Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT *********** Luận Văn KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN Ở VIỆT NAM THỰC TIỄN VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu Giáo viên hướng dẫn: ThS Dương Kim Thế Nguyên Sinh viên thực hiện: Tô Thị Hoa Lư MSSV: 5043977 Lớp: Luật Thương Mại- K30 Cần Thơ, năm 2008 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên -1- SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ MỤC LỤC LỜI MỞ ðẦU CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN 1.KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN 1.1.Khái niệm 1.1.1.Bất ñộng sản 1.1.2 Thị trường bất ñộng sản 1.2.Dặc điểm hàng hố bất động sản thị trường bất ñộng sản 1.2.1 ðặc điểm hàng hố bất động sản 1.2.1.1 Bất động sản hàng hố có vị trí cố định khơng thể di dời 1.2.1.2 Bất động sản hàng hố có tính lâu bền 1.2.1.3 Hàng hố bất động sản mang tính cá biệt khan 1.2.1.4 Hàng hoá bất ñộng sản chịu chi phố mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Trung 1.2.1.5 tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu Hàng hố bất động sản mang nặng yếu tố tập qn, thị hiếu tâm lý xã hội 1.2.1.6 Hàng hố bất động sản có tính thích ứng 1.2.1.7 Hàng hố bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn 1.2.1.8 Hàng hố bất động sản phụ thuộc vào lực quản lý 1.2.2 ðặc ñiểm thị trường bất ñộng sản 1.2.2.1 Thị trường bất ñộng sản thị trường giao dịch thân bất ñộng sản mà thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản 10 1.2.2.2 Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc 10 1.2.2.3 Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối yếu tố pháp luật 10 1.2.2.4 Thị trường bất động sản có hoạt động phong phú thường thị trường khơng hồn hảo 11 1.2.2.5 Cung bất ñộng sản phản ứng chậm so với cầu bất ñộng sản 11 1.2.2.6 Giao dịch thị trường bất ñộng sản cần ñến loại tư vấn chun nghiệp trình độ cao 12 1.2.2.7 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết vơí thị trường vốn 12 1.3.Tính tất yếu việc hình thành phát triển thị trường bất ñộng sản 12 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên -2- SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ SỰ ðIỀU CHỈNH BẰNG PHÁP LUẬT ðỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC 14 2.1 Cộng hoà liên bang ðức 14 2.1.1 Về khung pháp luật cho thi trương bất ñộng sản 14 1.1.2Về ñối tượng mua bán thị trừng bất ñộng sản 15 1.1.3 Các bên tham gia thị trường bất ñộng sản 16 1.1.4 Thực giao dịch 17 1.1.5.Can thiệp Nhà nước vấn đề tài bất động sản 17 2.2.Cộng hoà SEC 17 2.2.1 Về khung pháp luật cho thị trường bất ñộng sản 17 2.2.2về ñối tượng mua bán thị trường bất ñộng sản 18 2.2.3Các bên tham gia thị trường 18 2.2.4Can thiệp nhà nước vấn đề tài bất động sản 18 2.3 Thị trường bất ñộng sản ÚC 18 3.QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 20 3.1.Các giai đoạn hình thành 20 trường bấtĐH ñộngCần sản Việt Nam@ trước năm 1993học Trung 3.1.1 tâmThị Học liệu Thơ Tài liệu tập nghiên20cứu 3.1.2 Thị trường bất ñộng sản Việt Nam giai ñoạn 1993 ñến 21 3.2.Vai trò thị trường bất ñộng sản cần thiết ban hành Luật kinh doanh bất ñộng sản 22 3.2.1Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất 22 3.2.2 Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển 23 3.2.3 Phát triển thị trường bất ñộng sản cách ñể khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước 24 3.2.4 Thị trương bất động sản góp phần mở rộng thị trường quan hệ ñối ngoại 24 3.2.5 Thị trường bất ñộng sản ảnh hưởng ñến ổn ñịnh xã hội 24 3.2.6Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân 25 3.2.7 Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi sách đất đai, đổi quản lý đất ñai, quản lý bất ñộng sản 25 4.VAI TRÒ VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA NHÀ NƯỚC ðỐI VỚI HOẠT ðỘNG KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN 28 4.1.Vai trò Nhà nước 28 4.2 Trách nhiệm quản lý Nhà nước 30 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên -3- SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ 4.2.1.Trách nhiệm Bộ, ngành 30 4.2.2 Trách nhiệm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương 31 CHƯƠNG 2: KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN THEO LUẬT KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 32 1.KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN 32 1.1.Một số quy ñịnh kinh doanh bất ñộng sản 32 1.1.1.Chủ thể tham gia hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản 32 1.1.2.Các loại bất ñộng sản ñược ñưa vào kinh doanh 33 1.1.2.1 Nhà, cơng trình xây dựng ñưa vào kinh doanh 34 1.1.2.2 Quyền sử dụng ñất 35 1.1.3 ðiều kiện ñối với tổ chức, cá nhân hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản 37 1.1.4Nguyên tắc hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản phạm vi hoạt ñộng 39 1.1.4.1 Nguyên tắc hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản 39 1.1.4.2 Phạm vi hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản 40 1.1.5.Cơng khai thơng tin bất động sản đưa vào kinh doanh (ðiều 11) 42 giá ñộng 43cứu Trung 1.1.6.Những tâm Học quy liệuñịnh ĐH Cần Thơhoạt @ñộng Tài kinh liệudoanh họcbất tập vàsản nghiên 1.2.Các loại hình kinh doanh bất động sản 45 1.2.1 Kinh donh nhà cơng trình xây dưng 45 1.2.1.1 ðầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh 45 1.2.1.1.1.Quyền nghĩa vụ chủ ñầu tư 46 1.2.1.1.2.Chuyển nhượng tồn dự án khu thị mơi, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp 48 1.2.1.2 Mua bán nhà, cơng trình xây dựng 50 1.2.1.2.1.Ngun tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng 50 1.2.1.2.2.Bảo hành nhà, cơng trình xây dưng 51 1.2.1.2.3 Quyền nghĩa vụ bên bán bên mua nhà cơng trình xây dựng 52 1.2.1.2.4 Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng 53 1.2.1.3 Th nhà cơng trình xây dưng 55 1.2.1.3.1 Nguyên tắc thuê nhà, cơng trình xây dựng 55 1.2.1.3.2 Hợp ñồng 55 1.2.1.3.3 Quyền nghĩa vụ bên cho thuê bên thuê 56 1.2.1.4.Thuê mua nhà, công trình xây dựng 58 1.2.1.4.1 Ngun tắc th mua nhà, cơng trình xây dựng 58 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên -4- SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ 1.2.1.4.2Hợp đồng th mua nhà,cơng trình xây dựng bao gồm nội dung sau 59 1.2.1.4.3 Quyền nghĩa vụ bên cho thuê mua bên mua 59 1.2.2 kinh doanh quyền sử dụng ñất 61 1.2.2.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 61 1.2.2.1.1 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng 61 1.2.2.1.2.Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng 62 1.2.2.1.3.Hợp ñồng chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 62 1.2.2.2.Thuê quyền sử dụng ñất 63 1.2.2.2.1Quyền nghĩa vụ bên cho thuê quyền sử dụng ñất 63 1.2.2.2.2 Quyền nghĩa vụ bên thuê quyền sử dụng ñất 64 1.2.3 Kinh doanh dịch vụ bất ñộng sản 64 1.2.3.1.Môi giới bất ñộng sản 65 1.2.3.2 ðịnh giá bất ñộng sản 67 1.2.3.3.Sàn giao dịch bất ñộng sản 69 1.2.3.4 Các dịch vụ bất ñộng sản khác 71 1.2.3.4.1 Tư vấn bất ñộng sản 71 1.2.3.4.2 ðấu giá bất ñộng sản 71 cáo ĐH bât ñộng sảnThơ Trung 1.2.3.4.3.Quảng tâm Học liệu Cần @ Tài liệu học tập nghiên72cứu 1.2.3.4.4.Quản lý bất ñộng sản 73 CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN HOẠT ðỘNG KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HƯỜNG HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ CHÍNH SÁCH CĨ LIÊN QUAN 74 1.THỰC TIẾN HOẠT ðỘNG KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN 74 1.1.Tình hình kinh doanh bất ñộng sản Việt Nam 74 1.2.Xung quanh thực tiễn vấn ñề kinh doanh bất ñộng sản giá bất ñộng sản số tỉnh thành lớn 79 1.2.1Thành Phố Hồ Chí Minh 79 1.2.2.Hà Nội 81 1.2.3.Cần Thơ 81 1.3.Nóng bỏng thị trường bất động sản Việt Nam nước ngồi 84 1.4.Hạn chế 85 1.5.Triển vọng kinh doanh bất ñộng sản thời gian tới 86 CHÍNH SÁCH CÓ LIÊN QUAN ðẾN HOẠT ðỘNG KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN 90 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên -5- SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ 2.1.Chính sách pháp luật ñất ñai thu hút ñầu tư vào kinh doanh bất ñộng sản 90 2.1.1.Chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 91 2.1.2.ðăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 91 1.1.3.Thơng tin đất đai 91 2.2.Chính sách xây dựng thu hút ñầu tư vào kinh doanh bất động sản 93 2.1.2.Tác động sách ñối với lĩnh vực ñầu tư bất ñộng sản 93 2.3.Chính sách tín dụng thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản 94 2.3.1.Tín dụng ngân hàng ñối với hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản 94 2.3.1.1.Cơ chế xử lý cho vay ñối với kinh doanh bất ñộng sản tổ chức tín dụng 94 2.3.1.2.Cơ chế chấp bất ñộng sản 95 2.3.2.Hiện trạng cho vay vốn tổ chức tín dụng kinh doanh bất ñộng sản 95 2.4.Chính sách tài 96 3.HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 97 thiện phápĐH luậtCần kinh doanh Trung 3.1.Hoàn tâm Học liệu Thơbất @ñộng Tàisản liệu học tập nghiên97cứu 3.2.Hồn thiện sách thu hút ñầu tư vào kinh doanh bất ñộng sản 101 KẾT BÀI 104 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên -6- SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật kinh doanh bất động sản, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, 2006 Bộ luật dân 2005, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, 2005 Luật tổ chức tín dụng, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, 2007 Luật ñất ñai, NXB Sở Tư Pháp Bến Tre, 2003 Nghị ñịnh 153/2007/Nð- CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất ñộng sản Nghị ñịnh 181/2004/ Nð- CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ quy định thi hành Luật đất đai ðỗ ðơng- Nguyễn Văn, Thị trường giá bất ñộng sản số 22+23, 2008 Lê Xn Bá( chủ biên), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2006 PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần nguyên Nam, NXB Tài chính, Hà Nội, 2006 Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu GVHD: Dương Kim Thế Nguyên -7- SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu GVHD: Dương Kim Thế Nguyên -8- SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ LỜI MỞ ðẦU Kinh doanh bất lĩnh vực kinh doanh ñặc biệt hoạt động kinh tế nước ta nói riêng giới nói chung Hiện lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhu cầu nóng, lẽ có vai trị quan trọng ñời sống sản xuất Bất ñộng sản tài sản cố định có giá trị lớn, gắn liền với sống Hiện nước ta ñất nước ñang phát triển đó, nhu cầu bất động sản cao Nhu cầu nhà ñang vấn ñề nan giải xã hội ta Nhà không tài sản có giá trị kinh tế đơn mà có nhiều ý nghĩa mặt xã hội Nhà nơi người trú ngụ, nơi diễn sở hữu chủ yếu người, chổ nghỉ ngơi ñể tái tạo sức lao động, nơi đồn tụ gia đình ðối với người Việt nam, nhà nơi gắn bó tình cảm gia đình gần gũi thiêng liêng, gắn với đặc trưng văn hố Việt nam, xuất phát từ quan niệm “an cư lạc nghiệp”, nhu cầu nhà ln vấn đề xúc tầng lớp dân cư từ thị đến nơng thơn đặc biệt nhu cầu cải thiện chổ cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện sách xã hội Trong ñiều kiện nước ta với dân số 85 triệu người, diện tích đất hạn chế, ñiều kiện tự nhiên ña Trung dạng, tâmkinh Học liệuphát ĐHtriển, Cần @ người Tài liệu học giải nghiên cứu tế chưa thuThơ nhập dân cịn thấptập việc tốt vấn ñề nhà tiền ñề quan trọng góp phần trực tiếp nâng cao mức sống nhân dân, tạo điều kiện để thực cơng xố đói giảm nghèo, bước phát triển vững hai khu vực thị nơng thơn theo hướng Chủ nghĩa xã hội Mặc khác ý nghĩa mặt kinh tế: ñất nước ta ñường hội nhập với kinh tế quốc tế, để làm tốt cơng tác hồ nhập, đẩy mạnh sản xuất địi hỏi phải có cơng trình nhà xưởng, trụ sở tốt phục vụ cho sản xuất Do đó, ngành hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản ñời ñể giải vấn đề khó khăn Kinh doanh bất ñộng sản ngành ñang ñược ý cao doanh nghiệp nước, lĩnh vực kinh doanh ñang chiếm tỷ lệ ñầu tư cao vào nước ðặc biệt với ñời Luật kinh doanh bất ñộng sản làm tiền đề quan trọng cho loại hình kinh doanh Xét thấy tầm quan trọng hình thức kinh doanh kinh tế nước ta ñể giúp cho tổ chức, cá nhân tiếp cận vận dụng tốt hoạt ñộng kinh doanh qua giúp cho sư quản lý quan có thẩm quyền làm tốt chức để đưa loại hình kinh doanh tiến xa có hiệu nên em ñã thực ñề tài “Kinh doanh bất ñộng sản Việt Nam- thực tiễn hướng hoàn thiện pháp luật” GVHD: Dương Kim Thế Nguyên -9- SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ Phạm vi nghiên cứu:Kinh doanh bất ñộng sản vấn ñề mẽ chúng ta, ñể tổ chức, cá nhân tiếp cận thực điều khó khăn.Bởi thực làm tốt phải nắm rõ cách thức am hiểu Luật, ñể giúp cho cá nhân thông thường hiểu tiếp cận quy định luật khơng phải dễ Do yêu cầu ñề tài luận văn khuôn khổ thời gian cho phép nên người viết tập trung vào nghiên cứu quy ñịnh hành pháp luật kinh doanh bất ñộng sản, ưu nhược ñiểm việc áp dụng quy ñịnh vào thực tế, từ rút nhận định, giải pháp cho pháp luật ñiều chỉnh kinh doanh bất ñộng sản Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu: Những quy ñịnh pháp luật kinh doanh bất ñộng sản ñã ñược xây dựng Tuy nhiên, vấn ñề áp dụng vào ñời sống thực tế nhiều bất cập Mặc dù tổ chức, cá nhân ñã hiểu luật việc thực ñúng cịn gặp nhiều khó khăn Kinh doanh bất động sản ñang gặp nhiều vấn ñề bàn cãi Vậy làm ñể giải cách hữu hiệu vấn ñề kinh doanh bất ñộng sản tương lai vấn đề khơng đơn giản Chính lẽ mà người nghiên cứu nhận thấy phải sâu vào nghiên cứu sách pháp luật ñể làm rõ kinh doanh bất động sản nay, tìm ưu nhược việc áp dụng vào thực tiến@ công tác quản xửtập lý sở vạch Trung điểm tâmtrong Học liệu ĐHnóCần Thơ Tài liệulýhọc nghiên cứu hướng ñi cụ thể, ñề xuất giải pháp Phương pháp nghiên cứu: Trong luận văn người viết tập trung vào phương pháp: -Dùng phương pháp lịch sử ñể ñánh giá vấn ñề -Sử dụng phương pháp phân tích luật viết, phương pháp tổng hợp, so sánh kết hợp lý luận với thực tiễn; -Bên cạnh sâu tìm hiểu trạng kinh doanh bất động sản thơng qua việc thu thập tài liệu, thơng tin nghiên cứu sẵn tìm hiểu tình hình thực tế để nhìn nhận vấn ñề Cùng số phương pháp khác mà người viết vận dụng để hồn thành luận văn Cơ cấu luận văn: Luận văn gồm có ba chương: Chương1:Khái quát chung thị trường bất ñộng sản luật kinh doanh bất ñộng sản Chương 2:Kinh doanh bất ñộng sản theo luật kinh doanh bất ñộng sản Việt Nam GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 10 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ hội nước quốc tế khơng có đột biến lớn, khó có bùng nổ đổ đáng kể thị trường vàng Việt Nam bắt nguồn từ nhân tố nước Trong đó, thị trường chứng khốn thị trường bất động sản Việt Nam, thời gian trước mắt, tính quốc tế giá chưa cao, chịu ảnh hưởng nhiều từ nhân tố phi thị trường nước với nhiều tính đột biến khó tiên liệu Vì vậy, việc tốn vàng kinh doanh thị trường bất động sản khơng cịn mang tính chặt chẽ trước Mối tương quan trực tiếp liên thông truyền thống thị trường này, giá cả, mờ nhạt dần Tóm lại, tổng thể trung hạn, thị trường bất động sản Việt Nam thị trường có nhiều tiềm phát triển bước hồn thiện với hoàn thiện thể chế thị trường Việt Nam Tiềm phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam gắn liền với dồi nguồn quỹ đất cơng chưa giao, khó giao, ñất xen kẽ, cần thu hồi ñể ñưa vào thị trường bất ñộng sản Tiềm phát triển thị trưởng bất động sản cịn liên quan đến việc nâng cao hệ số sử dụng ñất sở tăng suất, tận dụng không gian, phát triển kết cấu hạ tầng đẩy nhanh q trình thị hóa Ngồi tiềm phát triển thị trường bất động sản cịn liên quan đến hồn thịên sách khuyến khích góp quyền sử dụng đất để phát triển quỹ bất cho thuê tiếp Thơ phục vụ@ phát triểnliệu sản xuất-kinh người sở Trung ñộng tâmsản Học liệuhoặc ĐHtrực Cần Tài học tậpdoanh nghiên cứu hữu ðặc biệt, triển vọng thị trường bất ñộng sản Việt Nam chịu ảnh hưởng mạnh mẽ tăng nhanh chóng nhu cầu khả tốn người dân mua- bán bất ñộng sản trình thị hố, cải thiện thu nhập u cầu nâng cao chất lượng sống.Về dài hạn với tích luỹ kinh nghiệm ứng xử quan Nhà nước, nhà ñầu tư nhân dân thị trường nhà ñất, thị trường bất ñộng sản Việt Nam ngày mở rộng, cân ñối, ñồng có tổ chức hơn, mang tính thị trường cao hơn, phát triển lành mạnh hơn, kết cấu chặt chẽ với thị trường khác phát triển đồng thị trường hồn thiện thể chế kinh tế thị trường nước ta, người thận trọng tiếp tục lựa chọn thị trường bất ñộng sản sân chơi quen thuộc cách thức đầu tư an tồn thản CHÍNH SÁCH CÓ LIÊN QUAN ðẾN HOẠT ðỘNG KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN 2.1.Chính sách pháp luật đất đai thu hút ñầu tư vào kinh doanh bất ñộng sản Luật ñất ñai ñầu tiên Việt Nam ñược Quốc hội thơng qua vào năm đầu 1987, Nhà nước ban hành Luật ñât ñai 1993 ñược sửa ñổi, bổ sung năm GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 98 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ 1998 năm 2001 ñạo luật quan trọng thể ñường lối ñổi ðảng Nhà nước ta Tổng kết 10 năm thực Luật ñất ñai từ năm 1993, rút ưu nhược ñiểm sách quản lý đất đai đặt nhiệm vụ phải tiếp tục sửa đổi bổ sung hồn thịên để phù hợp với u cầu cơng nghiệp hố phát triển đất nước, Luật đất đai năm 2003 ñã ñời 2.1.1Chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất Kinh tế Việt Nam sau 20 năm ñổi hội nhập ñã chuyển ñổi từ kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa Nhà nước Việt Nam quản lý hoạt ñộng kinh tế cơng cụ pháp lý, kế hoạch sách Trong việc quản lý bất ñộng sản, ñặc biệt quản lý đất đai, cơng tác quy hoạch cơng cụ quan trọng góp phần bảo đảm phát triển tăng giá trị bất ñộng sản Quy hoạch sử dụng ñất ñược xác ñịnh sách quản lý đất đai có tầm quan trọng ñặc biệt 2.1.2ðăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ðăng ký ñất ñai nội dung bảo ñảm quyền người sử dụng, ñược thực văn phịng đăng ký quyền sử dụng ñất.Mặt khác, thông qua ñăng ký giúp Nhà nước quản lý ñất ñai ñến người sử dụng ñất ñất liệu ñai năm 1987 nội dung quyhọc ñịnh cụ thể,và chưa thể cứu rõ Trung Trong tâm luật Học ĐH Cần Thơnày@chưa Tàiñược liệu tập nghiên quyền người sử dụng ñất Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh rõ ràng bổ sung quyền cho người sử dụng ñất ðây ñiểm Luật ñất ñai năm 2003 so với luật khác trước Sở dĩ quy định Luật xác định rõ quan hệ sở hữu ñất ñai sở hữu toàn dân, Nhà nước ñại diện chủ sở hữu thống quản lý, quy định luật quy định rõ vai trò, quyền hạn Nhà nước với tư cách ñại diện chủ sở hữu quyền hạn người sử dụng đất 1.1.3 Thơng tin đất ñai ðiều 67 Nghị ñịnh số 181/2004 CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai quy định “thơng tin ñất ñai bao gồm thông tin ñất, quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất tình trạng thực quyền người sử dụng đất cung cấp cơng khai cho người có u cầu” Thơng tin đất đai nhằm thể tính minh bạch q trình quản lý sử dụng đất ñai Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh thời hạn không 30 ngày làm việc, kể từ ngày ñược quan Nhà nước có thẩm quyền ñịnh xét duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất phải cơng bố cơng khai Việc cơng bố cơng khai trụ sở UBND quan quản lý ñất ñai ñược thực suốt thời gian kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu lực GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 99 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ Qua việc thực sách pháp luật ñất ñai ñã ñem lại số mặt sau ñối vơi ñầu tư kinh doanh bất ñộng sản: Quy định pháp luật đất đai góp phần thúc ñẩy hoạt ñộng ñầu tư phát triển lành mạnh thị trường bất ñộng sản.Quyền sử dụng ñất thị trường bất động sản giữ vai trị quan trọng.Việt Nam q trình đổi sách tài đất đai nhằm điều chỉnh hoạt ñộng ñầu tư vào thị trường bất ñộng sản phù hợp với lộ trình đổi sách pháp luật đất đai, góp phần cải thiện mơi trường đầu tư khai thác cao nguồn lực từ ñất ñai cho ñầu tư phát triển Tất quyền nghĩa vụ doanh nghiệp ñều ñược quy ñịnh cụ thể, rõ ràng, minh bạch theo tinh thần thông thống Tuy nhiên, quyền người sử dụng đất chuyển nhượng, cho thuê,thế chấp, góp vốn liên doanh, bảo lãnh, tặng cho, thừa kế, chuyển ñổi thu hút quan tâm chủ yếu ñối với doanh nghiệp hoạt ñộng lĩnh vực kinh doanh bất ñộng sản Theo số liệu điều tra tình hình vốn kết sản xuất, kinh doanh hộ kinh doanh bất ñộng sản qua năm 2000 ñến 2004 cho thấy: Tổng số vốn ñầu tư kinh doanh bất ñộng sản tăng ñều qua năm; năm 2000 4.905 triệu ñồng, năm 2002 tăng lên 6.819 triệu ñồng, năm 2003 tăng mạnh 28.433 triệu ñồng, nhiên năm 2004liệu sốĐH Cần giảmThơ xuống@ chỉTài cịn là23.093 triệutập đồng, số vốn Trung đến tâm Học liệu học vàtrong nghiên cứu chủ yếu ñê ñầu tư vào xây dựng bất động sản ðiều chứng minh sách đất đai có tác động lớn vào ñầu tư bất ñộng sản nên ñã phân tán phần nguồn vốn nhàn rỗi dân cư ñầu tư vào lĩnh vực khác đồng thời hạn chế tình trạng ñầu ñất thời gian qua.1 Mặc dù pháp luật quy định rõ trình tự thủ tục lập hồ sơ giao ñất, cho thuê ñất ñai triển khai dự án ñàu tư thực tế triển khai chưa nghiêm, nên nhà ñầu tư nhiều thời gian để có quyền sử dụng đất Kết ñiều tra doanh nghiệp hoạt ñộng lĩnh vực kinh doanh bất động sản , khơng kinh doanh bất động sản , tư vấn mơi giới bất động sản , tổ chức tín dụng chung nhận ñịnh thủ tục ñất ñai nhiều phức tạp, điều khó khăn cho hoạt động kinh doanh bất ñộng sản Hơn nữa, nguyên nhân hạn chế ñầu tư vào ñât ñai thiếu hiểu biết sách đất đai Ngưịi sử dụng đất thực khơng biết khơng có nhiều điều kiện ñể biết, tìm hiểu quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Vì họ thơng thường khơng chủ động có kế hoạch đầu tư, sử dụng ñất ñai Lê Xuân Bá- Trần Kim Chung- Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BðS NXB trị quốc gia Hà Nội trang 192 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 100 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ Cơng tác quản lý Nhà nước đất ñai dựa tảng hệ thống pháp luật ñất ñai ngày hoàn thiện rõ rệt Tuy nhiên, ñến hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, tính khả thi thấp; việc quản lý ñất ñai theo quy hoạch kế hoạch chưa trở thành ý thức quan người quản lý 2.2.Chính sách xây dựng thu hút ñầu tư vào kinh doanh bất ñộng sản Nội dung sách thơng qua Nghị ñịnh :Nð 42.CP Nð số 52/1999/Nð-CP, 12/2000/Nð-CP 7/2003/Nð-CP Luật xây dựng 2003 thông qua Luật văn luật Nhà nước góp phần tạo điều kiện ngày tốt vào việc thu hút ñầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản Ngồi ra, Nhà nước cịn quy định liên quan đến đầu tư xây dựng bất động sản cóvốn đầu tư nước ngồi Việt Nam; sách ưu đãi đầu tư xây dựng ñối với dự án nhà 2.1.2 Tác động sách lĩnh vực đầu tư bất động sản Vai trị cơng tác quy hoạch xây dựng ñối với lĩnh vực ñầu tư kinh doanh bất động sản bình diện vĩ mơ Phần lớn doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản trí cho cơng tác quy hoạch có ảnh hưởng quan trọng quan trọng tới hoạt ñộng ñầu tư kinh ñộng sản.ðiều ñó choThơ thấy hầu hết cáchọc doanhtập nghiệp quan ñến Trung doanh tâm bất Học liệu ĐH Cần @ Tài liệu liên nghiên cứu hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản ñều nhận thức vai trị quan trọng ảnh hưởng yếu tố quy hoạch ñối với hoạt ñộng ñầu tư kinh doanh bất ñộng sản Mặt khác sách thuế lệ phí xây dựng có ảnh hưởng ñáng kể tới lĩnh vực ñầu tư kinh doanh bất động sản Ngồi lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản cịn chịu ảnh hưởng cơng tác thiết kế thị: Kết điều tra cho thấy có tới 92,1% ý kiến trả lời cho cơng tác thiết kế thị có ảnh hưởng tới lĩnh vực ñầu tư bất ñộng sản, nhận ñịnh hồn tồn phù hợp với logic thiết kế thị có mối quan hệ mật thiết với cơng tác quy hoạch xây dựng.1 Quy ñịnhphân cấp phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết: Kết ñiều tra cho thấy, ña số trường hợp ñược vấn ñều cho nội dung phân cấp phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng thị tương đối hợp lý.Mặt khác kết ñiều tra cho thấy ý kiến phản ánh doanh nghiệp nội dung lập, thẩm ñịnh dự án ñầu tư, khảo sát thi cơng xây dựng cơng trình, lựa chọn nhà thầu hợp ñồng xây dựng, quản lý chất lượng xây dựng cơng trình yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới hoạt Lê Xuân Bá- Trần Kim Chung- Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BðS NXB trị quốc gia Hà Nội trang 256+257+258 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 101 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ ñộng ñầu tư kinh doanh bất ñộng sản Cụ thể 75% ý kiến cho quy định dự án đầu tư xây dựng cơng trình vấn đề quan trọng q trình đầu tư: 76,3% ý kiến cho công tác khảo sát thiết kế có ảnh hưởng tới q trình đầu tư, 83,4% trí cho chất lượng xây dựng cơng trình có ảnh hưởng tới đầu tư kinh doanh bất động sản.1 Thuế lệ phí xây dựng: kết điều tra cho thấy có 55% ý kiến trả lời vấn cho thuế lệ phí xây dựng có ảnh hưởng đáng kể tới lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản 2.3 Chính sách tín dụng thu hút ñầu tư vào kinh doanh bất ñộng sản 2.3.1 Tín dụng ngân hàng hoạt động kinh doanh bất ñộng sản Theo quy ñịnh Luật tổ chức tín dụng, tổ chức tín dụng khơng trực tiếp kinh doanh bất động sản, việc cho vay ñối với kinh doanh bất ñộng sản ñang ngày mở rộng ñối với nhu cầu vốn như: Xây dựng đường sá, cơng trình giao thơng, khai thác tài ngun lịng đất; Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất; Xây dựng kết cấu hạ tầng khu thị;Xây dựng khu thương mại, siêu thị, chợ thành phố, thị xã; Xây dựng nhà ñể bán, cho thuê; Xây dựng nhà xưởng, kết cấu hạ tầng dự án ñầu tư sản xuất kinh doanh chế liệu xử lý cho ñối với kinh @ doanh bấtliệu ñộng học sản tổ chức tín dụng Trung 2.3.1.1Cơ tâm Học ĐHvayCần Thơ Tài tập nghiên cứu Hiện nay, tổ chức tín dụng thực chế cho vay ñối với kinh doanh bất ñộng sản phù hợp với quy chế cho vay ban hành ñịnh số 1627/2001/Qð-NH NN ngày 31/12/2001 định số 127/2005/Qð-NH NN số 783/2005 Theo đó, số tổ chức tín dụng ban hành riêng quy ñịnh nội chế cho vay ñối với kinh doanh bất ñộng sản tuân theo quy ñịnh hành chế cho vay ngân hàng Nhà nước Một số quy ñịnh cụ thể tổ chức tín dụng thực chế cho vay gồm: -ðiều kiện vay vốn: Một số tổ chức tín dụng u cầu khách hàng có phần vốn tự có tham gia vào phương án vay vốn, mức vốn tự có tham gia tối thiểu vào dự án từ 0-20% ñối với cho vay trung dài hạn Riêng ngân hàng công thương Việt Nam hành quy định, khách hàng vay phải bảo đảm có 50% vốn tự có tham gia vào dự án, phương án đầu tư.1 -Mức cho vay: Các tổ chức tín dụng ñưa vào giá trị tài sản bảo ñảm nhu cầu vốn vay ñể xem xét, ñịnh mức cho vay cho phù hợp Mức cho vay 40-100% giá Lê Xuân Bá- Trần Kim Chung- Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BðS NXB trị quốc gia Hà Nội trang 277+278 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 102 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ trị tài sản bảo đảm khơng vượt q 70-75% tổng nhu cầu vốn ñầu tư phương án/ dự án vay vốn1 -Kỹ thuật thẩm ñịnh khoản vay: Các tổ chức tín dụng dựa sở phân tích định lượng định tính xem xét khoản vay ngồi tổ chức tín dụng thực kiểm tra, giám sát vốn vay trước, sau cho vay khoản vay Các tổ chức tín dụng áp dụng chế lãi suất thoả thuận linh hoạt dựa mức xếp hạng tín dụng hồ sơ vay khách hàng; tổ chức tín dụng chế lãi suất cố định khách hàng vay có thời hạn 12 tháng chế lãi suất thả ñối với thời hạn vay 12 tháng.1 2.3.1.2.Cơ chế chấp bất ñộng sản Cơ chế chấp tổ chức tín dụng ngân hàng thực chủ yếu dựa vào Luật ðất ñai năm 2003, Bộ luật dân Trong quy định tài sản chấp bao gồm: giá trị quyền sử dụng ñất, nhà cửa cơng trình, tài sản khác gắn liền với ñất Tài sản chấp, bão lãnh vay vốn tổ chức tín dụng phải có đầy đủ ñiều kiện thuộc quyền sở hữu khách hàng, phép giao dịch khơng có tranh chấp 2.3.2 Hiện trạng cho vay vốn tổ chức tín dụng ñối với kinh doanh bất ñộng sản thống ĐH tổ chức tín dụng chuyển sắc mơ Trung tâm Hệ Học liệu Cần Thơđã @ Tàicóliệu học tậpbiến vàsâu nghiên cứu hình tổ chức hoạt ñộng ñể phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế- xã hội Dư nợ cho vay ñối với nhu cầu kinh doanh bất ñộng sản ñến cuối năm 2004 chiếm khoảng 18% tổng dư nợ, góp phần tăng cung, ổn ñịnh thị trường bất ñộng sản Vốn cho vay xây dựng nhà tăng nhanh, dư nợ cho vay cuối năm 2004 gắp 4,8 lần so với cuối năm 1998 Vốn cho vay xây dựng kết cấu hạ tầng, cao ốc, nhà xưởng ñể cho thuê tăng năm gần ñây ðối với dự án ñầu tư, kinh doanh bất ñộng sản, vốn tự có tham gia cịn ít, thơng thường số vốn cho vay huy ñộng khác chiếm 70% tổng số vốn ñầu tư cho vay xây dựng Hiệu cho vay: Việc cho vay vốn tổ chức tín dụng thúc đẩy phát triển kinh tế ñịa phương, hiệu kinh tế doanh nghiệp kinh doanh bất động sản địa bàn.Tín dụng bất động sản yếu tố quan trọng thúc ñẩy hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản phát triển cầu nối người sản xuất, xây dựng mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất góp phần phát triển kinh tế hội nhập kinh tế quốc tế Bên cạnh thuận lợi sách tín dụng ngân hàng cịn khó khăn, vướng mắc cho vay kinh doanh bất ñộng sản: Khả ñáp ứng nguồn vốn vay tổ chức tín dụng ñối với kinh doanh bất ñộng sản nhiều hạn chế nhu cầu vay chủ yếu dùng vốn trung dài hạn Trong nguồn vốn trung dài hạn GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 103 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ chiếm khoảng 30-35% tổng nguồn vốn huy động Các tổ chức tín dụng chủ yếu cân ñối nguồn vốn ngắn hạn ñể cho vay kinh doanh bất ñộng sản Như dẫn ñến viẹc tổ chức tín dụng khơng đáp ứng nhu cầu vay dài hạn khách hàng, doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản Mặt khác chế sách: Hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt ñộng ñặc thù, bất ñộng sản thường gắn liền với quyền sử dụng ñất Nhà nước chưa có quy định phù hợp với thực tế nên gây khó khăn cho đối tượng tham gia như: xác ñịnh giao dịch bất ñộng sản cho vay, giải ngân Hơn rủi ro lớn ñối với cho vay bất ñộng sản biến ñộng giá thị trường dẫn đến hiệu dự án bị ảnh hưởng lớn khó khăn chấp bất ñộng sản pháp luật ñất ñai, liên quan ñến bất ñộng sản chưa ñồng bộ, nhiều quy ñịnh chưa phù hợp với thực tế, chưa thống nhất, chưa rõ ràng gây khó khăn cho việc chấp 2.4 Chính sách tài Nhà nước ban hành số sách như: Chính sách giá đất qua việc ban hành Nð 188/2004/Nð-CP phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất ðây Nghị ñịnh quan trọng quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất, khung giá loại ñất hướng dẫn ñịnh giá loại ñất phủCần Thơ ban hành sáchhọc thu tiền dụng đất ðược Trung tâm Ngồi Học ra,Chính liệu ĐH @vềTài liệu tậpsưvà nghiên cứu quy ñịnh Nghị ñịnh số198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất thơng tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bọ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định này.Ở Nghị ñịnh 198 quy ñịnh việc thu tiền sử dụng ñất trường hợp khi: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng ñất; chuyển từ thuê ñất sang giao ñất có thu tiền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho ñối tượng phải nộp tiền sử dụng đất xây dựng khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế Bên cạnh đó, Nhà nước đưa sách tiền th ñất: Các sách tiền thuê ñất ñược quy ñịnh cho hai ñối tượng tổ chức nước ñược Nhà nước cho thuê ñất hình thức đầu tư nước ngồi Việt Nạm Nhà nước đưa số sách sau: Chính sách bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất: Chính sách thơng qua Nghị định 197/2004/Nð-CP ngày 03-122004 Chính phủ bồi thường hỗ trợ tài ñịnh cư Nhà nước thu hồi ñất; Chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất; sách thuế nhà, đất sách phí lệ phí GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 104 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ Bên cạnh sách vĩ mơ nêu trên, Nhà nước cịn có số quy định mang tính chất vi mơ ñối tượng tham gia thị trường bất ñộng sản ðể hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, Chính phủ ban hành Nghị định số ngày 5/10/01 ưu ñãi xây dựng nhà ñể bán cho th Theo đó, chủ đầu tư dự án doanh nghiệp nước ñược hưởng ưu ñãi tiền sử dụng ñất, ưu ñãi thuế suất thu nhập doanh nghiệp Cụ thể, chủ dầu tư dự án ñược miễn tiền sử dụng ñất ñối với diện tích xây nhà chung cư cao tầng, giảm 50% tiền sử dụng đất xây dựng nhà khơng phải nhà chung cư, cao tầng phạm vi dự án; ñược miễn tiền sử dụng ñất xây dựng loại nhà ở, dự án thuộc ñịa bàn kinh tế- xã hội khó khăn đặc biệt khó khăn Tình hình triển khai thực sách tài bất ñộng sản ñối với doanh nghiệp: Các doanh nghiệp có hướng phát triển, kinh doanh lành mạnh có hiệu quả, góp phần thu hút vốn dầu tư cách tập trung, có trọng điểm để xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng, đầu tư vào lĩnh vực Nhà nước khuyến khích đầu tư Với mục đích đưa sách ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng ñất xây dựng nhà chung cư cao tầng, kết cấu hạ tầng ñể chuyển nhượng cho thuê ñến ñược với người cần ñược hưởng- người mua nhà chung cư, người thuê kết cấu hạ tầng tạo sânHọc chơi bình doanh kinh doanh bất ñộng Bên cạnh ñó, Trung tâm liệuñẳng ĐHgiữa Cần Thơ nghiệp @ Tài liệu học tập sản nghiên cứu với việc chuyển từ thuế chuyển quyền sử dụng ñất trước ñây( ñối với doanh nghiệp không kinh doanh bất ñộng sản) song thuế thu nhập doanh nghiệp ñã tạo cạnh tranh lành mạnh doanh nghiệp kinh doanh khơng kinh doanh bất động sản HƯỚNG HỒN THIỆN PHÁP LUẬT 3.1.Hồn thiện pháp luật kinh doanh bất ñộng sản Từ thực tiễn hạn chế phân tích trên, để hoạt động kinh doanh bất ñộng sản ñược tốt ta ñưa số giải pháp sau: Giải pháp trước mắt: -ðiều chỉnh thuế nhà ñất theo hướng hạn chế ñầu cơ: Bộ Xây dựng ñề nghị ñiều chỉnh bổ sung pháp lệnh thuế nhà ñất (hoặc xây dựng Luật thuế Bất ñộng sản) theo hướng ñiều tiết ñối với hộ gia đình, cá nhân Trường hợp tài sản nhà ñất ñược ñưa vào kinh doanh ñã nộp thuế kinh doanh thuế thu nhập bất động sản khơng bị đánh thuế luỹ tiến Giảm mức thuế chuyển nhượng bất ñộng sản với thuế thu nhập cá nhân thuế thu nhập doanh nghiệp Ngược lại, ñể hạn chế ñầu mua ñi bán lại gây lộn xộn thị trường, cần ñánh thuế với thuế suất cao ñối với trường hợp bán nhà GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 105 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ ñất vịng năm kể từ mua.Thuế suất tính kinh doanh bất động sản với thuế suất 25-28% chênh lệch giá mua bán -Phát triển nhà có quy mơ, chất lượng giá phù hợp Quỹ ñất ñể phat triển nhà cho thuê nhà xã hội phải ñược triển khai chuẩn bị từ quy hoạch phát triển thị Ngồi quy định 20% quỹ đất quy hoạch phát triển thị, phải đảm bảo quỹ đất ñể xây dựng nhà cho thuê nhà xã hội chiếm tỷ lệ 10% tổng diện tích đất phát triển thị ðể khuyến khích có nhiều hộ diện trung bình thấp phù hợp ña số nhu cầu thị trường nay.Bộ Xây dựng kiến nghị cần nghiên cứu điều tiết thơng qua sắc thuế (chuyển nhượng, thu nhập ) ñối với hộ có diện tích lớn -Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị, phê duyệt dự án ñể rút ngắn thời gian đầu tư ðiều chỉnh, bổ sung sách giải phóng mặt để tháo gỡ khó khăn ñẩy nhanh tiến ñộ ñầu tư dự án nhằm tăng cung hàng hố cho thị trường bất động sản theo hướng: quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt Bỏ chế chủ ñầu tư thoả thuận với dân gây bình đẳng khiếu kiện thực ñấu thầu lựa chọn chủ ñầu tư dự án -ðẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin ñể ổn ñịnh thị trường rõ thời ñịa ñiểm@ cơng khailiệu quy hoạch, cơng khainghiên dự án để tạo Trung tâm Quy Họcñịnh liệu ĐHgian Cần Thơ Tài học tập cứu ñiều kiện cho nhà ñầu tư bình đẳng dễ dàng tiếp cận dự án phát triển bất động sản, tạo mơi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường Thực nghiêm quy ñịnh bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất ñộng sản phải bán nhà chuyển quyền sử dụng đất dự án phải thơng qua sàn giao dịch bất ñộng sản ñể ñối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp thơng tin mua bán Hàng hoá tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khơng bán cơng khai qua sàn giao dịch chế tài không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, sở hữu -Cho vay tín dụng người thực có nhu cầu Chỉ nên hạn chế người vay ñể mua ñi bán lại bất ñộng sản kiếm lời làm méo mó thị trường, cịn người có nhu cầu nhà thực cần cho vay ñê cải thiện nhà -Tăng cường công tác tra, kiểm tra xử lý vi phạm Theo dân trí- giải pháp bình ổn TTBðS Báo điện tử 26/03/2008 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 106 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ Tăng cường công tác tra, kiểm tra xử lý nghiêm trường hợp vi phạm Luật kinh doanh bất động sản ðơn đốc triển khai dự án, kiên thu hồi ñất mà người mua ñầu găm giữ không xây dựng chờ lên giá ñể chuyển nhượng Ngoài giải pháp trước mắt Luật cần có biện pháp sau: Cần mở rộng ñối tượng ñược tham gia giao dịch thị trường kinh doanh bất ñộng sản.Theo pháp luật hành có hộ gia đình cá nhân Nhà nước giao ñất tổ chức kinh tế nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất từ người khác có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngồi pháp luật cịn quy định tổ chức kinh tế nước có quyền chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất th người nhận tài sản ñược nhà nước tiếp tục cho thuê với quy ñịnh pháp luật vậy, nay, cịn số đối tượng khơng tham gia giao dịch mua bán , chuyển nhượng bất ñộng sản quyền sử dụng ñất: Cơ quan Nhà nước, ñơn vị nghiệp, tổ chưc trị, tổ chức hoạt ñộng ñời sống xã hội; Tổ chức, cá nhân nước ngoài.3 Ngoài cần giảm bớt hạn chế ñiều kiện ñể ñược tham gia giao dịch bất ñộng sản.: Theo quy ñịnh pháp luật hành, người sử dụng ñất thực ñổi, chuyển nhượng, cho@ thuê, thừaliệu kế, chấp, liên doanh Trung quyền tâm chuyển Học liệu ĐH Cần Thơ Tài học tậpgópvàvốnnghiên cứu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, tính đến cuối năm 2000, cịn có 95% đất chưa có cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khơng thể giao dịch thức Trong đó, áp dụng nhiều biện pháp tiến ñộ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm trung bình cấp 1% Bên cạnh đó, luật pháp cịn quy định điều kiện cụ thể chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh bất động sản Những quy định ñó hạn hẹp, chưa phù hợp với chất quan hệ thị trường bất ñộng sản, chưa phù hợp với thực tiễn ñời sống kinh tế- xã hội nước ta làm thu hẹp ñối tượng tham gia giao dịch thị trường Chính vậy, luật pháp bất ñộng sản cần ñược sửa ñổi bổ sung sau: -Cho phép tổ chức, cá nhân ñược quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho th, chấp, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng ñất mà khơng cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất có giấy tờ chứng minh có ñủ ñiều kiện ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất khơng có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng ñất ñược UBND xã, phường xác nhận ñất sử dụng khơng có tranh chấp.Nếu hoạt động kinh doanh bất động sản mở rộng tạo PGS-TS Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam TTBðS NXB Tài 2006 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 107 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ nhiều ñiều kiện cho nhiều người tham gia giao dịch lĩnh vực kinh doanh bất ñộng sản Mặt khác cần hồn thiện sách giá đất: Cơ chế quản lý Nhà nước có tác động mạnh ñến hoạt ñộng thị trường bất ñộng sản đến hoạt động kinh doanh loại hình này, nhiên, thời gian qua, chế cịn nhiều bất cập, khơng khuyến khích phát triển kinh doanh bất động sản nói riêng thị trường bất động sản nói chung Việc tồn taị hệ thống hai giá ñối với ñất nhà (giá Nhà nước, giá thị trường) với khác biệt thực tế từ 2-4 lần làm nảy sinh nhiều tiêu cực, vận dụng tuỳ ý quan có thẩm quyền trì chế “xincho” giao dịch ñất ñai, kiềm hãm việc mua bán lý tài sản thuộc sở hữu Nhà nước; tạo nhu cầu nhà, đất; tạo điều kiện để quan cơng quyền, doanh nghiệp Nhà nước tuỳ tiện chuyển diện tích ñất, trụ sở chưa sử dụng thành nhà ở, ñất ở, cho thuê trái phép nhằm kiếm lợi riêng ðể đổi cơng tác quản lý Nhà nước giá theo hướng khuyến khích phát triển thị trường bất ñộng sản nâng cao hiệu quản lý nhà nước bất ñộng sản, chế quản lý giá cần ñược ñổi mơi như: Khung giá bất ñộng sản Nhà nước ban hành áp dụng phạm vi giao dịch Nhà nước với tổ chức cá nhân việc khoán ĐH cho thuê bất Thơ ñộng sản, hỗ trợ giảvà phóng mặt Trung giao, tâmbán, Học liệu Cần @ bồi Tàithường liệuvàhọc tập nghiên cứu Bãi bỏ quy ñịnh bắt buộc bên Nhà nước tham gia giao dịch thị trường bất ñộng sản phải tuân thủ khung giá qui ñịnh Nhà nước Một phương hướng hồn thiện pháp luật để tạo điều kiện tốt cho hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản là: Phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản Hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trị quan trọng hoạt ñộng thị trường bất ñộng sản Các doanh nghiệp chủ thể chủ yếu tạo hàng hoá bất ñộng sản cho thị trường, cung ứng dịch vụ tư vấn, mơi giới đối tượng tham gia giao dịch bất ñộng sản Hiện nay, hoạt ñộng doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản nước ta cịn nhiều hạn chế: thiếu bình đẳng thành phần kinh tế, hoạt động tự phát nằm ngồi kiểm soát Nhà nước, thiếu số loại hình doanh nghiệp ðể phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần có số giải pháp sau: -Doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản thuộc thành phần kinh tê bình đẳng việc thành lập doanh nghiệp, ưu ñãi vốn, giao ñất, cho thuê ñất, sách hỗ trợ Nhà nước giãm, miễn thuế, vay vốn, kỹ thuật, cơng nghệ đào tạo chun gia, lao động ; GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 108 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ - Tất doanh nghiệp ñều phải ñăng ký kinh doanh hành nghề làm nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định thống pháp luật, không phân biệt thành phần kinh tế ðối với tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước cần có hạn chế phát triển, tiến tới bước giảm loại bỏ, ñồng thời, thành lập tổ chức tư vấn cho giao dịch bất động sản, tư vấn thơng tin pháp luật, tư vấn thông tin thị trường, tư vấn giá cả, tư vấn hợp đồng giao dịch; -Hình thành phát triển doanh nghiệp phát triển ñất: doanh nghiệp phát triển ñất hoạt ñộng lĩnh vực khai thác phát triển ñất vùng ñất mới, tạo mặt xây dựng cơng trình hạ tầng để xây dựng cơng trình cơng nghiệp, thương mại, dân dụng tạo quỹ ñất ñể chuyển nhượng, cho thuê doanh nghiệp ñược quản lý tất vùng ñất Nhà nước quản lý chưa giao cho sư dụng Ngoài doanh nghiệp thực thu hồi ñất thực ñền bù theo ñịnh quan Nhà nước sau ñó giao lại cho dự án 3.2.Hồn thiện sách thu hút ñầu tư vào kinh doanh bất ñộng sản Giải pháp chung: Tiếp tục xây dựng hoàn thiện hệ thống sách liên quan đến kinh doanh bất ñộng sản Trong thời gian tới cần ban hành văn quan liệu ñến hoạt kinh doanh ñộng sản,học trước tập mắt có Luật kinh Trung luật tâmliênHọc ĐHñộng Cần Thơ @bấtTài liệu nghiên cứu doanh bất ñộng sản, cần ban hành văn luật: văn pháp lý tham gia tổ chức tín dụng, ngân hàng vào việc kinh doanh bất ñộng sản, ñầu tư vào thị trường bất ñộng sản; văn pháp lý tham gia chủ thể tài vào đầu tư bất ñộng sản Cần hoàn thiện hệ thống quan quản lý Nhà nước lĩnh vực ñầu tư vào kinh doanh bất ñộng sản: Nhà nước xem xét ñổi phân công, phân cấp quan mà chức hoạt động có liên quan đến hoạt ñộng có liên quan ñến phận cấu thành bên bất ñộng sản, ñầu tư bất ñộng sản, cho quan hệ thống bốn cấp Nhà nước phải chịu trách nhiệm nội dung theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn Theo đó, khơng có nội dung liên quan ñến bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản ñầu tư vào thị trường bất ñộng sản mà không ñược quan chịu trách nhiệm (chẳng hạn, thị trường q nóng đóng băng phải có quan chịu trách nhiệm chính) Hồn thiện nhóm sách đất đai: Trước hết sách quy hoạch cần kết nối quy hoạch sử dụng ñất với quy hoạch phát triển ngành phát triển thị tổng thể Việc cơng khai quy hoạch nội dung quan trọng sách đất đai Nếu khả làm quy hoạch có hạn, phải th chun GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 109 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ gia nước ngồi, khơng nên sử dụng quy hoạch chất lượng gây tổn hại lớn cho kinh tế Nhóm sách xây dựng: Chính sách xây dựng để thu hút ñầu tư vào thị trường bất ñộng sản tập trung vào sách liên quan đến đầu tư phát triển dự án, sách phát triển nhà sách nhà cho người có thu nhập thấp Dự án nhà cơng trình xây dựng phải hình thành sở tảng quy hoạch phát triển ñô thị ðể thu hút ñược nguồn ñầu tư từ nguồn ( nhà ñầu tư, chiến lược, nhà ñầu tư phát triển nhà ñầu tư tiềm năng) cần phân lớp cấp ñộ phát triển dự án ðối với nhà đầu tư, cần có sách phù hợp đê trao cho họ dự án tương hợp với khả Chính sách xây dựng cần phối hợp ñựơc nhà ñầu tư ñể tạo quỹ bất ñộng sản cho xã hội, ñồng thời ñảm bảo ñược tính tổng thể trình phát triển bất động sản xã hội với lộ trình phù hợp tránh lảng phí Nhóm sách tín dụng: Trong điều kiện với trình ñộ phát triển thị trường bất ñộng sản, sách tín dụng, ngân hàng kinh doanh bất ñộng sản ñang trở nên quan trọng Hàng loạt biện pháp để tín dụng tham gia vào hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản cần ñược quan tâm chỉnh cấu tín dụng, ban liệu hành chế tập chấp ñộng sản; Trung tâm -Thứ Họcnhất, liệuñiều ĐH Cần Thơ @ Tài học bất nghiên cứu minh bạch đơn giản hố quy trình vay đầu tư bất động sản; nâng cấp trình độ cập nhật thơng tin bất động sản thơng tin tín dụng bất động sản -Thứ hai, mở rộng kênh thu hút tín dụng từ nguồn nước ngồi tổ chức tài chính, ngân hàng quốc tế để tăng cường tín dụng cho thị trường bất động sản -Thứ ba, đơng hố giải pháp huy ñộng từ thị trường nước sở đảm bảo an tồn hiệu tín dụng đồng thời với tăng cường ñảm bảo hệ thống, chống rủi ro hệ thống -Thứ tư, tăng cường số lượng chất lượng ñội ngũ cán bộ, nhân viên làm nhiệm vụ kiểm sốt nội hoạt động tín dụng; đổi phương thức kiểm sốt tín dụng theo hướng quản lý tập trung, giám sát chặt chẽ xử lý kịp thời rủi ro Tăng cường kiểm soát cho vay dự án kinh doanh nhà ở, dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu thị khu cơng nghiệp, đảm bảo tỷ lệ thích hợp dư nợ cho vay dự án này, khoản cho vay có nhận chấp bất động sản.Mở rộng tín dụng trung dài hạn mức thích hợp, đảm bảo cân đối thời hạn nguồn vốn huy động Nhóm sách tài chính: GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 110 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ Chính sách chủ thể tài chính, quỹ ñầu tư, dầu tư gián tiếp cho hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản bước phát triển cao thị trường bất ñộng sản, cần xem xét nghiêng cứu ban hành để hồn thiện phát triển thị trường bất ñộng sản Cần triển khai nhiều sách, cơng cụ tổ chức ñầu tư tài cho thị trường bất ñộng sản, nhằm: bảo đảm tài cho doanh nghiệp đầu tư bất động sản thơng qua trái phiếu, quỹ cho vay, bảo ñảm uỷ thác bảo ñảm ñàm phán chấp; ñẩy mạnh phát triển quan, định chế tài trung gian cho hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản; tăng cường ñịnh chế dịch vụ tài trung gian cho hoạt động kinh doanh; hồn thiện sách đồng hành với việc hính thành cơng cụ tổ chức Nhà nước cần ban hành làm tốt hưỡng sách đảm bảo cho hoạt động kinh doanh bất động sản thực có hiệu ngày hoàn thiện giao dịch lĩnh vực bất động sản Qua đó, pháp luật kinh doanh doanh bất động sản hồn thiện phục vụ tốt cho nhu cầu giao dịch lĩnh vực phức tạp này- kinh doanh bất ñộng sản Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 111 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- ðại học Cần Thơ KẾT BÀI Kinh doanh bất ñộng sản nước ta có sơi động trở lại vài năm gần ñây, nhu cầu nhà cần có sở hạ tầng để đáp ứng cho sản xuất, hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản ñã bùng lên dội sau thời gian đóng băng làm cho nhà kinh doanh tưởng chừng rơi vào tình trạng bế tắc Hơn với ban hành Luật kinh doanh bất ñộng sản bước ngoặc quan trọng báo hiệu tốt cho hoạt ñộng kinh doanh bất động sản.Nhưng khơng mà kinh doanh bất động sản nước ta thật bình ổn ñi theo hướng ñúng mà Luật ñã quy định, lẽ cịn bất ổn thị trường bất ñộng sản, giá lên xuống thất thường, nạn đầu giao dịch ngầm cịn diễn thực tế, cần có giải pháp thật hữu hiệu từ phía Nhà nước để đưa ngành kinh doanh hoạt động hướng, mục đích Từ phân tích tình hình thực tiễn, hướng hồn thiện pháp luật nêu ba chương phần giúp cho cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch hiểu biết tốt mong họ vận dụng có hiệu , pháp luật quy định, có ñưa kinh doanh bất ñộng sản nước ta ngày tiến xa hơn, vận hành có hiệu góp phần đẩy mạnh kinh tế nói chung , lĩnh vực độngĐH sản nói riêng Qua @ tạo vũng học cho hội nghiên nhập kinh cứu tế Trung kinh tâmdoanh Họcbấtliệu Cần Thơ Tàiñàliệu tậpsựvà quốc tế Việt Nam Trong q trình phân tích tìm hiểu đề tài kiến thức cịn hạn chế, mặc khác quy định Luật loại hình kinh doanh bất động sản cịn chưa nhiều đó, khơng tránh khỏi sơ suất mong đóng góp ý kiến thầy Luật văn ñược hoàn thiện Chân thành cám ơn GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 112 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư ... thành luận văn Cơ cấu luận văn: Luận văn gồm có ba chương: Chương1:Khái quát chung thị trường bất ñộng sản luật kinh doanh bất ñộng sản Chương 2 :Kinh doanh bất ñộng sản theo luật kinh doanh bất. .. bất động sản ñưa vào kinh doanh Xuất phát từ ñặc ñiểm hàng hố bất động sản, Luật kinh doanh bất ñộng sản quy ñịnh cụ thể loại bất ñộng sản ñược ñưa vào kinh doanh ñiều kiện ñối với bất ñộng sản. .. NAM 1 .KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN Kinh doanh bất đơng sản Việt Nam hoạt động nói có từ lâu thực nóng lên năm gần ñây ñã trở nên nóng bỏng thị trường nay, lẽ hoạt động kinh doanh bất động sản thực