BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC, TP.HỒ CHÍ MINH SVTH MSSV LỚP KHĨA NGÀNH : NGUYỄN THÀNH TRUNG : 07135073 : DH07TB : 2007 – 2011 : Quản lý Thị trường Bất động sản - Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2011 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THÀNH TRUNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC, TP.HỒ CHÍ MINH Giáo Viên Hướng Dẫn: Th.S Ngô Minh Thụy (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm, TP.Hồ Chí Minh) Ký tên: ……………………… - Tháng năm 2011 - LỜI CẢM ƠN   Lời xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình ln dành tình u thương cho con,  hết lòng ni dưỡng, ân cần dạy dỗ, chăm lo tạo điều kiện cho học tập nên người Em xin cám ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, tồn thể q thầy dạy dỗ, truyền đạt cho em kiến thức kinh nghiệm quý báu suốt năm theo học trường Em xin chân thành cảm ơn thầy Ngô Minh Thụy nhiệt tình quan tâm, hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm đến lãnh đạo anh chị Phòng Tài ngun & Mơi trường Quận Thủ Đức, đặc biệt anh chị tổ Văn thư cung cấp nhiều tài liệu hữu ích tận tình giúp đỡ em suốt thời gian thực đề tài Cuối xin cảm ơn đến tất bạn học lớp Quản lý thị trường Bất động sản khóa 33 người gắn bó, chia giúp đỡ thời gian học tập trường Do thời gian nguồn lực có hạn nên đề tài khơng tránh khỏi thiếu sót, em mong q thầy góp ý để đề tài tốt Những kinh nghiệm tích lũy hành trang quý báu cho em bước đường nghiệp sau Một lần xin chân thành cảm ơn ! Sinh Viên: Nguyễn Thành Trung TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thành Trung, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Thực trạng giải pháp phát triển nhà cho người có thu nhập thấp địa bàn quận Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh” Giáo viên hướng dẫn: Th.S Ngô Minh Thụy, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Thị trường bất động sản nước nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng thời gian gần vừa trải qua giai đoạn khó khăn Bên cạnh đó, riêng thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh phát triển q nóng với vơ số dự án mọc lên nấm sau mưa Các chủ đầu tư trọng vào phân khúc hộ thương mại cao cấp, chịu tác động lớn từ suy thoái kinh tế lạm phát khiến cho cầu giảm, dẫn đến thị trường bất động sản trở nên ế ẩm Chính vậy, sau thời gian suy thoái rút nhiều kinh nghiệm, dự án chuyển dần sang phân khúc cho người thu nhập thấp, vốn phân khúc chẳng nhà đầu tư quan tâm trước Nhà cho người thu nhập thấp chương trình thu hút quan tâm quyền địa phương lẫn người dân đặc biệt đối tượng có thu nhập thấp xã hội Hiện chương trình tồn thách thức lớn quyền Thành phố, tốn khó chưa có lời giải hợp lý Đề tài tiến hành nghiên cứu nội dung sau: - Khái quát tình hình phát triển bất động sản TP.HCM - Chính sách phát triển nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM - Thực trạng phát triển nhà cho người có thu nhập thấp Quận Thủ Đức - Đề xuất giải pháp để hoàn thiện sách nhà cho người thu nhập thấp Để thực nội dung trên, đề tài sử dụng phương pháp thống kê, so sánh, phân tích - tổng hợp ý kiến chuyên gia có kinh nghiệm Qua nghiên cứu, đề tài rút số kết sau: - Đối với người thu nhập thấp, nhu cầu nhà lớn việc mua nhà người dân gặp nhiều khó khăn, nguồn cung hạn chế - Về phía chủ đầu tư, việc đầu tư vào phân khúc nhà thu nhập thấp nhiều rào cản chế, hỗ trợ từ phía Nhà nước chưa thực hấp dẫn nhà đầu tư - Sự hỗ trợ nhà nước dành cho nhóm đối tượng cần thiết Để ước mơ có nơi ổn định người thu nhập thấp thành thực cần có nhiều giải pháp đồng kết hợp chặt chẽ nhà nước với doanh nghiệp MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Bất động sản I.1.1.2 Thị trường bất động sản I.1.1.3 Cung – cầu bất động sản I.1.1.4 Khái niệm người có thu nhập thấp I.1.1.5 Nhà 10 I.1.1.6 Nhà cho người có thu nhập thấp 13 I.1.2 Cơ sở pháp lý 18 I.1.3 Cơ sở thực tiễn 19 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 19 I.2.1 Vị trí địa lý 19 I.2.2 Khí hậu 20 I.2.3 Địa hình 20 I.2.4 Các nguồn tài nguyên 21 I.2.4.1 Tài nguyên đất 21 I.2.4.2 Tài nguyên nước 22 I.2.4.3.Tài nguyên nhân văn 22 I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu, quy trình thực 22 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 22 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 22 I.3.3 Quy trình thực đề tài 23 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24 II.1 Đánh giá tình hình phát triển kinh tế xã hội quận Thủ Đức 24 II.1.1 Thực trạng phát triển kinh tế 24 II.1.1.1 Sản xuất nông nghiệp 24 II.1.1.2 Sản xuất Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp 26 II.1.1.3 Thương mại dịch vụ 27 II.1.2 Đặc điểm xã hội 28 II.1.2.1 Dân số vấn đề thu nhập 28 II.1.2.2 Y tế 29 II.1.2.3 Giáo dục – Đào tạo 29 II.1.2.4 Văn hóa – Thể thao 30 II.1.2.5 Cơ sở hạ tầng 31 II.2 Khái quát tình hình phát triển bất động sản thực trạng nhà cho người có thu nhập thấp TP.HCM 31 II.2.1 Toàn cảnh thị trường TP.HCM năm 2010 31 II.2.2 Dự báo thị trường bất động sản TP.HCM năm 2011 35 II.2.3 Thực trạng nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM 37 II.3 Thực trạng phát triển nhà thu nhập thấp quận Thủ Đức 38 II.3.1 Nhu cầu nhà người thu nhập thấp quận Thủ Đức 38 II.3.2 Cung nhà cho người thu nhập thấp 44 II.3.3.Chương trình phát triển nhà quận Thủ Đức giai đoạn 2006-2010 phương hướng đến năm 2011-2015 46 II.3.3.1 Tổng kết chương trình nhà triển khai 46 II.3.3.2 Đánh giá công tác thực chương trình nhà Quận thời gian qua 47 II.4 Chính sách phát triển nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM 50 II.4.1 Chính sách hỗ trợ người dân mua nhà thu nhập thấp 50 II.4.1.1 Quy định Ngân hàng Nhà nước việc cho vay ngân hàng thương mại công tác mua, thuê mua nhà TNT khu vực đô thị 50 II.4.1.2 Quy định UBND TP.HCM việc cho vay tiền Quỹ Phát triển nhà thành phố để tạo lập nhà dành cho đối tượng có thu nhập thấp 51 II.4.2 Chính sách dành cho nhà đầu tư để phát triển nhà thu nhập thấp TP.HCM 51 II.5 Một số giải pháp đề xuất 52 II.5.1 Giải pháp quỹ đất 52 II.5.2 Giải pháp quy hoạch xây dựng 52 II.5.3 Giải pháp chế sách 53 II.5.4 Giải pháp khuyến khích đầu tư 53 II.5.5 Giải pháp tài 54 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 55 Kết luận 55 Kiến nghị 55 DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS TM – DV KT-XH TN TNT NƠTNT DN CBCNV Công ty TNHH TP TP.HCM UBND BTGPMB GPMB KCN, KCX KTX ĐH ĐHQG : Bất động sản : Thương mại – dịch vụ : Kinh tế - xã hội : Thu nhập : Thu nhập thấp : Nhà thu nhập thấp : Doanh nghiệp : Cán công nhân viên : Công ty trách nhiệm hữu hạn : Thành phố : Thành phố Hồ Chí Minh : Uỷ ban nhân dân : Bồi thường giải phóng mặt : Giải phóng mặt : Khu cơng nghiệp, khu chế xuất : Ký túc xá : Đại học : Đại học Quốc gia DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 1.1 : Bản đồ vị trí địa lý Quận Thủ Đức 19 Hình 1.2 : Phân bố cấp địa hình Quận Thủ Đức 21 Hình 1.3 : Sơ đồ quy trình thực đề tài 23 Hình 2.1 : Tổng giá trị sản xuất nhóm ngành năm 2008 – 2009 Quận Thủ Đức 24 Hình 2.2 : Cơ cấu giá trị công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp năm 2009 27 Hình 2.3 : Số lượng hộ chung cư phân bố quận địa bàn TP.HCM 32 Hình 2.4 : Số lượng cao ốc văn phòng địa bàn TP.HCM năm 2010 34 Hình 2.5 : Sơ đồ khu vực dân cư Quận Thủ Đức 39 Hình 2.6 : Dân số quận Thủ Đức qua năm 42 Hình 2.7 : Số hộ gia đình số lượng nhà qua năm Quận Thủ Đức 43 DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 1.1 : Bảng tiêu chí chấm điểm để lựa chọn đối tượng thu nhập thấp 16 Bảng 1.2 : Diện tích đất tự nhiên phân theo đơn vị hành 20 Bảng 1.3 : Phân loại đất địa bàn quận Thủ Đức 21 Bảng 2.1 : Tổng giá trị sản xuất nhóm ngành năm 2008 – 2009 24 Bảng 2.2 : Tình hình sản xuất nông nghiệp quận Thủ Đức 25 Bảng 2.3 : Số hộ, nhân khẩu, lao động nông nghiệp Quận qua năm 26 Bảng 2.4 : Giá trị công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp năm 2009 27 Bảng 2.5 : Dân số trung bình phường 28 Bảng 2.6 : Số hộ nghèo số tiền hỗ trợ 29 Bảng 2.7 : Trường lớp giáo viên địa bàn Quận 30 Bảng 2.8 : Nhu cầu nhà đối tượng thu nhập thấp 40 Bảng 2.9 : Dân số chia theo tình trạng cư trú năm 2010 41 Bảng 2.10 : Số hộ gia đình số lượng nhà có 43 Bảng 2.11 : Danh sách dự án nhà địa bàn quận Thủ Đức giai đoạn 2011 – 2015 44 Bảng 2.12 : Cơ cấu diện tích dự án phường Trường Thọ 45 Bảng 2.13 : Cơ cấu diện tích dự án phường Bình Chiểu 45 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thành Trung ĐẶT VẤN ĐỀ  Tính cấp thiết đề tài: Thị trường bất động sản Việt Nam trải qua giai đoạn phát triển thăng trầm, đặc biệt năm gần thị trường bất động sản nước ta có nhiều biến động Tuy nhiên, dù giai đoạn phát triển thị trường, lúc im ắng hay lúc tăng nhiệt mạnh mẽ, dường khái niệm người thu nhập thấp hay nhà cho người thu nhập thấp không nhắc đến nhiều dường chúng không tồn vòng quay thị trường bất động sản nước ta Bởi lẽ, bất động sản loại hàng hố có tính đặc thù so với loại hàng hoá khác, cộng với việc thị trường bất động sản Việt Nam q trình phát triển ổn định, chịu nhiều tác động khác khiến cho giá bất động sản vượt cao so với giá trị thực Điều khiến cho việc sở hữu bất động sản cho riêng người dân khó khăn, đặc biệt với đối tượng có thu nhập thấp dường ước mơ q xa vời Khơng có nhiều hộ giá thấp để người dân tiếp cận chí có dự án dành cho người thu nhập thấp người dân khó lòng để mua nhà Đứng phía nhà đầu tư thờ chưa quan tâm đến phân khúc thị trường, lẽ đầu tư vào dự án nhà cho người thu nhập thấp không mang lại hiệu kinh tế cao, thu hồi vốn chậm chí lỗ Do đó, nhà đầu tư dè dặt định đầu tư vào lĩnh vực thời gian qua, nhà nước ta ban hành nhiều chủ trương, sách để khuyến khích, kêu gọi nguồn vốn tham gia vào đầu tư nhà cho người có thu nhập thấp Là quận ngoại thành thành phố Hồ Chí Minh, Thủ Đức có nhiều khu cơng nghiệp, khu chế xuất, doanh nghiệp, cơng ty với số lượng lớn lao động nhập cư từ khắp nơi đổ với đủ độ tuổi, ngành nghề, trình độ học vấn khác Bên cạnh gia tăng dân số học nhanh chóng qua năm, với số lượng không nhỏ người thu nhập thấp địa bàn quận, đối tượng có nhu cầu lớn nhà ở, điều khiến cho nhu cầu chỗ người dân địa bàn quận tăng cao Tình hình đặt thách thức to lớn cho người có trách nhệm để giải vấn đề nhà cho đối tượng Giải toán nhà cho người thu nhập thấp quan tâm ban ngành lãnh đạo mà có ý nghĩa xã hội to lớn, đảm bảo an sinh xã hội, giúp người dân thành phố nói chung người dân quận Thủ Đức nói riêng an tâm sản xuất kinh doanh Xuất phát từ thực tế nêu trên, với hỗ trợ Phòng Tài ngun Mơi trường Quận Thủ Đức, thực đề tài “Thực trạng giải pháp phát triển nhà cho người có thu nhập thấp địa bàn quận Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh” nhằm đánh giá thực trạng phát triển nhà dành cho đối tượng có thu nhập thấp, tìm hiểu nhu cầu thực tế đối tượng trên, nghiên cứu thuận lợi khó khăn, vướng mắc việc triển khai chương trình nhà cho người có thu nhập thấp quận Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh từ đề xuất giải pháp để chương trình mang lại hiệu cao thiết thực giúp giải nhu cầu đáng nhà cho phận dân cư Thông qua đó, nhà nước tiếp tục hồn thiện sách   - Trang -    Ngànhh Quản lý Thị T trường Bất B động sảản SV VTH: Nguyễễn Thành Trung Hình 2.6: Dân số quận q Thủ Đức Đ qua cáác năm Tính từ năm n 2000 tớ ới năm 20110 dân số c Thủ Đứ ức tăng gầnn lần Dâân số t năm, n nhu cầầu nhà cũnng mà m tăng theoo Nhu cầu lớn song tăng theo quỹ nhà n tạại chưaa thể đáp ứnng nhu cầu nhàà g tăng qua năm Trên tồn quận q có c 129.592 hộ quỹ nhà hiiện có 78.302 (tức h có nhà) Trong đó, nhu cầu nhhà cấp thhiết tập truung khoảnng 60% số hộ g phường gần g KCN N quậnn có nhiềều dân nhậpp cư Bìình Chiểu, Linh L Xuân,, Linh Trunng, Tam Bìn nh (nhiều nnhất phườ ờng Bình C Chiểu cóó đến 11.2665 hộ chưa có c nhà riêng )   Ngànhh Quản lý Thị T trường Bất B động sảản SV VTH: Nguyễễn Thành Trung Bảng 2.100: Số hộ giaa đình sốố lượng nhàà có STT Phư ường Năm 2010 Số nhà ưa sở Số hộ chư hữu nhà riêng r 7.982 6.499 1.483 Số hộ Linh Đôn ng Hiệp Bìnhh Chánh 15.778 12.239 3.539 Hiệp Bìnhh Phước 11.475 8.156 3.319 Tam Phú 5.942 5.120 822 Linh Xuâân 17.320 7.865 9.455 Linh Chiểểu 8.791 4.927 3.864 Trường Thọ T 9.834 6.379 3.455 Bình Chiểểu 19.202 7.937 11.265 Linh Tây 6.217 4.730 1.487 10 Bình Thọ 4.150 3.792 358 11 Tam Bìnhh 9.475 4.110 5.365 12 Linh Trun ng 13.426 6.548 6.878 Tổng 129.592 78.302 51.290 (Nguuồn: Phòngg Thống kê Quận Q Thủ Đức) Đ H Hình 2.7: Số S hộ gia đìình số lư ượng nhà qua q năm m Quận n Thủ Đức   Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thành Trung II.3.2 Cung nhà cho người thu nhập thấp Ðể đáp ứng nhu cầu nhà người dân, thành phố đưa chương trình xây dựng nhà giá thấp thời gian từ năm 2009 đến năm 2015, dành 100 để xây dựng khoảng 85.500 hộ với tổng số vốn đầu tư 32.000 tỷ đồng Chương trình chia làm hai giai đoạn Giai đoạn (từ 2009 đến 2010) đầu tư 2.400 tỷ đồng để xây dựng sáu dự án với 5.500 hộ Trong sáu tháng cuối năm 2009, khởi công ba dự án với 3.000 hộ, vốn đầu tư 1.200 tỷ đồng Giai đoạn (từ 2011 đến 2015) thực 11 dự án với 80.000 hộ Tính riêng địa bàn quận Thủ Đức, theo kế hoạch phát triển nhà Quận giai đoạn 2011-2015, có 23 dự án nhà xây dựng Trong có 15 dự án chung cư cao tầng với tổng diện tích đất 23ha, cung cấp 7.455 hộ; dự án chung cư liên kế với tổng diện tích đất 33ha, cung cấp 4.097 hộ; dự án nhà tái định cư 6ha với 668 hộ; dự án nhà thu nhập thấp với tổng diện tích đất gần 4ha 2.497 hộ Bảng 2.11: Danh sách dự án nhà địa bàn quận Thủ Đức giai đoạn 2011 - 2015 Dự án xây dựng Số lượng Tổng diện tích đất (ha) Tổng số hộ Tổng diện tích sàn xây dựng (m²) Tái định cư 5,70 668 116.249 Chung cư TNT 3,75 2.497 279.756 Chung cư liên kế 33,24 4.097 732.300 15 23,63 7.455 742.602 23 66,32 14.717 Chung cư cao tầng 1.870.907 (Nguồn: Tổng hợp) Mặc dù giai đoạn tới địa bàn quận có nhiều dự án xây dựng, nhiên tập trung vào dự án mang tính thương mại, chủ yếu chung cư cao tầng chiếm tới nửa số dự án xây dựng, với dự án khó lòng người TNT mua Trong đó, dự án cho người TNT khiêm tốn số lượng, diện tích đất, diện tích xây dựng tổng số hộ Tuy có dự án cho người TNT song với số lượng dự án cấp phép muối bỏ bể so với nhu cầu lớn người TNT địa bàn quận Qua thấy, nhà đầu tư tâm lý dè dặt đầu tư vào phân khúc nhà cho người TNT Nguyên nhân khiến cho nhà đầu tư chưa quan tâm đến nhà thu nhập thấp chủ yếu thời gian thu hồi vốn chậm, tối thiểu 20 năm chủ đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi Ngân hàng Phát triển Việt Nam Do thiếu vốn, chủ đầu tư phải xoay sở với nguồn vốn ngân hàng thương mại với lãi suất cao khiến cho giá nhà bị đội lên cao Chính vậy, nhà cho người TNT chưa DN quan tâm nhiều Tổng   - Trang 44 -    Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thành Trung Như vậy, năm 2011, dự án NƠTNT quận Thủ Đức khởi công xây dựng Đó dự án phường Trường Thọ Công ty Cổ phần Chương Dương làm chủ đầu tư dự án 1ha phường Bình Chiểu Công ty Cổ phần Xây dựng số (  thuộc Tổng công ty xây dựng số 1- Bộ Xây dựng) làm chủ đầu tư  Dự án chung cư thu nhập thấp phường Trường Thọ: - Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Chương Dương - Quy mô dự án: Diện tích khu đất: 27.561 m², Block chung cư 18 tầng với tổng số 1.685 hộ, tầng bố trí nơi để xe dịch vụ cơng cộng (khơng có tầng hầm) Bảng 2.12 : Cơ cấu diện tích dự án phường Trường Thọ Hạng mục Giá trị Diện tích 27.561 m² Hệ số sử dụng đất 7,38 Chiều cao 18 tầng Mật độ xây dựng 44,55 % Diện tích xây dựng 11.847 m² Diện tích sàn xây dựng 205.756 m² (Nguồn: Dự án Tiền khả thi Đầu tư dự án) - Thời gian thực dự án: + Giai đoạn chuẩn bị dự án: từ tháng 05/2009 đến tháng 12/2009 + Giai đoạn thực dự án từ đầu năm 2010 đến cuối năm 2013 + Giai đoạn toán dự án đầu tư từ đầu năm 2013 đến cuối 2013 - Giá bình quân 1m² hộ: 8.000.000 đồng /m²  Dự án chung cư thu nhập thấp phường Bình Chiểu: - Chủ đầu tư: Cơng ty Cổ phần Xây dựng số - Quy mô dự án: Diện tích khu đất: 10.000 m², tổng số hộ: 812 Bảng 2.13 : Cơ cấu diện tích dự án phường Bình Chiểu Hạng mục Giá trị Diện tích 10.000 m² Hệ số sử dụng đất 7,4 Mật độ xây dựng 44% Diện tích xây dựng 4.400 m² Diện tích sàn xây dựng 74.000 m² (Nguồn: Dự án Tiền khả thi Đầu tư dự án)   - Trang 45 -    Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thành Trung II.3.3 Chương trình phát triển nhà quận Thủ Đức giai đoạn 2006-2010 phương hướng đến năm 2011-2015 II.3.3.1 Tổng kết chương trình nhà triển khai a Chương trình nhà thu nhập thấp Nhu cầu NƠTNT địa bàn lớn Tuy nhiên loại hình nhà chưa phát triển tương xứng với nhu cầu thị trường, chủ đầu tư phải chủ đông bỏ vốn bồi thường GPMB giá thành nhà nước thẩm định, chưa có sách hỗ trợ tài cho đối tượng giải NƠTNT nên việc thu hồi vốn chậm, hiệu chưa cao, chưa có nhiều chủ đầu tư tham gia Đến nay, có dự án chủ đầu tư đăng ký thức xin tham gia đầu tư xây dựng chương trình NƠTNT UBND Thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án này, đền bù 100 % dự án, dự án đền bù 50 % Dự kiến khởi công dự án vào năm 2011 b Chương trình nhà lưu trú cơng nhân Với chủ trương xã hội hóa nhà công nhân, đáp ứng nhu cầu cơng nhân Tính đến có dự án xây dựng nhà lưu trú công nhân đưa vào sử dụng, dự án giai đoạn hoàn tất Việc cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà cho công nhân thuê đáp ứng phần lớn nhu cầu xã hội cho thấy chủ trương chế sách xã hội hóa việc đầu tư xây dựng nhà cho công nhân đắn mang lại hiệu cao Tuy nhiên, khơng nhà trọ tư nhân hộ gia đình chưa đảm bảo chất lượng theo quy định Đòi hỏi thời gian tới phải có chế sách hỗ trợ để hộ dân tự đầu tư, cải tạo nâng cấp nhà trọ, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà cho công nhân nhiều c Chương trình xây dựng ký túc xá sinh viên Chương trình bắt đầu thực từ năm 2009, đến khởi công xây dựng dự án dự kiến hoàn tất đưa vào sử dụng năm 2011 d Chương trình nhà xã hội Đã góp phần giải khó khăn nhà cho đối tượng cán bộ, công nhân viên, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang… Đến nay, có dự án nhà xã hội khởi cơng xây dựng với diện tích 15.632 m2, tổng số khoảng 800 hộ Tuy nhiên, việc đầu tư xây dựng nhà xã hội nhiều khó khăn điều kiện ngân sách thành phố có hạn; việc xã hội hóa đầu tư xây dựng nguồn vốn ngồi ngân sách nhiều hạn chế; việc khuyến khích chủ đầu tư tham gia đầu tư từ xây dựng quản lý cho thuê thuê mua nhà xã hội hiệu kinh tế không cao, thu hồi vốn chậm Do đó, đến năm 2009 – 2010 thành phố có chế hốn đổi quyền sử dụng “đất cơng” (đất nhà nước trực tiếp quản lý) để tao quỹ nhà phục vụ đầu tư nhà xã hội e Chương trình xây dựng 30.000 hộ tái định cư Công tác di dời tái định cư cho hộ dân thuộc khu vực di dời, giải tỏa đảm bảo chủ trương tái định cư thành phố “nơi tốt nơi cũ” Với dự án xây dựng hạ tầng giao thông địa bàn (Nút giao thơng Gò Dưa, Tân Sơn   - Trang 46 -    Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thành Trung Nhất – Bình Lợi – Vành Đai ngồi…) Tính đến nay, có dự án tái định cư với tổng số 3.500 hộ bố trí đưa vào quỹ tái định cư để cân đối cho dự án Ngồi ra, hồn thành tốt việc bố trí cho hộ dân tạm cư, qua ổn định sống cho hộ dân tạm cư, giải tỏa xúc người dân, thực tốt mục tiêu trị đề Tuy doanh nghiệp đăng ký tham gia chương trình nhiều, số lượng doanh nghiệp bán sản phẩm cho thành phố hạn chế trước đây, phương thức xác định giá mua hộ chung cư chưa sát với giá thị trường chưa đáp ứng yêu cầu sinh lợi chủ đầu tư, nên phần nhiều chưa thỏa thuận giá mua với chủ đầu tư Để tháo gỡ, UBND Thành phố ban hành Quyết định 167/2006/QĐ-UBND ngày 11/6/2006 Quyết định số 118/2007/QĐ-UBND ngày 10/9/2007 cho phép quận – huyện chủ động tìm kiếm, rao mua theo giá thỏa thuận, tạo điều kiện để Quận chủ động mua lại quỹ nhà II.3.3.2 Đánh giá công tác thực chương trình nhà Quận thời gian qua a Những mặt đạt Quận Thủ Đức nơi có dân số từ nội thành lượng dân vãng lai lớn nên nhu cầu nhà thiết hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội nhiều bất cập, mơi trường nhiễm…Vì vậy, phát triển nhà cơng tác khó khăn, phức tạp, kết đạt nỗ lực không ngừng sở, ban, ngành, quận huyện, đạo Đảng Bộ, quyền đồng tình, ủng hộ nhân dân Chương trình nhà thể trách nhiệm tồn hệ thống trị việc tạo lập phát triển quỹ nhà ở, tạo điều kiện nâng cao chất lượng sống cho cư dân thành phố, góp phần chỉnh trang đô thị, tạo quỹ nhà tái định cư, nhà xã hội, nhà lưu trú công nhân, góp phần ổn định trị xã hội - Về kinh tế: chương trình nhà gắn liền với xã hội hóa đầu tư, thu hút lượng lớn vốn đầu tư lĩnh vực nhà Cùng với phát triển quỹ nhà ở, hạ tầng có thay đổi để đảm bảo tính đồng bộ, thị trường bất động sản trở nên sôi động phát triển định hướng, tính lành mạnh thị trường bước cải thiện, góp phần làm cho kinh tế Quận tăng trưởng bền vững - Về văn hóa xã hội: qua chương trình phát triển nhà ở, việc chỉnh trang đô thị bước cải tạo mặt kiến trúc Quận, thay đổi mơ hình nhà từ nhà phố thấp tầng lụp xụp, nhà ổ chuột ven kênh rạch….sang nhà chung cư cao tầng đại, có lối sống với sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội bước hồn chỉnh, cảnh quan kiến trúc thị ngày tốt hơn, đại - Về quy hoạch: thông qua chương trình phát triển nhà góp phần thúc đẩy việc thực thi quy hoạch phát triển đô thị, việc khu đô thị tiến hành đồng thời chỉnh trang đô thị hữu, bước đầu đạt số kết thiết thực việc việc thay đổi tập quán cư trú từ nhà phố sang nhà cao tầng, bước tái bố trí dân cư mở rộng không gian đô thị; phát triển đa dạng loại hình nhà đại Đặc biệt, tạo quỹ đất để phát triển loại hình nhà xã hội, góp phần chuyển đổi cấu kinh tế thành phố phù hợp với giai đoạn tương lai; bố trí lại dân cư phân bố lại lao động   - Trang 47 -    Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thành Trung - Về mặt quản lý nhà nước: thời gian qua thành phố tập trung đạo tăng cường công tác quản lý nhà nước xây dựng chất lượng cơng trình; thường xun theo dõi, kiểm tra chặt chẽ tồn cơng trình xây dựng triển khai địa bàn nhằm đảm bảo quy hoạch thiết kế duyệt - Về xã hội hóa đầu tư xây dựng loại nhà ở: thơng qua sách ưu đãi đất đai, quy hoạch, vốn tài chính, thành phố thu hút doanh nghiệp cá nhân đầu tư xây dựng loại nhà cho người có thu nhập thấp Bên cạnh đó, thành phố quan tâm trực tiếp sử dụng vốn ngân sách để bồi thường, đầu tư xây dựng sở hạ tầng bên số dự án xây dựng nhà xã hội nhằm giảm áp lực vốn cho doanh nghiệp thúc đẩy tiến độ dự án Quỹ đất nhà nước trực tiếp quản lý quận ưu tiên đưa vào danh mục đầu tư xây dựng tạo quỹ nhà tái định cư, nhà xã hội….UBND thành phố đạo sử dụng hiệu mặt nhà xưởng, kho bãi có giá trị địa bàn thành phố để hoán đổi cho nhà đầu tư tham gia thực chương trình di dời hộ dân sống ven kênh rạch , chương trình nhà giá thấp  Nguyên nhân: - Chương trình phát triển nhà đạt kết tốt bắt nguồn từ quan tâm, lãnh đạo, đạo sát Thành ủy UBND thành phố Xuất phát từ thực tiễn, thành phố xác định năm chương trình, cơng trình mang tính đòn bẩy thành phố; chủ trương sở-ban-ngành UBND quận huyện tập trung triển khai thực - Các ban-ngành Quận chủ động ban hành văn hướng dẫn tham mưu cho UBND Quận ban hành văn quy phạm pháp luật, kiến nghị Sở ngành chức tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trình thực tạo điều kiện để chương trình phát triển nhà thực tập trung có chuyển biến tích cực Sự đồng thuận cấp quyền tảng quan trọng thúc đẩy chương trình hồn thành vượt tiêu đề - Xu hướng xã hội hóa đầu tư xây dựng học kinh nghiệm quý báu để thúc đẩy việc phất triển quỹ nhà Thực tế cho thấy, xã hội hóa đầu tư giải áp lực vốn đầu tư phát triển, đảm bảo xu hướng phát triển tích cực kinh tế ngồi nhà nước, thu hút nguồn lực, tranh thủ công nghệ tiên tiến lĩnh vực phát triển nhà - Sự chủ động tích cực Thường trực ban đạo nhà việc theo dõi, bám sát tình hình triển khai chương trình phát triển nhà ở, kịp thời đề xuất chủ trương, biện pháp thực hiệu quả, góp phần thúc đẩy chương trình chuyển động tích cực Một số chương trình bổ sung theo nhu cầu thực tiễn chương trình ký tú xá sinh viên triển khai tốt b Những mặt hạn chế - Về đất đai, quy hoạch: + Vẫn tình trạng số tổ chức nhà nước giao quản lý, sử dụng đất công sử dụng sai mục đích khơng hiệu nhu cầu quỹ đất để phát triển nhà xã hội + Về quy hoạch đất dành cho quỹ nhà xã hội, hầu hết quy hoạch phân khu 1/2000 chưa xác định quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà xã hội   - Trang 48 -    Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thành Trung + Quy hoạch phân khu 1/2000 chưa phủ kín địa bàn - Về chế, sách: + Nhiều quy định pháp luật ban hành, tính ổn định khơng cao, nhiều lần điều chỉnh, văn thuộc lĩnh vực quản lý đầu tư xây dựng Do đó, quận phải điều chỉnh để phù hợp với quy định + Cơ chế ưu đãi đầu tư chưa thật khuyến khích, hấp dẫn nhà đầu tư, để đầu tư xây dựng cơng trình nhà xã hội, nhà lưu trú công nhân, ký túc xá sinh viên, nhà thu nhập thấp thời gian thu hồi vốn chậm, lợi nhuận thấp + Thành phố thành lập Quỹ phát triển nhà cho cán công nhân viên vay tiền để tạo lập nhà ở; Quỹ đầu tư phát triển đô thị hỗ trợ cho chủ đầu tư vay vốn đầu tư xây dựng phát triển nhà Tuy nhiên kết thực hai quan hạn chế, đối tượng đủ điều kiện vay vốn chưa nhiều + Về đơn giá bồi thường đất ở, khiếu kiện phần lớn tập trung vào đơn giá bồi thường GPMB, hộ dân khiếu kiện kéo dài cho đơn giá bồi thường chưa sát với với giá thị trường nên việc thu hồi đất khó khăn làm ảnh hưởng đến tiến độ thực nhiều dự án - Về tổ chức thực hiện: + Việc tổ chức phân công giải pháp thực đạo cụ thể, nhiên, mang tính tập trung sở-ngành thành phố Hoạt động cấp chưa đồng việc triển khai thực thị cấp chương trình nhà ở; chưa phát huy hết vai trò quận việc quy hoạch xây dựng phát triển nhà địa phương phối hợp với chủ dự án công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư đẩy nhanh tiến độ dự án + Tính liên thông sở-ngành, quận-huyện việc triển khai thực chương trình phát triển nhà thiếu phối hợp đồng từ khâu quy hoạch quỹ đất, kế hoạch thực hiện; báo cáo, thống kê số liệu dẫn tới việc đạo điều hành xử lý đôi lúc chưa kịp thời, chậm + Về quỹ nhà tái định cư, thành phố có quy định phải có sẵn quỹ nhà tái định cư triển khai bồi thường, giải phóng mặt Tuy nhiên, thực tế việc chuẩn bị đủ quỹ nhà để giải tái định cư không kịp với tiến độ dự án dẫn đến việc di dời giải phóng mặt để thực dự án kéo dài + Thành phố có chủ trương xã hội hóa số dự án chưa chuẩn bị quỹ đất sạch, chế sách cụ thể ổn định để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư + Chưa có trung tâm thơng tin chuyên nghiệp để thu thập liệu, dự báo khách quan đánh giá thị trường nhà Vì vậy, việc đánh gía qua quản lý nhà nước đôi lúc chưa đầy đủ; chậm đề xuất chế thích hợp quản lý, điều hành, thúc đẩy phát triển điều tiết thị trường bất động sản; việc đề xuất giải pháp dừng lại mức xử lý tình huống, sử dụng mệnh lệnh hành chưa phải giải pháp bản, toàn diện lâu dài   - Trang 49 -    Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thành Trung  Nguyên nhân hạn chế: - Quan tâm chưa mức đến công tác phát triển nhà ở, chế giám sát chủ dự án công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư nhằm đẩy nhanh tiến độ thực dự án - Công tác lập phê duyệt quy hoạch phân khu 1/2000 tên địa bàn chậm thiếu phối hợp đồng sở-ngành quận huyện lực lượng cán chuyên môn tư vấn - Nội dung phát triển nhà đồ án quy hoạch chung quận, quy hoạch phân khu 1/2000 mang tính định hướng, chưa xác định vị trí quy hoạch sử dụng đất cho loại hình phát triển nhà cụ thể nhà xã hội, nhà lưu trú công nhân nhà thương mại tương ứng cho thời kỳ phát triển - Ngân sách thành phố hạn hẹp nên chưa cân đối, bố trí đủ vốn để đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư thuộc dự án cơng ích Chưa có kế hoạch lâu dài tạo quỹ đất công đảm bảo điều kiện cần để mời gọi xã hội hóa tham gia đầu tư xây dựng phát triển mạnh quỹ nhà xã hội - Nguồn nhân lực quan quản lý nhà nước lẫn doanh nghiệp địa bàn thành phố (kể chất lượng) chưa tương xứng với tiềm năng, nhu cầu thực tế phát triển nhà thành phố - Số liệu công tác điều tra trạng kinh tế, văn hóa, xã hội thành phố phân tán, đơn vị quản lý mảng, chưa tập trung, chưa ứng dụng, lồng ghép làm sở cho việc định hướng phát triển theo quy hoạch Đã đến lúc hệ thống số liệu cần thống kê đảm bảo tính khoa học độ tin cậy Việc hình thành khung liệu nhà đất, gắn với liệu kinh tế, xã hội dự báo có tính khoa học điều kiện cần để xây dựng phương thức quản lý triển khai chương trình nhà có tính khả thi cao - Do ảnh hưởng khủng hoảng tài suy giảm kinh tế giới vào cuối năm 2007 nửa đầu năm 2008 nên tốc độ tăng trưởng ngành kinh tế có ngành xây dựng giảm sút, đặc biệt ảnh hưởng nhiều đến việc phát triển nhà II.4 Chính sách phát triển nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM II.4.1 Chính sách hỗ trợ người dân mua nhà thu nhập thấp II.4.1.1 Quy định Ngân hàng Nhà nước việc cho vay ngân hàng thương mại công tác mua, thuê mua nhà TNT khu vực đô thị - Đối tượng có đủ điều kiện để vay tiền phải có khả tài trả tiền mua nhà chứng minh nguồn thu nhập ổn định để trả vốn lãi vay, cụ thể phải có vốn tự có tối thiểu để mua, thuê mua NƠTNT là: + 30% giá trị NƠTNT theo thỏa thuận với chủ đầu tư dự án NƠTNT khách hàng vay vốn mua NƠTNT trả lần; + 20% giá trị NƠTNT theo thỏa thuận với chủ đầu tư dự án NƠTNT khách hàng vay vốn mua NƠTNT trả góp, thuê mua NƠTNT   - Trang 50 -    Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thành Trung - Mức cho vay thời hạn cho vay mua, thuê mua NƠTNT: + Đối với trường hợp cho vay mua NƠTNT để trả lần:  Mức cho vay ngân hàng thương mại khách hàng thỏa thuận không vượt 70% giá trị NƠTNT theo thỏa thuận với chủ đầu tư dự án NƠTNT;  Thời hạn cho vay ngân hàng thương mại khách hàng thỏa thuận, tối thiểu năm Trong trường hợp khách hàng thu xếp tài để trả trước hạn cho ngân hàng thương mại ngân hàng thương mại khơng thu phí trả nợ trước hạn khách hàng + Đối với trường hợp cho vay mua NƠTNT trả góp, cho vay thuê mua NƠTNT:  Ngân hàng thương mại khách hàng thỏa thuận hạn mức cho vay tối đa không vượt 80% giá trị NƠTNT trả góp thuê mua theo thỏa thuận với chủ đầu tư dự án NƠTNT Ngân hàng thương mại tính lãi dư nợ thực tế phát sinh khách hàng, khơng thu phí cấp hạn mức tín dụng khách hàng;  Trên sở hạn mức tín dụng phê duyệt, ngân hàng thương mại khách hàng thỏa thuận kế hoạch mức tiền giải ngân lần, phù hợp với thời hạn số tiền trả góp tiền thuê mua khách hàng trả cho chủ đầu tư;  Căn vào kế hoạch, số tiền giải ngân phương án tài khách hàng, ngân hàng thương mại khách hàng thống thời hạn, kế hoạch mức trả nợ kỳ hạn khách hàng, thời hạn trả nợ tối thiểu 10 năm II.4.1.2 Quy định UBND TP.HCM việc cho vay tiền Quỹ Phát triển nhà thành phố để tạo lập nhà dành cho đối tượng có thu nhập thấp Hạn mức vốn vay từ năm 2010 trở sau tăng từ 300 triệu đồng lên 400 triệu đồng/ 01 hồ sơ với thời hạn cho vay tối đa 15 năm Lãi suất cho vay người có TNT 9,9%/năm, ngân sách hỗ trợ 3% người có TNT phải trả 6,9% Mức lãi suất áp dụng từ ngày 01 tháng năm 2006 II.4.2 Chính sách dành cho nhà đầu tư để phát triển nhà thu nhập thấp TP.HCM Chủ đầu tư dự án NƠTNT hưởng chế ưu đãi sau đây: - Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phạm vị dự án; - Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng mức cao (thuế suất 0%); - Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp năm, kể từ có thu nhập chịu thuế giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp năm áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% suốt thời gian hoạt động; - Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ nguồn:  Vay vốn tín dụng ưu đãi bù lãi suất theo quy định;  Vay từ Quỹ phát triển nhà địa phương nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có);   - Trang 51 -    Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thành Trung  Được UBND cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ phần toàn lãi vay (tùy theo khả ngân sách địa phương) - Được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà tiến khoa học kỹ thuật thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng cơng trình; áp dụng hình thức tự thực có đủ lực theo quy định pháp luật định thầu hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp mua sắm thiết bị; - Được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án (giao thơng, cấp điện, cấp nước) II.5 Một số giải pháp đề xuất Chủ trương, sách nhà cho người có TNT Nhà nước mang lại hiệu mặt xã hội lớn Nó mở hy vọng có nơi ăn chốn đàng hoàng, sẽ, an ninh,… nhiều thành phần nhân dân; đồng thời cải tạo mặt đô thị góp phần đẩy lùi tệ nạn xã hội Chủ trương Nhà nước tốt đẹp, nhu cầu nhà người dân có TNT lớn, song phân khúc nhà im ắng chưa thu hút nhiều nhà đầu tư nguồn cung có dồi chưa người dân trang trải đủ số tiền đề mua nhà Để thực hoá sách nhà cho đối tượng TNT, cần tham gia phối hợp đồng từ nhiều phía cơng ty đầu tư kinh doanh bất động sản, ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng,… riêng nhà nước thơi chưa đủ Tuy nhiên, vai trò Nhà nước có ý nghĩa định đến việc sách nhà có thực hiểu hay khơng Bởi vì, suy cho cùng, tất công cụ mạnh nằm tay nhà nước VD: Muốn nhà đầu tư mặn mà với thị trường nhà cho người TNT Nhà nước phải tạo chế thực thơng thống, có nhiều ưu đãi doanh nghiệp muốn đầu tư loại hình nhà Muốn người dân có đủ tiền mua nhà Nhà nước phải có định chế tài để hỗ trợ người dân vay vốn từ ngân hàng, tổ chức tín dụng,v.v Sau giải pháp đề xuất để hoàn thiện thị trường nhà cho người TNT: II.5.1 Giải pháp quỹ đất Tạo quỹ đất để phát triển nhà cho người TNT thông qua việc thống kê thu hồi đất nhà nước trực tiếp quản lý, nhanh chóng thu hồi quỹ đất quan Trung ương địa phương bị sử dụng lãng phí, gây ô nhiễm,… thuê lại, quỹ đất dư thông qua chỉnh trang khu dân cư; đất từ dự án bất động sản bị thu hồi chủ đầu tư không triển khai tiến độ khơng có khả triển khai đất bị sử dụng khơng mục đích Dành quỹ đất ưu tiên cho cơng trình, dự án cơng cộng Quận, quỹ đất cho giáo dục – y tế – giao thông, quỹ đất cho việc đầu tư xây dựng nhà cho người có TNT II.5.2 Giải pháp quy hoạch xây dựng Nhà giá thấp khó hình thành trung tâm thị giá đất q cao Cho nên, mơ hình xây vùng ven đơ, ngoại thành Để giải pháp thực có hiệu cần phải phát triển, nâng cấp sở hạ tầng đặc biệt hệ thống   - Trang 52 -    Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thành Trung giao thông từ vùng ngoại thành tới trung tâm Với giao thông thuận tiện, việc nhà xa khơng vấn đề lớn Có vậy, thu hút người dân mua nhà khu vực ngoại thành Qua thực tế phát triển nhà địa bàn Quận, việc phát triển nhà theo dạng chung cư cao tầng, diện tích nhỏ phù hợp mang lại hiệu cao nhiều mặt Vì vậy, cần tiếp tục nghiên cứu giới thiệu mơ hình nhà bước thay đổi tập quán, nhận thức người dân từ nhà riêng lẻ thấp tầng sang nhà chung cư cao tầng, từ sở hữu nhà sang thuê nhà để Chung cư phải tương đối quán đối tượng sử dụng để hạn chế tối đa mâu thuẫn xảy khác biệt trình độ văn hóa, mức sống, lối sống Nên bố trí dự án nhà cho đối tượng riêng cán công chức, công nhân KCN vị trí dự án nhà cho loại đối tượng khác phải phù hợp với đặc điểm ngành nghề đối tượng VD: nhà cho cán cơng chức nhà nước gần trung tâm hành chính, nhà cho cơng nhân nên bố trí gần KCN Bên cạnh việc xây dựng dự án nhà cần phát triển đồng hạ tầng sở vật chất công cộng kèm với dự án với giá rẻ bệnh viện, nhà trẻ,… để người dân sống dự án nhà giá thấp yên tâm sinh hoạt công tác II.5.3 Giải pháp chế sách Tinh giản thủ tịch hành có rút ngắn thủ tục giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí đầu tư giúp người dân mua nhà với giá thấp Mặt khác, nhà nước cần có sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp cho doanh nghiệp đầu tư nhà xã hội, nhà giá thấp, đồng thời bỏ quy định khống chế, giao cho địa phương tự định quy mô hộ theo nhu cầu thực tế Đẩy mạnh việc công khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường, dự án nhà cho người TNT cần công khai phương tiện thông tin đại chúng, công khai đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để người dân có sở để tiếp cận dự án Song song với việc chăm lo nhà cho nhân dân, nhà nước cần quan tâm đến đời sống thu nhập cư dân dự án nhà giá thấp Nhà nước phải có nhiều sách giải việc làm, đào tạo nghề, an sinh xã hội, giáo dục, y tế,…đi kèm cho người dân dự án nhà để nâng cao ý thức người dân, tránh biến chung cư cho người TNT trở thành “khu ổ chuột cao”, qua người dân có sống thoải mái, văn minh, đại II.5.4 Giải pháp khuyến khích đầu tư Bên cạnh việc tuân thủ quy định pháp luật quản lý đầu tư xây dựng phát triển nhà ở, địa phương cần mạnh dạn kiến nghị Thành phố giải áp dụng chế ưu đãi (về đất đai, vốn, kiến trúc, chế hồn vốn theo hình thức hợp đồng hợp tác, nghĩa vụ thuế hỗ trợ lãi suất ) nhằm khuyến khích thu hút chủ đầu tư tham gia chương trình nhà Cơng bố danh mục dự án phát triển nhà cho người TNT Quận để kêu gọi đầu tư   - Trang 53 -    Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thành Trung Tạo chế cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận với nguồn “đất sạch” để thực dự án Đất có ý nghĩa đất đền bù, chuyển mục đích sử dụng và/hoặc đầu tư sở hạ tầng sẵn sàng cho việc xây dựng cơng trình Khó khăn quỹ đất rào cản thu hút nhà đầu tư phân khúc nhà cho người TNT Đền bù giải phóng mặt thật thách thức DN Theo quy định nay, DN phải tự thỏa thuận mức giá đền bù với người dân Nhìn chung, sách đắn nhằm đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất Tuy nhiên, việc khiến DN gặp khó nhiều người dân đưa mức đền bù lên cao đến mức bất hợp lý mà DN chấp nhận đảm bảo giá thành xây dựng nhà phù hợp cho người thu nhập thấp Vì vậy, nhà nước nên bỏ tiền trước, giải phóng mặt tổ chức đấu giá chọn nhà đầu tư Bằng mức giá chọn thầu hợp lý, nhà nước khuyến khích DN đầu tư nhiều cho nhà thu nhập thấp Giải vướng mắc, hỗ trợ nhà đầu tư khâu đền bù, điều giúp nhà đầu tư hạn chế tình trạng vướng mắc khâu đền bù giải tỏa mà dẫn đến dự án bị chậm tiến độ, làm tăng chi phí thực dự án Do ban BTGPMB Quận với nhà đầu tư phải kết hợp với quan ban ngành phường có dự án NƠTNT lên phương án BTGPMB nhằm làm giảm thời gian chi phí phát sinh chậm tiến độ thực dự án II.5.5 Giải pháp tài Về vốn đầu tư, tùy chương trình có hình thức thu hút vốn đầu tư phù hợp, sử dụng vốn ngân sách nhà nước kêu gọi xã hội hóa đầu tư (tư nhân đầu tư, Nhà nước mua lại quỹ nhà đầu tư theo hình thức hợp đồng chuyển giao, chế hốn đổi đất cơng ) để giảm áp lực ngân sách nhà nước đầu tư phát triển quỹ nhà, sử dụng vốn trái phiếu Chính phủ vốn ODA cho công tác chỉnh trang, nâng cấp đô thị Bên cạnh giúp DN tiếp cận dễ dàng nguồn vốn vay ưu đãi cần đẩy nhanh tiến độ giải ngân để chủ đầu tư có vốn kịp thời Lập quỹ tiết kiệm nhà ở, nên quy định bắt buộc người phải đóng tiền vào quỹ này, người giàu hỗ trợ cho người nghèo Đối với nhà TNT, nguồn vốn ngân sách hạn chế, cần phải có kế hoạch lâu dài cải tạo nguồn đất Nhà nước trực tiếp quản lý có chế hổ trợ tài cho chủ đầu tư, doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà giá thấp Một vấn đề giải việc xác định đối tượng người có TNT,  chưa có khái niệm cụ thể “người thu nhập thấp” chuẩn “ thu nhập thấp” gây nhiều khó khăn cho chình quyền địa phương doanh nghiệp việc khảo sát nhu cầu; xây dựng phân phối nhà trực tiếp đến cho đối tượng, khó khăn nhà bị vướng chưa có hướng dẫn cụ thể Vì mà nhiều người thuộc diện mua nhà mua nhà không qua thủ tục chứng minh đối tượng mua với nhà giá thấp Đề quy định để người thực có nhu cầu tiếp cận nguồn cung sản phẩm, khơng để xảy tình trạng người có tiền mua bán lại hưởng chênh lệch   - Trang 54 -    Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thành Trung KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ Kết luận Nhu cầu nhà nhu cầu thiết đời sống người nhu cầu lại thiết người có thu nhập thấp Phát triển tốt thị trường nhà dành cho đối tượng góp phần mang lại hiệu đáng kể mặt xã hội, bước xây dựng đô thị ngày văn minh, đại Qua nội dung nghiên cứu đề tài, rút số kết luận sau: - Thủ Đức khu vực đầy tiềm với phát triển vượt bậc năm gần Quận Thủ Đức bây giờ, với quận quận - “đứa con” tách từ huyện Thủ Đức cũ – có bước thay da đổi thịt nhanh chóng, trở thành quận ngoại thành phát triển thành phố Cùng với phát triển đó, kéo theo nhu cầu nhà lớn người dân xứ mà hàng trăm ngàn lao động nhập cư Trước nhu cầu to lớn đó, năm qua, Đảng Chính quyền Thành phố quận Thủ Đức có nhiều chủ trương, sách hỗ trợ nhà cho đối tượng cán công chức nhà nước, người dân lao động - Với tổng số 162.377 người TNT có nhu cầu hỗ trợ nhà ở, tức thiếu khoảng 2,7 triệu m2 diện tích sàn xây dựng để đáp ứng nhu cầu cho ngườ thu nhập thấp - Tuy nhiên, qua nhiều năm phát động, chương trình nhà cho người thu nhập thấp thành phố chưa phát huy hiệu tích cực nó, số nhà đưa vào sử dụng thấp, có dự án nhà thu nhập thấp cấp phép xây dựng, cung cấp 279.756 m2 sàn xây dựng, số ỏi so với nhu cầu người dân - Chương trình nhà thu nhập thấp phát động nhiều năm, Nhà nước có chế, sách hỗ trợ nhà đầu tư, nhiên nay, nhà đầu tư không mặn mà với phân khúc nhiều rào cản, lợi nhuận thu khơng cao, thời gian thu hồi vốn chậm, khó tiếp cận nguồn vốn Kiến nghị Nhà nước cần có quy định cụ thể tiêu chuẩn người có thu nhập thấp Tập trung vào xây nhà cho thuê phù hợp với nhu cầu khả đa số người thu thập thấp Tạo điều kiện để nhà đầu tư nhà thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi đẩy nhanh thời gian giải ngân vốn đề DN có vốn kịp thời cho dự án Có biện pháp tăng khả tài cho người thu nhập thấp cách cải cách tiền lương cho chi phí nhà thực tính vào lương Chứ nâng lương để bù trượt   - Trang 55 -      TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng môn Kinh tế đất TS.Trần Thanh Hùng, 1/2006 Đại học Nông Lâm TP.HCM Bài giảng Thị trường Bất động sản TS.Trần Thanh Hùng, 2008 Đại học Nông Lâm TP.HCM Thị trường bất động sản - Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam Thái Bá Cẩn – ThS Trần Nguyên Nam NXB Tài Kinh tế học thị GS.Nhiêu Hội Lâm NXB Chính trị quốc gia Báo cáo kết thực chương trình nhà quận Thủ Đức-TP.HCM giai đoạn 2006-2010 phương hướng đến năm 2011-2015, định hướng đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 Phòng Quản lý Đơ thị quận Thủ Đức Thực trạng số giải pháp nâng cao hiệu đầu tư vào nhà cho người có thu nhập thấp Đỗ Mỹ Linh, 7/2010 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp cử nhân kinh tế Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội Luận văn tốt nghiệp anh chị khoá trước Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản Tài liệu từ Internet     ... đường nghiệp sau Một lần xin chân thành cảm ơn ! Sinh Viên: Nguyễn Thành Trung TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thành Trung, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ... triển   - Trang -    Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Thành Trung yếu tố tiếp cận giảm khoảng cách đến trung tâm Hơn giá trị khả sinh lợi BĐS chịu tác động yếu tố vùng khu vực như:... diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, mơi giới, tư vấn liên quan đến BĐS trung gian, môi giới, tư vấn chủ thể thị trường mà vai trò quản lý nhà