BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI PHÙNG ĐÌNH QUÂN PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số : 60380107 Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Quang Huy HÀ NỘI- NĂM 2016 LỜI CẢM ƠN Trước hết, tác giả luận văn xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo, cô giáo trường Đại học Luật Hà Nội , đặc biệt thầy, cô Khoa Đào tạo sau đại học Khoa Pháp luật kinh tế, giúp đỡ, tạo điều kiện cho học viên trình học tập nghiên cứu Nhà trường Đồng thời, tác giả xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Trần Quang Huy, phó hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội, người trực tiếp hướng dẫn, bảo giúp đỡ tác giả hoàn thành luận văn thạc sỹ Nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu bước đầu Mặc dù cố gắng song trình nghiên cứu, thu thập tài liệu tránh khỏi thiếu sót, chưa hồn thiện Tác giả mong nhận ý kiến đóng góp quý báu thầy để hồn thiện luận văn, nâng cao hiểu biết đề tài tạo sở cho việc nghiên cứu chuyên sâu tương lai Kính chúc thầy, mạnh khỏe, thành cơng nghiệp ! Hà Nội, tháng 11 năm 2016 Học viên Phùng Đình Qn LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi, có hỗ trợ từ Giáo viên hướng dẫn TS Trần Quang Huy Các nội dung nghiên cứu kết đề tài trung thực Những số liệu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá tác giả thu thập từ nguồn khác có ghi rõ phần tài liệu tham khảo Mọi giúp đỡ việc hoàn thành luận văn cảm ơn ghi rõ nguồn gốc Xác nhận giảng viên hướng dẫn Hà Nội, tháng 11 năm 2016 Tác giả luận văn Phùng Đình Quân BẢNG DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt/Ký hiệu BĐS Cụm từ đầy đủ Bất động sản HĐND Hội đồng nhân dân KTTT Kinh tế thị trường SDĐ Sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài luận văn Tình hình nghiên cứu luận văn Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu luận văn Mục tiêu nghiên cứu luận văn Các câu hỏi nghiên cứu luận văn Các phương pháp nghiên cứu luận văn Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn Bố cục luận văn Chương 1: Tổng quan vấn đề lý luận giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1 Cơ sở lý luận giao đất cho thuê đất Nhà nước 1.2 Hoạt động giao đất, cho thuê đất Nhà nước để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.3 Tổng quan vấn đề pháp lý vê dự án đâu tư kinh doanh bất động 20 sản 1.4 Định hướng, quan điểm Đảng, Nhà nước giao đất, cho thuê đất 26 để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.5 Ảnh hưởng chế quản lý kinh tế thị trường đến hoạt động giao 28 đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Nhà nước 1.6 Tác động trình hội nhập kinh tế quốc tế, Hiệp định Đối tác kinh tế chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP) với hoạt động Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 30 1.7 Sự cần thiết điều chỉnh hoạt động giao đất, cho thuê đất Nhà nước 34 để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản pháp luật Chương 2: Thực trạng pháp luật hoạt động giao đất, cho thuê đất 37 Nhà nước để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 2.1 Căn giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất 37 động sản 2.2 Hình thức giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất 38 động sản 2.3 Điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh 42 bất động sản 2.4 Quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất 49 2.5 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh 51 doanh bất động sản 2.6 Trình tự, thủ tục thực giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư 54 kinh doanh bất động sản Chương 3: Thực tiễn thi hành pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực 64 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản số kiến nghị hoàn thiện 3.1 Thực tiễn thi hành pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự 64 án đầu tư kinh doanh bất động sản 3.2 Những yêu cầu phương hướng việc hoàn thiện pháp luật 75 giao đất, cho thuê đất Nhà nước để thực dự án đầu tư kinh doanh BĐS 3.3 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất Nhà 79 nước để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản KẾT LUẬN 88 1 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài luận văn Luật Đất đai 2013 Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014 Khắc phục hạn chế Luật Đất đai 2003, đồng thời thể chế hóa quan điểm đổi Đảng phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển nhanh kinh tế - xã hội theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Luật Đất đai năm 2013 có nhiều đổi công tác giao đất, cho thuê đất Luật thu hẹp trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, với việc ban hành Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Đầu tư năm 2014, Luật Nhà 2014 thay đổi hoạt động quản lý đất đai Việt Nam theo hướng hội nhập sâu rộng với giới Có thể nói, với phát triển q trình đổi mới, sách pháp luật đất đai bước giải phóng sức sản xuất, góp phần khai thác nguồn lực đất đai hiệu hơn, chuyển nguồn tài tiềm từ đất đai thành nguồn tài thực cho đầu tư phát triển xã hội Hoạt động quản lý, sử dụng đất chủ sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, bên cạnh thành tựu đạt bộc lộ tồn tại, hạn chế định Tại hầu hết địa phương, việc giao đất, cho thuê đất dư dôi so với khả năng, nhu cầu sử dụng đất thực số dự án lãng phí tài nguyên đất; sách giá đất chưa phù hợp, chưa tương xứng với chất kinh tế, xã hội quan hệ sử dụng đất làm gia tăng chi phí đầu vào dự án, làm phát sinh nhiều tham ô tham nhũng từ đất đai; hiệu huy động vốn từ quỹ đất thấp; có phân biệt rõ rệt doanh nghiệp nước phương thức toán tiền thuê đất; quyền nhận chuyển nhượng dự án xây dựng khu nhà ở, khu đô thị Tỷ lệ dự án nhà ở, khu thị bỏ hoang diễn tràn lan phạm vi nước gây thất lãng phí nguồn lực đất đai tồn dân Hơn Luật Đất đai 2013 đồng loạt luật có hiệu lực vào thực tiễn, nảy sinh nhiều bất cập lúng túng quan thực thi, trông chờ vào văn hướng dẫn thi hành, đồng thời góc độ lý luận pháp lý chưa có nhiều cơng trình đời để đáp ứng vấn đề lý luận cho pháp luật đất đai kinh doanh bất động sản theo tinh thần đổi hội nhập Để khắc phục tồn tại, bất cập nêu trên, tạo sở để đất đai phát huy hết giá trị nguồn vốn, nguồn nội lực toàn xã hội thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước cần phải chỉnh sửa, hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, kinh doanh bất động sản Do vậy, thực đề tài “Pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản” cần thiết, có ý nghĩa lý luận thực tiễn giai đoạn Tình hình nghiên cứu luận văn Pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản vấn đề mang tính thiết thực với đời sống xã hội, có tính thời cao Do từ trước đến có nhiều cơng trình nghiên cứu vấn đề thơng qua cấp độ khác : Luận án, Luận văn, Khóa luận hay báo tạp chí chun ngành Luật Có thể kể số cơng trình nghiên cứu : “ TS Trần Quang Huy, (2008), Pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luận án Tiến sĩ, Viện Nhà nước Pháp luật”; Hồng Thị Hồng (2005), Tìm hiểu quy định Luật Đất đai 2003 giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất, khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội; Bùi Thị Chín (2011), Những vấn đề pháp lý giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, khố luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Vĩnh Diện (2014), Những điểm Luật đất đai năm 2013 giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Dân chủ Pháp luật,(8), tr.10-14 Nguyễn Xuân Trọng (2014); Quy định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành, Luật học, (Đặc san Luật Đất đai 2013), tr.72-77 Trần Thị Thanh Hợp (2010), Những vấn đề pháp lý hoạt động cho thuê đất nhà nước, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; Lữ Thị Ngọc Trâm (2012): Pháp luật chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam, kho�ng đất, chuyển mục đích sử dụng đất (thơng qua đấu giá công khai) phù hợp với quy hoạch để thực dự án đầu tư kinh doanh BĐS, tiền thu chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần để đầu tư sở (nếu phải di dời), đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Thứ hai, hạn chế bước tiến tới xố bỏ phân biệt (trình tự, thủ tục) doanh nghiệp nước đấu giá QSDĐ, phương thức toán tiền giao đất thuê đất nhà nước; quyền nhận chuyển nhượng dự án xây dựng khu nhà ở, khu thị; đất từ nhà nước; hình thức sử dụng đất loại đất khác Thứ ba, Nhà nước cần ban hành văn thống phương pháp, cách thức xác định quy mô giao, cho thuê đất loại dự án, khả chủ đầu tư, quy mô vốn đầu tư, để cở địa phương tự xây dựng bảng tiêu chí quy mơ giao, cho thuê đất để kinh doanh BĐS phù hợp với địa phương Thứ năm, sửa đổi, bổ sung hồn thiện sách giá đất Nhà nước quy định đảm bảo phù hợp giá đất với chất kinh tế xã hội quan hệ đất đai nhà nước với người sử dụng Nhà nước ban hành giá loại đất ổn định thời gian dài để tính thuế sử dụng đất (thuế đất), thu tiền thuê đất, thu lệ phí trước bạ đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất Thực xác định giá khởi điểm để đấu giá đất thời điểm Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, Nhà nước cho thuê đất Xác định giá hợp lý Nhà nước thu hồi đất, tính thuế thu nhập từ 87 chuyển quyền sử dụng đất Thực chế đòi hỏi phải phát triển tổ chức đấu giá, định giá; đồng thời nâng cao chất lượng hiệu hoạt động tổ chức đảm bảo kết định giá minh bạch, khách quan, trung lập theo quy định pháp luật chuyển quyền sử dụng đất Thứ sáu, tạo điều kiện, chế thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, cụ thể: đẩy nhanh tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng hệ thống liệu thông tin đất đai đầy đủ, đại, khoa học, hình thành đồng hệ thống văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cải tạo thủ tục hành theo hướng gọn nhe, đơn giản Thị trường bất động sản phát lành mạnh, minh bạch tạo điều kiện để doanh nghiệp huy động nguồn vốn từ quỹ đất thông qua hoạt động chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất Thứ bảy, xây dựng tiêu chuẩn, đội ngũ cơng chức quan có chức quản lý đất đai từ cấp xã trở lên Quy định rõ chức nhiệm vụ quyền hạn trách nhiệm vị trí Có sách ln chuyển cán thường xuyên bồi dưỡng kiến thức pháp luật đạo tạo chuyên môn Mức lương, thưởng gắn với vị trí trách nhiệm cơng việc KẾT LUẬN CHƯƠNG III Chương III mở đầu cách đánh giá toàn diện thực trạng pháp luật giao đất cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thực tế thực tiễn sau khoảng thời gian chưa dài luật sửa đổi có hiệu lực Chương III nêu nhiều ví dụ thực tế việc thực dự án đầu tư kinh doanh BĐS trải dài từ quy định cũ đến quy định hành đánh giá, so sánh điểm chưa theo tinh thần pháp luật Từ chương III đưa nhóm giải pháp mang tính định hướng cụ thể để tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật giúp quan hệ chủ thể pháp luật đất đai, nhà ở, đầu tư kinh doanh BĐS rõ ràng hướng tới mục tiêu xây dựng sở hạ tầng cho đất nước, xây dựng nhà cho toàn dân xây dựng việc kinh doanh BĐS cho chủ thể cách hài hòa lợi ích thu tinh thần đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu ... hoạt động giao đất, cho thuê đất 37 Nhà nước để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 2.1 Căn giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất 37 động sản 2.2 Hình thức giao đất, cho. .. pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực 64 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản số kiến nghị hoàn thiện 3.1 Thực tiễn thi hành pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự 64 án đầu tư kinh doanh. .. quyền giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh 51 doanh bất động sản 2.6 Trình tự, thủ tục thực giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư 54 kinh doanh bất động sản Chương 3: Thực tiễn