BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGŨN NHẤT HỜNG XỬ LÝ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỚ HỜ CHÍ MINH Chun ngành: Tài - Ngân hàng Mã số : 60340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS LÊ THỊ MẬN TP Hồ Chí Minh, năm 2012 MỤC LỤC TRANG MỞ ĐẦU 1-3 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn Hạn chế đề tài nghiên cứu DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU VÀ BIỂU ĐỒ CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Lý luận chung về cho vay bất động sản 1.1.1 Khái niệm cho vay bất động sản 1.1.2 Đặc trưng cho vay bất động sản 1.1.3 Vai trò cho vay bất động sản .6 1.1.4 Rủi ro cho vay bất động sản 1.2 Lý luận chung về nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại 1.2.1 Khái niệm nợ xấu ngân hàng thương mại 1.2.1.1 Theo ngân hàng trung ương liên minh châu Âu .8 1.2.1.1 Theo định nghĩa nợ xấu Phòng thống kê – Liên hiệp quốc 1.2.2 Khái niệm nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại 1.2.3 Nguyên nhân dẫn đến nợ xấu ngân hàng thương mại 10 1.2.4 Ảnh hưởng nợ xấu đến hoạt động ngân hàng thương mại kinh tế 11 1.1.3.1 Đối với ngân hàng thương mại 11 1.1.3.2 Đối với kinh tế 12 1.2.5 Mục tiêu xử lý nợ xấu ngân hàng thương mại 13 1.3 Kinh nghiệm về xử lý nợ xấu ngân hàng Chính phủ số nước và bài học cho Việt Nam 14 1.3.1 Kinh nghiệm về xử lý nợ xấu ngân hàng Chính phủ số nước 14 1.3.1.1 Kinh nghiệm về xử lý nợ xấu ngân hàng Chính phủ Hàn quốc 16 1.3.1.2 Kinh nghiệm về xử lý nợ xấu ngân hàng Chính phủ Mỹ 21 1.3.2 Bài học kinh nghiệm xử lý nợ xấu ngân hàng cho Việt Nam 23 KẾT LUẬN CHƯƠNG 24 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG XỬ LÝ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .25 2.1 Thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2009 đến năm 2011 25 2.1.1 Ưu thế của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 25 2.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2009 đến năm 2011 25 2.2 Thực trạng nợ xấu cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 - 2011 30 2.2.1 Dư nợ cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 - 2011 30 2.2.2 Nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 - 2011 33 2.3 Thực trạng xử lý nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 38 2.3.1 Xử lý nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh .38 2.3.1.1 Yêu cầu tái cấu tài doanh nghiệp tái cấu lại nợ .38 2.3.1.2 Bù đắp quỹ dự phòng rủi ro 41 2.3.1.3 Xử lý tài sản đảm bảo 43 2.3.1.4 Bán khoản nợ 46 2.3.2 Tồn tại xử lý nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 47 2.3.3 Nguyên nhân tồn tại 53 2.3.3.1 Nguyên nhân từ phía ngân hàng thương mại .53 2.3.3.2 Nguyên nhân từ phía khách hàng mơi trường kinh tế 56 KẾT LUẬN CHƯƠNG .58 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNGXỬ LÝ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 59 3.1 Định hướng phát triển tín dụng xử lý nợ xấu tại các ngân hàng thương mại Việt Nam 59 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý nợ xấu cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phớ Hờ Chí Minh 62 3.2.1 Nhóm giải pháp ngăn chặn nợ xấu phát sinh 62 3.2.1.1 Xây dựng chiến lược cho vay phù hợp với đặc thù thị trường bất động sản 62 3.2.1.2 Tăng cường công tác kiểm tra trước, sau cho vay .63 3.2.1.3 Thành lập phận chuyên môn định giá tài sản đảm bảo .64 3.2.1.4 Tổ chức phận thẩm định quản lý tín dụng theo ngành 65 3.2.1.5 Đào tạo đội ngũ cán ngân hàng 65 3.2.2 Nhóm giải pháp tăng cường xử lý nợ xấu 66 3.2.2.1 Minh bạch nợ xấu nói chung, nợ xấu bất động sản nói riêng 66 3.2.2.2 Phân loại nợ xấu, trích lập dự phòng .66 3.2.2.3 Tăng cường hoạt động công ty quản lý nợ khai thác tài sản 67 3.3 Kiến nghị 68 3.3.1 Đối với Ngân hàng Nhà nước 66 3.3.2 Đối với Chính phủ 71 KẾT LUẬN CHƯƠNG 75 KẾT LUẬN .76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt ABS Tên đầy đủ tiếng Anh Asset-backed security Tên đầy đủ tiếng Việt Chứng khốn có bảo đảm tài sản AMC Asset Management Company Công ty quản lý nợ khai thác tài sản BĐS CIC Bất động sản Credit Information Center Công ty tái cấu doanh nghiệp CRC DATC DIF Trung tâm thơng tin tín dụng Debt and Asset Trading Cơng ty mua bán nợ tài sản tồn Corporation đọng doanh nghiệp Deposit Insurance Foundation Quỹ bảo hiểm tiền gửi DN Doanh nghiệp DPRR Dự phòng rủi ro FDI Foreign direct investment Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài Kamco Korean Asset Management Công ty quản lý tài sản Hàn Quốc Corporation KDIC MBS Korea Deposit Insurance Hiệp hội bảo hiểm tiền gửi Hàn Corporation Quốc Mortgage-backed security Chứng khốn có bảo đảm chấp NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại NHTM CP Ngân hàng thương mại cổ phần NRF Quỹ xử lý khoản nợ xấu Hàn Quốc TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TSĐB Tài sản đảm bảo VĐL Vớn điều lệ DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU - BIỂU ĐỒ BẢNG BIỂU Nội dung Trang Bảng 1.1 Nợ xấu tổ chức tín dụng Hàn Quốc năm 1998 - 2002 16 Bảng 1.2 Nợ xấu Kamco mua năm 1997 - 2002 19 Bảng 2.1 Tỷ lệ nợ xấu ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn 35 TP.HCM năm 2009 - 2011 Bảng 2.2 Nợ xấu cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại 37 Việt Nam địa bàn TP.HCM năm 2010 - 06/2012 Bảng 2.3 Nợ xấu trích lập dự phòng ngân hàng thương mại Việt 42 Nam địa bàn TP.HCM năm 2009 - 2011 Bảng 2.4 Nợ nhóm xử lý nợ xấu quỹ dự phòng ngân hàng 43 thương mại Việt Nam địa bàn TP.HCM năm 2010 - 2011 BIỂU ĐỒ Nội dung Trang Biểu đồ 2.1 Vốn FDI lĩnh vực bất động sản địa bàn TP.HCM 29 Biểu đồ 2.2 Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt 32 Nam theo địa bàn năm 2011 Biểu đồ 2.3 Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt 33 Nam theo nhu cầu vay vốn năm 2011 Biểu đồ 2.4 Nợ xấu ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn 34 TP.HCM năm 2009 – 06/2012 Biểu đồ 2.5 Các công ty quản lý nợ khai thác tài sản cả nước 45 MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Cuộc khủng hoảng thị trường cho vay BĐS chuẩn Mỹ năm 2008 làm chao đảo thị trường tài giới tạo nên nguy lớn cho ổn định phát triển ngân hàng Thông qua khủng hoảng này, cho thấy vai trò ảnh hưởng thị trường BĐS hoạt động ngân hàng lớn Riêng Việt Nam nay, hoạt động cho vay ngân hàng phần lớn cho vay có bảo đảm tài sản BĐS, nên tác động thị trường BĐS tăng giảm có ảnh hưởng định đến hoạt động cho vay Mặt khác, việc cho vay lĩnh vực BĐS ngân hàng năm trở lại đây, giai đoạn năm 2007 - 2009, không ngừng tăng lên nguồn vốn sách pháp luật nhiều bất cập, tạo nên rủi ro gia tăng hoạt động Từ năm 2008 - 2011, thị trường BĐS “đóng băng”, nhiều dự án mà ngân hàng mạnh tay cho vay trước bị khả khoản, lãi suất vay ngân hàng chưa có dấu hiệu hạ k hiến tỷ lệ nợ xấu BĐS tăng cao Chính lý đó, việc nghiên cứu nợ xấu cho vay BĐS giải pháp xử lý khoản nợ xấu trở thành yêu cầu cấp thiết cho phát triển thị trường BĐS nói chung hiệu hoạt động ngân hàng nói riêng, từ góp phần tạo nên gia tăng lợi ích mặt kinh tế, lợi ích mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan, có ngân hàng Luận văn “Xử lý nợ xấu cho vay bấ t động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành ph ố Hồ Chí Min h” được tác giả thực hiện với mong ḿn có cái nhìn tởng quát về nợ xấu cho vay BĐS, đồng thời đưa giải pháp tốt nhất xử lý nợ xấu, sở phân tích những mặt đạt được , những mặt còn tồn tại của thực trạng nợ xấu hiện MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Tập trung nghiên cứu tồn tại, vướng mắc khó khăn hoạt động xử lý nợ xấu cho vay BĐS NHTM địa bàn TP.HCM để từ đưa giải pháp cho vấn đề nêu, mục đích cuối nợ xấu cho vay BĐS ngân hàng, từ có 03 vấn đề cần quan tâm: - Nghiên cứu vấn đề lý luận cho vay BĐS NHTM - Nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS, thực trạng cho vay BĐS, tình hình nợ xấu BĐS và đ ặc biệt công tác xử lý nợ xấu cho vay BĐS NHTM địa bàn TP.HCM - Các giải pháp ngăn ngừa hiệu xử lý nợ xấu cho vay BĐS NHTM địa bàn TP.HCM PHẠM VI NGHIÊN CỨU Phạm vi nghiên cứu luận văn giới hạn hoạt động ngân hàng có cho vay lĩnh vực BĐS ngân hàng lớn địa bàn TP.HCM, ACB, BIDV, Sacombank, Vietcombank, Vietinbank,… Khoảng thời gian số liệu dùng việc nghiên cứu năm 2009 đến năm 2011 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Áp dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp nghiên cứu định lượng, định tính, ngoài luận văn còn tham khảo ý kiến chuyên gia lĩnh vực ngân hàng KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN Kết cấu luận văn gồm 03 chương: - Chương 1: Lý luận chung cho vay bất động sản và nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại - Chương 2: Thực trạng xử lý nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh - Chương 3: Giải pháp tăng cường xử lý nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 65 Cần phải thường xuyên theo dõi biến động thị trường BĐS, am hiểu quy định pháp luật đất đai, nắm bắt thông tin quy hoạch khu vực, định kỳ tổ chức đánh giá lại TSĐB phù hợp với giá trị thị trường thời điểm 3.2.1.4 Tổ chức phận thẩm định quản lý tín dụng theo ngành Mỗi NHTM cần tổ chức quản lý tín dụng theo ngành, thành lập phận thẩm định chi nhánh theo ngành kinh tế Mơ hình giúp cơng việc thẩm định tín dụng chun sâu nhân viên am hiểu rõ hoạt động khách hàng, ngành nghề sản xuất, rút ngắn thời gian thẩm định nâng cao chất lượng thẩm định Đồng thời việc quản lý theo ngành giúp NHTM đánh giá rủi ro theo ngành kinh tế, từ có sách tín dụng kịp thời 3.2.1.5 Đào tạo đội ngũ cán ngân hàng Để có đội ngũ làm cơng tác tín dụng giỏi, ngân hàng cần kỹ lưỡng khâu tuyển dụng, không trọng số lượng mà quan tâm đến chất lượng, theo hai tiêu chí chính: trình độ chun mơn đạo đức nghề nghiệp Mặt khác, ngân hàng trọng công tác đào tạo, nâng cao trình độ nghiệp vụ cho nhân viên, cử nhân viên tham gia khoá đào tạo ngắn hạn, lớp tập huấn chuyên ngành để tích lũy kinh nghiệm, nâng cao trình độ Ngồi ra, đạo đức nghề nghiệp yếu tố quan trọng, coi nhẹ yếu tố dễ gây thiệt hại cho ngân hàng Trong quy trình tín dụng từ việc thẩm định - phán - quản lý khoản vay thu hồi nợ, cần có phân cấp, phân quyền rõ ràng, quy định rõ trách nhiệm khâu Điều giúp cho nhân phận nắm rõ vai trò trách nhiệm mình, nâng cao tinh thần trách nhiệm, đảm bảo hồn thành tốt cơng việc giao Nên ban hành mô tả công việc chức danh, phận để có xác việc đánh giá hiệu làm việc người Chú trọng công tác đào tạo, tái đào tạo cán chuyên môn phẩm chất đạo đức Tuyển dụng nhân kết hợp với việc tổ chức thường xuyên lớp đào tạo cho 66 cán cũ kến thức nghiệp vụ ngân hàng đại, phối hợp với trung tâm đào tạo cán ngân hàng mời chuyên gia ngân hàng đại nước Có sách khen thưởng kỷ luật cơng khai, rõ ràng hợp lý, có sách đãi ngộ thích hợp khuyến khích động viên kịp thời nhân viên Tromg việc bổ nhiệm chức danh liên quan đến cơng tác tín dụng cần phải lựa chọn người thích hợp , có trình độ chun mơn, lực quản trị phẩm chất đạo đức phù hợp với cơng việc giao 3.2.2 Nhóm giải pháp tăng cường xử lý nợ xấu 3.2.2.1 Minh bạch nợ xấu nói chung, nợ xấu bất động sản nói riêng Chúng ta xử lý nợ xấu khơng biết xác số Khi minh bạch thông tin nợ xấu, ngân hàng quản trị rủi ro tốt Đối với nhà đầu tư, nhà hoạch định sách có liệu để phân tích, từ đưa định, đánh giá sách hợp lý 3.2.2.2 Phân loại nợ xấu, trích lập dự phòng Các ngân hàng khơng thể trơng chờ vào NHNN để xử lý nợ xấu Bản thân ngân hàng phải chủ động dùng nguồn quỹ DPRR để xử lý Trước tiên, ngân hàng cần phải phân loại nợ xấu cách xác Theo Quyết định 493, phân loại nợ xấu, ngân hàng dựa theo phương pháp định tính định lượng Nhưng tốt áp dụng hai phương pháp Dù tỷ lệ nợ xấu chắn tăng lên nhiều, phản ánh mức độ rủi ro khách hàng vay vốn, từ ngân hàng có phương án thu hồi nợ hiệu Tránh tình trạng báo cáo đẹp, thành tích mà cho khách hàng đảo nợ, tạo tranh hoạt động tín dụng “lành mạnh” ảo Kết hợp phương pháp định tính định lượng Nghĩa ngân hàng cần xây dựng hệ thống đánh giá tín nhiệm nội bộ, nhằm đánh giá chất khả suy giảm mức độ tổn thất khoản nợ để phân vào nhóm rủi ro tương 67 ứng; cần cơng nghệ quản lý xác, cập nhật đầy đủ giá trị, tình trạng tài sản đảm bảo, khả trả nợ gốc, lãi khách hàng theo mức thời gian cụ thể 3.2.2.3 Tăng cường hoạt động công ty quản lý nợ khai thác tài sản Ban hành quy chế tài quy trình nghiệp vụ quản lý thu hồi nợ hạn, quy định công việc phải thực từ tiếp nhận khoản nợ đến lý bao gồm việc tiếp nhận, thẩm định, phân loại nợ, biện pháp xử lý, mẫu biểu áp dụng, trách nhiệm phận có liên quan,… Quy trình áp dụng thống đơn vị ngân hàng Xây dựng phương pháp kiểm soát 100% số hồ sơ quản lý, kể hồ sơ khó thu, phức tạp Việc kiểm sốt tạo sở cho việc thu nợ tốt tương lai Nhằm tạo chủ động trình xử lý nợ, AMC bổ sung chức bán đấu giá tài sản Một số nhân viên cần đào tạo để Bộ Tư pháp cấp thẻ đấu giá viên có đủ điều kiện để thực bán đấu giá tài sản theo quy định pháp luật AMC phối hợp với Khối Công nghệ thông tin xây dựng chương trình quản lý nghiệp vụ nhằm quản lý số liệu, thông tin hồ sơ, khoản nợ, tiến trình giải hồ sơ,… đảm bảo việc theo dõi, quản lý hồ sơ chặt chẽ, phục vụ công tác thống kê, báo cáo cần thiết AMC phối hợp với Ban pháp chế kiểm tra trực tiếp hỗ trợ công tác xử lý nợ cho chi nhánh địa bàn TP HCM Cần Thơ, An Giang, Đà Nẵng, Trên sở khảo sát hồ sơ thực tế, AMC cần tập hợp, phân tích nguyên nhân làm phát sinh nợ hạn, đồng thời kiến nghị biện pháp để khắc phục phòng ngừa nhằm hạn chế phát sinh nợ hạn AMC cần có văn kiến nghị quan Nhà nước có thẩm quyền số khó khăn cơng ty loại hình q trình hoạt động 68 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Đối với Ngân hàng Nhà nước * Tăng cường tra giám sát Ngân hàng Nhà nước NHNN đóng vai trò người kiểm tra, giám sát hoạt động NHTM Tuy nhiên việc kiểm tra, giám sát NHNN địa bàn mang tính "hành chính", kiểm tra theo chu kỳ mang tính cục thơng thường có xảy cố tiến hành kiểm tra mà chưa có cảnh báo mang tính định hướng chung nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay cho hệ thống NHTM cảnh báo thị trường, thay đổi chế sách, thủ thuật, âm mưu lừa đảo khách hàng, … đưa cảnh báo cho ngân hàng có tốc độ tăng trưởng dư nợ nóng hay có cạnh tranh vượt ngưỡng an toàn ngân hàng địa bàn với Hoạt động tra, kiểm tra NHNN chưa có cải thiện chất, lực cán tra chưa đáp ứng yêu cầu, đặc biệt số nghiệp vụ kinh doanh cơng nghệ số Thanh tra viên chưa theo kịp Nội dung phương pháp tra, giám sát lạc hậu, chậm đổi Thanh tra chỗ phương pháp chủ yếu, khả kiểm soát nội thị trường tiền tệ giám sát rủi ro yếu Thanh tra ngân hàng hoạt động cách thụ động theo kiểu xử lý vụ việc phát sinh, có khả ngăn chặn phòng ngừa rủi ro vi phạm Đặc biệt tình hình nợ xấu nói chung nợ xấu cho vay BĐS nói riêng tăng cao nay, NHNN phải có chế kiểm sốt biện pháp ngăn chặn tình trạng cho vay danh mục nhà nước khơng khuyến khích, tượng đảo nợ, tượng cho vay công ty ngân hàng,… * Nâng cao vai trò trung tâm thơng tin tín dụng Thơng tin quan trọng để hạn chế rủi ro tín dụng quan hệ tín dụng khứ khách hàng thông tin tín dụng Để có 69 đầy đủ thông tin làm sở định cho vay ngồi lực kiến thức chun mơn nghiệp vụ tín dụng cần có thơng tin kho liệu trung tâm thơng tin tín dụng CIC hỗ trợ cho công tác thẩm định Trung tâm thông tin tín dụng NHNN làm tốt cơng tác hỗ trợ cho NHTM Việc có thơng tin liên quan đến uy tín quan hệ tín dụng khứ khách hàng bổ ích có tác động lớn đến việc định cho vay NHTM, thông tin khơng có hỗ trợ CIC khó khăn cho việc xác định uy tín khách hàng vay, với liệu có NHTM thiếu có khơng đầy đủ cho toàn khách hàng đến giao dịch vay vốn việc trao đổi thông tin lẫn NHTM địa bàn hạn chế Như vậy, để nâng cao chất lượng thẩm định góp phần nâng chất lượng tín dụng cho NHTM địa bàn TPHCM, đóng góp CIC cần thiết Để thông tin CIC phát huy hiệu tích cực, hạn chế rủi ro trình cho vay NHTM cần phải thực vấn đề sau: - Các NHTM phải đưa việc khai thác thông tin CIC trở thành yếu tố bắt buộc quy trình cho vay - Các NHTM phải tuân thủ nghiêm ngặt chế độ báo cáo cho CIC khách hàng đơn vị - Các thông tin mà CIC cung cấp phải tuyệt đối xác kịp thời Điều giúp cho NHTM hạn chế nhiều rủi ro kinh doanh - CIC phải cập nhật nhanh chóng việc phân loại nợ NHTM để tiến đến việc phân loại thống nhóm nợ ngân hàng khách hàng theo tinh thần Quyết định 493 NHNN - CIC cần phải nâng cấp hệ thống công nghệ thông tin đủ mạnh để tiến hành việc cập nhật cung cấp thông tin tiến hành cách tự động, khách quan, xác kịp thời - CIC cần phải chuẩn hóa quy trình xử lý thơng tin, nâng cấp bổ sung 70 điều kiện vật chất người để đủ lực làm việc theo yêu cầu ngày cao - Trên sở tập hợp nhiều nguồn thông tin khác thị trường, CIC cần phải phân tích đưa đánh giá, cảnh báo liên tục giúp cho NHTM phòng tránh rủi ro Như vậy, để có thơng tin cần thiết trước định cho vay có thống việc phân loại nợ cho khách hàng có quan hệ tín dụng nhiều ngân hàng vai trò Trung tâm thơng tin tín dụng NHNN cần thiết CIC giúp NHTM phòng ngừa hạn chế đến mức thấp khả rủi ro kinh doanh, góp phần xây dựng hệ thống ngân hàng phát triển bền vững * Tích cực hồn chỉnh thơng tư mới, sửa đổi Qút định 493 cho gần với hoạt động thực tế NHTM Thông tư, thông qua, dự kiến có hiệu lực từ 1/1/2013, thơng tư phân loại nợ nỗ lực bịt lỗ hổng pháp lý tín dụng quan quản lý, làm số nợ xấu dự phòng phải trích lập ngân hàng tăng lên so với tại, cho thấy thực trạng nợ xác, tồn diện Ví dụ: - Mở rộng định nghĩa nợ phân loại nợ theo hướng sát với thực tế hơn: nợ nhóm soạn thảo thêm vào hình thức mang tính thực tế, như: nợ miễn giảm lãi khách hàng không đủ khả trả lãi đầy đủ; nợ đảm bảo cổ phiếu tổ chức tín dụng cơng ty tổ chức tín dụng, góp vốn vào tổ chức tín dụng khác sở nhận TSĐB cổ phiếu tổ chức tín dụng nhận vốn góp; nợ cấp cho cơng ty con, cơng ty liên kết tổ chức tín dụng DN mà tổ chức tín dụng nằm quyền kiểm soát vượt tỷ lệ giới hạn theo qui định Đây vấn đề nhạy cảm mà lâu chưa qui định rõ - Mức trích lập dự phòng phụ thuộc nhiều vào chất lượng TSĐB: Điểm dự thảo thông tư chi tiết chất lượng tài sản, chẳng hạn: "thời gian xử lý TSĐB 71 không năm tài sản BĐS, không năm BĐS kể từ có quyền xử lý" Quan trọng hơn: "tài sản có giá trị từ 100 tỉ đồng trở lên phải định giá tổ chức có chức thẩm định giá" nhằm tránh việc ngân hàng tự định giá tài sản định giá cao/thấp theo mục đích riêng Riêng tài sản khơng xử lý được, giá trị khấu trừ phải coi không Đối với tài sản phải định giá, khơng có văn định giá giá trị phải coi khơng Qui định thông tư theo hướng chặt chẽ hơn, cần thiết 3.3.2 Đối với Chính phủ * Phá “băng” thị trường BĐS Sau thời gian dài BĐS bị lũng đoạn nhà đầu cơ, BĐS trở với giá trị thực nó, giúp người dân có nhu cầu nhà thực có khả tiếp cận Nhà nước cần tiếp tục có sách khuyến khích nhà xã hội, khuyến khích DN BĐS đầu tư vào phân khúc nhà cho người có thu nhập trung bình thu nhập thấp Nhà nước cần có sách hỗ trợ DN BĐS giảm 50% thuế VAT, gia hạn nộp thuế VAT,… Khi thị trường BĐS hồi phục trở lại, DN BĐS phục hồi sản xuất kinh doanh, hồi phục khả trả nợ ngân hàng Đồng thời, TSĐB ngân hàng khoản * Cần có hỗ trợ quan chức việc xử lý TSĐB thu hồi nợ vay: Chính phủ cần hồn thiện quy trình xử lý TSĐB, rút ngắn thời gian giải hồ sơ để ngân hàng nhanh chóng thu hồi nợ Hiện nay, hầu hết NHTM địa bàn TPHCM phần lớn cho vay có TSĐB, kể khách hàng vay Doanh nghiệp Nhà nước Đây xem "chiếc phao cứu sinh” cho ngân hàng khách hàng khả toán Tuy nhiên, địa bàn TPHCM nói đến việc xử lý TSĐB để thu hồi nợ trở thành nỗi ám ảnh ngân hàng, thủ tục phức tạp, phải chuyển qua nhiều quan chức năng, tốn nhiều thời gian công sức ngân hàng lại khơng chủ động mà phụ thuộc hồn tồn vào q trình xử lý nghiệp vụ 72 phối hợp quan chức ngành pháp luật Để việc xử lý thu hồi nợ nhanh giảm thiểu chi phí, Chính phủ cần hồn thiện quy trình xử lý TSĐB từ khâu đấu giá đến khâu thi hành án, rút ngắn thời gian giải hồ sơ khuyến khích giao dịch thoả thuận luật nhằm giúp ngân hàng nhanh chóng thu hồi nợ từ TSĐB Cần hỗ trợ phối hợp tích cực quan chức pháp luật có liên quan mà đặc biệt ngành Tòa án Cơ quan thi hành án việc giải TSĐB, nhanh chóng thu hồi nợ cho ngân hàng * Tạo điều kiện để phát triển thị trường mua bán nợ xấu NHTM Đối với hoạt động mua bán nợ xấu, hệ thống NHTM có Cơng ty Quản lý nợ Khai thác tài sản AMC Tuy nhiên, thị trường mua bán nợ chưa có chế rõ ràng chưa phải sân chơi có hành lang pháp lý đầy đủ Trong thời điểm kinh tế đối mặt với nhiều khó khăn, Chính phủ nên dành ưu đãi quan tâm đầu tư cho lĩnh vực mua bán nợ, đặc biệt mua bán nợ xấu ngân hàng: Nhà nước cần đưa chế sách rõ ràng, cải tiến đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm bớt chi phí xử lý nợ ngân hàng DN, nhằm làm lành mạnh mạch máu cho kinh tế, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Việt Nam Trong thời gian gần đây, nóng hổi việc thành lập Công ty mua bán nợ quốc gia Thực tế Việt Nam cho thấy, khoản nợ xấu thơng thường có tài sản chấp Cơng ty mua bán nợ mua lại khoản nợ từ ngân hàng, có nghĩa NHTM chuyển quyền sở hữu khoản nợ bán tài sản chấp sang cho công ty mua bán nợ Công ty mua bán nợ mua lại khoản nợ xấu ngân hàng sở đánh giá lại giá trị khoản nợ để tránh rủi ro việc định giá khoản nợ thường vào khoảng 50 - 80% giá trị Dù định khoản “đầu tư” có lãi hay khơng lại phụ thuộc vào giá mua bán thời điểm mua nợ diễn biến kinh tế vĩ mô Nếu kinh tế vĩ mô lên giá trị tài 73 sản tăng lên khả thu hồi nợ cơng ty mua bán nợ nhanh hơn, vậy, giá trị khoản nợ tăng lên ngược lại Có vấn đề cần quan tâm thành lập công ty này: - Thứ nhất, vốn thành lập cơng ty : Để huy động vốn, AMC tìm kiếm nguồn vốn từ ngân sách phát hành trái phiếu Chính phủ bảo lãnh - Thứ hai, mơ hình cơng ty: AMC nên pháp nhân độc lập, tự hạch tốn thu chi mục tiêu phải lợi nhuận Chỉ AMC sinh lời hoạt động hiệu giải nợ xấu Bên cạnh đó, AMC nên nằm giám sát NHNN không nên chịu ảnh hưởng từ nhóm lợi ích - Thứ ba, tính minh bạch hoạt động Nguồn vốn AMC lấy tiền người dân để khắc phục sửa chữa sai lầm ông chủ ngân hàng Để bảo đảm yếu tố rủi ro đạo đức, bất đối xứng thông tin, quan giám sát cần đưa chế quy trách nhiệm chế báo cáo thường xuyên để tiền dân sử dụng mục đích Tiếp theo tính minh bạch khâu định giá nợ xấu quy trình mua bán nợ xấu Muốn minh bạch trình cần phải có tham gia cơng ty kiểm tốn cơng ty tư vấn đánh giá lại giá trị tài sản để đảm bảo yêu cầu định giá minh bạch cơng ty cần hoạt động độc lập, khách quan có đội ngũ chuyên gia tốt Một giải pháp để nâng cao tính minh bạch q trình mua bán nợ thành lập hội đồng thẩm định giá với đầy đủ thành phần bên có liên quan q trình định giá đảm bảo tính minh bạch Ngồi ra, để hoạt động hiệu cần có văn pháp lý kèm để cơng ty đời có hành lang pháp lý hoạt động Tác giả nghĩ rằng, tốt có nghị định riêng cho cơng ty mua bán nợ xấu này, cần có quy định cụ thể về: phạm vi hoạt động, quy trình xử lý mua bán nợ… Trên sở nghị định cần có thông tư hướng dẫn rõ việc thực thi, thông tư nêu rõ chế tài quy định: trình tự thủ tục vấn đề thành lập hội đồng 74 thẩm định giá hay th cơng ty kiểm tốn triển khai tư vấn thẩm định giá trị khoản nợ xấu cần mua, trường hợp đơn giản cần cho phép thoả thuận song phương việc mua bán nợ Đó gợi ý giúp tăng tính minh bạch trình mua bán nợ xấu tới Tuy nhiên, việc thành lập công ty không nên hiểu NHTM hồn tồn trơng chờ, ỷ lại vào cứu cánh Nhà nước; dùng tiền nhân dân để sửa chữa hậu cho vay không hạn chế, không quản trị rủi ro, cho vay công ty sân sau thị trường BĐS - thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro Đây biện pháp cuối cùng, sau ngân hàng tự xử lý nợ xấu 75 KẾT LUẬN CHƯƠNG Hiện tình trạng nợ xấu cho vay BĐS đáng báo động Việc xử lý khoản nợ xấu nói trở thành yêu cầu thiết cho NHTM Trên sở đó, tác giả đề xuất số giải pháp để nâng cao hiệu quả xử lý nợ xấu, đó: - Nhóm giải pháp hạn chế nợ xấu: để chất lượng cho vay ngày tốt NHTM cần chuẩn hố quy trình cho vay; đồng thời quy trình đảm bảo áp dụng cách nghiêm túc công tác thực tế từ bước thẩm định định cho vay kiểm tra, giám sát sau cho vay - Nhóm giải pháp tăng cường xử lý nợ xấu: để xử lý tốt nợ xấu, ngân hàng cần tăng cường trích lập quỹ dự phòng rủi ro, nâng cao hoạt động AMC ngân hàng - Các kiến nghị với quan quản lý vĩ mô nhằm tạo điều kiện cho ngân hàng phát triển nâng cao hiệu quả công tác xử lý nợ xấu 76 KẾT LUẬN Qua nghiên cứu , cho vay BĐS chiếm một tỷ trọng lớn cấu cho vay của các NHTM địa bàn TP HCM Với chính sách hạn chế cho vay vào lĩnh vực phi sản xuất, cộng với thị trường BĐS đóng băng năm trở lại đây, đã khiến cho các khoản cho vay lĩnh vực BĐS trước đó trở thành các khoản nợ xấu Việc xử lý nợ xấu của các NHTM địa bàn TP HCM đã có những bước tiến đáng kể Tuy nhiên, vẫn còn những mặt hạn chế Trước tiên , các ngân hàng phải có chính sách quản trị rủi ro thật tốt để hạn chế phát sinh nợ xấu , tiếp theo là các giải pháp cụ thể để xử lý nợ xấu phát sinh Đồng thời cũng cần những giải pháp đồng bộ từ phía nhà nước để tạo mội trường pháp lý thuận lợi cho các ngân hàng Mặc dù cố gắng, luận văn khó tránh khỏi thiếu sót, mong nhận ý kiến đóng góp Q thầy bạn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Danh mục tài liệu tham khảo An Huy, 2012 Nợ xấu BĐS cao lần báo cáo ngân hàng [Ngày truy cập: 20/07/2012] Bùi Thị Hồng Thu, 2011 Tổng quan Công ty quản lý nợ khai thác tài sản NHTM Việt Nam [Ngày truy cập: 30/09/2012] Đặng Hữu Mẫn , 2008 Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất ở Mỹ và những kiến nghị đối với Việt Nam Tạp chí khoa học và Công nghệ , Đại học Đà Nẵng, Số 4 Nguyễn Đăng Dờn, 2005.Tín dụng ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh : Nhà Xuất Thống kê Nguyễn Ngọc Bình, 2008 Tín dụng bất đợng sản ngân hàng thương mại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh - Thực trạng Giải pháp Luận văn thạc sĩ Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Thị Minh Hằng , 2012 Xử lý nợ xấu - Kinh nghiệm từ mô hình công ty quản lý tài sản Hàn quốc (Kamco) [Ngày truy cập: 30/08/2012] Nguyễn Thị Xuân Trang, 2011 Kiểm soát nợ xấu hệ thống ngân hàng thương mại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn thạc sĩ Đại học Kinh tế Thành phớ Hờ Chí Minh Trần Huy Hồng, 2010, Giáo trình Quản trị ngân hàng Thành phớ Hờ Chí Minh: Nhà Xuất Lao động xã hội 2012 Giá trị tài sản đảm bảo ngân hàng niêm yết: 60% bất động sản [Ngày truy cập: 28/08/2012] Danh mục văn bản pháp luật tham khảo Tên văn bản Ngày ban hành Nơi ban hành Chỉ thị số 02/CT-NHNN 07/09/2011 NHNN Việt Nam Cơng văn số 1149/TTg-KTN 08/08/2012 Thủ tướng Chính phủ Luật các tổ chức Tín dụng số 16/06/2010 Q́c hội Văn số 2871/NHNN-TD 16/05/2012 NHNN Việt Nam Nghị định số 41/2010/NĐ-CP 12/04/2010 Thủ tướng Chính phủ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP 23/06/2010 Thủ tướng Chính phủ Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN 22/04/2005 NHNN Việt Nam Quyết định số 59/2006/QĐ-NHNN 21/12/2006 NHNN Việt Nam Quyết định số 63/2010/QĐ-TTg 15/10/2010 Thủ tướng Chính phủ Quyết định số 65/2011/QĐ-TTg 02/12/2011 Thủ tướng Chính phủ Quyết định số 780/2012/QĐ-NHNN 23/04/2012 NHNN Việt Nam Thông tư 13/2010/TT-NHNN 20/05/2010 NHNN Việt Nam Thông tư số 05/2011/TT-NHNN 10/03/2011 NHNN Việt Nam 47/2010/QH12 Danh mục trang website Đườnh link Tên tài liệu www.acb.com.vn/codong/bcthuongnien.ht Báo cáo thường niên của NHTM CP m Á Châu www.bidv.com.vn/Tin-tuc-su-kien/Bao- Báo cáo thường niên của n gân hàng cao/Bao-cao-thuong-nien.aspx Đầu tư Phát triển Việt Nam www.mbbank.com.vn/nhadautu/Lists/baoc Báo cáo thường niên của NHTM CP aotaichinh/tai-lieu-bieu-mau.aspx Quân đội www.navibank.com.vn/?pageId=bao-cao- Báo cáo thường niên của NHTM CP thuong-nien Nam Việt www.pso.hochiminhcity.gov.vn/web/guest Thông tin và số liệu thống kê tình /thongtinvasolieuthongke hình kinh tế xã hội của Cục thống kê TP.HCM www.shb.com.vn/tabid/497/default.aspx Báo cáo thườn g niên của NHTM CP Sài Gòn – Hà Nợi www.sacombank.com.vn/nhadautu/Pages/ Báo cáo thường niên củ Bao-cao-thuong-nien.aspx CP Sài Gòn Thương Tín www.vietcombank.com.vn/annualreports Báo cáo thường niên của NHTM CP a NHTM Ngoại thương Việt Nam www.vietinbank.vn/web/home/vn/annual/i Báo cáo thường niên của NHTM CP ndex.html Công thương Việt Nam www.sbv.gov.vn/wps/portal/!ut/p/c4/04_S Báo cáo thường niên của NHNN Việt B8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3hnd0c Nam PE3MfAwN_DxdLA08LL2fEMMALwtLI_2CbEdFAP7mbV0!/ ... CHUNG VỀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Lý luận chung về cho vay bất động sản 1.1.1 Khái niệm cho vay bất động sản Cho vay BĐS là... 2.2.2 Nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 - 2011 33 2.3 Thực trạng xử lý nợ xấu cho vay bất động sản ngân hàng thương mại. .. về cho vay bất động sản 1.1.1 Khái niệm cho vay bất động sản 1.1.2 Đặc trưng cho vay bất động sản 1.1.3 Vai trò cho vay bất động sản .6 1.1.4 Rủi ro cho vay bất