Đang tải... (xem toàn văn)
Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM VĂN QUANG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, 2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM VĂN QUANG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS NGUYỄN VĂN TUYẾN HÀ NỘI, 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng: Số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng công bố cơng trình khác Mọi giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn thơng tin trích dẫn luận văn ghi rõ nguồn gốc Hà Nội, tháng năm 2017 Tác giả luận văn Phạm Văn Quang MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.2 Khái luận giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án 15 Chương CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 30 2.1 Cơ sở pháp lý việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Việt Nam 30 2.2 Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư qua thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội 45 Chương CÁC YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TÒA ÁN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 63 3.1 Các yêu cầu việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán chăn hộ chung cư Tòa án Việt Nam 63 3.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tòa án nhân dân 71 KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân BLDS Bộ luật Dân LNƠ Luật Nhà LKDBĐS Luật Kinh doanh Bất động sản TAND Tòa án nhân dân UBND Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Hơn 10 năm có mặt thị trường Việt Nam, nhà chung cư khẳng định vị trí, vai trò quan trọng đời sống xã hội, đặc biệt khu vực đô thị Mơ hình nhà chung cư giải toán chỗ thành phố chật hẹp xu hướng chung xã hội đại Hơn nữa, so với nhà xây đất giá nhà chung cư rẻ nên nhà chung cư khẳng định hiệu lựa chọn nhiều cá nhân, hộ gia đình, đặc biệt người trẻ Với ý nghĩa khung pháp lý cho việc vận hành thị trường nhà chung cư, quy định nhà chung cư bộc lộ số hạn chế, bất cập điều thể qua hàng loạt vụ tranh chấp nhà chung cư tòa án thụ lý giải Các hạn chế, bất cập pháp luật nhà chung cư giới chủ đầu tư bất động sản khai thác triệt để nhằm tạo lợi cho đẩy rủi ro, bất trắc phía khách hàng mua nhà chung cư Điều thể chỗ, việc hệ thống pháp luật nhà chung cư hạn chế tạo hội lớn để giới đầu tư lợi dụng nhằm thu lợi nhuận bất từ hoạt động đầu tư, mua bán hộ chung cư như: đa số hợp đồng mua bán hộ chung cư hợp đồng có sẵn, hình thành dựa ý chí chủ quan bên chủ đầu tư Với tư vấn giới luật sư, phận pháp chế, chủ đầu tư thường lồng ghép điều khoản có lợi cho mình, bên mua có quyền chấp nhận không chấp nhận với điều khoản hợp đồng Thị trường bất động sản nay, nhu cầu nhà chung cư lớn số lượng nguồn cung nhà chung cư mà thị trường cung cấp nên khách hàng lựa chọn Muốn mua nhà phải chấp nhận điều khoản nhà đầu tư đưa Đây nguyên nhân quan trọng dẫn đến tranh chấp mua bán hộ chung cư Là thành phố lớn nước, Hà Nội địa phương có nguồn cung có nhu cầu nhà chung cư lớn Điều thể số lượng giao dịch mua bán nhà chung cư cao nhiều năm trở lại Số lượng giao dịch thành công kéo theo số lượng tranh chấp ngày nhiều, có vụ việc đưa giải tòa án Nguyên nhân tranh chấp chủ yếu không rõ ràng hợp đồng mua bán nhà chung cư với quy định chưa hoàn toàn đầy đủ hợp lý mua bán nhà chung cư Việt Nam Qua khảo sát thực tiễn cho thấy, đa số vụ tranh chấp thường xảy giai đoạn tiền tố tụng, thơng qua hình thức thỏa thuận, hòa giải bên Trong số trường hợp, vụ tranh chấp thụ lý giải tòa án quy luật tất yếu, vụ tranh chấp thường phức tạp việc giải đặt nhiều khó khăn Từ thực tiễn nêu trên, tác giả định lựa chọn vấn đề: “Giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư qua thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội” để làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Cho đến nay, có số cơng trình nghiên cứu khoa học đề cập tới vấn đề mua bán hộ chung cư Các cơng trình nhiều vấn tồn tại, vướng mắc pháp luật, đồng thời đề xuất phương hướng giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật mua bán hộ chung cư Ở mức độ khái qt, kể đến số cơng trình tiêu biểu cấp độ luận văn thạc sĩ luật học sau: - Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam” tác giả Hoàng Thị Oanh, bảo vệ Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ Khoa luật Trường Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2014; - Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư - Thực trạng giải pháp” tác giả Hoàng Thị Thuỳ bảo vệ Hội đồng chấm luận văn Thạc sĩ Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2010; - Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Giao dịch dân tài sản hình thành tương lai” tác giả Nguyễn Thị Kim Huế, bảo vệ Hội đồng chấm luận văn thạc sỹ Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2012; - Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Hợp đồng ủy quyền giao dịch nhà chung cư” tác giả Ma Thị Thanh Hiếu, bảo vệ Hội đồng chấm luận văn thạc sỹ Khoa Luật đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2011… Có thể nhận thấy, cơng trình nghiên cứu nêu bước đầu làm rõ số vấn đề liên quan đến giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tuy nhiên, chưa có cơng trình nghiên cứu chun sâu có tính tồn diện vấn đề giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội - thành phố lớn nước với tranh chấp diễn vô phức tạp Vì thế, cho đề tài nghiên cứu mà tác giả lựa chọn chủ đề giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đáp ứng yêu cầu tính thời sự, có ý nghĩa lý luận thực tiễn Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích việc nghiên cứu đề tài làm rõ số vấn đề lý luận thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, sở đó, luận văn hạn chế, bất cập quy định pháp luật hành giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư để từ đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Việt Nam Để đạt mục đích nêu trên, tác giả xác định nhiệm vụ nghiên cứu luận văn là: - Nghiên cứu vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư; - Nghiên cứu thực trạng pháp luật hành thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Việt Nam thơng qua thực tiễn Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội; - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án nói chung tòa án nhân dân thành phố Hà Nội nói riêng Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư; quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tòa án nhân dân; thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Phạm vi nghiên cứu đề tài tập trung vào số vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tòa án nhân dân nói chung tòa án nhân dân thành phố Hà Nội nói riêng năm năm trở lại Phương pháp luận phuơng pháp nghiên cứu đề tài Luận văn triển khai thực sở phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử Luận văn sử dụng phối hợp phương pháp nghiên cứu truyền thống khoa học xã hội nhân văn như: phương pháp phân tích, tổng hợp; phương pháp so sánh, đối chiếu; phương pháp diễn dịch, quy nạp; phương pháp khái quát hóa… để giải vấn đề lý luận thực tiễn mà đề tài đặt Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài luận văn Luận văn cơng trình có đóng góp mặt lý luận thực tiễn sau đây: Thứ nhất, phương diện lý luận, đề tài luận văn bổ sung làm phong phú thêm vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà chung cư, pháp luật mua bán nhà chung cư, vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư đường tòa án Đồng thời, luận văn góp phần hồn thiện sở lý luận việc hoàn thiện chế định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư Việt Nam Thứ hai, phương diện thực tiễn, đề tài luận văn đánh giá cách tương đối khách quan thực trạng pháp luật giải tranh chấp hộ chung cư tòa án điểm hạn chế, bất cập chế định cần nghiên cứu để hoàn thiện Luận văn đưa ý kiến bình luận, đánh giá thực tiễn thực việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án nhân dân thành phố Hà Nội thời gian qua, đặng làm sở cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Việt Nam Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn thiết kế gồm chương sau: Chương 1: Những vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương 2: Cơ sở pháp lý thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư qua thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Chương 3: Yêu cầu giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tòa án Việt Nam giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Việc xem xét, thẩm định chỗ có ý nghĩa quan trọng để giải vụ án xác định trạng hộ, đo đạc xác định diện tích chung, riêng, định giá hộ Tuy nhiên, vấn đề xem xét, thẩm định chỗ Tòa án gặp khó khăn bên khơng hợp tác, ngăn cản cố tình tránh mặt bất chấp lực lượng chức Vì vậy, trình giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư, tòa án cần phải có biện pháp tố tụng để ngăn chặn, khắc phục tình trạng Theo ý kiến tác giả luận văn, biện pháp thực chất biện pháp khẩn cấp, tạm thời việc thu thập chứng theo quy định hành Bộ luật tố tụng dân 2015 Thứ hai, Tòa án nhân dân tối cao cần sớm có văn hướng dẫn việc xác định hợp đồng vô hiệu theo quy định Khoản 1, Điều 129 BLDS 2015: “Giao dịch dân vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực hình thức vơ hiệu, trừ trường hợp sau đây: Giao dịch dân xác lập theo quy định phải văn văn không quy định luật mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch đó…” Sở dĩ vì, số luật chuyên ngành đặt yêu cầu hợp đồng phải có số nội dung bắt buộc, ví dụ như: Điều 18 Luật kinh doanh bất động sản quy định hợp đồng mua bán, cho th, cho th mua nhà hay cơng trình xây dựng phải có nội dung bắt buộc như: Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua, phương thức thời hạn toán, thời hạn giao, nhận bất động sản, bảo hành… Như vậy, nguyên tắc hợp đồng mua bán bất động sản khơng có đủ nội dung quy định Điều 18 nêu khơng có hiệu lực Mặt khác, với quy định Khoản Điều 129 Bộ luật dân 2015 dẫn việc xác định hai phần ba nghĩa vụ thực hợp đồng mua bán bất động sản khó, đặc biệt hợp đồng có nghĩa vụ khơng phân chia theo phần Đây khó khăn, vướng mắc thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư cần sớm tháo gỡ cách 72 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cần sớm có văn hướng dẫn quy định để thống áp dụng hệ thống Tòa án Thứ ba, quy định đăng ký hợp đồng mua bán hộ chung cư: Từ đặc điểm hợp đồng mua bán hộ chung cư, người mua thường bên yếu quan hệ mua bán nên để đảm bảo quyền lợi người mua hạn chế tranh chấp xảy thực tế, Khoản 1, Điều 15, Nghị định 99/2011/NĐ-CP Chính phủ quy định việc bắt buộc chủ đầu tư phải đăng ký hợp đồng mẫu trước đem giao dịch với khách hàng Tác giả nhận thấy, quy định tốt, để phát huy triệt hiệu quy định trên, tác giả thiết nghĩ Cục quản lý cạnh tranh nên công khai hợp đồng mẫu website Cục Sàn giao dịch bất động sản mà chủ đầu tư định bán trụ sở Chủ đầu tư trước cho phép áp dụng để lấy ý kiến góp ý từ người mua nhà, tránh cho người mua nhà bị động việc tiếp cận hợp đồng Thứ tư, cần quy định rõ nguyên tắc xác định giá bán hộ chung cư tính đơn giá m2 sàn xây dựng theo diện tích thơng thủy hộ (diện tích sử dụng riêng), đồng thời phải xác định rõ phần diện tích sử dụng chung chủ hộ để tránh nguy chủ đầu tư (bên bán) tìm cách quy định lập lờ diện tích hộ mua bán, gây thiệt hại cho người mua hộ Thứ năm, cần quy định rõ việc chủ đầu tư cung cấp thông tin giới thiệu dự án, có hộ chung cư để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho người mua nhà Pháp luật cần quy định rõ nghĩa vụ cung cấp thông tin chủ đầu tư dự án trách nhiệm pháp lý chủ đầu tư trường hợp gây thiệt hại cho chủ đầu tư cung cấp thơng tin khơng đầy đủ, khơng xác, gây hiểu lầm cho người mua nhà Thứ sáu, hộ chung cư đủ tiêu chuẩn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất phải cải cách thủ tục hành theo hướng phục vụ cho người dân, khơng gây phiền hà, nhũng nhiễu cho người dân Qua gián tiếp nâng cao hiệu quản lý hộ chung cư 73 quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời kích cầu cho hoạt động kinh doanh bất động sản Mặt khác, kiêng không cấp phép bổ sung cho dự án vi phạm quản lý xây dựng, cấp phép xây dựng để tạo thị trường bất động sản công bằng, lành mạnh Thứ bảy, nhà đầu tư, cá nhân, tổ chức nước ngoài: Quy định rõ trường hợp mua nhà Việt Nam họ cảnh Việt Nam với mục đích gì, thời gian phép sở hữu hộ chung cư Khi họ đủ điều kiện để sở hữu nhà cần hạn chế phân biệt người nước ngồi cơng dân Việt Nam để họ yên tâm đầu tư, sinh sống Việt Nam, qua tạo nguồn lực mạnh mẽ thu hút đầu tư nước vào Việt Nam Đối với quy định việc người Việt Nam định cư nước ngồi tổ chức, cá nhân nước ngồi có quyền sở hữu nhà Việt Nam: Luật nhà quy định điều kiện để họ sở hữu nhà Việt Nam họ phải nhập cảnh vào Việt Nam quy định chung chung mơ hồ, lẽ họ nhập cảnh vào Việt Nam sau thời gian ngắn lại xuất cảnh khỏi Việt Nam để trở nước ngồi có phép sở hữu nhà Việt Nam hay không Từ thực tế nêu trên, tác giả luận văn cho Luật nhà 2014 nên quy định rõ người nước làm thủ tục định cư Việt Nam có quyền mua nhà Việt Nam nhằm tránh nguy người nước chí Chính phủ nước ngồi lợi dụng quy định để gây bất lợi cho kinh tế tình hình an ninh, chủ quyền đất nước Mặt khác, pháp luật cần quy định người nước xuất cảnh khỏi Việt Nam mà họ chưa thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất xử lý nào? Đây quy định chưa cụ thể pháp luật cần bổ sung, giải thích thời gian tới Thứ tám, số lượng nhà mà tổ chức, cá nhân nước sở hữu Việt Nam: Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật nhà 74 có quy định không rõ ràng số lượng nhà mà tổ chức, cá nhân nước sở hữu Theo Điểm a, Khoản quy định: “Căn vào thơng báo Bộ Quốc phòng, Bộ Cơng an đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định Khoản Điều 75 Nghị định này, Sở Xây dựng có trách nhiệm cơng bố công khai Cổng thông tin điện tử Sở nội dung sau đây: …b) Số lượng nhà (bao gồm hộ, nhà riêng lẻ) mà tổ chức, cá nhân nước sở hữu dự án đầu tư xây dựng nhà không thuộc diện quy định Điểm a Khoản này; số lượng hộ chung cư tòa nhà chung cư, số lượng nhà riêng lẻ dự án mà tổ chức, cá nhân nước sở hữu” Tại khoản điều lại quy định “Tổ chức, cá nhân nước sở hữu không 30% tổng số hộ tòa nhà chung cư; trường hợp địa bàn có số dân tương đương đơn vị hành cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua tổ chức, cá nhân nước ngồi sở hữu khơng q 30% số hộ tòa nhà chung cư khơng 30% tổng số hộ tất tòa nhà chung cư này” Cá nhân tác giả thấy quy định gây khó hiểu cho người dân, cần giải thích rõ ràng Thứ chín, xây dựng qui trình thủ tục cụ thể, thống phổ biến công khai thông tin đối tượng mua bán, tạo điều kiện khuyến khích người mua, người bán hộ chung cư thực quy định pháp luật: Nhà nước phải xác định việc phụng nhân dân nhiệm vụ nhà nước, để nhân dân thiểu biết thủ tục mua bán hộ chung cư, Tiếp cận thông tin hộ mua bán thuận lợi, xác quan trọng Vì vậy, thơng tin dự án, nhà chung cư mua bán cần công khai trang thông tin điện tử riêng biệt xây dựng sở xây dựng, đặc biệt hộ chung cư dự án, tình trạng pháp lý hộ Tại sàn giao dịch phải công khai thông tin chi tiết tình trạng pháp lý đối tượng tham gia giao dịch, đưa chế tài phạt nặng hành vi bưng bít thơng tin sàn giao dịch, chí thu hồi giấy phép hoạt động sàn giao dịch Các hợp đồng mẫu mà chủ đầu tư đăng ký dự án cần công khai trang thông tin điện tử 75 sở để người mua nhà dễ dàng tìm kiếm thơng tin hợp đồng tìm hiểu trước hợp đồng đưa góp ý hợp đồng để chủ đầu tư phải làm rõ, tránh mập mờ hợp đồng dẫn đến tranh chấp sau Đồng thời để người mua nhà có đủ thời gian nghiên cứu hợp đồng trước ký kết, tránh tình trạng “nhắm mắt ký” Thứ mười, tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức kinh doanh bất động sản nhằm nâng cao nghiệp vụ cho đội ngũ Thẩm phán, cán tòa án nhân dân Đây khâu đặc biệt quan trọng giúp cho công tác giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư thống đạt hiệu cao Trong thời gian qua, Tòa án nhân dân tối cao giao Học viện Tòa án tổ chức nhiều lớp đào tạo, bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ cho cán Tòa án, đặc biệt đội ngũ Thẩm phán số chuyên đề cụ thể, song chưa có chuyên đề chuyên sâu loại việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư loại tranh chấp mới, gặp nhiều khó khăn thực tiễn xét xử, có xu hướng ngày gia tăng số lượng, phức tạp tính chất Do nhiều lý khác nhau, nên Toà án nhân dân tối cao nói chung, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội nói riêng chưa tiến hành việc tổng kết cơng tác xét xử tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư để làm sở cho việc xây dựng đường lối giải loại việc tranh chấp cho việc lập kế hoạch, chuẩn bị tài liệu đào tạo, bồi dưỡng tranh chấp Để triển khai thực giải pháp này, tác giả luận văn đề xuất số biện pháp cụ thể sau: - Học viện Tòa án cần đưa kế hoạch tổ chức nội dung tập huấn Hợp đồng mua bán hộ chung cư vào danh sách chuyên đề đặc biệt cần tập huấn theo năm Mời giảng viên Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Vụ giám đốc kiểm tra án dân sự, kinh doanh thương mại, Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao để xây dựng tài liệu tham gia giảng dạy Giảng dạy trực tiếp tới thẩm phán Tòa án địa phương cử tham dự Ghi hình lại giảng đăng tải công khai trang thơng tin điện tử Tòa án 76 nhân dân tối cao, Học viện Tòa án để Thẩm phán, Cán Tòa án nước khơng tham dự theo dõi Có phương án để Thẩm phán, cán Tòa án địa phương học qua trang thơng tin điện tử gửi câu hỏi vướng mắc nội dung giảng dạy đến giảng viênmời giảng viên để thống nội dung giảng cụ thể; Qua giảng vướng mắc thống nhất, tổng hợp để ban hành hướng dẫn áp dụng tồn hệ thống Tòa án nhân dân - Vụ pháp chế quản lý Khoa học chủ động tổ chức việc lấy ý kiến án nhân dân địa phương vấn đề vướng mắc công tác giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư, tổng hợp báo cáo lãnh đạo Tòa án nhân dân tối cao trả lời câu hỏi vướng mắc Phối hợp với Học viện Tòa án xây dựng kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng trên, tổng hợp ý kiến sau đào tạo, bồi dưỡng để tham mưu cho Lãnh đạo Tòa án nhân dân tối cao xây dựng kết luận giải vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư - Vụ giám đốc kiểm tra án dân sự, kinh doanh thương mại Toà án nhân dân tối cao tổng kết công tác giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư thông qua công tác Giám đốc thẩm để rút sai lầm mà án nhân dân địa phương thường gặp công tác xét xử tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư, đồng thời phân tích nguyên nhân sai lầm đó, đề biện pháp khắc phục để, góp phần xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ - Trong báo cáo tổng kết hàng năm Toà án nhân dân tối cao nên có buổi báo cáo loại tranh chấp cộm, nhiều vướng mắc, khó khăn phổ biến đến đội ngũ Thẩm phán thuộc lĩnh vực đó, có loại án tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Qua kiểm điểm, đánh giá mặt làm được, chưa làm việc giải loại án để đề kế hoạch chương trình hoạt động cho năm Kết luận Chương Có thể khẳng định rằng, việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán 77 hộ chung cư loại việc khó khăn, phức tạp khâu yếu công tác giải tranh chấp dân sự, kinh tế TAND nói chung, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội nói riêng Thông qua thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, đánh giá số khó khăn, vướng mắc việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư thời gian qua nguyên nhân nó, qua kiến nghị yêu cầu, giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tòa án nhân dân Theo phát triển kinh tế, xã hội lớn mạnh hệ thống hộ chung cư việc nâng cao hiệu việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư đòi hỏi tất yếu, khách quan ngành Tòa án nhân dân việc nghiên cứu làm rõ quy định giải tranh chấp hợp mua bán hộ chung cư theo Luật Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản Bộ luật Dân tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư có ý nghĩa quan trọng việc tạo tiền đề cho việc xây dựng hoàn thiện chế giải giải tranh chấp hiệu Tìm khó khăn, vướng mắc mặt pháp lý để định hướng hồn thiện pháp luật khơng lĩnh vực giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư mà lĩnh vực pháp luật khác có liên quan, đặc biệt bối cảnh Việt Nam nỗ lực tiến hành cải cách tư pháp 78 KẾT LUẬN Trong năm gần đây, nhu cầu nhà thành phố lớn tăng cao, với phát triển mạnh mẽ kinh tế thị trường làm cho giao dịch dân sự, kinh tế nói chung, hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng diễn ngày phức tạp, đặc biệt thành phố lớn dân cư phức tạp Hà Nội Nguyên nhân tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư có khách quan chủ quan Kết tranh chấp để lại hậu nặng nề cho bên mua bên bán, ảnh hưởng đến trật tự, an tồn xã hội, tác động khơng tốt đến tâm lý, tinh thần bên, gây niềm tin nhân dân vào cách thức quản lý kinh tế nhà nước Có thể nói tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư nói chung vấn đề mà tồn xã hội phải quan tâm, giải Thực tiễn xét xử hợp đồng mua bán hộ chung cư TAND thành phố Hà Nội thời gian quan cho thấy nhiều bất cập, hạn chế quy định hệ thống pháp luật nhà nói chung, pháp luật hộ chung cư nói riêng quy định đồng tiền toán, quy định đăng ký hợp đồng mua bán hộ chung cư, cung cấp thông tin liên quan đến đối tượng giao dịch mua bán, đến xử lý hậu việc chậm tốn, tun bố hợp đồng vơ hiệu Giữa hệ thống pháp luật dân sự, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đất đai, bảo quyền lợi người tiêu dùng nhiều quy định chồng chéo làm cho việc giải tranh chấp TAND nói chung, TAND thành phố Hà Nội nói riêng gặp nhiều khó khăn Tuy nhiên, phải thừa nhận tình hình giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư TAND thành phố Hà Nội thời gian qua chậm nhiều nội dung chưa thống Nhiều vụ phải xử đi, xử lại nhiều lần, khiếu kiện kéo dài làm giảm lòng tin người dân với đường lối, sách Đảng, pháp luật Nhà nước nói chung, vào hệ thống TAND cụ thể 79 TAND thành phố Hà Nội nói riêng Về nguyên nhân thiếu vắng quy định pháp luật thực chất hệ thống pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư, phần lực, trình độ yếu số cán bộ, Thẩm phán TAND thành phố Hà Nội Thơng qua việc phân tích, đánh giá quy định pháp luật nhà pháp luật liên quan hợp đồng mua bán hộ chung cư nay; việc nghiên cứu có hệ thống vấn đề lý luận thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư TAND thành phố Hà Nội, sở đề xuất kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung sách, pháp luật nhà ở, luật dân luật tố tụng dân xác lập chế quản lý hành nhà nước hộ chung cư, chế giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư thích hợp, nhằm nâng cao hiệu công tác giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên việc làm có ý nghĩa quan trọng mặt lý luận thực tiễn Việc khó khăn, vướng mắc mặt pháp lý giúp cho việc định hướng hồn thiện pháp luật khơng lĩnh vực giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư mà lĩnh vực pháp luật liên quan dân sự, nhà ở, bất động sản đặc biệt bối cảnh hộ chung cư nở rộ khắp đô thị Việt Nam Việc hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư giúp cho người dân, doanh nghiệp yên tâm thực giao dịch mua bán chung cư mà giúp hệ thống TAND hồn thành tốt nhiệm vụ bảo vệ cơng lý, bảo vệ pháp luật mà đảng, nhà nước nhân dân giao Trên sở đó, góp phần đạt mục tiêu "Về chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020" mà Nghị 48-NQ/TW ngày 24 tháng năm 2005 Bộ Chính trị đề 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đinh Tuấn Anh (2016), So sánh BLTTDS năm 2004 (sửa đổi bổ sung năm 2011) với BLTTDS năm 2015, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội Phạm Tuấn Anh, Quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, Website: http://luatsuphamtuananh.com/tu-van-soanthao ky-ket-hop-dong/quy-dinh-cua-phap-luat-ve-hop-dong-mua-ban-nhao-hinh-thanh-trong-tuong-lai/ Sơn Bách (2014), Sắp xử vụ án “ăn bớt” diện tích tòa nhà Keangnam, Website: http://www.vietnamplus.vn/sap-xu-vu-an-an-bot-dien-tich-tai-toanha-cao-nhat-viet-nam/281947.vnp Bộ Giáo dục (2004), Giáo trình triệt học Mác - Lênin, Nxb Học viện Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ Tư pháp (2013), Từ điển Luật học, Hà Nội Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD Quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Hà Nội Bộ Xây dựng (2014), Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều 21, Thông tư số 16/2010/TT-BXD, Hà Nội Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, Hà Nội Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 19/2016/TT-BXD Hướng dẫn số nội dung Luật Nhà Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Hà Nội 10 Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 20/2016/TT-BXD Hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Hà Nội 11 Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 21/2016/TT-BXD Hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, Hà Nội 81 12 Nguyễn Huy Cẩn (2014), Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 13 Công ty TNHH CAPITALAND - Thiên Đức (2014), Hợp đồng mua bán hộ chung cư, Hà Nội 14 Chính phủ (2015), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 2005, Hà Nội 15 Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 2014, Hà Nội 16 Chính phủ (2015), Nghị định số 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội, Hà Nội 17 Chính phủ (2015), Nghị định số 101/2015/NĐ-CP cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Hà Nội 18 Doanh nghiệp tư nhân xây dựng số tỉnh Điện Biên (2014), “Hồ sơ hợp đồng mua bán hộ”, Hà Nội 19 Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật dân sự, Nxb, Hà Nội 20 Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật tố tụng dân sự, Nxb Hà Nội 21 Đảng cộng sản Việt Nam (2005), Nghị số 49/NQ-TW ngày 2.6.2005 Bộ trị, Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, Hà Nội 22 Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện đảng, khóa IX, X, XI, XII 23 Luật Dương Gia (2014), Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà ở, Website: https://luatduonggia.vn/dac-diem-phap-ly-cua-hop-dong-mua-bannha-o 24 Luật Dương Gia (2014), Những vấn đề pháp lý hợp đồng mua bán hộ chung cư, Website: https://luatduonggia.vn/nhung-van-de-phap-ly-ve-hopdong-mua-ban-can-ho-chung-cu 25 Lê Thị Thanh Hà (2017), Quy định giao kết hợp đồng mua bán hộ chung cư, Website: https://luatduonggia.vn/quy-dinh-ve-giao-ket-hop-dongmua-ban-can-ho-chung-cu 82 26 Ma Thị Thanh Hiếu (2011), Hợp đồng ủy quyền giao dịch nhà chung cư, Luận văn thạc sỹ, Khoa Luật đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 27 Nguyễn Thị Kim Huế (2012), Giao dịch dân tài sản hình thành tương lai, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội 28 Luật Minh Khuê (2017), Sự giống khác pháp nhân tổ chức khơng có tư cách pháp nhân, Website: https://luatminhkhue.vn/tu-vanluat-doanh-nghiep/su-gong-nhau-va-khac-nhau-giua-phap-nhan-va-to-chuckhong-co-tu-cach-phap-nhan-.aspx 29 Tiến Long (2017), Mua bán hộ chung cư: Thanh lý hợp đồng trước cấp sổ hồng?, Website: http://tuoitre.vn/tin/phap-luat/20170116/mua-can-hochung-cu-thanh-ly-hop-dong-truoc-khi-cap-so-hong/1252792.html 30 Tuấn Minh (2015), Keangnam thua kiện, phải trả lại người mua nhà hàng trăm triệu, Website: http://www.tienphong.vn/phap-luat/keangnam-thuakien-phai-tra-lai-nguoi-mua-nha-hang-tram-trieu-950842.tpo 31 Từ Nguyên (2013), Tranh chấp diện tích chung cư, Bộ xây dựng nói gì?, Website: http://vneconomy.vn/bat-dong-san/tranh-chap-dien-tich-chung-cubo-xay-dung-noi-gi-20131107073715896.htm 32 Nhà pháp luật Việt – Pháp (2010), Kỷ yếu Hội thảo chuyên đề đồng sở hữu nhà chung cư bảo vệ quyền lợi người mua Bất động sản, Hà Nội 33 Hoàng Thị Oanh (2014), Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Khoa luật, Trường Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội 34 Đinh Hồng Quân (2013), Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân (qua thực tiễn thực hiện), Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 35 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ Việt Nam (1992), Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ Việt Nam, Hà nội 83 36 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ Việt Nam (1995), BLDS nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội 37 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ Việt Nam (2005), BLDS nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội 38 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ Việt Nam (2013), Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ Việt Nam, Hà nội 39 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ Việt Nam (2013), Luật đất đai nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội 40 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật tổ chức Tòa án nhân dân, Hà Nội 41 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), BLDS nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội 42 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), BLTTDS nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội 43 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ Việt Nam (2015), Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật, Hà Nội 44 Soha, Từ điển online 45 TAND tối cao (2003), Nghị số 01/2003/NQ - HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao, Hà Nội 46 TAND tối cao (2003), Nghị số 04/2003/NQ-HĐTP Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao, Hà Nội 47 TAND tối cao (2003), Nghị số 05/2003/NQ-HĐTP Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao, Hà Nội 48 TAND tối cao (2004), Nghị số 02/2004/ NQ - HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao, Hà Nội 49 TAND cao (2005), Nghị số 01/2005/NQ-HĐTP Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao, Hà Nội 50 TAND tối cao (2005), Nghị số 02/2005/NQ-HĐTP Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao, Hà Nội 84 51 TAND tối cao (2005), Nghị số 04/2005/NQ-HĐTP Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao, Hà Nội 52 TAND tối cao (2005), Nghị số 05/2005/NQ-HĐTP Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao, Hà Nội 53 TAND tối cao (2006), Nghị số 03/2006/NQ-HĐTP Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao, Hà Nội 54 TAND tối cao (2006), Nghị số 05/2006/NQ-HĐTP Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao, Hà Nội 55 TAND thành phố Hà Nội (2016), Bản án số 25/2016/DS-PT kiện hủy hợp đồng mua bán nhà, Hà Nội 56 TAND thành phố Hà Nội (2016), Bản án số 95/2016/DS-PT tranh châp hợp đồng mua bán hộ chung cư, Hà Nội 57 TAND tối cao (2016), Nghị 04/2016/NQ-HĐTP Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao, Hà Nội 58 TAND tối cao (2017), Nghị số 04/2017/NQ-HĐTP Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao, Hà Nội 59 TAND thành phố Hà Nội (2017), giới thiệu, Website: http://toaan.hanoi.gov.vn/gioi-thieu, 60 Lê Minh Toàn (2017), Những điểm cần lưu ý ký hợp đồng mua bán nhà ở, Website: http://plo.vn/bat-dong-san/tu-van/nhung-diem-can-luu-y-khi-kyhop-dong-mua-ban-nha-o-677640.html 61 Hữu Tuấn (2014), Khách kiện Keangnam vừa tham, vừa gian!, Website: http://baodautu.vn/khach-hang-kien-keangnam-vi-vua-tham-vua-giand11241.html 62 Hữu Tuấn (2014), Xét xử tranh chấp hợp đồng bán hộ Keangnam, Website: http://baodautu.vn/xet-xu-tranh-chap-hop-dong-ban-can-ho-taikeangnam-d23744.html 63 Trịnh Tuyến (2015), Bác đơn khách hàng khởi kiện Keangnam, Website: http://anninhthudo.vn/phap-luat/bac-don-khach-hang-khoi-kienkeangnam/616751.antd 85 64 Phan Hữu Thư (chủ biên) (2014), Giáo trình Kỹ giải vụ án dân sự, Học viện Tư pháp, Nxb Tư pháp, Hà Nội 65 Hoàng Thị Thuỳ (2010), Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Thực trạng giải pháp, Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 66 Bùi Trang (2016), Tranh chấp Keangnam kéo dài quy định “đá nhau”, Website: http://tinnhanhchungkhoan.vn/phap-luat/tranh-chap-tai-keangnamkeo-dai-la-do-quy-dinh-da-nhau-148675.html 67 Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam (2017), Trọng tài thương mại, Website: http://viac.vn/trong-tai-thuong-mai-a712.html 68 Từ điển tiếng việt 2013, Nxb Đà Nẵng 86 ... luận giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư; quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tòa án nhân dân; thực tiễn giải tranh chấp. .. lý việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Việt Nam 30 2.2 Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư qua thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội ... mua bán hộ chung cư tòa án nên tác giả đưa khái niệm giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án sau: Giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án hoạt động xét xử Tòa án nhằm giải