Hà Hội” Viện Đại học mở Hà Nội, năm 2015. Luận văn thạc sỹ Luật học của Trần Việt Thắng với đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay” Khoa Luật–Đại học Quốc Gia Hà Nội, năm 2014. Luận văn thạc sỹ Luật học của Nguyễn Thị Hoài Thương với đề tài “Thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam” Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, năm 2016. Luận văn thạc sỹ Luật kinh tế của Nguyễn Thành Trung với đề tài “Pháp luật chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình” Trường đại học Trà Vinh, năm 2016. Trong các công trình nghiên cứu trên đều có đề cập đến tổng quan chế độ pháp lý quyền sử dụng đất và quyền tài sản đối với đất đai, về giao dịch quyền sử dụng đất, các quyền của người sử dụng đất, điều kiện của chủ thể quyền sử dụng đất, các vấn đề về công chứng, chứng thực giao dịch quyền sử dụng đất, hậu quả pháo lý của các giao dịch. Tuy nhiên, các đề tài chưa đi sâu khai thác vấn đề pháp lý đối với hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, mục đích, ý nghĩa của hình thức, điều kiện thực hiện của hình thức, hình thức hợp đồng nào phải công chứng, chứng thực, hậu quả của việc không tuân thủ hình thức của hợp đồng liên qaun đến quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành của Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Luật công chứng và các luật liên quan nhằm đảm bảo tính pháp lư của các hợp đồng và hướng hoàn thiện để hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất bị vô hiệu và kiến nghị sửa chữa thủ tục để thuận tiện, tránh rườm rà, nhiều khê và phức tạp về thủ tục trên cơ sở nghiên cứu các quy định của pháp luật và tham khảo các sách, báo, bài viết và đề tài liên quan đến vấn đề này nhằm tìm hiểu quy định pháp luật cụ thể, chi tiết hóa việc áp dụng thống nhất pháp luật qua thực tiễn 3. Mục tiêu 3.1. Mục tiêu chung Làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn về hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, mối quan hệ giữa Bộ luật dân sự, Luật Đất đai, Luật Công chứng và các luật liên quan về hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, thực trạng về hình thức của hợp đồng, vấn đề về công chứng, chứng thực, đăng ký quyền sử dụng đất, xử lý hợp đồng vi phạm về hình thức, từ đó nêu lên những hạn chế, bất cập, vướng mắc, tồn tại và đưa ra một số kiến nghị góp phần khắc phục những hạn chế này. 3.2. Mục tiêu cụ thể Nghiên cứu những vấn đề tổng quan về quyền sử dụng đất. Lý luận và thực tiễn về quyền sử dụng đất. Nghiên cứu về cơ sở lý luận và thực tiễn của các loại hợp đồng quyền sử dụng đất Phân tích, đánh giá về hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất. Ý nghĩa pháp lý của hình thức hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất. Hậu quả pháp lý vi phạm hình thức của hợp đồng liên quan quyền sử dụng đất. Giải quyết hậu quả của vi phạm về hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất. Mối quan hệ giữa các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hình thức của hợp đồng quyền sử dụng đất. Khảo sát thực tiễn trên địa bàn tỉnh Kiên Giang đối với pháp luật về hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất. Tìm ra các giải pháp khắc phục, những vướng mắc, chồng chéo còn nhiều thủ tục trong việc thực hiện hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất như vấn đề về công chứng, chứng thực và đăng ký quyền sử dụng đất. Giải pháp hoàn thiện. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu: Tác giả tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, như những quy định về hình thức của hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự 2005, Bộ luật dân sự 2006. Những quyền của người sử dụng đất được thực hiện giao dịch theo Luật đất đai 2013, các quy định bắt buộc công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Công chứng và các văn bản liên quan và qua thực tiễn tại tỉnh Kiên Giang. 4.2. Phạm vi nghiên cứu: Giới hạn về nội dung nghiên cứu. Trong luận văn: “Pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp dụng tại tỉnh Kiên Giang”, tác giả giới hạn trong việc nghiên cứu chỉ đi sâu nghiên cứu vào các vấn đề sau: Về nội dung nghiên cứu: luận văn chỉ nghiên cứu hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với ý nghĩa là những giao dịch dân sự có dẫn đến dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên chuyển quyền sang bên nhận chuyển quyền. Các hợp đồng về quyền sử dụng đất không dẫn đến dịch chuyển quyền sử dụng đất như cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê đất giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với người sử dụng đất không thuộc phạm vi nghiên cứu của luận văn này. Giới hạn về không gian nghiên cứu: luận văn tập trung (nhưng không giới hạn) nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Kiên Giang. Giới hạn về thời gian nghiên cứu: ngoại trừ nội dung viết về lịch sử, phần thực trạng pháp luật, luận văn tập trung nghiên cứu quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng từ thời điểm có hiệu lực của Luật Đất đai 2013 (ngày 0172014). 5. Phương pháp nghiên cứu Luận văn được thực hiện theo phương pháp luận khoa học trên cơ sở quan điểm của Chủ nghĩa Mác Lênin, phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, quan điểm của Đảng, Nhà nước và Tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật. Cụ thể: Phương pháp kinh tế học pháp luật sử dụng để đánh giá các quy định pháp luật trên cơ sở các lý thuyết quyền tài sản, các quy luật của kinh tế thị trường; Phương pháp phân tích, tổng hợp, khái quát, đánh giá làm rõ hình thức của hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất. Phương pháp thống kê, logic, so sánh được sử dụng để đánh giá về thực tiễn áp dụng pháp luật về hình thức của hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất tại tỉnh Kiên Giang. 6. Ý nghĩa nghiên cứu khoa học và giá trị thực tiễn của đề tài Ý nghĩa khoa học của đề tài: Đề tài đã hệ thống lại lý luận về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất để từ đó trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất như: Chuyển nhượng, chuyển đổi, tăng cho và góp vốn đối quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành. Ý nghĩa thực tiễn: Đề tài này có thề làm tài liệu tham khảo cho những người làm công tác Công chứng, chứng thực, những người làm công tác tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ đăng ký đất đai tại cơ quan hành chính nhà nước, tài liệu tham khảo cho sinh viên nghiên cứu về Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Luật Công chứng…Ngoài ra, các giải pháp được tác giả kiến nghị có thể là tài liệu có giá trị nhất định trong công tác xây dựng pháp luật. 7. Kết cấu dự kiến của luận văn Cấu trúc luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm có 02 chương: Chương 1: Tổng quan về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và hình thức của hợp đồng Chương 2: Thực trạng pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và giải pháp hoàn thiện.

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH TRÀ VINH TRƯỜNG ĐẠI LỜIHỌC CAM TRÀ ĐOANVINH Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu thân tơi.Tồn nội dung Luận văn kết trình tổng hợp, nghiên cứu thân tôi, hướng dẫn khoa học TS Phạm Văn Võ Các thông tin nêu Luận văn trung thực xin chịu trách nhiệm tính trung thực, khách quan kết nghiên cứu Luận văn LẠI HÙNG ANH Tác giả luận văn PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC Lại Hùng Anh TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH KIÊN GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ TRÀ VINH, NĂM 2017 LỜI CẢM ƠN Để hồn thành luận văn này, tơi xin chân thành cám ơn Trường Đại học Trà Vinh tạo điều kiện trình học tập nghiên cứu Xin cám ơn quý thầy, cô nhiệt tình giảng dạy cung cấp kiến thức, kinh nghiệm quý báu cho tất học viên khóa đợt năm 2015 nói chung cho thân tơi nói riêng chun ngành Luật kinh tế Cám ơn hội đồng xét duyệt đề cương xét đề cương, tư vấn, hướng dẫn Cám ơn quý quan, tổ chức cá nhân hổ trợ cung cấp thông tin cho thực đề tài Đặc biệt Tiến sĩ Phạm Văn Võ – Giảng viên Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh dành nhiều thời gian hướng dẫn tận tình giúp tơi hồn thành đề tài nghiên cứu khoa học theo thời gian nhà trường đề Xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu tài liệu liên quan 3 Mục tiêu 3.1 Mục tiêu chung 3.2 Mục tiêu cụ thể Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu: .8 4.2 Phạm vi nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu .9 Ý nghĩa nghiên cứu khoa học giá trị thực tiễn đề tài Kết cấu dự kiến luận văn 10 PHẦN NỘI DUNG 11 CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG 11 1.1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 11 1.1.2 Khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 16 1.1.2.1 Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất 16 1.1.2.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.1.2.3 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 21 1.1.2.4 Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất 24 1.2 Tổng quan hình thức hợp đồng 27 1.2.1 Khái niệm hình thức hợp đồng 27 1.2.2 Mục đích, ý nghĩa hình thức hợp đồng .34 1.3 HỆ THỐNG VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG TRONG GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 36 1.3.1 Bộ luật Dân .36 1.3.2 Luật Đất đai 38 1.3.3 Luật Công chứng 41 1.3.4 Luật Kinh doanh bất động sản 42 1.4 LƯỢC SỬ PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG .44 1.4.1 Trước Luật Đất đai 1993 .44 1.4.2 Theo Luật Đất đai 1993 54 1.4.3 Theo Luật Đất đai 2003 55 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 57 2.1 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .57 2.1.1 Về hình thức thể 57 2.1.2 Về vấn đề công chứng, chứng thực xử lý hợp đồng vi phạm hình thức 60 2.1.2.1 Về vấn đề công chứng, chứng thực 60 2.1.2.2 Về vấn đề đăng kí giao dịch đăng kí quyền sử dụng đất 63 2.1.3 Về vấn đề xử lí hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vi phạm hình thức 66 2.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 73 2.2.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 73 2.2.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 76 PHẦN KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên quý giá quốc gia yếu tố mang tính định tồn phát triển sinh vật khác trái đất Bởi vậy, khơng có đất đai khơng có ngành sản xuất nào, người tiến hành sản xuất cải vật chất để trì sống trì nồi giống đến ngày Trải qua trình lịch sử lâu dài người chiếm hữu đất đai từ sản vật tự nhiên thành tài sản cơng đồng, quốc gia Chính quan trọng mà quốc gia giới xác định tầm quan trọng đất đai nói chung, nước ta từ xa xưa có ý thức vần đề này, mà từ lập nước triều đại giữ bờ cỏi không bị xâm lấn, thời kỳ đại Nhà nước ta quan tâm đến đất đai, sau thống đất nước, để xây dựng đất nước, vấn đề quan trọng hàng đầu phải xây dựng ban hành pháp luật nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội quản lý Nhà nước xây dựng Luật đất đai vấn đề quan trọng, có ảnh hưởng sâu rộng đối vơi nhân dân nước Đảng Nhà nước ban hành Luật Đất đai năm 1993 phần cùa luật khẳng định “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa xã hội hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày nay” Như ta thấy đất đai vai trò đất đai lớn đối chúng ta, “sự sống” “tài sản” người, gia đoạn Đảng Nhà nước ta quan tâm xây dựng pháp luật đất đai luật liên quan đến đất đai nhằm điều điều chỉnh mối quan hệ quản lý Nhà nước đất đai, mặt khác điều chỉnh quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Ngày 31/10/2012 Hội nghị lần thứ Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa 12 thơng qua Nghị số 19-NQ/TW tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, khẳng định quan điểm đạo Đảng “Người sử dụng đất Nhà nước gia đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài có thời hạn có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” Từ quan điểm đạo Đảng nên Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục thể chế hóa quy định Điều 167 quy định “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” Đây sở pháp lý quan trọng cho người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất mình, để thực quyền phải thơng qua hình thức hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất như: Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng thuế chấp, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, thơng qua hình thức người sử dụng đất đạt lợi ích kinh tế mong muốn, từ tạo điều kiện cho người dụng đất có điều kiện làm ăn, sản xuất, kinh doanh thơng qua tài sản quyền sử dụng đất, không ngừng khai thác tiềm kinh tế cho cá nhân sử dụng đất, mặt khác nguồn thu quan trọng cho Nhà nước giao dịch thực (các loại phí, thu thuế, phát triển doanh nghiệp…) Nhà nước ta quan tâm vấn đề xây dựng pháp luật không ngừng xây dựng mới, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai Luật liên quan khác Bộ Luật Dân sự, Luật Công chứng…nhằm thực tốt quyền người sử dụng đất Tuy nhiên trình thực quyền người sử dụng đất thơng qua hình thức hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất người sử dụng đất gặp khơng ích khó khăn, vướng mắc xuất phát từ vấn đề như: Các quy định pháp luật Bộ luật dân sự, Luật Đất đai, Luật Cơng chứng q rườm rà, nhiều khê, phức tạp, quyền người sử dụng đất có nhiều quyền quyền có hình thức thực khác nhau, thủ tục khác nhau, thủ tục thực hình hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất có chồng chéo (như Cơng chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn với tổ chức Công chứng), hình thức hợp đồng giao dịch phải tuân thủ điều kiện phức tạp đến dể phát sinh tranh chấp gây thiệt hại cho bên tham gia hợp đồng…Chính vậy, tác giả chọn đề tài “Pháp luật hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp dụng tỉnh Kiên Giang” làm Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Luật kinh tê Tình hình nghiên cứu tài liệu liên quan Trong thời gian qua việc ban hành chủ trương, sách, pháp luật Đảng Nhà nước để điều chỉnh mối quan hệ xã hội, quản lý Nhà nước lĩnh vực liên quan đến Đất đai, nhà khoa học nghiên cứu lĩnh vực khoa học pháp lý có nhiều cơng trình nghiên cứu tính pháp pháp lý quyền sử dụng đất, chế độ pháp lý quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chế định giao dịch quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp góp vốn quyền sử dụng đất… Cụ thể như: - Tác giả: PGS TS Đỗ Văn Đại - Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh “Giao dịch giải tranh chấp giao dịch vể quyền sử dụng đất” Nhà xuất Chính trị Quốc gia năm 2010 - Tác giả: PGS TS Đỗ Văn Đại - Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh “Giao dịch quyền sử dụng đất: Những bất cập hướng sửa đổi pháp lý sở hữu quyền tài sản đất đai” đăng Cổng thông tin điện tử Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội năm 2014 - Tác giả: PGS TS Đỗ Văn Đại - Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh “Bỏ bắt buộc cơng chứng giao dịch bất động sản: Nên hai không” Báo điện tử Chính Phủ ngày 26/03/2013 - Tác giả: Tiến sỹ Lưu Quốc Thái- Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh “Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, NXB Hồng Đức năm 2016; - Tác giả: Sỹ Hồng Nam – Vụ giám đốc kiểm tra II- Tòa án nhân dân tối cao “Các hình thức góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định luật đất đai năm 2013” Tập chí Tòa án số năm 2016 - Tác giả: Luật sư Nguyễn Thùy Trang –Đoàn Luật sư Tp Hà Nội“Cần làm rõ vấn đề liên quan đến Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất”, Báo điện tử Chính Phủ ngày 23/03/2015 - Tác giả: Trần Văn Hạnh –Công chứng viên- Trưởng phòng Cơng chứng số 2- Tp Hà nội“Một vài ý kiến rút từ thực tế công chứng giao dịch quyền sử dụng đất cá nhân hộ gia đình”, http://hocvientuphap.edu.vn/desktops - Tác giả: Lưu Quốc Chính “Xác định thành viên hộ gia đình thực công chứng, chứng thực liên quan Hộ gia đình” Đăng cổng thơn tin điện tử Bộ tư pháp ngày 25/09/2015 - Tác giả: Phạm Thị Hồng Đào – Văn Phòng luật sư Thạnh Hưng “Kiến nghị quy định vốn góp bằn quyền sử dụng đất” Đăng cổng thôn tin điện tử Bộ tư pháp ngày 28/03/2016 - Luận văn thạc sỹ Luật học Cao Thị Hồng với đề tài“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất vô hiệu từ thực tiễn giải Tòa án Đơng Anh- Hà Hội” Viện Đại học mở Hà Nội, năm 2015 - Luận văn thạc sỹ Luật học Trần Việt Thắng với đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay” Khoa Luật–Đại học Quốc Gia Hà Nội, năm 2014 - Luận văn thạc sỹ Luật học Nguyễn Thị Hoài Thương với đề tài “Thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam” Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, năm 2016 - Luận văn thạc sỹ Luật kinh tế Nguyễn Thành Trung với đề tài “Pháp luật chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình” Trường đại học Trà Vinh, năm 2016 Trong cơng trình nghiên cứu có đề cập đến tổng quan chế độ pháp lý quyền sử dụng đất quyền tài sản đất đai, giao dịch quyền sử dụng đất, quyền người sử dụng đất, điều kiện chủ thể quyền sử dụng đất, vấn đề công chứng, chứng thực giao dịch quyền sử dụng đất, hậu pháo lý giao dịch Tuy nhiên, đề tài chưa sâu khai thác vấn đề pháp lý hình thức hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, mục đích, ý nghĩa hình thức, điều kiện thực hình thức, hình thức hợp đồng phải cơng chứng, chứng thực, hậu việc không tuân thủ hình thức hợp đồng liên qaun đến quyền sử dụng đất theo quy định hành Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Luật công chứng luật liên quan nhằm đảm bảo tính pháp lư hợp đồng hướng hồn thiện để hình thức hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất bị vô hiệu kiến nghị sửa chữa thủ tục để thuận tiện, tránh rườm rà, nhiều khê phức tạp thủ tục sở nghiên cứu quy định pháp luật tham khảo có thẩm quyền.” Đối với hợp đồng vi phạm điều kiện Nghị hướng dẫn sau: “2 Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thời điểm giao kết vi phạm điều kiện hướng dẫn điểm a.4 điểm a.6 tiểu mục 2, mục này, sau Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp từ ngày 01/7/2004 có u cầu Tồ án giải quyết, khơng coi hợp đồng vơ hiệu vi phạm điều kiện b.3 Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện hướng dẫn điểm a.4 điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục này, sau thực hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trồng lâu năm, làm nhà kiên cố bên chuyển nhượng không phản đối không bị quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành theo quy định Nhà nước xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai, Tồ án cơng nhận hợp đồng Nếu bên nhận chuyển nhượng làm nhà phần đất, Tồ án cơng nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà huỷ phần hợp đồng diện tích đất lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả khơng bảo đảm mục đích sử dụng cho hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc bên toán cho phần chênh lệch.” Quy định phần giúp bảo vệ triệt để quyền bên chuyển quyền bên nhận chuyển quyền Đứng trước thực trạng khơng có phương hướng giải mơ hồ việc áp dụng pháp luật, Chính phủ ban 71 hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/03/2017 với nhiều quy định nới lỏng, hợp thức hóa cho người dân mua bán nhà đất giấy tờ viết tay Cụ thể: - Người dân sử dụng đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 (ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực), có giấy tờ quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (giấy chủ quyền nhà, đất) lần đầu mà làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất - Người dân sử dụng đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ trước ngày 1/1/2008, sử dụng đất nhận thừa kế trước ngày 1/7/2014 (khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất) cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất không bị buộc phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Các quan tiếp nhận hồ sơ không bắt buộc người nhận chuyển nhượng phải nộp hợp đồng, văn chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Đây lần thứ 3, quy định nới lỏng thời hạn hợp thức hóa cho người dân mua đất giấy viết tay ban hành Trước đó, năm 2007, người dân hợp thức hóa việc mua đất giấy viết tay trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực); năm 2014, Nhà nước cho phép hợp thức hóa việc mua đất giấy viết tay trước ngày 1/1/2008 Nhìn chung vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế xét xử tòa án mn hình mn vẻ Ở quan hệ cụ thể có tranh chấp biểu vi phạm khác Điều cho thấy tính chất đa dạng phức tạp việc giải tranh chấp Về nguyên tắc chúng tađã pháp điển hóa 72 quy định pháp luật dân cách thống đầy đủ Việc xét xử tòa án dân từ thời điểm có hiệu lực Bộ luật dân phải dựa quy định nguyên tắc ghi nhận luật Tuy nhiên thực tiễn vốn sinh động, vận động, biến đổi, hoạt động xét xử tòa án sở nguyên tắc pháp lý Bộ luật dân văn hướng dẫn cần xem xét đến đặc điểm, hoàn cảnh, điều kiện, nguyên nhân xảy tranh chấp quan hệ cụ thể để đưa phán phù hợp với pháp luật đạo đức xã hội 2.2 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN 2.2.1 Phương hướng hồn thiện pháp luật hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất - Thứ nhất, hoàn thiện quy định hợp đồng quyền quyền sử dụng đất cần vào sách Đảng đất đai thời kỳ cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước Đất đai tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, tư liệu đặc biệt, thành phần quan trọng bậc môi trường sống, địa bàn phân bổ khu dân cư, sở để xây dung sở kinh tế, văn hóa, khoa học, kỹ thuật, an ninh, quốc phòng, phận quan trọng lãnh thổ quốc gia Chính vậy, suốt q trình cách mạng, Đảng ta ln có chủ trương đường lối phù hợp với giai đoạn nhằm quản lý đất đai tiết kiệm có hiệu Trong giai đoạn cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước nay, Đảng ta đề nhiều chủ trương sách quản lý đất đai, sử dụng đất đai, xây dựng, ban hành tổ chức thực pháp luật đất đai Điều cho thấy đường lối Đảng có, mối liên hệ chặt chẽ với sách pháp luật đất đai có pháp luật 73 chuyển quyền sử dụng đất Do đó, việc hồn thiện pháp luật chuyển quyền sử dụng đất phải quán triệt đường lối chủ trương sách Đảng đất đai ghi nhận văn kiện đại hội Đảng, nghị ban chấp hành trung ương, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội đất nước Những định hướng Đảng sách đất đai yếu tố dẫn đến việc phải nghiên cứu hoàn thiện pháp luật chuyển quyền sử dụng đất Thứ hai, hoàn thiện pháp luật chuyển quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc đổi hồn thiện hành nhà nước Hồn thiện pháp luật chuyển quyền sử dụng đất phải tiến hành song song với việc đẩy mạnh cải cách hành nhà nước mà trọng tâm cải cách máy hành chính, tinh giảm máy, làm cho máy gọn, nhẹ hoạt động có hiệu quả, đơn giản hóa thủ tục hành quản lý nhà nước đất đai, trọng tới đổi tổ chức hoạt động quan nhà nước trực tiếp quản lý đất đai từ trung ương tới địa phương Thực chủ trương gần quản lý nhà nước nói chung quản lý nhà nước đất đai nói riêng có bước cải thiện đáng kể Các thủ tục hành bước đơn giản hóa, máy quản lý nhà nước đất đai tinh giản hoạt động có hiệu hơn, đặc biệt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những đổi quy định Luật đất đai 2013 thực tiễn áp dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Có pháp luật có tác dụng điều chỉnh lâu dài, bền vững phát huy hiệu thực tế sống Thứ ba, hoàn thiện pháp luật chuyển quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai 74 hoàn thiện hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, tạo lập tương tác, bổ trợ, thống hệ thống pháp luật Luật đất đai có mối quan hệ mật thiết với ngành luật khác luật dân sự, luật bảo vệ môi trường, luật kinh doanh bất động sản, luật đầu tư, luật ngân hàng Trong mối quan hệ này, quy phạm pháp luật, ngành luật có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, thúc đẩy phát triển Do vậy, đổi hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển quyền sử dụng đất nói riêng phải đặt mối quan hệ hữu hệ thống pháp luật Thứ tư, quy định chuyển quyền sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế -xã hội Chuyển quyền sử dụng đất quan hệ tài sản Quan hệ chịu chi phối có tính định quy luật thị trường mà đặc trưng quy luật cung cầu Pháp luật đất đai bỏ qua yếu tố Mọi áp đặt cứng nhắc thiếu tính thực khơng có hiệu lực Nội dung kinh tế pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể quy định chế độ, điều kiện cho thuê đất giao đất, giá giao đất, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vấn đề tài khác liên quan đến sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất Các quy định phải xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, việc phân phối lợi ích phải ý trước hết đến lợi ích quốc gia, tiếp đến lợi ích đáng người dân xã hội, tránh tình trạng bình quân chủ nghĩa tránh việc tập trung hóa quyền định sử dụng đất quyền sử dụng đất tay thiểu số Thứ năm, hoàn thiện pháp luật đất đai phải ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế 75 Trong xu hướng nay, quốc gia muốn phát triển độc lập với bên phải thiết lập mối quan hệ bang giao rộng rãi Việt Nam trình đổi mới, ý hội nhập với nhiều nước khu vực giới Trong trình Nhà nước ta có nhiều sách phù hợp bảo đảm mơi trường pháp lý thơng thống cho tổ chức, đơn vị kinh tế nước vào hợp tác đầu tư làm ăn Việt Nam, khuyến khích họ yên tâm hợp tác lâu dài Trong năm qua có chủ trương đắn pháp luật ta có Luật đất đai nhiều hạn chế, bất cập gây ách tắc cản trở cho hoạt động đầu tư nước ngồi Như hồn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải ln ý để bảo đảm xích lại gần pháp luật đất đai Việt Nam pháp luật đất đai nước giới theo thông lệ quốc tế Qua nhằm tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam, bảo đảm lợi ích chủ thể đồng thời bảo đảm lợi ích kinh tế, trị Nhà nước Việt Nam, góp phần quan trọng vào việc hội nhập, phát triển kinh tế Việt Nam với nước giới 2.2.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Trên sở phân tích thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thời gian vừa qua, hạn chế công tác quản lý đất đai quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, tác giả luận văn xin đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội sau: Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 76 Các hợp đồng có đối tượng bất động sản (nhà ở, quyền sử dụng đất, tài sản gắn với quyền sử dụng đất ) thường hợp đồng có giá trị lớn, mang ý nghĩa thiết thực chủ thể tham gia Khi tham gia xác lập hợp đồng, chủ thể mong muốn cơng chứng, chứng thực nhanh chóng, thuận tiện để hợp đồng có hiệu lực pháp luật, đảm bảo mặt pháp lý có tranh chấp xảy Tuy nhiên, thực tiễn có quy định thiếu thống cần chỉnh sửa, bổ sung để đáp ứng yêu cầu Qua nghiên cứu quy định pháp luật thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng có đối tượng bất động sản, chúng tơi có số ý kiến đề xuất sau: Một là, sửa đổi quy định Bộ luật Dân 2015, Luật Đất đai 2013 bỏ thuật ngữ “chứng thực” hợp đồng, giao dịch UBND cấp; thẩm quyền cơng chứng theo quy định Luật Công chứng Các hợp đồng, giao dịch bao gồm hợp đồng có đối tượng bất động sản (hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với tài sản đất ) tổ chức hành nghề cơng chứng thực xóa bỏ chồng chéo, bất cập Trong văn luật, sử dụng thuật ngữ công chứng, chứng thực, chứng nhận, cần có thống phân biệt xác Hai là, bỏ quy định bắt buộc công chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà thay vào quy định tự nguyện Đối với số giao dịch QSDĐ, Luật KDBĐS chuyển nghĩa vụ công chứng, chứng thực thành quyền công chứng, chứng thực giao dịch Thực tiễn xét xử ghi nhận số giao dịch 77 QSDĐ giao dịch không công chứng, chứng thực Nghiên cứu so sánh cho thấy pháp luật hành chúng ta, có Luật ĐĐ, yêu cầu cách thái giao dịch QSDĐ phải công chứng, chứng thực Hiện nay, việc yêu cầu giao dịch QSDĐ nguyên nhân nhiều giao dịch bị tun bố vơ hiệu ý chí bên hoàn toàn tự nguyện rõ ràng giao dịch (hợp đồng) sinh không để bị tuyên bố vô hiệu mà để thực phù hợp với ý chí bên Công chứng, chứng thực bắt buộc gây nhiều bất cập nên việc chuyển công chứng, chứng thực bắt buộc thành công chứng, chứng thực tự nguyện (quyền công chứng, chứng thực) Luật KDBĐS nêu thuyết phục nên phát triển cho Luật ĐĐ Do đó, pháp luật đất đai nên quy định "việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực theo nhu cầu bên” thuyết phục khắc phục hạn chế trên, đồng thời giảm chi phí (vì phí cơng chứng khơng nhỏ) rườm rà cho người dân (vì phải tiến hành đăng ký nữa) Hiện nay, có ý kiến cho việc bỏ công chứng, chứng thực "bắt buộc” xã hội "loạn” Người có ý kiến đề cao quy định buộc công chứng, chứng thực giao dịch QSDĐ Thực ra, khơng có giải pháp khơng có ưu nhược điểm, việc quy định công chứng, chứng thực bắt buộc có nhiều nhược điểm việc chuyển sang công chứng, chứng thực tự nguyện Khi người tham gia giao dịch có nghi ngờ giao dịch QSDĐ mà họ muốn xác lập, họ yêu cầu trợ giúp công chứng viên cách yêu cầu công chứng giao dịch họ Bởi lẽ, Luật Công chứng quy định rõ "công chứng việc 78 cơng chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch khác văn mà theo quy định pháp luật phải công chứnghoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện u cầu cơng chứng” (Điều 2) Hơn nữa, có gian lận giao dịch QSDĐ có chế để bảo vệ người tình pháp luật dân có chế tài cho người gian lận thông qua quy định giao dịch vô hiệu nhầm lẫn, lừa dối hay giả tạo Bốn là, phân biệt rạch ròi thời điểm có hiệu lực giao dịch thời điểm phát sinh tính đối kháng với người thứ ba Không thể đơn tuyên bố giao dịch khơng có cơng chứng vơ hiệu, xảy tranh chấp, thời điểm cơng chứng xem mốc thời gian phát sinh tính đối kháng, từ xem xét quyền ưu tiên bên giải tranh chấp Năm là, phải đảm bảo tính thống quy định đất đai quy định nhà có liên quan đến cơng chứng thời điểm xác lập quyền sử dụng đất thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà Hiện tại, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng cơng chứng, chứng thực Trong Khoản Điều 102 Luật Nhà quy định: “Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà với nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp có nhà đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.” Việc quy định khác dẫn đến tranh chấp khó giải “nhà gắn liền với đất” Do đó, thiết nghĩ nên bỏ quy định Điều167 Luật đất đai thời điểm có hiệu lực hợp 79 đồng chuyển quyền sử dụng đất để có thống văn pháp luật với Thứ ba, xử lý hợp đồng vơ hiệu vi phạm hình thức Từ thực tiễn xét xử Tòa án xử lý hậu pháp lý hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vơ hiệu, thấy, hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu thường thuộc hai dạng sau: Thứ nhất, hợp đồng bị tuyên bố vơ hiệu thân hợp đồng khơng đem lại lợi ích cho bên chủ thể mong muốn họ Ví dụ như: hợp đồng vơ hiệu bên bị lừa dối, bị nhầm lẫn, bị đe dọa Thứ hai, hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu lý do, lý khơng làm ảnh hưởng đến lợi íchmà bên mong muốn Ví dụ như: hợp đồng vơ hiệu vi phạm hình thức hợp đồng hợp đồng vơ hiệu bên chủ thể khơng có đăng ký kinh doanh theo quy định Luật Thương mại Có thể nhận thấy, dạng hợp đồng vô hiệu thứ việc xử lý hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận đem lại cơng cho bên có lợi ích khơng đạt Nhưng dạng hợp đồng vơ hiệu thứ hai, giao kết thực hợp đồng, bên đạt mong muốn mình, đó, việc áp dụng cách cứng nhắc quy định "khôi phục tình trạng ban đầu”, "hồn trả cho nhận” rõ ràng khơng cần thiết Hợp đồng khơng làm ảnh hưởng đến lợi ích bên, lợi ích người thứ ba hay cộng đồng Do vậy, hợp đồng vô hiệu vi phạm hình thức hay điều kiện đăng ký kinh doanh, bên tự nguyện thực hợp đồng, nên thừa nhận Những vi phạm hình thức hay điều kiện đăng ký kinh doanh hợp 80 đồng Tòa án yêu cầu bên tiến hành hoàn thiệnđể tiếp tục thực hợp đồng Ngoài ra, nên mạnh dạn chấp nhận hợp đồng khơng tn thủ quy định hình thức bắt buộc, bên thực hợp đồng hợp đồng khơng bị vơ hiệu cần công nhận Sự chấp nhận hạn chế tình trạng tun bố hợp đồng vơ hiệu tràn lan bên chủ thể lợi dụng quy định pháp luật để "bội ước” hợp đồng hay lúng túng Tòa án việc xét xử hợp đồng vơ hiệu vi phạm hình thức không thỏa mãn điều kiện đăng ký kinh doanh Và quy định hậu pháp lý hợp đồng phải sửa đổi, bổ sung Trong tiến trình áp dụng BLDS năm 2015, quy định xử lý hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vơ hiệu cần phải hồn thiện để quy định mang tính khả thi hơn, phù hợp với thực tế quan tạo điều kiện để hợp đồng phát huy hết vai trò kinh tế thị trường PHẦN KẾT LUẬN Pháp luật hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phận vô quan trọng pháp luật dân Việt Nam Chế định pháp luật hình thức chuyển quyền sử dụng đất phần quy định rõ điều kiện có hiệu lực xử lý hợp đồng vi phạm hình thức theo hướng bảo đảm quyền lợi ích 81 triệt bên trình sử dụng đất Tuy nhiên điều kiện ngày phát triển thị trường, quan hệ kinh tế vận động không ngừng, pháp luật hành bộc lộ điểm bất cập chưa hợp lý đòi hỏi pháp luật hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải thường xuyên thay đổi, bổ sung để đáp ứng yêu cầu xã hội Qua luận văn này, tác giả nghiên cứu nêu số thực trạng áp dụng pháp luật hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thời gian qua, từ đề xuất giải pháp để hoàn thiện Tác giả trọng vào việc sửa đổi số quy định Luật đất đai 2013 theo hướng bỏ quy định không phù hợp với thực tiễn đề xuất sửa đổi quy định rườm rà phức tạp việc đăng ký chuyển quyền sử dụng đất để tạo chế thơng thống hiệu việc thực thi áp dụng pháp luật Tác giả hy vọng q trình phát triển khơng ngừng nghỉ xã hội, pháp luật vừa công cụ vừa phương tiện hữu hiệu để Nhà nước quản lý bảo đảm quyền lợi tốt cho cơng dân quan hệ pháp luật nói chung việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật: Nghị số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị lần thứ Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa 12 thơng qua tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi 82 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013; Bộ luật Dân năm 2005, 2015; Luật Đất đai năm 1993, 2003, 2013; Luật Doanh nghiệp năm 2014; Luật Công chứng 2014; Luật kinh doanh bất động sản năm 2014; Tờ trình số 424/TTr-Cp ngày 20/10/2013 Chính phủ dự án Luật Cơng chứng; Tờ trình số 390/TTr-Cp ngày 12/10/2014 Chính phủ dự án Bộ luật dân sự; 10 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15-05-2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Nghị định 01/2017 ngày 06/01/2017 Sửa đổi, bổ sung mộ số quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 11 Nghị định 29/2015/NĐ-CP ngày 15-03-2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hướng dẫn thi hành số điều Luật Công chứng; 12 Thơng báo số 347/TB-VPCP ngày 27/8/2014 Văn phòng Chính phủ đẩy mạnh cải cách thủ tục hành lĩnh vực quản lý đất đai; 13 Công văn số 4233/BTP-BTTP “V/v hướng dẫn thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất” Bộ trưởng Bộ Tư pháp ngày 16/11/2015; 14 Trả lời chất vất Bộ trưởng Tư pháp Hà Hùng Cường ngày 18/11/2015 “V/v Trả lời chất vấn Đại biểu Quốc hội lĩnh vực Công chứng”; Tài liệu tham khảo khác: 83 15.Tác giả: PGS TS Đỗ Văn Đại - Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh “Giao dịch giải tranh chấp giao dịch vể quyền sử dụng đất” Nhà xuất Chính trị Quốc gia năm 2010; 16 Tác giả: PGS TS Đỗ Văn Đại - Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh “Giao dịch quyền sử dụng đất: Những bất cập hướng sửa đổi pháp lý sở hữu quyền tài sản đất đai” đăng Cổng thông tin điện tử Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội năm 2014; 17 Tác giả: PGS TS Đỗ Văn Đại - Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh “Bỏ bắt buộc cơng chứng giao dịch bất động sản: Nên hai khơng” Báo điện tử Chính Phủ ngày 26/03/2013; 18 Tác giả: Tiến sỹ Lưu Quốc Thái- Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh “Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, NXB Hồng Đức năm 2016; 19 Tác giả: Sỹ Hồng Nam – Vụ giám đốc kiểm tra II- Tòa án nhân dân tối cao “Các hình thức góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định luật đất đai năm 2013” Tập chí Tòa án số năm 2016; 20 Tác giả: Luật sư Nguyễn Thùy Trang –Đoàn Luật sư Tp Hà Nội“Cần làm rõ vấn đề liên quan đến Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất”, Báo điện tử Chính Phủ ngày 23/03/2015; 21 Tác giả: Trần Văn Hạnh –Cơng chứng viên- Trưởng phòng Cơng chứng số 2- Tp Hà nội“Một vài ý kiến rút từ thực tế công chứng giao dịch quyền sử dụng đất cá nhân hộ gia đình”, http://hocvientuphap.edu.vn/desktops.; 22 Tác giả: Lưu Quốc Chính “Xác định thành viên hộ gia đình thực cơng chứng, chứng thực liên quan Hộ gia đình” Đăng cổng thôn tin điện tử Bộ tư pháp ngày 25/09/2015; 84 24 Tác giả: Phạm Thị Hồng Đào – Văn Phòng luật sư Thạnh Hưng “Kiến nghị quy định vốn góp bằn quyền sử dụng đất” Đăng cổng thơn tin điện tử Bộ tư pháp ngày 28/03/2016; 25 Luận văn thạc sỹ Luật học Cao Thị Hồng với đề tài“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất vô hiệu từ thực tiễn giải Tòa án Đơng Anh- Hà Hội” Viện Đại học mở Hà Nội, năm 2015; 26 Luận văn thạc sỹ Luật học Trần Việt Thắng với đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay” Khoa Luật–Đại học Quốc Gia Hà Nội, năm 2014./ 15 Tác giả: Tiến sỹ Phạm Văn Võ – Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh “Chế độ pháp lý sở hữu quyền tài sản đất đai” Nhà xuất Lao động năm 2012; IV Ý kiến giáo viên hướng dẫn: Trà Vinh, ngày … tháng … năm 2017 Học viên Lại Hùng Anh 85 ... THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 57 2.1 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ... ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG 1.1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Khái niệm quyền sử. .. đến quyền sử dụng đất - Mối quan hệ văn quy phạm pháp luật liên quan đến hình thức hợp đồng quyền sử dụng đất - Khảo sát thực tiễn địa bàn tỉnh Kiên Giang pháp luật hình thức hợp đồng liên quan

Ngày đăng: 29/08/2018, 15:46

Từ khóa liên quan

Mục lục

  • MỤC LỤC

  • PHẦN MỞ ĐẦU

    • 1. Lý do chọn đề tài

    • 2. Tình hình nghiên cứu tài liệu liên quan

    • 3. Mục tiêu

      • 3.1. Mục tiêu chung

      • 3.2. Mục tiêu cụ thể

    • 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

      • 4.1. Đối tượng nghiên cứu:

      • 4.2. Phạm vi nghiên cứu:

    • 5. Phương pháp nghiên cứu

    • 6. Ý nghĩa nghiên cứu khoa học và giá trị thực tiễn của đề tài

    • 7. Kết cấu dự kiến của luận văn

  • PHẦN NỘI DUNG

  • CHƯƠNG 1

  • TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG

    • 1.1. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

      • 1.1.2. Khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

      • 1.1.2.1. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

      • 1.1.2.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

      • 1.1.2.3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

      • 1.1.2.4. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

    • 1.2. Tổng quan hình thức của hợp đồng

      • 1.2.1.  Khái  niệm hình thức của hợp đồng

      • 1.2.2. Mục đích, ý nghĩa của hình thức hợp  đồng

    • 1.3. HỆ THỐNG VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG TRONG GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

      • 1.3.1. Bộ luật Dân sự

      • 1.3.2. Luật Đất đai

      • 1.3.3. Luật Công chứng

      • 1.3.4. Luật Kinh doanh bất động sản

    • 1.4. LƯỢC SỬ PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG

      • 1.4.1. Trước Luật Đất đai 1993

      • 1.4.2. Theo Luật Đất đai 1993

      • 1.4.3. Theo Luật Đất đai 2003

  • CHƯƠNG 2

  • THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

    • 2.1. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

      • 2.1.1. Về hình thức thể hiện

      • 2.1.2. Về vấn đề công  chứng, chứng thực và xử lý hợp đồng vi phạm hình thức

      • 2.1.2.1. Về vấn đề công chứng, chứng thực

      • 2.1.2.2. Về vấn đề đăng kí giao dịch và đăng kí quyền sử dụng đất

      • 2.1.3. Về vấn  đề xử lí hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất  vi phạm về  hình thức

    • 2.2.  GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

      • 2.2.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

      • 2.2.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

  • PHẦN KẾT LUẬN

  • DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan