Đang tải... (xem toàn văn)
Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả bất động sản(BĐS) được hình thành trên cơ sở quan hệ cungcầu về BĐS trên thị trường. Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC DUY TÂN - - ĐỀ TÀI: SỰ BIẾN ĐỘNG CỦA GIÁ CẢ NHÀ ĐẤT TỪ NĂM 2015 ĐẾN NAY TẠI THỊ TRƯỜNG VIỆT NAM VÀ CÁC BIỆN PHÁP CAN THIỆP CỦA CHÍNH PHỦ TRÊN THỊ TRƯỜNG GVHD: ThS.NGUYỄN THỊ TUYÊN NGÔN LỚP: ECO 151AA NHÓM 15 SỰ BIẾN ĐỘNG CỦA GIÁ CẢ NHÀ ĐẤT TỪ NĂM 2015 ĐẾN NAY TẠI THỊ TRƯỜNG VIỆT NAM VÀ CÁC BIỆN PHÁP CỦA CHÍNH PHỦ TRÊN THỊ TRƯỜNG I.GIỚI THIỆU VỀ GIÁ CẢ NHÀ ĐẤT(GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN): 1.Khái niệm: Cũng hàng hố thơng thường khác, giá bất động sản(BĐS) hình thành sở quan hệ cung-cầu BĐS thị trường Đất đai khơng có giá thành sản xuất Giá trị đất đai phần tự nhiên sinh ra, phần người khai thác sử dụng đất đai mang lại gọi “giá trị đất đai” (địa tơ tư hố) Lợi ích thu từ đất đai lớn giá trị cao Trong kinh tế thị trường, đất đai mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi” Giá trị đất đai biểu hình thức tiền tệ, “giá đất đai” thường gọi giá đất Còn giá nhà tính chi phí nguyên vật liệu chi phí khác cần thiết để xây dựng nên ngơi nhà Tuy nhiên, hàng hố BĐS hàng hố đặc biệt, đó, giá BĐS có số đặc trưng riêng Giá BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan tương đối mức cầu người mua 2.Phân loại: Giá BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, có số cách phân loại thông dụng sau đây: - Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó giá trị thị trường quy ước theo thoả thuận người mua người bán Giá tính sau: Giá bất động sản= Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất - Giá đất Nhà nước quy định: hệ thống giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định sở quy định khung giá Nhà nước điều kiện thực tế địa phương để làm tính thuế việc sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất cho trường hợp quy định Điều 34 Điều 35 Luật Đất đai năm 2003 - Giá đất thị trường: giá bán quyền sử dụng đất mảnh đất thực phù hợp với khả người bán quyền sử dụng đất người mua quyền sử dụng đất thị trường có tác động quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, biểu tiền người chuyển nhượng (bán) người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với thời điểm xác định II.CẦU BẤT ĐỘNG SẢN: 1.Khái niệm: Cầu BĐS khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả tốn để nhận khối lượng hàng hóa BĐS thị trường Giữa nhu cầu tiêu dùng cầu hàng hóa BĐS có cách biệt lớn quy mơ, phạm vi đối tượng xuất Nhu cầu thường xuất với quy mô lớn phạm vi rộng với tất đối tượng Song cầu thực tế thị trường lại khơng hồn tồn trùng khớp có nhu cầu khơng có khả tốn, có nhóm đối tượng có nhu cầu khơng trở thành cầu thị trường, có đối tượng khơng có nhu cầu sử dụng lại có nhu cầu đầu kiếm lợi, nên có cầu xuất thị trường Chính vậy, cầu phạm trù có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu, khả toán điều kiện hoạt động thị trường Cầu BĐS xuất sở có hội tụ điều kiện sau: -Sự xuất nhu cầu tiêu dùng dạng BĐS mà nhu cầu khơng thể tự thoả mãn nguồn lực sẵn có người dân -Phải có nguồn lực tài để đảm bảo khả tốn cho nhu cầu Chỉ có nguồn lực tài cho tốn nhu cầu chuyển thành cầu thị trường -Phải có hoạt động thị trường để nhu cầu có khả tốn có điều kiện gặp cung cầu thực trở thành cầu xuất thị trường Chính thị trường mơi trường để nhu cầu có khả tốn trở thành cầu thực tế thoả mãn 2.Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản: a Sự tăng trưởng dân số nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội theo cầu nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số,đặc biệt tỷ lệ tăng dân số học cao gây đột biến cầu BĐS Độ co giãn cầu đất nhà phụ thuộc lớn vào biến số: quy mô gia đình, thu nhập giá Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mơ gia đình tăng lên kéo theo cầu diện tích nhà đất tăng theo Tuy nhiên hệ số co giãn không đơn phụ thuộc vào thay đổi quy mơ, mà tuỳ thuộc vào kết cấu gia đình Sự thay đổi quy mơ gia đình độc thân gia đình cặp vợ chồng gia đình có thêm nhỏ làm thay đổi không đáng kể cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn cầu so với quy mơ nhỏ Khi quy mơ gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình khơng thay đổi cầu diện tích nhà thay đổi chậm lại độ co giãn cầu so với quy mô lại nhỏ dần Độ co giãn cầu nhà so với thu nhập xác định tốc độ biến thiên cầu so với tốc độ thay đổi thu nhập Khi thu nhập thấp chưa vượt mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu vật phẩm lương thực, thực phẩm độ co giãn cầu nhà thu nhập nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, tỷ lệ thu nhập dành để đầu tư cho chỗ tăng nhanh chiếm tỷ trọng lớn b Thu nhập dân cư: Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu thiếu với người dân Do vậy, cầu nhà tối thiểu tăng lên tương ứng với tốc độ tăng thu nhập mức thu nhập vượt mức giới hạn cầu lương thực thực phẩm Đến giới hạn cao hơn, thu nhập tiếp tục tăng, cầu nhà tối thiểu tăng chậm lại chí giảm thay vào tăng cầu nhà cao cấp Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu nhà tối thiểu giống đường thẳng, không co giãn so với thay đổi mức thu nhập Tổng nhu cầu nhà xác định phương trình tuyến tính tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử dụng tối thiểu trung bình xã hội Như vậy, tổng cầu xuất thị trường hiệu số tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà có Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu nhà thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo hàm phi tuyến chậm dần đến mức bão hoà nhu cầu nhà tối thiểu Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần cầu nhà cao cấp tăng lên c Giá tiêu dùng: Thặng dư tiêu dùng nhà thay đổi nhanh quy mô tiêu dùng nhà thấp tăng lên chậm quy mơ tiêu dùng vượt giới hạn cần thiết Mỗi hàng hố BĐS tồn hình thức vật hình thức giá trị Các hình thức luôn tác động qua lại với nhau, chẳng hạn ngơi nhà xây thêm diện tích sử dụng cải tạo, nâng cấp có giá trị lớn so với ngơi nhà trạng thái cũ Tuy nhiên, giá trị hàng hoá BĐS tuỳ thuộc vào giá thị trường Cũng đất, hộ vào thời kỳ “sốt nóng” giá chúng cao gấp đơi, gấp ba lần so với lúc bình thường; vào thời kỳ “đóng băng”, giá lại hạ xuống, nhiều thấp lúc bình thường d Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội Chính phủ: - Việc phát triển mạnh khu công nghiệp tăng mức độ thu hút đầu tư bên vào đô thị làm tăng mức cầu BĐS nói chung Ngồi ra, dự án giải toả khu nhà ổ chuột dọc theo kênh rạch làm tăng mức cầu BĐS - Việc tăng nhanh tốc độ thị hố yếu tố vừa tác động đến yếu tố cung cầu BĐS - Việc thực dự án cải tạo sở hạ tầng đô thị hữu khu đô thị tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu BĐS, đồng thời làm tăng mức cung BĐS - Các sách hỗ trợ Chính phủ tín dụng, trợ giá cho người có thu nhập thấp việc giải vấn đề nhà làm tăng mức cầu BĐS Ngồi ra, phải kể đến số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô tính chất cầu BDDS trình độ phát triển sản xuất, chuyển đổi cấu kinh tế, tác động trình hội nhập kinh tế khu vực quốc tế v.v 3.Phương pháp xác định cầu bất động sản: Bên cầu BĐS xác định từ nhu cầu sở hữu sử dụng loại BĐS xã hội Nhu cầu sở hữu BĐS có khơng xuất phát từ nhu cầu sử dụng phần vật chất BĐS mà lại xuất phát từ mục tiêu kinh doanh BĐS (thí dụ xây nhà để bán), tích trữ tài (thí dụ mua nhà để mà để thay tiền gửi vào ngân hàng) Nhu cầu sở hữu BĐS biểu việc người chủ sở hữu tiến hành việc tạo lập BĐS mua hàng hóa BĐS tạo lập, xây dựng sẵn Khác với nhu cầu sở hữu BĐS, nhu cầu sử dụng BĐS chủ yếu lại nhu cầu sử dụng phần vật chất BĐS, chẳng hạn sử dụng đất ruộng để trồng trọt, sử dụng đất để xây nhà, sử dụng văn phòng để làm địa điểm giao dịch Do đặcđiểm này, người có nhu cầu sử dụng BĐS không thiết phải đồng thời người sở hữu BĐS Trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS, người sử dụng thường thực việc thuê BĐS từ người sở hữu BĐS Cũng không trường hợp người sử dụng BĐS thuê lại BĐS, tức thuê từ người thuê với điều kiện người thuê trước chưa sử dụng hết thời gian thuê BĐS Việc xác định nhu cầu BĐS thời kỳ ngắn hạn, trung hạn, dài hạn phức tạp phụ thuộc vào nhiều yếu tố không ổn định như: tỷ lệ tăng dân số; yêu cầu cải thiện nhà ở, mở mang hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp; mở mang ngành kinh doanh BĐS; tỷ lệ khu vực dân cư có khả tốn Trên thực tế xảy khơng trường hợp xác định sai nhu cầu BĐS dự báo khơng xác yếu tố này, có mức cầu xác định cao so với thực tế dẫn đến tình trạng gây khan (cầu lớn cung) giả tạo hàng hoá BĐS để cung bị kích lên mức thái quá; gây dư thừa (cung lớn cầu) loại hàng hoá thị trường Mức cầu xác định thấp so với thực tế dẫn đến việc nhà kinh doanh cắt giảm đầu tư tạo lập hàng hoá BĐS, gây tình trạng khan thị trường, gây tác hại tới hiệu chung kinh tế III CUNG BẤT ĐỘNG SẢN: 1.Cung thị trường sơ cấp: Đất đai sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng có giới hạn, người tự tạo thêm đất đai để làm tăng cung theo ý muốn Giữa loại đất đai, thay đổi cung loại đất đai làm thay đổi cung loại đất đai khác Một đặc điểm quan trọng đất đai có vị trí cố định gắn liền với điều kiện vốn có đặc điểm, điều kiện tự nhiên Do vậy, cung đất đai điều chỉnh theo không gian chủng loại hay chất lượng đất đai Không hàng hố thơng thường khác điều chuyển chủng loại hàng hoá mà thị trường có nhu cầu từ địa phương sang địa phương khác, từ vùng sang vùng khác, chí kể xuất từ quốc gia sang quốc gia khác Do vậy, dễ dàng dẫn đến cân cung cầu BĐS cách cục không gian, chủng loại đất theo địa phương Cung đất đai cho ngành sản xuất thuộc khu vực I tăng thêm từ nguồn khai phá đất tự nhiên, đồng thời phần đất đai khai phá sản xuất khu vực I ngày giảm dần phần đất đai chuyển sang mục đích sử dụng thuộc khu vực II khu vực III Như vậy, mức tăng cung BĐS cho nhóm cung mức giảm cung BĐS nhà đất nhóm cung khác Đặc điểm bật cung BĐS thị trường tổng cung đất đai cho tất ý định mục tiêu cố định, cải tạo đất gia tăng cận biên tổng cung 2.Cung thị trường thứ cấp: Cung BĐS vế bất đẳng thức xác định tổng khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa trao đổi thị trường thời điểm với mức giá giới hạn định Cung BĐS khơng phải tồn quỹ hàng hóa BĐS có mà lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi v.v thị trường Có thể có người có nhiều hàng hóa BĐS họ khơng có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v ) có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v ) bán với mặt giá thị trường mà muốn chờ hội với mặt giá cao hàng hóa BĐS khơng tính vào lượng cung thời điểm Để nguồn hàng hóa BĐS thị trường cần có hội tụ điều kiện sau: -Quỹ hàng hóa BĐS có phải đạt tiêu chuẩn yêu cầu thị trường thời, có nghĩa đáp ứng yêu cầu thị trường chấp nhận giá trị sử dụng; -Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa BĐS khơng có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng mà có nhu cầu bán (cho th, trao đổi v.v ), tức sẵn sàng chuyển giao hàng hóa BĐS cho người khác; -Phải có thị trường BĐS xuất quỹ hàng hóa BĐS tham gia vào giao dịch thị trường thừa nhận Việc tăng cung loại hàng hóa BĐS với mục đích cụ thể thường nhiều thời gian cho việc tạo lập BĐS việc tìm hiểu thơng tin đất đai, chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công xây lắp, thủ tục pháp lý phức tạp khác v.v Thời gian xây dựng BĐS dài nên khả điều chỉnh thị trường BĐS chậm chạp, cần có nghiên cứu dự báo kế hoạch khơng dễ nảy sinh tình trạng cân cung cầu; 3.Những nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản: a Giá BĐS: Nhân tố quan trọng gây ảnh hưởng đến biến động mức cung BĐS nhà đất giá BĐS Cũng hàng hoá khác, cung BĐS tăng lên giá BĐS tăng Quy luật chung cung lượng cung hàng hố tăng lên giá hàng hố tăng lên b Quỹ BĐS quy hoạch Chính phủ: Nhân tố làm thay đổi cung BĐS nhiều sau giá BĐS phải kể đến sách Chính phủ chế độ quản lý xây dựng BĐS cấp phép xây dựng, quy định tiêu chuẩn xây dựng nhà cơng trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển bước bên trái (cung giảm) Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đường cung dịch chuyển đáng kể bên phải (cung tăng) Chính vậy, can thiệp có hiệu lực Chính phủ vào thị trường BĐS can thiệp vào thể chế làm thay đổi đường cung Trong nhiều trường hợp, ràng buộc khắt khe Chính phủ bối cảnh lỏng lẻo luật pháp tạo khan cung cách hình thức tạo kẽ hở cho kẻ đầu kinh doanh BĐS phi thức Mục đích sử dụng hàng hố thơng thường tính tác dụng định, mục đích sử dụng đất đai Nhà nước người quản lý định đoạt Nhà nước thực quy hoạch phân định vùng đất đai dành cho mục đích sử dụng khác Chẳng hạn, vùng đất nằm thành phố quy hoạch cho sản xuất nơng nghiệp mảnh đất khơng có đóng góp cho việc tăng cung BĐS Chỉ cần định việc chuyển mục đích sử dụng mảnh đất làm tăng cung BĐS c Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng: Sự phát triển kết cấu hạ tầng điều kiện tiếp cận thường dẫn đến thay đổi làm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyển đường cung) Sự dịch chuyển thường tác động lớn đến cung BĐS tiêu chuẩn hố thuộc khu vực cơng cộng khu vực tư nhân, đồng thời làm giảm tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột xóm liều d Các yếu tố đầu vào chi phí phát triển BĐS Các yếu tố nguyên liệu đầu vào có vai trò quan trọng đến lượng cung nhà Nếu giá nguyên vật liệu xây dựng hạ giá thành xây dựng thấp khả cung nhà với giá hạ mở rộng thêm Các yếu tố cho phép tạo nguồn cung nhà với cấp độ khác tạo thêm tính phong phú cấu nguồn cung Ngoài ra, số vùng điều kiện đặc thù địa lý thời tiết, kết cấu nhà phải thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà vùng phụ thuộc vào phát triển công nghệ kỹ thuật xây dựng 10 e Chính sách pháp luật nhà nước: Khác với hàng hố thơng thường, cung BĐS phụ thuộc lớn vào sách Chính phủ chế độ quản lý đất đai nhà ở, sách sử dụng đất v.v Trước hết chế độ quy định quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đất Việc quy định rõ ràng xác lập rộng rãi quyền nguồn đất đai nhà có điều kiện để nguồn đất đai nhà sẵn sàng có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường BĐS hợp pháp Những nguồn đất đai nhà sử dụng cho phát triển cơng trình dân dụng khơng hợp thức hố quyền sở hữu sử dụng tham gia vào nguồn cung thị trường BĐS hợp pháp khơng tính vào nguồn cung thức BĐS; có tham gia giao dịch ngồi thị trường đen khơng thể mức cung đầy đủ Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải trước theo hoạt động xây dựng cung cấp nhà ở, cơng sở văn phòng khu thương mại phát triển Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Nhà nước không triển khai dù tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, chủ trương sách khác có hấp dẫn nhiêu, vùng đất khơng có sở hạ tầng đất không không trở thành nguồn cung BĐS Vì vậy, phát triển hồn thiện kết cấu hạ tầng tác nhân quan trọng thay đổi lượng cung BĐS IV GIÁ CẢ NHÀ ĐẤT ( GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN): 1.Giá đất thời gian qua: + Thị trường 2015 giao dịch sôi động, khoản tăng, giá ổn định, có nhích lên chút song dẫn tới sốt nóng lạnh khơng có Nguồn cung nhiều, dồi dào: sản phẩm hồn thiện, làm móng, chuẩn bị xây + Phân khúc bình dân chủ đạo thị trường: Nội đô giá dao động 20 – 27 triệu đồng/m2; Ngoại đô giá dao động 15-17triệu đồng/m2 Khách hàng có nhiều lựa chọn + Năm 2015, nguồn cung an toàn pháp lý, đảm bảo tiến độ xây dựng Cũng năm nay, phân khúc cao cấp có đột biến loại hình đất Thậm chí đất có khả tăng giá trở lại + Tuy nhiên, vấn đề đầu tư, đầu vấn dè dặt, nghe ngóng chưa chắc, thị trường khó khăn, diễn biến khỏi sụp đổ yếu Hơn nữa, 2015 thị trường chập chững bước vào vòng quay mới, hệ lụy dự án nhiều, sức mua yếu, cơng ăn việc làm chưa ổn định 11 + Năm 2015 đánh dấu tầm cao cho thị trường nhà Điều chứng minh qua số dự án chào bán lượng giao dịch tăng vọt, giá bán cải thiện năm 2015 Trong năm 2015, có xấp xỉ 41.787 hộ thuộc phân khúc thị trường chào bán TP Hồ Chí Minh, cao gấp 2,2 lần so với năm 2014 Số giao dịch mua bán thành công ghi nhận mức cao với 36.160 hộ, gấp đôi năm 2014 + Xét nguồn cầu, tỷ lệ tiêu thụ năm 2016 dự kiến chậm so với năm 2015 dự án chào giá cao hẳn người mua cần thời gian để thích ứng với ngưỡng giá + Đến năm 2017 tỷ lệ tiêu thụ tiếp tục giảm, đặc biệt vào nửa cuối năm thị trường có xu hướng giảm nhiệt sau hai năm tăng trưởng nóng + Năm 2015 thức kết thúc thời kỳ giảm giá bất động sản Thị trường khẳng định với người mua nhà giới đầu tư BĐS giảm giá thêm Nhận định vấn đề này, người mua chấm dứt tâm lý chờ đợi bắt đầu giao dịch Sức mua quay trở lại cộng thêm nhiều sách, thể chế nhằm ổn định, hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản phát huy tác dụng Cùng với lòng tin vào xu hướng phát triển tích cực BĐS thời gian tới, nên nhiều nhà đầu tư quay lại với thị trường; khách hàng an tâm giao dịch, mua bán BĐS bảo đảm nhiều mặt + Trong suốt năm 2015, lượng tồn kho BĐS giảm hàng tháng từ khoảng 2% tới 5%, tháng cuối năm có xu hướng giảm mạnh Điều cho thấy kho BĐS tồn đọng bước giải trình ấm lên thị trường Cách thức thực chắp nối thương vụ mua bán sáp nhập doanh nghiệp, dự án Đặc biệt, giao dịch nhà TP.HCM Hà Nội mức độ trung bình chứng tỏ thị trường BĐS thỏa mãn nhu cầu mua nhà dân, chưa có tình trạng đầu *Biểu đồ chứng minh cho biến động: 12 2.Giá nhà đất: + Tăng + Nguồn lực khổng lồ xã hội đưa vào đầu tư hạ tầng tính đơn vị chục tỷ USD trở lên TP HCM Hà Nội 1-2 năm qua tiếp tục phát huy tác dụng, tạo cú hích lớn kích giá đất tăng theo cầu, đường, đại lộ mới, vành đai, cao tốc, metro + Quan điểm cho đất đai tài nguyên khan theo thời gian, quỹ đất không tăng lên, tạo hiệu ứng tích cực giới đầu tư bất động sản gắn liền với đất + Tâm lý phải có tấc đất cắm dùi người Việt nặng nề âm ỉ, chờ dịp thổi bùng lên mạnh mẽ điều kiện tài cho phép Đây tư ăn mặc bền, tích lũy tài sản kiểu truyền thống tồn suốt chiều dài lịch sử thị trường bất động sản 13 V.CAN THIỆP CỦA CHÍNH PHỦ TRÊN THỊ TRƯỜNG: 1.Quy định giá nhà nước: + Quy định rõ giá đất theo thời hạn sử dụng đất Giá đất khung giá đất, bảng giá đất đất sử dụng có thời hạn tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất 70 năm + Đối với địa phương mà UBND cấp tỉnh quy định thời hạn sử dụng đất để tính giá đất bảng giá đất khác với quy định khoản phải điều chỉnh lại cho phù hợp + Mức giá đất phi nông nghiệp sở tơn giáo, tín ngưỡng sử dụng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất phi nông nghiệp khác + UBND cấp tỉnh vào giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ khu vực lân cận quy định bảng giá đất để quy định mức giá đất đất phi nông nghiệp sở tôn giáo, tín ngưỡng sử dụng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất phi nông nghiệp khác + Trách nhiệm tổ chức xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất Sở Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm tổ chức xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền lần cho thời gian thuê quy định khoản Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐCP + Sở Tài chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên Môi trường tổ chức thực việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất gắn với tài sản thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước 2.Chính sách thuế: -Thuế sử dụng đất: loại thuế thu ổn định năm, thu tổng giá trị đất nhân với thuế suất -Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (thuế giá trị đất tăng thêm) -Thuế thừa kế -Các sách thuế, phí đưa vào thực tiễn khơng ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản mà tác động đến nhiều thị trường khác 14 VI XU HƯỚNG GIÁ CẢ NHÀ ĐẤT TRONG THỜI GIAN ĐẾN: 1.Những thay đổi thời gian tới: - Những thay đổi thời gian tới sách phủ giá nhà đất: + Trong hai năm gần đây, thị trường bất động sản cải thiện, riêng năm 2015 có mua bán, tăng trưởng đến 75% Theo chuyên gia, có kết nhờ số sách, luật ban hành, đặc biệt Luật Nhà Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ tháng 7.2015 + Kể từ Luật Nhà Kinh doanh Bất động sản áp dụng từ tháng 7/2015, có điều chỉnh tốt hơn, tích hợp đồng luật liên quan Bởi Luật Nhà Kinh doanh BĐS đời tác động tới đối tượng: Thứ nhất, quan quản lý Nhà nước có quy định cụ thể, rõ ràng để thực thi tốt công tác quản lý quy định Thứ hai, doanh nghiệp, Luật Nhà Kinh doanh Bất động sảnđã giúp doanh nghiệp có hành lang pháp lý rõ ràng hơn, giúp doanh nghiệp thấy trước cần phải làm Như vậy, hiệu rõ ràng phối hợp quan quản lý Nhà nước doanh nghiệp thuận lợi Thứ ba, khách hàng, Luật Nhà Kinh doanh Bất động sản đưa quy định đầy đủ để đảm bảo quyền lợi khách hàng, có quy định rõ chủ đầu tư sau ngày kể từ bàn giao nhà phải có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận cho khách hàng, thu tiền khách hàng phải có bảo lãnh ngân hàng 2.Những nhân tố tác động đến cung-cầu: + Sự tăng trưởng dân số nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội theo cầu nhà đất tăng lên Lượng cầu nhà đất địa lượng tỉ lệ thuaanv[í yếu tố dân sơ, đặc biệt tỉ lệ tăng dân số học cao gây đột biến cầu nhà đất Độ co giãn cầu đất nhà phụ thuộc lớn vào biến số: quy mô gia đình, thu nhập giá + Thu nhập dân cư: Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu thiếu với người dân Do vậy, cầu nhà tối thiểu tăng lên tương ứng với tốc độ tăng thu nhập 15 + Giá tiêu dùng: Thặng dư tiêu dùng nhà thay đổi nhanh quy mơ tiêu dùng nhà thấp tăng lên chậm quy mô tiêu dùng vượt qua giới hạn cần thiết + Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội phủ: Việc tăng nhanh tốc độ thị hóa yếu tố vừa tác động đến yếu tố cung cầu nhà đất BẢNG PHÂN CHIA CÔNG VIỆC CỦA TỪNG THÀNH VIÊN TRONG NHÓM: VŨ THỊ THÁI HÀ (MSSV: 2220724335) : I.Giới thiệu hàng hóa; II.Cầu hàng hóa PHAN THỤY DIỆU LINH (MSSV: 2220228407): III.Cung hàng hóa; IV.Biến động giá thị trường HUỲNH THỊ VI PHƯƠNG (MSSV: 2220727364): V.Các quy định phủ hàng hóa đó; VI.Xu hướng giá thời gian tới LÊ THỊ PHƯƠNG (MSSV: 2220727362): Tổng hợp word làm slide 16 17 18