Đang tải... (xem toàn văn)
Câu 3: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đên giá trị tài sản? Ý nghĩa? 1. Các yếu tố mang tính vật chất: là những yếu tố thể hiện thuộc tính hữu dụng tự nhiên vốn có mà tài sản có thể mang lại cho người sử dụng như đối với đất đai thì đó là diện tích, vị trí…với máy móc là tính năng. Thông thường tính hữu dụng hay công dụng của tài sản càng cao thì giá trị tài sản sẽ càng lớn. tuy nhiên, TÀI SẢN đc đánh giá cao hay ko còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của tài sản. do vậy nhà thẩm định cần phải xét đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.mỗi công dụng hữu ích của sản phẩm thì có thể phù hợp với tưng đối tượng khách hàng vì vậy khi thẩm định viên cần quan tâm đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết đinh loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp. 2. yếu tố về tình trạng pháp lý: hai tài sản có các yếu tố vật chất hay công dụng như nhau nhưng khác về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau. Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng. tình trạng pháp lý của tài sản ảnh hưởng đến giá trị tài sản nhất là đối với bất động sản. thông thường quyền khai thác càng rộng thì giá trị của TÀI SẢN càng cao và ngược lại. để xác định giá trị TÀI SẢN một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm bắt đc những quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với tùng giao dịch cụ thể có liên quan đến TÀI SẢN cần thẩm định. 3. các yếu tố mang tính kinh tế: đó là cung cầu., hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị. khi các yếu tố khác là cố định tài sản đc mua bán trên thị trường, khi đó giá trị tài sản tùy thuộc vào quan hệ cung cầu , phụ thuộc vào độ co giãn hay còn gọi là độ nhạy của cung và cầu trên thị trường. trên thục tế TÀI SẢN đc đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại. do vậy đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu như độ khan hiếm sức mua , hay nhu cầu thanh toán…là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên xác định giá cả giao dịch có thể dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường. trong hđ thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập dữ liệu thông tin liên quan đến giao dichjmua bán TÀI SẢN, hình thành nên ngân hàng dữ liệu để phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá. 4. các yếu tố khác: còn có các yếu tố như phong tục tập quán dân cư hay thói quen tiêu dùng cũng ảnh hưởng một cách đáng kể đén tới giá trị tài sản. đòi hỏi thẩm định viên cần có sự am hiểu về tập quán cũng như có sự phân tích về các yếu tố tâm lý trong một ko gian văn hóa nhằm xác minh giá cả của giao dịch.=>nhận diện rõ các yếu tố này giúp thẩm định viên đánh giá tính quan trọng của từng yếu tố, thiết lập và tìm ra mối quan hệ giữa chúng để từ đó đưa ra các tiêu thức và lựa chọn các phương thức đánh giá thích hợp
ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Câu 1: Khái niệm, đặc trưng mục tiêu định giá? Ý nghĩa việc nghiên cứu công tác định giá Khái niệm : định giá ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Đặc trưng: - Định giá cơng việc ước tính Định giá loại hoạt động địi hỏi tính chun mơn Giá trị tài sản đc tính = tiền Tài sản đc định giá tài sản sản nào, song chủ yếu bđs Xác định thời điểm cụ thể xác định cho mục đích định Dữ liệu đc sử dụng trực tiếp h gián tiếp liên quan đến thị trường Mục tiêu: + xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu + xác định giá trị tài sản cho mục đích tài tín dụng + để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng +để pt tài sản đầu tư + để lập báo cáo tài hàng năm, xác định giá trị thị trường vốn đầu tư, để xác định giá trị doanh nghiệp, để mua bán hợp nhất, lý tài sản DN , để có phương án xử lý tài sản cải cách dn nhà nc + nhằm đáp ứng u cầu có tính pháp lý tính thuế, xác định giá trị bồi thường nhà nc Ý nghĩa: Câu 2: nội dung nguyên tắc định giá tài sản: nguyên tắc ? nêu đc ý nghĩa nguyên tắc cho ví dụ minh họa 1, Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất: Nội dung: tài sản sử dụng vào nhiều mục đích đưa lại lợi ích khác chúng đc xác định hay thừa nhận điều kiện đc SỬ DỤNGTNVHQN IVSC giải thích nguyên tắc SỬ DỤNGTNVHQN khả sử dụng tốt tài sản bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài cho phép, mang lại giá trị cao cho tài sản: + bối cảnh tự nhiên: TÀI SẢN đc sử dụng or giả định sử dụng đk có thực có độ tin cậy thời điểm ước tính giá trị TÀI SẢN Ko phải sử dụng đk bất thường hay có bi quan hay lạc quan mức khả sử dụng TÀI SẢN + TÀI SẢN phải đc phép mặt pháp lý + TÀI SẢN sử dụng phải đặt đk khả thi mặt tài chính: nhà đầu tư sử dụng tài sản theo chi phí hội riêng phải phản ánh tính khả thi mặt tài Cơ sở đề nguyên tắc: tối đa lợi ích mà TÀI SẢN mang lại Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên cần phải đc chi phí hội tài sản phân biệt đc giả định tình huốn sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật ko khả thu mặt tài Tức khả thực tế việc sử dụng tài sản lợi việc sử dụng Đồng thời khẳng định tình hay hội sử udngj hội SỬ DỤNGTNVHQN sở để úc tính giá trị tài sản Ví dụ: mảnh đất sử dụng để trồng cảnh, cho thuê xây khách sạn đem lại khoản thu nhập 50, 70, 80, trd/ năm Cách SỬ DỤNGTNVHQN mảnh đất xây khách sạn đem lại thu nhập cao hội sử dụng 2,Ngyên tắc thay thế: Nội dung: giới hạn cao giá trị TÀI SẢN ko vượt chi phí để có TÀI SẢN tương đương Cơ sở đề nguyên tắc: người mua thận trọng ko bỏ số tiền tốn tiền có tài sản tương tự Tuân thủ nguyên tắc:thẩm định viên phải nắm đc thơng tin giá hay chi phí sản xuất TÀI SẢN tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm sở để sơ sánh xác định giới hạn cao tài sản cần định giá Trên thực tế khó tìm đc hai BĐS tương tự giống để so sánh giá bán hai chi phí sản xuất để vận dụng tốt nguyên tắc đòi hỏi thẩm định viên thiết phải đc trang bị kỹ cách điều chỉnh khác biệt loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất so sánh với giá hay chi phí sản xuất làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định Ví dụ: nhà đầu tư cân nhắc việc bỏ 100.000USỬ DỤNG để mua bđs hay mua chứng khốn thị trg, tính chất để thay hay so sánh hội hay tài sản : tốc độ tăng vốn, tiền cho thuê , lãi , mức độ rủi ro khả khoản chúng 3,Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai: giá trị TÀI SẢN đc định lợi ích tương lai TÀI SẢN mang lại cho nhà đầu tư Cơ sở nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản: biểu tiền lợi ích mà TÀI SẢN mang lại cho chủ thể thời điểm định Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên phải dự kiến đc lợi ích thiết phải dựa vào khoản lợi ích để ước tính giá trị tài sản nguyên tắc áp dụng cho tất TÀI SẢN loại TÀI SẢN có tạo thu hập hay ko, có ý nghĩa thực tiễn TÀI SẢN mang lại thu nhập tiền thẩm định viên có vai trò chủ yếu chỗ thu nhập chứng cớ thị trường gần mức giá bán, giá cho thuê tỷ lệ chiết khấu TÀI SẢN tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh cuối ước tính giá trị TÀI SẢN Ví dụ: ngơi nhà cho thuê luôn bị lỗ vốn, theo nguyên tắc SỬ DỤNGTNVHQN cho thấy bán cách tốt bán đc với giá khoảng 10 tỷ, giá trị ước tính chưa phải chắn tin cậy đc, đk có theo ngun tăc thay người ta tìm thấy ngơi nhà tương tự nằm ví trí tốt đc bán với giá tỷ, cho thấy việc định giá 10 tỷ lạc quan mức dựa theo lợi ích tương lai tính tốn lợi ích tương lại ngơi nhà đc định giá theo dịng tiền , ước tính đạt 15 tỷ, kết đc coi hợp lý, dự báo môi trường tương lai coi tin đc 4,Nguyên tắc đóng góp: giá trị TÀI SẢN hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào có mặt hay vắng mặt nó, làm cho giá trị toàn TÀI SẢN tăng lên hay giảm Cơ sở nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị TÀI SẢN Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên cần nắm rõ tổng giá trị phận thường ko thể giá trị toàn phận giá trị phận TÀI SẢN lại hiệu số giá trị toàn giá trị toàn giá trị TÀI SẢN cịn lại.Giá trị đóng góp bao gồm yếu tố vơ hình Cơ sở để phân loại định giá tác động yếu tố vơ hình thường khó khăn Nguyen tắc đóng góp tạo sở để định giá tổng thể yếu tố phép tính ngược tính giá trị BĐS cần tính giá trị BĐS trức trừ giá trị cơng trình xây dựng để giá trị yếu tố vị trí Ví dụ: ngơi nhà k có gara tầng bán với giá tỷ , có gara bán với giá tỷ giá trị gara đc nhận tỷ chi phí xd gara hết có 100trd 5,Nguyên tắc cung cầu: giá đánh giá thị trường giá trị TÀI SẢN, kh so sánh TÀI SẢN với nhau, phải phan tích tác động yếu tố cung cầu ảnh hưởng đến giá trị TÀI SẢN cần thẩm định sở nguyên tắc: chủ yếu phổ biến ciệc thẩm định giá trị TÀI SẢN dựa vào giá thị trường TÀI SẢN Tuân thủ nguyên tắc:trước thực điều chỉnh số liệu chứng cớ thị trường, cần phải xác minh cách tõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có ddtj tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay so sánh hay ko Thực đánh giá dự báo tương lai về cung cầu giá đánh giá độ tin cậy tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập phận cấu thành TÀI SẢN đc đánh giá cao thị trường phận bán re cần dựa vào NTÀI CHÍNHC NTTThế Ví dụ: chứng khốn, bđs thường trải qua đợt nóng lạnh thất thường tác động nhiều yếu tố khác nhau, tổng hợp tác động yếu tố làm hình thành nên giá thị trường có dấu hiệu bong bóng thâm rđịnh viên sử dụng đương tb động dài hạn để tìm mức giải pháp hợp lý Câu 3: phân tích yếu tố ảnh hưởng đên giá trị tài sản ? ý nghĩa yếu tố mang tính vật chất: yếu tố thể thuộc tính hữu dụng tự nhiên vốn có mà tài sản mang lại cho người sử dụng đất đai diện tích, vị trí…với máy móc tính Thơng thường tính hữu dụng hay cơng dụng tài sản cao giá trị tài sản lớn nhiên, TÀI SẢN đc đánh giá cao hay ko phụ thuộc vào khả người việc khai thác cơng dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có tài sản nhà thẩm định cần phải xét đến mục tiêu khách hàng để tiến hành tư vấn lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.mỗi cơng dụng hữu ích sản phẩm phù hợp với tưng đối tượng khách hàng thẩm định viên cần quan tâm đến quan điểm giá trị khách hàng để đinh loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp + yếu tố tình trạng pháp lý: hai tài sản có yếu tố vật chất hay cơng dụng khác tình trạng pháp lý giá trị khác Tình trạng pháp lý tài sản quy định quyền người việc khai thác thuộc tính tài sản trình sử dụng tình trạng pháp lý tài sản ảnh hưởng đến giá trị tài sản bất động sản thông thường quyền khai thác rộng giá trị TÀI SẢN cao ngược lại để xác định giá trị TÀI SẢN cách đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm bắt đc quy định có tính pháp lý quyền chủ thể tùng giao dịch cụ thể có liên quan đến TÀI SẢN cần thẩm định + yếu tố mang tính kinh tế: cung cầu., hai yếu tố tạo đặc tính khách quan giá trị yếu tố khác cố định tài sản đc mua bán thị trường, giá trị tài sản tùy thuộc vào quan hệ cung cầu , phụ thuộc vào độ co giãn hay gọi độ nhạy cung cầu thị trường thục tế TÀI SẢN đc đánh giá cao cung trở nên khan nhu cầu sức mua ngày cao ngược lại đánh giá yếu tố tác động đến cung cầu độ khan sức mua , hay nhu cầu toán…là quan trọng giúp thẩm định viên xác định giá giao dịch dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường hđ thẩm định giá thiết phải tiến hành thu thập liệu thông tin liên quan đến giao dichjmua bán TÀI SẢN, hình thành nên ngân hàng liệu để phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá + yếu tố khác: cịn có yếu tố phong tục tập quán dân cư hay thói quen tiêu dùng ảnh hưởng cách đáng kể đén tới giá trị tài sản địi hỏi thẩm định viên cần có am hiểu tập quán có phân tích yếu tố tâm lý ko gian văn hóa nhằm xác minh giá giao dịch.=>nhận diện rõ yếu tố giúp thẩm định viên đánh giá tính quan trọng yếu tố, thiết lập tìm mối quan hệ chúng để từ đưa tiêu thức lựa chọn phương thức đánh giá thích hợp, Câu 4: nội dung giá trị thị trường giá trị phi thị trường đc sử dụng làm sỏ cho định giá ? ví dụ Khái niệm giá trị thị trường: số tiền trao đổi ước tính TÀI SẢN vào thời điểm thẩm định giá, bên người bán sẵn sàng bán vs bên người mua sẵn sàng mua, sau q trình tiếp thị cơng khai mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết ko bị ép buộc Định nghĩa đc giải thích sau:số tiền trao đổi: +giá trị thị trường đc đo đếm tính tốn định lượng đơn vị tiền tệ + số tiền có nguồn gốc đc ước tính dựa sở việc trao đổi mua bán tài sản ko phải dựa sở khác mà ước tính Ước tính: nói lên giá trị thị trường tài sản số tiền ước tính ko phải số tiền đc định từ trước or giá bán thực tế số tiền ước định, dự báo đc toán vào thời điểm giao dịch Thời điểm: giá trị thị trường tài sản xác định mang tính thời điểm ngày tháng cụ thể cho trước điều kiện thị trường thay đổi theo thời gian, giá trị đc ước tính có ý nghĩa hợp lý thịi điểm Đến thời điểm khác ko phù hợp Người bán sãn sàng bán:+ người muốn bán tài sản, ko phải người nhiệt tình mức với việc bán hay muốn bán tài sản với giá mà không cần tính đến điều kiện giao dịch thơng thường thị trường + người bán tài sản với mức giá tốt đc thị trường cơng khai sau q trình tiếp thị Người mua sãn sang mua: +là người muốn mua ko nhiệt tình mức để sãn sang mua với giá mà ko cần tính đến đk giao dịch thông thường tên thị trường + người ko trả giá cao giá trị thj trường yêu cầu người mua mua với mức giá thấp đc Sau q trình tiếp thị cơng khai: có nghĩa tài sản đc giới thiệu trưng bày cách cơng khai nhằm mục đích đath đc mức giá hợp lý qua trao đổi mua bán Khách quan, hiểu biết, ko bị ép buộc: + khách quan: bên mua bên bán sở ko có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt gây mức giá giả tạo giá trị thị trường gỉa thiết hình thành thông qua trao đổi bên mua bán độc lập khách quan +Hiểu biết: bên định mua bán sở đc thông tin đầy đủ đặc điểm, chất tài sản, giá trị sử dụng thực tế tiềm tang tài sản đó, đặc điểm thị trường thời gian tiến hành thẩm định giá + ko bị ép buộc: hai bên ko chịu ép buộc từ bên ảnh hưởng đến định mua bán Khái niệm giá trị phi thị trường: số tiền ước tính TÀI SẢN dựa việc đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán TÀI SẢN thị trường Câu 5: giá trị tài sản gì? Nêu ý nghĩa đặc tính giá trị tài sản giá trị TÀI SẢN biểu tiền lợi ích mà TÀI SẢN mang lại cho chủ thể thời điểm định yếu tố cần nhận định rõ qua định nghĩa: - Giá trị tài sản đc đo = tiền - Giá trị tài sản có tính thời điểm, đến thời điểm khác khong Cùng tài sản có giá trị khác cá nhân hay chủ thể khác Giá trị tài sản cao hay thấy nhóm yếu tố định: cơng dụng hữu ích vốn có tài sản, khả chủ thể việc khai thác công dụng Tiêu chuẩn giá trị tài sản khoản thi nhập = tiền tài sản mag lại cho cá nhân bối cảnh giao dich định Ý nghĩa: giá trị tài sản phải đc xem xét goc độ tính chủ quan tính khách quan Tính chủ quan: ý nghĩa quan trọng giá trị đánh giá chủ quan ng giá trị tài sản Cùng tài sản với cá nhân khác tùy thuộc vào khả sở thích tài sản dùng cho mục đich khác Vì vậy, giá trị tài sản khác theo đánh giá chủ quan ng tính khách quan: ý nghĩa khác quan giá trị công nhận thị trường giá trị tài sản Giá trị tài sản sở giá , sở trao đổi hđông giao dịch kinh tế kt thị trường đặc tính: tài sản có giá trị cần thiết phải có đặc trưng pháp lý kinh tế, tính hữu ích, tính khan hiếm, tính có u cầu, tính chuyển giáo - tính hữu ích: thể khả cung cấp dv làm thỏa mãn nhu cầu củ ng tính khan hiếm: khái niệm có tính tương đối nói chung hàng hóa đếu có tính khan tính khan hiểu tác động yếu tố cung thị trường khả ảnh hưởng chúng tương lại, tính có u cầu: u cầu hay địi hỏi thực đc hình thành tính hữu ích tài sản, nhiên tính hữu ích nhu cầu thơng thương, thuật ngũ có u cầu khái niệm kt cần thiết, hữu ích khả tiền tệ để thỏa mãn u cầu tính chuyển giao: khái niệm pháp lý phản ánh đặc tính quan trọng giá trị , bđs , trường hợp tài sản có đặc tính k thể chuyển giao đc tồn hay phần giá trị tt hàng hóa khơng tồn câu 6: phân biệt thuận ngữ giá cả, giá trị, chi phí ? khác giá trị thị trường giá trị phi thị trường ? ví dụ k/n giá cả:Theo kinh tế học giá biểu tiền giá trị Theo IVSC giá số tiền đc yêu cầu đc đưa or trả cho hàng hóa or dvu định k/n chi phí:Theo IVSC chi phí mức giá đc trả cho hàng hóa or dvu số tiền cần có để tạo or để sản xuất hàng hóa or dvu Mức giá đc trả cho hàng hóa or dịch vụ chi phí người mua Khái niệm giá trị theo ngành định giá: giá trị TÀI SẢN biểu tiền lợi ích mà TÀI SẢN mang lại cho chủ thể thời điểm định Phân biệt giá trị, giá cả, chi phí: giống nhau: thể số tiền định Đều sử dụng để đo lường lợi ích hàng hóa chủ thể Khác nhau: giá khái niệm phản ánh quan hệ trao đổi mua bán hàng hóa Khái niệm giá trị ko nhât thiết đc hình thành đc dùng quan hệ trao đổi mua bán Trong nhiều trường hợp khái niệm giá trị thể số tiền ước tính số tiền mang tính giả thiết giá trị ước tính có khoảng cách xa so với giá thực tế giao dịch giá trị trao đổi đồng nghĩa với khái niệm giá chi phí dạng đặc biệt giá cả, chi phí cách gọi khác giá cả, đc người mua dùng cho yếu tố đầu vào họ phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hóa dịch vụ Câu 7: nội dung bước quy trình chung định giá tài sản ? ý nghĩa việc nghiên cứu quy trình B1, xác định vấn đề : bước trình định giá, giúp TĐV thỏa thuận đàm phán xây dựng đc điều khoản hợp đồng định giá cách cụ thể Là để lên kế hoạch định giá cách chi tiết.Cần xác định rõ vấn đề sau: nhận biết đặc tính vật chất TÀI SẢN mục tiêu Nhận biết đặc điểm pháp lý củaTÀI SẢN mục tiêu Xác định rõ mục đích định giá KH Xác định loại giá trị đc ước tính Xác định pp định giá tài liệu cần cho việc định giá Xác định ngày định giá có hiệu lực xác định mức phí thỏa thuận thời gian hồn thành B2: lập kế hoạch thẩm định giá + nhận biết đặc điểm mặt chất quyền TÀI SẢN, trạng thái cung cầu đặc điểm thị trường liên quan đến TÀI SẢN cần định giá + nhận biết tài liệu cần đc sử dụng trình định giá + nhận biết quan tổ chức có trách nhiệm cung cấp thông tin nguồn tài liệu đáng tin cậy kiểm chứng đc + lên chương trình thời gian biểu cơng tác: lập danh mục thứ tự công việc xác định thời hạn cho phép cơng việc, xác định phần ủy nhiệm + xây dựng đề cương hình thức trình bày báo cáo định giá B3.khảo sát trường thu tập thông tin: tài liệu cần đc thu thập tài liệu cung cấp thông tin BĐS mục tiêu, tài liệu để so sánh phân tích đánh giá điều chỉnh Các pháp lý nhà nc quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất quyền sở hữu cơng trình xây dựng, quy định mục đích, quyền thời hạn cho thuê Các tài liệu tổng hợp kinh tế trị văn hóa xã hội.Kiểm tra độ tin cậy giữu bí mật thơng tin B4 Phân tích tài liệu ước tính giá trị: + phân tích tài lieu: phân tích thị trường nhận diện đánh giá yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị TÀI SẢN cần định giá Phân tích TÀI SẢN để lựa chọn đưa tiêu chuẩn để thực cac pp kỹ thuật điều chỉnh so sánh cho thích hợp đối vs giao dịch chứng cớ.phân tich SỬ DỤNGTNVHQN +ước tính giá trị: phân tích để TĐV xác định pp chính, pp bổ sung Khi lựa chọn pp cần dựa vào thuộc tính TÀI SẢN Sử dụng tài liệu cac nguyên tắc định giá B5 chuẩn bị báo cáo định giá: nhằm đảm bảo truyền đạt kết kết luận định giá cách có hiệu đối vs người sử dụng thơng tin tránh hiểu lầm xảy Báo cáo cần rõ ràng đầy đủ Logic B6 Báo cáo thẩm định giá: + yêu cầu báo cáo: ko đc phép dừng lại số kết luận cần trình bày phân tích đánh giá cách thật khách quan hạn chế thông tin yếu tố chủ quan TĐV Báo cáo cần rõ ràng đầy đủ yêu cầu.+nội dung: trình bày xác mục đích nhiệm vụ định giá Mô tả dẫn tài liệu KH cung cấp sử dụng đc.tóm tắt tính chất chất lượng thơng tin đk thị trường làm sở định giá Trình bày cách hợp lý rõ ràng pp định giá đc chấp nhận kỹ thuật định giá đc sử dụng pp tuyên bố rõ ràng giá trị BĐS mục tiêu Khẳng định ngày định giá hiệu lực hạn chế ảnh hưởng đến kết mâu thuẫn trách nhiệm người sử dụng thơng tin định giá Câu 8: phân tích vai trò hoạt động định giá tài sản? Để phát huy vai trị hđơng định giá , thẩm định viên cẩn có phẩm chất nv gì? vai trị hoạt động định giá tài sản - Định giá hđông trung tâm tất hoạt động nên kttt Bởi việc có liên quan đên hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá để xác định giá trị tài sản tt - Định giá giuos chủ thể đưa định quan hệ giao dịch tài sản - Trong kttt đại dv thẩm định giá ngày có vai trị quan trọng nhu cầu dv thẩm định giá ngày gia tăng nhà nước tư nhâ Phẩm chất: - Cơng nỗ lực làm việc hết mình, - Tinh thơng nghiệp vụ - Có lực theo kịp phát triển lý thuyết, thực tế có ký thuật định giá, điệu kiện pháp lý - Có đạo đức tốt, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật có tinh thần trách nhiệm cao với kh Nhiệm vụ: - Xác định giá trị thị trường tài sản - Là ng cố cho nhà đầu tư - Thẩm định giá nhằm cung cấp cho ng khác sử dụng , giúp họ đưa định liên quan đến tài sản, vậy, cv cần thẩm định dự án nghiên cứu cẩn thận thận trọng kỹ chuyên môn Câu 9: khái niệm, đặc điểm phân loại BĐS? Ý nghĩa Khái niệm: Là tài sản cố định vị trí địa lý định Ví dụ: đất đai, nhà xưởng Đặc điểm chủ yếu BĐS: + tính cố định: bất động sản tài sản ko di chuyển đc, đất đai or cơng trình gắn đất BĐS bị tác động nhiều yếu tố MTXH, MT trị, MT kinh tế=> Thẩm định viên cần quan tâm tới MT tác động đến yếu tố làm lên giá trị BĐS, cảm nhận đc MT thay đổi để dự đốn giá trị BĐS Ví dụ đất trung tâm hà nội giá cao nhiều so với đất ngoại thành HN + Tính bền vững: Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem khơng thể bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu BĐS tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng.Cần phân biệt “tuổi thọ kỹ thuật” “tuổi thọ kinh tế” BĐS Tuổi thọ kinh tế tiến KH-CN thị trường khả sử dụng thị trường ko có giá trị.tuổi thọ kỹ thuật phụ thuộc vào thơng số kỹ thuật đc tính tốn tới tài sản khơng cịn đc sử dụng sơ nhà kỹ thuật nghiên cứu BĐS có tuổi thọ kinh tế tuổi thọ kỹ thuật cao.Chính tính chất lâu bền hàng hố BĐS đất đai khơng bị đi, không bị lý sau trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố BĐS phong phú đa dạng, không cạn.=> thẩm định viên cần xem xét tuổi thọ kinh tế tuổi thọ kỹ thuật để tìm chênh lệch hai tuổi thọ Tuổi thọ kỹ thuật < tuổi thọ kinh tế-> phá bỏ Tuổi thọ kinh tế< tuổi thọ kỹ thuật -> phá bỏ thẩm định viên cần xem xét có nên hay ko nên tiếp tục tồn BĐS, phải tính đến chi phí như: chi phí bảo dưỡng, chi phí hội + tính khác biệt:đây đặc trưng BĐS, Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố khơng giống Ko BĐS hồn tồn giống BĐS nào, hàng hóa có tính riêng biệt, ko thể sản xuất hàng loạt => Thẩm định viên không đc so sánh cách dập khuôn máy móc BĐS với nhau, cần xét tính khác biệt để điều chỉnh giá trị cho hợp lý Cần khai thác tối đa lợi ích tính khác biệt BĐS mang lại , làm tăng giá trị BĐS + tính khan hiếm: khan BĐS chủ yếu diện tích đát đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt cố định vị trí… từ đặt vấn đề qun hệ cung cầu BĐS thường cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu quan dẫn đến tình trạng đầu BĐS.=>thẩm định viên cần xét yếu tố cung cầu thẩm định, xem xét qun hệ cung cầu thị trường giá trị BĐS đc đánh giá +có giá trị lớn: giá trị BĐS thường cao, điều xuất phát từ giá trị đất đai, chi phí xây dựng cơng trình đất lớn=>khi quyế định tư vấn cho nhà đầu tư, thẩm định viên cần có lượng vốn đủ lớn mang tính dài hạn tham gia vào BĐS Vốn đầu tư cho BĐS tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh-thế chấp quan hệ BĐS thường nảy sinh quan hệ tín dụng, vay mượn cơng ty BĐS thường có quan hệ với NH + tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến=> thẩm định viên cần xem xét tác động BĐS khác tới BĐS mà muốn thẩm định, làm tăng or giảm giá trị BĐS phân loại BĐS: a, theo đặc tính vật chất: + đất đai: đát đai tự nhiên, bao gồm đất trống đất sử dụng + cơng trình kiến trúc tài sản gắng liền với cơng trình kiến trúc: nhà cửa xây dựng cố định ko thể di dời, cơng trình hạ tầng gắn liền với đất đai, hệ thống điện lưới, điện thoại, ăng ten, cáp truyền hình, hệ thống lọc cấp thoát nước…, tài sản khác gắn liền ko thể tác rời với cơng trình xấy dựng thang máy, chống trộm tự động… + tài sản khác gắn liền với đât: vừn lâu lăm, cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao, cơng trình khai thác mỏ b, theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: + cơng trình kiến trúc: nhà dùng thuê( tùy thuộc vào yêu cầu kiê trúc, tiện nghi, cảnh quan, mơi trường người ta có phân biệt nhà thành hai loại nhà chung cư, nhà riêng biệt biệt thự Tùy thuộc vào yêu cầu ký thuật, độ bền loại vật liệu kết cấu cột móng, sàn, tường…)cơng trình kiến trúc phục vụ sản xuất( nhà xưởng, kho tang, mặt khu công nghiệp) công trình kiến trúc có tính thương mại( hàng,chợ…) Khách sạn văn phong cho thuê( tùy thuộc vào điều kiện vật chất chất lượng dịch vụ cảnh quan mà chia khách sạn thành nhiều loại) +đất đai: nhóm dất nông nghiệp( dất trồng cây, dất rừng sản xuất, đất rùng phịng hộ, đất rừng đặc dụng…), nhóm đất phi nông nghiệp( đất ở, đất xây dựn quan cơng trình nghiệp, đất sửu dụng vịa mục đích an ninh quốc phòng, đất sử dụng sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp…), nhóm đất chưa sử dụng(chưa xác định mục đích sử dụng) ý nghĩa việc phân loại: + sở để nhf nước có sách quản lý sử dụng BĐS, laoij tài sản có giá trị lớn, cách hợp lý có hiệu mặt kinh tế xã hội khác quản lý nhà nước loại BĐS có mục đích sử dụng khác giá quy định, thời gian sử dụng, chế quản lý giao hay cho thuê… từ liên quan đến mức giá đến bù, tiền thuế phải nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS quyền đực sửa chữa xây dựng quyền chuyển đổi mục đích + nhà đầu tư: la sở để người ta xem xét hội đầu tư, đánh gía cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro định đầu tư Câu 10: khái niệm, đặc điểm phân loại thị trường BĐS Khái niệm: thị trường BĐS loại tt bao gồm giao dịch BĐS đc thực thông qua quan hệ hh tiền tệ phân loại thị trường BĐS: a, vào mức độ kiểm sốt nhà nước: + thị trường chình thức hay thị trường có kiểm sốt nahf nước bao gồm giao dịch mà nhà nước kiểm soát đực giao dịch trung tâm đầu giá, ngân hàng, công ty cho th tài chính, khách sạn, cơng ty chứng khốn BĐS, cơng ty kinh doanh địa ốc… + thị trường phi thức: thị truongf ko có kiểm soát nhà nước, bao gồm giao dịch BĐS ko tiến hành thủ thuật có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết giấy tờ nhận nợ… ước tính giá trị giao dịch việt nam khoảng 70% thị trường b, vào trình tự tham gia thị trường: + thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại thị trường gọi thị trường đất đai + thị trường xây dựng cơng trình BĐS đề bán cho thuê + thị trường bán or cho thuê lại BĐS c, vào loại hàng hóa BĐS TT: + TT đất đai +TT nhà +TT BĐS cơng nghiệp + TT BĐS dùng cho văn phịng, cơng sở + TT BĐS dùng dịch vụ d, vào tính chất giao dịch :+ TT mua bán BĐS + TTthuê cho thuê BĐS + TT giao dịch BĐS dùng để chấp, bảo hiểm + TT giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh đặc điểm thị trường BĐS: + có cách biệt hàng hóa thị trường giao dịch:BĐS cố định ko thể giao dịch mà chủ thể ko thể đưa BĐS đến nơi giao dịch Việc giao dịch chủ yếu qua khâu đàm phán địa điểm giao dịch kiểm tra thực địa đăng ký pháp lý qúa trình giao dịch bất động sản khơng thể đơn giản nhanh chóng loại hàng hóa khác Vì vậy, giao dịch bất động sản cần nhiều thời gian chi phí cho dịch vụ cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, tốn.=> việc định giá có nguy sai số rủi ro nghề TĐỊNH GIÁ cao, địi hỏi TĐV cần phải có am hiểu chuyên môn kinh nghiệm nghề nghiệp + Là thị trường mang tính khu vực : thị trường BDDS thường đc tạo từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với quy mơ, mức độ nhỏ động thái giao dịch khác Quan hệ cung cầu giá BĐS thường ảnh hưởng phạm vi vùng địa phương định.=> TĐV cần xem xét gắn với đk kinh tế -văn hóa- xã hội vùng, khu vực cụ thể +là dạng điển hình thị trường cạnh tranh ko hồn hảo: có ko đồng thơng tin yếu tố cấu thành Các thông tin BĐS Thị trường BĐS thường ko có sãn ko phổ biến, thị trường người có kinh nghiệm.làm cho giá BĐS ko hồn tồn giá cạnh tranh đc so sánh cách công thị trường việc thâm nhập thị trường ko hoàn toàn dễ dàng với người bán người mua => TĐV xem xét chứng giao dịch cần phải có phân tích cách kỹ lưỡng xem chúng chứng hợp lý để so sánh ước tính giá trị cho TÀI SẢN mục tiêu + cung BĐS co giãn chậm giá thay đổi:do quan hệ cung cầu BĐS thường cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu, cung BĐS ko thể phản ứng cách nhanh chóng tương đương với thay đổi tác động kích thích tăng cung or giảm cung BĐS ln có độ trễ lớn so hàng hóa khác.=> cần có cân nhắc thận trọng đến đặc điểm thị trường BĐS để ước tính cách hợp lý giá trị BĐS Việc quản lý nhà nước BĐS ko tốt tiềm ẩn rủi ro đối vs việc hành nghề thẩm định giá + hđ thị trường BĐS phụ thuộc vào kiểm soát nhà nước: can thiệp nhà nc để giảm thiểu bất lợi đến mục tiêu vĩ mô Đảm bảo tính pháp lý cho BĐS đk quan trọng để BĐS đc giao dịch, mua bán công khai.=> TĐV thiết phải có am hiểu chế sách quản lý nhà nước BĐS cung cập nhật cách thường xuyên chế độ quản lý nhà nước BĐS thời kỳ Câu 11: vai trò thị trường BĐS kt tt ? vai trò thị trường BĐS: +máy thiết bị chuyên dung: loại máy, thiết bị đc SỬ DỤNG cho nhiệm vụ đăc thù, có tính chun biệt +máy, thiết bị thong thường, phổ biến: máy thiết bị đc SỬ DỤNG phổ biến thị trường =>cách phân loại giúp vc lựa chọn PP định giá, máy, thiết bị chuyên dung nhiều trường hợp phải sử dụng sở định giá giá trị phi thị trường với PP chi phí, với máy, thiết bị thong thường sử dụng giá thị trường PP định giá PP so sánh trực công sử dụng: +máy, thiết bị động lực +máy, thiết bị công tác: +dụng cụ làm việc đo lường thí nghiệm +thiết bị Phương tiện vận tải.+dụng cụ quản lý =>phân loại theo cách giúp ía có khả cho vc chọn nhóm chun gia định gía có khả am hiểu chun sâu máy, thiết bị, tạo đk đẻ cập nhật, theo dõi đánh giá động thái vận hanhfm nắm số liệu lích sử, từ chun nghiệp hóa công tác định giá máy Theo ngành sử dụng kt quốc dân: máy móc thiết bị chế biến gỗ,mmtb ngành nhựa mmtb ngành giấy, mmtb ngành tin, mmtb ngành xây dựng, mmtb ngành khác Theo cấu tạo , lượng, nguyên nhiên liêu: máy móc tb khí , quang học, mmtb vận hàng nươc, điện , quang năng, máy phát thủy điện mmtb chạy dầu diesel, chạy xăng Câu 14: nội dung pp đinh giá máy móc thiết bị 1, phương pháp so sánh:Là PP ước tính giá trị thị trường máy, thiết bị dựa sở phân tích mực giá giao dịch thành cơng mua, bán thực tế thị trường vào thời điểm định giá máy, thiết bị tương tự dung để so sánh với máy, thiết bị cần định giá.Phương pháp SS dựa chủ yếu nguyên tắc thay thế, dựa giả định cho giá trị máy, thiết bị có mối liên hệ với giá trị thị trường máy, thiết bị tương tự ss +quy trình thực hiện: B1: thu thập thông tin máy, thiết bị mua bán cơng khai gần thị trường sánh B2: kiểm tra thong tin máy, thiết bị so sánh để xác định giá trị thị trường để làm so sánh với máy, thiết bị mục tiêu B3:phân tích điều chinh B4: ước tính giá trị máy, thiết bị cần định giá sở mức giá đc điều chỉnh Ưu điểm:được áp dụng phổ biến rộng rãi sử dụng nhiều thực tế pp k có khó khăn kĩ thuật/ có sở vũng cơng nhận dựa vào giá trị thị trường để so sánh Nhược điểm: có vc so sánh k thể thực tính chất đặc biệt kĩ thuật tài sản mục tiêu cần thẩm định nên khó tìm đc tài sản tương tự đc mua bán thị trường điều ảnh hưởng đến tính xác pp 2,phương pháp chi phí: +Là PP định giá dựa sở tính chi phí tạo máy, thiết bị tương đương với máy, thiết bị cần định giá, sau trừ hao mịn thực tế máy, thiết bị cần định giá +người định giá cần phải am hiểu kĩ thuật phải có đủ kinh nghiệm áp dụng đc PP này, phải có đủ kinh nghiệm áp dụng PP +phải có đủ thơng tin thị trường giá cả, chi phí chi tiết cấu máy, thiết bị nguyên nhiên vật liệu để sản xuất máy, thiết bị cần định giá thời điểm định giá Các bước thực hiện: B1: ước tính chi phí để tạo lập đưa SỬ DỤNG máy, thiết bị mới, loại, có tính kỹ thuật tương tự B2: ước tính khấu hao lũy kế máy, thiết bị xét tất nguyên nhân tính tới thời điểm định giá B3: khấu trừ khấu hao lũy kế khỏi chi phí thay tại, kết thu đc chinh giá trị tị máy, thiết bị cần định giá Nhược điểm: pp phải dựa vào liệu thị trường để so sánh nên gặp ơhair hạn chế tính xác/ chi phí k với giá trị thị trường/ pp chi phí phải sư dụng cách tiếp cận công tới song tổng nhiều phận chưa với giá trị tồn tài sản/ việc ước tính giá trị khấu hao từ tích lũy trở nên chủ quan khó thực có khác định nghĩa thuật ngữ k có pp riêng biệt áp dụng rộng rãi để ước tính khấu trừ/ đánh giá chung cho pp k có giá trị cao vc đưa giá trị thẩm định phù hợp, đc chấp nhận để cung cấp giá trị thẩm định có hiệu lực 3, pp đầu tư(thu nhập): pp xây dựng dựa vc tuân thủ nguyên tắc: dự báo lợi ích tương lai nguyên tắc SỬ DỤNGTNHQN +Theo ngtac mặt lý thuyết giá trị thị trường hàng MMTB ngang với giá trị tất khoản thu nhập tương lai nhận đc từ MMTB.+có thể vận dụng kĩ thuật dự toán vốn đánh giá hiệu dự án đầu tư để xác định giá trị MMTB Các bước thực hiện: 1,ước tính thu nhập trung bình hàng năm tài sản mang lại/ 2, ước tính tất khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm/ 3, xác định tỷ suất vốn hóa hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập/ 4, dùng ct vốn hóa trực tiếp dịng tiền chiết khấu để tìm gt tài sản mục tiêu Ưu điểm: công cụ định giá đặc biệt hữu ích cho tài sản dịng có dịng tiền k ổn định, thẩm định viên phải định có phải pp chủ yếu, thích hợp pp kiểm tra Hạn chế: việc định giá nhà máy có đầu tư k lớn thương mại hạn hẹp, hay với thẩm định tài cầm cố thong thường pp tỏ k thích hợp, nên sử dụng chứng bán thị trường so sánh đc để định giá/ k nên đặt thành coi pp pp mà thông thường nên thực kiểm tra pp khác.\ Câu 15: mục đich định giá máy móc tb,? Các sở giá trị việc định giá mmtb, mục đích định giá máy móc thiết bị: + mđ tài chính: xuất phát từ nhu cầu ng sử dụng kq định giá, chuyên gia định giá mmtb đc yêu cầu tiến hành cv định giá cho mđ tài + mđ bảo hiểm: hđ bảo hiểm vc định giá tài sản sở xác định phí bảo hiểm gia trị khơi phục tài sản số tiền bồi thường bảo hiểm + mđ cầm cố chấp để vay vốn : hđ cho vay chấp, cầm cố, tài sản nhận đem chấp, cầm cố đc xem an toàn khoản tiền cho vạy việc định giá tài sản mmtb nhận chấp, cầm cố để có sở xxd mức tiền cho vay =>Ý nghĩa việ nghiên cứu vấn đè q trình định giá :định giá máy móc thiết bị thực cho mục đích cụ thể mục đích định giá lại định việc lựa chọn sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường, giúp người định giá lựa chọn PP định giá phù hợp, người định giá cần nắm vững mục đích định giá thong qua vc trao đổi khách hang vè loại máy, thiết bị cần thẩm định, sử dụng kết thẩm định cho vc gifm kinh nghiệm, hiểu biết, trình độ phải giải thích, trình bày rõ rang đầy đủ báo cáo sở giá trị : +giá trị thị trường: Giá trị thị trường xác định thông qua thông tin, liệu mặt kỹ thuật mặt pháp lý tài sản, giá chuyển nhượng tài sản thực tế so sánh thị trường; Mức độ sử dụng tốt có khả mang lại giá trị cao nhất, có hiệu cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt phải vào liệu liên quan đến tài sản thị trường.Trong giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường +giá trị phi thị trường:là giá trị máy móc thiết bị cịn rút từ lợi ích kinh tế thay chức gắn với phản ánh biểu thị trường khơng hình hay khơng bình thường Câu 16: nội dung bước quy trình định giá máy móc, thiết bị? xác định vấn đề: + khảo sát máy móc thiết bị ghi nhận đặc điểm máy, thiết bị + xác định mục đích định giá nguồn tài liệu cần thiết +xác định ngày có hiệu lực vc định giá, mức thu tiền dịch vụ, thời gian hoàn thành báo cáo định giá.Hợp đồng đinh giá 2.lập kế hoạch đinh giá: + kế hoạch, trình tự thu thập tài liệu thị trường + kế hoạch phân tích tài liệu thu thập +lập đề cương báo cáo, chứng thư + lên lịch thời gian tiến độ để thực kế hoạch định giá 3.thu thập số liệu thực tế: + thu thập thông tin giá thị trường +phân loại tài liệu sơ cấp, tài liệu thứ cấp.+phân tích, xác minh, so sánh số liệ hồ sơ thẩm định giá thu thập 4.vận dụng số liệu thực tế phân tích: +phân tích thị trường +phân tích tài sản +phân ích so sánh đặc điểm so sánh MMTB, lựa chọn thông tin phù hợp để làm sở định giá 5.ước tính giá trị máy, thiết bị: + mục đích định giá, loại máy, thiết bị cần định giá thông tin thu thập đc để lựa chọn PP định giá phù hợp + tính tốn dự kiến kết thẩm định 6.lập báo cáo định giá:nội dung báo cáo định giá phụ thuộc vào chất mục đích cơng việc định giá Báo cáo định giá sp tồn cơng việc định giá, kết nỗ lực kĩ nghề nghiệp định giá Báo cóa lập phải phù hợp với quy định hành Sau lập báo cáo xong gửi kết đến khách hành Câu 17: giá trị doanh nghiệp? giải thích : nói nên kt thị trường, doanh nghiệp lại đc xem hàng hóa đặc biệt ? giá trị doanh nghiệp biểu tiền khoản thu nhập mà DN mang lại cho nhà đâu tư trình kinh doanh, Các PP đình giá DN phải đc xây dựng sở: +đánh giá giá trị TÀI SẢN hữu hình yếu tố tổ chức mối quan hệ + đánh giá khoản thu nhập mf DN tạo cho nhà đầu tư Giải thích: kt tt, giống loại hh khác, doanh nghiệp đối tượng đc gd trao đổi hình thức khác mua bán, hợp , chia tách… đó, doanh nghiệp đc xem loại hh giá thị trường nhiên không giống hh thông thường, doanh nghiệp đc xem loại hh đặc biệt dn có quy mơ cấu khác nhau, có vị trí lực tài khác nhau, khơng tồn dn giống hồn tồn Do đó, đánh giá giá trị dn, việc ss giá trị dn vs dn khác có tính chất tham chiếu doanh nghiệp k phải tập hợp tài sản hữu hình vơ hình, vơ tri, vô giác mà tổ chức kt, thực thể hoạt đọng , lớn mạnh phát triển theo thời gian Sự pt dn tùy thuộc vào khả nội cách ứng xử mqh dn với môi trg Câu 18: yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp ? Các yếu tố ảnh hương đến xác đinh giá trị doanh nghiệp: - Các yếu tố thuộc môi trường kinh doanh •Mơi trường kinh doanh tổng qt Mơi trường kinh tế Mơi trường trị pháp luật Mơi trường văn hóa xã hội Mơi trường khóa học cơng nghệ •Môi trường đặc thù Khách hàng Nhà cung cấp Các đối thủ cạnh tranh Đặc điểm ngành kinh doanh Các yếu tố khác Các yếu tố nội doanh nghiệp • Hiện trạng tài sản doanh nghiệp • Vị trí kinh doanh: địa điểm, diện tích, đại bàn, thời tiết • Uy tín kinh doanh: đc hình thành từ sp chất lg, dv tiện ích, thái độ phục vụ, qh KH • Trình độ kỹ thuật tay nghề người lao động: ảnh hưởng đến chất lg sp, hiệu sử dụng nguyên vật liệu, tiết kiệm chi phí, suất lđ • Nặng lực quản trị kinh doanh: khả hoạch định chiến lược, trình độ tổ chức quản lý, lực qtri yếu tố … 1, yếu tố thuộc môi trường kinh doanh: + môi trường kinh tế:DN bào tồn bối cảnh kinh tế cụ thể, bối cảnh cụ thể nhần định qua hàng loạt tiêu vĩ mô như: tốc độ tăng trưởng kt, số giá cả, tỷ giá ngoại tệ, tỷ suất đầu tư, số thị trường… tháy đôiỉ yếu tố ảnh hưởng đến đánh giá DN: kt luôn tăng trưởng với tốc độ cao, phản ánh nhu cầu đầu tư tiêu dùng ngày lớn, số giá chứng khoán phản ánh quan hệ cung cầu, đồng tiền ổn định, tỷ giá lãi suất có tính kích thích đầu tư trở thành hội tốt cho DN mở rộng quy mô sản xuất, ngược lại kt suy thoái, chứng khoán ảo, lạm phát phi mã biểu môi trường tồn DN bị lung lay tận gốc + mơi trường trị: sx-kd tồn ổn định phát triểm môi trường có ổn định trị mức độ định Các yếu tố mơi trường trị có gắn bó chặt chẽ, tác động trực tiếp đến SXKD bao gồm: tính đầy đủm đồng bộ, rõ ràng hệ thống luật pháp/ quan điểm tư tưởng nhà nước SXKD thông qua văn pháp quy/ lực hành pháp phủ ý tức chấp hành pháp luật công dân tổ chức sản xuất: pháp luật ban hành k trở thành thưc, tệ nạn buôn lậu, trốn thuế, hàng giả hàng nhái biểu mơi trường trị bất lợi cho SX + mơi trường văn hóa-xã hội: SXKD có mục tiêu xuyen suốt lợi nhuận k thể tách rời khỏi môi trường VH-XH Trên phương diện xã hội, DN đời để đấp ứng đòi hỏi ngày cao cho đời sống vật hất tinh thần cộng đồng nơi DN hoạt động thế, đánh giá DN k thể bỏ qua yếu tố, địi hỏi xúc mơi trường VH-XH mà phải thực dự báo ảnh hưởng yếu tố đến SXKD DN tương lai + môi trường khoa học, kĩ thuật: tác động kĩ thuật, công nghệ làm thay đổi cách đk quy trình cơng nghệ phương thức tổ chức SXKD DN Sự nhạy bén viejc chiếm lĩnh thành tự khao học nguyên nhân đưa DN mau chóng đến chỗ phá sản,=> đánh giá DN đòi hỏi phải mức độ tác động môi trường đến SXKD khả thích ứng DN trc bước phát triển KH-CN 2, môi trường đặc thù: + quan hệ DN với khách hàng: thị trường yếu tài sảno định đến đầu sp DN, thị trường DN thể yếu tố khách hàng.thông thường kh chi phối HĐ DN có trường hợp kh lại bị lệ thuộc vào khả cung cấp DN Do muốn đánh giá khả phát triển, mở rộng SXKD cảu DN cầm xác định tính chất, mức độ bền vững uy tín DN quan hệ với khách hàng Để đánh giá ng ta thường kể đến: trung thành thái độ Kh, số lượng chất lượng khách hàng, tiếng tăm mối quan hệ với họ thuyết phục cao nhât thị phần tại, thị phần tương lai, doanh số bán tốc độ tiến triển tiêu qua thời kì kd khác DN + quan hệ DN với nhà cung cấp: quan hệ với nhà cung cấp, DN đóng vai trị thượng đế, nhiên có số trường hợp, DN lại bị lệ thuốc vào nhà cung cấp số lượng nhà cung cấp k đủ, kết cấu họ với nhau, mưa số lượng nhỏ nguyên nhân khác Từ khả đáp ứng yếu tố đầu vào đảm bảo cho SXKD ổn định phải xem xét đến: phong phú nguồn cung cấp, số lượng, chủng loại nguyên liệu thay cho nhau, khả đáp ứng lâu dài cho dn + hãng cạnh tranh: cạnh tranh liệt môi trường cạnh tranh coi mối nguy trực tiếp đến tồn DN Dó đánh giá lực cạnh tranh phải xét yếu tố: giá cả, chất lượng sp dịch vụ hậu thương mại, số lượng DN tham gia cạnh tranh, lực thực mạnh họ, mầm mống lm xuất đối thủ cạnh tranh có kết luận đắn đc vị khả canh tranh DN + quan nhà nước: hoạt động DN đặt kiểm soát quan NN, tổ chức có bổn phẩn kiểm tra, giám sát, đảm bảo cho HĐ DN k vượt qua khỏi quy tắc xã hội dn có biểu tài tốt tuân theo pháp luật, k phải buôn lậu, hàng giả hàng nhái 3, yếu tố thuộc nội DN: +hiện trạng tài sản dn:- tài sản DN thể khả cạnh tranh khả thu lợi nhuận dn – giá trị tài sản: coi đảm bảo rõ ràng giá trị DN thay cho việc dự báo khoản thu nhập tiềm ng sở hữu bán chúng lúc để cảm nhận khoản thu nhập từ tài sản + vị trí kinh doanh: vị trí kd đem lại nhiều lợi cho DN, giúp DN giảm nhiều khoản mục chi phsi chủ yếu như: chi phí chuyển, giao dịch đồng thời dn có thuận lợi để tiếp cận nắm bắt nhanh chóng nhu cầu, thi hiếu thị trường, thực tốt dịch vụ hậu thương mại nhiên kéo theo gia tằng số khoản chi phí chi phsi thuê văn phòng, thuê lao động… quan trọng nói yếu tố lợi thương mại ngta thường nhắc tới vị trí + uy tín dinh doanh: sp dn đnahs giá cao mắt kh thfi uy tín trở tài sản thực sự, chúng có giá ngta gọi giá trị nhãn mác, quyền dán nhãn mác đc đánh giá cao uy tín DN đơng đảo nhà kt thừa nhận thành phần quan trọng góp phần tạo nên giá trị DN + trình độ kĩ thuật tay nghè ng lao động: yếu tố tác động làm nâng cao chất lượng sp, giảm chi phí góp phần nâng cao thu nhập DN Đó vc đánh giá cấp, bậc thợ, tay nghề, số lượng lao động quan trọng điều kiện hàm lượng tri thức có sp mà DN xuất ra=> đánh giá khả tồn phát triển, sáng tạo tạo lợi nhuận cần phải xét đến trình độ kĩ thuật tay nghề ng lao động, coi chúng yếu tố nội định đến giá trị DN Câu 19: khái niệm, đặc trưng, mục tiêu định giá doanh nghiệp ? Định giá DN là: ước tính với độ tin cậy cao khoản thu nhập mà DN tạo trình KD, làm sở cho hoạt động gia dịch thông thường thị trường Mục đích: phục vụ cho giao dịch mua bán, sáp nhập, hợp nhất, chia tách DN/ xác định vị tín dụng, cung cấp thơng tin cho hợp đồng quản lý kinh tế vĩ mô, hoạch định chiến lược DN Nhu cầu xuất phát từ: + yêu cầu bên từ hoạt động mua bán, sáp nhập chia tách DN:đây laoij giao dịch điễn có tính chất thường xuyên phổ biến chế thị trường, phản ánh nhu cầu đầu tư trực tiếp vào SXKD, nhu cầu tài trợ cho tăng trưởng phát triển yếu tố bên nhằm tăng cường kha tồn môi trường cạnh tranh tự Vì để thực đc giao dịch đồi hỏi phải có đánh giá phạm vi rộng lớn yếu tố tác động tới DN trogn có yếu tố giá trị doanh nghiệp +yêu cầu nhà quản trị vc phân tích đánh giá trc đưa định kinh doanh tài có liên quan đến DN đc định giá: nội dung quản trị tài DN xét cho phải tăng đc giá trị DN Giá trị DN phản ánh lực tổng hợp, phản ánh khả tồn phát triển DN Vì vào đây, nahf quản trị KD thấy đc khả cạnh tranh DN khả cạnh tranhc đối thủ cạnh trang để đưa định kinh doanh tài + yêu cầu nhà đầu tư, nhà cung cấp để từ có sở đưa định đầu tư, tái trợ cấp cấp tín dụng cho DN:thơng tin giá trị DN cho ngta đánh giá tổng quát uy tín KD, khả tài vị tín dụng + yêu cầu vs hoạch định sách quản lý kinh tế võ mô, cải cách DNNN : giá loại CK định giá trị thực DN có CK trao đổi, mua bán thị trường, để đưa đc sách quản lý kinh tế vĩ mô thông tin giá trị DN quan trọng để nhà hoạch định sách, tổ chức đánh giá tính ổn định thị trường, nhận dạng rủi ro thị trường, để từ đưa sách điều tiết phù hợp Câu 20: nội dung pp định giá doanh nghiệp ? 1.phương pháp giá trị tài sản thuần: Cơ sở lý thuyết : doanh nghiệp giống loại hàng hóa , hoạt động DN tiến hành sở sử dụng lượng tài sản định , tài sản lớn doanh nghiệp tài trợ vốn nNhà đầu tư nguồn tài bor sung q trình hoạt động giá trị doanh nghiệp tính tổng giá trị thị trường số tài sản mà DN sử dụng vào SXKD phương pháp xác định: V0 = VT- VN Trong : -V0: giá trị tài sản thuộc chủ sở hữu -VT: tổng giá trị tài sản mà doanh nghiệp sử dụng vào SXKD -VN: giá trị khoản nợ phương pháp hóa nguồn tài tương lai: sởt lý thuyết : giá trị DN đo độ lớn khoản thu nhập mà DN mang lại cho nhà đầu tư tương lai quy thời điểm theo tỷ suất chiết khấu định V0 = Trong : V0:Giá trị doanh nghiệp : Thu nhập doanh nghiệp đem lại cho nhà đầu tư năm thứ t r: Tỷ suất hóa (cịn gọi tỷ suất chiết khấu ) n: Thời gian nhận thu nhập(tính theo năm) phương pháp hóa nguồn tài tương lai: a) Phương pháp định giá chứng khoán: quan điểm : giá trị thực chứng khoán phải đáng giá độ lớn khoản thu nhập mà nhà đầu tư nhận đươc tư doanh nghiệp đó, thu nhập yếu tố đầu tư chứng khốn phương pháp xác định: Cơng thức tổng qt V0 = Trong : V0: giá trị thực chứng khoán : thu nhập chứng khoán năm thứ t r: tỷ suất hóa n: số năm nhận thu nhập xác định giá trị trái phiếu: • Định giá trái phiếu khơng có thời hạn: Nếu gọi: I: tiền lãi cố định hưởng kỳ hạn V: giá trị trái phiếu : tỷ suất lợi nhuận yêu cầu nhà đầu tư V= • Định giá trái phiếu có kỳ hạn đươc hưởng lãi định kỳ: Nếu gọi: I: tiền lãi cố định hưởng kỳ V: giá trị trái phiếu MV: mệnh giá trái phiếu : tỷ suất lợi nhuận yêu cầu nhà đầu tư n: số kỳ tính lãi đáo hạn V= • + + ….+ + Định giá trái phiếu có kỳ hạn khơng hưởng lãi định kỳ V= • Định giá trái phiếu có thời hạn trả lãi theo định kỳ nửa năm: V= Trong : V: giá trị tại(hiện giá) trái phiếu I: tiền lãi cố định hưởng kì rd: tỷ suất lợi nhuận yêu cầu nhà đầu tư MV: mệnh giá trái phiếu n: số kì tính lãi đáo hạn Xác định giá trị cổ phiếu : Định giá cổ phiếu việc xác định giá trị lý thuyết cổ phiếu theo phương pháp phù hợp Giá trị cổ phiếu xác định giá trị toàn thu nhập nhận từ việc đầu tư cổ phiếp thời hạn định • Định giá cổ phiếu ưu đãi : V= Trong : Dp: cổ tức hang năm cổ phiếu :tỷ suất chiết khấu thích hợp • - Định giá cổ phiếu thường: Định giá cổ phiếu thường nhà đầu tư nắm giữ cổ phiếu vĩnh viễn để hưởng cổ tưc: V= + + … + =∑ Trong đó: Dt: cổ tức chia thời kỳ t : tỷ suất lợi nhuận đòi hỏi nhà đầu tư - Định giá cổ phiếu thường nhà đầu tư nắm giữ cổ phiếu n năm, sau bán lại với giá : V= • Định giá phiếu thường theo mơ hình chiết khấu cổ tức: (DDM) *Các trường hợp tăng trưởng cổ tức: + trường hợp tốc độ tăng trưởng cổ tức không đổi: V= + +…+ Trong đó: D0 : cổ tức cổ phiếu : tỷ suất lợi nhuận đòi hỏi nhà đầu tư g: tỷ lệ tăng trưởng cổ tức năm thực số biến đổi ta có: V= ( 1) = +g (2) + trường hợp tốc độ tăng trưởng cổ tức 0: Khi g = ta có cơng thức: V = (3) + trường hợp tỷ lệ tăng trưởng cổ tức hay đổi qua giai đoạn: g thay đổi qua giai đoạn cơng thức (1) khơng cịn phù hợp, mà cần tính lại b) Phương pháp hóa lợi nhuận thuần: Cơ sở : giá trị DN đo độ lớn khoản lợi nhuận mà DN mang lại cho chủ sở hữu suốt thời gian tồn - Phương pháp xác định: (1.3) : giá trị doanh nghiệp : lợi nhuận năm thứ t : tỷ suất chiết khấu dịng tiền kì Cơng thức (1.3) dược đơn giản hóa cách coi lợi nhuận hàng năm P =P2 = ….= Pn=Pa t = Pa/r c) Phương pháp hóa dịng tiền thuần: Cơ sở lý luận : • Việc bỏ tiền mua doanh nghiệp giống việc đổi lấy dụ án triển khai, theo đó, nhà đầu tư sau nắm quyền kiểm sốt điều khiển dự án , doanh nghiệp hoạt động theo dự định • Q trình kinh doanh q trình phát sinh dịng tiền vào dịng tiền Nhà đầu tư đánh giá việc dựa sở dòng tiền đáng giá doanh nghiệp theo tiêu chuẩn hiệu dự án đầu tư Phương pháp xác định Dòng tiền dự án = Dòng tiền vào – Dòng tiền Trong đó: dịng tiền vào: khoản thu nhập mà DN đưa lại Dịng tiền ra: khoản chi phi đầu tư vào doanh nghiệp - Công thức tổng quát Trong đó: : giá trị doanh nghiệp CFt: thu nhập năm thứ t Vn: giá trị doanh nghiệp cuối chu kỳ đầu tư Các bước tiến hành • Bước : dự báo dài hạn dòng tiền vào, có thẻ phát sinh tương lai • Bước : xác định tỷ suất chiết khấu dịng tiền • Bước : xác định giá trị dòng tiền theo tý suất chiết khấu kể để xác định giá trị doanh nghiệp 3.Phương pháp định lượng Goodwill Cơ sở lý luận :hai DN có tài sản khác lợi thương mại kết hiệu kinh doanh khác từ ảnh hương đến giá trị doanh nghiệp Phương pháp xác định: Trong đó: : giá trị doanh nghiệp ANC: giá trị tài sản doanh nghiệp GW: giá trị tài sản vơ hình, hay giá trị lợi thương mại GW = Trong đó: : lợi nhuận năm thứ t : giá trị tài sản đưa vào kinh doanh năm thứ t : lợi nhuận bình thường tài sản năm thứ t : tỷ suất lợi nhuận bình thường tài sản đưa vào kinh doanh : lợi nhuận siêu ngạch năm thứ t : tỷ suất chiết khấu Phương pháp định giá dựa vào số P/E Cơ sở lý luận :Giá chứng khoán chịu tác động nhiều yếu tố khơng phản ánh giá trị DN phát hành Tuy nhiên, thị trường hoàn hảo giá chứng khốn cần phản ánh cung cầu túy nên sử dụng để ước lượng giá trị DN P/E : phản ánh thị trường sẵn sàng trả cho đơn vị ÉP Do biết P/E khứ ÉSP bình qn cổ phiếu dự kiến ước tính giá trị cổ phần Đây phương pháp mang tính kinh nghiệm song lại sử dụng phổ biếm thị trường tài giới để ước lượng nhanh giá trị chúng khoán Thực chất tỷ số P/E Giả định doanh nghiệp thu lợi nhuận cổ phiếu hàng năm sử dụng toàn lợi nhuận để chi trả lợi tức cổ phần, giá trị chi phí xác định qua cơng thức: Trong đó: : giá trị cổ phiếu : thu nhập ròng cổ phiếu dự kiến năm t : giá bán cổ phiếu dự kiến cuối năm n r: chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu hay tỷ lệ hóa giả sử P1=P1=….=Pn=P Phương pháp xác định: thị trường hoàn hảo, P/E phản ánh tương đối trung thực tương quan giá trị hợp lý cổ phần với lợi nhuận ròng cổ phần Giá trị doanh nghiệp = lợi nhuận dự kiến cổ phần x P/E trung bình 1, PP tài sản thuần: Ưu điểm: +PP ả giá trị TÀI SẢN cụ thể cấu thành giá trị DN, giá trị loại TÀI SẢN cụ thể có tính pháp lý khoản thu nhập mà ng mua chắn nhận đc sở hữu DN => số tiền mà ng mua bỏ luôn đảm bảo lượng TÀI SẢN có thật +PP có khoản thu nhập tối thiểu mà ng sở hữu nhận đc, mức giá thấp nhất, sở để bên có liên quan đưa q trình giao dịch đàm phán giá bán DN+PP tiêu chuẩn thích hợp để bên xích lại gần q trình đàm phán Nhước điểm: + với pP đánh giá DN trạng thái tĩnh, DN k coi thực thể, tổ chức tồn cịn phát triển tương lai, k phù hợp với tầm nhàn chiến lược kinh doanh tương lai + PP k cung cấp xây dựng đc sở thông tin cần thiết để bên liên quan đánh giá triển vọng sinh lời DN+ PP bỏ qua phần lớn yếu tố phi vật chất lại có giá trị thực lại chiêm tỷ trọng lớn giá trị DN 2.PP định giá chứng khoán: Ưu điểm : + với PP ngta đanh giá lại giá CK thị trường có xa so với giá trị thực hay k, từ xác định đc mức độ đầu loại CK đầu vc mua bán DN+ giúp ng đầu tư thiểu số nhìn nhận đánh giá giá trị DN + PP xác định giá trị DN dựa dịng lợi tức cổ phần, thích hợp với DN có CK giao dịch thị trường, xác định giá trị TÀI SẢN gặp nhiều khó khăn DN có TÀI SẢN hữu hình k đáng kể đc đánh giá cao giá trị vơ hình Nhược điểm: + vc dự đoán lợi tức cổ phần k phải dễ dàng, CP loại CK có nhiều rủi ro nhất, giả thuyết ổn định cổ tức mức độ tăng trưởng đặn thường thuyết phục nhà thực hành + để xác định lợi tức vào cổ phần phải xây dựng lý thuyết định hướng phân chia lợi tức cổ phần tương lai, thực tế sách phân chia lợi tức cổ phần lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố, vc đánh giá yếu tố k đơn giản +khi giả định tham số t -> ∞ k phù hợp với thực tế giả định có nghĩa cho DN tồn mãi mà thực tế ít, chí k có DN việc tính tốn tỷ suất sinh lời địi hỏi phải có lý thuyết hoàn chỉnh rủi ro 3, PP hóa lợi nhuận thuần:Ưu điểm: +phù hợp với DN k có nhiều tài sản khấu hao, khả tích lũy vốn từ khấu hao lợi nhuận để lại đáng kể, dn mà ngta k tìm thấy hội đầu tư bổ sung tương lai, phần lớn lợi nhuận sau thuế đc tra cho nhà đầu tư + vc định lượng LNST tương lai dễ dàng so vs phải dự báo lợi tức cổ phần ngta k cần phải tính đến chi phối sách phan chia lợi tức cổ phần DN +với DN mà nta khó tìm thấy hội đầu tư giúp chuyên gia đánh giá lượng định với độ xác cao chu kì KD DN, cách dựa vào thời gian khấu hao trung bình TÀI SẢNCĐ Hạn chế: + pp phù hợp với nhà đầu tư thiểu số thiếu sơ đk định lợi nhuận nhà đầu tư thiểu sô lợi tức cổ phần phait toàn lợi nhuận + vc điều chỉnh số liệu khứ để rút tính quy luật lợi nhuận tương lai k phù hợp với cách nhìn chiến lược DN, DN thành lập + cho t ->∞ k phù hợp với thực tế 4, PP hóa dịng tiền thuần: Ưu điểm: + PP tiếp cận vấn đề xác định giá trị DN góc nhìn nhà đầu tư đa số, giá trị DN tính tốn mức giá cao mà nhà đtư đa số trả, tham gia đấu thầ giới hạn để bỏ thầu + PP cung cấp cách giải thích rõ ràng: DN lại có gia strij cao DN kia, nhà đầu tư trả giá cho DN, giải thích đc ký tăng hay giảm giá trị DN +DN xem xét trogn trạng thái động: nso sở để nhà đâu ftuw tùy ý mà phát triển ý tưởng sở hữu DN, giá trị DN thay đổi lớn tùy theo trù định nhà đầu tư Hạn chế: + dn nhỏ k có chiến lc kinhd oanh thù PP nói mang tính lý thuyết + địi hỏi ng đánh giá phải có lực đánh giá lĩnh vực thẩm định + phải có lượng thơng tin lớn từ môi trường để đánh giá yếu tố môi trg vĩ mô, vi mô, yếu tố bên bên tác động 5, PP định lượng GOODWILL: Ưu điểm: +là pP dyuy tính đến giá trị tài sản vơ hình, mà thực tế, tài sản vơ hình có giá trị tổng tài sản DN +PP tính giá trị DN sở tính đến lợi ích ng mua ng bán Nhược điểm: +trong chế thị trường, tác động quy luật cạnh tranh, quy luật tỷ suất sinh lợi nhuận bình qn, khó có DN trì lợi khả sinh lời + số tài sản định giá k có thị trường 6, PP định giá dựa vào tỷ số PER: Ưu điểm : +giúp ước lượng cách tương đối nhanh chóng giá trị DN, giúp ngta định cách kịp thời HĐ giao dịch nhà đtư thiểu số thị trường cấp II +nếu thị trường CK hoạt động ổn định yếu tố đầu giảm tới mức tối thiểu pp PER pp đánh giá thông dụng với CK thị trường Hạn chế: + PP mang nặng tính kinh nghiệm, khó thuyết phục nhà đtư rằng: giá giao dịch mức trả cho lợi nhuận từ DN k phải trả cho yếu tố đầu thị trường cấp + PP k đưa sở để nhà đtư phân tích, đánh giá khả tăng trưởng rủi ro tác động tới giá trị DN Câu 21: quy trình định giá dn bao gồm nội dung cv trình tự thực ? nêu tác dụng quy trình? Nội dung cv quy trình định giá doanh nghiệp cụ thể : B1: đánh giá mtr lực nội doanh nghiệp - Việc đánh giá yêu tố mtr lực nội dn lfa nhằm có đc ttin để xd giả thuyết dòng tiền đánh giá mức độ mạo hiểm đầu tư vón vào dn Khi đánh giá yếu tố mtr cần phả hội, nguy đe dọa từ phía mtr kd, điểm mạnh điểm yếu doanh nghiệp khả thích ứng doanh nghiệp trc tác động mtr kd - Nội dung đánh giá: đánh giá đâuỳ đủ yếu tố mtr: mtr kt, ctri, vhoa-xh, ktài chínhn, kh, ng cung cấp, hãng cạnh tranh mqh vs quan nhà nc, đánh giá lực nội doanh nghiệp: bao gồm năm yếu tố : tài sản, vị trí, uy tín, trình độ,cơng nhân trình độ qtri kd - Pp đánh giá: tổ chức thu thập ttin : ttin cung cấp từ nhiều nguồn khác nhau, cs nhà nc, văn luật, tạp chí chuyên ngành, ngân hàng, cơng ty đánh giá hệ số tín nhiệm, cân đối kế toán , báo cáo thu nhập, báo cáo kiểm toán, hợp đồng thương mại Pp đánh giá: pp đánh gia thường đc dùng pp xếp hạng cho điểm hay gọi pp chuyên gia B2: xây dựng giả thiết dòng tiền mong đợi đánh giá độ mạo hiểm đầu tư Các nội dung cv chủ yêu b2 bao gồm: Xem xét kế hoachk sx kd, dự án đầu tưu, đưa giả thiết pt sinh dịng tiền, - Mơ hình hóa độ mại hiểm lựa chọn kỹ thuật xử lý rủi ro B3: đánh giá giá trị doanh nghiệp: Đánh giá tổng thể khả snh lời rui ro dn Trên cs lựa chọn áp dụng pp cần thiết, phù hợp để ước lượng giá trị dn Khi lựa chọn pp định giá dn, vc vào ưu điểm hạn chế pp nêu, ng ta phải xem xet đk cần đủ khác độ tin cậy ttin đc cc, tư cách nhà đầu tư thiểu số hay đa số, mục tiêu vc định giá… Tác dụng quy trình: Qtrinh định dái dn la quy trình mơ tả bước cv cần triển khai trình định giá doanh nghiệp nhằm giúp nhà đàu tư, chuyên gia đánh giá hình dung đc hết nội dung cv trình tự bước cần cần thiết để thực cách khoa học phù hợp ... thông tin định giá Câu 8: phân tích vai trị hoạt động định giá tài sản? Để phát huy vai trị hđơng định giá , thẩm định viên cẩn có phẩm chất nv gì? vai trị hoạt động định giá tài sản - Định giá. .. tiền ước tính TÀI SẢN dựa việc đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán TÀI SẢN thị trường Câu 5: giá trị tài sản gì? Nêu ý nghĩa đặc tính giá trị tài sản giá trị TÀI SẢN biểu tiền... pháp lý giá trị khác Tình trạng pháp lý tài sản quy định quyền người việc khai thác thuộc tính tài sản q trình sử dụng tình trạng pháp lý tài sản ảnh hưởng đến giá trị tài sản bất động sản thơng