Đang tải... (xem toàn văn)
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên (Khóa luận tốt nghiệp)
I H C THÁI NGUYÊN TR NG I H C NÔNG LÂM TR N THANH VÂN Tên tài: NGHIÊN C U M T S A BÀN PH Y UT NH H NG NG TÂN TH NH , THÀNH PH N GIÁ T THÁI NGUYÊN T NH THÁI NGUYÊN KHÓA LU N T T NGHI P H t o IH C : Chính quy Chuyên ngành : L p : 43A - CMT Khoa : Qu n lý tài nguyên Khóa h c : 2011 - 2015 Gi ng viên h a mơi tr ng ng d n : Th.S Nguy n Ng c Anh THÁI NGUYÊN – 2015 TRÊN I H C THÁI NGUYÊN TR NG I H C NÔNG LÂM TR N THANH VÂN Tên tài: NGHIÊN C U M T S A BÀN PH Y UT NH H NG NG TÂN TH NH , THÀNH PH N GIÁ T THÁI NGUYÊN T NH THÁI NGUYÊN KHÓA LU N T T NGHI P H t o IH C : Chính quy Chuyên ngành : L p : 43A - CMT Khoa : Qu n lý tài nguyên Khóa h c : 2011 - 2015 Gi ng viên h a mơi tr ng ng d n : Th.S Nguy n Ng c Anh THÁI NGUYÊN – 2015 TRÊN i L IC M N c s gi i thi u c a Ban giám hi u nhà tr Qu n Lý Tài Nguyên, em ã v th c t p t i ph Thái Nguyên - t nh Thái Nguyên ng, Ban ch nhi m khoa ng Tân Th nh - thành ph n em ã hồn thành q trình th c t p t t nghi p khoá lu n t t nghi p c a L i u tiên em xin bày t lòng bi t n sâu s c t i: Ban giám hi u tr ng i h c Nông lâm Thái Nguyên Ban ch nhi m khoa t p th th y cô giáo khoa Qu n Lý Tài Nguyên ã t n tình gi ng d y giúp Ban lãnh em su t trình h c t p o tồn th cán b công nhân viên c a ph ng Tân Th nh - thành ph Thái Nguyên - t nh Thái Nguyên ã ti p nh n t o i u ki n giúp em th i gian th c t p t i c s c bi t em xin chân thành c m n s quan tâm, ch th y giáo h th c hi n ng d n: Th.S Nguy n Ng c Anh ã giúp o t n tình c a em q trình tài hồn thành khố lu n t t nghi p Nhân d p em c ng bày t lòng bi t n sâu s c t i gia ình, b n bè ã ng h , ng viên giúp em su t trình h c t p Em xin chân thành c m n! Thái Nguyên, ngày tháng Sinh viên Tr n Thanh Vân n m 2014 ii DANH M C CÁC B NG B ng 4.1: Di n tích, c c u lo i B ng 4.2: Khung giá B ng 4.3: Bi n ô th t i thành ph Thái Nguyên 45 ng v giá B ng 4.4: Giá t B ng 4.5: K t qu bàn ph t t a bàn ph ng Tân Th nh n m 2013 42 t t i a bàn nh ng n m g n ây 48 theo v trí c a i u tra m c nh h ng c a nhân t n giá t a ng Tân Th nh 52 B ng 4.6: K t qu kh o sát m c nh h B ng 4.7: Các y u t nh h ng B ng 4.8: M c ph ng, ph 49 nh h ng c a y u t n giá ng c a y u t v trí t n giá t i ph n giá t t .54 ng Tân Th nh 57 n ng t i ng Tân Th nh .59 B ng 4.9: M c ng t i ph nh h n nh h ng c a an ninh xã h i ên giá t n nh h ng c a y u t hình dáng n giá t n ng Tân Th nh 64 B ng 4.12: M c n B ng 4.13: M c n t ng Tân Th nh 62 B ng 4.11: M c ng t i ph n giá ng Tân Th nh 60 B ng 4.10: M c ng t i ph ng c a y u t c s h t ng nh h ng c a y u t tình tr ng pháp lý c a th a ng t i ph nh h ng t i ph t n giá t ng Tân Th nh 66 ng c a y u t ch t l ng môi tr ng n giá t ng Tân Th nh 68 iii DANH M C CÁC HÌNH Hình 2.1: th cung c u t Hình 2.2: th cung c u v t th i gian ng n Hình 4.1: Bi u c c u s d ng t ph ng Tân Th nh n m 2013 .43 Hình 4.2 Bi u th hi n m c tác ng c a nhân t bàn ph t a ng Tân Th nh 53 Hình 4.3: Các y u t nh h Hình 4.4: M c ph n giá nh h ng n giá ng c a y u t v trí t t i ph n giá t ng Tân Th nh 58 n ng t i ng Tân Th nh .59 Hình 4.5: M c t i ph nh h ng c a c s h t ng n giá t n ng ng Tân Th nh 61 Hình 4.6: M c ng t i ph nh h ng t i ph Hình 4.8: M c n ng t i ph Hình 4.9: M c n n giá t n ng Tân Th nh 63 Hình 4.7: M c n ng c a y u t an ninh xã h i nh h ng c a y u t hình dáng th a t n giá t ng Tân Th nh 64 nh h ng c a y u t tình tr ng pháp lý n giá t ng Tân Th nh 66 nh h ng t i ph ng c a y u t ch t l ng môi tr ng n giá t ng Tân Th nh 68 iv DANH M C CÁC T , C M T STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 Tên vi t t t B S BNV BTC BTNMT C CP CT GCN QSD GPMB Gq Gtt H ND KT - XH N NQ Q STC STNMT THCS TN - MT TT TTg TTLT TTr TW UBND VT VI T T T Tên y B t ng s n B N iv B Tài B Tài ngun Mơi tr ng Cao ng Chính ph Ch th Gi y ch ng nh n quy n s d ng Gi i phóng m t b ng Giá quy nh Giá th tr ng H i ng nhân dân Kinh t - xã h i Ngh nh Ngh quy t Quy t nh S Tài S Tài ngun Mơi tr ng Trung h c c s Tài nguyên - Môi tr ng Thơng t Th t ng Chính ph Thơng t liên t ch T trình Trung ng y ban nhân dân V trí t v M CL C Ph n 1: M U 1.1 tv n 1.2 M c ích c a tài 1.3 M c tiêu c a tài .2 1.4 Yêu c u c a tài 1.5 Ý ngh a c a tài Ph n 2: T NG QUAN TÀI LI U 2.1 Khái quát v giá t 2.1.1 Khái ni m giá t 2.1.2 Các c tr ng c a giá t 2.1.3 C s khoa h c c a vi c hình thành giá 2.1.3.1 t a tô 2.1.3.2 Lãi su t ngân hàng (m c l i t c) 2.1.3.3 Quan h cung - c u th tr ng 2.1.4 C s pháp lý 10 2.1.5 C s th c ti n 10 2.2 Khái quát v công tác nh giá 2.2.1 Khái ni m t 11 nh giá 2.2.2 S c n thi t c a ho t 2.2.3 Công tác nh giá ng t .11 nh giá t 11 t th gi i Vi t Nam 12 2.2.3.1 Công tác nh giá t th gi i .12 2.2.3.2 Công tác nh giá t 2.3 Các y u t nh h 2.3.1 Y u t thông th ng Vi t Nam 13 n giá t 15 ng .15 2.3.1.1 Y u t hành 15 2.3.1.2 Y u t nhân kh u 17 2.3.1.3 Y u t xã h i 18 vi 2.3.1.4 Y u t qu c t 19 2.3.1.5 Y u t kinh t .19 2.3.2 Y u t khu v c 22 2.3.2.1 V trí .22 2.3.2.2 i u ki n giao thông 23 2.3.2.3 i u ki n c s h t ng 23 2.3.2.4 Ch t l ng môi tr ng 23 2.3.2.5 H n ch c a quy ho ch ô th 23 2.3.3 Y u t cá bi t 24 2.3.3.1 Di n tích .24 2.3.3.2 Chi u r ng 24 2.3.3.3 Chi u sâu 24 2.3.3.4 Hình dáng .24 2.3.3.5 d c 24 2.3.3.6 i u ki n c s h t ng 24 2.3.3.7 H n ch c a quy ho ch ô th 25 2.3.3.8 V trí t .25 Ph n 3: IT 3.1 ng ph m vi nghiên c u 26 it 3.1.1 it NG, N I DUNG VÀ PH NG PHÁP NGHIÊN C U 26 ng nghiên c u 26 3.1.2 Ph m vi nghiên c u 26 3.2 a i m th i gian nghiên c u 26 3.3 N i dung nghiên c u 26 3.3.1 i u tra c b n 26 3.3.1.1 c i m i u ki n t nhiên 26 3.3.1.2 i u ki n kinh t - xã h i .26 3.3.2 Tình hình qu n lý s d ng t a bàn ph ng Tân Th nh n m 2013 26 3.3.2.1 Tình hình qu n lý t .26 3.3.2.2 Tình hình s d ng t 26 vii 3.3.2.3 Nh n xét chung v s d ng t 3.3.3 Giá i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i tình hình qu n lý - a bàn ph ng Tân Th nh n m 2013 26 t quy nh a bàn ph 3.3.3.1 C n c xác nh giá t 3.3.3.2 Nguyên t c c th xác 3.3.4 Th c tr ng giá t ng Tân Th nh - thành ph Thái Nguyên 26 a bàn 26 nh giá a bàn ph t a bàn 26 ng Tân Th nh - thành ph Thái Nguyên n m 2013 26 3.3.4.1 Các n 3.3.4.2 Bi n ng ch n ng giá 3.3.4.3 So sánh giá t t t i a bàn ph 3.3.5 M t s nhân t nh h nh h a bàn ph ng ng ph t theo quy nh c a UBND t nh ng Tân Th nh 27 n s hình thành giá n giá 3.3.5.2 Phân tích, ánh giá nhân t 3.3.5.3 Xác ng nh ng n m g n ây .27 th c t v i giá Thái Nguyên 3.3.5.1 Các nhân t i u tra 26 t t i ph t a bàn ph nh h nh phân tích y u t ng nh h n giá ng ng Tân Th nh .27 ng Tân Th nh .27 t a bàn .27 n giá t a bàn ng Tân Th nh .27 3.3.6 xu t m t s gi i pháp 27 3.4 Ph ng pháp nghiên c u 27 3.4.1 Công tác chu n b 27 3.4.2 Công tác ngo i nghi p .27 3.4.3 Công tác n i nghi p 28 Ph n 4: K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU N 29 4.1 i u tra c b n 29 4.1.1 c i m i u ki n t nhiên 29 4.1.1.1 V trí 4.1.1.2 a lý 29 a hình, a m o 29 4.1.1.3 Khí h u 30 4.1.1.4 Th y v n .30 4.1.1.5 Các ngu n tài nguyên khác 30 viii 4.1.1.6 Nh n xét chung v 4.1.2 i u ki n t nhiên - tài nguyên thiên nhiên 31 c i m kinh t - xã h i 32 4.1.2.1 T ng tr ng kinh t 32 4.1.2.2 Chuy n d ch c c u kinh t .32 4.1.2.3 Dân s , lao ng, vi c làm thu nh p 33 4.1.2.4 Th c tr ng phát tri n ô th .33 4.1.2.5 Th c tr ng h th ng c s h t ng k thu t 34 4.1.2.6 ánh giá chung v th c tr ng phát tri n kinh t - xã h i gây áp l c iv i t 35 4.2 Tình hình qu n lý s d ng t a bàn ph ng 36 4.2.1 Tình hình qu n lý t 36 4.2.2 Tình hình s d ng t 41 4.1.4 Nh n xét chung v i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i tình hình qu n lý - s d ng t a bàn ph ng Tân Th nh n m 2013 44 4.1.4.1 Thu n l i 44 4.1.4.2 Khó kh n 44 4.3 Giá t 4.3.1 C n c xác a bàn ph nh giá ng Tân Th nh - thành ph Thái Nguyên .45 t a bàn 45 4.3.2 Nguyên t c c th xác nh giá 4.4 Th c tr ng giá ng Tân Th nh - thành ph Thái Nguyên 48 4.4.1 Các n 4.4.2 Bi n c a ph ng ch n ng v giá 4.4.3 So sánh giá t a bàn ph 4.5 Các nhân t t t 4.5.2.1 Xác a bàn 46 i u tra 48 t i a bàn nh ng n m g n ây .48 th c t v i giá t quy nh c a UBND t nh Thái Nguyên ng Tân Th nh 49 nh h ng n s hình thành giá 4.5.1 Phân tích, ánh giá nhân t 4.5.2 Xác t nh phân tích y u t nh h nh h t t i ph ng Tân Th nh .51 ng ng n giá n giá t t i t t i a bàn .51 a bàn 53 nh y u t 53 4.5.2.2 Phân tích y u t 57 62 76,7% (r t quan tr ng) ,73,3% (r t quan tr ng) 70% (r t quan tr ng) Có s chênh l ch ây ba n ng có c s h t ng ch a cơng trình cơng c ng, Nên kh n ng sinh l i tâm lý c a ng n ng h n y , i dân ng Quang Trung c Y u t an ninh xã h i Cùng v i y u t c s h t ng, y u t an ninh xã h i c ng có m c h ng r t quan tr ng n giá t t i ph nh ng Tân Th nh Trong b i c nh hi n mà kinh t phát tri n, thu nh p c a ng i dân t ng yêu c u v n i sinh s ng cao Ngoài vi c c s h t ng ph i phát tri n, giao thông, thông tin liên l c thu n l i, g n trung tâm thành th , ch , v n an ninh tr t t xã h i c ng h i không c ý M t n i mà v n m b o cu c s ng c a ng c nh lo âu, gây nh h ng n n i ó gây có gây nguy hi m cân nh c r t k tr c quy t i dân không tho i mái, s ng i s ng c a ng i dân t n n xã h i n tính m ng c a h nên v n i dân giá an ninh không c cl i c s quan tâm c a t n i ây s cao h n so v i n i khác có v trí nh ng m b o B ng 4.10: M c nh h ng c a an ninh xã h i ên giá ng t i ph t n ng Tân Th nh ( M c Tuy n nh ch n mua nhà làm n i sinh s ng Ng nh ng n i tình hình tr t t an ninh xã h i t t ng an ninh tr t t xã ng R t quan tr ng nh h Quan tr ng n v tính: %) ng Khơng quan tr ng ng Quang Trung 83,3 3,3 13,3 ng Phú Thái 66,7 23,3 10 70 13,3 16,7 ng Z115 ng Th ng Nh t 73,3 6,7 20 (Ngu n: Theo phi u i u tra) 63 Hình 4.6: M c nh h ng c a y u t an ninh xã h i n ng t i ph n giá n trung tâm v n tài s n, òi h i ng t ng ng Ng ng Tân Th nh Nhìn vào hình 4.6 cho th y y u t an ninh xã h i c ng tác t t i dân cho bi t, s ng ng r t l n thành ph , ph t n n xã h i s x y nhi u nh : t n n tr m c p, c i dân ph i c nh giác n giá p o t phòng Do ó, ch n mua i dân c ng r t quan tâm xem khu v c ó tình tình an ninh xã h i có b o an tồn, cu c s ng c a ng Hi n nay, i dân có c c s quan tâm c a c p lãnh o nên tình hình an ninh t i ph ng ng xuyên i tu n c gi m i r t nhi u d Y u t hình dáng th a Th i m m b o bình n hay khơng c c i thi n, t dân ph có l p t b o v dân ph th tra, t n n xã h i ng i hi n v i s t phát tri n c a khoa h c k thu t m t nhà c trang trí l ng l y b t m t khơng khó nh ng y u t phong th y c a lơ t c ng khơng nhi u ng i bi t n khoa h c có phát tri n, nh ng c bi t kinh doanh h u nh ơng ch c ng ý n l nh v c phong th y H cho r ng i u ó c ng m t y u t giúp h thành cơng kinh 64 doanh v y h u nh ph n l n ng giá tr cao lô i dân h u cho r ng lô t c cho có t có hình ch nh t di n tích chi u ngang l n h n chi u dài m t ti n có giá tr cao h n Theo s li u i u tra ta có b ng 4.11 nh sau: B ng 4.11: M c nh h n ng c a y u t hình dáng ng t i ph n giá t ng Tân Th nh ( M c Tuy n ng R t quan tr ng ng Quang Trung nh h n v tính: %) ng Không quan Quan tr ng tr ng 70 20 10 ng Phú Thái 66,7 10 23,3 ng Z115 63,3 20 16,7 ng Th ng Nh t 76,7 13,3 10 (Ngu n: Theo phi u i u tra) Hình 4.7: M c nh h ng c a y u t hình dáng th a n ng t i ph t ng Tân Th nh n giá t 65 Nhìn vào hình 4.7 cho th y y u t hình dáng c a th a giá có s phân chia rõ r t gi a n tr ng i v i ng i dân mua c i m khác có s 66,7% m c u t c a c quan Nhà n ng n giá r t quan tr ng ti p r t quan tr ng 63,3% m c e Y u t tình tr ng pháp lý c a i dân ánh ng i u tra, có ph n nh h ng Th ng Nh t chi m t l 76,7% m c Trung chi m t l 70% m c c ng t, i u ki n c a t ng n ng khác có nh h nh : t t c ng có nh ng i v i t ng n c a t ng n ng c th r t quan tr ng, n r t quan tr ng ng Quang ng Phú Thái chi m t l n giá t t Hi n tình hình v th t c c p gi p ch ng nh n quy n s d ng QSD ) a bàn ph ng Tân Th nh ã a bàn, tr ng tâm trình sang nh ng t V i vi c làm c p GCN QSD ng quy n s d ng t t (GCN c UBND thành ph Thái Nguyên k ho ch n m 2013 s hoàn thành vi c c p GCN QSD dân ng quan cho nhân làm cho c nhanh h n t o tâm lý thu n l i cho i dân giao d ch chuy n nh ng quy n s d ng Tuy nhiên k ho ch ã v p ph i nh ng khó kh n nh t nh : M t s h làm n xa, b n mua bán nên khơng có th i gian th c hi n th t c c c p GCN QSD Bên c nh ó, m t s h ch a nh n th c h t t m quan tr ng c a vi c l p th t c GCN QSD nên thi u quan tâm; nhi u h tr b ng “gi y tay”, ch a ngh c p c ây th c hi n chuy n nh ng h s pháp lý nên c ng không th c hi n th t c có liên quan Ngồi ra, m t s h hồn c nh kinh t khó kh n nên ch a th c hi n th t c cán b o c c p GCN QSD ph i n p thu tr c Vì th y u t sách xã h i c ng ch v c hoàn thành t t vi c c p GCN QSD nh h ng c b chi phí n nh ng khu 66 B ng 4.12: M c nh h giá t ng c a y u t tình tr ng pháp lý c a th a n ng t i ph Tuy n ng R t quan tr ng nh h n v tính: %) ng Quan tr ng Không quan tr ng ng Quang Trung 63,3 10 26,7 ng Phú Thái 66,7 13,3 20 ng Z115 73,3 20 6,7 60 26,7 33,3 ng Th ng Nh t n ng Tân Th nh ( M c t (Ngu n: Theo phi u i u tra) Hình 4.8: M c nh h ng c a y u t tình tr ng pháp lý n ng t i ph ng Tân Th nh n giá t 67 Tình tr ng pháp lý c a th a quan tâm Các th a t có t m t nh ng y u t y gi y t liên quan bán m i m c giá cao h n nhi u so v i nh ng th a tranh ch p l n chi m, n u có gi y t pháp lý t ng, t o tâm lý thu n l i cho ng n th a c ng i dân ts c mua - t khơng có gi y t , t ang b s làm cho ng i mua tin y i dân giao d ch chuy n nh ng quy n s d ng, không gây tranh cãi, ki n t ng f y u t ch t l Y u t môi tr ng môi tr ng óng vai trò quan tr ng c nh quan cu c s ng Tuy nhiên i u ki n n ch a ng c ta hi n c ng nh n c quan tâm úng m c Các y u t mơi tr Khơng khí, ngu n n c th i, n c phát tri n, môi tr ng th ng ng c quan tâm nh : c sinh ho t, rác th i r n, ti ng n, mùi hôi… Ngày nay, n n công nghi p phát tri n m nh s t ng nhanh v dân s thành th h u h t môi tr ng khu ô th u ang b ô nhi m nghiêm tr ng S nhi m ó bi u hi n rõ nh t môi tr môi tr ng n ng khơng khí c M t nh ng nguyên nhân gây ô nhi m nh hi n th hố Q trình th hóa c a n c ta hi n r t nhanh, v i t c t ng dân s thành th không gian ô th nhanh h n phát tri n h t ng k thu t n n tình tr ng q t i th khơng áp h t nhu c u c a dân c Kh n ng qu n lý xây d ng c i t o ô th nhi u y u ã làm ch t l môi tr ng ô th l n ang b ô nhi m tr m tr ng, tác s c kh e c ng ng h ng ngày n ng Theo k t qu kh o sát ý ki n ng c a y u t ch t l ng ng môi tr ng n giá i dân a ph t n i ây ng v m c nh h ng c th hi n qua b ng sau: 68 B ng 4.13: M c nh h ng c a y u t ch t l n ng t i ph ng môi tr ng M c ng t ng Tân Th nh ( Tuy n n giá nh h n v tính: %) ng R t quan tr ng Quan tr ng Không quan tr ng ng Quang Trung 50 33,3 16,7 ng Phú Thái 60 20 20 ng Z115 66,7 13,3 20 ng Th ng Nh t 63,3 26,7 10 (Ngu n: Theo phi u i u tra) Ngày n n kinh t phát tri n, thu nh p c a ng m c i dân c ng t ng cao thoã mãn nhu c u c a h c ng t ng H khơng ch mu n có ch mà ý n mơi tr ng s ng xung quanh Nh ng a i m có m c nhi m cao n i ó khơng ph i l a ch n u tiên cho cu c s ng c a nh ng ng i có thu nh p cao, h ln mu n tìm n i ó có khơng khí lành nhi u xanh b nh h ng b i ti ng n t ho t ng s n xu t giao thông k t h p v i s hoàn thi n c s h t ng m c dù nh ng n i nh th giá tt ng i cao h n nh ng n i khác có hi n tr ng nhi m nhi u h n Hình 4.9: M c nh h ng c a y u t ch t l ng môi tr ng n ng t i ph ng Tân Th nh n giá t 69 Hi n nay, tình tr ng nhi m mơi tr ng ph ng Tân Th nh c ng ch a nghiêm tr ng l m V nguyên nhân gây ô nhi m ngu n n ho t c a ng i dân, nh ng h sinh s ng ven kênh, r ch ã v t rác m t cách t ti n xu ng kênh, r ch L n ng rác ó khơng c x lý lâu ngày làm cho ngu n c b ô nhi m b c mùi khó ch u Do ph giao thơng l n, có bàn ph c ch y u sinh ng Tân Th nh có h th ng ng Qu c l ch y qua nên l u l ng xe qua l i ng r t l n, ngu n nhi m khơng khí ch y u ho t thông Trong th i gian qua, s l th i vào môi tr ng l ng ph ng a ng giao ng ti n giao thông t ng nhanh ã ng r t l n ch t khí c h i nh SO2, NO2, CO Nguyên nhân c a s gia t ng phát tri n kinh t m r ng quy mô dân s , làm t ng nhu c u i l i Ngoài ho t c ng ng c ng tác ng r t l n n ch t l ng xây d ng th sinh ho t ng khơng khí trình th hố ang di n m nh v i ho t a ph ng Quá ng xây d ng m i, s a ch a c i t o nhà ; m r ng nâng c p h th ng giao thông Các ho t d ng th ng xây ng xuyên phát tán b i vào môi tr ng, n cho tình tr ng nhi m khơng khí thêm tr m tr ng Thêm vào ó ho t ng sinh ho t c a nhân dân c ng nh h ng khơng nh n mơi tr ng khơng khí ( un n u b ng than, d u, c bi t than t ong) 4.6 xu t m t s gi i pháp Sau i u tra th c h ng n giá ng Tân Th nh có th th y c cơng tác qu n lý nh c a Nhà n t th tr c Khi ng t l i khó kh n h n ng xin -C n nh c a Nhà n nh t cơng tác xác óng thu làm h c Chính v y cơng tác nh giá t c sát v i giá a m t s gi i pháp nh sau: y nhanh t c gi i quy t công vi c t i c quan qu n lý tránh tình tr ng kéo dài th i h n gi i quy t h s c a ng qu n lý y u t ng có s chênh l ch cao so v i giá i dân th c hi n ngh a v t l i kê khai giá g n v i giá quy qu n lý th tr c a ph t ây nhi u b t c p, giá t quy s t a thu th p s li u v giá t làm h s , th t c i dân t ai, n c quan 70 - C n thu h p o n ng c n chia kho ng cách gi a o n nh giá v i kho ng cách ng n h n không nên ng dài T c m t n ng có th chia r t nhi u o n ng n ch không nên ch chia - o n nh hi n nay, nh v y giá t s úng v i th c t c a t ng v trí h n - C n ph i minh b ch, công khai thông tin th tr ng t - Bên c nh ó c quan ch c n ng ph i trú tr ng t i vi c Pháp lu t a h th ng t i vào cu c s ng th c t thơng qua cơng tác hồn ch nh vi c xây d ng h th ng v n b n quy ph m pháp lu t v nh n quy n s d ng hi n pháp lu t v t b sung, t ng c t thi u nh c p gi y ch ng ng công tác tra ki m tra vi c th c t ai, kiên quy t x lý hành vi vi ph m pháp lu t h p ch t ch v i c quan thông t n, báo chí t Ph i tuyên truy n ph bi n pháp lu t t ti p c n, giao l u tr c n gi i áp v ng m c cho ng i dân nâng cao ý th c pháp lu t m i cá nhân - Có nh ng sách kích c u it ng có thu nh p th p không mua i v i nh ng ng c t i có nhu c u giá b y lên cao t th c s , 71 Ph n K T LU N VÀ KI N NGH 5.1 K t lu n T s phân tích cho th y, hi n m t b ng giá Tân Th nh ang b tác có s dao ng c a nhi u nhân t bên làm cho m c giá t ng ây nh S chênh l ch ang có xu h tình hình kinh t c a ph h a bàn ph ng chênh l ch l n so v i m t b ng giá chung UBND t nh Thái Nguyên quy c uv t ng t ng d n th i gian t i nh t ng ngày phát tri n Cùng v i ó s xu t hi n nhu t cho ho t ng nh nhà , kinh doanh, bn bán, ang có xu ng gia t ng, t o nên m t l ng nhu c u l n v t ai,t ó làm cho giá t a bàn t ng có s chênh l ch ngày l n h n Nguyên nhân c a s chênh l ch giá m t ph n công tác qu n lý giá a bàn g p nhi u h n ch , ch a sát v i th c t công tác hàng n m nh giá t a bàn thành ph v n t n t i nhi u b t c p Bên c nh ó c ng có m t s ngun nhân khác d n n s chênh l ch s tác ng c a nhân t bên nh : Nhân t khu v c, nhân t kinh t , nhân t xã h i, nhân t nhân kh u, c ng góp ph n làm nên s chênh l ch Qua k t qu kh o sát th c t cho th y, y u t ang có s tác l n ph n s chênh l ch giá t hi n là: y u t v trí t i giá tình tr ng pháp lý c a ti p y u t ch t l y ut m t a bàn t chi m 69,2%, y u t t chi m 65,8% y u t kh n ng sinh l i chi m 63,3%, k ng môi tr ng chi m 60% y u t quy ho ch chi m 58,3% dân s chi m 51,7% Nh v y, có th nh n th y m c tn ng Tân Th nh cao nh t chi m 78,3%, k ti p y u t c s h t ng chi m 75% an ninh xã h i chi m 73,3%, y u t hình dáng th a tác t ng ng ang có xu h tác ng c a y u t r t l n s ng t ng d n v i s phát tri n kinh t - xã h i c a c nói chung c ng nh ph ng Tân Th nh nói riêng S tác ng s làm 72 gia t ng s cách bi t gi a giá nhà n ó s có nh ng nh h t c giá th c t th tr ng tiêu c c n n n kinh t c a ng s gia t ng tn c n u nh ng lai khơng có nh ng sách gi i quy t cho phù h p 5.2 Ki n ngh - Có nh ng sách qu n lý tình hình giá Th nh sát v i giá th c t th tr - Ph i có m t th tr ch t ch , UBNB ph - th t công khai, minh b ch, ng t ho t i mua ng ng l nh v c giá ng xuyên theo ng h n n a c t ch c qu n lý i ng cán b có ng thơng tin cung c p cho ng - UBND ph ng công khai, minh b ch t ng Tân Th nh c n ti n hành công tác nh k nh giá t su t theo nhu c u th c t c a th tr - N m v ng nhân t tác y i bán c n thành l p m t c quan chuyên t m t cách ng quy nh phù h p v i th c t , ph n ánh úng giá tr s d ng c a th a ng có nh ng h giá t t ng i u ch nh thích h p vi c qu n lý giá, gi m rút ng n s chênh l ch gi a m c giá quy giá th c t th tr ng Tân ng công tác tra, ki m tra nh m xây d ng khung giá có m t th tr môn ho t a bàn ph ng Tân Th nh c n không ng ng xây d ng chuyên môn t ng c sát h n v i giá th tr ng t nh v i ng - C n có s nghiên c u sâu h n, m r ng ph m vi kh o sát t t c ph ng, xã có ánh giá xác h n m c có th a b ng giá c a t nh hàng n m - tác ng c a nhân t m t cách toàn di n c sát v i th c t hi n h n có s g n k t ch t ch gi a Nhà n c v i ng i dân, c ng nh c , xây d ng nh m nâng cao hi u qu công tác qu n lý Nhà n a bàn ph cv t ng Tân Th nh, thành ph Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên có nhi u vi c c n ti n hành m t cách h c ng ng b Hàng lo t gi i pháp c n ng lòng th c hi n c a c quy n nhân dân cs t hi u qu cao nh t ng 73 TÀI LI U THAM KH O B Tài (2004), Thơng t s 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 h d n th c hi n Ngh ph ng pháp xác B h nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v nh giá t khung giá lo i Tài (2007), Thông t ng d n th c hi n Ngh ph v ph ng pháp xác s t 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính nh giá t khung giá lo i 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 c a Chính ph s a Ngh ng t Ngh i, b sung m t s nh s i uc a nh s 188/2004/N -CP B Tài ngun Mơi tr ng, B Tài (2008), Thông t liên t ch s 03/2008/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15/07/2008 v vi c h ng d n ch c n ng, nhi m v , quy n h n c c u t ch c c a c quan chuyên môn Tài nguyên Môi tr ng thu c UBND c p B Tài nguyên Môi tr ng, B Tài (2010), Thơng t 02/2010/TT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 c a B Tài ngun Mơi Tr Tài h ng d n xây d ng, th m nh, ban hành b ng giá c a y ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c Trung Chính ph (2003), Ngh Chính ph thi hành Lu t ng pháp xác nh giá Chính ph (2007), Nghi sung m t s i u c a Ngh t thu c th m quy n ng nh s 181/2004/N -CP ngày 29/10/2004 c a nh 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính t khung giá lo i t nh 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 s a i, b nh s 188/2004/N -CP Chính ph (2008), Ch th s 01/2008/CT-TTg c a Th t m t s gi i pháp ng B t 2003 Chính ph (2004), Ngh ph v ph s y m nh phát tri n qu n lý th tr ng b t ng Chính ph v ng s n H Th Lam Trà Nguy n V n Quân (2005), Giáo trình nh giá t i h c Nông Nghi p Hà N i, Hà N i 10 Lu t t 2003, NXB Chính tr Qu c gia 11 Nguy n Thanh Trà Nguy n s n NXB Nơng nghi p ình B ng (2005), Th tr ng b t ng 74 12 Nguy n Th Hu n (2009), Giáo trình nh giá t b t ng s n khác NXB Nông nghi p 13 Nguy n Th Loan (2010), Nghiên c u s d ng b n t xây d ng vùng giá tr t ph c v cơng tác a thông tin nh giá t t i khu v c trung tâm thành ph Thái Nguyên Báo cáo lu n v n th c s n m 2011 i h c Nông Lâm Thái Nguyên ng Thanh (2010), Nghiên c u m t s y u t 14 Nguy n t nh h ng n giá a bàn th xã B c K n giai o n 2010 - 2011 Lu n v n t t nghi p i h c Nông lâm B c Giang 15 Nguy n Th Y n Hoàng V n Hùng (2012), Nghiên c u m t s h ng n giá t nh t i thành ph B c Ninh, t nh B c Ninh n m 2011 T p chí KH CN- HTN 16 Tr nh H u Liên, Hoàng V n Hùng (2013), Xây d ng vùng giá tr ph c v qu n lý 17 t nh giá y ban nhân dân ph n m 2020, k ho ch s d ng 18 ph y ban nhân dân ph t t NXB Nông nghi p ng Tân Th nh, Báo cáo quy ho ch s d ng t5n mk t n âu (2011 - 2015) ng Tân Th nh, V n ki n ih i i bi u ng b ng Tân Th nh l n th VII, nhi m k 2010 - 2015 19 U ban nhân t nh Thái Nguyên (2010), Quy t ngày 22 tháng 12 n m 2010 v vi c qui nh giá lo i nh s 47/2010/Q -UBND t a bàn t nh Thái Nguyên n m 2013 20 U ban nhân t nh Thái Nguyên (2012), Quy t ngày 26 tháng 12 n m 2012 v vi c qui nh giá lo i nh s 52/2012/Q -UBND t a bàn t nh Thái Nguyên n m 2013 20 U ban nhân t nh Thái Nguyên (2013), Quy t ngày 21 tháng 12 n m 2013 v vi c qui nh giá lo i nh s 36/2013/Q -UBND t a bàn t nh Thái Nguyên n m 2014 10 V Anh Tu n, Ph m Quang Phân, Tô c H nh (2007), Kinh t Chính tr Mác - Lênin (in l n th có s a ch a, b sung) NXB T ng h p 75 PH L C PHI U I U TRA PHI U THU TH P THƠNG TIN V TH A Xin Ơng/Bà vui lòng cho bi t thông tin v nh ng v n (Hãy tr l i ho c ánh d u T d i ây vào câu tr l i phù h p v i ý ki n c a Ông/Bà) Tên ch h : a ch : a ch th a t: Theo ông/bà y u t sau ây nh h Không quan tr ng n giá nh h ng n giá t I Nhân t khu v c V trí i u ki n c s h t ng Ch t l Quy ho ch Di n tích ng môi tr ng t tr ng khu v c II Nhân t kinh t T c Cung - c u v M c ích s d ng m b o có l i nh t M c ut 10 Thu chi tài ti n t 11 Thu nh p tiêu dùng c a dân c 12 Bi n 13 Kh n ng sinh l i t ng tr ng kinh t t th tr d tr ng ng v t giá III Nhân t xã h i 14 15 ô th hóa u c nhà t nh th nào? Quan tr ng Y ut STT ng ng: t R t quan tr ng 76 16 Tâm lý - th hi u 17 An ninh xã h i 18 n nh tr IV Nhân kh u 19 T ng dân s 20 M t 21 Trình dân s v n hóa c a dân c V Nhân t cá bi t 22 Hình dáng 23 Di n tích 24 Chi u sâu 25 Chi u r ng 26 d c 27 H n ch c a quy ho ch VI Chính sách Nhà n 28 Tình tr ng pháp lý c a t 29 Chính sách v s d ng t c pháp lý Theo ơng/bà, ngồi y u t y u t nh h M c nh h ng nh th nào? (quan tr ng hay ng n giá không t? quan tr ng?) Giá tr th a N u bán th a t (theo b ng giá t c a Nhà n c):………… .tri u t ông(bà) s bán v i giá bao nhiêu? tri u Ch s d ng ng/m2 ng/ m2 Thái Nguyên, ngày .tháng .n m 2015 Ng i i u tra Tr n Thanh Vân ... t giá t Nhà n c quy nh a bàn ng Tân Th nh - thành ph Thái Nguyên - Xác nh y u t - thành ph Thái Nguyên nh h ng n giá t a bàn ph ng Tân Th nh - Phân tích m t s y u t ph ng rõ r t, sâu s c t i giá. .. tài: Nghiên c u m t s y u t nh h ng n giá t tài t xác nh y u t ng Tân Th nh - thành ph Thái Nguyên hi u qu công tác nh giá 1.3 M c tiêu c a - Tìm hi u giá ph ng, ng Tân Th nh - thành ph Thái Nguyên. ..I H C THÁI NGUYÊN TR NG I H C NÔNG LÂM TR N THANH VÂN Tên tài: NGHIÊN C U M T S A BÀN PH Y UT NH H NG NG TÂN TH NH , THÀNH PH N GIÁ T THÁI NGUYÊN T NH THÁI NGUYÊN KHÓA LU N T T