BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG NGƠ HUY BẢO HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC CHI NHÁNH NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Đà Nẵng - Năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG NGƠ HUY BẢO HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC CHI NHÁNH NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Chuyên ngành: Tài ngân hàng Mã số: 60.34.02.01 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Người hướng dẫn khoa học: PGS TS NGUYỄN HOÀ NHÂN Đà Nẵng - Năm 2015 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Tác giả luận văn NGÔ HUY BẢO DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu TĐG TSBĐ NHTM Eximbank QSD BĐS ĐS Ý nghĩa Thẩm định giá Tài sản bảo đảm Ngân hàng thương mại Ngân hàng thương mại cổ phần xuất nhập Việt Nam Quyền sử dụng Bất động sản Động sản MỤC LỤC QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI (BẢN SAO) PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng bảng 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 Tình hình hoạt động kinh doanh Chi nhánh Eximbank Đà Nẵng giai đoạn 2012 – 2014 Tình hình hoạt động kinh doanh Chi nhánh Eximbank Hùng Vương giai đoạn 2012 – 2014 Danh mục TSBĐ tỷ lệ cấp tín dụng theo loại TSBĐ Thẩm quyền công tác tổ chức TĐG Eximbank Thống kê hồ sơ TĐG thực theo phương pháp áp dụng Tổng hợp dư nợ phân loại theo TSBĐ chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng giai Trang 44 44 47 52 60 66 đoạn 2012 – 2014 Số lượng hồ sơ TĐG giá trị thẩm định thực 2.7 2.8 2.9 hoạt động cho vay chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2012 – 2014 Thống kê số lượng hồ sơ TĐG theo thời gian thực Thống kê số lượng hồ sơ TĐG phải thực điều chỉnh 68 69 70 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hoạt động cho vay bảo đảm tài sản hoạt động kinh doanh chủ yếu đóng góp tỷ trọng khơng nhỏ tổng lợi nhuận ngân hàng Trước tình hình kinh tế thị trường có nhiều biến động, cơng tác phân tích, thẩm định để sàn lọc lựa chọn khách hàng vay đặc biệt quan trọng, có cơng tác TĐG TSBĐ cho khoản vay TSBĐ hoạt động cho vay xem nguồn trả nợ thứ cấp Giá trị TSBĐ hoạt động cho vay thời điểm khác sở để ngân hàng định số tiền tối đa cho khách vay, thời hạn cho vay, vấn đề bảo hiểm tài sản điều kiện ràng buộc khác liên quan đến tài sản bảo đảm khách hàng Dưới áp lực cạnh tranh ngày khốc liệt, việc cho vay dựa giá trị TSBĐ vấn đề phổ biến nhiều ngân hàng thương mại Do đó, chất lượng công tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay đáng quan tâm bối cảnh Giá trị TSBĐ cho vay thẩm định cho hợp lý, sát với giá trị thực tài sản thời điểm TĐG Bởi, định giá thấp ảnh hưởng đến quy mô vốn vay khách hàng khả cạnh tranh ngân hàng Nếu định giá cao dẫn đến việc ngân hàng gặp rủi ro thu hồi nợ vay trường hợp khách hàng khả tốn Có khơng trường hợp sai phạm công tác TĐG TSBĐ dẫn đến khoản nợ hạn khổng lồ giá trị thực TSBĐ thấp nhiều so với giá trị thẩm định dùng để làm sở cho vay Vì vậy, việc kiểm sốt cơng tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay góp phần hạn chế rủi ro hoạt động kinh doanh ngân hàng Trong công tác thẩm định xét duyệt cho vay chi nhánh ngân hàng thương mại cổ phần Xuất Khẩu Việt Nam nay, công tác TĐG TSBĐ thực đội ngũ cán TĐG riêng biệt Ngồi ra, nhằm đảm bảo tính độc lập, khách quan có tính kiểm sốt cao, Trung tâm TĐG Tài sản Eximbank thành lập với chức TĐG TSBĐ cho khoản vay có giá trị lớn (vượt thẩm quyền chi nhánh), hỗ trợ TĐG phục vụ cho công tác xử lý nợ TĐG theo yêu cầu cấp Tuy nhiên, trình hoạt động, công tác TĐG tài sản bảo đảm Ngân hàng thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam tồn số bất cập hạn chế định gây nên rủi ro hoạt động kinh doanh ngân hàng Từ nhận thức tầm quan trọng công tác TĐG tài sản bảo đảm, kết hợp với hiểu biết thực tế q trình cơng tác chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng, việc chọn đề tài “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá tài sản bảo đảm hoạt động cho vay chi nhánh ngân hàng thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam địa bàn thành phố Đà Nẵng” mang nhiều ý nghĩa sâu sắc lý luận thực tiễn Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống hoá sở lý luận cơng tác TĐG tài sản Nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng công tác TĐG tài sản bảo đảm hoạt động cho vay chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng Trên sở lý luận thực tiễn nghiên cứu, đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác TĐG TSBĐ hoạt động cho vay Eximbank Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: vấn đề lý luận công tác TĐG TSBĐ cho vay NHTM thực trạng công tác TĐG TSBĐ cho vay chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng Phạm vi nghiên cứu: - Về nội dung: đề tài tập trung nghiên cứu đề giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác TĐG TSBĐ bất động sản động sản sử dụng để bảo đảm vay vốn NHTM - Về không gian: đề tài giới hạn không gian nghiên cứu chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng - Về thời gian: liệu thu thập khoảng thời gian từ năm 2012 đến năm 2014 Phương pháp nghiên cứu Trên sở phương pháp luận vật biện chứng, luận văn sử dụng tổng hợp phương pháp cụ thể: phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng hợp…để nghiên cứu phân tích Tác giả dựa lý thuyết TĐG, qua trình tham chiếu thống kê, thu thập thơng tin, xử lý số liệu, phân tích so sánh để điều chỉnh tài sản so sánh tiêu chí với tài sản TĐG; đồng thời, việc khảo sát thực tế kết hợp với tư logic kiến thức tổng hợp khác áp dụng để phân tích, nhận xét đến kết luận giá trị ước tính tài sản TĐG, điều kiện hạn chế kèm theo kết TĐG Bố cục đề tài Ngoài phần mở đầu kết luận, nội dung luận văn bao gồm: Chương 1: Cơ sở lý luận công tác TĐG tài sản bảo đảm hoạt động cho vay NHTM Chương 2: Thực trạng công tác TĐG tài sản bảo đảm hoạt động cho vay chi nhánh Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam địa bàn thành phố Đà Nẵng 10 Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác TĐG tài sản bảo đảm hoạt động cho vay chi nhánh Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam địa bàn thành phố Đà Nẵng Tổng quan tài liệu nghiên cứu Trong trình thực đề tài “Hồn thiện cơng tác TĐG tài sản bảo đảm hoạt động cho vay chi nhánh ngân hàng thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam địa bàn thành phố Đà Nẵng”, tác giả nghiên cứu số tài liệu liên quan đến nội dung bối cảnh đề tài lĩnh vực TĐG tài sản Cụ thể, tác giả xin nêu tổng quan số tài liêu công trình nghiên cứu tiêu biểu sau: (1) Ngơ Thị Phương Thảo, “Định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại Việt Nam nay” Luận án nghiên cứu sở lý luận vấn đề TĐG BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM, phân tích đánh giá thực trạng định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay NHTM Việt Nam Đề tài mang tính chuyên sâu nghiệp vụ TĐG, đưa nhận xét hoạt động TĐG NHTM, đồng thời khó khăn, vướng mắc cơng tác nguyên nhân Tuy nhiên, đề tài nghiên cứu riêng mảng TĐG BĐS (2) Trần Thị Thanh Vinh, “Phát triển dịch vụ TĐG Việt Nam” Về mặt sở lý luận, luận án hệ thống hóa lý luận TĐG, dịch vụ TĐG Kết hợp lý thuyết cung – cầu kinh tế học, lý thuyết cạnh tranh kết hợp với mơ hình nghiên cứu nhân tố tác động đến phía cung phía cầu dịch vụ TĐG để phân tích, đánh giá thực trạng thị trường dịch vụ TĐG Việt Nam Luận án đúc kết kinh nghiệm phát triển dịch vụ TĐG giới, sở vận dụng để phát triển dịch vụ TĐG Việt Nam Về mặt thực tiễn, luận án phác họa tranh toàn diện thực trạng, nhân tố ảnh hưởng đề xuất quan điểm phát triển, nhóm PHỤ LỤC 2.4 BIỂU GIÁ CHUẨN VỀ SUẤT VỐN ĐẦU TƯ – PHẦN XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH (Xác định giá trị cơng trình phục vụ thẩm định giá BĐS Eximbank – Lưu hành nội bộ) Căn Quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/04/2013 Bộ xây dựng việc công bố tập suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2013; Căn Quyết định số 66/2012/QĐ–UBND ngày 28/12/2012 UBND thành phố Hồ Chí Minh việc ban hành biểu giá chuẩn suất vốn đầu tư phần xây dựng cơng trình địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; Tham khảo suất vốn đầu tư xây dựng theo thị trường thành phố Hồ Chí Minh khu vực suất đầu tư áp dụng công tác thẩm định giá Ngân hàng Trung tâm thẩm định giá Tài sản Eximbank ban hành biểu giá chuẩn suất vốn đầu tư – phần xây dựng cơng trình để xác định giá trị cơng trình phục vụ cơng tác thẩm định giá Eximbank sau: ĐVT: triệu đồng/m2 STT LOẠI CƠNG TRÌNH Biệt thự Cột, đà, mái BTCT; Tường gạch; Nền lát gạch ceramic loại hay tương đương SUẤT VỐN ĐẦU TƯ Vật liệu, Vật liệu, trang thiết trang bị thông thiết bị thường loại tốt 4,5 - 6-7 Biệt thự lầu Nhà Nhà phố lầu Cột, đà BTCT; Mái bê tông; Tường gạch; Nền lát gạch ceramic loại hay tương đương Khung, sàn, mái BTCT; Tường gạch; Nền lát gạch ceramic loại hay tương đương Khung, sàn bê tông; Tường gạch; Mái bê tông; Nền lát gạch ceramic loại hay tương đương Khung bê tông; Sàn giả bê tông; Tường gạch; Mái bê tông; Nền lát gạch ceramic loại hay tương đương Cột, đà, mái BTCT; Tường gạch; Nền lát gạch ceramic loại hay tương đương Cột, đà BTCT; mái BTCT; Tường gạch; Nền lát gạch ceramic loại hay tương đương Cột gỗ; Tường gạch; Mái bê tông; Nền lát gạch ceramic loại hay tương đương Cột, đà, sàn, mái BTCT; Tường gạch; Nền lát gạch ceramic loại hay tương đương - 4,5 5-6 5,5 - 7-8 4,5 - 5,5 6,5 - – 4,5 5,5 – 3,5 - 4 – 4,5 2,5 - 3 – 3,5 2,5 - 4,5 4,5 – 5 Chung cư Cao ốc văn phòng, Nhà làm việc, Trung tâm thương mại ≥ tầng Khách sạn Cột, đà, sàn BTCT; Tường gạch; Mái bê tông; Nền lát gạch xi măng ceramic hay tương đương – 3,5 3,5 – Cột BTCT; Tường gạch; Sàn giả bê tong, Mái bê tông; Nền lát gạch xi măng ceramic hay tương đương – 2,5 2,5 – Chung cư ≤ tầng 5-6 6–7 Chung cư - 10 tầng 6-7 7–8 Chung cư 11 - 15 tầng 7-8 8–9 Chung cư 16 - 20 tầng 8-9 – 10 Chung cư 21 – 25 tầng 10 - 11 11 – 12 Chung cư > 25 tầng 12 - 13 13 – 14 Cơng trình XD ≤ tầng - 5,5 5,5 – Cơng trình XD - 10 tầng – 6,5 6,5 – Cơng trình XD 11 – 15 tầng – 7,5 7,5 – Cơng trình XD 16 – 20 tầng – 8,5 8,5 – Cơng trình XD 21 – 25 tầng - 10 10 – 11 Cơng trình XD > 25 tầng 11 - 12 12 – 13 Tiêu chuẩn 5-6 6–7 Tiêu chuẩn 7-8 8–9 Tiêu chuẩn - 10 10 – 11 Tiêu chuẩn 14 - 16 18 – 20 Tiêu chuẩn 20 - 25 25 - 30 Khẩu độ < 18m; cao < 6m: Sàn bêtơng, tường gạch, kèo thép, mái tôn Fibro ximăng… Khẩu độ < 18m; cao < 6m: Sàn bêtơng, vách tơn, kèo thép, mái tôn Fibro Nhà ximăng… xưởng, Khẩu độ 18 - 30m; cao công 9m: Sàn bêtông, tường gạch, trình phụ kèo thép, mái tơn Fibro ximăng… Khẩu độ 18 - 30m; cao 9m , khơng có cầu trục: Sàn bêtơng, vách tơn, kèo thép, mái tôn Fibro ximăng… Kho chuyên dụng Tường rào xây gạch Kho chứa hàng: Sàn bê tông, khung thép, tường gạch, mái tôn Fbro xi măng… Kho lạnh, kho chuyên dụng khác 2,5 2,5 3,5 3,5 0,35 0,45 2,5 3-4 5–7 10 Trạm xăng Bể thép 1.Không có lớp bảo vệ ngồi chứa xăng, dầu hệ thống Có lớp bảo vệ ngồi đường ống dẫn Khung, mái BTCT; tường gạch sơn nước; lát gạch ceramic loại hay tương đương Nhà điều hành Khung BTCT; mái lợp tơn có Trạm xăng trần; tường gạch sơn nước; lát gạch ceramic loại hay tương đương 11 Cơng trình hạ tầng kỹ thuật 6,5 7,5 3,5 Đường nội bộ, sân bãi Mặt đường BT nhựa nóng 0,6 Mặt đường BT nhựa nguội 0,5 Mặt đường BT đá x BT sỏi Đường đá dăm chèn đất 0,15 Đường cấp phối sỏi đỏ 0,1 Sân, vĩa hè lát gạch sâu gạch xi măng loại 0,25 Sân lát gạch tàu 0,14 Sân lát đan 0,14 Sân lát vữa xi măng dày 3cm 0,1 0,3 Tường xây gạch, nắp bê tơng cốt thép (triệu đồng/m3) Dung tích ≤ 50m3 2,4 Dung tích > 50m3 2,8 Hồ nước ngầm, Tường BTCT, nắp BTCT bể tự hoại Dung tích ≤ 50m3 Dung tích > 50m3 – 100m3 5,5 Dung tích > 100m3 6,5 Tường xây gạch, nắp bê tơng cốt thép (triệu đồng/m3) Dung tích ≤ 50m3 Hồ nước mái 12 Ghi chú: 2,5 Tường BTCT, nắp BTCT Dung tích ≤ 50m3 Dung tích > 50m3 – 100m3 Dung tích > 100m3 Hồ bơi Suất vốn đầu tư phần xây dựng cơng trình tính 1m2 sàn xây dựng Suất vốn đầu tư xây dựng đơn giá xây dựng cơng trình xây dựng thời điểm thẩm định Khi thẩm định cơng trình xây dựng cụ thể, nhân viên thẩm định phải đánh giá chất lượng cơng trình xây dựng để áp dụng tỷ lệ lại phù hợp Suất vốn đầu tư xây dựng suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng hồn thiện đưa vào sử dụng khơng bao gồm trang thiết bị, nội thất (kể thang máy) cơng trình xây dựng Đối với cơng trình có tầng hầm, suất đầu tư xây dựng điều chỉnh theo hệ số điều chỉnh sau: - tầng hầm: Hệ số điều chỉnh: Kđ/c = 1,10 – 1,18 - tầng hầm: Hệ số điều chỉnh: Kđ/c = 1,19 – 1,21 - tầng hầm: Hệ số điều chỉnh: Kđ/c = 1,22 – 1,25 Việc thực điều chỉnh suất vốn đầu tư theo hệ số Kđ/c bảng thực điều chỉnh tổng diện tích sàn xây dựng khơng bao gồm diện tích xây dựng sàn tầng hầm Các trường hợp cơng trình xây dựng khác có vật liệu xây dựng đặc biệt, đơn giá xây dựng Ban thẩm định định Trong trường hợp sử dụng vào mục đích bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất: Thực theo quy định phương án bồi thường dự án quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt PHỤ LỤC 2.5 KHUNG THỜI GIAN SỬ DỤNG MỘT SỐ LOẠI TÀI SẢN (Ban hành kèm theo Thông tư số 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009) PHỤ LỤC 2.6 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ (HỒ SƠ 1) NGÂN HÀNG TMCP XNK VIỆT NAM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG Số : 00357/14/TÐG-ÐNG Độc lập- Tự - Hạnh phúc ====o0o==== BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ Căn nhà (Thửa đất số: 327, tờ đồ số: 12) tọa lạc 36 Hưng Hóa 4, phường Hòa Cường Nam, quận Hải Châu, TP Đà Nẵng - Tài sản thẩm định : Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất; - Mục đích thẩm định : Bảo đảm khoản cho vay/thế chấp Eximbank - Thời điểm nhận hồ sơ : ngày 19 tháng năm 2014 - Thời điểm thẩm định : ngày 19 tháng năm 2014 Căn phiếu yêu cầu TĐG ngày 19 tháng năm 2014 CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG kết khảo sát thực tế ngày 19 tháng năm 2014 Hôm nay, ngày 19 tháng năm 2014 gồm : (Tên nhân viên trực tiếp thẩm định) : Nhân Viên - Trực tiếp thẩm định (Tên thành viên kiểm soát) : Trưởng P KHCN - Thành viên kiểm soát (Tên Giám đốc) : Giám Đốc - Lãnh đạo phê duyệt Cùng tiến hành thẩm định BĐS nêu với nội dung sau : 1/Cơ sở pháp lý bất động sản : Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà Tài sản gắn liền với đất (4 trang chính, khơng có trang bổ sung) số CTs 07858 Sở tài nguyên môi trường thành phố Đà Nẵng cấp ngày 06/12/2012; + Tình trạng pháp lý đất : Hợp lệ theo quy định pháp luật + Tình trạng pháp lý nhà : Hợp lệ theo quy định pháp luật + Chủ sở hữu, sử dụng : Nguyễn Phi Việt - Trương Thị Thanh Hoa 2/Thực trạng bất động sản : a.Đất : Vị trí : Mặt tiền đường Hưng Hóa 4, cách giao lộ đường Hưng Hóa - Huy Cận # 20m (Họa đồ, hình ảnh vị trí đính kèm ) + Lộ giới hữu : 11,50(m) + Quy hoạch : (m) + Mặt đường : Đường nhựa + Ngang : 5,00(m) : + Dài : 15,20(m) + Tổng diện tích : 76,00 (m²) Trong : Đất đô thị PHQH CN: 76,00(m²) Theo chủ quyền; + Mục đích sử dụng đất : Đất thị ; Thời hạn lâu dài + Hình thức giao đất : Nhà nước giao đất cho thu tiền sử dụng đất + Hạ tầng kĩ thuật : Đầy đủ b.Nhà : + Diện tích xây dựng : 70,00(m²) + Diện tích sử dụng : 222,00(m²) + Loại nhà : Nhà mặt tiền + Số tầng : 03 + Kết cấu xây dựng :Tường xây, mái đúc + tôn, sàn đúc + Vật liệu xây dựng loại : Thường + Chất lượng lại : 80% + Đơn giá ước tính : 3.500.000(đ/m²) c.Đặc điểm : + Hiện trạng sử dụng : Cơng Ty CP văn phòng phẩm Viễn Đông + Đặc điểm khu vực : KDC đông đúc 3/Phương pháp thẩm định : Phương pháp so sánh giá bán 4/Thông tin chuyển nhượng : BĐS 1: Lơ đất (MT) đường Hưng Hóa 4, phường Hòa Cường Nam, quận Hải Châu, TP ĐN - Diện tích đất: 5m (rộng) x 15m (dài) = 75m2; - Kết cấu: đất trống; - Giá bán: 1,1 tỷ đồng; Đơn giá đất ước tính: 14 triệu đ/m2 - Nguồn thơng tin: Tham khảo thực tế; Liên hệ: 0987533686; BĐS 2: Căn nhà (MT) đường Huy Cận, phường Hòa Cường Nam, quận Hải Châu, TP ĐN - Diện tích đất: 5m (rộng) x 14m (dài) = 70m2; - Kết cấu: nhà tầng; - Giá bán: 1,7 tỷ đồng; Đơn giá đất ước tính: 14 triệu đ/m2 - Nguồn thơng tin: Tham khảo thực tế; Liên hệ: 0905222215; BĐS 3: Căn nhà (MT) số 150 Tố Hữu, P Hòa Cường Nam, Q Hải Châu, Tp Đà Nẵng; - Diện tích đất: #5m (rộng) x #17,5m (dài) = #87,5m2; - Kết cấu: Trệt + 02 lầu; - Giá bán: 2,45 tỷ đồng; Đơn giá đất ước tính: #16 triệu đồng/m2; - Nguồn thông tin: Khảo sát thực tế; Liên hệ: 0935.394.594 - Anh Bình; 5/Phương án giá : So sánh điều chỉnh : - BĐS thẩm định so với BĐS : 14.000.000 đ/m2 (Tương đồng vị trí); - BĐS thẩm định so với BĐS : 14.000.000 đ/m2 (Tương đồng vị trí); - BĐS thẩm định so với BĐS : 14.000.000 đ/m2 (Kém thuận lợi vị trí); + Đơn giá thẩm định bình qn : 14.000.000(đ/m²) 6/Kết luận : - Trên sở tài liệu cung cấp, qua khảo sát thực tế trường với phương pháp so sánh giá bán, thống xác định giá trị BĐS thời điểm TĐG sau : + Giá trị bất động sản thẩm định : Đất đô thị PHQH CN: 76,00(m²) x 14.000.000(đ/m²) = 1.064.000.000(đ) Giá trị nhà : 222,00(m²) x 3.500.000(đ/m²) x 80% = 621.600.000(đ) + Tổng giá trị : 1.685.600.000 (đ) Làm tròn số : 1.686.000.000 (đ) (Một tỷ sáu trăm tám mươi sáu triệu đồng chẵn ) + Tính khoản : Trung bình 7/Những lưu ý sử dụng kết thẩm định : + Khi sử dụng kết TĐG cần phải đối chiếu nội dung hồ sơ pháp lý BĐS (được liệt kê mục 1) kiểm tra số liệu, thông tin liên quan đến QSD BĐS thẩm định Do tác nghiệp photo cung cấp; + Sử dụng mục đích yêu cầu TĐG; + Thời hạn sử dụng kết thẩm định là: 06 tháng, kể từ ngày phát hành THẨM ĐỊNH KIỂM SOÁT LÃNH ĐẠO PHÊ DUYỆT (ký tên) (ký tên) (ký tên) PHỤ LỤC 2.7 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ (HỒ SƠ 2) NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM TRUNG TÂM TĐG TÀI SẢN BÁO CÁO KẾT QUẢ TĐG Số : 942/14/ĐS-TD Ngày : 13/08/2014 Đơn vị yêu cầu TĐG : Chi nhánh Eximbank Đà Nẵng – Phòng giao dịch Hải Châu Tài sản TĐG : Xe ô tô Hyundai I20 – Biển số đăng ký 43X-2666 Địa điểm TĐG : Thành phố Đà Nẵng Mục đích TĐG : Thế chấp để bảo đảm cho khoản vay/bảo lãnh Eximbank Thời điểm TĐG : Ngày 12/08/2014 Cơ sở giá trị: - Căn yêu cầu TĐG Chi nhánh Eximbank Đà Nẵng – Phòng giao dịch Hải Châu; - Căn hồ sơ pháp lý cung cấp; - Căn việc thẩm định trạng thực tế khảo sát thị trường thời điểm TĐG; - Căn vào Luật giá, văn hướng dẫn thi hành Luật giá Tiêu chuẩn TĐG Bộ Tài ban hành Đặc điểm tài sản TĐG: 2.1 Đặc điểm pháp lý: - Giấy chứng nhận Đăng ký xe tơ số 003188 Phòng cảnh sát giao thông Thành phố Đà Nẵng cấp ngày 14/07/2010 – Biển số đăng ký 43X-2666; - Chủ sở hữu/sử dụng: Nguyễn Thị Việt Trinh 2.2 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật Tên tài sản Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật Số lượng - Loại phương tiện: Ơ tơ - Nhãn hiệu: Hyundai - Số loại: I20 - Màu sơn: Đỏ - Số máy: 881370 - Số khung: 182519 - Năm sản xuất: 2010 Xe ô tô - Nơi sản xuất: Ấn Độ Hyundai I20 – - Công thức bánh xe: x 01 Biển số đăng ký - Kích thước bao: 3.940mm x 1.710mm x 1.490mm 43X-2666 - Số chỗ ngồi: 05 - Dung tích: 1.396 cm3 - Loại hộp số: Số tự động Hiện trạng: - Chỉ số đồng hồ: #60.479km - Tình trạng hoạt động bình thường, nội thất tiêu chuẩn nhà sản xuất, CLCL #80% Phương thức tiến hành: - Thẩm định trạng tài sản hướng dẫn đại diện chủ sở hữu tài sản vào ngày 12/08/2014; - Các hồ sơ, tài liệu thông tin liên quan đến tài sản TĐG thu thập thị trường thông tin từ ngân hàng liệu Trung tâm TĐG Tài sản; - Các hồ sơ, tài liệu thông tin liên quan đến tài sản TĐG khách hàng cung cấp; - Tham khảo, nghiên cứu, phân tích so sánh giá thị trường thời điểm TĐG tháng 08/2014; Ứng dụng phương pháp TĐG - Phương pháp so sánh - Thông tin thị trường - Bảng thơng tin tham khảo thị trường Dòng xe tô thẩm định rao bán rộng rãi thị trường nước, đề nghị tính tốn theo phương án so sánh trực tiếp với giá bán xe có chủng loại rao bán hay bán thị trường (khơng tính tốn theo phương án khấu hao) Thông tin so sánh Giá rao bán STT Tên tài sản Liên hệ (đồng/chiếc) Xe ô tô Hyundai I20 1.4 AT; Năm sản xuất: 01 2011; Nước sản xuất: Hàn Quốc; Số km chạy: 460.000.000 - 0938.661.228 #46.000km; CLCL: #86% Xe ô tô Hyundai I20 1.4 AT; Năm sản xuất: - Anh Vinh 02 2011; Nước sản xuất: Hàn Quốc; Số km chạy: 470.000.000 - 0907.640.481 #18.000km; CLCL: #88% Xe ô tô Hyundai I20 1.4 AT; Năm sản xuất: 03 2011; Nước sản xuất: Hàn Quốc; Số km chạy: 480.000.000 - 0962.046.582 #11.000km; CLCL: #90% Điều chỉnh mức giá theo yếu tố so sánh: - Tài sản 1: Điều chỉnh thương lượng giá bán: giảm 5%; Kém thuận lợi CLCL số km sử dụng, CLCL: giảm 2%; 460.000.000 đ x (100% - 5%) x (100% - 2%) = 428.260.000 đ - Tài sản 2: Điều chỉnh thương lượng giá bán: giảm 5%; Kém thuận lợi CLCL số km sử dụng, CLCL: giảm 6%; 470.000.000 đ x (100% - 5%) x (100% - 6%) = 419.710.000 đ - Tài sản 3: Điều chỉnh thương lượng giá bán: giảm 5%; Kém thuận lợi CLCL số km sử dụng, CLCL: giảm 7%; 480.000.000 đ x (100% - 5%) x (100% - 7%) = 424.080.000 đ Mức giá trung bình sau điều chỉnh là: 424.016.667 đ Nhận định: Do thị trường xe tơ có nhiều biến động, tính khoản biến động theo hướng chậm, nên đề nghị giảm 5% Vậy giá trị tài sản thẩm định là: 424.016.667 đ x (100% - 5%) = 402.815.834 đồng Kết TĐG: Số lượng Tổ TĐG đánh giá Tên thiết bị (chiếc) Đơn giá (đồng/chiếc) Thành tiền (đồng) Xe ô tô Hyundai I20 – Biển 01 402.815.834 402.815.834 số đăng ký 43X-2666 Làm tròn 403.000.000 Bằng chữ: Bốn trăm lẻ ba triệu đồng Các điều kiện kèm theo kết TĐG: - Mức giá bao gồm lệ phí trước bạ phí đăng ký; - Tại thời điểm TĐG, Trung tâm TĐG tài sản không cung cấp Sổ Chứng nhận kiểm định, Giấy chứng nhận Bảo hiểm bắt buộc TNDS xe ô tô Hyundai I20 – Biển số đăng ký 43X-2666 Đề nghị Quý Chi nhánh lưu ý trước sử dụng kết TĐG - Kết TĐG xác nhận giá trị thị trường xe ô tô Hyundai I20 – Biển số đăng ký 43X-2666 có đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, số lượng, quy cách, chất lượng lại trạng mô tả chi tiết theo yêu cầu TĐG Chi nhánh Eximbank Đà Nẵng – Phòng giao dịch Hải Châu thời điểm địa điểm TĐG - Kết TĐG xác nhận giá trị thị trường chủ sở hữu hoàn thành thủ tục pháp lý nghĩa vụ tài nhà nước theo yêu cầu Pháp luật hành - Khách hàng hoàn toàn chịu trách nhiệm thông tin cung cấp, hướng dẫn thời điểm địa điểm thẩm định - Thời hạn sử dụng kết TĐG tháng kể từ ngày phát hành Nhân viên thẩm định Thành viên kiểm soát Trưởng phòng TĐG tài sản (Ký tên) (Ký tên) (Ký tên) ... cơng tác chi nhánh Eximbank địa bàn thành phố Đà Nẵng, việc chọn đề tài “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá tài sản bảo đảm hoạt động cho vay chi nhánh ngân hàng thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt. ..BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG NGƠ HUY BẢO HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÁC CHI NHÁNH NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM. .. ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.2.1 Khái niệm cần thiết thẩm định giá tài sản bảo đảm hoạt động cho vay a Khái niệm: Trong hoạt động cho vay ngân hàng,