1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “CÔNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NGÀY 31/05/2011” SVTH MSSV LỚP KHĨA NGÀNH : : : : : ĐỒN VÕ HỒNG DIỄM 07124013 DH07QL 2007 – 2011 Quản Lý Đất Đai -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2011- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MƠN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐỒN VÕ HỒNG DIỄM CƠNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NGÀY 31/05/2011 Giáo viên hướng đẫn: Th.S DƯƠNG THỊ TUYẾT HÀ ( Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) (Ký tên:…………………………………………………….) -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2011- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MƠN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT LỜI CẢM ƠN Để có thành ngày hơm lời xin chân thành biết ơn cha mẹ người sinh thành, nuôi dưỡng, dạy dỗ dìu dắt bước trưởng thành ĐỒN VÕ HỒNG DIỄM Em xin chân thành cảm ơn: Ban giám hiệu Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh quý thầy cô giảng viên Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản hết lòng truyền đạt kiến thức quý báu cho em suốt thời gian học tập rèn luyện trường Cô Dương Tuyết Hà giảng viên Khoa LýĐỘNG Đất Đai ĐẤT Bất CÔNG TÁCThị CẬP NHẬT CHỈNH LÝQuản BIẾN Động SảnTRÊN tận tình em thời gian luận vănPHỐ tốt ĐAI ĐỊAhướng BÀNdẫn QUẬN BÌNH TÂNlàm THÀNH nghiệp HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NGÀY 31/05/2011 Các anh chị Phòng Tài Ngun Và Mơi Trường Quận Bình Tân TP Hồ Chí Minh nhiệt tình hướng dẫn giúp đỡ em suốt thời gian thực tập làm luận văn tốt nghiệp địa phương Tất bạn bè đặc biệt bạn lớp DH07QL đóng góp ý kiến giúp đỡ thời gian qua Mặc dù có nhiều cố gắng báo cáo nhiều thiếu sót Rất mong q Thầy bạn ý kiến Giáo viên hướng đẫn:đóng Th.Sgóp DƯƠNG THỊ TUYẾT HÀ Sau em( Địa xinchỉ gửicơlời chúc sức khỏe đến tồn thể ThầyChícơMinh) Khoa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh (Ký tên:…………………………………………………….) TP HCM, Ngày… Tháng… Năm 2011 Sinh viên thực ĐOÀN VÕ HỒNG DIỄM -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2011- TĨM TẮT Sinh viên thực Đoàn Võ Hồng Diễm, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: “Cơng tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai địa bàn Quận Bình Tân, TP.Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến ngày 31/05/2011” Giáo viên hướng dẫn: Ths Dương Thị Tuyết Hà, Bộ mơn sách pháp luật, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh Quận Bình Tân có vị trí thuận lợi phát triển kinh tế - xã hội, quận q trình đẩy mạnh cơng nghiệp hóa đại hóa nên nhu cầu sử dụng đất cho mục đích khác phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội lớn Song với xu hướng tình hình chuyển mục đích, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ngày nhiều làm cho đất đai biến động cách nhanh chóng Vì vậy, để hạn chế việc sử dụng đất bất hợp pháp, đồng thời dụng nguồn tài nguyên đất đai cách hiệu quả, đòi hỏi cơng tác tăng cường công tác quản lý nhà nước đất đai Xuất phát từ thực tế trên, công tác chỉnh lý biến động đất đai nhiệm vụ trọng tâm phải thực thường xuyên liên tục lâu dài ngành Hồ sơ địa đóng vai trò quan trọng cơng tác quản lý Nhà nước đất đai, để ghi nhận mối quan hệ Nhà nước người sử dụng đất Do việc thường xuyên cập nhật, chỉnh lý biến động sử dụng đất vào HSĐC giúp cho việc quản lý đất đai thực cách chặt chẽ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp đối tượng sử dụng đất Bằng phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, phương pháp đồ, so sánh đề tài đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến tình hình sử dụng đất; khái quát tình hình quản lý Nhà nước đất đai; đánh giá trạng sử dụng đất tình hình biến động đất đai làm sở để chỉnh lý hồ sơ địa Cơng tác chỉnh lý biến động đất đai mở rộng nhằm đảm bảo việc sử dụng đất mục đích phát huy yếu tố tích cực việc quản lý sử dụng đất để đạt hiệu cao Bên cạnh đề tài phản ánh tình hình biến động đất đai quận; quy trình cơng tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai loại sổ; so sánh tình hình biến động đất đai qua năm; thuận lợi khó khăn cơng tác đăng ký biến động Từ đó, đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu công tác cập nhật chỉnh lý Việc cập nhật biến động đất đai liên tục kịp thời cấp phường, cấp quận (phòng TN&MT), cấp Thành phố (sở TN&MT) Giúp cho công tác quản lý nhà nước đất đai ngày hồn thiện hơn, thơng tin đất đai ba cấp quản lý cập nhật cho Công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai quận Bình Tân tương đối hồn chỉnh, kịp thời cung cấp thông tin cho cấp quản lý để có sở đánh giá, đề xuất, bổ sung điều chỉnh chủ trương chiến lược Nhà Nước quản lý sử dụng đất DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT HSĐC TT-BTNMT NĐ-CP QH11 NN-TS CN-TTCN-XD TM-DV KCN TNHH ĐBSCL CT-UB UBND GCNQSDĐ, QSHNƠ SDĐ KSQT TNMT QLĐT HĐND VPĐKQSDĐ QSDĐ CMND HĐ – MBN TMCP Hồ sơ địa Thơng tư - Bộ tài ngun mơi trường Nghị định – Chính phủ Quốc hội 11 Nông nghiệp – Thủy sản Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp - Xây dựng Thương mại-Dịch vụ Khu công nghiệp Trách nhiệm hữu hạn Đồng sông cửu long Chỉ thị - Uỷ ban Uỷ ban nhân dân Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Sử dụng đất Kiểm sốt q trình Tài nguyên môi trường Quản lý đô thị Hội đồng nhân dân Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất Chứng minh nhân dân Hợp đồng – Mua bán nhà Thương mại cổ phần DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU Danh sách bảng Bảng 1: Cơ cấu ngành kinh tế năm 2011 đại bàn Quận Bình Tân……….11 Bảng 2: Quản lý đất đai theo ranh giới hành Quận năm 2011…………15 Bảng 3: Kết đo đạc đồ địa Quận năm 2011………………… 16 Bảng 4: Tổng diện tích đất nơng nghiệp đất cấp giấy năm 2011…………21 Bảng 5: Diện tích, cấu loại đất năm 2011………………………… 25 Bảng 6: Hiện trạng sử dụng đất phân theo phường năm 2011………………… 26 Bảng 7: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng năm 2011 so với năm 2005………………………………… ……………………………….………… 27 Bảng 8: Tình hình chuyển nhượng đến 5/2011………………………………… 28 Bảng 9: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2005 – 5/2011 29 Bảng 10: Các bước quy trình chuyển nhượng………………………… … 38 Bảng 11: Các bước quy trình đăng ký giao dịch đảm bảo, chấp xóa chấp……………………………………………………………… ………… 40 Bảng 12: Các bước quy trình tách thửa, hợp chuyển nhượng phần QSĐĐ………………………………… ………………………………… 41 Bảng 13: Kết chấp, giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất năm 51 Bảng 14: Kết chuyển nhượng, chuyển mục đích, hợp tách năm……………………….…………………………………………………… …52 Danh sách hình: Hình 1: Trường hợp tách thửa, số 331 332 tách từ 114…… 42 Hình 2: Trường hợp nhập thửa, hai cũ 111 112, nhập lại thành 111 42 Danh sách biểu đồ, sơ đồ: Biểu đồ Cơ cấu sử dụng đất năm 2011…………….……………………………24 Biểu đồ Biểu đồ so sánh trường hợp đăng ký chấp đăng ký xóa chấp qua năm………….………………………………………………….… 51 Biểu đồ 3: Biểu đồ so sánh trường hợp chuyển nhượng, chuyển mục đích, tách hợp qua năm……………………………………………………….53 Sơ đồ 1: Quy trình đăng ký biến động ………………………………………… 34 Sơ đồ 2: Quy trình chỉnh lý biến động đất đai loại sổ………………… 44 MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN……………………………………………………… i TÓM TẮT…………………………………………………………………………………… ii DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT……………………………………………………… iii DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU………………………………………………………… iv MỤC LỤC…………………………………………………………………………………… v ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: I.1.1 Cơ sở khoa học: 1.Khái niệm biến động đất đai: Các hình thức biến động đất đai: 3 Khái niệm hồ sơ địa chính: 4 Hồ sơ địa nội dung hồ sơ địa (HSĐC): I.1.2 Cơ sở pháp lý: I.1.3 Cơ sở thực tiễn: I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu: I.2.1 Điều kiện tự nhiên I.2.1.1 Vị trí địa lý I.2.1.2 Khí hậu, thời tiết I.2.1.3 Địa hình, địa chất I.2.2 Tài nguyên thiên nhiên I.2.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến tình hình sử dụng đất 10 I.2.4 Tình hình kinh tế xã - hội 10 I.2.4.1 Tình hình kinh tế 10 I.2.4.2 Tình hình xã hội 12 I.2.5 Nhận xét chung tình hình kinh tế xã hội 13 I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu: 13 I.3.1 Nội dung nghiên cứu: 13 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 14 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 15 II.1 KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 15 II.1.1 Quản lý đất đai theo ranh giới hành 15 II.1.2 Tình hình đo vẽ đồ địa chính: 15 II.1.3 Công tác lập hồ sơ địa chính: 16 II.1.4 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai xây dựng đồ trạng sử dụng đất 18 II.1.5 Công tác lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất 18 II.1.6 Tình hình thực dự án tiến hành đền bù giải toả: 20 II.1.7 Về công tác cấp giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất 20 II.1.8 Tình hình giải khiếu nại, tranh chấp đất đai địa bàn Quận Bình Tân 21 II.1.9 Tình hình thực sách công tác quản lý vi phạm pháp luật đất đai 22 II.1.10 Công tác tra, kiểm tra lĩnh vực đất đai 22 II.2 ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI LÀM CƠ SỞ CHỈNH LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH 24 II.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2011: 24 II.2.2 Tình hình biến động đất đai: 27 II.3 CÔNG TÁC CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI 30 II.3.1 Thẩm quyền chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp thay đổi sau cấp giấy 30 II.3.1.1 Thẩm quyền chỉnh lý biến động 30 II.3.1.2 Các trường hợp thay đổi sau cấp giấy quy trình đăng ký biến động đất đai 31 II.3.1.2.1 Các trường hợp biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cấp Giấy chứng nhận: 31 II.3.1.2.2 Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận cấp: 32 II.3.1.2.3 Quy trình đăng ký biến động đất đai: 32 II.3.2 Phân loại biến động đất đai nguyên tắc chỉnh lý biến động 35 II.3.2.1 Phân loại biến động đất đai 35 II.3.2.2 Nguyên tắc chỉnh lý biến động 37 II.3.3 Quy trình tiếp nhận thụ lý hồ sơ 38 II.3.4 Chỉnh lý hệ thống sổ: 41 II.3.4.1 Chỉnh lý đồ địa chính: 41 II.3.4.2 Quy trình chỉnh lý loại sổ 43 II.3.4.3 Chỉnh lý sổ địa chính: 45 II.3.4.4 Chỉnh lý sổ mục kê: 45 II.3.4.5 Chỉnh lý sổ theo dõi biến động: 45 II.3.4.6 Chỉnh lý sổ cấp GCNQSDĐ,QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất: 46 II.3.4.7 Chỉnh lý Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 47 II.3.5 Kết chỉnh lý biến động qua năm: 51 II.4 NHỮNG VẤN ĐỀ RÚT RA TỪ THỰC TẾ 54 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 55 KẾT LUẬN 55 KIẾN NGHỊ 56 TÀI LIỆU THAM KHẢO 57 PHỤ LỤC 58 Ngành: Quản Lý Đất Đai       SVTH: Đoàn Võ Hồng Diễm ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phòng Q trình khai thác, sử dụng đất gắn liền với trình phát triển kinh tế, xã hội Xã hội phát triển, nhu cầu sử dụng đất tăng, quỹ đất quốc gia có giới hạn Vấn đề đặt quản lý sử dụng quỹ đất cách hợp lý hiệu tối ưu, tránh tình trạng sử dụng khơng mục đích sai mục đích Để giải vấn đề này, cơng tác quản lý nhà nước đất đai đóng vai trò quan trọng, có cơng tác cập nhật biến đông đất đai Hiện nay, nước ta từ nước nông nghiệp tiến hành công nghiệp hóa - đại hóa đất nước để hướng đến mục tiêu chung chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp thương mại – dịch vụ nhu cầu đất đai phục vụ cho sản xuất yêu cầu lớn Xã hội phát triển nhu cầu sử dụng đất người ngày nhiều, cần phải sử dụng đất cho hợp lý để phục vụ thị hiếu người dân tai cho cháu sau Trong thời gian gần đây, với tốc độ phát triển thị hố, cơng nghiệp hố, Thành phố Hồ Chí Minh nói chung, Quận Bình Tân nói riêng đất đai có thay đổi mạnh mẽ Bên cạnh đó, chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất Nhà nước việc đầu tư vào sở hạ tầng, cơng trình phục vụ cho việc phát triển công nghiệp, dịch vụ, khu dân cư địa bàn Quận có chiều hướng tăng nhanh, tạo biến động đất đai đáng kể Đặc biệt từ vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chấp quyền sử dụng đất, đến việc giải toả đền bù gây khơng khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai Ngồi hồ sơ địa có sai sót q trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hình thửa, số việc sai tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…Chính mà công tác chỉnh lý biến động đất đai vấn đề quan trọng quan tâm sâu sắc người dân quyền địa phương Bên cạnh việc cập nhật chỉnh lý biến động đất đai thời điểm cần thiết nhằm hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn Quận Bình Tân Trước tình hình đó, cập nhật chỉnh lý biến động đất đai phải thực thường xuyên nhằm bước đưa việc quản lý sử dụng đất Quận Bình Tân vào nề nếp, ổn định Cập nhật chỉnh lý biến động nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai, không kịp thời cập nhật hệ thống hồ sơ địa đồ bị lạc hậu theo thời gian khơng phù hợp Xuất phát từ vấn đề trên, phân công khoa Quản lý đất đai Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, tơi thực đề tài: “CÔNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NGÀY 31/05/2011” Trang Ngành: Quản Lý Đất Đai       SVTH: Đoàn Võ Hồng Diễm Mục tiêu nghiên cứu đề tài Tìm hiểu quy trình đăng ký biến động cách thức cập nhật chỉnh lý biến động đất đai hồ sơ địa thống kê kết cập nhật chỉnh lý biến động đất đai địa bàn nghiên cứu nhằm phát ưu điểm hạn chế phương pháp từ có đề xuất hợp lý Đối tượng nghiên cứu - Hồ sơ địa - Số lượng hồ sơ cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai qua năm 2005, 2006, 2007 đến - Các quy định quy phạm pháp luật liên quan, trang thiết bị phục vụ công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai - Các loại hình biến động đất đai, nguyên nhân gây biến động đất đai - Quy trình cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu địa bàn Quận Bình Tân từ năm 2005 đến ngày 31/05/2011 Ý nghóa thực tiễn vấn đề nghiên cứu: Cập nhật chỉnh lý biến động nhiệm vụ quan trọng công tác quản lý đất đai Việc cập nhật chỉnh lý biến động đất đai thường xuyên liên tục giúp cho địa phương quản lý tốt quỹ đất mình, đồng thời rà sốt lại hồ sơ biến động tồn động từ có hướng giải phù hợp nhằm mang lại hiệu tốt cho công tác quản lý đất đai Trang ... 1.35 1.35 2.2.4 §Êt sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 893.31 242.77 891.97 2.2.4.1 Đất khu công nghiệp SKK 429.11 38.49 429.11 2.2.4.2 Đất sở sản xuất, kinh doanh SKC 464.20 204.28 462.86... trí đất đai cho phù hợp với quy mơ dân số, bố trí đất xây dựng nhà ở, cơng trình sản xuất kinh doanh dịch vụ…Chính điều làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất TP Hồ Chí Minh cách đáng kể, làm cho tình... trọng ngành nơng nghiệp nên hộ gia đình cá nhân, tổ chức có nhu cầu vốn để đầu tư sản xuất kinh doanh nhiều Chính mà số lượng hồ sơ chấp giao dịch đảm bảo tăng nhanh năm gần Từ có thơng tư 09