Đang tải... (xem toàn văn)
Một số kinh nghiệm của singapore trong việc quản lý thị trường quản lý
MỘT SỐ KINH NGHIỆM CỦA SINGAPORE TRONG VIỆC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Singapore đảo quốc, thành phố với 682 km2 dân số 3,4 triệu người Với quy mô quốc gia nhỏ bé có nhiều điểm đặc thù, Singapore thành cơng việc quản lý điều tiết thị trường bất động sản Khái quát chế độ sở hữu đất đai: Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, chấp nhận sở hữu tư nhân đất đai Đất Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn (gần 90%), số lại tư nhân chiếm hữu, việc sở hữu phải tuân thủ theo chế độ quy hoạch sử dụng đất Nhà nước quy định Người nước quyền sở hữu hộ nhà (biệt thự) kèm theo với đất Chế độ sử dụng đất phổ biến hợp đồng thuê Nhà nước thời hạn cụ thể: Mục đích sử dụng đất Thời hạn sử dụng (năm) Đất sử dụng để xây nhà 99 Đất sử dụng cho mục đích thương 99 mại Đất sử dụng cho mục đích cơng nghiệp 60 Đất sử dụng cho mục đích giáo 30 dục Đất sử dụng cho mục đích tơn 30 giáo Đất sử dụng cho mục đích phúc 30 lợi xã hội Đất nông nghiệp 10-20 Quy hoạch quản lý thực quy hoạch Quy hoạch nhận thức vấn đề quan trọng hàng đầu việc phát triển ổn định thị trường bất động sản Phương thức quy hoạch Singapore có điểm khác với cách thức mà TP.HCM làm Theo họ có loại quy hoạch chính, tiến hành theo bước: (1) Quy hoạch định hướng, hay quy hoạch ý tưởng (Concept plan): định hướng phát triển khu chức năng, xem xét yếu tố hướng phát triển; cấu diện tích, mối tương quan khu chức (cịn gọi quy hoạch cấu) Quy hoạch định hướng có giá trị 10 năm Quy hoạch tổng mặt tỉnh Việt Nam tiến hành tương tự loại quy hoạch định hướng (2) Quy hoạch tổng thể (Master plan) có thời hạn thực 05 năm, dựa quy hoạch định hướng để xây dựng nội dung chi tiết cho khu vực, cụm dân cư theo tỷ lệ khác Gọi Master plan (bao gồm nội dung quy hoạch kinh tế – xã hội), thực quy hoạch chi tiết Quy hoạch tổng thể công bố công khai rộng rãi cho người dân tham gia góp ý chỉnh sửa cơng bố thức để thực (3) Trong trình triển khai thực dự án theo quy hoạch, chủ đầu tư lập dự án cụ thể phù hợp với quy hoạch chi tiết đề trình Cơ quan Tái Phát triển Đô thị (URA) xem xét phê duyệt (Guiding plan) Từ quy hoạch xác định phân bổ sử dụng đất đai hợp lý * Một số kinh nghiệm quy hoạch: + Nhận thức tầm quan trọng quy hoạch, họ tập trung nguồn lực để xây dựng quy hoạch, đảm bảo quy hoạch đạt chất lượng cao phải điều chỉnh Quy hoạch theo thứ tự hợp lý quán từ định hướng đến chi tiết Quy hoạch triển khai bước, chắn, số khu vực chưa quy hoạch để trống đề rõ “khu vực nghiên cứu” + Quy hoạch mang tính dân chủ cơng khai, đảm bảo người dân quan chức năng, doanh nghiệp quyền tham gia thông tin đầy đủ phương tiện thông tin đại chúng Sau nội dung quy hoạch công bố, giá trị pháp lý quy hoạch đảm bảo, không phụ thuộc vào can thiệp cá nhân quan Nếu phát sinh dự án ngồi quy hoạch mà muốn thực phải chờ điều chỉnh quy hoạch giai đoạn năm Việc quản lý xây dựng theo quy hoạch nghiêm khắc, phía bạn cho biết chưa có trường hợp vi phạm nghiêm trọng giấy phép xây dựng phải xử phạt + Quy hoạch không phụ thuộc vào ranh giới hành mà theo phân khu chức năng, việc quy hoạch triển khai thực thống + Nhà nước đóng vai trị trung tâm quy hoạch thị, có tồn quyền định vấn đề quy hoạch đô thị Sau có quy hoạch, nhà nước thu hồi đất giao đất (bán cho thuê) cho công ty (nhà nước tư nhân) thực quy hoạch chi tiết + Quy hoạch công bố trước thu hồi đất 2-3 năm, sau nhà đầu tư giao đất phải cam kết thực dự án vòng năm (thường dự án lớn) Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua bán lại mảnh đất giao, trừ số trường hợp đặc biệt Thu hồi đất, đền bù tái định cư: 3.1 Thu hồi đất: Sau có quy hoạch chi tiết có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực Nhà nước toàn quyền định vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật thu hồi đất – Land Acquisition Act) Công tác thu hồi đất dựa nguyên tắc: - Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển sở hạ tầng, phúc lợi xã hội chỉnh trang đô thị - Hạn chế thu hồi đất tư nhân, thu hồi thực cần thiết - Công tác thu hồi đất phải cho phép Chính phủ thành viên Nội Chính phủ, sau thảo luận tham khảo ý kiến cộng đồng - Việc thu hồi đất tiến hành theo bước chặt chẽ có thơng báo trước cho người dân – năm Nếu người dân không chịu để nhà nước thu hồi đất áp dụng cưỡng chế phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act) 3.2 Chính sách đền bù: Mức đền bù thiệt hại vào giá trị bất động sản chủ sở hữu; chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, thuê tổ chức định giá tư nhân để định giá lại chi phí Nhà nước chịu Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp giá tại, giá bất động sản bao gồm giá trị gia tăng nhà nước đầu tư hạ tầng, nhà nước điều tiết phần giá trị đầu tư Nhà nước đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá tương lai Ngoài ra, yếu tố sau xem xét đền bù: giá trị bất động sản gia tăng cơng trình cơng cộng ngang qua, nhà nước điết tiết; ngược lại cơng trình cơng cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngồi nhìn vào nhà…), nhà nước tăng đền bù; cơng trình cắt manh mún mảnh đất hữu; chi phí để hồn tất thủ tục cho mảnh đất cịn lại Tuy nhiên, có yếu tố khơng chấp nhận tính mức đền bù, là: địi thưởng để di dời sớm muốn lại chỗ cũ nên đòi tăng đền bù chịu đi; đòi bồi thường vào việc đầu tư thêm vào nhà, sau có định giải tỏa, trừ nhà tệ cần sơn sửa lại Trong vòng năm công bố giải tỏa mà cố ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi đền bù; đòi đền bù theo giá mua (ý định đầu đất); hoạt động kinh doanh khơng có giấy phép, khơng có pháp lý để đền bù; tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp Ngoài ra, gia tăng giá đất vòng năm phát triển hạ tầng công cộng xem xét điều tiết Phương thức toán đền bù trả trước 20% chủ nhà thực việc tháo dỡ, phần cịn lại trả hồn tất việc di dời Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách nhà ở, thu xếp cho thuê với giá phù hợp Ngoài ra, nhà nước Singapore cịn có sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi chủ bất động sản phải di dời Trong q trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện giá trị đền bù Hội đồng đền bù tổ chức định giá trị đền bù người khởi kiện Nếu chủ bất động sản khơng đồng ý đưa vụ việc lên Tịa Thượng thẩm Nhìn chung, sách đền bù tiến hành thận trọng (nhất đất tư nhân), có văn luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi sách đền bù công tổ chức, cá nhân, tạo đồng thuận cao xã hội Tỷ lệ cưỡng chế chiếm tỷ trọng không đáng kể, 1% * Một số kinh nghiệm khác đền bù thiệt hại giải toả: + Có sách hỗ trợ tối đa thiệt hại tạo điều kiện công ăn việc làm cho người nông dân chuyển thành thị dân (chủ yếu thời gian cách 20-30 năm) Tuy nhiên, số lượng nông dân không nhiều nên không vấn đề nghiêm trọng Đối với hộ kinh doanh thương mại sở công nghiệp, hướng đền bù tiền mặt vào thu nhập thực tế trước + Đối với sở tôn giáo chùa chiền, nhà thờ giải tỏa bố trí xây dựng địa điểm diện tích khu đất phù hợp (thường rộng rãi hơn), nhằm phục vụ khu dân cư + Việc giải tỏa di dời làm xáo trộn công ăn việc làm người dân (do đất nước Singapore nhỏ bé nên việc lại thuận tiện) + Khơng có trường hợp người nơng dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư để xây dựng khu dân cư (như Việt Nam) Lý thời gian sử dụng đất khác nhà nước không cho phép Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử dụng phải thơng qua quan nhà nước Nhà nước đóng vai trị trung gian người sử dụng đất chủ đầu tư, tránh tiêu cực việc đền bù giải tỏa không để ảnh hưởng xấu đến việc thực dự án theo quy hoạch nói riêng phát triển kinh tế nói chung + Theo thơng tin phía Singapore cung cấp, tính bình qn, tiền đền bù chiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu tư dự án (trong đó, tỷ lệ Việt Nam đến 70-80%) Kiểm sốt tốt giá đền bù lý giúp chương trình phát triển hạ tầng phúc lợi công cộng thành công 3.3 Vấn đề tái định cư cung cấp nhà cơng (public housing): Chính sách tái định cư gắn liền với bố trí nhà cơng – loại nhà nhà nước xây dựng cung cấp giá rẻ kèm theo số điều kiện Đây điểm đặc thù độc đáo thị trường bất động sản Singapore Singapore thiết lập quan tập trung thực việc cung cấp nhà công cho người dân chủ yếu phục vụ tái định cư – Cục Phát triển Nhà (HDB) Được thành lập từ năm 1960, với khoảng 8.000 nhân viên, HDB cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore, có 2% thuê hộ (năm 2001) a/ Các bước chuẩn bị cho công tác tái định cư: Các nhân viên HDB tiến hành điều tra xã hội học kỹ lưỡng hộ gia đình trước triển khai việc tái định cư, lưu ý chi tiết số thành viên gia đình, kể cái; nguồn thu nhập; nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý bất động sản… Các đơn vị, tổ chức khác quan, nhà thờ, sở công nghiệp – thương mại … điều tra tỉ mỉ đưa vào danh sách tái định cư Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng tạo chứng chắn cho việc hỗ trợ tái định cư xác, cơng b/ Điều kiện để tái định cư hộ HDB cung cấp Cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh làm thủ tục giới thiệu hộ thuộc diện tái định cư mua thuê nhà Trung tâm phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi: ưu đãi thủ tục mua thuê, miễn chấp,… Chính sách cung cấp nhà cơng HDB có phân biệt trường hợp cụ thể, ưu tiên cơng dân Singapore Nếu không sử dụng nhà HDB cung cấp nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore) c/ Cung ứng nhiều loại nhà để đáp ứng nhu cầu đa dạng người dân Có nhiều loại nhà phù hợp với nhu cầu đa dạng người dân HDB chủ yếu cung cấp hộ tịa nhà cao tầng Có loại hộ là: Loại hộ Diện tích chuẩn (m2) Giá bán cho thuê (*) phòng 32 26-33$/tháng phòng 45 44-75$/tháng phòng 85 phòng 90 126.000$ phòng 110 203.000$ (*) Chủ yếu hộ có 1-2 phịng người thu nhập thấp thuê, hộ 4-5 phòng chủ yếu để bán Đơn vị tính la Singapore – 1$ tương đương 9.000 VND Ngồi ra, cịn có hộ hạng sang (Executive) hộ cho người già (Studio Apartment) Như vậy, chương trình cung cấp nhà HDB triển khai đáp ứng nhu cầu đa dạng nhà hầu hết người dân Singapore, kể người có thu nhập thấp Để hạn chế tình trạng mua bán lại đầu cơ, Chính phủ quy định mua nhà HDB phải năm bán sau 10 năm (kể từ bán nhà thứ nhất) mua nhà thứ hai HDB d/ Chính sách tài Cung cấp nhà cơng với giá ưu đãi đặc điểm riêng Singapore, nhà nước có sách tài tương ứng để hỗ trợ chương trình Có phương thức chủ yếu là: (1) HDB vay nhà nước, ngân hàng phát hành trái phiếu (bond) để phát triển khu dân cư, bán cho người dân thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay; (2) Chính phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà trả góp HDB (có chấp nhà), thơng qua phát hành trái phíêu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương Ngồi HDB cịn vay mượn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) thể chế tài khác 4 Các hình thức cung cấp đất công để thực dự án: Ở Singapore đất thuộc sở hữu Nhà nước chiếm gần 90% Để chuyển giao đất công cho đơn vị phát triển bất động sản, có hình thức chủ yếu: a/ Đấu giá đấu thầu: Đây phương thức bán đất cho khu vực tư nhân, nhằm bán mảnh đất ngang giá thị trường, tạo hội bình đẳng cho người mua tăng nguồn thu cho ngân sách Nguyên tắc phương thức công khai minh bạch nội dung quy hoạch khu đất; điều kiện mua, giá khởi điểm,… phương tiện thơng tin đại chúng internet Chính phủ cam kết không thay đổi nội dung đưa đấu giá đấu thầu Các đối tượng tham gia rộng rãi hạn chế việc khống chế giá Giá khởi điểm Người Thẩm Định Giá Trưởng (Chief Value – thuộc Bộ Tài chính) phối hợp với Cơ quan quản lý đất đai (SLA) xác định b/ Bán trực tiếp: Mục đích bán cho đơn vị phát triển nhà công HDB phát triển công nghiệp Jurong Town Corporation (JTC) quan Chính phủ theo chức luật định Giá bán dựa vào Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định theo giá thị trường để sử dụng đất có hiệu Trường hợp đặc biệt: bán cho tổ chức phúc lợi từ thiện Chính phủ quy định giá Hình thức bán trực tiếp cho tư nhân áp dụng số mảnh đất nhỏ hẹp muốn phát triển phải nối kết với miếng đất khác liền kề c/ Đấu thầu hạn chế: trường hợp bán miếng đất nhà nước nằm lọt mảnh đất tư nhân, ưu tiên cho chủ đất xung quanh * Lưu ý số kinh nghiệm cung cấp đất cho thị trường: - Các mục đích sử dụng đất khác có giá bán khác Ví dụ, để phát triển trường tiểu học, trung học nhà nước cung cấp đất miễn phí, trường đại học, kỹ thuật, tổng hợp… phải mua Đất xây dựng sở thương mại, công nghiệp phải theo giá thị trường Đất phát triển nhà công Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định - Khi bán đất, nhà nước kèm điều kiện cần thiết để xây dựng cơng trình mảnh đất Về khơng cho phép nhà đầu tư mua bán lại mảnh đất mua - Nhà nước điều tiết thị trường việc điều chỉnh lượng đất bán phù hợp, ví dụ năm 1997 có khủng hoảng kinh tế, nhà nước ngưng bán đất cho tư nhân; thị trường phát triển nóng, nhà nước tăng lượng bán Do nhà nước chủ động điều tiết thị trường có quy định nghiêm ngặt việc sử dụng đất có hiệu quả, nên khơng có tượng găm giữ đầu đất Một số kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản: Có thể rút học kinh nghiệm quan trọng từ việc quản lý thị trường bất động sản Singapore để nghiên cứu áp dụng vào thực tiễn Việt Nam nói chung TP.HCM nói riêng: (1) Nhà nước đóng vai trò trung tâm chủ động việc quản lý điều tiết thị trường bất động sản Không chiếm phần lớn đất đai để dễ dàng điều tiết thị trường, nhà nước Singapore cịn có hệ thống pháp luật thị trường bất động sản hoàn chỉnh thực nghiêm việc quản lý sử dụng đất (2) Công tác quy hoạch đặc biệt trọng, tạo phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Việc xây dựng quy hoạch tiến hành bước khoa học, kỹ lưỡng trước cơng bố cơng khai phải có ý kiến đóng góp rộng rãi người dân (3) Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau cung cấp cho đơn vị để thực dự án theo quy hoạch (bán cho thuê), tránh tình trạng đối đầu nhà đầu tư chủ đất q trình đền bù giải phóng mặt Khơng có tượng tư nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xây dựng cơng trình nhà ở, sở thương mại… để kinh doanh (4) Công tác thu hồi đất, đền bù, giải tỏa thực theo luật định, cơng bình đẳng tổ chức, cá nhân, có xem xét điều tiết giá trị gia tăng nhà nước đầu tư hạ tầng đô thị Việc đền bù điều tra khảo sát tỉ mỉ, đảm bảo quyền lợi người dân (5) Nhà nước can thiệp sâu tích cực vào thị trường bất động sản, đặc biệt thực thành cơng sách nhà cơng, nhằm cung cấp cho hầu hết người dân Singapore có nhà thích hợp, đồng thời có hạn chế việc mua bán lại (6) Chính chế độ sử hữu đất rõ ràng, quản lý sử dụng đất chặt chẽ, tiềm lực nhà nước mạnh, Singapore tượng đầu bất động sản giá bất động sản khơng biến động nhiều để ảnh hưởng xấu đến phát triển kinh tế Một nguyên nhân để thị trường bất động sản phát triển ổn định ý thức tuân thủ pháp luật người dân quan hành pháp cao Trên số kinh nghiệm rút từ đợt khảo sát thị trường bất động sản Singapore Do thời gian khảo sát ngắn (03 ngày), chắn vấn đề nêu chưa thể đầy đủ Nhóm cơng tác tiếp tục nghiên cứu tài liệu có liên quan thu thập để học tập kinh nghiệm tốt đề xuất áp dụng vào công tác quản lý phát triển thị trường bất động sản TP.HCM ... chủ động điều tiết thị trường có quy định nghiêm ngặt việc sử dụng đất có hiệu quả, nên khơng có tượng găm giữ đầu đất Một số kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản: Có thể rút học kinh nghiệm. .. thị trường bất động sản Không chiếm phần lớn đất đai để dễ dàng điều tiết thị trường, nhà nước Singapore cịn có hệ thống pháp luật thị trường bất động sản hoàn chỉnh thực nghiêm việc quản lý sử... từ việc quản lý thị trường bất động sản Singapore để nghiên cứu áp dụng vào thực tiễn Việt Nam nói chung TP.HCM nói riêng: (1) Nhà nước đóng vai trị trung tâm chủ động việc quản lý điều tiết thị