Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lô HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng CHƯƠNG I KHÁI QUÁT CHUNG, CĂN CỨ LẬP DỰ ÁN, SỰ CẦN THIẾT CỦA DỰ ÁN VÀ NỘI DUNG ĐẦU TƯ I KHÁI QUÁT CHUNG: Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng thành lập nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế vùng phía Nam Hà Nội tạo kết nối khu vực thành phố Hà Nội cũ tỉnh Hà Tây sau sát nhập Đây khu vực có nhiều hội điều kiện thuận lợi để phát triển Trong tiến trình tham gia xây dựng thành phố văn minh, đại, quận Cầu Giấy huyện Từ Liêm triển khai dự án quan trọng phạm vi địa bàn Trong đó, dự án đầu tư, xây dựng cơng trình cơng cộng dịch vụ thương mại ln đặt lên hàng đầu Một số dự án nói Dự án đầu tư xây dựng cơng trình Văn phòng, nhà ở, dịch vụ cơng cộng lô HH thuộc khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng, nằm quy hoạch tổng thể quận Cầu Giấy Quy hoạch điều chỉnh tỷ lệ 1/500 UBND thành phố Hà Nội phê duyệt Quyết định số 275/QĐ-UBND ngày 13/8/2008 ngày 14/12/2007 Đường Trần Duy Hưng trục đô thị quan trọng phát triển, giao lưu kinh tế - văn hoá – xã hội, cầu nối quận Cầu Giấy, Hà Đông huyện Từ Liêm với trung tâm thành phố định hướng phát triển trung tâm thành phố Hà Nội nói chung với vùng lân cận Với lợi từ vị trí địa lý địa điểm xu hội nhập phát triển ngày sâu rộng tất lĩnh vực kinh tế, xã hội đặc biệt lĩnh vực đầu tư xây dựng khu thương mại – du lịch - văn hố thị mới, khu cơng nghiệp quận Cầu Giấy trở thành điểm hấp dẫn thu hút vốn đầu tư mạnh mẽ nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội từ Nhà đầu tư nước II NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ LẬP DỰ ÁN: Cơ sở pháp lý - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 Quốc Hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ IV thơng qua ngày 26/11/2003; - Luật đầu tư số 59/2005/QH11 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ thông qua ngày 29/11/2005; - Nghị định số 78/2007/NĐ-CP ngày 11/5/2007 Chính phủ đầu tư theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao, Hợp đồng xây dựng Chuyển giao - Kinh doanh, Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao; Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lô HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng - Nghị định 108/2009/NĐ-CP ngày 27/11/2009 Chính phủ đầu tư theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao, Hợp đồng xây dựng Chuyển giao - Kinh doanh, Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao; - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình sửa đổi bổ sung số điều theo nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 Chính phủ; - Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 Chính phủ V/v sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; - Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/09/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật đầu tư; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; - Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 5/1/2006 Chính phủ việc ban hành quy chế khu đô thị mới; - Thông tư 04/2006/TT-BXD ngày 18/08/2006 Bộ Xây dựng V/v hướng dẫn thực quy chế khu đô thị (ban hành kèm theo Nghị định số 02/NĐ-CP ngày 05/01/2006 Chính phủ); - Thông tư số 02/2005/TT-BXD ngày 14/02/2007 Bộ xây dựng hướng dẫn số nội dung lập, thẩm định, phê duyệt Dự án đầu tư xây dựng cơng trình; giấy phép xây dựng tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình quy định Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 Chính phủ Chủ trương đầu tư thành phố Hà Nội: - Thông báo số 14942/BTC-DT ngày 05/11/2007 Bộ tài việc Hướng dẫn Hợp đồng dự án đầu tư theo hình thức BT; - Văn số 487/BKH-PC ngày 21/01/2008 Bộ Kế hoạch đầu tư việc Thủ tục đầu tư Dự án BT; - Văn số 519/TTg-VX ngày 07/4/2008 Thủ tướng Chính phủ việc Xây dưng bảo tàng Hà Nội; - Quyết định số 1424/QĐ-UB ngày 21/04/2008 UBND thành phố Hà Nội việc phê duyệt dự án Xây dựng bảo tàng Hà Nội; Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lô HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng - Quyết định số 1430/QĐ-UB ngày 21/04/2008 UBND thành phố Hà Nội việc phê duyệt Hồ sơ yêu cầu định nhà đầu tư xây dựng lắp đặt TB dự án Xây dựng bảo tàng Hà Nội; - Quyết định sô 1484/QĐ-UB ngày 18/07/2008 UBND thành phố Hà Nội việc phê duyệt kết định nhà đầu tư trực tiếp đàm phán ký kết HD Xây dựng - Chuyển giao (BT) phần xây dựng lắp đặt TB dự án Xây dưng bảo tàng Hà Nội; - Hợp đồng số 737/2008/HDKT ngày 06/5/2008 Sở Xây dưng Hà Nội Tổng CTCP XNK XD Việt Nam – VINACONEX việc ký kết Hợp đồng nguyên tắc xây dựng - Chuyển giao; - Văn số 2309/UBND-CN ngày 14/04/2008 UBND thành phố Hà Nội việc số chế triển khai DADT Xây dưng bảo tàng Hà Nội; - Văn số 3616/UBND-CN ngày 09/6/2008 UBND thành phố Hà Nội việc Đất đối ứng cho Dự án BT Dự án XD Bảo tàng Hà Nội; - Thông báo số 1068/QHKT-TH ngày 04/6/2008 Sở Quy hoạch Kiến trúc việc Thông tin quy hoạch kiến trúc ô đất HH thuộc khu đô thị Đông Nam Đường Trần Duy Hưng ô đất ký hiệu 2.5-HH đường Láng Hạ - Thanh Xuân - Thông tư số 26/2009/TT-BXD ngày 29/07/2009 Bộ Xây dựng việc Sửa đổi, bổ sung Điều 6,7,8,9,11,12,14 Quy hoạch quản lý kiến trúc Xây dựng Khu vực xung quanh trung tâm Hội nghị Quốc gia Ban hành kèm theo QD 12/2007/QD-BXD ngày 23/03/2007 Bộ trưởng Bộ Xây Dựng; - Thông báo số 4685/UBND-XD ngày 29/05/2009 UBND thành phố Hà Nội việc QHCT tỷ lệ 1/500 ô đất ô đất ký hiệu HH Khu đô thị Đông Nam Đường Trần Duy Hưng bổ sung vốn cho DA Bảo tàng Hà Nội; - Quyết định số 425/QD- UBND ngày 24/01/2009 UBND thành phố Hà Nội việc phê duyệt đơn giá thu tiền đất ô đất HH (phần diện tích vành khăn) Khu thị Đông Nam Đường Trần Duy Hưng - Thành phố Hà Nội; - Thông báo số 12072/UBND-KT ngày 21/12/2009 UBND thành phố Hà Nội việc Cân đối nguồn vốn toán lãi vay dự án Bảo tàng Hà Nội; - Thông báo số 4685/UBND-XD ngày 29/05/2009 UBND thành phố Hà Nội việc QHCT tỷ lệ 1/500 ô đất ô đất ký hiệu HH Khu đô thị Đông Nam Đường Trần Duy Hưng bổ sung vốn cho DA Bảo tàng Hà Nội; - Chứng thư số 758/CT-DCSC ngày 18/10/2008 Cty CP Tư vấn-Dịch vụ tài sản-Bất động sản DATC việc Thẩm định giá ô đất HH Khu đô thị Đông nam Trần Duy Hưng - TP Hà Nội; - Thông báo số 702/STC-QLCS ngày 18/09/2008 Sở Tài - TP Hà Nội việc Xác định giá trị quyền sử dụng ô đất HH Khu đô thị Đông nam Trần Duy Hưng - TP Hà Nội; Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lơ HH Khu thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng - Văn số 1219/UBND-KT ngày 15/9/2008 UBND thành phố Hà Nội việc Tạm xác định giá đất để ký hợp động BT xây dựng Bảo tàng Hà Nội; - Thông báo số 4896/UBND-CN ngày 23/07/2008 UBND thành phố Hà Nội việc Đơn giá quyền sử dụng đất ô đất HH Khu đông nam Đường Trần Duy Hưng; - Tờ trình Liên ngành số 1816/TTrLN ngày 12/06/2008 Liên nghành: TCTN&MT-KH&ĐT-QHKT-XD-Cục thuế việc Xác định giá trị quyền sử dụng ô đất 2.5 đường Lê Văn Thiêm khu đất HH (Phần diện tích vành khăn) Khu đô thị Đông nam Trần Duy Hưng - TP Hà Nội; - Thông báo số 2549/UBND-XD ngày 14/04/2010 UBND thành phố Hà Nội việc Triển khai Dự án đối ứng Bảo tàng Hà Nội khu đất HH Khu đô thị Đông Nam Đường Trần Duy Hưng - Hà Nội; - Thông báo số 2247/UBND-XD ngày 05/4/2010 UBND thành phố Hà Nội việc Chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc ô đất ký hiệu HH Khu đô thị Đông Nam Đường Trần Duy Hưng; - Văn số 918/QHKT-P1 ngày 31/03/2010 Sở Quy hoạch Kiến trúc việc Điều chỉnh quy hoạch chi tiết khu đô thị Đông Nam Đường Trần Duy Hưng; - Thông báo số 64/TB-UBND ngày 15/03/2010 UBND thành phố Hà Nội việc Kết luận Phó Chủ tịch thường trực UBND Thành phố Phí Thái Bình họp kiểm điểm tiến độ dự án thuộc Khu đô thị Đông Nam Đường Trần Duy Hưng khu vực lân cận; - Văn số 730/QHKT-P1 ngày 15/03/2010 Sở Quy hoạch Kiến trúc việc Chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc ô đất ký hiệu HH Khu đô thị Đông Nam Đường Trần Duy Hưng III CÁC QUY TRÌNH, QUY PHẠM ÁP DỤNG: Khảo sát : - Quy trình khảo sát đường tơ 22TCN 263-2000 - Quy trình khoan thăm dò địa chất cơng trình 22TCN 259-2000 - Quy trình thí nghiệm cắt cánh trường 22TCN355-06 - Quy trình khảo sát thiết kế đường ôtô đắp đất yếu 22TCN 262-2000 - Quy phạm đo vẽ đồ 96TCN 43-90 Cục đo đạc đồ Nhà nước - Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam TCXDVN 364: 2006 Thiết kế: - Quy phạm thiết kế đường đô thị, quảng trường TCXDVN 104 – 2007 - Tiêu chuẩn thiết kế đường ô tô TCVN 4054-2005 - Quy trình thiết kế áo đường mềm 22TCN 211-06 Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex Dự án Đầu tư xây dựng công trình Starcity Center Địa điểm: lơ HH Khu thị Đơng Nam đường Trần Duy Hưng - Quy trình thiết kế áo đường cứng 22TCN 223-95 - Quy trình khảo sát thiết kế đường ôtô đắp đất yếu 22TCN 262-2000 - Tiêu chuẩn ngành tính tốn đặc trưng dòng chảy lũ 22TCN 220-95 - Điều lệ báo hiệu đường 22TCN 237-01 - Tiêu chuẩn thoát nước mạng lưới bên ngồi cơng trình 20 TCN - 51 - 84 - Quy hoạch xanh sử dụng công cộng đô thị TCXDVN 362-06 - Cống hộp BTCT đúc sẵn yêu cần kỹ thuật phương pháp thử TCXDVN 392-07 - Tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà cơng tình TCXDVN 2622-95 - Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo đường phố, quảng trường đô thị TCXDVN 259-2001 - Điều lệ báo hiệu đường 22 TCN 2370-01 - Tiêu chuẩn cấp nước bên ngồi cơng trình 20 TCN - 33 - 85 IV SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ: Đường Trần Duy Hưng cửa ngõ thủ đô nối liền trung tâm thành phố với huyện địa bàn Hà Nội sau mở rộng Đây khu vực tập trung cơng trình quan trọng thủ như: trung tâm hội nghị Quốc Gia, Trung tâm triển lãm Quốc Gia, Bảo tàng Hà Nội Ngoài khu vực tốc độ thị hóa tăng nhanh với cơng trình trọng điểm: tòa tháp Keangnam, khu 64 tỉnh, thành Thực đạo Thủ tướng Chính phủ việc nghiên cứu phát triển cho vùng Thủ Hà Nội, có mối quan hệ hữu trung tâm thủ đô Hà Nội với huyện lân cận; không gian vùng Thủ đô Hà Nội, tiếp tục đầu tư để hình thành mối liên kết phát triển kinh tế, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội không gian phát triển hệ thống đô thị, sở sản xuất, dịch vụ diện rộng Trong khu vực liền kề cửa ngõ hướng vào thủ Hà Nội có tác động ảnh hưởng trực tiếp, giao thoa nhiều lĩnh vực phát triển kinh tế xã hội, đô thị, công ăn việc làm, trường lao động, thị trường cung cấp, tiêu thụ sản phẩm Từ có hội đầu tư phát triển Chính vị trí có nhiều lợi hội để phát triển thông qua liên kết diện rộng vùng vành đai thủ đô Hà Nội Sau đường vành đai triển khai thực việc phát triển kinh tế, văn hóa, thương mại, dịch vụ khu vực lại cấp thiết hết Với vị trí khu thi Đồng Nam đường Trần Duy Hưng nói chung lơ đất HH nói riêng địa điểm thuận lợi để đầu tư xây dựng cơng trình Văn phòng, nhà ở, dịch vụ cơng cộng Cơng trình lơ HH có vai trò quan trọng việc phát triển thúc đẩy kinh tế cho khu đô thị Đơng Nam Trần Duy Hưng nói riêng quận Cầu Giấy nói chung Đây cơng trình có quy mô đại, phù hợp với định hướng phát triển Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lô HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng khu vực Dự án hoàn thành đóng góp phần thúc đẩy mạnh mẽ kinh tế giao lưu văn hoá, xã hội quận Cầu Giấy khu vực lân cận khác - Dự án: Đầu tư xây dựng cơng trình Văn phòng, nhà ở, dịch vụ cơng cộng cụ thể hố Quy hoạch chi tiết Khu thị Đơng Nam đường Trần Duy Hưng - Dự án thực tiền đề quan trọng thúc đẩ, phát triển kinh tế, giao lưu văn hố – xã hội Góp phần phát triển ngành, lĩnh vực kinh tế, dịch vụ địa phương đồng thời góp phần quảng bá thu hút vốn đầu tư nước đến với khu vực quận Cầu Giấy - Dự án: Đầu tư xây dựng cơng trình Văn phòng, nhà ở, dịch vụ công cộng dự án đầu tư xây dựng có quy mơ lớn, đại với đầy đủ chức năng, đáp ứng nhu cầu diện tích nhà ở, cơng cộng, dịch vụ, thương mại, vui chơi giải trí Hạ tầng kỹ thụât thiết kế đồng đảm bảo yêu cầu kỹ thuật cơng trình đại khớp nối cảnh quan với cơng trình lân cận - Trong năm đầu Thế kỷ 21, chứng kiến thay đổi phát triển đồng Đô thị mới, cơng trình tồn thành phố Với tăng trưởng kinh tế nhanh, đời sống nhân dân cải thiện đáng kể Bên cạnh dự án đầu tư từ nguồn đầu tư nước vào Việt Nam tăng nhanh; yếu tố nội lực góp phần đãng kể vào việc đầu tư xây dựng Đất nước cơng trình xây dựng cơng nghiệp, nơng nghiệp, thuỷ điện, hạ tầng Đặc biệt lĩnh vực đầu tư xây dựng cơng trình cao tầng khơng góp phần cải thiện lớn điều kiện sống nhân dân mà góp phần tăng trưởng kinh tế địa phương làm gia tăng tính cạnh tranh kinh tế, cơng nghiệp, thương mại Việt Nam với nước khu vực Hướng tới cơng trình phát triển bền vững, với hạng mục hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội chất lượng cao, đảm bảo cân mơi sinh tảng để chuyên gia thiết kế kiến trúc Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt nam – Vinaconex tiến hành Mục đích Cơng ty xây dựng cơng trình đồng bộ, đại thân thiện hài hồ, cơng trình mang tầm vóc Quốc tế, xứng đáng trở thành cơng trình kiểu mẫu Từ phân tích nêu cho thấy việc Đầu tư Dự án xây dựng cơng trình Văn phòng, nhà ở, dịch vụ cơng cộng cần thiết Là cụ thể hoá định hướng phát triển kinh tế, giao lưu văn hoá – xã hội mà lãnh đạo thành phố Hà Nội, quận Cầu Giấy đề V MỤC TIÊU ĐẦU TƯ Nhằm đạt mục tiêu phù hợp với việc phát triển kinh tế, xã hội, nhiên tập trung vào điểm chính: - Khai thác, kinh doanh bất động sản để thu hồi vốn dự án Xây dựng bảo tàng Hà Nội theo hình thức hợp đồng BT; Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lơ HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng - Xây dựng hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ; cụ thể hoá Quy hoạch Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng; - Tạo cảnh quan kiến trúc, môi trường cho khu vực; - Tăng sức hấp dẫn đầu tư khu vực; - Góp phần giải việc làm cho người lao động; - Tạo quỹ nhà cho khu vực lân cận; - Nâng cao hiệu sử đụng đất; - Góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội quận; VI TÊN GỌI, ĐỊA ĐIỂM, QUY MÔ CỦA DỰ ÁN: Tên dự án: Đầu tư xây dựng cơng trình Văn phòng, nhà ở, dịch vụ công cộng Địa điểm xây dựng: Lô đất HH thuộc khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng Quy mô xây dựng: - Tổng diện tích nghiên cứu lập dự án - Tầng cao tối đa - Tổng diện tích sàn (tạm tính) - Tổng diện tích sàn nhà (tạm tính) : 50.575 m2; : 29 tầng; : 400.000 m2; : 160.000 m2 Hình thức đầu tư: Thủ tướng Chính phủ cho phép UBND thành phố Hà Nội giao cho Tổng Công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex chủ đầu tư đầu tư dự án Xây dựng lắp đặt thiết bị Cơng trình Bảo tàng Hà Nội áp dụng Nghị định số 78/2006/NĐ-CP Nghị định 108/2009/NĐ-CP Chủ đầu tư tiến hành đầu tư Xây dựng lắp đặt thiết bị Công trình Bảo tàng Hà Nội bố trí quỹ đất đối ứng lô HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng Ngay sau triển khai số hạng mục Cơng trình BT hồn tất thủ tục để đầu tư cơng trình lơ HH nói trên, Chủ đầu tư phép đầu tư, khai thác dự án lô đất HH theo quy định hành Chính phủ UBND thành phố Hà Nội Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lơ HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng VII CHỦ ĐẦU TƯ: Chủ đầu tư: TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VÀ XÂY DỰNG VIỆT NAM - Tên giao dịch : Vietnam Construction and Import–Export Joint Stock Corporation - Tên viết tắt : VINACONEX., JSC - Đại diện: Ông Nguyễn Thành Phường - Chức vụ: Tổng giám đốc - Trụ sở : Tòa nhà Vinaconex, 34 Láng Hạ, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội - VP giao dịch : Tòa nhà Vinaconex, 34 Láng Hạ, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội - Điện thoại : 04.62849234 Fax: 04.62849208 - Giấy đăng ký kinh doanh số: 0103014768 Phòng Đăng ký kinh doanh – Sở Kế hoạch Đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 01/12/2006 Ngành nghề kinh doanh chính: - Đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản - Xây dựng cơng trình dân dụng, cơng nghiệp, giao thơng, thủy lợi, cơng trình thủy điện, nhiệt điện, phong điện, điện nguyên tử, đường dây trạm biến điện đến 500KV - Khai thác, sản xuất, chế biến, kinh doanh loại cấu kiện vật liệu xây dựng - Quản lý vận hành trung tâm thương mại, siêu thị, khu đô thị, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất - Hoạt động xuất lao động Năng lực Chủ đầu tư: I NĂNG LỰC KINH NGHIỆM TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: Kinh nghiệm định hướng phát triển: Kinh doanh bất động sản lĩnh vực kinh doanh Tổng cơng ty CP VINACONEX Lĩnh vực Tổng công ty bắt đầu quan tâm phát triển từ năm 1995 Tổng công ty bắt đầu triển khai đầu tư Dự án Khu đô thị Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex Dự án Đầu tư xây dựng công trình Starcity Center Địa điểm: lơ HH Khu thị Đơng Nam đường Trần Duy Hưng Trung Hòa - Nhân Chính, Trung tâm thương mại Tràng Tiền Từ đến nay, với phát triển nhanh chóng kinh tế thị trường bất động sản, đặc biệt việc phát triển khu đô thị tỉnh thành phố nước, lĩnh vực kinh doanh bất động sản VINACONEX có phát triển vượt bậc Hiện nay, Tổng công ty CP VINACONEX đơn vị thành viên triển khai đầu tư hàng chục dự án lĩnh vực kinh doanh bất động sản phạm vi nước Một số dự án điển Khu Đơ thị Trung Hòa - Nhân Chính (Hà nội), Khu Đô thị Bắc An Khánh (Hà Tây), Khu Đô thị sinh thái Cái Giá - Cát Bà (Hải Phòng), Dự án ĐTXD cụm nhà lô đất N05 Đơng Nam Trần Duy Hưng Tổng diện tích đất mà Tổng công ty VINACONEX nắm giữ để phát triển lĩnh vực bất động sản 2.000 phạm vi nước Tại thời điểm này, Tổng công ty CP VINACONEX biết đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có uy tín hàng đầu, khách hàng nước tin cậy, đánh giá cao Trong chiến lược phát triển đến năm 2010 năm tiếp theo, Tổng công ty CP VINACONEX coi lĩnh vực kinh doanh bất động sản lĩnh vực hoạt động chủ yếu Ngồi mang lại lợi nhuận, lĩnh vực hỗ trợ cho lĩnh vực xây lắp, sản xuất công nghiệp vật liệu xây dựng lĩnh vực khác phát triển Tổng công ty phấn đấu xây dựng VINACONEX doanh nghiệp dẫn đầu lĩnh vực kinh doanh bất động sản Việt Nam Để đạt mục tiêu này, VINACONEX không ngừng củng cố phát triển đơn vị thành viên hoạt động lĩnh vực này, hình thành đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản đa dạng hóa loại hình đầu tư kinh doanh bất động sản Các loại hình kinh doanh bất động sản Tổng cơng ty VINACONEX JSC - Đầu tư kinh doanh khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu công nghệ cao; - Đầu tư kinh doanh nhà văn phòng cho thuê; - Đầu tư kinh doanh khu nghỉ mát, khu vui chơi giải trí; - Đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại; - Đầu tư kinh doanh khách sạn; - Các loại hình đầu tư kinh doanh Bất động sản khác Một số dự án bất động sản VINACONEX công ty thành viên triển khai - Khu Đơ thị Trung Hòa - Nhân Chính (Hà Nội); - Dự án ĐTXD cụm nhà lô đất N05 Đông Nam Trần Duy Hưng - Trung tâm Thương mại Tràng Tiền (Hà Nội); - Trung tâm Thương mại Thanh Hóa (Thanh Hóa); Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lơ HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng - Khách sạn Suối mơ (Hạ Long); - Khách sạn Holiday View (Cát Bà); - Dự án xây dựng hạ tầng khu công nghiệp Bắc Phú Cát (Hà Nội); - Dự án Khu đô thị Bắc An Khánh (Hà Nội); - Dự án Khu đô thị Du lịch Cái Giá Cát Bà (Hải Phòng); - Dự án khu dân cư Vĩnh Điềm Trung (Nha Trang); - Dự án Khu đô thị Lê Trọng Tấn (Hà Nội); - Dự án Khu nhà để bán Quang Minh (Vĩnh Phúc); - Dự án Khu biệt thự nhà vườn VINACONEX6 - Đại Lải (Vĩnh Phúc); - Dự án Khu nhà đường Nguyễn Thái Học (Yên Bái); - Dự án Khu thị Trần Hưng Đạo (Thái Bình) - Dự án Khu đô thị Tây đại lộ Xô Viết Nghệ Tĩnh (Vinh - Nghệ An); - Dự án ĐTXD hạ tầng kỹ thuật trường dạy nghề, nhà kết hợp nhà trẻ Trung Hòa (Hà Nội); - Dự án Trung tâm thương mại Hà Đông (Hà Nội); - Dự án Trung tâm Thương mại Chợ Mơ (Hà Nội) - Khu nhà thí điểm cho cơng nhân khu công nghiệp Bắc Thăng Long xã Kim chung Đông Anh - Hà Nội - Dự án Bảo tàng Hà Nội - Và dự án khác Các đơn vị thành viên VINACONEX hoạt động lĩnh vực kinh doanh bất động sản - Công ty Cổ phần Xây dựng số – VINACONEX - Công ty Cổ phần Xây dựng số – VINACONEX - Công ty Cổ phần Xây dựng số – VINACONEX - Công ty Cổ phần Xây dựng số – VINACONEX - Công ty Cổ phần VINACONEX6 – VINACONEX - Công ty Cổ phần Xây dựng số – VINACONEX - Công ty Cổ phần Xây dựng số – VINACONEX - Công ty Cổ phần Xây dựng số 11 – VINACONEX 11 - Công ty Cổ phần Xây dựng số 15 – VINACONEX 15 Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex 10 Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lô HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng Tính giá thu hồi thuần: NPV Căn theo thị trường bất động sản địa bàn quận Cầu Giấy khu vực lân cận, dự kiến: thời gian hình thành xong Dự án 03 năm từ năm 2010 đến hết năm 2013; thời gian hoàn thành khai thác Dự án dự kiến năm năm 2013 kết thúc vào năm 2015 Kết tính toán tổng hợp theo phụ lục: Hiện giá dự án là: NPV = 178.427,49 (triệu đồng) >  Như dự án có lãi Tính thời gian hồn vốn : Kết tính tốn tổng hợp bảng kèm theo Kết luận: Thời gian hoàn vốn dự án : T = năm tháng Kết cho thấy T > n = năm (Thời hạn đầu tư)  Như dự án khơng có khả hồn vốn trực tiếp Tính suất thu hồi nội : IRR Kết tính tốn tổng hợp phụ lục Kết luận: Suất thu hồi nội dự án dự án : IRR = 18,52%/ năm > i = 15% năm (lãi suất vay dự án tính trên) So sánh với lãi suất vay ta có kết luận sau: + 15% năm < IRR = 18,52%/ năm  Các nhà đầu tư thứ phát đối tác sẵn sàng góp vốn để thực dự án Điều tăng thêm hội đầu tư rút ngắn thời hạn đầu tư theo dự kiến ban đâù 10 năm IRR = 18,52 % năm  Chỉ số cho thấy mức độ an toàn Chủ đầu tư để sẵn sàng vay để thực dự án Không trả nợ mà có lãi Căn vào kết tính tốn tiêu hiệu tính tốn Tổng hợp kết phân tích tài sau: Đánh giá an tồn tài chính: Căn vào kết tính tốn tiêu hiệu tính tốn Tổng hợp kết phân tích tài sau: a Đánh giá an tồn tài chính: Stt Các tiêu hiệu Kết Thời gian hoàn vốn: T năm So sánh Đánh giá Ghi > n=3năm Khơng có khả Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex 43 Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lô HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng tháng Hiện giá thu hồi thuần: NPV Suất thu hồi nội bộ: IRR hoàn vốn trực tiếp 178.427,49 (tr.đg) >0 Dự án thực có lãi 18,52% năm > MARR =10% năm > ibq =14% năm + An toàn đầu tư + Dễ huy động vốn + Dễ kêu gọi Nhà đầu tư thứ phát b Phân tích hiệu đầu tư dự án: - Căn vàp tổng chi phí tiến độ dự kiến đầu tư xây dựng dự án tổng doanh thu dự kiến Dự án - Từ kết tính tốn tiêu hiệu dự án (NPV, IRR, T) Dự án thực mang lại hiệu cho Nhà nước cho Chủ đầu tư Lợi nhận dự án tổng hợp theo bảng sau: HIỆU QUẢ VỀ LỢI NHUẬN Lợi nhuận trước thuế 5.243.770.000.000 Thuế GTGT 10% 1.280.000.000.000 Thuế thu nhập doanh nghiệp 28% 1.109.856.000.000 Lợi nhuận sau thuế 2.853.914.000.000 Tỷ suất lợi nhuận sau thuế Tổng vốn đầu tư 37,7% Tỷ suất Lợi nhuận sau thuế Doanh thu 54,42% Ghi chú: Tất giá trị chưa tính chiết khấu Các tiêu hiệu tài đạt sau: Tên tiêu Hiện giá ròng tiền: NPV 178.427,49 triệu >0 Hệ số IRR 18,52% > 15% Thời gian thu hồi vốn T năm, tháng Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex 44 Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lô HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng c Kết luận: Như vậy, vào tình hình thu hút đầu tư khu vực, tiêu cho thấy dự án có khả hồn vốn trực tiếp mang lại lợi ích cho Nhà nước Chủ đầu tư IV PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI Đóng góp vào Ngân sách Nhà nước: Dự án triển khai đóng góp phần không nhỏ vào Ngân sách địa phương Trung ương: - Tiền sử dụng đất : 1.011.500.000.000 đồng - Thuế thu nhập doanh nghiệp: mức 28% thu nhập chịu thuế - Thuế giá trị gia tăng: thuế suất hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà là: 10% - Các loại thuế, phí lệ phí khác theo quy định pháp luật Các khoản đóng góp dự án mang lại tổng hợp thành bảng sau: STT Các khoản đóng góp Tiền sử dụng đất Thuế giá trị gia tăng (VAT) Giá trị Ghi 1.011.500.000.000 101.150.000.000 Thuế thu nhập doanh nghiệp 1.109.856.000.000 Tổng cộng 2.222.505.000.000 Tạo khơng gian thị hồn chỉnh: Khu thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng xây dựng đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cơng trình kiến trúc tạo nên khơng gian quy hoạch hồn chỉnh nằm tổng thể không gian quy hoạch Quận Cầu Giấy Tạo việc làm cho người lao động, giải nhu cầu nhà ở, văn hoá - xã hội cho người dân: Khi Dự án triển khai thực đưa vào quản lý, vận hành đòi hỏi nhiều lao động Việc sử dụng nguồn lao động Tỉnh cho mục đích thực hiện, phát triển Dự án khơng nhằm tận dụng lực lượng lao động sẵn có mà góp phần giải vấn đề xã hội, nâng cao tay nghề cho người lao động Gắn liền với q trình thị hố khu vực mở rộng không gian đô thị khu vực lân cận việc hình thành nên Khu thị mới, trung tâm thương mại, Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex 45 Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lơ HH Khu thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng dịch vụ… , từ địa bàn Cầu Giấy, Thanh Xuân, Từ Liêm nơi thu hút lực lượng lớn nhà đầu tư, người lao động từ khắp tỉnh nước Vì vậy, nhu cầu nhà ở, không gian đô thị đại ngày cao nên việc xây dựng Khu đô thị Dương nội góp phần đáp ứng nhu cầu người dân Kết luận: Dự án thực hiện, phát triển làm thay đổi mặt đời sống văn hoá - xã hội người dân với hệ thống hạ tầng xã hội hồn chỉnh bao gồm: cơng viên xanh, trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng …, đáp ứng nhu cầu an sinh người dân Dự án giải thu hút lâu dài hàng ngàn lao động dịch vụ nhà ở, tổ hợp văn phòng… tạo nguồn thu lâu dài bền vững cho ngân sách Nhà nước Từ pháp lý, vẽ quy hoạch, thiết kế sở, bảng tính tốn tài tiêu hiệu Dự án đầu tư xây dựng nêu Với lực tài chính, lực quản lý, tổ chức thực khai thác Chủ đầu tư việc đầu tư xây dựng Cơng trinh hỗn hợp có tính khả thi cao hội tụ đồng thời bốn tiêu trí khả thi dự án đầu tư gồm: + Hợp pháp: Thể văn pháp lý Dự án + Hợp lý: Thể kiến trúc cảnh quan, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật + Có thể thực được: Thể lực tài chính, lực kinh nghiệm quản lý dự án đầu tư tương tự thực + Khả mang lại hiệu rõ rệt: Thể hiệu tài kinh tế xã hội mà Dự án mang lại Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex 46 Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lô HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng CHƯƠNG VII HÌNH THỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN VÀ TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN I LỰA CHỌN HÌNH THỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN: Lựa chọn hình thức quản lý dự án: - Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án Chủ đầu tư, Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam Vinaconex thực quản lý dự án theo quy định quy định Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Chính phủ Về quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình, Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/92006 Chính phủ Về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Về quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 Chính phủ việc ban hành Quy chế khu đô thị mới; Thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18/8/2006 Hướng dẫn thực Quy chế Khu đô thị ban hành theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 Chính phủ; Nghị định số 78/2007/NĐ-CP ngày 11/5/2007, Nghị định 108/2009/NĐ-CP Chính phủ đầu tư theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao, Hợp đồng xây dựng - Chuyển giao - Kinh doanh, Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao; Giấy phép xây dựng tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình quy định Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 19/9/2006 Chính Phủ Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 việc hướng dẫn thi hành luật đất đai Để thực dự án, Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex tiến hành công tác sau: - Thành lập Ban quản lý dự án Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex Quận Cầu Giấy để giúp Chủ đầu tư làm đầu mối quản lý dự án - Quyết định thành lập Ban Quản lý dự án để thực dự án theo quy định điều mục I phần III thông tư số 02/2007/TT-BXD - Các Phòng, Ban chun mơn phối hợp chặt chẽ với Ban quản lý với Phòng, Ban chức có liên quan địa phương suốt trình thực dự án Tiến độ thực báo cáo theo tuần, tháng Văn phòng Chủ tịch HĐQT - Tổng giám đốc để kịp thời giải - Lập quy chế quản lý khu đô thị để thực việc quản lý q trình thi cơng xây dựng vận hành khai thác sau - Lựa chọn đơn vị Tư vấn lập Dự án đầu tư thiết kế kỹ thuật dự án Lựa chọn Nhà thầu thi công đơn vị Tư vấn Giám sát theo quy định Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex 47 Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lô HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng cơng trình sửa đổi bổ sung số điều theo nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 Chính phủ, Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng - Sau thực xong dự án kết thúc trình kinh doanh khai thác Nhà đầu tư tiến hành quản lý trực tiếp công trình Nhiệm vụ, quyền hạn Chủ đầu tư: - Tổ chức xin ý kiến thẩm định phê duyệt bước thiết kế, dự tốn xây dựng cơng trình sau dự án phê duyệt; - Phê duyệt kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu kết đấu thầu; - Ký kết hợp đồng với số nhà thầu; - Thanh toán cho nhà thầu theo tiến độ hợp đồng theo biên nghiệm thu; - Tự tổ chức thực dự án; - Nghiệm thu để đưa cơng trình xây dựng vào khai thác, sử dụng Nhiệm vụ, quyền hạn Ban quản lý dự án: - Làm đầu mối tiếp nhận, giải thị từ quan có thẩm quyền, tổ chức khác có liên quan tới việc chuẩn bị đầu tư xây dựng, thực đầu tư kinh doanh Dự án - Đứng đàm phán, ký kết Hợp đồng, Hồ sơ văn liên quan tới việc chuẩn bị đầu tư xây dựng, thực đầu tư kinh doanh Dự án - Thực thủ tục giao nhận đất, xin cấp giấy phép xây dựng, chuẩn bị mặt xây dựng công việc khác phục vụ cho việc xây dựng cơng trình; - Chuẩn bị hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng cơng trình để chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt theo quy định; - Lập hồ sơ mời dự thầu, tổ chức lựa chọn nhà thầu; - Đàm phán, ký kết hợp đồng với nhà thầu theo uỷ quyền Chủ đầu tư; - Tự thực thi công số phần việc, hạng mục, công trình Khu vực nghiên cứu; - Thực nhiệm vụ giám sát thi cơng xây dựng cơng trình; - Nghiệm thu, toán, toán theo hợp đồng ký kết; - Quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, an tồn vệ sinh mơi trường cơng trình xây dựng; - Nghiệm thu, bàn giao cơng trình; Chủ đầu tư: Tổng cơng ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex 48 Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lô HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng - Lập báo cáo thực vốn đầu tư hàng năm, báo cáo tốn dự án hồn thành đưa vào khai thác, sử dụng; - Xây dựng, tổ chức, thực phương án kinh doanh hạ tầng Khu đô thị mới; - Tổ chức thực số dịch vụ cơng ích dịch vụ đô thị khác đầu tư theo Dự án II NHIỆM VỤ, TRÁCH NHIỆM VÀ MỐI QUAN HỆ GIỮA CHỦ ĐẦU TƯ VỚI CÁC CHỦ THỂ KHÁC CÓ LIÊN QUAN: Chủ đầu tư: - Lập thiết kế sở trình Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định thiết kế sở theo quy định Nghi định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 Chính phủ - Lập Dự án đầu tư để thu hồi vốn trình Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định phê duyệt cho phép đầu tư phê duyệt cho phép thực dự án đầu tư; - Trình Dự án đầu tư để Sở KH & ĐT cấp “ Giấy chứng nhận đầu tư” - Căn văn cho phép đầu tư UBND thành phố Hà Nội để tiến hành thủ tục giao nhận đất giải phóng mặt bằng; - Tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi cơng, dự tốn, tổng dự tốn cơng trình, hạng mục cơng trình - Triển khai thực Dự án đảm bảo tiến độ, chất lượng theo quy định pháp luật - Tổ chức quản lý chất lượng cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật; - Quản lý vận hành cơng trình đưa vào khai thác chưa chuyển giao cho tổ chức dịch vụ cơng ích tổ chức quản lý chun nghiệp; - Quản lý trật tự khu vực đô thị đưa vào khai thác sử dụng, kinh doanh chưa chuyển giao quản lý hành cho quyền địa phương; - Quản lý việc xây dựng khu đô thị phù hợp với quy hoạch chi tiết phê duyệt; - Nộp loại thuế theo quy định pháp luật Các nhà thầu tư vấn, giám sát, thiết kế: Chịu trách nhiệm trước pháp luật Chủ đầu tư nội dung cam kết hợp đồng UBND thành phố Hà Nội: - Tổ chức thẩm định cho phép đầu tư Dự án theo quy định pháp luật phê duyệt cho phép thực dự án đầu tư theo ủy quyền Thủ tướng Chính phủ - Cung cấp sở hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex 49 Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lô HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng - Thực hoạt động quản lý nhà nước Các quan, ban ngành thành phố: Thực chức quản lý Nhà nước quy hoạch, kiến trúc, môi trường, quản lý hành khu vực thực Dự án III TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN Tiến độ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, công trình kiến trúc khu thị: Thời gian thực hiên Dự án: Tổng thời gian xây dựng cơng trình dự kiến vòng 38 tháng Từ 10/2010 đến hết 12/2013 Thời gian khai thác kinh doanh dự án 24 tháng từ 01/2014 đến 12/2015 Đối với hạng mục kỹ thuật Chủ đầu tư trình bày chi tiết Dự án đầu tư Sau UBND thành phố Hà Nội phê duyệt Chủ đầu tư tiến hành bước trình tự đầu tư xây dựng hành Tiến hành kinh doanh, chuyển giao cơng trình, chuyển giao quản lý hành chính: a Kinh doanh dự án Khu Cụm trường: - Huy động vốn đầu tư xây dựng cơng trình: + Mục đích: Nhằm tạo nguồn vốn huy động từ nhà đầu tư thứ cấp, người có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích sàn khác dự án đối tượng khác + Thời điểm bắt đầu: Sau dự án UBND thành phố cho phép đầu tư phê duyệt, chủ đầu tư bắt đầu triển khai xây dựng số hạng mục hạ tầng kỹ thuật Dự án + Tiến độ huy động: Tiến độ huy động vốn phù hợp với tiến độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật dự án, tổng số tiền huy động dự kiến khoảng 20% Tổng mức đầu tư - Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng cá diện tích khác Dự án: + Khi có cơng trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với tiến độ theo dự án duyệt, mức đủ điều kiện để phục vụ cho việc triển khai xây dựng ký kết hợp đồng mua bán, chủ đầu tư tiến hành chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng diện tích sàn khác để thực hạng mục theo thiết kế duyệt cam kết hợp đồng mua bán + Chủ đầu tư thực chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích sàn khác thơng qua hình thức: đấu thầu chủ đầu tư kêu gọi đầu tư, đấu giá quyền sử dụng thoả thuận chuyển nhượng trực tiếp Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex 50 Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lô HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng + Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác định thông qua đấu thầu, đấu giá thoả thuận bên phù hợp với quy định pháp luật b Cung cấp dịch vụ cơng ích dịch vụ thị: - Đối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật mang tính dịch vụ bưu viễn thơng, truyền hình cáp…Chủ đầu tư đầu tư giao cho chủ đầu tư thứ cấp đầu tư giao cho công ty quản lý, kinh doanh khai thác dịch vụ địa bàn đầu tư khai thác cung cấp dịch vụ cơng ích, dịch vụ thị; c Chuyển giao cơng trình: - Đối với hạng mục hồn thành lấp đầy chủ đầu tư chuyển giao toàn cho quan chuyên ngành thành phố để quản lý mặt nhân khẩu, an ninh xã hội theo quy định hành - Đối với hạng mục phúc lợi công cộng, giao thông, xanh, mặt nước…., Chủ đầu tư khai thác, quản lý theo quy định pháp luật UBND thành phố Hà Nội để tổ chức phục vụ nhu cầu văn hoá, giáo dục, vui chơi giải trí cho nhân dân - Đối với hạng mục hạ tầng khơng chuyển giao chủ đầu tư quản lý đảm bảo vận hành d Chuyển giao quản lý hành chính: - Trong giai đoạn chưa chuyển giao: Chủ đầu tư nhà thầu khu vực Dự án phối hợp với quyền địa phương cơng tác quản lý hành - Khi hồn thành xây dựng cơng trình đưa vào khai thác sử dụng phân khu: chủ đầu tư phối hợp với đơn vị quản lý hành địa phương để giải thủ tục hành cho hộ dân cư - Khi hoàn thành toàn dự án: chủ đầu tư thực việc chuyển giao quản lý hành cho quyền địa phương Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex 51 Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lô HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng CHƯƠNG VIII KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN I MỘT SỐ KIẾN NGHỊ: - Trường hợp pháp luật, sách ban hành làm ảnh hưởng bất lợi đến lợi ích hợp pháp mà nhà đầu tư hưởng trước quy định pháp luật, sách có hiệu lực nhà đầu tư bảo đảm hưởng ưu đãi quy định Giấy chứng nhận đầu tư giải một, số biện pháp sau: + Tiếp tục hưởng quyền ưu đãi; + Được khấu trừ phần thiệt hại vào thu nhập chịu thuế; + Được điều chỉnh mục tiêu dự án; + Được xem xét bồi thường số trường hợp cần thiết + Hỗ trợ Chủ đầu tư công tác bàn giao đất sớm để thực dự án + Hỗ trợ Chủ đầu tư việc kêu Nhà đầu tư thứ phát + Hỗ trợ hướng dẫn Chủ đầu tư thơng qua sách, chế, thủ tục, trình tự đầu tư để dự án sớm thực khai thác có hiệu Chủ đầu tư hưởng ưu đãi đầu tư khác không nêu theo quy định pháp luật II KẾT LUẬN: Trên nội dung tồn Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình hôn hợp lô HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng Có thể khẳng định Dự án nói đầu tư xây dựng đồng đem lại hiệu lớn mặt kinh tế xã hội cho khu vực thực dự án nói riêng, cho Hà Nội nói chung, đồng thời tạo nên hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội hồn chỉnh, đại Vì vậy, Chủ đầu tư kính trình UBND thành phố Hà Nội, Sở Kế hoạch - Đầu tư Sở, Ban, Ngành thành phố sớm thẩm định phê duyệt Dự án đầu tư thời gian sớm để Chủ đầu tư triển khai bước theo thủ tục đầu tư xây dựng quy định pháp luật hành Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex 52 Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lơ HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng MỤC LỤC CHƯƠNG I KHÁI QUÁT CHUNG, CĂN CỨ LẬP DỰ ÁN, SỰ CẦN THIẾT CỦA DỰ ÁN VÀ NỘI DUNG ĐẦU TƯ I KHÁI QUÁT CHUNG: .1 II NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ LẬP DỰ ÁN: .1 Cơ sở pháp lý .1 Chủ trương đầu tư thành phố Hà Nội: III CÁC QUY TRÌNH, QUY PHẠM ÁP DỤNG: .4 Khảo sát : .4 Thiết kế: .4 IV SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ: V MỤC TIÊU ĐẦU TƯ VI TÊN GỌI, ĐỊA ĐIỂM, QUY MÔ CỦA DỰ ÁN: Tên dự án: Địa điểm xây dựng: .7 Quy mô xây dựng: .7 Hình thức đầu tư: VII CHỦ ĐẦU TƯ: Chủ đầu tư: Ngành nghề kinh doanh chính: Năng lực Chủ đầu tư: CHƯƠNG II .9 ĐẶC ĐIỂM KHU VỰC XÂY DỰNG DỰ ÁN I ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN: Vị trí: Địa hình, địa mạo: .9 Địa chất, thuỷ văn: a Địa chất cơng trình: .9 b Thủy văn công trình: 10 Khí hậu: 10 a Nhiệt độ: .10 b Lượng mưa: 10 Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex 53 Dự án Đầu tư xây dựng công trình Starcity Center Địa điểm: lơ HH Khu thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng c Độ ẩm: 10 d Chế độ gió: 11 II HIỆN TRẠNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT: 11 Hiện trạng giao thông: 11 Hiện trạng thoát nước: 11 a Thoát nước mưa: 11 b Thoát nước sinh bẩn: 11 Hiện trạng cấp nước: 11 Hiện trạng cấp điện: 11 Hiện trạng cơng trình khu vực: .12 III MỐI LIÊN HỆ VỚI CÁC DỰ ÁN LIÊN QUAN: .12 IV ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN: .12 Các lợi thế: 12 Các khó khăn vấn đề tồn tại: 12 CHƯƠNG III 14 CHỈ TIÊU KINH TẾ - KỸ THUẬT 14 GIẢI PHÁP QUY HOẠCH KIẾN TRÚC 14 I CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ - KỸ THUẬT: 14 Các tài liệu pháp lý: 14 Các tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng: .14 Các tiêu Dự án: 15 II GIẢI PHÁP QUY HOẠCH – KIẾN TRÚC: 16 Giải pháp Quy hoạch: .16 Giải pháp Kiến trúc: 16 a Giải pháp bố trí mặt bằng: 16 b Mặt đứng cơng trình: 17 III GIẢI PHÁP THIẾT KẾ HỆ THỐNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT: 18 Giải pháp kết cấu cơng trình: 18 Giải pháp cấp điện: 19 Giải pháp cấp, thoát nước: .19 a Cấp nước: 19 b Thoát nước: 19 Giải pháp thông tin liên lạc: .20 Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex 54 Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lô HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng Giải pháp điều tiết khơng khí: 20 IV VẬT LIỆU HOÀN THIỆN: 20 Tầng hầm, thương mại, hộ: .20 Phòng kỹ thuật: 21 Hạ tầng: 21 Thang máy: 21 V GIẢI PHÁP PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY: 21 Hệ thống báo cháy: 21 Hệ thống bình chữa cháy cầm tay : 22 Hệ thống chữa cháy vách tường : 22 Phương án thoát hiểm : 22 CHƯƠNG IV 23 ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐẾN MÔI TRƯỜNG, LAO ĐỘNG XÃ HỘI VÀ CÁC BIỆN PHÁP GIẢI QUYẾT 23 I MỤC ĐÍCH CỦA VIỆC QUẢN LÝ MƠI TRƯỜNG: 23 II CÁC CƠ SỞ LÀM CĂN CỨ ĐÁNH GIÁ MÔI TRƯỜNG: 23 III ẢNH HƯỞNG CỦA DỰ ÁN ĐỐI VỚI MÔI TRƯỜNG: 24 Tác động trình xây dựng dự án tới môi trường: 24 Tác động Dự án tới môi trường thời gian hoạt động: 24 IV CÁC BIỆN PHÁP KHỐNG CHẾ, GIẢM THIỂU Ô NHIỄM MÔI TRƯỜNG : .25 Trong giai đoạn thi công: 25 Trong trình hoạt động: 26 a Các biện pháp khống chế nhiễm khơng khí: 26 b Các biện pháp bảo vệ môi trường nước: 26 c Các biện pháp xử lý chất thải rắn: 27 d Các biện pháp vệ sinh mơi trường, an tồn thực phẩm: 27 CHƯƠNG V 28 TỔNG VỐN ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN .28 I TỔNG MỨC ĐẦU TƯ: .28 Căn lập Tổng mức đầu tư: 28 Chi phí đầu tư dự án: 29 a Chi phí tính theo suất đầu tư: 30 b Chi phí tính ngồi suất đầu tư: 30 Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex 55 Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lơ HH Khu thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng c Chi phí tiền sử dụng đất: 31 d Lãi vay ngân hàng lãi huy động vốn đầu tư hạ tầng dự án: .31 e Chi phí dự phòng: 31 g Tổng mức đầu tư dự án 31 II NGUỒN VỐN VÀ TIẾN ĐỘ ĐẦU TƯ VỐN : 32 Nguồn vốn đầu tư : 32 Nguồn vốn đầu tư, cấu vốn đầu tư: 33 CHƯƠNG VI 34 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀ KINH TẾ - XÃ HỘI 34 I PHƯƠNG ÁN KHAI THÁC KINH DOANH, DOANH THU CỦA DỰ ÁN:34 Cơ sở pháp lý: 34 Diện tích khai thác phương án kinh doanh: .34 a.Kinh doanh chuyển nhượng Quyền sử dụng diện tích thương mại, văn phòng quyền sở hữu hộ: 35 b Xây dựng, kinh doanh chuyển nhượng phần cơng trình: 35 Cơ chế huy động vốn, góp vốn, liên doanh khai thác dự án: 36 a Huy động vốn, góp vốn đầu tư: 36 b Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng sàn cơng trình: 36 c Chuyển nhượng, cho th cơng trình: 36 d Dự kiến huy động góp vốn: 36 Dự kiến giá chuyển nhượng quyền sở hữu nhà: .37 a Cơ sở hình thành giá chuyển quyền sử dụng đất: 37 b Dự kiến đơn giá bán, cho thuê: 37 II TỔNG CHI PHÍ ĐẦU TƯ VÀ TIẾN ĐỘ LẤP KÍN MẶT BẰNG DỰ ÁN: 38 Tổng chi phí đầu tư dự án: .38 Tiến độ lấp kín mặt bằng: 38 III PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH: 38 Tính giá thu hồi thuần: NPV 39 Tính thời gian hồn vốn : 39 Tính suất thu hồi nội : IRR 39 Đánh giá an tồn tài chính: 39 a Đánh giá an tồn tài chính: .39 b Phân tích hiệu đầu tư dự án: 40 Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex 56 Dự án Đầu tư xây dựng cơng trình Starcity Center Địa điểm: lơ HH Khu thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng c Kết luận: 41 IV PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI 41 Đóng góp vào Ngân sách Nhà nước: 41 Tạo khơng gian thị hồn chỉnh: 41 Tạo việc làm cho người lao động, giải nhu cầu nhà ở, văn hoá - xã hội cho người dân: .41 CHƯƠNG VII 43 HÌNH THỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN VÀ TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN 43 I LỰA CHỌN HÌNH THỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN: .43 Lựa chọn hình thức quản lý dự án: 43 Nhiệm vụ, quyền hạn Chủ đầu tư: 44 Nhiệm vụ, quyền hạn Ban quản lý dự án: .44 II NHIỆM VỤ, TRÁCH NHIỆM VÀ MỐI QUAN HỆ GIỮA CHỦ ĐẦU TƯ VỚI CÁC CHỦ THỂ KHÁC CÓ LIÊN QUAN: .45 Chủ đầu tư: 45 Các nhà thầu tư vấn, giám sát, thiết kế: 45 UBND thành phố Hà Nội: 45 Các quan, ban ngành thành phố: 46 III TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN 46 Tiến độ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, cơng trình kiến trúc khu thị: 46 Tiến hành kinh doanh, chuyển giao cơng trình, chuyển giao quản lý hành chính: 46 a Kinh doanh dự án Khu Cụm trường: 46 b Cung cấp dịch vụ cơng ích dịch vụ đô thị: 47 c Chuyển giao cơng trình: 47 d Chuyển giao quản lý hành chính: .47 CHƯƠNG VIII 48 KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN .48 I MỘT SỐ KIẾN NGHỊ: .48 II KẾT LUẬN: 48 Chủ đầu tư: Tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam - Vinaconex 57 ... hiệu HH Khu đô thị Đông Nam Đường Trần Duy Hưng bổ sung vốn cho DA Bảo tàng Hà Nội; - Quyết định số 425/QD- UBND ngày 24/01/2009 UBND thành phố Hà Nội việc phê duyệt đơn giá thu tiền đất ô đất HH. .. ô đất ký hiệu HH Khu đô thị Đông Nam Đường Trần Duy Hưng bổ sung vốn cho DA Bảo tàng Hà Nội; - Chứng thư số 758/CT-DCSC ngày 18/10/2008 Cty CP Tư vấn-Dịch vụ tài sản-Bất động sản DATC việc Thẩm... lô HH Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng Ngay sau triển khai số hạng mục Cơng trình BT hồn tất thủ tục để đầu tư cơng trình lơ HH nói trên, Chủ đầu tư phép đầu tư, khai thác dự án lô đất HH