Một số giải pháp hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản tại công ty cổ phần địa ốc ACB

73 543 6
Một số giải pháp hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản tại công ty cổ phần địa ốc ACB

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN    CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC ACB SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH LỚP: KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN MSSV: 107209334 GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG TP.HCM THÁNG 4/2011 ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản 1.2 Phân loại bất động sản 1.3 Thuộc tính bất động sản 1.4 Đặc trưng bất động sản 1.5 Thị trường bất động sản 11 Tổng quan môi giới bất động sản 17 2.1 Khái niệm môi giới bất động sản 17 2.2 Sự cần thiết hoạt động môi giới bất động sản 19 2.3 Vai trò mơi giới bất động sản 23 2.4 Bản chất môi giới bất động sản 24 2.5 Các nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS 24 2.6 Những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản 31 2.7 Kinh nghiệm nước dịch vụ môi giới BĐS 33 2.7.1 Kinh nghiệm môi giới BĐS Xing-ga-po 33 2.7.2 Hoạt động môi giới BĐS Mỹ 33 2.7.3 Môi giới BĐS Thượng Hải -Trung Quốc 34 2.7.4 Môi giới BĐS Đức 35 2.7.5 Môi giới BĐS Ba Lan 36 2.7.6 Mơi giới BĐS Phi-líp-pin 37 2.7.7 Môi giới bất động sản Thụy Điển 37 Kết Luận 38 Quy trình bán hàng quy trình mơi giới BĐS 39 3.1 Quy trình bán hàng nhân viên mơi giới BĐS 39 3.1.1 Giai đoạn lên danh mục 39 3.1.2 Giai đoạn chắp nối 39 3.1.3 Giai đoạn đàm phán 40 3.1.4 Giai đoạn kết thúc 41 3.2 Quy trình mơi giới BĐS 41 3.2.1 Thu thập thông tin cung cầu BĐS 42 ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH 3.2.2 Xác định đối tượng bên tham gia thương vụ 45 3.2.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới BĐS 45 3.2.4 Thời hạn bước thực thương vụ môi giới BĐS 46 3 Sự khác biệt quy trình bán hàng quy trình mơi giới BĐS 47 Kết luận chương 47 CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MTV DỊCH VỤ ĐỊA ỐC ACB 48 Giới thiệu công ty cổ phần Địa Ốc ACB 48 1.1 Quá trình hình thành 49 1.2 Chức nhiệm vụ 49 1.3 Tầm nhìn 49 1.3 Cơ cấu tổ chức 50 1.4 Mạng lưới hoạt động 51 1.5 Sản phẩm dịch vụ 53 1.5.1 Quảng cáo bất động sản 53 1.5.3 Thẩm định giá bất động sản 54 1.5.4 Dịch vụ pháp lý nhà đất 54 1.5.5 Dịch vụ toán tiền mua bán bất động sản qua Ngân hàng 54 1.5.6 Kết kinh doanh dịch vụ ACBRS qua năm 55 Thực trạng quy trình bán hàng nhân viên mơi giới BĐS công ty cổ phần địa ốc ACB-chi nhánh 134 Nguyễn Tri Phương, Quận TP.HCM 56 2.1 Tổ chức máy chế hoạt động sàn giao dịch BĐS 56 2.2 Quy trình mơi giới sàn giao dịch BĐS ACB-Nguyễn Tri Phương 57 2.2.1 Quy trình mơi giới BĐS riêng lẻ 57 2.2.2 Quy trình mơi giới dự án 58 2.3 Kết hoạt động môi giới sàn giao dịch bất động sản ACB 63 2.3.1 Kết môi giới nhà lẻ, dự án dịch vụ 63 2.3.2 Kết kinh doanh dịch vụ ACBRS 64 2.3.3 Kết kinh doanh chi nhánh ACBRS 65 Kết luận chương 66 CHƢƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC ACB 67 Những thuận lợi khó khăn 67 1.1Thuận lợi 67 1.2 Khó khăn 68 Một số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình mơi giới BĐS ACBRS 68 ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH 2.1 Đối với quy trình mơi giới BĐS riêng lẻ 68 2.2 Đối với quy trình mơi giới dự án 69 Một vài đề xuất khác hỗ trợ cho quy trình môi giới ACBRS 69 3.1 Về mạng lưới sàn giao dịch BĐS ACBRS 69 3.2 Về đồng phục nhân viên 70 3.3 Về máy tìm kiếm thơng tin giao dịch BĐS 24h 70 3.4 Về tiện nghi phục vụ khách hàng 70 KẾT LUẬN 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH THUẬT NGỮ VIẾT TẮT TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh BĐS: Bất động sản VIETBOOK: Trung tâm kỷ luật Việt Nam ACBRS: Công ty dịch vụ địa ốc ACB DT: Diện tích MG: Mơi giới CCMG: Chứng môi giới NVMG: Nhân viên môi giới NH: Ngân hàng 10 KH: Khách hàng 11 CMND: Chứng minh nhân dân 12 TNHH MTV: Trách nhiệm hữu hạn thành viên ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài - Thị trường bất động sản ( BĐS) Việt Nam năm gần rơi vào tình trạng cung nhiều cầu, đặc biệt mảng dự án chung cư, hộ cao cấp văn phòng cho thuê Lý doanh nghiệp BĐS Việt Nam phát triển cách tự phát, thiếu tầm nhìn dài hạn thực tế phải nhìn nhận giá BĐS cao so với thu nhập người dân, nên nhu cầu nhà đô thị lớn cao, số người có khả mua nhà hạn chế Trước tình trạng cung nhiều cầu, tất nhiên người mua nhà có nhiều lựa chọn hơn, thị trường BĐS phải cạnh tranh không tình trạng trước khách hàng phải chen lấn để mua hộ chung cư Sự canh tranh ngày rõ nét tháng cuối năm 2010 với việc hàng loạt doanh nghiệp BĐS đua khuyến cho khách hàng, hỗ trợ 100% lãi suất, tốn 50% lại toán bàn giao nhà, đến rút thăm trúng thưởng….Tất việc vẽ lên thị trường BĐS cạnh tranh khóc liệt, doanh nghiệp phải hoạt động chuyên nghiệp để giữ lấy khách hàng Khơng doanh nghiệp kinh doanh địa ốc phải cạnh tranh giữ lấy khách hàng, mà công ty kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải cạnh tranh để giữ lấy khách hàng bán sản phẩm Khách hàng ngày có nhiều lựa chọn hơn, chất lượng dịch vụ môi giới BĐS phải ngày tốt nhằm đáp ứng nhu cầu khách hàng - Dịch vụ môi giới BĐS doanh nghiệp quan tâm nhiều hơn, từ nghị định 71/2010/NĐ-CP Chính phủ việc hướng dẫn chi tiết thi hành Luật nhà 2005 Theo 80% giao dịch BĐS phải thơng qua sàn doanh nghiệp làm sai quy định bị phạt tiền từ 60 đến 250 triệu đồng, rút giấy phép kinh doanh Trong tháng tháng 2/2011 tra Bộ xây dựng tiến hành kiểm tra phát hàng chục trường hợp vi phạm định xử phạt doanh nghiệp BĐS Điều khiến cho thị trường BĐS ngày minh bạch hoạt động môi giới BĐS ngày chuyên nghiệp Một ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH nhân tố quan trọng để đánh giá chuyên nghiệp hoạt động môi giới BĐS quy trình mơi giới BĐS nhân viên môi giới Từ lý em chọn đề tài “ số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình mơi giới BĐS cho nhân viên mơi giới công ty cổ phần địa ốc ACB” Đối tƣợng nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tồn q trình hoạt động sàn giao dịch bất động sản ACB-Chi nhánh Nguyễn Tri Phương Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: đề thực công ty cổ phần địa ốc ACB-Chi nhánh 143 Nguyễn Tri Phương Q.5 TP.HCM Phạm vi nội dung: - Hoạt động môi giới nhà riêng lẻ môi giới dự án - Quy trình mơi giới nhân viên phòng dự án ACB-143 Nguyễn Tri Phương Q.5 TP.HCM - Các giải pháp nhằm hồn thiện quy trình môi giới bất động sản ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUY TRÌNH MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Tổng quan bất động sản thị trƣờng bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Theo Bộ Luật dân số 33/2005/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 14/06/2005 Bất động sản tài sản bao gồm đất đai; nhà, cơng trình gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định Theo tiêu chuẩn thẩm sản giá quốc tế 2005 bất động sản định nghĩa đất đai cơng trình người tạo nên gắn liền với đất 1.2 Phân loại bất động sản Hiện nay, kinh nghiệm nhiều nước nước ta cho thấy BĐS thường phân làm loại: + Bất động sản có đầu tư xây dựng: BĐS có đầu tư xây dựng nhà nước nhà đầu tư sở hạ tầng, nhà ở, nhà xưởng, văn phòng làm việc-cho thuê… + Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bao gồm loại BĐS đất rừng, đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng… + Bất động sản đặc biệt: Là BĐS sở tôn giáo, nghĩa trang, di sản văn hóa… 1.3 Thuộc tính bất động sản - Tính bất động: Đất đai hàng hoá đặc biệt, dù đem chuyển nhượng, bán quyền sử dụng khai thác, chuyển bất động sản đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Quyền sử dụng đất nằm thị trường bất động sản, vị trí đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều tác động đến phương thức sử dụng đất giá đất, nguyên nhân giá đất lại khác dù vị trí kế cận ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH - Tính khơng đồng nhất: Mỗi người sinh trái đất cần có chỗ ở, đất gắn liển đến đời sống người nào, có ảnh hưởng đến quan điểm cách nhìn vào vấn đề đối tượng mua, kể nhu cầu họ Trong thời kỳ bao cấp thời kỳ mới, phát triển kinh tế thị trường, hàng hóa đa dạng phức tạp nên khó thẻ tìm kiếm tài sản giống hồn tồn mà tương đồng đặc điểm, giá bất động sản gắn liền với đặc điểm tài sản Giả sử hai bất động sản nằm khu vực giá chúng phụ thuộc vào thời điểm bán nào, người mua có thích hay khơng, tâm lý người mua lúc đặc điểm cụ thể bất động sản nữa, tất điều chứng minh cho không đồng bất động sản kinh tế thị trường - Tính khan hiếm: diện tích đất có hạn so với phát triển dân số lâu dài giá đất có xu hướng ngày tăng lên Theo tổng cục thống kê tổng diện tích đất nước 329.314,5 km2 mật độ dân số 253 người/km2 Diện tích đất đai có chiều hướng giảm có nhiều nguyên nhân: - Do tốc độ tăng dân số nhanh đặc biệt vùng nông thôn; - Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng cơng nghiệp hóa đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm; - Do nhu cầu lao động thành thị cao nông thôn dẫn đến tình trạng dân số thành phố tăng lên đột biến nhu cầu chỗ tăng lên phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê - Tính bền vững đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm đất đai cơng trình đất, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, tư liệu sản xuất đặc biệt mà khơng có tài sản thay Nó tham gia vào q trình tái sản xuất xã hội dù đem sử dụng cho mục đích mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên mang tính bền vững Hơn nữa, đất đai sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai hưởng lợi ích đất mang lại thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa đất đai, bất động sản nhân đôi Điều thể đời sống kinh tế bền vững 1.4 Đặc trƣng bất động sản ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH 1.4.1 Khả co giãn cung bất động sản - Nhìn chung cung bất động sản tương đối đàn hồi với thay đổi giá cả, có hạn chế định cung ứng đất đai thể mặt sau: + Tổng cung toàn đất đai cố định muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn không thay đổi + Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn - Bên cạnh mặt hạn chế mặt tự nhiên nêu có mặt hạn chế mặt qui hoạch mặt hạn chế bật Bởi vì: - Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất thời kỳ nên thông thường tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay dổi chiều cao, diện tích đất xây dựng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch điều lệ xây dựng quyền địa phương 1.4.2 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao - Do bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao việc mua, bán bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Hơn nữa, giao dịch người mua người bán khơng trực tiếp, phải qua “cò” nên phải trả thêm chi phí cho người môi giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng cơng nghiệp hóa đại hóa, sách pháp luật nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển nay, tất làm cho chi phí mua- bán giao dịch bất động sản tăng 1.4.3 Khả chuyển hoá thành tiền mặt linh hoạt Bất động sản hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn, việc chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Trong nhiều trường hợp chủ sở hữu có bất động sản tương đối lớn, giá trị tiền cao khẩn cấp khơng thể cắt miếng để bán có tiền mặt mà phải kéo dài nhiều bỏ lỡ nhiều hội 1.4.4 Sự can thịệp quản lý Nhà nước chặt chẽ: ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM 10 ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH Các dự án công ty thực môi giới Căn hộ TECCO TOWER Vị trí: MT đường Linh Đơng, P Linh Đơng, Quận Thủ Đức Qui Mô: * DTKV: 4697,2m2, gồm 02 khối cao 18 tầng, với 238 hộ Trong đó: tầng 1và tầng lửng shop, tầng 2-16 hộ thương mại, tầng 17-18 08 hộ penthouse * Mật độ xây dựng: 39,5% * Diện tích: 78.5m2 – 80m2 - 80.5m2 – 107.5m2 Tiện ích: Siêu thị, hồ bơi, khu vui chơi trẻ em, trường học, Chủ đầu tƣ: Công Ty CP Đầu Tư Xây Dựng Ứng Dụng Cơng Nghệ Mới (TECCO) Phương thức tốn linh hoạt ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM 59 ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH Lan Phƣơng MHBR Tower – Căn hộ đại Vị trí: Mặt tiền đường Hồ Văn Tư,P.Trường Thọ,Q.Thủ Đức,TP.HCM Liên kết vùng: Ngay trung tâm hành chánh, thương mại, giáo dục Thủ Đức, cách ngã tư Hàng Xanh 7km, gần tuyến đường Vành Đai Trong thuận lợi việc kết nối tuyến Metro-Bến Thành-Suối Tiên Cách chợ Thủ Đức 200m, khu công nghệ cao 4km… Quy mô dự án: DT khu đất: 3.897m2, quy mô block nhà 19 tầng, 214 hộ, hầm 2.294m2 với 43 chỗ để xe 428 chỗ để xe máy, mật độ xây dựng khoảng 35% với khoảng không gian xanh 2.294m2 Tiện ích dự án: Trong bán kính 1km chợ Thủ Đức Siêu thị, trường học, bưu điện hệ thống ngân hàng Bên cạnh đó, hộ cung cấp đầy đủ tiện ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM 60 ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH ích hầm để xe, trường mầm non, không gian xanh chung, khu vực sinh hoạt công cộng… Đặc điểm hộ: Căn hộ đại, thiết kế cao cấp gồm loại diện tích từ 62,93m2 đến 96,2m2 Khu Chung cƣ Lê Thành Tọa lạc: Đường An Dương Vương Q.Bình Tân DỰ ÁN NẰM TRONG KHU B THUỘC “KHU CHUNG CƯ LÊ THÀNH” : Tổng diện tích khu B : 10.224 m2 (Khoảng 1,02ha) Quy mô : block hộ cao 16 tầng Tổng số lƣợng hộ : 624 ( bao gồm tầng ) Chủ đầu tƣ dự án : Công Ty TNHH TM – XD Lê Thành ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM 61 ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH 2.2.3 Quy trình dịch vụ mơi giới BĐS Tìm hiểu, khai thác nhu cầu KH Tƣ vấn quyền lợi KH Hƣớng dẫn KH theo dõi lịch đăng thông tin môi giới Hƣớng dẫn KH điền thông tin vào phiếu đăng ký Tìm hiểu tính pháp lý BĐS Hƣớng dẫn KH đóng phí quầy thu ngân Chuyển giao hồ sơ cho phòng kinh doanh Nhà 2.2.3.1 Những bƣớc lập thƣơng vụ hồ sơ Môi Giới BĐS ACBR - Bước 1: Khách hàng đến sàn giao dịch BĐS ACBR - Bước 2: Khách hàng nhân viên môi giới (NVMG) tư vấn gói dịch vụ - Bước 3: Khách hàng chọn gói mơi giới điền vào phiếu yêu cầu môi giới - Bước 4: Khách hàng tốn phí khảo sát 400.000 đồng - Bước 5: 24h sau NVMG khảo sát tư vấn giá bán cho khách hàng - Bước 6: NVMG khách hàng ký hợp đồng mơi giới có giá trị vòng tháng - Bước 7: Khi có khách hàng tìm mua, NVMG chào bán sản phẩm, hướng dẫn khách hàng xem BĐS, thủ tục liên quan - Bước 8: Khi khách hàng đồng ý giá thủ tục toàn BĐS, NVMG xúc tiến việc ký kết hợp đồng đặt cọc khách hàng mua khách hàng bán - Bước 9: NVMG thu phí mơi giới khách hàng bán 2.2.3.2 Đăng kí dịch vụ mơi giới BĐS - Phí đăng kí mơi giới BĐS 400.000VNĐ/hồ sơ ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM 62 ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH Quyền lợi khách hàng : - Nhân viên kinh doanh Công ty ACBR tiến hành khảo sát bất động sản để có sở thực dịch vụ mơi giới theo yêu cầu chủ bất động sản - Công ty ACBR trích đăng thơng tin bất động sản để quảng cáo Sàn giao dịch bất động sản ACB, báo internet nhằm phục vụ cho trình mơi giới bất động sản - Phí khảo sát bất động sản khơng hồn trả lại không phụ thuộc vào kết giao dịch bất động sản 2.2.3.3 Hoa hồng môi giới BĐS - Ngay khách hàng nhận tiền đặt cọc mua (nhận chuyển nhượng) bất động sản từ bên người mua Công ty ACBR mơi giới giao dịch xác định thành cơng - Khách hàng tốn phí hoa hồng môi giới sau giao dịch thành công - Phí hoa hồng mơi giới 1% tổng giá trị giao dịch bất động sản có tổng giá trị giao dịch từ 100 lượng vàng SJC trở lên - Phí hoa hồng mơi giới 1,5% tổng giá trị giao dịch bất động sản có tổng giá trị giao dịch 100 lượng vàng SJC 2.3 Kết hoạt động môi giới sàn giao dịch bất động sản ACB 2.3.1 Kết môi giới nhà lẻ, dự án dịch vụ Sau tìm hiểu quy trình mơi giới nhà lẻ, quy trình mơi dự án quy trình mơi giới dịch vụ bất động sản ta tìm hiểu tiếp kết hoạt động môi giới năm vừa qua Đơn vị tính: VND Kết mơi giới năm 2010 Môi giới nhà lẻ 3,565,334,842 Môi giới dự án 10,432,538,640 Môi giới dịch vụ 3,562,574,053 Xem biểu đồ kết môi giới 2010 trang sau ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM 63 ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH Kết môi giới năm 2010 20% 20% 60% Môi giới nhà lẻ Môi giới dự án Môi giới dịch vụ Biểu đồ kết môi giới 2010 (nguồn ACBRS) - Dựa vào biểu đồ kết hoạt động mơi giới 2010 ta thấy có đến 60% doanh thu từ môi giới dự án BĐS Đó kết quy trình mơi giới thật chuyên nghiệp, từ khâu thẩm định lực chủ đầu tư, yếu tố pháp lý đến việc bán hàng nhân viên môi giới Đối với môi giới nhà lẻ môi giới dịch vụ bất động sản nói khơng phải cơng ty thành công ACBRS, sàn BĐS khác chủ yếu môi giới dự án, dịch vụ môi giới nhà lẻ khơng có, với mơi giới dịch vụ khơng có sàn giao dịch BĐS làm Có thể nói hướng riêng hướng ACBRS 2.3.2 Kết kinh doanh dịch vụ ACBRS Đơn vị tính: VND Kết kinh doanh dịch vụ năm 2010 MG thành công 17,560,447,535 Quảng cáo 2,342,599,633 Khảo sát MG 1,918,344,716 Định giá 470,332,400 Pháp lý 1,100,961,273 Thanh toán qua NH 825,019,389 Xem biểu đồ kết kinh doanh dịch vụ ACBRS năm 2010 trang sau ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM 64 ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH 5% 2% 3% MG thành công 8% Quảng cáo Khảo sát MG 10% Định giá Pháp lý Thanh toán qua NH 72% Biểu đồ kết kinh doanh dịch vụ ACBRS năm 2010 (nguồn: ACBRS) Qua biểu đồ thể kinh doanh dịch vụ ACBRS ta thấy dịch vụ môi giới mang cho công ty đến 72% doanh thu năm 2010 Các dịch vụ khác chiếm tỷ lệ khiêm tốn từ 2-10% Điều cho thấy dịch vụ môi giới mảng kinh doanh dịch vụ quan trọng ACBRS 2.3.3 Kết kinh doanh chi nhánh ACBRS ACBRS có tất chi nhánh chính: + Nguyển Đình Chiểu: Số 29 Ter Nguyễn Đình Chiểu, P Đa Kao Q.1 TP.HCM + Nguyễn Tri Phương : Số 134 Nguyễn Tri Phương Q.5 TP.HCM + Lê Văn Sỹ : Số 318 Lê Văn Sỹ Q.Tân Bình TP.HCM + Hà Nội: Số 365-367 Hoàng Quốc Việt, Q Cầu Giấy, Hà Nội Tỷ lệ đạt tiêu chi nhánh ACBRS năm 2010 NGUYỄN ĐÌNH CHIỂU 101% NGUYỄN TRI PHƢƠNG 108% HÀ NỘI 17% LÊ VĂN SỸ 79% Xem biểu đồ tỷ lệ đạt tiêu chi nhánh ACBRS trang sau ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM 65 ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH Tỷ lệ đạt tiêu chi nhánh ACBRS 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Tỷ lệ đạt tiêu chi nhánh ACBRS NGUYỄN ĐÌNH CHIỂU NGUYỄN TRI PHƯƠNG HÀ NỘI LÊ VĂN SỸ Biểu đồ tỷ lệ đạt tiêu chi nhánh ACBRS (Nguồn: ACBRS) - Trong chi nhánh ACBRS chi nhánh Nguyễn Tri Phương (134 Nguyễn Tri Phương Q.5 TP.HCM) đạt tiêu cao nhất, vượt 8% tiêu đề (108%), chi nhánh Nguyễn Đình Chiểu (29 Ter Nguyễn Đình Chiểu Q.1 TP.HCM) vượt 1% tiêu đề (101%) Các chi nhánh lại khơng đạt tiêu đề ra, ngun nhân chi nhánh thành lập, đội ngũ nhân viên không chuyên nghiệp chi nhánh khác, chi nhánh Hà Nội đạt 17% so với kế hoạch đề Kết luận chƣơng Qua tìm hiểu cơng ty địa ốc ACB quy trình mơi giới kết kinh doanh cho ta nhìn tổng quan hoạt động ACB Nhìn chung so với doanh nghiệp khác ACB hoạt động chun nghiệp hơn, có mảng dịch vụ nói ACB độc quyền doanh nghiệp khác khơng làm được, ví dụ mảng dịch vụ mơi giới Thế vài khó khăn quy trình mơi giới mà công ty phải đối mặt Trong chương tìm hiểu khó khăn mà cơng ty gặp phải từ đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện quy trình mơi giới cho nhân viên hoạt động tốt hơn, hiệu Những đề xuất hữu cho doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp có nhìn khách quan hạn chế quy trình mơi giới, doanh nghiệp tham khảo giải pháp vận dụng vào thực tế cơng ty ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM 66 ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH CHƢƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN QUY TRÌNH MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC ACB Những thuận lợi khó khăn 1.1Thuận lợi Nhìn chung, so với sàn giao dịch bất động sản khác sàn giao dịch bất động sản ACB hoạt động chuyên nghiệp nhiều, từ tạo nhiều thuận lợi cho nhân viên môi giới bất động sản công ty trình bán hàng, cụ thể: - Trước nhân viên thức làm việc học khóa huấn luyện kỹ mơi giới bất động sản, học thị trường bất động sản cách thức vận hành Sau học nhân viên phải trải qua kỳ thi viết trước cấp chứng hồn thành khóa học để thức làm việc cơng ty Thời gian học khoảng tháng - Trước bắt đầu làm việc nhân viên huấn luyện (training) thật kỹ đặc điểm sản phẩm mà mơi giới cho khách hàng giá, vị trí, yếu tố pháp lý, lực chủ đầu tư…Nhờ mà nhân viên nắm bắt thông tin sản phẩm để tự tin tư vấn cho khách hàng - Nhân viên công ty hỗ trợ trình hoạt động mơi giới Ví dụ: Cơng ty in Brochure, Name Card, dấu ( có tên số điện thoại nhân viên) hỗ trợ miễn phí tiền điện thoại bàn cơng ty Những yếu tố công ty khác nhân viên phải tự làm lấy Nhưng ACBRS tất công ty làm hết, nhân viên không tốn khoản chi phí - ACBRS cơng ty chuyên dịch vụ môi giới bất động sản lớn, có uy tín, nên thuận lợi cho nhân viên trình hoạt động Cũng ACBRS cơng ty có uy tín nên sản phẩm mơi giới thẩm định kỹ yếu tố pháp lý, lực chủ đầu tư…nên khách hàng yên tâm đầu tư vào sản phẩm mà công ty môi giới - Môi trường làm việc nghiêm túc, tổ chức kỹ, nhân viên có tinh thần kỹ luật tự giác cao Nhân viên phận quản lý công ty ln hòa đồng giúp đỡ lẫn trình hoạt động ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM 67 ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH 1.2 Khó khăn - Mặc dù trải qua khóa huấn luyện thật kỹ kỹ mơi giới, tính cách khách hàng khác nhau, nên nhân viên phải tìm cách thích nghi để làm hài lòng khách hàng Điều phụ thuộc nhiều vào kỹ năng, kinh nghiệm cố gắng phấn đấu nhân viên môi giới - Áp lực doanh số, nghĩa khoảng thời gian tối đa tháng nhân viên phải mang doanh số cho công ty (tức phải bán sản phẩm) Nếu không nhân viên bị sa thải, điều vừa tạo áp lực mà động lực để thúc nhân viên siêng làm việc tốt hơn, hiệu - Thị trường bất động sản thường chịu nhiều tác động từ yếu tố mang tầm vĩ mơ Ví dụ, nên kinh tế bị khủng hoảng, nhà nước thường kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản giảm tín dụng cho vay bất động sản Điều khiến nhà đầu tư băn khoăn đầu tư vào bất động sản Do đó, nhân viên khó thuyết phục nhà đầu tư thị trường bất động sản bị trầm lắng - Sự cạnh tranh công ty dịch vụ địa ốc ngày gay gắt hơn, đặc biệt lĩnh vực nhân Các cơng ty có nguồn lực tài mạnh sẵn sàng trả mức lương cao cho nhân viên môi giới giỏi nhiều kinh nghiệm Trong lĩnh vực dịch vụ địa ốc yếu tố người đóng vai trò định, nhân viên mơi giới bất động sản Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình mơi giới BĐS ACBRS 2.1 Đối với quy trình mơi giới BĐS riêng lẻ - Mặc dù mảng dịch vụ hiệu ACBRS, quy trình có đến tất 15 bước, nên nhân viên nhớ hết tất bước trình tự bước Công ty nên nghiên cứu lại bước nên bỏ qua bước khơng cần thiết Thí dụ, bước dẫn khách hàng xem thực tế bất động sản nên bỏ qua bước chắn phải có Khơng khách hàng bỏ vài tỷ đồng để mua bất động sản mà khơng biết sao, vị trí nào, mơi trường xung quanh bất động sản…Vả lại, bước nhiều nhân viên chủ động để dẫn khách hàng đi, mà tùy thuộc vào thời gian rảnh rỗi khách hàng ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM 68 ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH - Một hạn chế quy trình quy trình quan tâm đến khách hàng người mua bất động sản để thuyết phục khách hàng mua Trong khách hàng người bán người trả tiền môi giới bất động sản cần quan tâm nhiều hơn, khơng khách hàng tìm đến tay “ cò đất ” để bán nhà 2.2 Đối với quy trình mơi giới dự án - Đây quy trình tương đối hoàn chỉnh hiệu quy trình mơi giới Quy trình nhìn chung đơn giản có bước nên nhân viên dễ dàng thực Tuy nhiên quy trình chưa nhấn mạnh đến khía cạnh chăm sóc khách hàng, vì, môi giới dự án, đa phần khách hàng nhà đầu tư, nên việc chăm sóc khách hàng giúp doanh nghiệp có mối quan hệ tốt với nhà đâu tư, địa đáng tin cậy khách hàng đầu tư vào bất động sản - Quy trình chưa quan tâm nhiều đến việc làm để khai thác khách hàng tiềm Thường công ty phải đàm phán với chủ đầu tư để môi giới dự án giao sản phẩm cho sàn thực việc môi giới Như vậy, nhân viên phải tự tìm kiếm khách hàng thuyết phục khách hàng Để việc bán hàng hiệu hơn, công ty nên thường xuyên tổ chức buổi tập huấn kỹ môi giới, nên liên kết sàn lại với để khai thác tối đa số lượng khách hàng có - Cơng ty nên có chế độ khen thưởng nhân viên kịp thời, hàng quý hàng năm công ty tổng kết nhân viên làm việc hiệu nhận khen công ty, khoản tiền thưởng để khuyến khích nhân viên hoạt động tốt Một vài đề xuất khác hỗ trợ cho quy trình mơi giới ACBRS 3.1 Về mạng lƣới sàn giao dịch BĐS ACBRS - Hiện mạng lưới sàn ACBRS so với với đơn vị khác tốt nhiều Nhưng với mục tiêu mở rộng khách hàng chưa đủ Trong tương lai công ty cần mở rộng hệ thống sàn giao dịch lớn nữa, tập trung thành phố lớn phát triển bất động sản nước Với chuỗi sàn giao dịch có mặt khắp nơi nâng cao giá trị công ty giúp chiếm lĩnh thị trường cung cấp dịch vụ tốt Đây hình thức kinh doanh đại mà tập ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM 69 ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH đoàn phát triển giới áp dụng xây dựng chuỗi hệ thống cung cấp dịch vụ khắp nơi như: Pizza Hut tập đoàn Yums Brands Mỹ hayTập đoàn McDonald's với chuỗi cửa hàng hamberger lớn giới…đó ví dụ điển hình Tùy theo tiềm lực công ty mà ban quản trị xây dựng quy mô cho phù hợp 3.2 Về đồng phục nhân viên - Theo nhận xét nhiều khách hàng đồng phục nhân viên công ty đẹp gọn gàng, lịch Riêng đồng phục nam chưa có thống Ví dụ: Áo sơ mi trắng tay dài, quần sẫm màu, giầy đen Chính dẫn đến trình trạng áo khơng đồng áo trắng trơn hay có sọc, quần đen hay quần xanh đen Do đồng đồng phục nhân viên công ty Về đồng phục nữ ổn trang phục nhân viên nữ thiết kế đẹp với ngoại hình dễ nhìn Trang phục nam: Thống tồn đồng phục nhân viên Áo quần thống từ màu đến chất liệu kiểu dáng Giải vấn đề cách đặt may cho toàn nhân viên cơng ty Ngồi ra, cần phải để ý đến nhãn hiệu quần áo cho phù hợp với đẳng cấp ACBRS 3.3 Về máy tìm kiếm thơng tin giao dịch BĐS 24h - Dựa theo đánh giá khách hàng cho họ thực không hay biết tồn máy Qua chứng tỏ máy thực khơng mang đến lợi ích khách hàng đến sàn giao dịch có nhân viên tư vấn giúp họ giải đáp thắc mắc Để giúp khách hàng tìm kiếm thơng tin dễ dàng, cơng ty nên đầu tư nâng cấp website ngày chất lượng đa dạng thơng tin, tiện ích dịch vụ Phấn đấu đưa website www.diaocacb.com trở thành trang web hàng đầu dịch vụ BĐS Việt Nam 3.4 Về tiện nghi phục vụ khách hàng - Cần trọng tiện ích sàn máy lạnh, nhà vệ sinh, bàn tiếp khách… Ngoài cần tạo thoải mái lịch nhân viên tiếp xúc với khách hàng Chẳng hạn cần phải có bình trà bánh kẹo bàn tiếp ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM 70 ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH khách dùng để mời khách hàng trước tư vấn hay lúc khách hàng chờ đợi cần gặp nhân viên tư vấn mà họ yêu cầu Điều chắn mang lại cảm nhận tốt đẹp công ty từ khách hàng, qua giúp cơng ty khai thác triệt để nguồn khách hàng tiềm từ mối quan hệ khách hàng sử dụng dịch vụ sàn ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM 71 ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH KẾT LUẬN Thị trường dịch vụ BĐS Việt Nam ngày hoạt động chuyên nghiệp có tham gia tích cực cơng ty nước ngồi CBRE, SAVILL, COWELL BANKER Các công ty mạnh tài hoạt động từ lâu nên có nhiều kinh nghiệm lĩnh vực dịch vụ mơi giới BĐS Đi với chun nghiệp cạnh tranh ngày khóc liệt công ty dịch vụ môi giới BĐS với Do đó, cơng ty hoạt động chun nghiệp nhất, đáp ứng nhu cầu khách hàng tốt ngày phát triển Còn cơng ty hoạt động manh mún, khơng có mục tiêu, chiến lược rõ ràng định bị bị thị trường đào thải Trong lĩnh vực dịch vụ mơi giới bất động sản nói ACBRS cơng cơng ty thành công nhất, sàn giao dịch BĐS ACB sàn địa ốc đầu tiền nước trung tâm kỷ luật Việt Nam (VIETBOOK) xác lập “Chuỗi Siêu Thị Địa Ốc đầu tiên” Việt Nam Đó vinh dự lớn cho ACBRS phản ánh nỗ lực phấn đầu hệ thống ACBRS Chiến lược công ty tương lai phát triển dịch vụ cách chuyên nghiệp nhất, quan trọng dịch vụ môi giới BĐS trở thành công ty hàng đầu lĩnh vực dịch vụ BĐS Do vài ý kiến đề xuất “các giải pháp nhằm hồn thiện quy trình mơi giới BĐS” hữu ích cho ACBRS từ vận dụng vào thực tế công ty tương lai ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM 72 ĐỊA ỐC ACB GVHD: TS VŨ THỊ PHƢỢNG SVTT: NGUYỄN MINH THÀNH TÀI LIỆU THAM KHẢO Giảng viên Vỏ Đình Quốc viện quản trị tài chun đề “ tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản” Tiến sĩ Thái Trí Dũng giảng viên trường Đại Học Kinh Tế TP.HCM chuyên đề “ quy trình mơi giới bất động sản” Tài liệu huấn luyện nhân viên môi giới bất động sản công ty cổ phần địa ốc ACB Tài liệu tổng hợp kết kinh doanh công ty cổ phần địa ốc ACB từ năm 2007-2010 Các Website: http://www.diaocacb.vn www.acbr.com.vn http://batdongsan.com.vn www.moc.gov.vn http://quanlynha.vietreal.net.vn ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM 73 ĐỊA ỐC ACB ... trưng bất động sản 1.5 Thị trường bất động sản 11 Tổng quan môi giới bất động sản 17 2.1 Khái niệm môi giới bất động sản 17 2.2 Sự cần thiết hoạt động môi giới bất. .. 47 CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CƠNG TY TNHH MTV DỊCH VỤ ĐỊA ỐC ACB 48 Giới thiệu công ty cổ phần Địa Ốc ACB 48 1.1 Quá trình hình thành 49... nghề môi giới bất động sản quy định kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng mơi giới bất động sản; - Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch; ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM 31 ĐỊA ỐC ACB

Ngày đăng: 07/01/2018, 09:14

Từ khóa liên quan

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan