BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN  BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI TỪ LÚC THÀNH LẬP BAN BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN NAY SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : NGUYỄN THỊ THÊM 07124110 DH07QL 2007 – 2011 Quản lý đất đai Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2011       TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MƠN CHÍNH SÁCH VÀ PHÁP LUẬT  NGUYỄN THỊ THÊM CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI TỪ LÚC THÀNH LẬP BAN BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN NAY Giáo viên hướng dẫn: ThS.Dương Thị Tuyết Hà Trường Đại Học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh Ký tên:       TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Thêm, Khoa Quản lý đất đai & Thị Trường Bất Động Sản, Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Đề tài: “Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt số dự án địa bàn huyện Củ Chi từ lúc thành lập Ban bồi thường giải phóng mặt đến nay” Giáo viên hướng dẫn: Ths Dương Thị Tuyết Hà Bộ mơn sách & pháp luật Khoa Quản lý đất đai & Thị Trường Bất Động Sản, Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt cơng tác gắn liền với q trình giải phóng mặt để chỉnh trang khu dân cư phát triển kinh tế Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt khâu khó khăn, phức tạp q trình đầu tư phát triển kinh tế địa phương ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần, tâm tư nguyện vọng, tập quán sản xuất sinh hoạt người dân Vì yêu cầu cấp thiết đặt phải có quan đứng giải vấn đề khó khăn cơng tác bồi thường nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất bị ảnh hưởng dự án, đảm bảo tính thống nhất, đồng phù hợp với pháp luật Củ Chi năm huyện ngoại thành thành phố Hồ Chí Minh Do chịu ảnh hưởng nặng nề sau chiến tranh, kinh tế huyện có xuất phát điểm thấp, điều kiện sở vật chất - hạ tầng kĩ thuật nhiều khó khăn Tuy nhiên, từ chế quản lí kinh tế đổi mới, cấu kinh tế huyện có chuyển dịch mạnh mẽ theo hướng cơng nghiệp hóa – đại hóa Tốc độ quy hoạch, xây dựng để chỉnh trang lại thị phát triển cách nhanh chóng toàn huyện, nhằm phù hợp với xu phát triển kinh tế - xã hội thành phố Công tác bồi thường, giải phóng mặt góp phần đẩy nhanh tiến độ thi công dự án, tạo môi trường thơng thống thu hút đầu tư, củng cố lòng tin nhân dân Nhưng cơng tác lại vấn đề phức tạp, tác động đến nhiều lĩnh vực đời sống người dân kinh tế xã hội địa phương Vì vây, cơng tác bồi thường giải phóng mặt huyện trở thành vấn đề quan trọng, cấp thiết dư luận xã hội đặc biệt quan tâm Bằng nhiều phương pháp nghiên cứu như: điều tra, phân tích, chuyên gia, so sánh, kế thừa…trên sở nghiên cứu tình hình thực tế địa phương sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt Nhà nước UBND thành phố quy định, xác định đối tượng bồi thường, hỗ trợ thiệt hại để đưa số kiến nghị làm cho công tác ngày hoàn thiện Đề tài nghiên cứu số dự án thực địa bàn huyện mà cụ thể ba dự án CVGTQT Tân Phú Trung, dự án KCN Đông Nam dự án trường THCS Phú Hòa Đơng để có nhìn tổng qt cơng tác bồi thường, giải phóng mặt từ lúc thành lập Ban bồi thường giải phóng mặt huyện Củ Chi Từ năm 2003 đến Ban BT-GPMB huyện tiến hành bồi thường xong 46 dự án, 12 dự án trình bồi thường 16 dự án chờ phê duyệt thành phố phương án bồi thường Tuy gặp nhiều khó khăn Ban BT-GPMB huyện ln tìm cách khắc phục để hồn thành cơng tác BT-GPMB cách tốt Từ đó, rút học kinh nghiệm để dự án sau thực tốt hiệu góp phần phát triển kinh tế- xã hội chung cho toàn huyện     Trang i  MỤC LỤC   ĐẶT VẤN ĐỀ 1  PHẦN I: TỔNG QUAN 3  I.1 CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3  I.1.1 Cơ sở khoa học 3  I.1.2 Cơ sở pháp lí 9  I.1.3 Cơ sở thực tiễn 10  I.2 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ XÃ HỘI CỦA HUYỆN CỦ CHI 11  I.2.1 Điều kiện tự nhiên 11  I.2.2 Tài nguyên thiên nhiên 12  I.2.3 Điều kiện kinh tế- xã hội 13  I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 17  I.3.1 Nội dung nghiên cứu 17  I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 17  PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 18  II.1 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI 18  II.1.1 Tình hình quản lí Nhà nước đất đai có liên quan 18  II.1.2 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn huyện năm 2010 23  II.2 GIỚI THIỆU VỀ BAN BT - GPMB HUYỆN CỦ CHI 25  II.2.1 Sơ lược hình thành Ban BT-GPMB huyện Củ Chi 25  II.2.2 Kết thực Ban BT-GPMB huyện Củ Chi 26  II.3 GIỚI THIỆU VỀ BA DỰ ÁN TRỌNG ĐIỂM CỦA HUYỆN CỦ CHI 29  II.3.1 Cơ sở sách BT-GPMB ba dự án 29  II.3.2 Dự án đầu tư xây dựng cơng viên giải trí quốc tế Tân Phú Trung- xã Tân Phú Trung- huyện Củ Chi 44  II.3.3 Dự án đầu tư xây dựng cụm công nghiệp khí Tân Quy- xã Bình Mỹ- Hòa Phú- huyện Củ Chi (nay đổi tên khu công nghiệp Đông Nam) 50      Trang ii  II.3.4 Dự án đầu tư xây dựng mở rộng trường THCS Phú Hòa Đơng- xã Phú Hòa Đơng- huyện Củ Chi 54  II.3.5 Nhận xét chung ba dự án 57  II.4 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC CHÍNH SÁCH CỤ THỂ VỀ BT-HT VÀ TĐC TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI 58  II.4.1 Chính sách hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất 58  II.4.2 Công tác tái định cư 58  II.4.3 Công tác giải khiếu nại- tố cáo 60  II.5 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CƠNG TÁC BT-GPMB TỪ LÚC THÀNH LẬP BAN BT-GPMB HUYỆN CỦ CHI ĐẾN NAY 63  II.5.1 Kết đạt 63  II.5.2 Những thuận lợi 63  II.5.3 Những khó khăn 64  II.5.4 Hướng khắc phục 65  II.5.5 Bài học kinh nghiệm 65  KẾT LUẬN-KIẾN NGHỊ 67      Trang iii  DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU Bảng Thành phần nhóm đất huyện Củ Chi Bảng Tổng hợp số tờ đồ địa huyện Củ Chi Bảng So sánh diện tích đất phi nơng nghiệp năm 2010 với năm 2020 Bảng Diện tích giao đất, cho thuê đất địa bàn huyện Củ Chi Bảng Kết công tác cấp GCNQSDĐ qua năm huyện Củ Chi Bảng Công tác giải tranh chấp đất đai địa bàn huyện Củ Chi Bảng Cơ cấu diện tích đất tự nhiên huyện Củ Chi năm 2010 Bảng Tổng hợp đối tượng sử dụng đất địa bàn huyện Củ Chi Bảng Diện tích loại đất thu hồi dự án CVGTQT Tân Phú Trung Bảng 10 Tổng hợp số hộ bị ảnh hưởng dự án CVGTQT Tân Phú Trung Bảng 11 Đơn giá đất dự án CVGTQT Tân Phú Trung Bảng 12 Đơn giá đất nông nghiệp dự án CVGTQT Tân Phú Trung Bảng 13 Bồi thường chi phí bốc mộ hỗ trợ chi phí cải táng dự án CVGTQT Tân Phú Trung Bảng 14 Diện tích loại đất bị thu hồi dự án KCN Đông Nam Bảng15 Đơn giá đất dự án KCN Đông Nam Bảng 16 Đơn giá bồi thường đất nông nghiệp dự án KCN Đông Nam Bảng 17 Đơn giá bồi thường đất dự án trường THCS Phú Hòa Đông Bảng 18 Đơn giá BT-HT đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư dự án trường THCS Phú Hòa Đông Bảng 19 Tổng hợp khu tái định cư địa bàn huyện Củ Chi Hình 1: Bản đồ hành huyện Củ Chi     Trang iv  DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT BT-GPMB GPMB HĐBT HĐTĐ BT-HT TĐC UBND TNMT NĐ QĐ QSDĐ GCNQSDĐ CNXH XD THCS CVGTQT KCN     : : : : : : : : : : : : : : : : Bồi thường, giải phóng mặt Giải phóng mặt Hội đồng bồi thường Hội đồng thẩm định Bồi thường, hỗ trợ tái định cư Uỷ ban nhân dân Tài nguyên môi trường Nghị định Quyết định Quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chủ nghĩa xã hội Xây dựng Trung học sở Công viên giải trí quốc tế Khu cơng nghiệp Trang v  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Thêm ĐẶT VẤN ĐỀ Đất nước ta đà phát triển phấn đấu đến năm 2020 trở thành nước cơng nghiệp Do nhu cầu đất đai để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế lớn Trong cơng tác bồi thường, giải phóng mặt vấn đề phức tạp khó thực khơng ảnh hưởng đến đời sống người dân khu vực giải phóng mặt mà ảnh hưởng đến toàn xã hội Chuyện tranh chấp, khiếu nại hộ dân liên quan đến sách bồi thường ln gây khó khăn làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án kiềm hãm phát triển, làm lòng tin dân Vì vậy, việc thành lập Ban bồi thường giải phóng mặt hợp lí cần thiết góp phần làm cho cơng tác bồi thường, giải phóng mặt nhanh chóng, đảm bảo lợi ích hài hòa Nhà nước, chủ đầu tư người có đất bị thu hồi, góp phần tạo điều kiện cho kinh tế phát triển Củ Chi huyện ngoại thành nằm hướng Tây Bắc thành phố Hồ Chí Minh, cách trung tâm thành phố khoảng 30 km theo đường Xuyên Á Trong năm gần với trình cơng nghiệp hóa thị hóa, Củ Chi có phát triển thật mạnh mẽ Củ Chi tập trung nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ với quy mô lớn nhỏ khác Tuy nhiên, dự án đầu tư xây dựng phát triển kinh tế - xã hội huyện gặp khơng khó khăn cơng tác bồi thường, giải phóng mặt thu hồi đất, việc bố trí tái định cư cho người dân, đặc biệt khiếu nại giá đất làm ảnh hưởng đến tiến độ quy mô dự án đầu tư, ảnh hưởng đến phát triển huyện Ban bồi thường giải phóng mặt huyện Củ Chi thành lập góp phần khơng nhỏ cơng tác bồi thường, giải phóng mặt huyện Ban bồi thường đưa phương án bồi thường giúp cho việc bồi thường, GPMB trở nên thống nhất, công phù hợp với pháp luật Xuất phát từ vấn đề đồng ý Khoa Quản lí đất đai Thị trường bất động sản Trường Đại học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh, Ban bồi thường giải phóng mặt huyện Củ Chi, em tiến hành nghiên cứu thực đề tài: “ Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt số dự án địa bàn huyện Củ Chi từ lúc thành lập Ban bồi thường giải phóng mặt đến nay”  Mục tiêu nghiên cứu đề tài Tiến hành nghiên cứu đánh giá kết cơng tác bồi thường, giải phóng mặt địa bàn huyện Củ Chi Để từ tìm khó khăn, vướng mắc q trình thực số dự án bồi thường đưa số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn công tác bồi thường, GPMB nay, làm cho dự án sau tốt có hiệu  Đối tượng nghiên cứu đề tài - Những quy định hành công tác bồi thường, giải phóng mặt - Cơng tác bồi thường giải phóng mặt số dự án địa bàn huyện Củ Chi từ lúc thành lập Ban bồi thường giải phóng mặt đến     Trang 1  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Thêm  Phạm vi nghiên cứu đề tài - Nghiên cứu dự án thực địa bàn huyện Củ Chi: dự án đầu tư xây dựng công viên giải trí quốc tế Tân Phú Trung; dự án đầu tư xây dựng cụm cơng nghiệp khí Tân Quy xã Bình Mỹ- Hòa Phú; dự án đầu tư xây dựng mở rộng trường THCS Phú Hòa Đơng - Thời gian nghiên cứu: từ lúc thành lập Ban bồi thường giải phóng mặt huyện Củ Chi     Trang 2  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Thêm PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Một số khái niệm có liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Để hiểu cách xác đầy đủ vấn đề bồi thường, hỗ trợ tái định cư trước tiên đề tài xin đưa số khái niệm có liên quan sau: - Đất đai: tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng - Thu hồi đất: việc Nhà nước định hành để thu lại quyền sử dụng đất thu lại đất giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý (theo quy định khoản 5, Điều 4, Luật đất đai năm 2003) - Bồi thường nhà nước thu hồi đất: việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (theo quy định khoản 6, Điều 4, Luật đất đai năm 2003) - Hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất: việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thơng qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm (theo quy định khoản 7, Điều 4, Luật đất đai năm 2003) - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ): giấy chứng nhận quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất (theo quy định khoản 20, Điều 4, Luật đất đai 2003) - Giá đất (giá trị quyền sử dụng đất): số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất (theo quy định khoản 23, Điều Luật đất đai năm 2003) - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường: số tiền VNĐ tính đơn vị diện tích đất hình thành từ kết giao dịch thực tế mang tính phổ biến người cần chuyển nhượng người muốn chuyển nhượng không bị ảnh hưởng yếu tố tăng giá đầu cơ, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống (theo quy định khoản 2, Điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ) - Khung giá đất: Chính Phủ quy định, xác định mức giá tối đa tối thiểu loại đất với mục đích sử dụng xác định phụ thuộc vào tiềm đất đai Khung giá sở để kích thích người sử dụng đất sử dụng mục đích có hiệu cao - Bảng giá đất: sở khung giá đất Chính phủ quy định, UBND cấp tỉnh hàng năm xác định bảng giá cho loại đất địa phương ứng với mức độ tiềm khác để đảm bảo công người sử dụng đất có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội khác     Trang 3  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Thêm Bảng17 Đơn giá bồi thường đất dự án trường THCS Phú Hòa Đơng Đơn giá đất để tính bồi thường (đồng/m2) STT Tên đường – vị trí Đất mặt tiền đường Nguyễn Thị Nê 1.700.000 Đất vị trí hẻm cấp vị trí thuộc đường Nguyễn Thị Nê 1.330.000 (Nguồn: Ban BT-GPMB huyện Củ Chi) Với đơn giá phương án bồi thường đưa dự án trường THCS Phú Hòa Đơng dự án có đơn giá tương đương đơn giá dự án CVGTQT Tân Phú Trung cao dự án KCN Đông Nam Tuy nhiên, so với mặt chung giá chuyển nhượng thực tế thị trường dự án có đơn giá bồi thường thấp Theo phương án bồi thường đất vị trí mặt tiền đường xác định phần diện tích đất tiếp giáp với lề đường hữu hộ  Bồi thường, hỗ trợ thiệt hại đất nơng nghiệp Do thành phố Hồ Chí Minh khơng quỹ đất nơng nghiệp để bồi thường nên dự án bồi thường đất nông nghiệp theo phương thức bồi thường tiền Giá đất bồi thường, hỗ trợ thiệt hại đất nông nghiệp dự án trường THCS Phú Hòa Đơng dựa giá đất UBND thành phố ban hành công văn số 3768/UBNDĐTMT, ngày 28/7/2009 Theo phương án bồi thường giá đất nơng nghiệp dự án tính đất nơng nghiệp xen kẽ khu dân cư Giá đất tính bồi thường theo giá đất nông nghiệp loại (giá đất UBND thành phố quy định công bố hàng năm) hỗ trợ thêm tiền với mức 40% giá đất để tính bồi thường có vị trí liền kề, cụ thể sau: Bảng18 Đơn giá BT-HT đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư dự án trường THCS Phú Hòa Đơng STT Loại đất Đất nơng nghiệp trồng lâu năm vị trí mặt tiền đương Nguyễn Thị Nê 832.000 Đất nơng nghiệp trồng hàng năm vị trí mặt tiện đường Nguyễn Thị Nê 810.000 Đất nông nghiệp trồng lâu năm vị trí mặt tiền 653.000 đương Nguyễn Thị Nê Đất nông nghiệp trồng hàng năm vị trí mặt tiền 636.000 đương Nguyễn Thị Nê (Nguồn: Ban BT-GPMB huyện Củ Chi)     Trang 55  Tổng mức giá để tính bồi thường, hỗ trợ (đ/m2) Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Thêm Trong dự án KCN Đông Nam bồi thường cho đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư với mức hỗ trợ 20% dự án trường THCS Phú Hòa Đơng mức hỗ trợ cao gấp hai lần Với công văn 3768/UBND-ĐTMT, ngày 28/7/2009 UBND thành phố mức hỗ trợ đất nơng nghiệp xen kẽ khu dân cư cải thiện theo hướng có lợi cho người dân Đây nỗ lực cấp việc hỗ trợ thêm cho người dân bị ảnh hưởng dự án  Bồi thường hoa màu, trồng tài sản khác - Đối với hoa màu , trồng loại tính bồi thường theo khung giá chuẩn ghi phụ lục kèm theo định số 17/2008/QĐ-UBND, ngày 14/3/2008 UBND thành phố [Phụ lục 4] không áp dụng theo định số 106/2005/QĐ-UBND, ngày 16/6/2005 UBND thành phố Hồ Chí Minh Bồi thường tài sản khác Nhà có hệ thống điện thoại, đồng hồ nước, đồng hồ điện, cáp truyền hình, Internet (thuê bao), giếng nước bồi thường sau: + Điện thoại (thuê bao): bồi thường theo mức giá lắp đặt đơn vị cung cấp dịch vụ thông báo chi phí di dời đơn vị cung cấp dịch vụ thực hiện; + Các loại điện kế (01) pha ba (03) pha: bồi thường theo Bảng chiết tính Điện lực khu vực Củ Chi; Điện kế phụ (tự câu lại): chủ sử dụng tự thu hồi, khơng tính bồi thường, khơng tính hỗ trợ; + Đồng hồ nước (thuê bao): bồi thường theo mức giá lắp đặt chi phí di dời đơn vị quản lý cấp nước thực hiện; Đồng hồ nước phụ (tự câu lại): chủ sử dụng tự thu hồi, khơng tính bồi thường, khơng tính hỗ trợ; + Cáp truyền hình, Internet: bồi thường theo mức giá lắp đặt chi phí di dời quan cung cấp dịch vụ thực + Giếng nước khoan, giếng nước đào thủ công: bồi thường theo chi phí thực tế địa phương (Mức giá cụ thể thời điểm Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án xác định theo mức giá quan đơn vị quản lý chuyên ngành cung cấp) - Bồi thường chi phí bốc mộ hỗ trợ chi phí cải táng:  Chi phí đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại mộ bồi thường từ 2.000.000đồng/mộ đến 8.000.000đồng/mộ tùy theo cấu trúc tùng loại mộ mà có mức bồi thường cụ thể Đối với mộ đặc biệt kiên cố có kiến trúc phức tạp xem xét, xác định mức bồi thường, hỗ trợ di dời hợp lý cho trường hợp HĐBT dự án đề xuất trình Chủ tịch UBND quận – huyện định  Hỗ trợ chi phí cải táng + Đối với mộ chôn phân tán đất khuôn viên hộ gia đình đất Nhà nước trực tiếp quản lý, phần diện tích đất có mộ tính giá bồi thường theo nguồn gốc pháp lý đất sử dụng hỗ trợ thêm chi phí cải táng 3.000.000 đồng/mộ;     Trang 56  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Thêm + Đối với mộ chơn tập trung nghĩa địa dòng họ, gia tộc tính bồi thường theo giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp hỗ trợ thêm chi phí cải táng 3.000.000 đồng/mộ;  Đối với mộ vắng chủ vơ chủ Hội đồng Bồi thường dự án hợp đồng với đơn vị phục vụ mai táng địa phương tổ chức bốc mộ, cải táng (sau thời hạn Thông báo bốc mộ) theo chi phí thực tế Nhìn chung, đơn giá cho tài sản khác cao so với đơn giá quy định định số 106/2005/QĐ-UBND, ngày 16/6/2005 UBND thành phố Hồ Chí Minh phù hợp với địa phương Điều phần giảm bớt xúc người dân bồi thường, hỗ trợ thiệt hại dự án Tuy nhiên, số hộ dân chưa đồng tình với phương án bồi thường đưa II.3.4.3 Khó khăn hướng khắc phục Dự án trường THCS Phú Hòa Đơng có quy mơ nhỏ lại ảnh hưởng đến hộ dân (8 hộ) dự án tiếp nhận đơn khiếu nại đơn giá bồi thường thấp vấn đề tái định cư Ban BT-GPMB tiến hành vận động, giải thích cho người dân hiểu chủ trương sách bồi thường dự án Hiện tại, hộ dân đồng ý với phương án bồi thường đưa Còn hộ dân đòi hỏi khu tái định cư tự lo chỗ Hiện nay, Ban BT-GPMB huyện hồn thành thủ tục lại để giao mặt cho chủ đầu tư II.3.5 Nhận xét chung ba dự án Ba dự án CVGTQT Tân Phú Trung, KCN Đông Nam, dự án trường THCS Phú Hòa Đơng triển khai theo chủ trương, sách bồi thường theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP, ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ Quyết định số 106/2005/QĐ-UBND ngày 16/6/2005 UBND Thành phố Ban hành Quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Riêng dự án trường THCS Phú Hòa Đơng có áp dụng số sách bồi thường hoa màu, trồng tài sản khác theo định số 17/2008/QĐUBND, ngày 14/3/2008 UBND thành phố Dự án CVGTQT Tân Phú Trung dự án KCN Đông Nam hai dự án lớn huyện Củ Chi Dự án trường THCS Phú Hòa Đơng dự án phát triển giáo dục huyện Ba dự án góp phần phát triển kinh tế, xã hội huyện vào hoạt đơng, khai thác Mặc dù, quy mơ diện tích ảnh hưởng dự án lớn nhỏ khác khó khăn mà ba dự án gặp phải trình lập triển khai phương án bồi thường giống Thứ nhất, vấn đề giá bồi thường thấp so với giá chuyển nhượng thực tế thị trường có chênh lệch khu vực, dự án Thứ hai, vấn đề tái định cư, ổn định đời sống cho người dân sau bị thu hồi đất Đây khơng khó khăn ba dự án mà khó khăn chung cho dự án triển khai địa bàn huyện Củ Chi Thông qua dự án phần thể tình hình thực sách bồi thường, hỗ trợ thiệt hại địa phương     Trang 57  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Thêm II.4 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC CHÍNH SÁCH CỤ THỂ VỀ BT-HT VÀ TĐC TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI II.4.1 Chính sách hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất Ngồi sách hỗ trợ theo quy định chung, vào tình hình thực tế thành phố Hồ Chí Minh, UBND thành phố định số biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất sau: - Hỗ trợ gia đình sách phải di chuyển chỗ (có giấy chứng nhận quan Nhà nước có thẩm quyền) - Khen thưởng tổ chức, cá nhân chấp hành tốt chủ trương sách, kế hoạch bồi thường, di chuyển bàn giao mặt thời hạn - Mở rộng đối tượng hưởng hỗ trợ chi phí di chuyển chỗ chi phí ổn định đời sống trường hợp sử dụng đất không đủ điều kiện bồi thường Ngoài ra, trước đây, theo Quyết định 106/2005/QĐ-UBND, hộ dân đủ điều kiện tái định cư có yêu cầu tự lo nơi hỗ trợ thêm 20% tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ đất hộ nhận khơng thấp 25.000.000 đồng/hộ; theo Quyết định 17/2008/QĐ-UBND, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm thực theo quy định Quyết định số 156/2006/QĐ-UBND ngày 27 tháng 10 năm 2006 UBND thành phố thành lập quỹ hỗ trợ đào tạo giải việc làm cho người có đất bị thu hồi để thực dự án đầu tư địa bàn thành phố (sau gọi tắt Quỹ 156) Hiện nay, theo Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND, bãi bỏ hình thức hỗ trợ 20% tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ đất để tự lo nơi hình thức chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm thơng qua Quỹ 156; bổ sung hình thức hỗ trợ chi phí di chuyển, ngừng sản xuất kinh doanh, hỗ trợ tiền lương ngừng việc tổ chức sử dụng đất không đủ điều kiện bồi thường, hỗ trợ nhà đất mà phải di dời toàn Theo số liệu thống kê, tổng hợp Ban bồi thường huyện, đến có 2.966 hồ sơ người dân bị thu hồi đất vay vốn từ Quỹ 156 để giải việc làm, với số tiền 14,167 tỷ đồng Trong số liệu thống kê có hồ sơ hộ dân bị ảnh hưởng ba dự án mà đề tài đưa Dự án CVGTQT Tân Phú Trung, KCN Đông Nam áp dụng mức hỗ trợ theo Quyết định số 106 UBND thành phố, dự án trường THCS Phú Hòa Đơng có mức hỗ trợ áp dụng theo Quyết định số 17 UBND thành phố Cả ba dự án sử dụng quỹ 156 cho người bị thu hồi đất vay vốn để giải việc làm Quỹ 156 góp phần giải nhu cầu việc làm cho người độ tuổi lao động mà bị thu hồi đất sản xuất nông nghiệp, giúp họ ổn định sống Nhưng theo Quyết định số 35 UBND thành phố quỹ 156 bãi bỏ hình thức hỗ trợ 20% tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ đất Như vậy, việc tự lo chỗ chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm, người dân không nhận thêm mức hỗ trợ khác II.4.2 Công tác tái định cư Bên cạnh sách hỗ trợ việc tái định cư đóng vai trò quan trọng cơng tác BT-GPMB Là huyện ngoại thành với quỹ đất tự nhiên nhiều nên     Trang 58  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Thêm việc giải vấn đề tái định cư huyện Củ Chi tương đối thuận lợi Cùng với việc hình thành hoạt động khu - cụm công nghiệp địa bàn, dự án đầu tư hạ tầng kĩ thuật, văn hóa- xã hội địa bàn huyện đòi hỏi phải có quỹ nhà tái định cư hợp lí Từ yêu cầu đó, huyện thực quy hoạch, xây dựng khu tái định cư dành cho đối tượng bị giải tỏa, thu hồi đất dự án Theo thống kê Ban BT-GPMB huyện Củ Chi địa bàn huyện lập triển khai dự án khu tái định cư với diện tích cụ thể sau: Bảng 19 Tổng hợp khu tái định cư địa bàn huyện Củ Chi STT Tên Diện tích (ha) Khu tái định cư Tân Phú Trung 43,15 Khu tái định cư Phạm Văn Cội 45,10 Khu tái định cư Bàu Đưng 53,00 Khu tái định Tân Thạnh Tây Khu tái định cư công nghiệp Tây Bắc 34,00 Khu tái định cư công nghiệp Tân Phú Trung 47,36 Khu tái định cư khu Thảo Cầm Viên 28,50 Khu tái định cư Tân Phú Trung- Tân Thạnh Tây 50,20 Khu dân cư KCN Hóa Dược 50,20 0,79 Tổng cộng 352,30 (Nguồn: Ban BT-GPMB huyện Củ Chi) Các khu tái định cư lập phương án với phương án bồi thường dự án Theo bảng có 352, 30 đất sử dụng để xây dựng khu tái định cư Phần lớn khu tái định cư phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết Có khu vào giai đoạn triển khai xây dựng sở hạ tầng kĩ thuật, dự án khác trình bàn giao cho chủ đầu tư thực Các khu tái định cư niềm mong đợi hộ dân bị ảnh hưởng dự án nỗ lực quan Nhà nước chủ đầu tư Bên cạnh đó, huyện Củ Chi triển khai thực dự án nhà xã hội với tổng số nhà đầu tư xây dựng 220 bao gồm: - Dự án nhà xã hội xã Tân Thạnh Tây: diện tích khu đất quy mô 13.000 m2 ấp 1, xã Tân Thạnh Tây số hộ dự kiến xây dựng: 152 (do công ty TNHH tư vấn Sáng Tạo làm chủ đầu tư) - Dự án nhà xã hội xã Tân Thơng Hội: diện tích khu đất quy mô 3.993 m2 ấp Tân Thanh, xã Tân Thông Hội số dự kiến xây dựng: 68 (do công ty cổ phần xây dựng Gia Thy làm chủ đầu tư) Nhìn chung, quỹ đất hộ tái định cư UBND huyện Củ Chi chuẩn bị đầy đủ để phục vụ cho dự án triển khai địa bàn Tuy nhiên, vấn đề sở hạ tầng khu tái định cư mức thấp nên người dân khơng đồng tình gây khiếu kiện kéo dài Và nhà đầu tư chưa trọng đến vấn đề đời sống người dân sau bị thu hồi đất Trong thời gian tới, huyện Củ Chi sức hoàn thành khu tái định cư để giao cho người dân thời gian     Trang 59  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Thêm sớm nhằm giúp họ mau chóng ổn định đời sống, tránh để xảy việc khiếu nại người dân Chính khiến nại ảnh hưởng lớn đến tiến độ dự án an ninh trật tự địa bàn huyện Để giải vấn đề thiết nghĩ phần phải dựa vào đặc điểm tình hình riêng huyện, đặc trưng vừa mang tính khách quan vừa mang tính chủ quan II.4.3 Cơng tác giải khiếu nại- tố cáo  Đặc điểm tình hình Huyện Củ Chi thực quy hoạch điều kiện diện tích đất nơng nghiệp chiếm phần lớn tổng diện tích tự nhiên huyện, tình trạng đất xen lẫn đất nông nghiệp, nhà xen kẽ với đất ao hồ, nhà tạm, nhà lụp xụp nhiều, tình trạng chuyển mục đích khơng xin phép diễn phức tạp Điều gây nên khó khăn cho việc xác định sở pháp lý để tính tốn bồi thường, hỗ trợ thiệt hại cho đối tượng bị ảnh hưởng dự án, nhận đồng tình ủng hộ người dân Từ phát sinh việc khiếu nại bồi thường giải phóng mặt địa bàn điều hồn tồn khơng thể tránh khỏi - Mặt khác giai đoạn nay, sách bồi thường, hỗ trợ thiệt hại tái định cư cho người bị thu hồi đất chưa có quán, đồng Nhiều dự án kéo dài gây khó khăn cho cơng tác giải khiếu nại Ban BT-GPMB Các vụ khiếu nại tập trung dự án có quy mô lớn như: dự án Khu công nghiệp Tân Phú Trung, cụm cơng nghiệp khí tơ Hòa Phú, Thảo cầm viên, khu công nghiệp Đông Nam, thủy lợi bờ hữu ven sơng Sài Gòn… - Ngun nhân khiếu nại liên quan đến đơn giá bồi thường đất chưa sát với giá thị trường, dự án xây dựng khu cơng nghiệp người bị thu hồi đất cho có chênh lệch lớn đơn giá bồi thường đất nông nghiệp với giá đất mà nhà đầu tư cho thuê sau hoàn chỉnh đầu tư hạ tầng kỹ thuật Mặt khác, đất nông nghiệp huyện Củ Chi chuyển dần theo tốc độ thị hóa nên phần lớn trở thành đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư có điều kiện canh tác thuận lợi đầu tư hạ tầng kỹ thuật giá giao dịch thị trường đất nông nghiệp đất khơng có chênh lệch lớn Tuy nhiên xác định đơn giá bồi thường đất vào mục đích sử dụng đất Nhà nước cơng nhận nên giá đất nơng nghiệp tính bồi thường thấp giá chuyển nhượng thực tế từ 30 đến 40% Trong ba dự án mà đề tài đưa thể phần mức giá bồi thường thấp Đơn cư dự án KCN Đông Nam, đơn giá bồi thường, hỗ trợ đất vị trí khơng mặt tiền đường có 600.000 đồng/m2 So sánh đơn giá đất đất nông nghiệp dự án CVGTQT Tân Phú Trung, KCN Đông Nam dự án trường THCS Phú Hòa Đơng có chênh lệch lớn - Cơng tác quản lý đất đai nhiều bất cập, tình trạng sử dụng đất khơng mục đích, xây dựng khơng phép, trái phép xảy chưa xử lý kịp thời, công tác cập nhật biến động quyền sử dụng đất hạn chế, cơng tác cấp GCNQSDĐ cho người dân chưa bao phủ hết diện tích đất sử dụng, trường hợp lấn chiếm sử dụng đất Nhà nước trực tiếp quản lý thời gian dài chưa cấp có thẩm quyền đạo giải dứt điểm, dẫn tới người dân khiếu kiện yêu cầu bồi thường có dự án triển khai - Thêm vào đó, pháp luật khiếu nại, tố cáo sửa đổi, bổ sung nhiều lần số bất cập, quy định thẩm quyền giải quyết, thời hiệu khiếu nại, chưa có điểm dừng giải khiếu nại hành chính; chưa xác     Trang 60  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Thêm định rõ trách nhiệm chưa có chế tài xử lý vi phạm người khiếu nại, người giải khiếu nại người bị khiếu nại; chưa xử lý nghiêm cán vi phạm pháp luật khiếu nại tố cáo - Công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật lĩnh vực bồi thường hạn chế dẫn đến số trường hợp, người dân chưa hiểu rõ sách, pháp luật dễ bị kẻ xấu kích động, xúi giục làm đơn khiếu nại sai; có người vu cáo, gây rối trật tự công cộng, xúc phạm cán công chức thi hành công vụ chưa bị xử lý kịp thời, nghiêm minh Bên cạnh đó, tổ chức đồn thể chưa làm tốt vai trò vận động, giải thích để người dân thơng suốt lợi ích trước mắt lâu dài, lợi ích người sử dụng đất nhà đầu tư hướng dẫn thực việc khiếu nại pháp luật Việc thông tin giải khiếu nại, tố cáo liên quan đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư chưa có phối hợp đồng cấp dẫn đến việc giải khiếu nại thiếu quán, tạo nguyên cớ cho công dân khiếu nại kéo dài Với điều kiện ngun nhân góp phần tác động trực tiếp gián tiếp đến việc khiếu nại người dân công tác bồi thường, hỗ trợ thiệt hại tái định cư địa bàn huyện Củ Chi suốt thời gian qua Bên cạnh có số ngun nhân thuộc việc cán làm công tác bồi thường như: thiếu trách nhiệm, trình độ chun mơn kém… Tuy nhiên, với cố gắng Ban BT-GPMB huyện Củ Chi đạt kết đáng kể việc giải khiếu nại việc bồi thường, giải phóng mặt  Kết thực Nhằm góp phần giải việc khiếu nại tố cáo ban, ngành khác huyện, Ban BT-GPMB chịu trách nhiệm với mảng khiếu nại liên quan đến công tác bồi thường hỗ trợ thiệt hại tái định cư Và cụ thể phòng kiểm tra hồ sơ- giải khiếu nại, tố cáo Công tác giải khiếu nại thực theo trình tự quy định điều 138 Luật đất đai, điều 63 điều 64 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, quy định giải khiếu nại Nghị định số 136/2006/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật khiếu nại, tố cáo Quyết định số 132/2006/QĐ-UBND ngày 05 tháng năm 2006 UBND thành phố ban hành quy định tiếp công dân, xử lý đơn, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Để tiến hành thực dự án, UBND huyện Củ Chi xác định mục tiêu xây dựng quy trình thực Trong đó, mục tiêu phải quán triệt đầy đủ việc thực chủ trương, văn pháp luật có liên quan dự án, đặc biệt thông tin đầy đủ công khai quy hoạch, dự án, sách, thời gian thực đến tồn hệ thống trị xã, quan tổ chức hộ dân nằm ranh dự án theo quy chế dân chủ sở, tăng cường nâng cao hiệu công tác tuyên truyền, vận động quần chúng, tạo đồng tình, chấp hành quan, tổ chức hộ dân Phương châm không để xảy khiếu nại chủ trương quy hoạch Việc thực điều tra, xác minh, thu thập hồ sơ phải đảm bảo làm rõ nguồn gốc pháp lý nhà, đất tài sản, xác định xác, hợp lý số liệu kiểm kê, tính pháp lý đất đai, giá loại đất theo quy định để làm sở xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án, việc áp giá bồi thường phải đảm bảo quy định pháp luật Tổ chức triển khai phương án bồi thường công khai cho hộ dân biết mức bồi thường, hỗ trợ mà họ nhận dự án Đồng thời giải thích rõ cứ,     Trang 61  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Thêm điều khoản áp dụng để lập phương án bồi thường, ghi nhận kiến nghị khiếu nại (nếu có) hộ dân Trường hợp hộ dân khơng đồng ý kí tên mức bồi thường, hỗ trợ thiệt hại tái định cư tổ cơng tác phải tiến hành tiếp xúc, giải thích, vận động Trường hợp cần thiết lãnh đạo Ban BT-GPMB, thành viên Hội đồng chủ tịch Hội đồng, chủ tịch UBND huyện tiếp xúc để lắng nghe tâm tư, nguyện vọng người dân, giải quyền lợi đáng hợp pháp hộ dân chưa xem xét giải Thực việc bồi thường, giải phóng mặt dự án theo trình tự, chủ trương hạn chế nhiều đến việc khiếu nại hộ dân Đa số người dân đồng tình với chủ trương, sách bồi thường dự án thực địa bàn huyện Tuy nhiên, q trình thực khơng thể tránh khỏi việc khiếu nại số hộ dân việc bồi thường, hỗ trợ thiệt hại tái định cư dự án Tính đến nay, Ban BT-GPMB huyện Củ Chi trực tiếp nhận quan đơn vị khác chuyển đến gồm: Tổng số đơn nhận: 731 đơn đó: -Khiếu nại giá: 728 đơn -Khiếu nại diện tích: đơn Các đơn khiếu nại giá chủ yếu mức giá đền bù thấp so với mức giá thị trường, người dân đề nghị đơn giá điều chỉnh tăng lên cho phù hợp Còn đơn khiếu nại diện tích chiếm số lượng ít, chủ yếu diện tích giấy tờ diện tích ngồi thực địa sau đo đạc có chênh lệch Sau đối chiếu với quy định phương án bồi thường văn luật liên quan, tổ cơng tác tiến hành tiếp xúc giải thích, vận động hộ dân, xem xét khiếu nại để có đề xuất hợp lí, đáng lên Hội đồng BT-GPMB dự án Đối với hộ sau tiếp xúc vận động nhiều lần không đồng ý, Ban BT-GPMB Hội đồng BT-GPMB tiếp xúc đối thoại trực tiếp công khai Đối với việc vượt thẩm quyền giải Ban BT-GPMB huyện kịp thời báo cáo xin ý kiến giải Sở, ngành UBND thành phố Với nỗ lực khơng ngừng mình, Ban BT-GPMB huyện Củ Chi giải 679 đơn tổng số 731 đơn chiếm 92,88%, tồn đọng 52 đơn chưa giải gồm: - 31 đơn tra thụ lý - 21 đơn Ban BT-GPMB thụ lý (dự án Thảo Cầm Viên) Các đơn Ban BT-GPMB huyện kết hợp với tra thành phố xử lý dứt điểm, tránh để tình trạng khiếu nại kéo dài, khiếu nại qua nhiều cấp gây trật tự ổn định xã hội Và để Ban tiến hành bàn giao mặt cho chủ đầu tư, đảm bảo tiến độ thực cho dự án Từ thành lập đến nay, với nhiệm vụ chuyên trách cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, Ban BT-GPMB huyện đạt kết định, góp phần quan trọng phát triển mạnh mẽ huyện Củ Chi suốt thời gian qua Đây nỗ lực khơng ngừng ban lãnh đạo cán nhân viên Ban     Trang 62  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Thêm II.5 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CƠNG TÁC BT-GPMB TỪ LÚC THÀNH LẬP BAN BT-GPMB HUYỆN CỦ CHI ĐẾN NAY II.5.1 Kết đạt Nhìn chung, việc thực sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất thời gian qua huyện Củ Chi đạt số kết sau: - Việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt làm cho hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật- hạ tầng xã hội hồn thiện, góp phần quan trọng việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng huyện Củ Chi nói riêng thành phố Hồ Chí Minh nói chung Qua làm cho diện mạo huyện ngày khang trang đại - Đời sống người dân sau bị thu hồi đất ổn định mức bồi thường, hỗ trợ ngày cao; đối tượng bồi thường, hỗ trợ ngày xác định đầy đủ xác; biện pháp hỗ trợ quy định rõ ràng, phù hợp với nhu cầu người dân Ngoài ra, chất lượng đầu tư xây dựng khu tái định cư ngày trọng, dự án tái định cư triển khai có tính gắn kết với hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội khu vực, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân việc lại, làm việc, học tập, sinh hoạt, sản xuất - Trình tự thủ tục tiến hành bồi thường đơn giản rõ ràng giúp nâng cao hiệu thực cơng việc cho quan bồi thường, từ góp phần thúc đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, bàn giao đất cho chủ đầu tư thi cơng cơng trình - Cơng tác giải khiếu nại lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ tái định cư quan tâm giải theo quy định, góp phần ổn định an ninh trật tự địa phương - Hình thành máy quan chuyên trách thực sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư với đội ngũ cán có trình độ, lực, kinh nghiệm phẩm chất phù hợp, hoạt động ngày chuyên nghiệp, tiền đề thực có hiệu cơng tác bồi thường giải phóng mặt thời gian tới II.5.2 Những thuận lợi Là quan chuyên trách giúp việc cho UBND huyện công tác BT-GPMBmột lĩnh vực phức tạp chất sách bồi thường, hỗ trợ thiệt hại tái định cư nhiều vấn đề bất cập, nội dung công luận nhân dân đặc biệt quan tâm Trong thời gian qua xảy nhiều vụ việc tra, khiếu kiện có ảnh hưởng đến an ninh trị, trật tự an toàn xã hội đời sống người dân Ban bồi thường huyện Củ Chi sớm xác định nhiệm vụ quan trọng công tác bồi thường giải phóng mặt dự án địa bàn huyện tận dụng mặt thuận lợi có để ngày làm tốt công tác - Thực tốt nhiệm vụ giao luôn đổi công tác lãnh đạo như: xác lập quy trình cơng tác phận sở phân định rõ ràng chức năng- nhiệm vụ, tăng cường cơng tác kiểm tra nội bộ, đảm bảo tính xác, tính pháp lý phương án đền bù, tham mưu giải vấn đề tái định cư - Hàng tháng, Ban bồi thường có báo cáo làm tồn đọng, khó khăn cần tháo gỡ Tiến hành họp giao ban hàng     Trang 63  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Thêm tuần để xử lí cơng việc cách kịp thời, tránh tình trạng cơng việc bị dồn ứ gây khó khăn cho q trình giải Có khen thưởng phê bình kịp thời thành cơng việc cán bộ, nhân viên Ban - Trình tự, thủ tục, biểu mẫu nghiệp vụ bồi thường cải tiến, bổ sung qua đảm bảo chặt chẽ pháp lý, giảm chi phí, tạo thuận lợi cho việc giải công việc lãnh đạo thuận lợi cho người dân bị ảnh hưởng dự án - Ban BT-GPMB huyện Củ Chi thiết lập mối quan hệ tốt, chủ động phối hợp vói ban ngành, đồn thể, quan quyền sở Qua tạo đồng hệ thống trị góp phần to lớn việc giải vấn đề công tác bồi thường, hỗ trợ thiệt hại tái định cư địa bàn huyện Tuy nhiên, khó khăn mà Ban BT-GPMB huyện Củ Chi gặp phải trình tiến hành lập triển khai phương án bồi thường khơng Những khó khăn mặt khách quan chủ quan ảnh hưởng lớn đến tiến độ BTGPMB địa bàn huyện II.5.3 Những khó khăn Cơng tác bồi thường đa dạng nhạy cảm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi ích người dân Trong đội ngũ cán thực công tác bồi thường lại chưa đào tạo quy nên q trình thực nhiệm vụ gặp nhiều khó khăn Cụ thể sau: - Về đơn giá bồi thường đất đất nông nghiệp thường thấp so với đơn giá chuyển nhượng thị trường nên triển khai lấy ý kiến hộ dân bị ảnh hưởng đa số không đồng thuận cho giá bồi thường đạt từ 30- 40% giá đất chuyển nhượng thị trường Do cơng tác vận động gặp nhiều khó khăn đất nông nghiệp khu dân cư Mặt khác xác định đơn giá đất trung bình lại tính vị trí hẻm nên mức bồi thường xuống thấp làm ảnh hưởng công tác bồi thường dự án khu dân cư dự án trường học nhiều người dân không đồng tình - Các chủ trương sách bồi thường liên tục thay đổi số trường hợp có nội dung quy định chưa chặt chẽ dẫn đến có nhiều cách hiểu khác nhau, cụ thể việc hỗ trợ đất vườn ao đất có nhà khơng cơng nhận đất điều 15 điều 21 Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND, ngày 28/5/2010 UBND thành phố hướng dẫn chưa rõ ràng - Công tác quản lý đất đai chưa cập biến động đất đai kịp thời, số trường hợp trước người dân hiến đất xây dựng đường giao thông nông thôn xây dựng hệ thống tưới tiêu phục vụ sản xuất nông nghiệp chưa chỉnh lý sai sót q trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trùng thửa, sai mục đích sử dụng…) Việc đo đạc xác định diện tích sử dụng thực tế thường sai lệch với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời gian xác minh xử lý kéo dài không người dân đồng tình - Đa số nhà nơng thôn xây dựng không phép đất nông nghiệp chưa xử lý cho phép tồn khơng có hồ sơ lưu trữ nên thực bồi thường – GPMB gặp nhiều khó khăn việc xác minh mốc thời gian xây dựng, thời gian xác minh kéo dài, mức độ xác khơng cao Một số trường hợp không bồi thường, hỗ trợ người dân phản ứng gay gắt, khó thực cưỡng chế người dân khơng nơi khác     Trang 64  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Thêm - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay hợp đồng công chứng ủy quyền thực BT-GPMB phải lập thủ tục bồi thường cho chủ sở hữu cũ (người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) chuyển nhượng nên không cung cấp hồ sơ liên quan: chứng minh nhân dân, hộ khẩu…) nên tiến độ thực lập thủ tục bồi thường chậm - Các trường hợp người dân có GCNQSDĐ nơng nghiệp thực tế chuyển mục đích sử dụng làm nhà cha mẹ tương phân cho cháu riêng khơng thực thủ tục pháp lí theo quy định Khi thực BT-GPMB không đủ sở để bồi thường dẫn đến bất lợi cho người dân khiếu nại kéo dài II.5.4 Hướng khắc phục Công tác BT-GPMB huyện Củ Chi có thuận lợi mà khó khăn nhiều Tuy nhiên, Ban BT-GPMB huyện với UBND huyện quan liên quan khác tìm hướng khác phục, giúp phần giải khó khăn, nâng cao mặt thuận lợi - Phân công lãnh đạo, cán chuyên xây dựng phương án thâm nhập thực địa, thẩm định, kiểm tra hồ sơ pháp lý để xây dựng phương án thật sát với sách thành phố thực tế địa phương - Tập trung giải tiếp việc chi trả tồn đọng dự án dở dang Tổ chức điều tra khảo sát để lập phương án bồi thường cơng trình UBND thành phố phê duyệt đơn giá đất bồi thường đảm bảo theo trình tự thủ tục quy định để công bố cho nhân dân đóng góp ý kiến - Thực tốt cơng tác tuyên truyền cho người dân Tổ chức buổi nói chuyện pháp luật, thơng qua tài liệu hỏi đáp để trang bị cho người dân kiến thức định pháp luật hiểu lợi ích công cộng Nhà nước thu hồi đất, tạo điều kiện cho người dân có ý thức chấp hành tốt chủ trương Nhà nước - Tiếp tục xin ý kiến đạo quan cấp vấn đề khó khăn, vấn đề vượt thẩm quyền Tăng cường nâng cao chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ, nhân viên Ban trang thiết bị sở vật chất phục vụ cho công việc tốt hiệu II.5.5 Bài học kinh nghiệm Từ thực tiễn thực sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất huyện Củ Chi, số học kinh nghiệm rút sau: - Việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt cần thực sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất duyệt (có nghĩa tạo sẵn quỹ đất sạch) để đảm bảo lợi ích Nhà nước, người dân chủ đầu tư, tránh tình trạng khó khăn việc xác định đơn giá bồi thường đất sát giá thị trường điều kiện bình thường việc thu hồi đất thực theo nhu cầu dự án đầu tư - Trong q trình thực cơng tác bồi thường cần có quan tâm đạo kịp thời Huyện ủy, HĐND, UBND ban ngành đồn thể có liên quan huyện Kip thời báo cáo xin ý kiến sở, ngành, UBND thành phố giải vướng mắc ngồi thẩm quyền - Cán cơng chức thực cần đặt vào vị trí người bị thu hồi đất để hiểu hoàn cảnh, tâm lý họ từ có trách nhiệm việc giải bồi thường nhanh, quy định cho người dân     Trang 65  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Thêm - Việc áp giá bồi thường, hỗ trợ loại đất loại tài sản đất phải thực đầy đủ xác theo quy định, đảm bảo tính cơng quán Khi việc bồi thường kéo dài lỗi Nhà nước chủ đầu tư cần chủ động bù đắp để người bị thu hồi đất giai đoạn sau khơng bị thiệt thòi so với hộ nhận tiền bồi thường hỗ trợ giai đoạn đầu dự án, không để phát sinh khiếu nại xem xét giải - Cần chủ động tạo lập quỹ nhà đất tái định cư trước triển khai dự án, nơi tái định cư phải đáp ứng điều kiện thuận lợi học hành, việc làm, sinh hoạt, đảm bảo yêu cầu chất lượng cơng trình hạ tầng kỹ thuật - Quan tâm thực công tác tiếp công dân giải khiếu nại, tố cáo người dân, đảm bảo việc giải theo trình tự thủ tục thời gian quy định Thực tế cho thấy địa phương quan tâm nhiều đến cơng tác số đơn thư khiếu nại, tố cáo có giảm qua thắc mắc dân giải đáp thức, người lãnh đạo quản lý nắm bắt tâm tư nguyện vọng dân, giải kịp thời vướng mắc qua lấy lại lòng tin người dân - Thường xuyên thực công tác tuyên truyền vận động để nâng cao nhận thức người dân chủ trương, pháp luật Nhà nước liên quan đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư sở phối hợp đồng quyền, Ủy ban Mặt trận tổ quốc tổ chức đoàn thể - Tăng cường lãnh đạo cấp ủy Đảng, quyền công tác bồi thường, tái định cư.      Trang 66  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Thêm KẾT LUẬN-KIẾN NGHỊ Kết luận Củ Chi huyện ngoại thành thành phố Hồ Chí Minh q trình đẩy mạnh phát triển cơng nghiệp hóa – đại hóa Cơ cấu kinh tế huyện có chuyển biến mạnh, cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ tăng nhanh, nông nghiệp giảm Theo định hướng quy hoạch thành phố đến năm 2020, Củ Chi trở thành vùng phát triển công nghiệp lớn thành phố, quỹ đất huyện khai thác cách triệt để Và công tác bồi thường, giải phóng mặt cơng tác quan trọng góp phần khơng nhỏ thúc đẩy phát triển bền vững toàn diện huyện Công tác BT-GPMB huyện triển khai theo sát với chủ trương sách Nhà nước, UBND thành phố có phù hợp với đặc thù riêng huyện Củ Chi Ban BT-GPMB huyện Củ Chi thành lập ngày 13 tháng năm 2003 sở nhu cầu cấp thiết huyện nói riêng thành phố Hồ Chí Minh nói chung Từ thành lập, Ban thực bồi thường xong 46 dự án, 12 dự án trình tiến hành bồi thường Bên cạnh đó, Ban lập chờ xét duyệt phương án bồi thường 16 dự án Các dự án lập phương án bồi thường theo sách bồi thường Nhà nước UBND thành phố quy định Ba dự án: CVGTQT Tân Phú Trung, dự án KCN Đông Nam dự án trường THCS Phú Hòa Đơng xem dự án trọng điểm huyện thời gian qua Những khó khăn mà ba dự án phải giải có điểm giống vấn đề khó khăn chung cho dự án khác huyện Đó mức giá bồi thường q thấp, khơng đồng thuận người dân vấn đề tái định cư chưa quan tâm mức Đây nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng khiếu nại dự án Theo thống kê Ban từ năm 2003 đến nay, Ban tiếp nhận 731 đơn khiếu nại mà có 728 đơn khiếu nại giá bồi thường thấp Thông qua ba dự án mà đề tài đưa phần phản ánh tranh thực công tác BTGPMB huyện Củ Chi Bên cạnh thuận lợi lớn quỹ đất tương đối lớn, huyện Củ Chi khơng tránh khỏi khó khăn sách bồi thường chưa thống nhất, trình độ nhận thức người dân thấp, chun môn cán làm công tác bồi thường chưa cao…Từ thuận lợi khó khăn, Ban BT-GPMB huyện tìm hướng khắc phục rút học kinh nghiệm để dự án sau tốt hơn, góp phần đẩy nhanh tiến độ phát triển kinh tế - xã hội toàn huyện Củ Chi Với việc nghiên cứu đề tài: “ Công tác bồi thường, giải phóng mặt số dự án địa bàn huyện Củ Chi từ lúc thành lập Ban bồi thường, giải phóng mặt đến nay”, đề tài hi vọng nhận nhiều quan tâm, góp ý thầy cô, bạn sinh viên người trực tiếp làm công tác bồi thường để đề tài hồn thiện hơn, góp phần nhỏ việc nâng cao công tác BT-GPMB địa bàn huyện Củ Chi tài liệu tham khảo địa phương khác việc thực BT-GPMB     Trang 67  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Thêm Kiến nghị Từ thực tế trên, để nâng cao hiệu thực cơng tác bồi thường, giải phóng mặt huyện Củ Chi để đảm bảo lợi ích hợp pháp người bị thu hồi đất, chủ đầu tư Nhà nước, đề tài mạnh dạn đưa số kiến nghị sau: - Việc ban hành sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư cần có quán, giá bồi thường phải thống nhất, giảm bớt chênh lệch qua cao giá vị trí mặt tiền vị trí hẻm, giá đất nông nghiệp Bổ sung chi tiết bảng giá trồng, hoa màu cho phù hợp với địa phương Cân đối giá dự án thực địa bàn gần - Đề nghị HĐBT xem xét, kiến nghị quan cấp để nâng cao đơn giá bồi thường lên đem lại lợi ích cho người dân bị ảnh hưởng dự án - Đi đôi với công tác bồi thường việc bố trí tái định cư Khi thực dự án cần phải có nơi bố trí tái định cư, cơng bố rõ vị trí, diện tích, giá cả, sở hạ tầng Tạo cho người dân lựa chọn hình thức tự lo nơi tái định cư sau bị giải tỏa Cần có sách ưu đãi cho người dân giải tỏa khu tái định cư như: hỗ trợ chi phí đào tạo ngành nghề, tạo việc làm cho họ Đối với dự án có nguồn vốn ngân sách cần phải quan tâm nhiêu tối vấn đề vốn để triển khai xây dựng khu tái định cư nhanh chóng - Cần mở điều tra xã hội học đời sống người dân sau bồi thường giải tỏa để có biện pháp quan tâm mực giúp người dân mau chóng ổn định sống - Đề nghị ngành xây dựng có biện pháp để hạn chế, ngăn ngừa việc xây dựng trái phép giúp cho việc kiểm kê, điều tra, lập phương án bồi thường thuận lợi - Để phương án bồi thường, giải phóng mặt thực có hiệu cao HĐBT cần thơng qua phương án trình duyệt để có sở vững áp giá Tránh tình trạng vừa làm vừa hồn thiện, chỉnh sửa gây thời gian khơng có thống dự án dễ gây đến khiếu nại cho người dân - Cần có tuyên truyền pháp luật sách bồi thường cho người dân, giảm số lượng khiếu nại mức thấp nhằm giữ cho tiến độ thực dự án nhanh chóng Đầu tư nâng cao chun mơn, nghiệp vụ công tác bồi thường cho cán bộ, nhân viên Ban     Trang 68  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Thêm TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban BT-GPMB huyện Củ Chi (2008), “ Phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại dự án đầu tư xây dựng cơng viên giải trí quốc tế Tân Phú Trung xã Tân Phú Trung”, huyện Củ Chi Ban BT-GPMB huyện Củ Chi (2009), “ Phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại dự án đầu tư xây dựng cụm cơng nghiệp khí Tân Quy xã Bình Mỹ- Hòa Phú”, huyện Củ Chi Ban BT-GPMB huyện Củ Chi (2009), “ Phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại giải phóng mặt dự án đầu tư xây dựng mở rộng trường THCS Phú Hòa Đơng xã Phú Hòa Đơng”, huyện Củ Chi Ban BT-GPMB huyện Củ Chi ( 2010),“ Báo cáo đánh giá tình hình thực cơng tác đền bù giải phóng mặt huyện Củ Chi” Ban BT-GPMB huyện Củ Chi (2011),“ Báo cáo tình hình thực bồi thường, hỗ trợ thiệt hại giải phóng mặt dự án địa bàn huyện Củ Chi từ năm 2003-2010” , Củ Chi Ks Phạm Hùng Thiện, 2007, “ Phương pháp nghiên cứu khoa học”, Trường Đại học Nơng Lâm thành phố HCM Phòng TN-MT huyện Củ Chi (2010), “ Báo cáo bổ sung kết công tác thực năm 2010” Ths Lê Mộng Triết, “ Bài giảng Quản lý hành đất đai”, Trường Đại học Nông Lâm thành phố HCM UBND huyện Củ Chi (2010), “Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm (2011-2015) huyện Củ Chi” 10 Website Bộ Tài nguyên Môi trường http://www.monre.gov.vn/     Trang 69  ... nước UBND thành phố quy định, xác định đối tượng bồi thường, hỗ trợ thi t hại để đưa số kiến nghị làm cho cơng tác ngày hồn thi n Đề tài nghiên cứu số dự án thực địa bàn huyện mà cụ thể ba dự... 23  II.2 GIỚI THI U VỀ BAN BT - GPMB HUYỆN CỦ CHI 25  II.2.1 Sơ lược hình thành Ban BT-GPMB huyện Củ Chi 25  II.2.2 Kết thực Ban BT-GPMB huyện Củ Chi 26  II.3 GIỚI THI U VỀ BA DỰ... đất, bồi thường thi t hại đất thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá loại đất vùng theo thời gian” - Nghị định 90/1994/NĐ-CP ngày 17/08/1994 Chính phủ quy định việc đền bù thi t hại nhà nước