Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)

74 222 0
Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)

i TR I H C THÁI NGUYÊN NG I H C NÔNG LÂM NGUY N TR NG Tên T tài: NGHIÊN C U S BI N NG M T S Y U T NH H NG T I GIÁ T TRÊN A BÀN PH NG NGUY N TRÃI, THÀNH PH GIANG, T NH GIANG GIAI O N 2012-2014 KHOÁ LU N T T H t o : Chính quy Chuyên ngành : L p : K43C CMT (N03) Khoa : Qu n lý Tài nguyên Khóa h c : 2011 2015 Giáo viên h a mơi tr ng ng d n : TS Nguy n Thanh H i Thái Nguyên - 2015 i L IC M N Trong trình h c t p nghiên c u t i tr Nguyên, em nh n ng i h c Nông Lâm Thái c s ch b o t n tình c a th y cô giáo tr c bi t th y cô giáo khoa Qu n lý Tài nguyên khoa Môi tr ng, ng ã giúp em tích l y trau d i nh ng ki n th c c b n v chuyên môn c ng nh nh ng ki n th c v xã h i n em ã hoàn thành chuyên Nhân d p cho phép em t t nghi p c bày t lòng c m n sâu s c nh t th y cô giáo khoa Qu n lý Tài nguyên khoa Môi tr giáo TS Nguy n Thanh H i ã t n tình giúp ng n c bi t th y em hoàn thành chuyên t t nghi p Em xin c m n n Ban lãnh o, cán b S Tài nguyên Môi tr t nh Giang, c quan ban ngành có liên quan ã giúp th c t p vi t chuyên em q trình Em xin bày t lòng bi t n t i gia ình, b n bè ng ng viên giúp ng i thân ã t o i u ki n em su t trình th c t p hồn thành chun Em xin chân thành c m n ! Thái Nguyên, Ngày 10 tháng 05 n m 2015 Sinh viên Nguy n Tr ng t ii DANH M C CÁC B NG B ng 4.1: Tình hình s d ng B ng 4.2: Tình hình giao t c a ph t c a ph ng Nguy n Trãi n m 2014 39 ng Nguy n Trãi n n m 2014 42 B ng 4.3: Giá t áp d ng cho B ng 4.4: Giá t c a lo i ng ph VT1 giai o n 2012-2014 48 B ng 4.5: Giá t c a lo i ng ph VT2 giai o n 2012-2014 49 B ng 4.6: Giá t c a lo i ng ph VT3 giai o n 2012-2014 49 B ng 4.7: Giá t c a lo i ng ph VT4 giai o n 2012-2014 50 B ng 4.8: Dân s c c u lao B ng 4.9: M c chênh l ch giá B ng 4.10: M c chênh l ch giá B ng 4.11: nh h a bàn nghiên c u t n m 2012 ng ph n 2014 47 ng Nguy n Trãi qua n m 51 t theo giá quy nh c a Nhà n c gi a v trí 55 t theo giá th c t gi a v trí 56 ng c a v trí lơ t n giá t m t n ng ph trung tâm (nhóm I) 56 B ng 4.12: nh h ng c a chi u r ng m t ti n c a lô t t i giá t 57 iii DANH M C CÁC HÌNH Hình 2.1: th cung c u t Hình 4.1: Bi u c c u s d ng Hình 4.2: Bi u tình hình CGCN QSD giai o n 2012 2014 45 Hình 4.3: Bi u t c Hình 4.4: giá ng c a thu nh p t theo quy nh thu c (nhóm I), 19/5 (nhóm II), Hình 4.6: Bi u m c ng Nguy n Trãi, 2014 40 gia t ng dân s P Nguyên Trãi giai o n 2012 2014 52 th th hi n nh h Hình 4.5: Bi u t c a UBND ph nh h nl ng c u B S 54 ng ph Nguy n Trãi i C n (nhóm III), Lê Hồn (nhóm IV) 55 ng c a kh n ng sinh l i t i giá t 58 iv M CL C U PH N 1.M 1.1 tv n 1.2 M c tiêu yêu c u c a tài 1.2.1 M c tiêu c a tài 1.2.2 Yêu c u c a tài 1.3 Ý ngh a c a tài PH N T NG QUAN TÀI LI U 2.1 C s khoa h c 2.1.1 Khái ni m, c i m giá 2.1.1.1 Khái ni m giá 2.1.1.2 c i m giá t t t 2.1.2 C s khoa h c hình thành giá 2.1.2.1 t a 2.1.2.2 Lãi su t ngân hàng 2.1.2.3 Quan h cung c u 2.1.3 Các y u t nh h ng t i giá t 2.1.3.1 Nhân t nhân kh u 2.1.3.2 Nhân t xã h i 2.1.3.3 Nhân t kinh t 10 2.1.3.4 Nhân t khu v c 11 2.1.3.5 Nhân t qu c t 13 2.1.3.6 Nhân t cá bi t 13 2.1.4 Nguyên t c, ph 2.1.4.1 Nguyên t c 2.1.4.2 Ph ng pháp nh giá ng pháp nh giá t 14 t 14 nh giá t 15 2.2 C s pháp lý 16 2.3 C s th c ti n 17 2.3.1 T ng quan v th tr ng 2.3.1.1 Khái ni m v th tr 2.3.1.2 c i m th tr ng t 17 ng t 17 t 17 v 2.3.1.3 Th tr ng t th gi i 18 2.3.1.4 Th tr ng t Vi t Nam 19 2.3.2 Công tác nh giá t th gi i Vi t Nam 23 2.3.2.1 Công tác nh giá t th gi i 23 2.3.2.2 Công tác nh giá t t i Vi t Nam 25 2.3.3 Xu th bi n ng giá PH N NG, N I DUNG PH 3.1 IT it 3.1.1 t t i ph ng Nguy n Trãi, Thành ph Giang 29 NG PHÁP NGHIÊN C U 30 ng ph m vi nghiên c u 30 it ng nghiên c u 30 3.1.2 Ph m vi nghiên c u 30 3.2 a i m th i gian ti n hành 30 3.3 N i dung nghiên c u 30 3.3.1 i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i c a ph ng Nguy n Trãi, thành ph Giang 30 3.3.1.1 i u ki n t nhiên 30 3.3.1.2 i u ki n kinh t - xã h i 30 3.3.2 Tình hình s d ng t qu n lý t c a ph ng Nguy n Trãi, thành ph Giang giai o n 2012 2014 30 3.3.2.1 Tình hình s d ng t 30 3.3.2.2 Tình hình qu n lý Nhà n cv t 30 3.3.2.3 Tình hình c p gi y ch ng nh n quy n s d ng 3.3.3 Giá t ph ng Nguy n Trãi 30 t quy nh a bàn ph ng Nguy n Trãi, thành ph Giang .30 3.3.3.1 C n c xác 3.3.3.2 Giá t nh giá quy t nh 3.3.4 Nghiên c u s bi n a bàn 30 a bàn ph ng giá t ng Nguy n Trãi 30 t i ph ng Nguy n Trãi, thành ph Giang giai o n 2012 2014 30 3.3.4.1 Tình hình bi n ng giá 3.3.4.2 Nguyên nhân bi n t c a ph ng 30 ng 31 3.3.5 Nghiên c u m t s y u t nh h ng n giá t a bàn ph ng Nguy n Trãi, thành ph Giang giai o n 2012 2014 31 3.3.5.1 Bi n ng dân s 31 3.3.5.2 V trí lơ t 31 vi 3.3.5.3 Chi u r ng m t ti n 31 3.3.5.4 Kh n ng sinh l i 31 3.3.5.5 Các y u t khác 31 3.3.6 xu t m t s gi i pháp t ng c ph 3.4 Ph ng qu n lý giá t a bàn ng Nguy n Trãi, thành ph Giang 31 ng pháp nghiên c u 31 3.4.1 Ph ng pháp thu th p tài li u, s li u 31 3.4.3 Ph ng pháp i u tra d li u th tr 3.4.4 Ph ng pháp th ng kê, t ng h p, phân tích s li u 32 ng 32 PH N 4.K T QU NGHIÊN C U TH O LU N 33 4.1 i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i c a ph ng Nguy n Trãi, thành ph Giang 33 4.1.1 i u ki n t nhiên 33 4.1.1.1 V trí 4.1.1.2 a lý 33 a hình, a m o 33 4.1.1.3 Khí h u, th y v n 34 4.1.1.5 C nh quan môi tr ng 35 4.1.2 i u ki n kinh t - xã h i 36 4.1.2.1 i u ki n kinh t 36 4.1.2.2 Dân s , lao ng, vi c làm thu nh p 37 4.1.2.3 Th c tr ng phát tri n c s h t ng 38 4.2 Tình hình s d ng t qu n lý t c a ph ng Nguy n Trãi, thành ph Giang giai o n 2012 2014 39 4.2.1 Tình hình s d ng t 39 4.2.2 Tình hình qu n lý nhà n cv t 40 4.2.3 Tình hình c p gi y ch ng nh n quy n s d ng 4.3 Giá t quy 4.3.1 C n c xác 4.3.2 Giá t nh nh giá quy a bàn ph t nh 4.4 Nghiên c u s bi n ng Nguy n Trãi 44 ng Nguy n Trãi, thành ph Giang 45 a bàn 45 a bàn ph ng giá t ph t ng Nguy n Trãi 46 t i ph ng Nguy n Trãi, thành ph Giang giai o n 2012 2014 48 4.4.1 Tình hình bi n ng giá t c a ph ng 48 vii 4.4.2 Nguyên nhân bi n ng 50 4.5 Nghiên c u m t s y u t nh h ng n giá t a bàn ph ng Nguy n Trãi, thành ph Giang giai o n 2012 2014 51 4.5.1 Bi n ng dân s 51 4.5.2 V trí lơ t 54 4.5.3 Chi u r ng m t ti n 57 4.5.4 Kh n ng sinh l i 58 4.5.5 Các y u t khác 59 4.6 xu t m t s gi i pháp t ng c ng qu n lý giá t a bàn ph ng Nguy n Trãi, thành ph Giang 60 PH N 5.K T LU N NGH 62 5.1 K t lu n 62 5.2 ngh 63 TÀI LI U THAM KH O 64 viii DANH M C CÁC T , C M T VI T T T B S :B t ng s n BTNMT : B Tài ngun Mơi tr CP : Chính ph CT : Ch th GCNQSD : Gi y ch ng nh n quy n s d ng H BT :H i ng B tr N : Ngh nh QSD : Quy n s d ng TT :Thông t TTg : Th t TW : Trung UBND : y ban nhân dân VT : V trí XHCN : Xã h i ch ngh a ng ng ng t ng t PH N M 1.1 U tv n t s n ph m c a t nhiên, ngu n tài nguyên vô quan tr ng c a ng i m i s s ng trái l c, ngu n v n to l n c a tr ng s ng, tn t, t li u s n xu t c bi t, ngu n n i c, thành ph n quan tr ng hàng u c a môi a bàn phân b khu dân c , xây d ng c s kinh t , v n hóa, xã h i, an ninh qu c phòng t có ý ngh a tr , kinh t , xã h i sâu s c s nghi p xây d ng b o v t qu c t lo i hàng hóa d ng c bi t, lo i hàng hóa bi u hi n b ng quy n s t có hai thu c tính c b n giá tr giá tr s d ng thi t y u c a t ch c, h gia ình cá nhân s n xu t, ng th i i u ki n c b n xã h i phát tri n nhu c u v t n i t nhu c u sinh ho t, lao phát tri n kinh t - xã h i Ngày nay, t l n tr nên b c thi t, t không th sinh phát tri n ho c m r ng v di n tích nên giá tr ngày l n giá “Giá n ng c i u ti t qu n lý i qu n lý ng c nc t th tr ng s qu n lý c a Nhà t qua giá hay giá i s d ng ti p c n v i c ch th tr t cơng c ng, ng th i c ng ng i s d ng th c c i u ch nh quan h t theo quy ánh giá s công b ng phân ph i hi n theo ngh a v c a Nhà n t ai, ho ch pháp lu t C ng nh lo i hàng hóa khác c ch th tr t” c hình thành v n nhi u b c xúc cho c c quan có th m quy n l n ng nh kinh t xã h i , giá s d ng t c a Nhà n ng i u d n t c ng gây nên r t i dân giá l n, giá t ng cao nhanh qua n m Trong ó l ch r t l n so v i th tr ng “giá ng theo quy lu t s n xu t hàng hóa, quy lu t giá tr , quy lu t cung c u, quy lu t c nh tranh Th c t hi n giá n t t ngày t ng t” c u n i gi a quan h c Nhà n ng t bi n ng r t m b o cho v n c l i không t ng gây nên s chênh n nhi u b t c p công tác qu n lý t C th nh cơng tác gi i phóng m t b ng, nhi u d án kéo dài 51 th tr - Giá vàng c ng nguyên nhân d n t i giá t t ng theo - Giá UBND T nh quy ng x ng v i giá th c t nh không t ng nên gây s chênh l ch l n 4.5 Nghiên c u m t s y u t nh h ng n giá t a bàn ph ng Nguy n Trãi, thành ph Giang giai o n 2012 2014 4.5.1 Bi n v nhà ng dân s -M t dân s T ng tr ng dân s nhân t làm t ng m i nhu c u c a xã h i theo ó c u t t ng lên L ng c u B S m t il ng t l thu n v i y u t dân s , c bi t t l t ng dân s c h c cao s gây nh ng B ng 4.8: Dân s c c u lao ng ph N m T ng dân s (ng ng Nguy n Trãi qua n m 2011 2012 2013 2014 8.408 8.536 8606 8693 ng 4.133 4.186 4.275 4.410 -Lao ng nông nghi p 1.565 1.610 1.729 1.860 -Lao ng phi nông nghi p 2.586 2.576 2.546 2.550 T ng lao i) t bi n v c u B S Trong ó: (Ngu n: UBND ph Qua b ng 4.8 cho th y dân s ph nhh s ph ng n vi c s d ng ng ã t ng 285 ng T c t c a ng ng Nguy n Trãi, 2014) ng Nguy n Trãi t ng nhanh, vi c i dân, tính t n m 2011 i t ng dân s c a ph ng c th hi n qua hình 4.3: n n m 2014 dân 52 Hình 4.3: Bi u t c gia t ng dân s P Nguyên Trãi giai o n 2012 - 2014 Dân s gia t ng d n ng i cao, n nhu c u v t trung bình 22.000.000 s mua bán di n th tr t c a ph i u làm cho giá ng B S T i ph bi n ng giá c a ph ng m t u ng n dân s thu c hàng i/km2 n m 2012, phân b t ng cao h n t c a ph t ng Thu nh p bình quân ng/n m Vi c c ng có nh h trung bình c a thành ph , g n 2.178 ng u Làm cho giá t ng i ng a bàn khác c ng t ng nhanh h n ng không ng ng t ng lên, gây nh h ng ns ng qua n m - Y u t nhân kh u Y u t nhân kh u th ng có t ng quan v i trình v n hóa c a nhân kh u Y u t nhìn chung có nh h nhà Ph ng l n n giá c t, ng Nguy n Trãi trung tâm kinh t , tr , v n hóa c a thành ph , n i t p trung l c l ng lao ng d i có trình s ng, làm vi c h c t p t t, n cho m i ng c giáo d c vàt ch t i, gián ti p thúc h c v n cao, môi tr nh, ó v tâm lý t o y giá - C u thành nhân kh u gia ình t thay i, t ng lên c nt ng t t ng p 53 ây m t nh ng y u t nh h ph ng Nguy n Trãi, mà ng n giá t, không ch h u h t m i khu v c Do xu th thay sinh ho t truy n th ng c a xã h i, c ng thêm s nh h gia ình ngày nh b thu h p Gia ình hi n i ph ng th c ng c a th hóa, k t c u i ngày gia ình nh , l y v ch ng làm trung tâm, a s hai th h S tách h ngày di n nhi u, c bi t tâm lý c a gia ình có nhi u trai, n nhu c u v nhà , c n h khép kín, nh , nhà cho thuê ngày t ng cao Mà di n tích nh, theo quy lu t cung c u, l ng cung có h n, d n không áp ng l t c ng c u, d n n giá c t ng lên - Trình thu nh p tiêu dùng dân c Kinh t ngày phát tri n, thu nh p c a ng s ng ng c c i thi n nâng cao, sau gi i quy t i s có nhu c u n ngon m c ch t l ng, di n tích nhà , d n c a ph ng Nguy n Trãi t ng Nhu c u v nhà dân Do v y, c u v nhà i dân ngày t ng, cv n p, bi u hi n v nhà n t ng nhu c u v n no m c m yêu c u cao v t làm cho giá c t nhu c u c b n thi t y u không th thi u v i m i ng t i thi u s t ng lên t nh p m c thu nh p ã v ng ng v i t c t m c gi i h n v c u l ng th c th c ph m t ng ch m l i th m chí gi m i thay vào ó t ng c u v nhà giai o n thu nh p th p, nhu c u v nhà t i thi u gi ng nh m t m c thu nh p t ng lên v t qua gi i h n ói nghèo, c u v nhà t ng ch m d n ã n m c bão hòa v nhu c u nhà ti p t c t ng thêm, nhu c u nhà thi t y u có xu h i t ng c a thu n m t gi i h n cao h n, n u m c thu nh p ti p t c t ng, c u v nhà cao c p t ng lên i t i thi u s cao c p Trong ng th ng Khi thi t y u b t u t i thi u Khi thu nh p ng gi m d n c u v nhà 54 L ng c u ng c u nhà thi t y u ng c u nhà Thu nh p th p 4.5.2 V trí lơ t ng c a thu nh p nl ng c u B S t Qua b ng giá th a Thu Nh p Thu nh p cao th th hi n nh h Hình 4.4: cao c p t Nhà n c quy nh qua i u tra th c t , có th th y VT1 có giá cao nh t g n m t ng l n ng i dân có th tr c ti p m c a hàng kinh doanh ho c cho thuê làm t ng kh n ng sinh l i c a m nh th a g n t VT2, VT3 có giá gi m d n ph thu c vào v trí th hi n ng, ph dân s ng t Các ch n u i u tra khu lân c n m c giá s cao h n Th c t ng VT1 ch p nh n m t mơi tr i ng s ng khói b i, ti ng n b i kéo theo ó s thu n ti n giao thông, i l i, mua bán, l ng khách hàng s d ng d ch v , hàng hóa l n, mang l i i u ki n t t cho kinh doanh S chênh l ch giá gi a v trí n m 2014 c th hi n qua hình 5: 55 giá t theo quy nh thu c ng ph Nguy n Trãi Hình 4.5:Bi u (nhóm I), 19/5 (nhóm II), i C n (nhóm III), Lê Hồn (nhóm IV) S chênh l ch gi a v trí l n th a t i ng Nguy n Trãi (nhóm I) chênh l ch gi a VT1/VT2 1,395 tri u 2 ng/m ,VT1/VT3 1,930 tri u l ch ch 0,350 tri u ng ng/m t i ng/m 0,485 tri u B ng 4.9: M c chênh l ch giá Lo i ph t có giá tr cao Nh ng/m t theo giá quy 2012 ng Lê Hoàn m c chênh nh c a Nhà n c gi a v trí ( n v tính: L n) 2013 2014 VT1/ VT2 VT2/ VT3 VT1/ VT3 VT1/ VT2 VT2/ VT3 VT1/ VT3 VT1/ VT2 VT2/ VT3 VT1/ VT3 Nguy n Trãi 1,66 1,34 2,23 1,66 1,34 2,23 1,66 1,34 2,23 19/5 1,66 1,33 2,21 1,66 1,33 2,22 1,66 1,33 2,22 iC n 1,67 1,33 2,23 1,67 1,33 2,23 1,67 1,33 2,23 Lê Hoàn 1,67 1,34 2,24 1,66 1,34 2,24 1,66 1,34 2,24 (Ngu n: Quy t nh UBND t nh Giang) 56 Theo quy nh c a Nhà n c m c chênh l ch VT1/VT2 1,66; VT2/VT3 1,33; VT1/VT3 2,23 t t c n không k , nhiên th c t , l n h n Do t i m i ng gi ng chênh l ch m t s n ng có i u ki n, ng, m c chênh l ch c i m khác nên m c chênh l ch không gi ng B ng 4.10: M c chênh l ch giá t theo giá th c t gi a v trí n v tính: L n) ( Lo i ph ng 2012 2013 2014 VT1/ VT2 VT2/ VT3 VT1/ VT3 VT1/ VT2 VT2/ VT3 VT1/ VT3 VT1/ VT2 VT2/ VT3 VT1/ VT3 Nguy n Trãi 1,19 1,36 1,63 1,37 1,53 2,11 1,27 1,62 2,05 19/5 1,66 1,21 1,78 1,71 1,15 1,89 1,50 1,09 1,63 iC n 1,38 1,08 1,50 1,87 1,06 2,00 1,46 1,20 1,70 Lê Hoàn 1,25 1,33 1,66 1,52 1,13 1,72 1,31 1,14 1,50 (Ngu n: S li u i u tra, ph ng v n) B ng 4.11: nh h ng c a v trí lơ t n giá t m t n ng ph trung tâm (nhóm I) V trí Giá TT trung bình qua n m (1000 ng/m2) 2012 2013 2014 M c chênh l ch (l n) 2012 2013 2014 VT1 6.200 11.000 14.000 2,66 3,15 4,00 VT2 5.200 8.000 11.000 3,71 3,81 5,24 VT3 3.800 5.200 6.800 3,64 3,32 4,34 VT4 2.800 4.000 4.500 4,03 3,27 4,33 (Ngu n: S li u i u tra, ph ng v n) D dàng nh n th y m t n ng ph , giá t thu c VT1 ln có giá cao nh t cao h n nhi u l n giá t t c a nh ng th a VT2, VT3 57 VT4 c a ng ph y u t v trí, th a ng th i ó Giá t c a th a t cao hay th p ph thu c vào t g n khu trung tâm, khu bn bán giá cao m t v trí, nh ng kh n ng sinh l i, c s h t ng ã quy t nh lo i ng ph ó giá giá t m t v trí nh ng lo i ng ph khác t c ng khác Tuy nhiên y u t v trí ch quy t nh giá cao hay th p ch không ph i y u t làm bi n ng giá t th tr ng 4.5.3 Chi u r ng m t ti n M t ti n th a t c ng góp ph n vi c sinh l i cho ch s h u, c bi t vi c buôn bán, kinh doanh m t hàng tiêu dùng, th i trang, m ngh Do c tr ng c a m t hàng này: ng s nhanh h n Thông th th ng, i tiêu dùng bi t v trí th a ng có l i th h n Cùng m t di n tích t khác m c giá ti n giá s c t nh nh ng m t ti n c a hai th a a c ng khác Nh ng th a ánh giá cm c t, em l a ch n m t s lơ VT1, nh ng kích th tra th c t có chi u ngang r ng h n chi u sâu B ng 4.12: nh h nh h ng c a chi u r ng m t ti n lô t li n k o n c b ng d t nh, ng pháp i u i ây: ng c a chi u r ng m t ti n c a lô ( r ng m t ti n ng quy c chi u m t ti n khác s d ngph a K t qu thu 3m 4m t có hai m t y lên cao h n n a có th n giá c n nhi u tiêu th t t i giá n v tính 1000 t ng/m2) ( n v tính 1000 ng/m2) ng Nguy n Trãi ng 19/5 ng i C n 11.000 6.500 5.500 4m 6m 13.000 8.000 7.000 Trên 6m 16.000 10.000 8.000 (Ngu n: S li u i u tra, ph ng v n) Qua i u tra th c t v i k t qu t i b ng 4.12 cho th y, v i m t chi u dài ô t nh nh ng h n t có chi u r ng m t ti n bé giá bán/m2 th p t có chi u r ng m t ti n l n h n Chi u r ng m t ti n l n có l i th v kinh doanh, mang l i l i nhu n cao h n 58 4.5.4 Kh n ng sinh l i Kh n ng sinh l i m t y u t t ng h p, có nh h ng l n n giá Trong m t m c ích s d ng kh n ng sinh l i c ng khác s t nh h ng c a y u t nh : quy ho ch, lo i v trí, lãi su t ngân hàng, y u t môi tr ng, y u t t nhiên (lo i ng ph , lo i th , v trí c a B S r ng m t ti n, hình th th a t, Kh n ng sinh l i c a th a trung tâm th ) t ph thu c vào y u t : kho ng cách ng m i, ch , khu v c d ch v r ng m t ti n th a t; m t ng ph , khu dân c ; chi u r ng m t n ng, v a hè; chi u Th a mãn y u t kh n ng sinh l i s r t cao Trong th a gi a m c ích c i u tra có m t l t c y i dân k t h p i u không y lên cao h n Y u t th hi n rõ r t t tc ng, ph ti n hành i u tra Trong nhóm i u tra, th a I) có ng khơng nh ng s n xu t kinh doanh, ch y u t i VT1 trái lu t v y giá th a o n t y u t t thu c ng ph Nguy n Trãi (nhóm em l i kh n ng sinh l i cao nh t Có v trí trung tâm, có nhi u cơng trình cơng c ng (ch , cơng viên, trung tâm th ng m i ) nên giá cao h nc Hình 4.6: Bi u m c nh h ng c a kh n ng sinh l i t i giá t 59 T hình 4.6 cho th y t i VT1 c a ng có s chênh l ch rõ ràng l n nh t T i VT2, VT3 s chênh l ch khơng l n Do VT1 v trí thu n ti n bn bán kinh doanh có th em l i kh n ng sinh l i nên ch u tác n ng sinh l i l n nh t, o n t VT2, VT3 ch y u nh c s h t ng, ng c a y u t kh ng em l i kh n ng sinh l i cao giá , nên ng c i m th a i mua ch y u quan tâm n y u t khác t T i VT2, VT3 c a ba o n ng có i u ki n nh nên giá chênh l ch không l n 4.5.5 Các y u t khác Giá t t i ph ngNguy n Trãi ch u s tác ng c a b n y u t : dân s , v trí, chi u r ng m t ti n, kh n ng sinh l i ch y u Ngoài ch u tác ng c a nhi u y u t khác - Y u t quy ho ch Thông th trungtâm, giá tr ng, d t án quy ho ch th ây r t th p Quy ho ch s tác n ng sinh l i c a khu v c nh ch nh h n, m t n giá t Giá ng làm ng xá giao thông ng nh ng khu v c xa n c s h t ng, kh c k t n i, h t ng hoàn dân c t ng t o i u ki n s ng t t h n nên s t t ng nhi u hay ph thu c m c s h t ng c a o n nh h nh h ng l n ng c a d án t i c ng kh n ng sinh l i chúng mang l i - Y u t tâm lý M t y u t h tâm lý quan tr ng c a ng ng ông, ông Nam h n h ông Nam s mát m có nh h khác Do ó, nh ng th a m t chút Nh ng quy t t có h c xác ng Tây, Tây B c quan ni m nhà h ng n v n h n, ng ng Tây th nh v m c giá tin t i m t tr ng thái tâm lý nh t i Vi t Nam thích nhà có nh c i t t h n h ng có giá chuy n nh a d a s ng Nam, ng ng th p h n ánh giá thơng ó quan ni m suy ngh cá nhân c n nh c th - Y u t pháp lý Theo i u tra có t i 95% s ng tiên h i mua i c h i cho r ng i u h quan tâm t gi y t pháp lý c a th a u t ó h n ch v quy n 60 s d ng t: tình tr ng cho thuê, th ch p, tình tr ng tranh ch p quy n s d ng t, s h u nhà, s h n ch quy n s h u chung - Y u t môi tr ng Y u t môi tr ng óng vai trò quan tr ng c nh quan cu cs ng Tuy nhiên, i u ki n n môi tr ng ch a t i v i n ng th hôi ng c tiên ti n y u t mơi tr ng ng n giá c xem y u t quan tr ng xây d ng nhà hay khu dân c Các y u t v môi c quan tâm là: không khí, b i, ti ng n, n i v i ph n giá c ang phát tri n c quan tâm úng m c, th y u t nh h i v i vi c chon m t v trí tr c ta hi n c ng nh n ng Nguy n Trãi y u t môi tr c th i sinh ho t, mùi ng ch a nh h ng nhi u t - Y u t an ninh xã h i Y u t an ninh th b c, ma túy ý n ng c quan tâm t n n xã h i nh : tr m c p,c c tiên ti n vi c an ninh cho m t khu dân c vi c r t i v i khu dân c cao c p Trong i u ki n n ch a bán c c p ho c l u ý phân h ng t, y u t c ng có tác ng nhi u v y, y u t an ninh xã h i c ng có nh h M i th a t có ng nhi u y u t m t cách khoa h c nh m ph ng Nguy n Trãi, thành ph Giang c a ph t Ph n giá t ng Nguy n Trãi c ng ng c a y u t v i m c a m c giá xác sát v i giá th tr xu t m t s gi i pháp t ng c t n giá t c n ph i nghiênc u t ng h p 4.6 Qua th c t c ta hi n y u t t Nh ng th c t mua c i m khác nhau, ch u nh h khác Nh v y, nghiên c u giá ng qu n lý giá i u tra, tìm hi u v s bi n ng Nguy n Trãi giai o n 2012- 2014 có th th y t ph ng v n ch a th c s sát v i m c giá giao d ch th tr c t ng y u t lý Nhà n ây nhi u b t c p Trong ó cơng tác xác u a b ng giá c t m i nh ng giá b ng 30 - 40% so v i giá giao d ch th tr t quy nh giá nh h ng a bàn ng n giá c công tác qu n t a bàn ng m c dù hàng n m nh so v i th tr ng t kê khai ng ch tính thu 61 chuy n nh ng a s ng i dân u kê khai không úng v i giá th c t giao d ch mà ch kê khai cho sát v i giá quy nh nh t Vì v y, c sát v i giáth tr -C n ng em xin y nhanh t c công tác xác gi i quy t công vi c t i c quan qu n lý i dân sát giá th tr nh l i giá n c quan t m i n m l n T c c tháng l i t ch c kh o ng nh m nâng m c giá quy i m ó, nh t VT1 c a n t ng t c ng v trí th giao d ch th tr nh cho sát v i giá th tr ng ph , b i ng th i v trí hay x y thay ng x y chênh l ch gi a giá quy nh giá ng nh t - C n thu h p o n ng c n nh giá v i m t s o n ng có giá tr cao, chia kho ng cách ng n h n không nên chia kho ng cách gi a o n dài, nh v y giá lý ti t th tr chuy n nh iv in n uc t Nhà n t c c n: có s liên k t gi a c quan qu n a hình th c thu thu l phí phù h p, u t , s d ng ng ký úng th i h n quy u ng ký t nh M t th a c ki m soát b ng giá c tác t mb om i u ng u c h n ch t i m c th p nh t th ng Pháp lu t a h t i vào cu c s ng th c t thơng qua cơng tác hồn ch nh vi c xây d ng h th ng v n b n quy ph m pháp lu t v gi y ch ng nh n quy n s d ng vi c th c hi n pháp lu t v t b sung, t ng c t thi u nh c p ng công tác tra ki m tra t ai, kiên quy t x lý hành vi vi ph m Pháp lu t Ph i h p ch t ch v i c quan thơng t n, báo chí ng c ng tiêu c c c a - Bên c nh ó c quan ch c n ng ph i trú tr ng t i vi c Pháp lu t i u t úng m c ích, xóa b hình th c ng b t h p pháp T ch c t t h th ng t ng úng v i th c t c a t ng v trí h n ng, khuy n khích ký, m i giao d ch c ts t c quan thu , giao d ch t ai, t làm h s , th t c - C n xác i giá t a m t s gi i pháp nh sau: tránh tình tr ng kéo dài th i h n gi i quy t h s c a ng qu n lý nh giá tuyên truy n ph bi n t ti p c n, giao l u tr c n gi i áp v i dân nâng cao ý th c pháp lu t m i cá nhân t ng m c cho 62 PH N K T LU N NGH 5.1 K t lu n Ph ng Nguy n Trãi m t ph nh ng y u t thu n l i nh c a Nhà n có nh ng bi n nh giá t c nh ng ch m thay t a bàn ph ng ã bám sát i, i u ch nh th tr ng ng m t s y u t ng ng l n v giá c Qua trình nghiên c u, tìm hi u s bi n n giá y góp ph n vào m c tiêu phát tri n kinh t , tr xã h i c a toàn thành ph Công tác quy ng trung tâm c a thành ph , h i t a bàn ph V s bi n ng giá ng Nguy n Trãi, em rút m t s k t lu n nh sau: t a ph - M c chênh l ch gi a giá th tr nh c a Nhà n c nh h ng Nguy n Trãi ng trung bình n m giá t theo quy a bàn r t l n Theo k t qu nghiên c u, VT4 m c giá chênh l nh l n nh t 6.67 l n t i ng Lê Hoàn nh nh t VT2 t i ng 19/5 2.66 l n - Bi n v i giá th tr - Giá n c quy ng v giá t Nhà n ng có xu h t chuy n nh nh, c bi t c quy nh h u nh không thay ng th c t th tr ng cao h n nhi u so v i giá Nhà nh ng v trí có i u ki n thu n l i v h t ng, kinh doanh s chênh l ch cao C th giá t Nhà n ng Nguy n Trãi t i VT1 3.495 nghìn - Giá nh n m 2014 c a ng/m nh ng theo s li u i u tra ng/m , chêch l ch l n c ng nh ch a th c s phù h p v i thu nh p c a ng Giá c quy t t nh : y u t bi n nh h ng a bàn ph n giá t t i dân a bàn ph ng Nguy n Trãi ng Nguy n Trãi ph thu c vào nhi u nhóm y u ng dân s , v trí, chi u r ng m t ti n, kh n ng sinh l i y u t khác Trong ó y u t v trí kh n ng sinh l i có nh h y u t khác có m c ng t th c t hi n cao không ph n ánh úng giá tr th c c a V y u t i ng t ng d n d ch v , t p trung ông dân c , n m ph m vi quy ho ch trung tâm ph th c t 14.000 nghìn i nh h ng th p ng l n nh t Còn 63 ngh 5.2 Qua trình i u tra, tìm hi u s bi n giá t a bàn ph ng y u t ng em xin - tr ng ng n ng Nguy n Trãi, xu t phát t th c tr ng công tác qu n lý t nói chung cơng tác qu n lý Nhà n ph nh h cv t nói riêngtrên a bàn a m t s ki n ngh sau: th c hi n yêu c u t giai o n hi n ph i có m t th t công khai, minh b ch, Giang c n không ng ng xây d ng c t ch c qu n lý ch t ch , UBNB t nh i ng cán b có chuyên môn t ng c ng công tác tra, ki m tra nh m xây d ng khung giá sát h n v i giá th tr ng Chú tr ng t o công tác xác - Giá quy giáth tr tr i ng cán b toàn di n h n v c chuyên môn v i nghi p v nh giá t nh hi n t i c a UBND t nhHà Giang chênh l ch nhi u so v i ng, v y c n ph i i u ch nh giá quy ng.Khi có nh ng bi n ph ng l n v giá ng c n có nh ng bi n pháp bình n giá tr nh v sát h n v i giá th t th tr ng, quy n c Nhà n c i u ch nh - Chính ph , UBND t nh Giang c n ti n hành công tác nh giá th ng xuyên theo nh k t xu t theo nhu c u th c t c a th tr t m t cách ng quy nh phù h p v i th c t , ph n ánh úng giá tr s d ng c a th a - T ng b c hoàn thi n c ch sách ng s n nói riêng cho phù h p v i xu h thu n l i cho công tác S m nh giá - ph c v cơng tác có m t th tr ng thơng tin cung c p cho ng môn ho t ng l nh v c giá ng b , t p trung t o i u ki n t c a Nhà n c ng công khai, minh b ch y i bán c n thành l p m t c quan chuyên y m nh công tác tuyên truy n ph bi n v pháp lu t vi c ch p hành nh ng quy cao nh n th c c a nhân dân ng t t ho t t ng b t ng trang thi t b h tr , ng d ng khoa nh giá i mua ng t t t nói chung th tr t công tác qu n lý u t c s h t ng k thu t, t ng c h c k thu t giá ng phát tri n c a n n kinh t th tr - Nâng cao hi u qu qu n lý, quy ho ch a nh v giá t c a Nhà n c nâng 64 TÀI LI U THAM KH O I Tài li u ti ng Vi t 1.B Tài (2004), Thơng t s 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 h thi hành Ngh ph nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v ng pháp xác nh giá t khung giá lo i t B Tài (2007), Thơng t s 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 h áp d ng th c hi n Ngh ph v vi c s a nh giá i, b sung m t s Chính Ph (2014), Ngh nh v giá i u c a Ngh nh s 188/2004/N -CP nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 v ph t khung giá lo i Chính ph (2007), Ngh ng ng t nh s 123/2007/N -CP ngày 27/07/2007 v vi c s a i u c a Ngh nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 nh s 44/2014/N -CP ngày 15/05/2014 v vi c quy t Nguy n Th Hu n Phan Th Thu H ng (2008), Giáo trình Tr ng d n nh s 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 c a Chính i, b sung m t s Chính ph (2004), Ngh pháp xác ng d n nh giá t, i h c Nông lâm Thái Nguyên, Thái Nguyên Nguy n V Kiên (2005), Lu n v n th c s khoa h c nông nghi p: Tìm hi u ánh giá y u t nh h ng n giá t a bàn th xã B c Ninh t nh B c Ninh, Nxb Nông Nghi p, N i Qu c h i (2003), Lu t t 2003 Qu c h i (2013), Lu t t 2013 10 Lê Ph t ng Th o (2007), Lu n v n th c s khoa h c nông nghi p: Tìm hi u giá a bàn qu n Hai Bà Tr ng, thành ph N i, Nxb Nông nghi p, N i 11 UBND ph d ng t ng Nguy n Trãi (2014), Thuy t minh t ng h p l p quy ho ch s n n m 2020 k ho ch s d ng Nguy n Trãi, thành ph Giang t n m (2011-2015) ph ng 65 12 UBND t nh Giang (2014), Quy t nh s 2978/2013/Q -UBND ngày 20/12/2013 c a UBND t nh Giang v vi c Quy 2014 nh s 2843/2012/Q -UBND ngày 19/12/2012 c a UBND t nh Giang v vi c Quy nh s ng ký quy n s d ng tn m t ng quy n s d ng t t n m 2013 t B ph n chuy n nh ng h p chuy n quy n s d ng ng quy n s d ng t n m 2012 t B ph n chuy n nh ng h p chuy n quy n s d ng ng ký quy n s d ng (2014), S th ng kê tr t B ph n chuy n nh ng h p chuy n quy n s d ng ng ký quy n s d ng (2013), S th ng kê tr 17 V n phòng nh giá lo i a bàn t nh Giang (2012), S th ng kê tr 16 V n phòng tn m 2907/2011/Q -UBND ngày 27/12/2011 c a UBND t nh Giang v vi c Quy 15 V n phòng nh giá lo i a bàn t nh Giang 14 UBND t nh Giang (2012), Quy t 2012 tn m a bàn t nh Giang 13 UBND t nh Giang (2013), Quy t 2013 nh giá lo i ng quy n s d ng t t n m 2014 II Tài li u ti ng Anh 18 Elizabeth Cooke (2012), Land law second edition, Oxford University, Oxford III Các tài li u tham kh o t Internet 19.Ngô Th Thanh H o (2012), Nghiên c u s bi n ng c a giá thành ph H Long t nh Qu ng Ninh giai o n 2009 t a bàn n 2011 http://123doc.org/document/2410630-nghien-cuu-su-bien-dong-cua-gia-dat-otren-dia-ban-thanh-pho-ha-long-tinh-quang-ninh-giai-doan-2009-den2011.htm [Ngày truy c p 15 tháng 03 n m 2015] ... h giáo TS Nguy n Thanh H i em ti n hành nghiên c u ng m t s y u t nh h ng t i giá t ng d n c a th y tài: Nghiên c u s bi n a bàn ph ng Nguy n Trãi, thành ph Hà Giang, t nh Hà Giang giai o n 2012. .. Nguy n Trãi, thành ph Hà Giang - Nghiên c u m t s y u t nh h ng t i giá Nguy n Trãi, thành ph Hà Giang Trên c s vi c xác nh giá t 1.2.2 Yêu c u c a - C p nh t ai; Ngh y ó phù h p v i giá chuy... t nh Hà Giang v vi c Quy -Quy t nh giá lo i t n m 2014 a bàn t nh Hà giang nh s 2843 /2012/ Q -UBND ngày 19/12 /2012 c a UBND t nh Hà Giang v vi c Quy nh giá lo i t n m 2013 a bàn t nh Hà Giang

Ngày đăng: 15/03/2018, 13:29

Từ khóa liên quan

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan