BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN THỊ HƯƠNG PHÁP LUẬT VỀ HUY ĐỘNG VỐN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 50 LUẬT VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TIẾN SĨ NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI - 2012 MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG VỀ HUY ĐỘNG VỐN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Vốn vai trò vốn đầu tư 1.1.1.Khái niệm vốn 1.1.2.Vai trò vốn hoạt động đầu tư 1.2.Đầu tư kinh doanh bất động sản tính tất yếu khách quan việc huy động vốn đầu tư kinh doanh bất động sản 1.2.1.Khái niệm đặc điểm đầu tư kinh doanh BĐS 1.2.2.Tính tất yếu khách quan việc huy động vốn nhà đầu tư hoạt độngđầu tư kinh doanh BĐS .12 1.3 Quá trình hình thành phát triển pháp luật điều chỉnh hoạt động huy động vốn nhà đầu tư hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 16 1.3.1 Giai đoạn trước đời Luật Kinh doanh BĐS 16 1.3.2 Từ ban hành Luật Kinh doanh BĐS đến 17 KẾT LUẬN CHƯƠNG 20 CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ HUY ĐỘNG VỐN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH 21 2.1 Nội dung pháp luật huy động vốn nhà đầu tư đầu tư kinh doanh BĐS 21 2.1.1 Các nguyên tắc huy động vốn 21 2.1.2 Các điều kiện huy động vốn 24 2.1.3 Các hình thức huy động vốn 34 2.1.4 Xử phạt vi phạm pháp luật huy động vốn nhà đầu tư hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 40 2.2 Một số tồn tại, vướng mắc phát sinh trình áp dụng pháp luật huy động vốn nhà đầu tư hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 41 2.2.1 Tồn bất cập từ quy định pháp luật hành huy động vốn 41 2.2.2 Những vướng mắc phát sinh trình thực thi sai phạm nảy sinh thực tế 45 2.2.3 Nguyên nhân tồn vướng mắc 49 KẾT LUẬN CHƯƠNG 52 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HUY ĐỘNG VỐN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 53 3.1 Những quan điểm, định hướng việc hoàn thiện pháp luật huy động vốn nhà đầu tư hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 53 3.1.1 Vì thị trường BĐS phát triển theo định hướng Đảng Nhà nước 53 3.1.2 Tạo cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng cho chủ thể đầu tư 56 3.1.3 Khơi thông nguồn vốn giải tình trạng quy hoạch treo, dự án treo 58 3.2 Một số giải pháp cụ thể góp phần hoàn thiện pháp luật huy động vốn nhà đầu tư hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 59 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật huy động vốn 59 3.2.2 Tổ chức thực thi có hiệu pháp luật thực tế 64 KẾT LUẬN CHƯƠNG 67 KẾT LUẬN CHUNG 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 69 LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò quan trọng với phát triển kinh tế, phát triển thị trường BĐS kéo theo phát triển số nghành khác xây dựng, sắt thép… Đồng thời góp phần tạo cho đất nước mặt với hộ, tòa cao ốc tráng lệ làm tơ điểm thêm mỹ quan đô thị Trong năm gần đây, nhận quan tâm nhiều từ phía Đảng, Nhà nước với nhiều chủ trương sách hệ thống pháp luật ngày hoàn chỉnh hơn, cộng với gia nhập WTO tạo bước đệm vững cho thị trường phát triển Vì thế, hàng loạt công ty kinh doanh BĐS đời, dự án cấp phép xây dựng với số lượng ngày lớn đặc biệt lĩnh vực thu hút quan tâm tầng lớp khác xã hội Tuy nhiên, phát triển thị trường này, lĩnh vực huy động vốn lại nhạy cảm phụ thuộc nhiều vào sách pháp luật Nhà nước Trong năm qua, quy định điều chỉnh vấn đề huy động vốn BĐS nói chung theo hướng ngày hoàn thiện phù hợp với xu phát triển chung giới Song bên cạnh đó, nhiều bất cập thiếu tính khả thi Đó nguyên nhân gây sóng đầu BĐS, huy động vốn trái phép diễn cách tràn lan thời gian qua, làm cho thị trường trở nên thiếu minh bạch, dự án treo ngày nhiều, thị trường BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro Sự buông lỏng công tác quản lý, yếu mà pháp luật chưa khắc phục kịp thời, tình trạng cấp phép thành lập doanh nghiệp thực hoạt động kinh doanh BĐS ngày nhiều có nhiều doanh nghiệp yếu lực tài cách quản lý, cộng với khiếm khuyết quy định pháp luật tạo nên thị trường BĐS với tình trạng lộn xộn, đầu tư tràn lan khơng có hiệu lập dự án xin cấp phép để chiếm giữ đất song khơng có vốn để đầu tư nên để đất hoang hoá, huy động vốn trái pháp luật với nhiều kiểu trá hình khác như: Bán non dự án, huy động vốn trái phép núp hợp đồng vay vốn, hợp tác đầu tư… nhằm chiếm dụng vốn khách hàng diễn phổ biến phận lớn doanh nghiệp kinh doanh BĐS Đó hệ tình trạng tranh chấp, khiếu kiện lĩnh vực xảy chiếm tỉ lệ lớn, đẩy nhiều khách hàng thiếu hiểu biết vào tình rủi ro phận lớn khách hàng lòng tin vào nhà đầu tư, họ giao dịch với thái độ dè chừng cẩn trọng Với biểu trái chiều nêu thị trường BĐS có tác động ảnh hưởng không tốt tới nhà đầu tư kinh doanh BĐS chân chính, có tiềm lực họ bị “đánh đồng” với doanh nghiệp, nhà đầu tư yếu kinh doanh theo kiểu chụp giật Từ đó, tất yếu dẫn tới méo mó thị trường, để đưa hoạt động kinh doanh BĐS nói chung hoạt động huy động vốn nói riêng phát triển lành mạnh, quy cơng khai hố cần có chế quản lý tốt, đặc biệt cần phải có hệ thống pháp luật hồn chỉnh, phù hợp thơng thống Để đạt điều việc nghiên cứu, tìm hiểu sâu quy định liên quan đến vấn đề huy động vốn họat động BĐS, sở tìm yếu pháp luật đưa số giải pháp nhằm khắc phục quy định pháp luật vấn đề việc làm cần thiết có ý nghĩa để hướng tới mục đích nêu Đó lí để tác giả chọn đề tài: “pháp luật huy động vốn nhà đầu tư hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS” làm mục tiêu nghiên cứu Đối tượng, mục đích, phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Phân tích khái niệm vốn, đầu tư kinh doanh BĐS, vai trò vốn doanh nghiệp, kinh tế Phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật huy động vốn văn pháp luật hành Mục đích nghiên cứu: Thứ nhất, đặt giải vấn đề lý luận vốn, đầu tư kinh doanh BĐS; Thứ hai, đánh giá thực trạng quy định pháp luật hành huy động vốn; Thứ ba, đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật chế đảm bảo thực quy định pháp luật huy động vốn Phạm vi nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu tổng thể quy định có liên quan đến huy động vốn quy định Luật kinh doanh BĐS 2005, Luật Nhà 2005, Luật Đất đai 2003, Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Nghị định 71/2010/NĐ-CP số văn khác có liên quan để tìm ưu khuyết điểm, sở đưa giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật huy động vốn thời gian tới Tính đề tài: Đề tài vấn đề hoàn toàn mẻ, chưa có cơng trình nghiên cứu cách chuyên sâu chi tiết vấn đề Theo tìm hiểu tác giả có số cơng trình nghiên cứu có liên quan đến thị trường BĐS như: “Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, tác giả Nguyễn Thị Nga, Luận văn Thạc sĩ Luật học năm 2003, Trường Đại học Luật Hà Nội;“Hoàn thiện quy định pháp luật kinh doanh BĐS” tác giả Thiều Thị Chiên, Khóa luận tốt nghiệp năm 2010, Trường Đại học Luật Hà Nội; “Tìm hiểu quy định pháp luật xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS” tác giả Đặng Huyền Trang, Khóa luận tốt nghiệp năm 2011, Trường Đại học Luật Hà Nội;“Thực trạng áp dụng quy định pháp luật giải tranh chấp kinh doanh BĐS” tác giả Đồn Thị Huyền, Khóa luận tốt nghiệp năm 2011, Trường Đại học Luật Hà Nội, “Tìm hiểu pháp luật Hợp đồng kinh doanh Bất động sản”, tác giả Trịnh Thị Trang, Khóa luận tốt nghiệp năm 2010, Trường Đại học Luật Hà Nội … Các đề tài nêu có nghiên cứu số khía cạnh biểu vấn đề huy động vốn xử lý vi phạm huy động vốn trái pháp luật hay số dạng hợp đồng sử dụng lĩnh vực huy động vốn… mà khơng có cơng trình hay đề tài nghiên cứu mang tính tồn diện chun sâu quy định pháp luật huy động vốn Ngoài ra, số báo tạp chí có đưa phân tích, nhận định số quy định pháp luật huy động vốn Các đề tài nêu trên, viết, báo tài liệu quý báu trình nghiên cứu đề tài tác giả Phương pháp nghiên cứu Để hoàn thành đề tài này, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu mang tính truyền thống như: phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử Bên cạnh tác giả sử dụng số phương pháp so sánh, phân tích tổng hợp, tham khảo ý kiến chuyên gia tổng kết kinh nghiệm thực tiễn để nghiên cứu đề tài Những đóng góp luận văn Thông qua việc nghiên cứu quy định pháp luật huy động vốn, đánh giá thực trạng áp dụng quy định pháp luật, mặt tích cực hạn chế quy định pháp luật đưa giải pháp hoàn thiện Với kết nghiên cứu đạt góp phần hồn thiện quy định pháp luật huy động vốn sở quan trọng đưa hoạt động huy động vốn hiệu quả, tháo gỡ nút thắt vốn cho doanh nghiệp, đưa quy định huy động vốn tuân thủ cách nghiêm minh thực tế giúp thị trường BĐS phát triển cách minh bạch Đồng thời, luận văn có giá trị tham khảo hữu ích cơng tác giảng dạy học tập môn học Luật Kinh doanh BĐS sở đào tạo hoạt động tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật kinh doanh BĐS nói chung Bên cạnh đó, giải pháp mà học viên đưa quan, tổ chức cá nhân có thẩm quyền tham khảo ứng dụng vào thực tiễn công tác xây dựng pháp luật kinh doanh BĐS cơng tác quản lí thị trường Cơ cấu luận văn - Mục lục - Lời mở đầu - Nội dung luận văn: bao gồm chương + Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung huy động vốn nhà đầu tư hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS + Chương 2: Pháp luật huy động vốn nhà đầu tư hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS + Chương 3: Một số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật huy động vốn nhà đầu tư hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS - Kết luận - Danh mục tài liệu tham khảo CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG VỀ HUY ĐỘNG VỐN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Vốn vai trò vốn đầu tư 1.1.1 Khái niệm vốn - Theo Từ điển tiếng việt: “Vốn tiền bỏ lúc đầu, dùng sản xuất kinh doanh nhằm sinh lợi tổng thể có sẵn hay tích luỹ dùng lĩnh vực hoạt động để hoạt động có hiệu quả” [23, tr 1126] Hay “Vốn tiền gốc, tiền bỏ để sản xuất kinh doanh làm cho có lãi tích cần thiết cho lĩnh vực hoạt động nói chung” [22, tr.1829] - Theo quan điểm Mác, góc độ yếu tố sản xuất, Mác cho rằng: Vốn giá trị đem lại giá trị thặng dư, đầu vào trình sản xuất Đây định nghĩa có tầm khái qt lớn bao hàm đầy đủ chất vai trò vốn – phần giá trị nhà tư bỏ ban đầu để thu giá trị thặng dư tảng trình sản xuất Nhưng hạn chế trình độ phát triển kinh tế thời đó, Mác bó hẹp khái niệm vốn khu vực sản xuất vật chất cho chi có khu vực sản xuất tạo giá trị thặng dư cho kinh tế - Sau này, David Begg có đưa định nghĩa vốn với phạm vi rộng Theo đó, vốn chia làm hai loại: vốn vật vốn tài doanh nghiệp Vốn vật dự trữ hàng hóa sản xuất để sản xuất hàng hóa khác Vốn tài doanh nghiệp giấy tờ có giá tiền mặt doanh nghiệp Như vậy, có đồng vốn với tài sản doanh nghiệp quan niệm vốn David Begg - Các khái niệm phần khái quát chất vốn, hạn chế khách quan mà chưa đưa cách hiểu xác đầy đủ vốn đầu tư kinh doanh Hiện nay, cách thơng dụng nhất, vốn hiểu tồn giá trị ứng ban đầu suốt trình sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Với khái niệm này, vốn không nhắc đến tảng, đầu vào sản xuất; tham gia vốn khơng bó hẹp khâu sản xuất mà tồn q trình sản xuất, tái sản xuất suốt thời gian tồn doanh nghiệp - Như vậy, qua hai cách định nghĩa vốn ta thấy, vốn bước đầu quan trọng để người bắt tay vào đầu tư kinh doanh lĩnh vực cụ thể Con người sử dụng vốn mình, vay vốn để kinh doanh nhằm mục đích lợi nhuận Nền kinh tế phát triển, giao lưu buôn bán vùng miền, quốc gia với không hội để người nhận thức tầm quan trọng vốn, lợi ích mà vốn mang lại, mà tạo nhiều hội để người sử dụng vốn kinh doanh cách có hiệu Khởi đầu q trình kinh doanh phải có vốn, nhận thức rõ tầm quan trọng vốn hoạt động kinh doanh, phù hợp với xu phát triển chung kinh tế giới đáp ứng đòi hỏi khách quan kinh tế, pháp luật quy định doanh nghiệp kinh doanh số nghành đặc biệt như: bảo hiểm, ngân hàng, BĐS… phải có số vốn định phép kinh doanh, nguồn vốn gọi vốn pháp định Khơng thế, số ngành nghề quan trọng, đòi hỏi nguồn vốn đầu tư ban đầu tương đối lớn như: đầu tư Nhà ở, đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, đầu tư khu thị … pháp luật yêu cầu doanh nghiệp phải chứng minh lực tài dự án cụ thể, cấp phép đầu tư thông qua việc quy định mức vốn đầu tư tối thiểu ban đầu dự án Như vậy, vốn tài sản (tài sản hữu hình vơ hình) cá nhân, tổ chức mà người sử dụng để đầu tư kinh doanh khai thác công dụng, giá trị mà vốn mang lại suốt trình đầu tư kinh doanh Từ khái niệm nêu cho thấy, vốn có đặc trưng sau: Thứ nhất: Vốn tài sản nên vốn có giá trị giá trị sử dụng Con người sử dụng vốn để khai thác giá trị mà mang lại phục vụ cho nhu cầu mình, nhà đầu tư rộng phục vụ cho nhu cầu xã hội Thứ hai: Vốn phương tiện đạt mục đích kinh doanh nâng cao đời sống vật chất tinh thần trước hết người lao động nhà đầu tư Để tham gia đầu tư sản xuất kinh doanh điều phải có vốn, cở sở nguồn vốn đó, tùy vào lực nhu cầu người mà khai thác giá trị vốn mang lại nhằm tạo lợi nhuận phục vụ cho đời sống thơng qua nhiều phương thức khác Thứ ba: Vốn phải luôn vận động có khả sinh lời q trình vận động người, nhà đầu tư biết sử dụng vốn cách có hiệu hữu ích Mỗi cá nhân hay tổ chức sử dụng vốn cho đầu tư kinh doanh, họ khơng nhìn nhận vốn giá trị hữu hình mà họ quan tâm trọng giá trị vơ hình vốn Nghĩa thơng qua việc sử dụng nguồn vốn định cho hoạt động đầu tư đó, đầu tư mục đích, có hiệu nguồn vốn sinh sôi nảy nở tăng lên gấp bội lần so với giá trị thực ban đầu Thứ tư: Vốn phải đại diện cho loại tài sản định (như tiền, vàng bạc, giấy tờ có giá, nhà cửa, cơng trình nghiên cứu khoa học, phát minh sáng chế…) Tất tài sản tham gia với tư cách nguồn vốn – yếu tố đầu vào trình sản xuất nhà đầu tư huy động trình sản xuất Thứ năm: Vốn gắn với chủ sở hữu định (cá nhân, tổ chức) Nguồn vốn trình đầu tư kinh doanh tổ chức, cá nhân phong phú, đa dạng 1.1.2 Vai trò vốn hoạt động đầu tư - Để tham gia đầu tư lĩnh vực điều quan trọng phải có vốn, tiền đề quan trọng q trình kinh doanh Vốn sở quan trọng để hình thành nên doanh nghiệp, thành lập doanh nghiệp chủ thể phải có số lượng vốn định, phải có mặt sản xuất kinh doanh, trụ sở làm việc, … cấp phép thành lập Ngoài số lĩnh vực kinh doanh đặc biệt pháp luật quy định cá nhân tổ chức tiến hành đăng ký thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có số vốn tối thiểu phép thành lập doanh nghiệp số vốn gọi vốn pháp định Cụ thể, theo quy định nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định 06 tỷ đồng Như vậy, khơng có vốn đồng nghĩa với việc khơng có doanh nghiệp, kinh tế khơng xuất nhà đầu tư - Đối với doanh nghiệp, vốn tiền đề để doanh nghiệp tồn phát triển, thiếu vốn làm ngưng trệ trình hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, chí khiến doanh nghiệp phá sản Vốn coi huyết mạch kinh tế nói chung doanh nghiệp nói riêng Cũng giống mạch máu thể người, mạch máu khơng lưu thơng người khơng thể tồn Do đó, để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh bình thường doanh nghiệp cần phải có vốn số vốn phải đáp ứng nhu cầu nước Từ hạn chế quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước để thực dự án đầu tư nêu kéo theo hạn chế hội huy động vốn, mở rộng hợp tác đầu tư trình đầu tư Nếu họ muốn có mặt (đất đai) đầu tư Việt Nam để thực dự án mà từ đường thuê đất Nhà nước nhận chuyển quyền khu công nghiệp, khu kinh tế, khu cơng nghệ cao họ khơng đường khác ngồi việc tham gia góp vốn tiền, vốn, tài sản để hợp tác nhà đầu tư nước (chủ thể có đất) để đầu tư Trong trường hợp này, nhà đầu tư nước ngồi ln có tâm lý cho rằng, bị hạn chế bị quyền chủ động trình đầu tư quyền tự chủ thuộc bên có đất (chủ đầu tư) - Một vấn đề quan trọng cần phải nhìn nhận cách khách quan là, thực tế thời gian qua, pháp luật hành thể lỏng lẻo, chí nhiều khoảng trống việc thẩm định lực tài chủ thể đầu tư Để doanh nghiệp kinh doanh BĐS đời với điều kiện chứng minh có đủ vốn pháp định tỷ đồng vấn đề đơn giản, song điều kiện khơng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đời có đủ khả để thực hoạt động kinh doanh BĐS cách lành mạnh có hiệu Đó chưa kể đến chế thẩm định vốn pháp định, vốn đầu tư tối thiểu số dự án đầu tư lĩnh vực khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp dự án nhà q chung chung, mơ hồ, khơng có chế kiểm tra, kiểm sốt nguồn vốn cách chặt chẽ, minh bạch cơng khai Đây ngun nhõn dẫn đến doanh nghiệp BĐS đời cách ạt, tràn lan, thiếu chọn lọc Đó hệ nhiều doanh nghiệp khơng có yếu lực tài tồn kinh doanh với doanh nghiệp có khả tiềm lực lĩnh vực này, “đánh đồng” tạo “sân chơi” lành mạnh thị trường Thực tế thời gian qua có khơng doanh nghiệp yếu lực tài muốn trì tồn với nghiệp kinh doanh nên bất chấp pháp luật, lách luật để kinh doanh trái pháp luật, huy động vốn khơng đủ điều kiện, tình trạng “bán non dự án” diễn phổ biến, làm lũng đoạn bất ổn thị trường, điều vơ hình trung làm “liên luỵ” tới doanh nghiệp đầu tư có tiềm lực, làm ăn chân Vì vậy, cần thiết thời gian tới, pháp luật cần phải tiếp tục hồn thiện theo hướng tạo bình đẳng cạnh tranh lành mạnh, minh bạch cho nhà đầu tư, với có chế 57 thẩm định chặt chẽ, hợp lí tư cách lực chủ đầu tư, nhằm lọc loại khỏi thị trường doanh nghiệp yếu kém, tạo đà cho doanh nghiệp có tiềm lực có điều kiện hoạt động môi trường lành mạnh công 3.1.3 Khơi thông nguồn vốn giải tỡnh trạng quy hoạch treo, dự ỏn treo - Vốn yếu tố thiếu hoạt động doanh nghiệp nào, công cụ để biến ý tưởng, dự án sản xuất kinh doanh thành thực Trong bối cảnh hội nhập, vốn nhân tố định tới việc tăng lực cạnh tranh - yếu tố sống doanh nghiệp trường quốc tế Trong thời gian qua, với khủng hoảng tài tồn cầu, Việt Nam khơng phải ngoại lệ đặt doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách để giải vấn đề vốn Việc pháp luật ghi nhận cho phép nhà đầu tư quyền huy động vốn trình đầu tư kinh doanh BĐS hội tốt cho nhà đầu tư giải yếu tố đầu vào trình sản xuất Đặc biệt, nhà đầu tư bắt đầu cho nghiệp kinh doanh mình, lực tài hạn chế việc cho phép huy động vốn tạo điều kiện giúp đỡ doanh nghiệp vượt qua khó khăn tốn vốn; tạo điều kiện cho doanh nghiệp có thêm nguồn vốn mới, bù đắp bổ sung vào nguồn vốn tự có doanh nghiệp chúng có ý nghĩa to lớn việc khẳng định vững vàng lực tài doanh nghiệp trình đầu tư hợp tác kinh doanh Có thể khẳng định rằng, nguồn vốn có thơng qua việc huy động từ nhiều hình thức khác động lực tiếp thêm sức mạnh cho doanh nghiệp, nhà đầu tư vững mạnh thuận lợi nghiệp kinh doanh Đối với nhà đầu tư đầu tư kinh doanh có có hiệu quả, nguồn vốn huy động hội điều kiện để doanh nghiệp nâng cao lực sản xuất, mở rộng quy mơ sản xuất, đẩy nhanh q trình thực dự án đầu tư tới đích cuối Đây yếu tố quan trọng để hạn chế tình trạng “quy hoạch treo”, “dự án treo” Tuy nhiên, việc huy động vốn có phát huy hiệu nêu hay không lại phụ thuộc vào việc pháp luật hành vấn đề có thực phù hợp thơng thống để tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực quyền hay khơng Khách quan mà thừa nhận rằng, pháp luật huy động vốn đầu tư kinh 58 doanh BĐS sản hành thể nhiều gò bó, khiên cưỡng thiếu tính tập trung, thống Các quy định vấn đề chưa thực cụ thể, đầy đủ chặt chẽ, nằm rải rác nhiều văn pháp luật khác Điều đó, gây nên khó khăn tạo nên rào cản vơ hình cho nhà đầu tư thực quyền Vì vậy, pháp luật thời gian tới cần phải sửa đổi, bổ sung đầy đủ hơn, thơng thống tập trung thống văn cụ thể để tạo điều kiện cho nhà đầu tư thuận lợi, dễ dàng việc huy động vốn 3.2 Một số giải pháp cụ thể góp phần hồn thiện pháp luật huy động vốn nhà đầu tư hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật huy động vốn - Thứ nhất, nâng cao chế tài xử lý vi phạm doanh nghiệp lĩnh vực huy động vốn, đồng thời có tách bạch mức độ vị phạm nặng hay nhẹ tương ứng biện pháp xử lý kèm vừa phù hợp mang tính răn đe cao Theo quy định Điều 23 NĐ 23/2009/NĐ-CP mức xử phạt doanh nghiệp từ 60 – 70 triệu số tiền mà doanh nghiệp vi phạm số không nhỏ, tổng giá trị có lên tới vài trăm tỷ Nếu đem so sánh mức độ vi phạm doanh nghiệp với trách nhiệm pháp lý doanh nghiệp phải chịu theo quy định nghị định 23/2009/NĐ-CP nêu q khập khễng khơng mang tính răn đe Điều khó giảm bớt hành vi vi phạm mức độ vi phạm vi phạm dù mức độ bị xử phạt mức từ 60 – 70 triệu Nhiều doanh nghiệp chấp nhận bị phạt để thực hành vi vi phạm, giá trị mà hành vi vi phạm mang lại cho doanh nghiệp số lớn nhiều so với số tiền mà doanh nghiệp bị xử lý Vì thế, để đưa quy định pháp luật tuân thủ cách nghiêm ngặt, đảm bảo trật tự pháp lý trì thực tế Thì cần phải nâng cao chế tài xử lý vi phạm có phân định múc độ vi phạm từ thấp lên cao đưa chế tài xử lý kèm Theo quan điểm em cần nâng cao mức xử phạt hoạt động huy động vốn lên tối đa 500 triệu đồng Bởi thực tế doanh nghiệp huy động vốn trái phép với mức độ lớn hậu hành vi phạm để lại không nhỏ cho khách hàng, cho phát triển lành mạnh thị trường BĐS, cho kinh tế đặc biệt giảm lòng tin nhân dân với hệ thống pháp luật Với mức xử phạt phần khiến doanh nghiệp có hành động chấp pháp nghiêm minh 59 - Thứ hai, theo quy định điểm a khoản Điều nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định doanh nghiệp phép phát hành trái phiếu bên mua trái phiếu không quyền ưu tiên mua ưu tiên đăng ký mua nhà Huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu hội cho doanh nghiệp thực hoạt động huy động vốn trực tiếp từ người dân với lãi xuất thấp thủ tục không phức tạp vay vốn ngân hàng Tuy nhiên, nghị định 71/2010/NĐ-CP lại không cho phép doanh nghiệp phép huy động vốn trái phiếu kèm theo quyền ưu tiên mua nhà, sức hút hình thức huy động vốn dần so với trước mà doanh nhiệp thực phát hành trái phiếu cho khách hàng quyền ưu tiên mua nhà Khi tham gian đầu tư nhiều khách hàng hướng đến không lợi nhuận mà đáp ứng nhu cầu nhà Nếu hình thức huy động vốn mà đáp ứng hai yếu tố thu hút vốn lớn nhàn rỗi từ nhân dân, doanh nghiệp vừa có vốn để thực dự án mình, đầu sản phẩm doanh nghiệp lo lắng nhiều Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS phát hành trái phiếu kèm theo quyền ưu tiên mua nhà mức lãi xuất đưa thấp, rủi ro tài Như thấy phát hành trái phiếu kèm theo quyền ưu tiên mua nhà có nhiều ưu điểm như: + Một là: Đối với doanh nghiệp thơng qua hình thức thu hút vốn đầu tư vào dự án doanh nghiệp với lãi suất thấp, đồng thời đầu sản phẩm nhà doanh nghiệp phần khơng phải lo lắng + Hai là: Đối với người dân hội tốt để sử dụng nguồn vốn để đầu tư, khai thác giá trị mà nguồn vốn mang lại giá trị mặt kinh tế quan trọng đáp ứng nhu cầu mua nhà họ + Ba là: Đối với hoạt động kinh doanh BĐS góp phần trì thúc đẩy hoạt động phát triển, tạo tính khoản cho thị trường giải tình trạng dự án treo, tránh lãng phí nguồn tài nguyên quan trọng Đặc biệt giai đoạn mà trường BĐS phải đối mặt với nhiều khó khăn vốn, ảm đạm thị trường cần phải có biện pháp tích cực để khơi phục giải khó khăn mà thị trường gặp phải Để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, tháo gỡ khó khăn vốn cho doanh nghiệp tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu mua nhà thật tiếp cận thông qua việc 60 đầu tư vào trái phiếu pháp luật nên có hướng mở rộng thêm quyền cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu kèm theo quyền mua nhà ưu tiên mua nhà - Thứ ba, hạn chế quy định pháp luật huy động vốn cần phải khắc phục chưa có văn đưa nội dung hình thức hợp đồng góp vốn hợp đồng mà sử dụng phổ biến thực tế Tuy nhiên, lợi dụng thiếu sót pháp luật nên doanh nghiệp tự đưa mẫu hợp đồng góp vốn riêng doanh nghiệp quy định hợp đồng ln điều khoản có lợi cho thân doanh nghiệp rủi ro khách hàng người gánh chịu Hơn nữa, nội dung hợp đồng góp vốn lại biến tướng nội dung hợp đồng mua bán điều hoàn toàn trái với quy định pháp luật nội dung hợp đồng BĐS đối tượng giao dịch hợp đồng vào thời điểm ký kết chủa đủ điều kiện để tham gia giao dịch Vì vậy, pháp luật cần có quy định liên quan đến nội dung hình thức hợp đồng góp vốn để tạo form mẫu thống đảm bảo quyền lợi cho bên tham gia giao dịch, hạn chế vi phạm nêu doanh nghiệp - Thứ tư, giải pháp góp phần giải nhu cầu vốn doanh nghiệp thành lập quỹ tín thác đầu tư BĐS Tuy nhiên, mơ hình chưa áp dụng chưa có hành lang pháp lý cho qũy đời phát triển Vì thế, cần có hành lang pháp lý đời qũy Sự đời quỹ mang lại hiệu tích cực hoạt động huy động vốn doanh nghiệp BĐS Thực tế, hiệu quỹ chứng minh qua tồn phát triển quỹ nhiều nước giới Mỹ, Úc vào năm 1960 1971, đời quỹ làm biến đổi thị trường hai nước Với mơ hình hoạt động quỹ huy động vốn từ cá nhân, tổ chức sử dụng tiền để đầu tư vào hạng mục dự án có khả sinh lời cao Người gửi tiền dù có hay nhiều tham gia gửi tiền đầu tư nhận lợi nhuận từ khoản tiền không sợ gặp rủi ro nhiều Bởi quỹ có quản lý chun nghiệp mang tính chun sâu, có chế quản lý giám sát chặt chẽ Vậy thơng qua quỹ nhà đầu tư an tâm nguồn vốn đầu tư đồng thời dự án tốt, doanh nghiệp BĐS có lực khơng lo nhiều vấn đề vốn - Thứ năm, quy định vốn pháp định theo quy định Điều NĐ 153/2006 quy định mức vốn pháp định doanh nghiệp kinh doanh BĐS, doanh nghiệp 61 kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định tỷ đồng bên cạnh doanh nghiệp thực dự án đầu tư nhà phải đáp ứng số vốn từ 15 % đến 20 % tổng mức đầu tư dự án Để thực dự án BĐS đòi hỏi doanh nghiệp phải có nguồn vốn lớn, số vốn lên tới hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng Nếu so sánh với mức vốn pháp định doanh nghiệp kinh doanh BĐS 06 tỷ đồng số vốn pháp định dường chẳng có ý nghĩa Một doanh nghiệp kinh doanh BĐS đời với lực tài yếu nêu tạo khơng hệ lụy cho thị trường BĐS Bởi lực tài khơng đủ để thực dự án nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng quy hoạch treo, bên cạnh khơng sai phạm liên quan đến huy động vốn thực doanh nghiệp Điều vơ hình chung làm cho thị trường BĐS phát triển cách méo mó Như theo quan điểm em, mức vốn pháp định cần phải có để đảm bảo doanh nghiệp vi phạm có tiền để thực nghĩa vụ với Nhà nước, với khách hàng …Tuy nhiên, cần nâng cao số vốn đầu tư tối thiểu dự án lên để đảm bảo nguồn tài cho doanh nghiệp thực dự án, loại trừ doanh nghiệp yếu trình tham gia đấu thầu dự án Mức vốn đầu tư tối thiểu dự án tăng lên từ 30-40 % tổng mức đầu tư dự án số tiền lại doanh nghiệp huy động qua nhiều nguồn khác Với 30- 40% tổng số vốn dự án đủ để doanh nghiệp thực số giai đoạn q trình thực dự án giải phóng mặt bằng, xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật, …Đồng thời, vào thời điểm doanh nghiệp đáp ứng nhiều điều kiện để thực huy động vốn hạn chế tình trạng huy động vốn trái phép doanh nghiệp - Thứ sáu, chế thẩm định vốn pháp định, vốn đầu tư tối thiểu dự án nhiều bất cập mang tính hình thức Cụ thể theo quy định Thông tư 13/2008/TT-BXD quy định: Đối với doanh nghiệp thành lập hồ sơ xác nhận vốn pháp định gồm có: Trường hợp số vốn góp tiền phải có văn xác nhận ngân hàng thương mại phép hoạt động Việt Nam số tiền ký quỹ thành viên sáng lập Số tiền ký quỹ tối thiểu phải số vốn góp tiền thành viên sáng lập giải ngân sau doanh nghiệp cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; Trường hợp số vốn góp tài sản phải có chứng thư tổ chức 62 có chức định giá hoạt động Việt Nam kết định giá tài sản đưa vào góp vốn Chứng thư phải hiệu lực tính đến ngày nộp hồ sơ quan đăng ký kinh doanh Đối với doanh nghiệp hoạt động có nhu cầu bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản: Hồ sơ xác nhận vốn pháp định phải có văn xác nhận tổ chức kiểm toán độc lập mức vốn có thuộc sở hữu doanh nghiệp ghi báo cáo tài doanh nghiệp thời điểm gần (năm đăng ký năm trước liền kề năm đăng ký) đảm bảo lớn mức vốn pháp định tỷ đồng Trình tự, thủ tục xác nhận vốn thuộc sở hữu chủ đầu tư đăng ký thực dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng khu công nghiệp (theo quy định Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP) Đối với chủ đầu tư doanh nghiệp thành lập mới, vốn thực có xác định sau: Đối với số vốn tiền Việt Nam ngoại tệ phải ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp mở tài khoản xác nhận số dư tiền gửi doanh nghiệp Thời điểm xác nhận thời hạn ba mươi (30) ngày tính đến ngày nộp hồ sơ xin phê duyệt dự án; Đối với số vốn tài sản phải có chứng thư tổ chức có chức định giá hoạt động Việt Nam kết định giá tài sản doanh nghiệp Chứng thư phải đảm bảo hiệu lực tính đến ngày nộp hồ sơ xin phê duyệt dự án Quy định tạo tâm lý đối phó với quy định pháp luật doanh nghiệp kinh doanh BĐS Bởi quy định liên quan tới trách nhiệm quan Nhà nước có trách nhiệm xem xét tính trung thực giấy tờ liên quan đến việc xác nhận vốn pháp định vốn thực có chủ đầu tư tính minh bạch, khách quan việc xác nhận mức vốn pháp định tổ chức chưa có sở để kiểm chứng Đồng thời, trình quản lý, giám sát doanh nghiệp việc trì mức vốn sau đăng ký kinh doanh pháp luật lại bỏ ngỏ Với quy định nêu trên, doanh nghiệp thực hành vi vi phạm vay vốn gửi tiền vào ngân hàng để thành lập doanh nghiệp, tham gia đấu thầu dự án, cấp phép thành lập, cấp phép thực dự án rút tiền để trả lại Mặc dù theo quy định Khoản Điều 32 nghị định 53/2007/NĐ-CP có quy định trách nhiệm pháp lý hành vi khơng trì mức vốn pháp định theo quy định 63 pháp luật bị xử phạt -10 triệu đồng Nhưng thực tế q trình tra, kiểm tra, giám sát lại bng lỏng nên có doanh nghiệp bị phát xử lý kịp thời Điều gây tình trạng thiếu cơng doanh nghiệp thực nghiêm túc quy định nêu pháp luật Quy định không thực cách nghiêm minh nguyên nhân quan trọng hàng đầu cho đời doanh nghiệp có lực tài yếu kém, khơng đủ lực thực dự án BĐS Vì vậy, cần có hành lang pháp lý phân định trách nhiệm quan Nhà nước có thẩm quyền việc xem xét tính khách quan, trung thực văn xác nhận vốn pháp định vốn đầu tư chủ dự án Tăng cường công tác tra, kiểm tra phát xử lý kịp thời doanh nghiệp, tổ chức có hành vi vi phạm quy định nêu để đảm bảo tính minh bạch, cơng hoạt động kinh doanh, loại trừ doanh nghiệp yếu khỏi thị trường - Thứ bảy, ghi nhận bình đẳng ngang quyền tiếp cận đất đai cho dự án đầu tư nhà đầu tư nước nước để mở rộng quyền huy động vốn họ Hiện theo quy định pháp luật nhà đầu tư nước ngồi có quyền sử dụng hình thức th đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phạm vi khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao nhà đầu tư nước lại có quyền tiếp cận đất đai mang tính mở rộng hơn, khơng th đất mà giao đất, nhận chuyển nhượng đất khu dân cư, khu kinh tế… Như nhà đầu tư nước bị hạn chế nhiều vấn đề tham gia đầu tư huy động vốn mình, họ muốn thực dự án đầu tư phải có đất, quyền tiếp cận đất đai để đầu tư bị hạn chế, pháp luật cho phép họ tham gia góp vốn hợp tác đầu tư với doanh nghiệp nước, nhiên trình tham gia đầu tư quyền chủ động vấn đề sử dụng vốn, định chiến lược đầu tư kinh doanh họ bị động Quy định làm hạn chế lượng vốn tham gia đầu tư kinh doanh BĐS, hạn chế chủ thể tham gia đầu tư tạo tâm lý khơng cơng sách pháp luật Nhà nước nhà đầu tư nước ngồi 3.2.2 Tổ chức thực thi có hiệu pháp luật thực tế - Thứ nhất, cần tích cực tiến hành khâu tra, kiểm tra, giám sát doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhằm phát xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh BĐS nói chung hoạt động huy động vốn nói riêng, nâng cao trách nhiệm 64 quan chức có thẩm quyền địa phương để quản lý, giám sát hoạt động doanh nghiệp tuân thủ pháp luật Thanh tra xem xét cách khách quan quy định pháp luật, đảm bảo cho quy định pháp luật thực cách đắn, kiểm tra xem xét lại kết đạt với quy định pháp luật chưa Nguyên nhân làm xuất hành vi vi phạm phần thiếu vắng chế giám sát hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, điều tạo thuận lợi cho doanh nghiệp thực hành vi vi phạm cách dễ dàng lại không bị phát hiện, xử phạt theo quy định Chính mà thực tế có nhiều doanh nghiệp vi phạm quy định huy động vốn, nhiên số lượng doanh nghiệp bị phanh phui tiến hành xử phạt đếm đầu ngón tay Kiểm tra dự án qua q trình thực dự án doanh nghiệp, dự án không thực thực không theo tiến độ cấp phép cần có biện pháp xử lý kịp thời như: thu hồi giao cho doanh nghiệp có lực có nhu cầu đầu tư xây dựng dự án; yêu cầu doanh nghiệp thực tiến độ để tránh tình trạng dự án treo; đảm bảo tiến độ thi công dự án, đảm bảo việc bàn giao nhà theo thỏa thuận cho người mua nhà, tránh lãng phí tài sản quốc gia Thanh tra phát sai phạm việc huy động vốn phải có biện pháp xử lí kịp thời, minh bạch, cơng khai nghiêm minh để đảm bảo tính tơn nghiêm pháp luật - Thứ hai, nâng cao ý thức người dân doanh nghiệp trình áp dụng quy định pháp luật Đây yếu tố quan trọng góp phần nâng cao tính khả thi pháp luật Thực tế nay, phận không nhỏ doanh nghiệp ý thức chấp hành pháp luật yếu, mức độ vi phạm doanh nghiệp ngày tăng lên mang tính chất tinh vi hơn, doanh nghiệp muốn thu lợi nhụân cho sẵn sàng thực hành vi vi phạm Còn người dân trình độ hiểu biết hạn chế, chưa nhận thức tầm quan trọng, ý nghĩa việc chấp hành quy định pháp luật xã hội, thân nên nhiều biết mà làm sai Đặc thù BĐS lĩnh vực đầu tư mang lại lợi nhuận cao, giải nhu cầu nhà người dân nhu cầu nhà người dân lớn, dường dự án xây dựng nhà chưa đáp ứng đủ nhu cầu nhà Nắm bắt tâm lý người dân, lợi dụng nhẹ tin thiếu hiểu biết quy định pháp luật, doanh nghiệp thực 65 hành vi vi phạm huy động vốn trái phép, chiếm dụng vốn khách hàng, người dân có dự án đời vội vàng ký kết hợp đồng với chủ đầu tư sợ hội mà khơng quan tâm tới nội dung hợp đồng biến tướng dạng bán nhà giấy (đây điều mà pháp luật không cho phép làm), không quan tâm lực chủ đầu tư mức độ khả thi dự án Và phát sinh tranh chấp họ người thua thiệt Cần có biện pháp giáo dục ý thức chấp hành pháp luật người dân doanh nghiệp để đưa hoạt động kinh doanh doanh nghiệp phát triển bình thường để người dân tự bảo vệ tham gia đầu tư - Thứ ba, nâng cao nhận thức pháp luật lĩnh vực thông qua việc tuyên truyền giải thích pháp luật Để tạo hiệu pháp luật ngày cao bên cạnh việc cần đưa quy định mang tính vững có tầm nhìn chiến lược lâu dài cần phải có quan tâm đồng tình ủng hộ người dân Mọi chuyện bắt nguồn từ người người, năm qua tình trạng vi phạm quy định pháp luật ngày nhiều mang tính tinh vi Nguyên nhân vi phạm pháp luật xuất phát từ nhiều yếu tố khác nhau, có nguyên nhân người dân khơng có nhiều hội để tiếp cận quy định pháp luật, nhận thức người dân mang nhiều hạn chế, khơng hiểu rõ quy định, khơng biết phép làm khơng phép làm Vì thế, tham gia giao dịch tình trạng vi phạm pháp luật người dân điều dễ hiểu Để đưa quy định pháp luật đến với doanh nghiệp người dân Nhà nước cần phải có nhiều biện pháp để đạt mục đích Và biện pháp biện pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật cho chủ thể Mặc dù năm qua thực công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật, song thực tế thực nhiều hạn chế mang tính hình thức nên hiệu khơng cao Để thực công tác đạt hiệu quả, đưa quy định pháp luật đến với người dân cách nhanh chóng dễ hiểu cần phải đưa biện pháp cụ thể, phù hợp với loại đối tượng khác Chẳng hạn, người dân vùng quê, thời gian trình độ cơng nghệ thơng tin hạn chế, thế, để đưa quy định pháp luật đến với người dân hiệu bên cạnh việc cơng bố quy định pháp luật phương tiện thơng tin đại chúng cần phải có biện pháp khác gắn tờ rơi, ca nơ, áp pích, đặc 66 biệt mở phiên tòa xét xử lưu động, phiên tòa giả định vùng quê… Đây cách vừa đưa đựơc quy định pháp luật đến với người dân cách dễ hiểu quy định pháp luật KẾT LUẬN CHƯƠNG Trên số giải pháp mà tác giả đưa nhằm góp phần hồn thiện khung pháp liên quan đến vấn đề huy động vốn hoạt động kinh doanh BĐS Với giải pháp đưa đưa vào áp dụng thực tế động lực thúc đẩy thị trường BĐS phát triển hơn, đồng thời góp phần hạn chế hành vi vi phạm lĩnh vực huy động vốn, đưa thị trường BĐS phát triển cách minh bạch, ổn định, quyền lợi chủ thể tham gia đầu tư đảm bảo Đặc biệt tháo gỡ khó khăn vốn cho doanh nghiệp BĐS, đưa dự án thực theo tiến độ thi công, khai thác hiệu nguồn vốn đầu tư khách hàng nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng quốc gia, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, khẳng định vai trò quan trọng thị trường BĐS kinh tế 67 KẾT LUẬN CHUNG Huy động vốn có vai trò quan trọng phát triển thị trường BĐS, liều thuốc quan trọng để khơi thông dự án treo Thông qua hoạt động huy động vốn giúp doanh nghiệp có vốn để trì hoạt động kinh doanh, tạo lợi nhuận cho doanh nghiệp, cho khách hàng tham gia đầu tư, thu khoản tiền lớn cho ngân sách Nhà nước Song quy định liên quan đến vấn đề huy động vốn nhiều bất cập làm nảy sinh nhiều sai phạm, hoạt động huy động vốn trở lên lộn xộn, thị trường BĐS phát triển méo mó làm giảm sức hút thị trường với chủ thể có ý muốn tham gia đầu tư, tính khỏan BĐS mà giảm dần Vì vậy, để góp phần hạn chế sai phạm, tháo gỡ khó khăn vốn chủ đầu tư, đưa hoạt động huy động vốn vào khn khổ cần phải có giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật phải có biện pháp tích cực để đảm bảo pháp luật áp dụng cách nghiêm minh Những giải pháp hoàn thiện mà tác giả đưa phần khắc phục lỗ hổng quy định liên quan đến vấn đề huy động vốn 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nghị 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 Hội nghị ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX Nghị 21-NQ/TW Ban chấp hành trung ương Đảng khóa X Hiến pháp 1992 Luật Đất đai 1987 Luật Đất đai 1993 Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai 1993 Luật Đất đai 2003 Luật doanh nghiệp 2005 Luật Đầu tư 2005 10 Luật Nhà 2005 11 Luật kinh doanh Bất động sản 2006 12 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 13 Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 2005 14 Nghị định 53/2007/N Đ-CP quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực kế hoạch đầu tư 15 Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất động sản 2005 16 Nghị định 23/2009/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở 17 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 2005; 18 Thông tư 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thi hành nghị định 153/2007/NNĐ-CP; 19 Thông tư 13/2010/TT-NHNN quy định tỷ lệ đảm bảo an tồn hoạt động tổ chức tín dụng 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thực số nội dung nghị định 71/2010 69 21 Nghị số 11/NQ-CP ngày 24 tháng 02 năm 2011 Chính phủ giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an ninh xã hội 22 (1998), Đại từ điển Tiếng việt, Nxb Văn hóa thơng tin 23 (2000), Từ điển Tiếng việt, Viện ngôn ngữ học, Nxb Đà Nẵng 24 Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2003), Giáo trình Kinh tế đầu tư, NXB Thống kê 25 Thiều Thị Chiên (2010), Hoàn thiện pháp luật thị trường bất động sản Việt Nam nay, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội 26 Đoàn Thị Huyền (2011), Thực trạng áp dụng quy định pháp luật giải tranh chấp kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội 27 Nguyễn Thị Nga (2003), Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 28 Đặng Huyền Trang (2011), Tìm hiểu quy định pháp luật xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội 29 Trịnh Thị Trang (2010), Tìm hiểu pháp luật Hợp đồng kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội 30 Uỷ ban kinh tế Châu Âu Liên Hiệp quốc, Nhóm tư vấn bất động sản (REAG) (2001), “Lợi ích việc phát triển thị trường bất động sản quốc gia có kinh tế chuyển đổi”, Hội nghị thượng đỉnh bất động sản Châu Âu: Đất cho phát triển 31 http://batdongsan.vietnamnet.vn/vn/doanh-nghiep-du-an/47526/nhung-duan dap-chieu vo-thoi-han.html 32 http://cafeland.vn/phan-tich/2-11289-nhin-lai-chu-ky-thang-tram-cua-thitruong-bat-dong-san-viet-nam.html 33 http://cafeland.vn/tin-tuc/sua-quy-dinh-ve-von-phap-dinh-15139.html 34 http://dantri.com.vn/c76/s76-468049/kenh-huy-dong-von-moi-cho-batdong-san.htm 35 http://dantri.com.vn/kinhdoanh/Di-tim-nguon-tien-cho-bat-dongsan/2008/7/243721.vip 36 http://hn.24h.com.vn/tai-chinh-bat-dong-san/siet-huy-dong-von-bat-dongsan-lang-song-c161a333364.html 70 37 http://khudothimoi.com/khudothi/thanh-ha-a-va-b/2448-ban-khong-du-anchung-cu-khu-do-thi-thanh-ha.html 38 http://khudothimoi.com/khudothi/thanh-ha-a-va-b/2170-du-an-khu-do-thithanh-ha-a-b-va-my-hung-cienco-5-ha-dong.html 39 http://khudothimoi.com/khudothi/thanh-ha-a-va-b/2457-khoi-to-vu-an-luadao-cua-cong-ty-15-tai-khu-do-thi-thanh-ha.html 40 http://sbv.gov.vn/wps/portal/!ut/p/c5 41 http://thegioicanho.com/a/4-cach-huy-dong-von-cho-bat-dongsan/1835/149/ 42 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2009/02/14/2349/ 43 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2009/09/08/3770/ 44 http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2010/08/3ba1ed7b/ 45 http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/quoc-te/2008/04/3ba0119c/ 46 vov.vn/Home/Nghi-dinh-71-se-go-roi-cho-thi-truong-bat-dongsan/20108/151388.vov 47 http://vietnamese-lawconsultancy.com/vietnamese/content/browse.php?action=shownews&topic id=1472 48 http://www.baomoi.com/Huy-dong-von-cho-bat-dong-san-Bai-toan-khogiai/126/7110813.epi 49 http://www.baomoi.com/Vuong-ve-yeu-cau-xac-nhan-von-phap-dinhtrong-thu-tuc-dang-ky-kinh-doanh/45/4588026.epi 50 http://www.daibieunhandan.vn/default.aspx?tabid=75&NewsId=226450 51 http://www.dianam.vn/ni31-BĐS-viet-nam-nhin-lai-20-nam-qua-nhungthang-tram.html 52 http://www.tinmoi.vn/8-bat-cap-khien-bat-dong-san-khon-kho05678910.html 53 http://www.tinmoi.vn/Dung-hop-dong-da-huy-huy-dong-von-hon-300-tydong-04150783.html 54 http://www.sivc.com.vn/trang-chu/13-thi-truong-bat-dong-san/116-dungtrai-phiu-huy-ng-vn-d-an-bs.html 71 ... 2: PHÁP LUẬT VỀ HUY ĐỘNG VỐN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH 21 2.1 Nội dung pháp luật huy động vốn nhà đầu tư đầu tư kinh doanh. .. TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH 2.1 Nội dung pháp luật huy động vốn nhà đầu tư hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 2.1.1 Các nguyên tắc huy động vốn Luật kinh. .. nhuận nguồn vốn đầu tư 1.2 Đầu tư kinh doanh bất động sản tính tất yếu khách quan việc huy động vốn nhà đầu tư hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 1.2.1 Khái niệm đặc điểm đầu tư kinh doanh BĐS