ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÕ NGỌC LN HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯ NG MẠI CỔ PHẦN BẢN VIỆT Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 60.34.02.01 LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG Người hướng dẫn khoa học: PGS TS TRƯ NG HỒNG TRÌNH Đà Nẵng - Năm 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu 3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Bố cục luận văn Tổng quan tài liệu nghiên cứu CHƯ NG C SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯ NG MẠI 11 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 11 1.1.1 Khái quát bất động sản 11 1.1.2 Khái quát bất động sản chấp 18 1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 19 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thƣơng mại 19 1.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 20 1.2.3 Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thƣơng mại 23 1.2.4 Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thƣơng mại [6], [11, tr.86-87] 28 1.2.5 Các tiêu chí phản ánh kết thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thƣơng mại 32 1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 35 1.3.1 Nhóm nhân tố chủ quan 35 1.3.2 Nhóm nhân tố khách quan 37 1.4 KINH NGHIỆM CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐÔNG SẢN TRONG CHO VAY 39 1.4.1 Kinh nghiệm Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) 39 1.4.2 Kinh nghiệm Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) 40 1.4.3 Kinh nghiệm Ngân hàng TMCP Đại Dƣơng (OceanBank) 41 1.4.4 Bài học kinh nghiệm rút cho công tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP Bản Việt 42 KẾT LUẬN CHƢƠNG 44 CHƯ NG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯ NG MẠI CỔ PHẨN BẢN VIỆT 45 2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP BẢN VIỆT (VCCB) 45 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Ngân hàng TMCP Bản Việt 45 2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ cấu tổ chức Ngân hàng TMCP Bản Việt 46 2.1.3 Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Bản Việt 48 2.1.4 Sơ lƣợc Trung tâm thẩm định giá tài sản bảo đảm Ngân hàng TMCP Bản Việt 52 2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BẢN VIỆT 54 2.2.1 Các quy định Ngân hàng TMCP Bản Việt cho vay chấp bất động sản 54 2.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Bản Việt 56 2.2.3 Thực trạng việc áp dụng phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP Bản Việt 57 2.2.4 Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng Bản Việt 62 2.2.5 Kết công tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP Bản Việt giai đoạn 2014-2016 71 2.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BẢN VIỆT 78 2.3.1 Những kết đạt đƣợc 78 2.3.2 Những hạn chế 81 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế 85 KẾT LUẬN CHƢƠNG 90 CHƯ NG KHUYẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BẢN VIỆT 91 3.1 CƠ SỞ ĐỀ XUẤT KHUYẾN NGHỊ 91 3.1.1 Mục tiêu phát triển hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Bản Việt năm tới 91 3.1.2 Định hƣớng phát triển công tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP Bản Việt 92 3.2 KHUYẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BẢN VIỆT 95 3.2.1 Đối với Ngân hàng TMCP Bản Việt 96 3.2.2 Đối với NHNN 107 KẾT LUẬN CHƢƠNG 109 KẾT LUẬN 110 PHỤ LỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN (Bản sao) BIÊN BẢN HỌP HỘI ĐỒNG ĐÁNH GIÁ LUẬN VĂN (Bản sao) CÁC NHẬN XÉT CỦA PHẢN BIỆN (Bản sao) BẢN GIẢI TRÌNH CHỈNH SỬA LUẬN VĂN (Bản chính) DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VCCB Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Bản Việt TTTĐG TSBĐ Trung tâm thẩm định giá Tài sản bảo đảm BĐS Bất động sản TSBĐ Tài sản bảo đảm NV/CVĐG Nhân viên/Chuyên viên định giá TMCP Thƣơng mại cổ phần NHTM Ngân hàng Thƣơng mại NHNN Ngân hàng Nhà nƣớc TCTD Tổ chức tín dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất CV.QHKH Chuyên viên Quan hệ khách hàng ĐVKD Đơn vị kinh doanh TĐG Thẩm định giá DPRR Dự phòng rủi ro CLCL Chất lƣợng lại DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng bảng 2.1 2.2 2.3 2.4 3.1 Số lƣợng hồ sơ xử lý phƣơng pháp thẩm định giá áp dụng VCCB giai đoạn 2014 – 2016 Kết đảm bảo tiền vay loại tài sản VCCB giai đoạn 2014 – 2016 Số lƣợng hồ sơ xử lý giá trị bất động sản thẩm định TTĐG giai đoạn 2014 – 2016 Kết công tác thẩm định giá BĐS cho vay Ngân hàng TMCP Bản Việt giai đoạn 2014 – 2016 Một số tiêu kinh doanh năm 2017 Ngân hàng TMCP Bản Việt Trang 62 72 73 75 91 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Số hiệu Tên hình vẽ Trang Cơ cấu máy tổ chức Ngân hàng TMCP Bản Việt 47 hình 2.1 2.1 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 Cơ cấu máy tổ chức Ngân hàng TMCP Bản Việt Cơ cấu máy tổ chức Ngân hàng TMCP Bản Việt Tổng tài sản Ngân hàng TMCP Bản Việt qua năm 2014-2016 Tình hình huy động Ngân hàng TMCP Bản Việt qua năm 2014 - 2016 Tình hình dƣ nợ cho vay nợ xấu Ngân hàng TMCP BảnViệt qua năm 2014 - 2016 Tình hình kết hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Bản Việt qua năm 2014 - 2016 Sơ đồ tổ chức Trung tâm thẩm định giá TSBĐ Ngân hàng TMCP Bản Việt Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Bản Việt Tỷ lệ giá trị thẩm định giá thực tế Trung tâm Thẩm định giá so với toàn hệ thống năm 2016 47 47 49 49 50 50 53 63 74 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm qua, với phát triển đất nƣớc, hệ thống ngân hàng thƣơng mại có bƣớc tiến đáng kể hoạt động kinh doanh tiền tệ, đa dạng hình thức cho vay, chế độ lãi suất hấp dẫn, tăng cƣờng hợp tác quốc tế, với chất lƣợng sống ngày đƣợc nâng cao, có ngày nhiều khách hàng tham gia giao dịch ngân hàng Một hoạt động cho vay phát triển mạnh năm gần hình thức cho vay có tài sản bảo đảm BĐS, đặc biệt BĐS nhà đất Tại hội thảo “Hoàn thiện pháp luật giao dịch đảm bảo nhằm tăng cƣờng hội tiếp cận tín dụng Việt Nam” ngày 27/6/2007, Cơng ty Tài Quốc tế Hiệp hội Ngân hàng công bố khảo sát tình hình hoạt động cho vay cho thấy có đến 93% ngân hàng muốn nhận BĐS làm tài sản chấp cho khoản vay thƣơng mại Còn theo ông Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài Quốc gia năm 2008, giá trị BĐS chấp lên đến 50% tổng tài sản ngân hàng, tức GDP Việt Nam thời điểm Những số liệu cho thấy, hệ thống ngân hàng xem BĐS ƣu tiên hàng đầu nhận tài sản chấp Mặc dù vài năm trở lại đây, thị trƣờng BĐS có nhiều biến động nhƣng khơng mà ngân hàng thay đổi “sở thích” nhận BĐS làm tài sản chấp ngân hàng Và hoạt động thẩm định giá BĐS có ý nghĩa quan trọng hoạt động cho vay NHTM ngày đƣợc ngân hàng quan tâm Bởi lẽ, thẩm định giá tốt, phản ánh giá trị tài sản khơng giúp ngân hàng hạn chế rủi ro việc cấp tín dụng mà đồng thời đồng thời làm gia tăng khả cạnh tranh, thu hút khách hàng mức cho vay hợp lý ngân hàng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt [1] Nguyễn Hữu Hoàng Anh (2015), “Hồn thiện cơng tác thẩm định tài sảm bảo đảm cho vay khách hàng doanh nghiệp Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Quận Ngũ Hành Sơn – Thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ Quản trị kinh doanh, Đại học Đà Nẵng [2] Ngơ Huy Bảo (2015), “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá tài sản bảo đảm hoạt động cho vay chi nhánh NHTM cổ phần xuất Việt Nam địa bàn Thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ Quản trị kinh doanh, Đại học Đà Nẵng [3] Phạm Văn Bình Đỗ Thanh Tùng (2007) “Bàn định giá tài sản bảo đảm vay vốn ngân hàng điều kiện hội nhập”, Tạp chí ngân hàng số 2, tháng 1-2007 [4] Bộ luật dân (2015) - Luật số 91/2015/QH13 [5] Bộ Tài (2014), Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 Bộ Trưởng Bộ Tài chính) [6] Bộ Tài (2015), Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày tháng năm 2015 Bộ Trưởng Bộ Tài chính) [7] Bộ Tài Nguyên Mơi Trƣờng (2012), “Kinh nghiệm nước ngồi quản lý pháp luật đất đai”, Hà Nội [8] Cục quản lý giá (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn nghiệp vụ thẩm định giá, chuyên ngành nguyên lý thẩm định giá, NXB Hà Nội [9] Cục quản lý giá (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn nghiệp vụ thẩm định giá, chuyên ngành thẩm định giá bất động sản, NXB Hà Nội [10] Công ty thẩm định giá miền Nam SIVC, “Ứng dụng công nghệ thông tin thẩm định giá bất động sản”, Chuyên san thẩm định giá thị trường – SIVC [11] Phan Nguyễn Linh Đa (2010), Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản công ty TNHH thẩm định giá dịch vụ tài Đà Nẵng, Luận văn thạc sĩ Quản trị kinh doanh, Đại học Đà Nẵng [12] Nguyễn Minh Điện (2010), Thẩm định giá tài sản doanh nghiệp, NXB Thống Kê, Hà Nội [13] TS Nguyễn Minh Hoàng (2008), Nguyên lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp, tr.75-129, NXB Lao động - Xã hội, Hà Nội [14] Th.S Nguyễn Thanh Huyền (2016) “Vài đánh giá thẩm định tài sản chấp xử lý nợ Ngân hàng thƣơng mại”, Tạp chí Tài kỳ 2, số tháng 3/2016 [15] Võ Xn Hữu (2014), “Hồn thiện cơng tác thẩm định tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Chi nhánh Lê Hồng Phong”, Luận văn thạc sĩ Quản trị kinh doanh, Đại học Đà Nẵng [16] Luật giá (2012), Luật số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012 [17] Đoàn Thị Ngọc Mai (2014), “Hồn thiện cơng tác bảo đảm tiền vay tài sản Ngân hàng thương mại cổ phần công thương Việt Nam – Chi nhánh Ngũ Hành Sơn”, Luận văn thạc sĩ Quản trị kinh doanh, Đại học Đà Nẵng [18] Ngân hàng TMCP Bản Việt, Báo cáo năm Trung tâm định giá Tài sản bảo đảm (2014 – 2015 – 2016), [19] Ngân hàng TMCP Bản Việt, Báo cáo thường niên năm 2014, 2015, 2016, Thành phố Hồ Chí Minh [20] Ngân hàng TMCP Bản Việt, Kế hoạch kinh doanh năm 2017 [21] Th.S Trần Thị Bích Nhân (2016) “Định giá bất động sản chấp ngân hàng: Những tồn đề xuất”, Tạp chí Tài kỳ 1, số tháng 8/2016 [22] Peter S.Rose - Ngƣời dịch: Nguyễn Huy Hoàng, Nguyễn Đức Hiển, Phạm Long (2000), Quản trị ngân hàng thương mại, NXB Tài Chính, Hà Nội [23] Lê Thị Uyên Sa (2013), “Hồn thiện cơng tác bảo đảm tiền vay tài sản chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn tỉnh Quảng Nam”, Luận văn thạc sĩ Quản trị kinh doanh, Đại học Đà Nẵng [24] Ngô Thị Phƣơng Thảo (2011), “Định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại Việt Nam”, Luận án Tiến sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế Quốc dân [25] Th.S Nguyễn Trần Thuần (2013-2014), Bài giảng mơn Định giá tài sản, Khoa Tài – Ngân hàng, Trƣờng Đại học kinh tế - Đại học Đà Nẵng [26] TS Nguyễn Ngọc Tuấn (2011), Thẩm định giá bất động sản, NXB Tài [27] Đồn Văn Trƣờng (2010), Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản, NXB Khoa học Kĩ thuật Hà Nội [28] TS Nguyễn Ngọc Vinh TS Nguyễn Quỳnh Hoa (2012), Giáo trình thẩm định giá trị bất động sản, NXB Lao động – Xã hội, Hà Nội [29] Trần Thị Thanh Vinh (2007), Phát triển dịch vụ thẩm định giá Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Kinh tế trị, Trƣờng Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh [30] LS.Th.S Phan Diên Vỹ (2013) “Định giá tài sản hoạt động Ngân hàng – Thực trạng giải pháp”, Tạp chí Ngân hàng số tháng 6/2016 Websites [31] https://vietcapitalbank.com.vn/ [32] www.mof.gov.vn/ [33] http://thamdinhvietnam.vn/n/dich-vu-tham-dinh-gia ... đảm Ngân hàng TMCP Bản Việt 52 2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BẢN VIỆT 54 2.2.1 Các quy định Ngân hàng TMCP Bản Việt cho vay. .. phát triển công tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP Bản Việt 92 3.2 KHUYẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BẢN VIỆT... nhu cầu vay vốn khách hàng nhƣ hoạt động ngân hàng Hơn nữa, công tác thẩm định giá BĐS hoạt động cho vay sở để ngân hàng xác định mức cho vay tối đa, thời hạn cho vay, vấn đề bảo đảm tiền vay, tạo