GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Đề tài: “ XÂY DỰNG BẢNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN THEO YẾU TỐ CHIỀU DÀI – CHIỀU RỘNG” Giáo viên hƣớng dẫn: T.S Nguyễn Quỳnh Hoa Sinh viên thực hiện: Ngô Ngọc Sơn Lớp: VG02- K33 Tp Hồ Chí Minh, Tháng 04-2011 NGƠ NGỌC SƠN – VG02 Trang GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa MỤC LỤC Lời mở đầu Lý chọn đề tài Xác định vấn đề nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Kết cấu đề tài Chƣơng : LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan thẩm định giá bất động sản 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 1.1.2 Sự cần thiết thẩm định giá 1.1.3 Mục định thẩm định giá bất động sản 1.1.4 Cơ sở thẩm định giá bất động sản 1.2 Thị trƣờng bất động sản 1.2.1 Đặc điểm thị trƣờng bất động sản 1.2.2 Phân loại thị trƣờng bất động sản 12 1.2.3 Các yếu tố tác động đến giá bất động sản 13 1.3 Phƣơng pháp so sánh 14 1.3.1 Cơ sở lý luận 15 1.3.2 Nguyên tắc áp dụng 15 1.3.3 Các trƣờng hợp áp dụng 1.3.4 Các bƣớc tiến hành 15 1.3.5 Phân tích thơng tin 16 1.3.6 Căn điều chỉnh 16 1.3.7 Nguyên tắc điều chỉnh 16 1.3.8 Phƣơng thức tiến hành 17 1.3.9 Thứ tự điều chỉnh 18 1.1 Cách tiếp cận theo phƣơng pháp chi phí 18 1.4.1 Cơ sở lý luận 18 1.4.2 Nguyên tắc áp dụng 18 1.4.3 Các trƣờng hợp áp dụng 18 1.4.4 Các bƣớc tiến hành 18 1.4.5 Xác định hao mòn ƣớc tính giá trị hao mịn lũy kế 19 CHƢƠNG : THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 2.1 Những thành tựu ngành thẩm định giá đạt đƣợc 22 2.2 Những bất cập hạn chế tồn 22 2.3 Thực trạng việc xác định hệ số điều chỉnh chiều dài, chiều rộng 23 2.4 Một số yếu tố ảnh hƣởng tới cầu chiều dài, chiều rộng BĐS 24 CHƢƠNG : TIẾN HÀNH XÂY DỰNG BẢNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH CHIỀU DÀI, CHIỀU RỘNG NGÔ NGỌC SƠN – VG02 Trang GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa 3.1 Tiêu chí chọn mẫu để tiến hành khảo sát nghiên cứu 29 3.1.1 Tiêu chí chọn Quận 29 3.1.2 Tiêu chí chọn đƣờng 29 3.2 Cách thức tiến hành 30 3.2.1 Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh cho Quận 10 31 3.2.1.1 Đƣờng tháng 31 3.2.1.2 Đƣờng Sƣ Vạn Hạnh ( nối dài ) 45 3.2.2 Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh cho Quận Gò Vấp 49 3.2.3 Tổng kết lập bảng hệ số điều chỉnh giá trị BĐS theo yếu tố chiều dài chiều rộng cho Quận 10 Quận Gò Vấp 53 3.2.4 Hạn chế đề tài 55 KẾT LUẬN 56 NGÔ NGỌC SƠN – VG02 Trang GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Tại thị trƣờng Việt Nam, tất dạng tài sản cần thẩm định bất động sản tài sản thƣờng gặp có nhu cầu cao Trong trình học nghiên cứu 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam nhƣ Thông tƣ 17/2006 TTBTC Nghị định 101/2005 NĐ-CP ban hành hƣớng dẫn thực công tác thẩm định giá Tuy nhiên, Tôi chƣa thấy văn đề cập đến việc xây dựng bảng hệ số điều chỉnh yếu tố so sánh, có hệ số điều chỉnh chiều rộng chiều dài Mặt khác qua tìm hiểu thực tế nay, hệ số điều chỉnh yếu tố chiều rộng chiều dài chƣa đƣợc quan tâm mức mà thay vào điều chỉnh yếu tố quy mơ Chính lẽ Tơi chọn đề tài “Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh giá trị BĐS theo yếu tố chiều dài chiều rộng”, nhằm mục đích giúp cho cơng tác thẩm định giá BĐS đƣợc tiến hành thuận lợi nâng cao tính xác cho giá trị BĐS Xác định vấn đề nghiên cứu Từ thực tiễn cho thấy việc nghiên cứu để đƣa bảng hệ số điều chỉnh giá BĐS theo yếu tố chiều dài chiều rộng, nói lên đƣợc chênh lệch giá trị BĐS tƣơng ứng với kích thƣớc Mặt khác đề tài phải có tính ứng dụng cao kết nghiên cứu nhằm phục vụ trực tiếp cho công tác thẩm định Mục tiêu nghiên cứu Chuyên đề thực nhằm mục tiêu Thứ : Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá BĐS Việt Nam Hiện nhấn mạnh vào phần cách xác định hệ số điều chỉnh yếu tố so sánh thẩm định giá Thứ hai : Phân tích nguyên nhân dẫn đến tác động chiều rộng chiều dài đến giá trị BĐS Thứ ba : Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh giá trị BĐS theo yếu tố chiều dài chiều rộng NGÔ NGỌC SƠN – VG02 Trang GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa Đối tƣợng nghiên cứu Chuyên đề chủ yếu tập trung sâu vào nghiên cứu, phân tích đánh giá hệ số điều chỉnh giá BĐS theo chiều dài chiều rộng nhà mặt tiền đƣờng tháng 2, Sƣ Vạn Hạnh thuộc quận 10 đƣờng Quang Trung, Phan Văn Trị, Nguyễn Văn Nghi thuộc quận Gò Vấp Phƣơng pháp nghiên cứu Đây chuyên đề nghiên cứu từ lý thuyết đến việc xây dựng bảng điều chỉnh có tính ứng dụng cao vào thực tiễn cơng việc thẩm định giá Chính chun đề sử dụng kết hợp nhiều phƣơng pháp nghiên cứu khác nhằm tận dụng tính chất hợp lý ƣu việt loại phƣơng pháp Phƣơng pháp nghiên cứu liệu thứ cấp đƣợc sử dụng để nghiên cứu sở lý luận nhằm đặt tảng cho việc xây dựng bảng hệ số điều chỉnh giá BĐS Phƣơng pháp thống kê mơ tả phân tích đánh giá để tạo nguồn liệu cho đề tài Ngoài ra, phƣơng pháp nghiên cứu liệu sơ cấp đƣợc sử dụng nhằm thu thập phân tích thong tin lien quan đến thực trạng việc xác định hệ số điều chỉnh số công ty Thẩm định giá Việt Nam Kết cấu đề tài Chƣơng 1: Lý luận chung thẩm định giá bất động sản Chƣơng 2: Thực trạng công tác thẩm định giá Việt Nam Chƣơng 3: Tiến hành xây dựng bảng hệ số điều chỉnh chiều dài, chiều rộng BĐS NGÔ NGỌC SƠN – VG02 Trang GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa Chƣơng 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan thẩm định giá bất động sản 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá BĐS ƣớc tính giá trị quyền sở hữu BĐS cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích đƣợc xác định rõ điều kiện thị trƣờng định với phƣơng pháp phù hợp Thẩm định giá BĐS kết hợp khoa học nghệ thuật Thẩm định giá mơn khoa học dựa vào cơng việc phân tích địi hỏi phải có kiến thức chuyên môn vững vàng nhƣ kiến thức liên quan khác Đồng thời cơng việc có chứa đựng tính chất nghệ thuật phải địi hỏi nhạy cảm tốt thị trƣờng tính chủ quan cơng việc thẩm định giá cao 1.1.2 Sự cần thiết thẩm định giá Thẩm định giá có vai trị quan trọng việc giúp đƣa định liên quan tới việc mua, bán, đầu tƣ, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố kinh doanh tài sản cố định Sự cần thiết thẩm định giá xuất phát từ: a) Yêu cầu quản lý Nhà nƣớc (1) Vai trò nhà nƣớc Để khắc phục khuyết tật thị trƣờng, khơng thể thiếu va trị Nhà nƣớc đặc điểm kinh tế thị trƣờng có quản lý Nhà nƣớc – kinh tế đƣợc điều tiết thông qua tác động “ bàn tay vơ hình - thị trƣờng “ “ bàn tay hữu hình - Nhà nƣớc” đảm bảo cho kinh tế vận hành trơn tru phát triển lành mạnh  Đối với kinh tế nói chung thị trƣờng BĐS nói riêng, Nhà nƣớc có hai chức bản:  Chức điều khiển: Duy trì trọng tài tất hoạt động thị trƣờng BĐS; NGÔ NGỌC SƠN – VG02 Trang GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa  Chức phát triển: Thông qua hoạt động đầu tƣ tạo lập BĐS dự án, khu đô thị mới, chƣơng trình trọng điểm quốc gia v.v doanh nghiệp BĐS Nhà nƣớc  Vai trò Nhà nƣớc thị trƣờng BĐS đƣợc thể mặt chủ yếu sau:  Tạo lập môi trƣờng pháp lý cho thị trƣờng BĐS;  Thực công cụ vĩ mô nhƣ quy hoạch ( Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội), tài chính, thuế… thống quản lý BĐS theo pháp luật;  Cung cấp dịch vụ công nhƣ thẩm địnhg giá , tƣ vấn pháp luật v.v (2) Sự hữu vai trò Nhà nƣớc yêu cầu thẩm định giá Việc xác định giá BĐS sát với giá trị thị trƣờng giúp cho giao dịch nhƣ đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, chấp đƣợc thực cách trôi chảy Hoạt động định giá, thẩm định giá không cần thiết cho việc định hàng loạt quy mô lớn Nhà nƣớc để hình thành khung giá phục vụ cho quản lý Nhà nƣớc mà cần thiết cho định giá đất đai hay BĐS riêng lẻ Xác định xác giá đất tránh đƣợc tranh chấp đất đai giá nói vấn đề phổ biến tranh chấp giá trị đất đai khơng có thống bên Một lý quan trọng việc xác định giá trị đất đai giúp cho việc phân bố đất đai – nhƣ nguồn lực xã hội hiệu Nói cách khác, đất đai đƣợc phân bố vào ngƣời “ sử dụng tốt hiệu nhất” Khi tất nguồn lực đất đai đƣợc đánh giá theo giá trị thị trƣờng khơng có ƣu đãi đặc biệt nhóm ngƣời sử dụng cụ thể, đất đai đƣợc sử dụng theo cách tốt Nếu giá BĐS sát với giá thị trƣờng , giúp tăng nguồn thu cho ngân sách định không sát với giá thị trƣờng gây sốt đất, khơng cơng việc quản lý, tiết kiệm,… NGÔ NGỌC SƠN – VG02 Trang GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa b) Yêu cầu kinh tế thị trƣờng Khi kinh tế phát triển, nhu cầu giao dịch tài sản phát triển thẩm định giá cần thiết đƣợc thực theo yêu cầu thị trƣờng : Khi tài sản cần mua bán: Trong việc mua – bán BĐS, mua bán doanh nghiệp kể loại tài sản khác… định giá đƣợc xem khâu quan trọng hàng đầu trình giao dịch, khách hàng cá nhân  Giúp cho ngƣời mua ngƣời bán định đƣợc mức giá hợp lý  Mục đích vay cho vay Để bảo đảm tài sản quản lý tốt tài sản: Ngồi việc kiểm tốn năm doanh nghiệp thƣờng phải đánh giá lại giá trị tài sản lần để xác định đƣợc giá trị thực giúp cho công tác quản lý tài kinh doanh có hiệu quả, đáp ứng yêu cầu thị trƣờng giá thị trƣờng DN Những năm gần công tác thẩm địnhg giá đƣợc phát triển lúc hoạt động cách khoa học Nhu cầu xã hội dịch vụ thẩm địnhg giá ngày cao, đóng góp cách tích cực vào việc lam lành mạnh hóa tài quốc gia nói chung hệ thống kế tốn tài DN nói riêng 1.1.3 Mục đích thẩm định giá bất động sản Việc phải hiểu rõ mục đích thẩm định giá yếu tố sống nhà thẩm địnhg giá giá trị lợi ích cụ thể tài sản BĐS khơng phải luôn giống tất mục đích Tuy nhiên, đa số trƣờng hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu nhà thẩm định giá đánh giá giá trị thị trƣờng ; nghĩa tổng số tiền vốn cảu cải hay tiền thuê năm đƣợc yêu cầu hay phảo trả cho lợi ích cụ thể tài sản vào thời điểm cụ thể, điều kiện cụ thể tuân theo pháp luật Mục đích thẩm định giá có ảnh hƣởng đến lựa chọn sở thẩm định giá Xác định xác mục đích thẩm định giá giúp thẩm định viên tránh đƣợc việc lựa chọn không sở thẩm định giá, qua áp dụng phƣơng pháp thẩm định giá khơng thích hợp, dẫn đến việc thẩm định giá khơng với mục đích đƣợc yêu cầu NGÔ NGỌC SƠN – VG02 Trang GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa Thẩm định viên xác định mục đích sở thẩm định giá dựa văn đề nghị thẩm định giá khách hàng, dựa kinh nghiệm, hiểu biết trình độ phải giải thích, trình bày rõ ràng đầy đủ báo cáo thẩm định giá Những vấn đề thẩm định viên cần nắm đƣợc mục đích thẩm định giá: a Mục đích thẩm định giá tài sản xác định phạm vi  Mục đích thẩm định giá phải đƣợc xác định rõ ràng  Mục đích sở thẩm định giá đƣợc áp dụng phải phù hợp với quy định pháp luật;  Mục đích thẩm định giá việc lựa chọn sở để thẩm định giá phù hợp b Mục đích thẩm định giá tài sản theo đối tƣợng  Bất động sản: thẩm định BĐS mục đích sau:  Bảo tồn tài sản;  Mua bán, chuyển nhƣợng, tính tiền nộp ngân sách  Biến động chủ quyền tài sản doanh nghiệp  Thế chấp, lý  Tính thuế hạch tốn sổ sách, báo cáo tài chính;  Đầu tƣ góp vốn DN, cổ phần hóa;  Đền bù giải tỏa;  Chứng minh tài sản để du học vay vốn ngân hàng…  Nghiên cứu khả thi, định đầu tƣ, đề xuất kế hoạch phân vùng 1.1.4 Cở sở thẩm định giá bất động sản Trong kinh tế thị trƣờng, giá trị hàng hóa dịch vụ đƣợc tạo trì mối quan hệ yếu tố gắn liền với nhau: Tính hữu ích, tính khan hiếm, nhu cầu NGÔ NGỌC SƠN – VG02 Trang GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa chuyển giao Thiếu yếu tố giá trị thị trƣờng hàng hóa khơng tồn Trong thẩm định giá, có hai sở để làm giá trị nhƣ sau a) Giá trị thị trường Khái niệm giá trị thị trƣờng phản ánh nhận thức hành động tập hợp địa điểm thị trƣờng sở cho thẩm định giá Điều quan trọng cần lƣu ý việc ƣớc tính giá trị thị trƣờng thẩm định giá khách quan quyền sở hữu tài sản vào thời điểm định Nội dung giá trị thị trƣờng [ theo Tiêu chuẩn số 01 “ Gía trị thị trƣờng làm sở cho thẩm định giá tài sản” ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng năm 2005 Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ( đợt 02) ] Định nghĩa: Gía trị thị trƣờng tài sản mức giá ƣớc tính đƣợc mua bán thị trƣờng vào thời điểm thẩm định giá, bên ngƣời mua sàng mua bên ngƣời bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thƣơng mại bình thƣờng” Giá thị trƣờng thể mức giá hình thành thị trƣờng công khai cạnh tranh Thị trƣờng thị trƣờng nƣớc thị trƣờng quốc tế, bao gồm nhiều ngƣời mua, ngƣời bán bao gồm số lƣợng hạn chế ngƣời mua, ngƣời bán Giá trị thị trƣờng thể mức giá ƣớc tính mà sở đó, bên bán bên mua thỏa thuận thời điểm sau hai bên khảo sát, cân nhắc đầy đủ hội lựa chọn tốt cho từ thơng tin thị trƣờng trƣớc đƣa định mua định bán cách hồn tồn tự nguyện, khơng nhiệt tình mua nhiệt tình bán mức Trong tình cá biệt, đơi giá trị thị trƣờng nhỏ mặt chung nhiều Đó trƣờng hợp số tài sản đặc biệt, ngơi nhà cũ mà chi phí tháo dỡ lớn tài sản gây ô nhiễm mơi trƣờng cần khắc phục NGƠ NGỌC SƠN – VG02 Trang 10 GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa BĐS có kích thƣớc chiều dài 22m có đơn giá BĐS có kích thƣớc chiều dài 20m 2,93%  Hệ số điều chỉnh chiều rộng 320 So sánh cặp BĐS có kích thƣớc 3,9x17m 4x17m 10 3,9 17 75.900.000 99,87% 338 10 17 0,13% 76.000.000 Kết cho thấy khơng có chênh lệch đáng kể ( 0,13%) đơn giá đất kích thƣớc chiều rộng dao động từ 3,94m 4A So sánh cặp BĐS có kích thƣớc 7x18m 4x18m 10 18 85.500.000 109,06% 430 10 18 9,06% 78.400.000 BĐS có kích thƣớc chiều rộng 7m có đơn giá đất cao BĐS có kích thƣớc chiều rộng 4m 9,06% 519 So sánh cặp BĐS có kích thƣớc 4,5x17m 4x17m 10 4,5 17 80.000.000 105,26% 338 10 17 5,26% 76.000.000 BĐS có kích thƣớc chiều rộng 4,5m có đơn giá đất cao BĐS có kích thƣớc chiều rộng 4m 5,26% 461 So sánh cặp BĐS có kích thƣớc 3,85x22m 4x22m 10 3,85 22 75.000.000 98,43% 190B 10 NGÔ NGỌC SƠN – VG02 22 1,57% 76.200.000 Trang 58 GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa BĐS có kích thƣớc chiều rộng 3,85m có đơn giá đất BĐS có kích thƣớc chiều rộng 4m 1,57% 467 So sánh cặp BĐS có kích thƣớc 3,6x15,3m 4x15,8m 10 3,6 15,3 68.500.000 94,35% 53 10 15,8 5,65% 72.600.000 Với nhận định khơng có chênh lệch đơn giá đất BĐS có chiều dài dao động từ 15,315,8m Ta có BĐS có kích thƣớc chiều rộng 3,6m có đơn giá BĐS có kích thƣớc chiều rộng 4m 4,96% Kết luận:  Hệ số điều chỉnh chiều rộng  Kích thƣớc từ 3,94m 100% (KTC)  Kích thƣớc từ 3,853,9m 98,43% hay KTC 1,57%  Kích thƣớc từ 3,644,5m 105,26% hay lớn KTC 3,36%  Kích thƣớc 6,957,05 109,06% hay lớn KTC 9,06%  Hệ số điều chỉnh chiều dài  Kích thƣớc từ 1820m 100% (KTC)  Kích thƣớc từ >2022m 97,07% hay KTC 2,93%  Kích thƣớc từ 174,24,5m 106,65% >4,55,3m 109,32% 2530m 94,80%  Đƣờng Sƣ Vạn Hạnh nối dài Bảng hệ số điều chỉnh giá trị BĐS theo yếu tố chiều dài - chiều rộng Chiều dài Hệ số điều chỉnh Chiều rộng Hệ số điều chỉnh 1718m 100% 4m 100% 1417m 91,45% >44,2m 103,79% >4,24,5m 105,94% 10,310,9m 110,02% >1822m 96,80% NGÔ NGỌC SƠN – VG02 Trang 61 GVHD TS Nguyễn Quỳnh Hoa b Quận Gò Vấp Bảng hệ số điều chỉnh giá trị BĐS theo yếu tố chiều dài - chiều rộng Chiều dài Hệ số điều chỉnh Chiều rộng Hệ số điều chỉnh 1820m 100% 3,94m 100% >2022m 97,07% 3,853,9m 98,43% 17