BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM HUỲNH THANH ĐẾN MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI: LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM HUỲNH THANH ĐẾN MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI: LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60380107 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Trần Huỳnh Thanh Nghị TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Huỳnh Thanh Đến - mã số học viên: 7701250432A, học viên lớp Cao học Luật kinh tế Khóa 25 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Mua bán nhà hình thành tương lai: Lý luận thực tiễn” (Sau gọi tắt “Luận văn”) Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thông tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thông tin sử dụng Luận văn hoàn toàn khách quan trung thực Học viên thực Huỳnh Thanh Đến MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU Chƣơng 1: Lý luận chung mua bán nhà hình thành tƣơng lai .6 1.1 Khái niệm đặc điểm pháp lý nhà hình thành tương lai .6 1.1.1 Khái niệm nhà hình thành tương lai .6 1.1.2 Khái niệm mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.3 Đặc điểm mua bán nhà hình thành tương lai 1.2 Khung pháp luật điều ch nh mua bán nhà hình thành tương lai 1.2.1 Quy định Bộ Luật dân năm 2015 hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 10 1.2.2 Luật đất đai điều ch nh tài sản hình thành tương lai gắn liền với đất 12 1.2.3 Luật Nhà nhà hình thành tương lai 13 1.2.4 Điều ch nh Luật kinh doanh bất động sản giao dịch nhà hình thành tương lai 14 1.3 Quy định pháp luật nước giao dịch nhà hình thành tương lai 18 1.3.1 Quy định Bộ luật dân Pháp mua bán nhà xây dựng 18 1.3.2 Luật nhà Hàn Quốc giao dịch nhà hình thành tương lai .19 Tiểu kết luận Chương 21 Chƣơng 2: Thực trạng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 23 2.1 T ng quan tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 23 2.2 T ng quan tình hình giao dịch nhà hình thành tương lai Việt Nam 26 2.3 Thực trạng pháp luật điều ch nh mua bán nhà hình thành tương lai 29 2.3.1 Nh ng mặt 30 2.3.2 Nh ng vướng mắc, bất cập quy định pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai 30 2.3.2.1 Bất cập liên quan đến sách pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai .30 2.3.2.2 Bất cập việc thực pháp luật 33 2.3.2.3 Bất cập Cơ quan quản lý, giám sát việc mua bán nhà hình thành tương lai .35 2.4 Một số vụ tranh chấp khởi kiện Tòa án giao dịch nhà hình thành tương lai 37 2.5 Thực tiễn t nh Cà Mau giao dịch nhà hình thành tương lai .38 2.5.1 Sơ lược thị trường bất động sản 38 2.5.2 Nh ng tồn tại, hạn chế thị trường bất động sản Cà Mau .41 2.5.3 Nguyên nhân nh ng hạn chế 42 Tiểu kết luận Chương 44 Chƣơng 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật giao dịch nhà hình thành tƣơng lai 46 3.1 Hoàn thiện pháp luật đất đai 46 3.2 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản 48 3.3 Hoàn thiện pháp luật nhà 50 3.4 Đ i phương thức hoạt động Cơ quan quản lý Nhà nước 51 3.4.1 Đảm bảo hoạt động, quản lý Cơ quan quản lý Nhà nước theo hướng chuyên nghiệp 51 3.4.2 Đ i chế, sách quản lý quyền t nh Cà Mau lĩnh vực 52 Tiểu kết luận Chương 56 KẾT LUẬN 58 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Phụ lục 1: Mẫu số 01 Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẳn (hoặc hình thành tương lai) DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT LKDBĐS: Luật kinh doanh bất động sản HTTTL: Hình thành tương lai PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài nghiên c u Thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua phát triển mạnh số lượng chất lượng Giá trị tài sản thị trường bất động sản chiếm từ 50 70% t ng tài sản quốc gia, thị trường quan trọng bậc kinh tế nước, kể Việt Nam, góp phần lớn phát triển kinh tế đất nước thời kỳ Theo Báo cáo Tipple1 cho thấy hệ số phát triển nhà 1,0 nghĩa đô la (USD) sử dụng cho phát triển nhà quốc gia phát triển phát sinh đô la chi tiêu lĩnh vực khác Báo cáo cho thấy tầm quan trọng lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, thị trường trung tâm có quan hệ mật thiết với thị trường khác như: thị trường tài chính, khoa học cơng nghệ, hàng hóa dịch vụ, lao động mà tác động đến t ng thể kinh tế quốc dân, quan tâm đầu tư vào lĩnh vực lĩnh vực khác phát triển, đóng góp lớn vào phát triển kinh tế - xã hội đất nước Thị trường bất động sản nước ta hình thành phát triển muộn so với thị trường bất động sản nhiều nước khu vực Châu giới Mãi đến năm 1992, Hiến pháp 1992 thức thừa nhận thị trường bất động sản Và từ nay, Nhà nước Việt Nam ban hành nhiều sách điều ch nh thị trường bất động sản, tạo hành lang pháp lý ngày hoàn thiện để phát triển bước hội nhập vào thị trường bất động sản giới Sự phát triển lĩnh vực góp phần tích cực cho nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, mặt đô thị bước ch nh trang ngày văn minh, đại hơn, thành phố lớn dần xóa bỏ khu nhà chuột, bước hình thành nh ng khu chung cư tập trung đại, giảm áp lực nhà di dân học trình thị hóa đáp ứng u cầu thực tiễn đặt Lĩnh vực kinh doanh bất động sản trình hình thành phát triển quan tâm lớn Nhà nước thông qua việc ban hành khung pháp luật điều ch nh hoàn thiện, có Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản trực tiếp quy định đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Qua thực tiễn áp dụng pháp luật, bên cạnh nh ng ưu điểm, tiến bộ, hiệu A Tipple: Vấn đề tương tác: Cần thay đ i trọng tâm phát triển nhà ở, Habitat International, 1994, 18(4), 1-15 mang lại nhiều khó khăn, vướng mắc việc áp dụng pháp luật thực tế việc tiếp tục nghiên cứu sửa đ i, b sung nh ng quy định pháp luật điều ch nh vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu để ngày hoàn thiện đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất động sản Mua bán nhà hình thành tương lai lĩnh vực mẽ nước ta, luật hóa thực tiễn áp dụng vào sống nhiều điểm sơ hở để doanh nghiệp “lách luật” trục lợi từ khách hàng, người dân thiếu thông tin từ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp, lợi ích trước mắt mà đầu tư bất chấp quy định pháp luật để giao dịch, tạo điều kiện cho chủ đầu tư đầu cơ, tạo giá ảo, tạo nên nh ng sốt giá để thu thêm tiền người mua lợi dụng việc huy động vốn thu nhiều khách hàng đến thời hạn chậm bàn giao nhà, sử dụng tiền ứng trước vào mục đích khác sau đó, bỏ trốn gây nhiều hệ lụy cho người dân, làm đóng băng thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế đất nước Vì vậy, vấn đề cần nghiên cứu cách khoa học lý luận thực tiễn để có nhìn t ng qt hơn, thấu đáo việc ban hành sách luật pháp để điều ch nh chi tiết hơn, dự liệu nh ng tình phát sinh thực tế xác vừa tạo động lực cho doanh nghiệp phát triển, đồng thời đảm bảo lợi ích người dân, nhà nước tạo môi trường n định để phát triển thị trường Mặc dù, vấn đề có số tác giả nghiên cứu nhìn chung góc độ phân tích áp dụng Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 chưa làm rõ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai lý luận thực tiễn áp dụng tình hình nay, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 số văn hướng dẫn có hiệu lực điều ch nh Do đó, cần thiết nghiên cứu để đánh giá cách khái quát lý luận thực tiễn mua bán nhà hình thành tương lai Việt Nam Trong trình ban hành thực thi sách pháp luật lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhiều hạn chế, bất cập chế quản lý giao dịch bất động sản, kiến thức lý luận học kết hợp với kiến thức thực tiễn thân, Tác giả định chọn đề tài “Mua bán nhà hình thành lai: lý luận thực tiễn” để làm Luận văn tốt nghiệp cho mình, dựa tảng lý luận thực tiễn việc áp dụng pháp luật, phân tích t ng hợp nh ng khó khăn, vướng mắc q trình thực thi pháp luật có số kiến nghị để hồn thiện quy định pháp luật điều ch nh lĩnh vực tốt thời gian tới Đối tƣợng nghiên c u Luận văn nghiên cứu nh ng quy định pháp luật có liên quan đến mua bán nhà hình thành tương lai, thơng qua thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam để tìm nh ng quy định khơng phù hợp, chồng chéo gi a luật, đồng thời đề xuất nh ng giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật vấn đề giải pháp cho t nh Cà Mau Mục tiêu nghiên c u Thứ nhất, Luận văn làm rõ nh ng vấn đề lý luận pháp luật điều ch nh mua bán nhà hình thành tương lai Việt Nam Thứ hai, thông qua thực tiễn áp dụng quy định pháp luật, Luận văn ch nh ng bất cập, vướng mắc pháp luật điều ch nh mua bán nhà hình thành tương lai Thứ ba, sở đánh giá thực trạng pháp luật điều ch nh mua bán nhà hình thành tương lai, Luận văn đưa nh ng giải pháp hồn thiện pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai phạm vi nước nói chung t nh Cà Mau nói riêng C u h i nghiên c u Để làm rõ đề tài “Mua bán nhà hình thành tương lai: lý luận thực tiễn” cần trả lời nh ng câu hỏi sau: Cơ sở lý luận quy định mua bán nhà hình thành tương lai? Mua bán nhà hình thành tương lai Việt Nam thể LKDBĐS năm 2014 văn pháp luật khác có liên quan? Tại có nhiều luật điều ch nh vấn đề hạn chế, bất cập q trình áp dụng Việt Nam t nh Cà Mau? Giải pháp hoàn thiện pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai Việt Nam nói chung t nh Cà Mau nói riêng? Phạm vi nghiên c u Quy định pháp luật điều ch nh giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai Việt Nam điều ch nh nhiều đạo luật khác Tuy nhiên, Luận văn chủ yếu nghiên cứu nh ng quy định pháp luật Việt Nam mua bán nhà hình thành tương lai theo quy định Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 c ng thực tiễn áp dụng pháp luật, đặc biệt địa bàn t nh Cà Mau Luận văn không nghiên cứu toàn quy định pháp luật giao dịch nhà Việt Nam Phƣơng pháp nghiên c u Việc nghiên cứu khoa học đòi hỏi phải có nh ng phương pháp nghiên cứu định để t ng hợp nh ng tài liệu, số liệu thu thập để sử dụng vào viết chứng minh nh ng vấn đề nêu có sở khoa học thực tiễn chứng minh để làm phong phú nội dung định hướng cần làm rõ Do đó, q trình viết luận văn tơi có sử dụng số phương pháp nghiên cứu như: t ng hợp, so sánh, phân tích, quy nạp, bình luận vấn đề nghiên cứu để làm sở chứng minh cho cấp thiết đề tài c ng luận giải nh ng vấn đề đặt mặt lý luận khoa học thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Đây nh ng phương pháp nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng phục vụ đắc lực cho công tác nghiên cứu thân đề tài, cụ thể chương sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: Chương áp dụng phương pháp nghiên cứu t ng hợp, so sánh nh ng quy định pháp luật giao dịch nhà hình thành tương lai để làm rõ pháp luật Việt Nam có Luật, văn luật hướng dẫn áp dụng, đồng thời sử dụng phương pháp so sánh với Luật nước như: Pháp, Hàn Quốc quy định giao dịch nhà HTTTL có nh ng điểm tương đồng c ng khác biệt so với Việt Nam Từ nh ng quy định chung khái niệm nhà hình thành tương lai, trình tự thủ tục điều kiện đưa dự án kinh doanh chủ đầu tư, đặc biệt hợp đồng mua bán ký kết phải tuân thủ nh ng quy định để có sở pháp lý khẳng định nh ng quy định pháp luật đáp ứng yêu cầu thực tiễn sống đặt lĩnh vực Chương sử dụng phương pháp t ng hợp, phân tích, bình luận vấn đề trình áp dụng pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai, nh ng vướng mắc, bất cập Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản văn luật trình áp dụng vào thực tiễn Đồng thời t ng hợp số liệu doanh nghiệp kinh doanh bất động án, số dự án đầu tư, số lượng giao dịch bất động sản qua năm để đánh giá tình hình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua Phân tích, bình luận trường 58 KẾT LUẬN Thị trường bất động sản Việt Nam hoạt động thức qua 25 năm bên cạnh nh ng ưu điểm đạt đóng góp vào phát triển kinh tế đất nước, tạo điều kiện cho người dân sở h u nhà, đất tầng lớp có thu nhập thấp sách có giá trị nhân văn lớn đời sống xã hội Tuy nhiên, trình phát triển thị trường bất động sản trải qua “3 sốt đợt khủng hoảng” trầm trọng làm thị trường nóng, lạnh thất thường gây nhiều hậu bất lợi cho doanh nghiệp, người tiêu dùng ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội đất nước Để thị trường bất động sản phát triển, Nhà nước cơng cụ sách hành pháp luật bước tác động tích cực để vực dậy thị trường dần phát triển tháo gỡ nh ng rào cản từ chế sách, khung pháp lý để “cởi trói” cho doanh nghiệp hoạt động thống thủ tục hành chính, kinh doanh theo chế kinh chế thị trường, tuân thủ quy luật cung - cầu, quy luật giá trị xã hội, quản lý hoạt động doanh nghiệp theo quy định pháp luật, hạn chế thấp sử dụng mệnh lệnh hành để điều ch nh lĩnh vực Mặc dù, lĩnh vực phát triển muộn quy định mua bán nhà hình thành tương lai luật ghi nhận sớm Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 điểm tiến lớn trình tư lập pháp đáp ứng yêu cầu thực tiễn sống, phù hợp với luật pháp quốc tế trình hội nhập Tuy nhiên áp dụng luật vào thực tiễn nhiều vướng mắc nên Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 dành chương riêng quy định kinh doanh bất động sản hình thành tương lai, cho thấy lĩnh vực quan trọng thực tế Mặc dù, đáp ứng yêu cầu thực tiễn đặt giao dịch nhà hình thành tương lai gi a luật, văn luật luật có liên quan đến hợp đồng, kinh doanh loại tài sản độ vênh định chưa thực thống việc áp dụng nên chưa đảm bảo hài hòa lợi ích doanh nghiệp, người mua lợi ích nhà nước Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai bắt buộc chủ thể tham gia thực sở pháp lý để xác định giao dịch hình thức nội dung hay khơng bên có tranh chấp xảy ra, nh ng quy định hợp đồng theo mẫu sở xác định lỗi bên trình ký kết hợp đồng Đây c ng biện pháp để quan quản lý nhà nước định hướng doanh nghiệp người tiêu dùng có ý thức điều ch nh hành vi theo quy định pháp luật, đồng 59 thời nắm số lượng giao dịch, quản lý nguồn thu thuế, hạn chế nh ng tranh chấp xảy ra, tạo môi trường thật n định đầu tư tiêu dùng loại tài sản đặc biệt Mặc dù, thời gian qua thị trường bất động sản phát triển n định đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước, nhiên chế sách, khung pháp lý điều ch nh vấn đề nh ng hạn chế giai đoạn định nên thị trường chậm phát triển số lượng chất lượng gây nhiều thiệt hại cho doanh nghiệp, người dân ảnh hưởng đến phát triển kinh tế đất nước Quy định gi a Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản chồng chéo áp dụng hợp đồng mua bán nhà bắt buộc phải công chứng, chứng thực bên tự thỏa thuận việc dẫn đến cách hiểu áp dụng pháp luật khác gi a doanh nghiệp với khách hàng, điểm sơ hở để chủ đầu tư lợi dụng bán nhà hình thành tương lai cho nhiều người để huy động vốn gây nhiều hệ lụy xã hội, nhiều tranh chấp xảy phải kênh thức hình sự, dân qua quan Cơng an, Tòa án kênh khơng thức thơng qua giao dịch ngầm có can thiệp đối tượng “xã hội đen” gây an ninh, trật tự mà xã hội phải gánh chịu thời gian dài Đồng thời nh ng quy định bảo lãnh cho chủ đầu tư c ng chưa rõ ràng chủ thể ngân hàng thương mại rộng quy định chủ yếu ngân hàng nước bỏ sót ngân hàng có yếu tố nước ngồi Chưa có quy định bảo hiểm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai lĩnh vực rủi ro lớn người mua khó kiểm sốt tiến độ thi công, tiền ứng trước cho doanh nghiệp để biết họ sử dụng mục đích hay khơng nên cần thiết cho Công ty bảo hiểm, bảo hiểm hợp đồng để hạn chế thấp rủi ro cho người mua Đồng thời nh ng hạn chế quan quản lý nhà nước lĩnh vực c ng gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp trình đầu tư, xây dựng kinh doanh nhà hình thành tương lai, cần đ i tư hành động để phát triển lĩnh vực tốt thời gian tới Với tình hình khó khăn chung đất nước t nh Cà Mau c ng khơng ngoại lệ với điều kiện phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhiều hạn chế điều kiện vị trí địa lí, phát triển kinh tế - xã hội thấp, nhiều người dân quan tâm chưa có doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nhà hình thành tương lai vốn đầu tư lớn, khả thu hồi vốn chậm, sinh lời thấp Mặc dù, 60 quyền có quan tâm hoạch định chiến lược phát triển nhà thời gian tới để đảm bảo nhu cầu nhà đối tượng xã hội thời gian qua việc cải cách chế, thủ tục hành chính, sách thu hút doanh nghiệp đầu tư bất cập chưa đáp ứng yêu cầu thực tế đặt nên lĩnh vực chậm phát triển Từ nh ng kiến thức lý luận học nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực kinh doanh bất động sản có giao dịch nhà hình thành tương lai thân c ng đề xuất nh ng kiến nghị sửa đ i, b sung nh ng quy định pháp luật để điều ch nh kịp thời nh ng vướng mắc, hạn chế thực tế định hướng số nội dung cần b sung tương lai nh ng quy định phát sinh đời sống xã hội dân Cần làm rõ đất đai thuộc “sở h u nhà nước” hay “sở h u tồn dân” gọi tài sản định phải có chủ sở h u thực cá nhân, pháp nhân hay t chức để họ có thực quyền tài sản mình, họ có quyền định đoạt tài sản bị thu hồi phải có thương lượng với doanh nghiệp theo mức giá thị trường để bảo vệ lợi ích đáng họ đất đai tư liệu sản xuất người dân Đồng thời quy định bắt buộc hợp đồng kinh doanh bất động sản phải cơng chứng, chứng thực hình thức để hợp đồng có hiệu lực pháp luật vì, quan quản lý nhà nước quản lý tất giao dịch hạn chế chủ đầu tư dùng tài sản bán cho nhiều người, người mua c ng nắm thông tin chủ sở h u tài sản qua lần giao dịch rủi ro hạn chế, nhà nước kiểm soát việc thu thuế Nh ng ch số thông tin bất động sản Việt Nam chưa luật hóa ch số giá nhà (HPI), ch số giá bất động sản (RPI), ch số thị trường bất động sản (REMI) điều ảnh hưởng lớn đến tính thơng tin minh bạch để quan quản lý nhà nước điều ch nh, doanh nghiệp không lợi dụng việc tăng giá đột xuất để trục lợi khách hàng, nh ng ch số tích cực cần thiết xây dựng để đảm bảo phát triển n định thị trường Đối với chủ thể ngân hàng thương mại bảo lãnh kinh doanh bất động sản cần quy định chủ thể rõ để đảm bảo cạnh tranh công doanh nghiệp nước phải đảm bảo nguyên tắc kinh tế thị trường vận hành theo quy luật thúc đẩy phát triển doanh nghiệp Việc quản lý, kiểm tra hoạt động sàn giao dịch bất động sản phải siết chặt không quy định bắt buộc mua bán qua Sàn nên Sàn phải cạnh tranh khốc liệt 61 để có khách hàng nên việc quản lý để họ thực quy định pháp luật, đồng thời nhà nước thu thuế c ng nắm số lượng giao dịch qua sàn để có sách điều ch nh tác động thích hợp Sự đ i chế quản lý quan quản lý lĩnh vực kinh doanh bất động sản nh ng yếu tố có tính định phát triển lĩnh vực này, đ i phải đồng từ Trung ương đến sở với tâm trị cao, nâng cao nhận thức doanh nghiệp người dân khách hàng để phục vụ, tạo môi trường đầu tư thơng thống để thu hút doanh nghiệp đầu tư đồng thời c ng tăng cường công tác kiểm tra, tra để kịp thời loại bỏ nh ng doanh nghiệp làm ăn gian dối vi phạm pháp luật, tạo môi trường đầu tư thật lành mạnh để doanh nghiệp đầu tư mạnh lĩnh vực góp phần phát triển kinh tế đất nước Đối với quyền t nh Cà Mau bên cạnh đ i tư hoạch định sách phát triển nhà ở, thu hút doanh nghiệp, thời hạn thuê đất, thuế, cải cách thủ tục hành chính, phục vụ cho doanh nghiệp người dân, đồng thời nâng cao trách nhiệm quan quản lý, kiểm tra, tra thị trường bất động sản, quan tâm nâng cao ch số lực cạnh tranh cấp t nh (PCI) Sự minh bạch hóa thơng tin thị trường bất động sản xóa bỏ chế xin - cho quan nhà nước, sở đảm bảo cạnh tranh công gi a doanh nghiệp t nh, gi a doanh nghiệp với khách hàng thơng tin cơng khai giao dịch xác lập xác hạn chế doanh nghiệp lợi dụng thông tin để trục lợi từ khách hàng Vì vậy, để phát triển thị trường bất động sản Việt Nam ngày phát triển n định, bền v ng tác giả đề xuất sửa đ i, b sung nh ng chế sách quy định pháp luật có liên quan mục đích hoàn thiện Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản trên, điều ch nh đầy đủ nh ng vấn đề phát sinh đời sống xã hội từ thống chiến lược quy hoạch, cách hiểu áp dụng pháp luật thực tiễn thị trường bất động sản nói chung lĩnh vực mua bán nhà hình thành tương lai góp phần vào phát triển kinh tế xã hội Việt Nam ngày v ng mạnh trình hội nhập kinh tế quốc tế DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO (đã chĩnh sửa số dẫn nguồn ký tự, xếp lại theo ý kiến Diệp, Dƣơng lại danh mục văn quy phạm thực theo ý kiến Khoa luật) I Văn quy phạm pháp luật: Bộ luật dân năm 2015 Luật doanh nghiệp năm 2014 Luật đất đai năm 2013 Luật đầu tư năm 2014 Hiến pháp năm 2013 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật nhà năm 2014 Luật thương mại năm 2005 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đ i, b sung năm 2012 10 Nghị định 01 2017 NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 Chính phủ sửa đ i, b sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 11 Nghị định 60 2015 NĐ-CP ngày 26 tháng năm 2015 Chính phủ sửa đ i, b sung số điều Nghị định 58 2012 NĐ-CP ngày 20 tháng năm 2012 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật chứng khoán Luật sửa đ i, b sung số điều Luật chứng khoán 12 Nghị định 76 2015 NĐ-CP ngày 10 tháng năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản 13 Nghị định 99 2015 NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà 14 Quyết định số 2127-QĐ TTg ngày 30 tháng 11 năm 2011 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà Quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 15 Thông tư liên tịch số 01 2014 TTLT-NHNH-BTP-BTNMT Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên môi trường ngày 25 tháng năm 2014 hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định khoản Điều 61 Nghị định số 71 2010 NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà 16 Thông tư số 07 TT-NHNN ngày 25 tháng năm 2015 Ngân hàng Nhà nước quy định bảo lãnh ngân hàng mua bán nhà hình thành tương lai 17.Thông tư số 11 TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 Bộ trưởng Bộ xây dựng quy định việc cấp chứng ch hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập t chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản 18 Thông tư số 19 TT-BXD ngày 30 tháng năm 2016 Bộ trưởng Bộ xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Luật nhà Nghị định số 99 2015 NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà 19 Thông tư số 26 2015 TT NHNN ngày 09 tháng 02 năm 2015 Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai 20 Thơng tư số 113 2011 TT-BTC ngày 04 tháng năm 2011 Bộ Tài việc sửa đ i, b sung Thông tư số 62 2009 TT-BTC ngày 27 tháng năm 2009, Thông tư 02 2010 TT-BTC ngày 11 tháng 01 năm 2010 Thông tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26 tháng 01 năm 2011 hướng dẫn việc xác định thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Sách tham khảo: Đinh Văn Ân (chủ biên), năm 2011 Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Nhà xuất Chính trị quốc gia - Sự thật Đinh Thị Mai Phương (chủ biên), năm 2013 Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Nhà xuất Chính trị quốc gia - Sự thật II Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên), năm 2011 Đăng ký bất động sản nh ng vấn đề lý luận thực tiễn Nhà xuất Chính trị quốc gia - Sự thật Một số trang Web tra cứu: http://batdongsan.enternews.vn/thi-truong/quy-dau-tu-bat-dong20170301152838.html https://www.baomoi.com/ca-mau-thu-nhap-binh-quan-dau-nguoitang-hon-2-trieu-dong/c/21023067.epi http://www.camau.gov.vn III http://cafef.vn/ton-kho-bat-dong-san-giam-manh-con-gan-30000-tydong-20170226135352841.chn http://www.conic.com.vn/nhung-tiet-lo-thu-vi-ve-thi-truong-batdong-san-viet-nam http://hoanganhsaigon.com.vn/tin-hasr/san-giao-dich-bat-dong-santhay-mau-de-ton-tai.html http://infonet.vn/giao-dich-bds-khong-can-qua-san-het-thoi-thoigia-post163872.info http://www.jetland.vn/tin-tuc/trich-thong-ke-2014-ve-nha-o-cuatong-cuc-thong-ke-472.html https://nhadat24h.net/Contents/12745/ra-soat-hon-4000-du-an-batdong-san-tren-ca-nuoc/thi-truong-nha-dat/ 10 http://niengiamtrangvang.com 11 http://kehoachviet.com/tinh-hinh-dan-viet-nam-2016/ 12 http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/bat-dong-san/da-conguoi-mua-nha-gia-phu-land-thang-kien-62691.html 13 http://thuvienphapluat.vn/van-ban/Van-hoa-Xa-hoi/Quyet-dinh-01- 2012-QD-UBND-phe-duyet-Ke-hoach-phat-trien-kinh-te-xa-hoi-135126.aspx 14 https://thongtindoanhnghiep.co/tinh-thanh-pho/ca-mau?p=2 15 http://tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/cac-san-bat-dong-sandang-hoat-dong-ra-sao-96961.html 16 http://www.thesaigontimes.vn/132161/TS-Pham-Duy-Nghia-Neuchung-ta-noi-ro-cai-gi-cua-ai-thi-dat-nuoc-da-khac.html 17 https://thongtinphapluatdansu.com/2014/12/13/bnh-luan-ve-hopdong-chuyen-nhuong-bat-dong-san-hnh-thnh-trong-tuong-lai 18 https://thongtinphapluatdansu.com/2014/12/13/bnh-luan-ve-hopdong-chuyen-nhuong-bat-dong-san-hnh-thnh-trong-tuong-lai 19 http://www.thuenha.com.vn/vi-VN/the-chap-nha-o-hinh-thanhtrong-tuong-lai-han-quoc-da-lam-nhu-the-nao-1 20 http://www.vusta.vn/vi/news/Trao-doi-Thao-luan/Tac-dong-cuado-thi-hoa-cong-nghiep-hoa-va-chinh-sach-thu-hoi-ruong-dat-den-lao-dong-vieclam-o-nong-thon-41399.html 21 http://www.vatlieuxaydung.org.vn/thong-tin-bat-dong-san/danhgia-tong-quan-thi-truong-bat-dong-san-nam-2014-4747.htm Một số tài liệu tham khảo khác: A Tipple: Vấn đề tương tác: Cần thay đ i trọng tâm phát triển nhà ở, Habitat International, 1994, 18(4), 1-15 IV Công văn số 27 CV-HoREA ngày 03 2017 Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Cơng văn số 100 TCT-TNCN ngày 09 tháng 01 năm 2013 T ng cục Thuế thuế thu nhập cá nhân việc mua bán nhà hình thành tương lai Bộ Tài chính, T ng Cục thuế Đào Duy Anh (1957), Hán - Việt Từ điển, Trường Thi xuất bản, Sài Sòn, trang 393 Mai Chí Tín, năm 2014 Mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo pháp luật kinh doanh bất động sản Khóa luận tốt nghiệp Ngô Quang Cháng, năm 2011 Mua bán nhà thương mại HTTTL Luận văn Niên giám thống kê năm 2015 T ng cục thống kê phát hành Nguyễn Kim Lên, năm 2014 Pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Luận văn Nguyễn Thị Huyền Trang, năm 2015 Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai - Một số vấn đề lý luận thực tiễn Luận văn 10 Nghị số 17 2014 NQ-HĐND ngày 10 tháng 12 năm 2014 Hội đồng nhân dân t nh Cà Mau chương trình phát triển nhà t nh Cà Mau đến năm 2020 định hướng đến năm 2030 11 Phạm Quang Huy Bình luận hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, mục lục 2014, tr 24 -37 12 Quyết định số 1985 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 Ủy ban nhân dân t nh Cà Mau phê duyệt chương trình phát triển nhà t nh Cà Mau đến năm 2020 định hướng đến năm 2030 13 Trần Huỳnh Thanh Nghị Nh ng điểm thách thức thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, mục lục 2016, tr 39-46 Phụ lục Mẫu số 01 CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc …………., ngày … tháng … năm…… HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG CĨ SẴN (HOẶC HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI) Số……… /HĐ Căn Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014; Căn Bộ Luật Dân ngày … tháng … năm …… ; Căn Nghị định số …… 2015 NĐ-CP ngày tháng….năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản; Các pháp lý khác; Hai bên gồm: I BÊN BÁN NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG (sau đ y gọi tắt Bên bán): - Tên doanh nghiệp: - Địa ch : - Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh: - Mã số doanh nghiệp: - Người đại diện theo pháp luật:………………Chức vụ: - Số điện thoại liên hệ: - Số tài khoản (nếu có): …………… … Tại ngân hàng: - Mã số thuế: II BÊN MUA NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG (sau đ y gọi tắt Bên mua): - Ông (bà)1: - Số CMND (hộ chiếu): ……… Cấp ngày … … … , - Hộ thường trú: - Địa ch liên hệ: - Điện thoại: ……………………… Fax (nếu có): - Số tài khoản: ……………………… Tại ngân hàng: - Mã số thuế: Hai bên thống ký kết hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng với nội dung sau đây: Điều Các thông tin nhà, cơng trình x y dựng Loại nhà, cơng trình xây dựng (biệt thự, hộ chung c , nhà riêng lẻ, cơng trình xây dựng khơng phải nhà nh tòa nhà văn phòng, khách s n,…): Vị trí nhà, cơng trình xây dựng: (Đối v i hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành t ơng lai ghi rõ tên dự án, tên tòa nhà, tên lơ đất theo quy ho ch đ ợc duyệt) Thông tin quy hoạch có liên quan đến nhà, cơng trình xây dựng: Quy mô nhà, công trình xây dựng: - T ng diện tích sàn xây dựng: …………m2 - T ng diện tích sử dụng đất: ……….m2, đó: Sử dụng riêng: …………….m2 Sử dụng chung (nếu có): …………m2 Nguồn gốc sử dụng đất (được giao, công nhận thuê): (Nếu th đất phải ghi thêm thơng tin số hợp đồng, ngày ký hợp đồng thuê đất, thời gian thuê từ ngày … đến ngày… ) Đặc điểm, tính chất, cơng sử dụng, chất lượng nhà, cơng trình xây dựng; thơng tin loại mục đích sử dụng phần diện tích sử dụng chung nhà, cơng trình xây dựng tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư Thực trạng cơng trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến nhà, cơng trình xây dựng Hồ sơ pháp lý dự án, giấy tờ quyền sở h u nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng nhà Đối với hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai phải ghi rõ số, ngày tháng hợp đồng bảo lãnh nhà ở, số ngày tháng văn Sở Xây dựng địa phương việc bán nhà hình thành tương lai; kèm theo hợp đồng có hợp đồng bảo lãnh nhà ở, văn Sở Xây dựng địa phương việc bán nhà hình thành tương lai Các hạn chế quyền sở h u, quyền sử dụng nhà, cơng trình xây dựng (nếu có) 10 Các thơng tin khác Điều Giá bán nhà, cơng trình x y dựng Giá bán nhà, cơng trình xây dựng đồng (Bằng chữ: .) Giá bán bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế VAT (nếu bên bán thuộc diện phải nộp thuế VAT) phí bảo trì (nếu có) (Nếu giá bán đơn giá m2 sàn diện tích sàn phải tính theo thông thủy) Điều Phƣơng th c thời hạn toán Phương thức toán: Thanh toán tiền Việt Nam thơng qua hình thức (theo pháp luật toán): Thời hạn thực toán: a) Thanh toán lần vào ngày …… tháng …… năm …… (hoặc thời hạn …… ngày, kể từ sau ngày kí kết hợp đồng này) b) Thanh toán nhiều lần - Lần 1: - Lần 2: ……… Trường hợp mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai theo phương thức toán nhiều lần phải thực theo quy định Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sau: a) Việc toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai thực nhiều lần, lần đầu không 30% giá trị hợp đồng, nh ng lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản t ng số không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi t ng số không 50% giá trị hợp đồng; Trong trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h u nhà tài sản khác gắn liền với đất bên bán, bên cho th mua khơng thu 95% giá trị hợp đồng; giá trị lại hợp đồng tốn quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h u nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua b) Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước khách hàng theo mục đích cam kết Điều Thời hạn giao, nhận nhà công trình x y dựng hồ sơ kèm theo Bên bán có trách nhiệm bàn giao nhà, cơng trình xây dựng kèm theo trang thiết bị gắn với nhà, cơng trình xây dựng giấy tờ pháp lý nhà, cơng trình xây dựng nêu Điều hợp đồng cho Bên mua thời hạn ……… ngày, kể từ ngày Bên mua tốn đủ số tiền mua nhà, cơng trình xây dựng (trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác2) Việc bàn giao nhà, cơng trình xây dựng phải lập thành biên có ch ký xác nhận hai bên Trường hợp Bên mua chưa nhận bàn giao nhà hình thành tương lai từ chủ đầu tư (bên bán) mà Bên mua có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai bên phải thực thủ tục chuyển nhượng hợp đồng theo quy định Điều ……… Nghị định số …… Bên bán không thu thêm khoản chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng cho Bên mua Các thỏa thuận khác Điều Bảo hành (theo quy định Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản) Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, cơng trình xây dựng bán cho bên mua Trường hợp nhà, cơng trình xây dựng thời hạn bảo hành bên bán có quyền u cầu t chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực việc bảo hành theo quy định pháp luật xây dựng Thời hạn bảo hành: ………… (Thời hạn bảo hành theo quy định pháp luật xây dựng, nhà ở) Thỏa thuận hết thời hạn bảo hành: Các thỏa thuận khác: Điều Quyền nghĩa vụ Bên bán Quyền Bên bán (theo quy định Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản) cụ thể: a) Yêu cầu Bên mua nhận nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn thỏa thuận Điều Hợp đồng này; b) Yêu cầu Bên mua toán đủ tiền theo thời hạn phương thức thỏa thuận Điều Hợp đồng này; c) Yêu cầu bên mua phối hợp thực thủ tục mua bán thời hạn thỏa thuận (thủ tục tốn, tài chính, giấy tờ………); d) Khơng bàn giao nhà, cơng trình xây dựng chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác; đ) Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại lỗi bên mua gây ra; e) Các quyền khác Nghĩa vụ Bên bán (theo quy định Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản) cụ thể: a) Thông báo cho bên mua hạn chế quyền sở h u nhà, cơng trình xây dựng (nếu có)3; (Đối với trường hợp mua bán nhà hình thành tương lai thỏa thuận theo nội dung: Bên bán có trách nhiệm xây dựng nhà theo thiết kế theo danh mục vật liệu xây dựng bên bên nhà mà bên thỏa thuận; thông báo cho Bên mua biết tiến độ xây dựng nhà đảm bảo hoàn thành việc xây dựng theo tiến độ thỏa thuận; tạo điều kiện để Bên mua kiểm tra việc xây dựng nhà có yêu cầu) b) Bảo quản nhà, cơng trình xây dựng bán thời gian chưa bàn giao cho bên mua; c) Thực thủ tục mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật; d) Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo thời hạn thỏa thuận Điều Hợp đồng này, đảm bảo chất lượng4 Giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h u nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận hợp đồng; đ) Bảo hành nhà, cơng trình xây dựng bán theo quy định Điều Hợp đồng này; e) Bồi thường thiệt hại lỗi gây ra; g) Thực nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định pháp luật (nộp tiền sử dụng đất khoản phí, lệ phí khác ); h) Trường hợp mua nhà hình thành tương lai bên bán có nghĩa vụ cung cấp thơng tin tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước khách hàng, tạo điều kiện cho bên mua kiểm tra cơng trình; i) Chủ đầu tư có nghĩa vụ thực quy định bảo lãnh bán nhà hình thành tương lai cho bên mua theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản pháp luật tín dụng k) Các nghĩa vụ khác hai bên thỏa thuận: Điều Quyền nghĩa vụ Bên mua Quyền Bên mua (theo quy định Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản): a) Yêu cầu bên bán hoàn thành thủ tục mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng5; b) Yêu cầu bên bán giao nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h u nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận hợp đồng (áp dụng tương tự Khoản Điều Hợp đồng này); c) Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, cơng trình xây dựng theo quy định Điều Hợp đồng này; d) Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại việc giao nhà, cơng trình xây dựng không thời hạn, chất lượng cam kết khác hợp đồng; đ) Trường hợp mua nhà hình thành tương lai bên mua có quyền u cầu bên bán cung cấp thông tin tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước kiểm tra thực tế cơng trình; e) Các quyền khác: Nghĩa vụ Bên mua (theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản) a) Thanh tốn đủ tiền mua nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn phương thức thỏa thuận Điều Hợp đồng này; b) Nhận nhà, cơng trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h u nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ có liên quan theo thời hạn thỏa thuận Điều Hợp đồng này6; c) Phối hợp với bên bán thực thủ tục mua bán thời hạn thỏa thuận là: d) Bồi thường thiệt hại lỗi gây ra; đ) Các nghĩa vụ khác: Điều Trách nhiệm bên vi phạm hợp đồng Hai bên thỏa thuận cụ thể hành vi vi phạm hợp đồng mà bên phải chịu trách nhiệm trước bên (đối với bên mua: Chậm nộp tiền mua nhà, không chịu nhận bàn giao nhà ; bên bán: Chậm bàn giao nhà, chất lượng thi công không đảm bảo ) Điều Phạt vi phạm hợp đồng Hai bên thỏa thuận cụ thể trường hợp phạt vi phạm hợp đồng Điều 10 Các trƣờng hợp chấm d t, hủy b hợp đồng biện pháp xử lý Hợp đồng chấm dứt trường hợp sau: - Các trường hợp hủy bỏ hợp đồng: - Xử lý chấm dứt hủy bỏ hợp đồng Các thỏa thuận khác Điều 11 Giải tranh chấp Trường hợp bên có tranh chấp nội dung hợp đồng hai bên bàn bạc giải thông qua thương lượng Trong trường hợp bên khơng thương lượng thống chọn Tòa án trọng tài giải theo quy định pháp luật Điều 12 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày (hoặc có hiệu lực kể từ ngày đ ợc công chứng chứng nhận đ ợc UBND chứng thực đối v i tr ờng hợp pháp luật quy định phải công chứng chứng thực) Hợp đồng lập thành … có giá trị pháp lý nhau, bên gi … bản, lưu quan thuế, … lưu quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở h u nhà cơng trình BÊN BÁN (Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ ng ời ký đóng dấu) BÊN MUA (Ký, ghi rõ họ tên; tổ chức ghi rõ chức vụ ng ời ký đóng dấu) Ch ng nhận công ch ng ch ng thực quan nhà nƣớc có thẩm quyền7 Nếu bên mua t chức ghi thông tin tên t chức, địa ch trụ sở chính, địa ch , giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, mã số doanh nghiệp, tên chức vụ người đạidiện theo pháp luật t chức đó, số điện thoại liên hệ, số tài khoản (nếu có), mã số thuế Trường hợp bên thỏa thuận bàn giao nhà, cơng trình xây dựng hình thành trongtương lai theo tiến độ xây dựng: Hai bên thống Bên Bán có trách nhiệm thực việc xây dựng nhà, cơng trình xây dựng theo tiến độ thỏa thuận đây: a) Giai đoạn 1: ………………………… b) Giai đoạn 2: ………………………… c) Giai đoạn 3: ………………………… Nếu mua bán nhà hộ nhà chung cư Bên bán phải thông báo cho Bên mua biết rõ quyền nghĩa vụ phần diện tích sở h u chung, sở h u riêng hộ mua bán quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư đó) Bên Bán cam kết bảo đảm chất lượng xây dựng nhà, cơng trình xây dựng theo thiết kế phê duyệt sử dụng (hoặc tương đương) vật liệu xây dựng nhà, cơng trình xây dựng mà hai bên cam kết hợp đồng Nếu bên mua tự làm thủ tục bên mua có quyền u cầu Bên bán phối hợp, cung cấp giấy tờ có liên quan để làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h u nhà, cơng trình xây dựng Trường hợp mua nhà, cơng trình xây dựng cho th, phải bảo đảm quyền, lợi ích bên thuê theo thỏa thuận hợp đồng thuê thời hạn thuê hiệu lực Đối với trường hợp phải chứng thực công chứng theo quy định pháp luật ... điểm pháp lý nhà hình thành tương lai .6 1.1.1 Khái niệm nhà hình thành tương lai .6 1.1.2 Khái niệm mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.3 Đặc điểm mua bán nhà hình thành tương lai ... nh mua bán nhà hình thành tương lai Thứ ba, sở đánh giá thực trạng pháp luật điều ch nh mua bán nhà hình thành tương lai, Luận văn đưa nh ng giải pháp hoàn thiện pháp luật mua bán nhà hình thành. .. thức lý luận học kết hợp với kiến thức thực tiễn thân, Tác giả định chọn đề tài Mua bán nhà hình thành lai: lý luận thực tiễn để làm Luận văn tốt nghiệp cho mình, dựa tảng lý luận thực tiễn