Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Nguyễn Thị Hoàng Lam BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GỊN THƯƠNG TÍN” SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : NGUYỄN THỊ HOÀNG LAM 03135032 DH03TB 2003 – 2007 Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2007- _ Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Nguyễn Thị Hoàng Lam TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ HOÀNG LAM “NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GỊN THƯƠNG TÍN” Giáo viên hướng dẫn: Ngô Thị Ngọc Hà Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên: ……………………………… - Tháng năm 2007 - _ Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Nguyễn Thị Hoàng Lam LỜI CẢM ƠN šš&›› Luận văn tốt nghiệp sản phẩm tài sản giá trị sinh viên, thước đo đánh giá trình học tập rèn luyện sinh viên Cầm luận văn tay, cảm động biết ơn người giúp đỡ, bảo tơi hồn thành luận văn Đặc biệt, xin gởi lời cảm ơn sinh thành dưỡng dục cha mẹ dành cho con, tạo điều kiện cho học tập rèn luyện để đạt kết ngày hôm Xin chân thành biết ơn, quý thầy cô trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, thầy Khoa Quản Lí Đất Đai Bất Động Sản tận tình dạy truyền đạt kiến thức vô quý báu suốt trình học tập rèn luyện trường Em xin gởi lời cảm ơn chân thành đến cô Ngô Thị Ngọc Hà – Bộ môn Kinh tế đất Bất Động Sản tận tình dạy giúp đỡ em hoàn thành luận văn Xin cảm ơn Hiệp hội Bất Động Sản Thành Phố Hồ Chí Minh anh chị Cơng Ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín tạo điều kiện cho em có hội thực tập làm quen với kiến thức thực tế, giúp em hồn thành luận văn Xin cảm ơn bạn sinh viên lớp Quản lí thị trường bất động sản K29 động viên giúp đỡ tơi suốt q trình học tập thực đề tài Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn TP Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng năm 2007 Sinh viên Nguyễn Thị Hoàng Lam _ Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Nguyễn Thị Hoàng Lam TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hồng Lam, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GỊN THƯƠNG TÍN” Giáo viên hướng dẫn: Ngô Thị Ngọc Hà, môn: Kinh tế đất Bất động sản, Khoa Quản Lí Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Hoạt động đầu tư phát triển dự án bất động sản đóng góp phần lớn vào phát triển thị trường bất động sản Để hoạt động tiến hành cách thuận lợi đòi hỏi phải làm tốt cơng tác phân tích dự án đầu tư bất động sản, đặc biệt lĩnh vực phân tích tài Cơng ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín đối tượng chọn để nghiên cứu hoạt động Trên sở lý thuyết phân tích thẩm định dự án đầu tư, tài chính, tín dụng ngân hàng, quản lý thị trường bất động sản văn pháp quy có liên quan phương pháp điều tra thu thập thơng tin, phân tích –tổng hợp, thống kê, dự báo, chuyên gia, đề tài tập trung nghiên cứu cơng tác phân tích tài dự án đầu tư Cơng ty, từ biết mạnh, tồn đọng công tác đề xuất hướng phát triển phù hợp hơn, hiệu Cụ thể, đề tài nghiên cứu thực trạng cơng tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Công ty Cố phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín, thực phân tích tài dự án đầu tư bất động sản cụ thể cơng ty, đánh giá cơng tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản cơng ty đưa đề xuất Qua đó, nhận thấy hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín thực tốt; tiêu phân tích tài đảm bảo yêu cầu dự án, đặc biệt sử dụng phân tích độ nhạy giúp cho hoạt động phân tích đảm bảo độ an tồn Tuy nhien, công ty chưa ban hành qui trình phân tích dự án, số lượng giả thiết ít, thiếu cấu loại vốn, đặc biệt thiếu cấu vốn từ việc thu tiền ứng trước khách hàng chưa phân loại theo đối tượng khách hàng đồng thời phối hợp với phòng ban chưa chặt chẽ chun mơn Qua đó, đề xuất số giái pháp kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất đông sản công ty _ Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Nguyễn Thị Hoàng Lam MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý 16 I.1.3 Cơ sở thực tiễn 17 I.2 Giới thiệu công ty 19 I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu quy trình thực 22 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23 II.1 Hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Sacomreal 23 II.1.1 Thực trạng hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty 23 II.1.2 Công tác tiến hành phân tích tài dự án cụ thể 31 II.2 Đánh giá hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản cơng ty 51 II.2.1 Về công tác thu thập thông tin 51 II.2.2 Về qui trình phân tích dự án 52 II.2.3 Về phương pháp phân tích 52 II.2.4 Về đội ngũ phân tích viên 53 II.2.5 Về xây dựng dòng tiền dự án 53 II.2.6 Về tiêu đánh giá độ an tồn tài 54 II.3 Những đề xuất nhằm nâng cao hiệu công tác phân tích tài dự án đầu tư cơng ty 54 II.3.1 Về công tác thu thập thông tin 54 II.3.2 Về qui trình phân tích dự án 55 II.3.3 Về phương pháp phân tích 57 II.3.4 Về đội ngũ phân tích viên 57 II.3.5 Về xây dựng dòng tiền dự án 58 II.3.6 Về tiêu đánh giá độ an tồn tài 58 KẾT LUẬN 59 Kết luận 59 Kiến nghị 60 _ Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Nguyễn Thị Hoàng Lam DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng I.1: Phân công lập dự án đầu tư Bảng II.1: Khái tốn vốn đầu tư dự án Phú Thọ Hòa 34 Bảng II.2: Nhu cầu vốn dự án 35 Bảng II.3: Nhu cầu vốn Sacomreal 36 Bảng II.4: Phân bổ nhu cầu vốn dự án 36 Bảng II.5: Cơ cấu doanh thu theo phương án 01 37 Bảng II.6: Chi tiết doanh thu theo phương án 01 .38 Bảng II.7: Doanh thu có thuế dự kiến theo phương án 01 38 Bảng II.8: Kế hoạch vay trả vay dự án Phú Thọ Hòa theo phương án 01 39 Bảng II.9: Kế hoạch vay trả vay Sacomreal theo phương án 01 02 40 Bảng II.10: Dự trù lãi lỗ dự án theo phương án 01 40 Bảng II.11: Ngân lưu tài dự án theo phương án 01 41 Bảng II.12: Ngân lưu tài dự án theo phương án 03 42 Bảng II.13: Ngân lưu tài Sacomreal theo phương án 01 43 Bảng II.14: Độ nhạy chiều dự án theo phương án 01 47 Bảng II.15: Độ nhạy hai chiều dự án theo phương án 01 48 Bảng II.16: Độ nhạy chiều Sacomreal theo phương án 01 49 Bảng II.17: Độ nhạy hai chiều Sacomreal theo phương án 01 03 50 Bảng II.18: Lưu đồ quy trình đầu tư 56 DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình I.1: Sơ đồ tổ chức máy điều hành công ty 20 DANH SÁCH CÁC PHỤ LỤC _ Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Nguyễn Thị Hoàng Lam Hình 01: Vị trí đầu tư dự án Hình 02: Mơ hình phối cảnh dự án Căn hộ Cao cấp Phú Thọ Hòa – Lũy Bán Bích- Quận Tân Phú- Tp Hồ Chí Minh Bảng 01: Cơ cấu loại hộ dự án Khu hộ Cao cấp Phú Thọ Hòa Bảng 02: Phân tích nguồn vốn góp Sacomreal Cơng ty 584 Bảng 03: Phương án giá bán hộ chung cư theo tầng Bảng 04: Cơ cấu doanh thu theo phương án Bảng 05: Doanh thu có thuế dự kiến theo phương án Bảng 06: Cơ cấu doanh thu theo phương án Bảng 07: Doanh thu có thuế dự kiến theo phương án Bảng 08: Chí phí hoạt động dự án theo phương án Bảng 09: Chí phí hoạt động dự án theo phương án Bảng 10: Kế hoạch vay trả vay dự án Phú Thọ Hòa theo phương án Bảng 11: Kế hoạch vay trả vay Sacomreal theo phương án Bảng 12: Dự trù lãi lỗ dự án theo phương án Bảng 13: Dự trù lãi lỗ dự án theo phương án Bảng 14: Ngân lưu tài Sacomreal theo phương án Bảng 15: Ngân lưu tài Sacomreal theo phương án Bảng 16: Độ nhạy chiều dự án theo phương án Bảng 17: Độ nhạy hai chiều dự án theo phương án Bảng 18: Độ nhạy chiều Sacomreal theo phương án _ Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Nguyễn Thị Hoàng Lam DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT ACB: Asia Commercial Bank (Ngân hàng Á Châu) BĐS: bất bộng sản CBRE: CB Richard Ellis HUD: Tổng công ty đầu tư phát triển nhà thị IRR: Internal Rate of Return tỷ lệ hồn vốn nội bộ) NVL: nguyên vật liệu NPV: Net present value (hiện giá thu nhập dự án) REIT: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản THCS: Trung học sở TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh TMCP: Thương mại cổ phần TNHH: Trách nhiệm hữu hạn TTBĐS : thị trường bất động sản UBND: Ủy ban nhân dân VAT: Thuế giá trị gia tăng (Value Additional Tax ) VNĐ: Việt Nam đồng WTO: World Trade Organization (Tổ chức thương mại giới) _ Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Nguyễn Thị Hoàng Lam PHỤ LỤC Hình 01: Vị trí đầu tư dự án Nguồn www.sacomreal.com : _ Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Nguyễn Thị Hoàng Lam Hình 02: Mơ hình phối cảnh dự án Căn hộ Cao cấp Phú Thọ Hòa – Lũy Bán Bích- Quận Tân Phú- Tp Hồ Chí Minh _ Trang 10 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Nguyễn Thị Hoàng Lam - Thuế thu nhập doanh nghiệp: 9.196.127.873 đồng - Tỷ số lợi ích/chi phí (B/C): 1,1572 Nhận xét: Như nói trên, tiêu tài Sacomreal chịu ảnh hưởng lớn phụ thuộc vào tiêu tài dự án Chính mà phương án dự án, lợi nhuận ròng dự án < 0, dĩ nhiên đối tác không chọn phương án để hợp tác đầu tư với Sacomreal thân Sacomreal tránh trường hợp này.Những rủi ro tương lai cao, ảnh hưởng nhỏ phương án đem lại kết tài khơng mong đợi Còn lại phương án phương án Kinh nghiệm cho thấy, phương án dự án chọn đem lại cho Sacomreal số NPV, IRR, T, B/C cao phương án Như mức lợi nhuận dự án lợi nhuận Sacomreal đảm bảo Đánh giá độ an tồn tài dự án đầu tư Trong khuôn khổ báo cáo tốt nghiệp, tác giả xin tập trung trọng đánh giá độ nhạy dự án: 5.1 Phân tích độ nhạy dự án Như nói trên, hầu hết chuyên viên phân tích tài dừng lại cơng tác phân tích tiêu tài mà quan tâm tới ảnh hưởng biến động doanh thu chi phí đến khả sinh lời dự án Công tác phân tích độ nhạy dự án sau giúp người phân tích kiểm sốt yếu tố nhạy cảm Trong trường hợp dự án này, cơng tác nói tiến hành sau: _ Trang 68 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Nguyễn Thị Hoàng Lam a Phân tích độ nhạy chiều: Phương án 1: Bảng II.14: Độ nhạy chiều dự án theo phương án (Đơn vị tính:Triệu đồng) Doanh thu 16% NPV IRR 33.258 28,80% (3.634,79) 10,56% Chi phí NPV IRR 33.258 28,80% 16% 247.191,26 236,12% 28% 2.866,17 15,88% 28% 216.806,86 201,06% 40% 8.138,62 19,06% 40% 186.400,50 167,03% 52% 13.271,22 21,60% 52% 155.972,18 134,18% 64% 18.325,26 23,75% 64% 125.521,89 102,72% 76% 23.302,83 25,61% 76% 95.049,64 72,97% 88% 28.280,40 27,28% 88% 64.217,87 50,91% 100% 33.257,97 28,80% 100% 33.257,97 28,80% 112% 38.235,54 30,20% 112% 2.276,11 14,40% 124% 43.213,11 31,50% 124% (28.727,71) 8,88% 136% 48.190,68 32,72% 136% (59.799,88) 6,20% (Nguồn: Phân tích tổng hợp) Nhận xét: Ta thấy doanh thu dự án giảm khơng lớn 84% NPV dự án > IRR > 13,8% Đồng thời phạm vi 12%, biến động tăng chi phí khơng làm cho NPV dự án < Việc khống chế doanh thu phạm vi 84% hồn tồn chủ động Đây dự án tốt với mức độ rủi ro thấp biên độ rủi ro phạm vi kiểm soát Phương án 3: (Xem bảng 16: Độ nhạy chiều dự án theo phương án Phụ lục) Nhận xét: Ta thấy doanh thu dự án giảm khơng lớn 72% NPV dự án > IRR > 13,8% Đồng thời phạm vi 12%, biến động tăng chi phí khơng làm cho NPV dự án < Việc khống chế doanh thu phạm vi 72% chủ động kiểm sốt Tuy nhiên, so với phương án phương án có biên độ rủi ro cao Điều tỏ phù hợp với nhận định thông qua tiêu tài lựa chọn phương án nói Nó giúp cho chuyên viên phân tích tài đưa kết luận mang tính khách quan cao hơn, đảm bảo cho công đầu tư hiệu Như vậy, phương án phương án khả thi _ Trang 69 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Nguyễn Thị Hoàng Lam b Phân tích độ nhạy hai chiều: Xét theo biến động doanh thu chi phí Phương án 1: Bảng II.15: Độ nhạy hai chiều dự án theo phương án IRR 64% 76% 88% 100% 112% 124% 136% 28,80% 64% 76% 88% 100% 112% 124% 136% 16% 100,76% 69,48% 43,76% 10,56% 28% 101,07% 70,08% 45,21% 15,88% 4,63% 40% 101,35% 70,59% 46,36% 19,06% 6,79% 3,30% 52% 101,63% 71,09% 47,39% 21,60% 8,58% 4,66% 64% 101,90% 71,58% 48,34% 23,75% 10,19% 5,84% 3,70% 76% 102,18% 72,05% 49,23% 25,61% 11,69% 6,92% 4,60% 88% 102,45% 72,52% 50,09% 27,28% 13,08% 7,93% 5,43% 100% 102,72% 72,97% 50,91% 28,80% 14,40% 8,88% 6,20% 112% 102,98% 73,42% 51,69% 30,20% 15,66% 9,78% 6,93% 124% 103,25% 73,86% 52,44% 31,50% 16,88% 10,66% 7,62% 136% 103,51% 74,29% 53,17% 32,72% 18,04% 11,50% 8,29% 148% 103,77% 74,71% 53,87% 33,87% 19,17% 12,33% 8,94% 160% 104,03% 75,13% 54,55% 34,96% 20,25% 13,14% 9,57% 172% 104,28% 75,54% 55,20% 35,99% 21,30% 13,92% 10,19% 184% 104,53% 75,94% 55,84% 36,97% 22,31% 14,70% 10,79% 196% 104,79% 76,34% 56,46% 37,91% 23,29% 15,46% 11,39% (Nguồn: Phân tích tổng hợp) Phương án 3: (Xem bảng 17: Độ nhạy hai chiều dự án theo phương án Phụ lục) Ở ta xem xét biến động doanh thu chi phí theo IRR nhằm thuận tiện cho việc theo dõi Nhìn chung hai phương án cho kết tương tự là: tăng hay giảm doanh thu ảnh hưởng nhỏ đến IRR dự án Tuy nhiên, với tăng nhỏ (12%) chi phí doanh thu mức 100% làm cho IRR dự án 100% chi phí tăng > 112% làm cho IRR > 13,8% trường hợp xảy thực tế 5.2 Phân tích độ nhạy Sacomreal: Độ nhạy Sacomreal tương tự độ nhạy dự án, hay nói cách khác phụ thuộc vào kết phân tích tính tốn dự án nói a.Phân tích độ nhạy chiều: Phương án 1: _ Trang 70 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Nguyễn Thị Hoàng Lam Bảng II.16: Độ nhạy chiều Sacomreal theo phương án (đơn vị tính: triệu đồng) Doanh thu NPV IRR 15.481 47,07% 16% (2.965,10) 6,20% 28% 285,38 40% Chi phí NPV IRR 15.481 47,07% 16% 124.057,73 680,82% 14,62% 28% 108.635,56 553,84% 2.921,60 22,96% 40% 93.202,41 435,41% 52% 5.487,90 30,56% 52% 77.758,27 327,19% 64% 8.014,92 36,27% 64% 62.303,15 231,11% 76% 10.503,71 40,58% 76% 46.837,06 148,64% 88% 12.992,49 44,09% 88% 31.191,20 101,79% 100% 15.481,28 47,07% 100% 15.481,28 47,07% 112% 17.970,06 49,67% 112% (239,62) 13,65% 124% 20.458,85 51,98% 124% (15.971,51) 8,09% 136% 22.947,63 54,07% 136% (31.737,57) 5,62% 148% 25.436,42 55,98% 148% (47.590,53) 4,09% 160% 27.925,20 57,74% 160% (63.454,85) 172% 30.413,99 59,38% 172% (79.330,54) 184% 32.902,77 60,92% 184% (95.217,60) 196% 35.391,56 62,37% 196% (111.116,02) (Nguồn: Phân tích tổng hợp) Nhìn chung, doanh thu dự án giảm khơng lớn 84% NPV Sacomreal > IRR > 13,8% Đồng thời phạm vi 12%, biến động tăng chi phí không làm cho NPV Sacomreal< Việc khống chế doanh thu phạm vi 84 % hồn tồn chủ động kiểm soát Phương án 3: (xem bảng 18: Độ nhạy chiều Sacomreal theo phương án 3) Nhìn chung, doanh thu dự án giảm khơng lớn 72% NPV Sacomreal > IRR > 13,8% Đồng thời phạm vi 12%, biến động tăng chi phí khơng làm cho NPV Sacomreal< Việc khống chế doanh thu phạm vi 72 % chủ động kiểm soát Như vậy, lợi nhuận kết phân tích dự án Sacomreal hồn tồn khơng mâu thuẫn Nhũng phân tích cho thấy: phương án phương án khả thi nhất, hợp lí nhất, an tồn mang tính thuyết phục cao b Phân tích độ nhạy hai chiều _ Trang 71 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Nguyễn Thị Hoàng Lam Phương án 3: Bảng II.17: Độ nhạy hai chiều dự án theo phương án 64% 76% 88% 100% 112% 124% 136% 47,07% 64% 76% 88% 100% 112% 124% 136% 16% 230,08% 146,34% 96,48% 6,20% 28% 230,24% 146,71% 97,42% 14,62% 40% 230,38% 147,05% 98,25% 22,96% 5,46% 52% 230,53% 147,37% 99,01% 30,56% 7,26% 3,87% 64% 230,68% 147,69% 99,73% 36,27% 8,94% 5,05% 76% 230,82% 148,01% 100,44% 40,58% 10,56% 6,12% 4,03% 88% 230,96% 148,33% 101,12% 44,09% 12,11% 7,13% 4,85% 100% 231,11% 148,64% 101,79% 47,07% 13,65% 8,09% 5,62% 112% 231,25% 148,96% 102,45% 49,67% 15,18% 9,01% 6,34% 124% 231,40% 149,27% 103,09% 51,98% 16,71% 9,91% 7,03% 136% 231,54% 149,57% 103,72% 54,07% 18,23% 10,79% 7,70% 148% 231,68% 149,88% 104,33% 55,98% 19,74% 11,66% 8,36% 160% 231,82% 150,18% 104,94% 57,74% 21,25% 12,52% 8,99% 172% 231,97% 150,48% 105,53% 59,38% 22,74% 13,38% 9,62% 184% 232,11% 150,78% 106,11% 60,92% 24,23% 14,23% 10,24% 196% 232,25% 151,08% 106,68% 62,37% 25,69% 15,07% 10,84% (Nguồn: Phân tích tổng hợp) Xét theo biến động doanh thu chi phí tương tự dự án phân tích Những kết phân tích từ tiêu đơn giản đến phức tạp lợi ích dự án Sacomreal không mâu thuẫn KẾT LUẬN: phương án phương án khả thi nhất, hợp lí nhất, an tồn mang tính thuyết phục cao II.1.2.3 Nhận xét chung cho dự án: Nhìn chung, dự án Phú Thọ Hòa dự án tiến hành phân tích thực đầu tư công ty tư thành lập Hiện dự án hoàn thiện xong phần thơ, hồn thiện đến tầng thứ 11 Dự kiến đến đầu năm 2008 bắt đầu hoàn thành bàn giao nhà cho khách hàng Dự án thực tế lựa chọn theo phương án từ thực khơng có thay đổi so với kế hoạch ban đầu Doanh thu dự án đạt 147.140.255.663 đồng so với kế hoạch dự kiến trước 65.415.168.000 đồng, vượt 125% so với kế hoạch ban đầu dự án (nguồn: Phòng Kinh doanh) Điều cho thấy Sacomreal thực cơng tác phân tích tài dự án tương đối chặt chẽ; giúp kiểm sốt nguồn vốn, chi phí doanh thu kinh nghiệm non trẻ so với cơng ty có kinh nghiệm lâu đời khác _ Trang 72 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Nguyễn Thị Hoàng Lam II.2 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY: Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung TP.HCM nói riêng ngày phát triển, chủ thể đầu tư ngày đa dạng phong phú số lượng lẫn qui mô Các chủ thể tham gia đầu tư bất động sản hầu hết phân đoạn thị trường bất động sản : đầu tư vào sở hạ tầng, đầu tư vào khu đô thị mới, vào khu nhà ở; dịch vụ khách sạn, khu vui chơi giải trí, nhà hầu hết doanh nghiệp tham gia đầu tư, kinh doanh Tuy nhiên, địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, số lượng cơng ty chuyên nghiệp hoạt động đầu tư có tầm nhìn cơng tác phân tích tài đầu tư lại hạn chế; đa số doanh nghiệp có bề dày kinh nghiệm chẳng hạn như: INVETSCO, BITEXCO Hầu hết qui mơ tính chun nghiệp hoạt động chưa cao, kết phân tích tài mang tính chủ quan chưa giải xu diễn biến thị trường đầu tư bất động sản Tuy thức hoạt động vào cuối vào năm 2004 hoạt động đầu tư nói chung phân tích tài dự án đầu tư bất động sản nói riêng cơng ty có nhiều bước phát triển, tạo uy tín thu hút nhiều đối tác đầu tư hợp tác, khẳng định tầm quan trọng loại hình đầu tư bất động sản thị trường Qua thời gian thực tập công ty rút vài nhận xét sau : II.2.1Về công tác thu thập thông tin : Ø Ưu điểm : thông tin đầu vào hoạt động phân tích tài chình dự án chia phối hợp từ phận nghiên cứu thị trường, thẩm định giá, quản lý dự án thông tin đầu từ phòng kinh doanh giúp cho phân tích viên phân tích dễ dàng hơn, đảm bảo độ tin cậy cho đối tác cho phương án đầu tư Ø Nhược điểm : chia chưa mang tính chun mơn hóa cao Cụ thể : - Thông tin đầu vào : +) Thông tin nghiên cứu thị trường phận nghiên cứu thị trường phòng Marketing đảm nhận Bộ phận khơng phải chun mơn hóa cho hoạt động phân tích dự án cơng ty mà phục vụ cho nhiều lĩnh vực hoạt động khác Tính chun mơn hóa chưa cao dẫn đến kết nghiên cứu thị trường không đảm bảo độ tin cậy cho chuyên viên phân tích Hoạt động phân tích rời rạc, thiếu độ chắn +) Công tác thẩm định giá: tương tự trên, có phận thẩm định giá thuộc phòng dịch vụ công ty Bộ phận đời chủ yếu hoạt động cho lĩnh vực thẩm định giá lấy phí dịch vụ thẩm định giá cho khách hàng mua bán nhà cơng ty, chưa hình thành phận thẩm định giá riêng cho dự án Đa số nguồn thông tin đầu vào khoản như: chi phí đất, chi phí thủ tục pháp lý dự án chun viên phân tích khơng nắm rõ chuyên sâu mảng Cần hỗ trợ chặt chẽ từ phía phận thẩm định giá dự án _ Trang 73 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Nguyễn Thị Hoàng Lam +) Công tác tính khái tốn chi phí xây dựng: trước phòng tư vấn thiết kế tính hố trợ Nhưng thành lập Công ty TNHH thành viên Tư Vấn Thiết Kế, hoạt động độc lập với Sacomreal, phòng quản lí dự án đảm nhận nhiệm vụ Nhưng phòng thành lập, chuyên môn chưa cao, kinh nghiệm chưa nhiều, cần hỗ trợ từ phía cơng ty nhiều mang tính chuyên nghiệp cao - Thơng tin đầu ra: Phòng kinh doanh có chức xây dựng chiến lược kế hoạch bán hàng cho tồn cơng ty, đặc biệt mảng kinh doanh dịch vụ Tuy nhiên, chưa có phận kinh doanh chuyên nghiên cứu đào sâu lĩnh vực phát triển dự án cơng ty Bên cạnh đó, việc dự trù giá bán hộ non yếu Đa số dựa kinh nghiệm kết phân tích đánh giá từ công ty cạnh tranh nên kết chưa mang tính khách quan cao Đồng thời, kinh nghiệm kinh doanh từ loại hình đầu tư : kinh doanh khách sạn, sân golf, cho thuê dịch vụ thương mại chưa nhiều định hướng phát triển công ty tương lai đầu tư đa lĩnh vực Do đó, chưa đáp ứng yêu cầu cho hoạt động phân tích tài dự án đầu tư thực thi Nếu vướng mắc chưa giải tương lai cơng tác phân tích tài gặp nhiều khó khăn, hạn chế, chưa đảm bảo tính chun nghiệp Bên cạnh đó, tình hình thị trường bất động sản có nhiều biến động giá cả, cung cầu thất thường Do đó, đòi hỏi cần phải có phận chun nghiệp đưa nhìn nhận chun mơn cơng tác phân tích tài đảm bảo chuyên nghiệp hiệu cho hoạt động đầu tư Sacomreal II.2.2.Về qui trình phân tích dự án: Hiện cơng ty vào qui trình đầu tư xây dựng Sở Qui hoạch Kiến trúc ban hành năm 2006 chưa ban hành qui trình cụ thể, chặt chẽ cho riêng hoạt động phân tích dự án Điều khiến cho công tác phân tích gặp khó khăn phân cơng cơng việc trách nhiệm cho mối cá nhân.Vì cần sớm ban hành qui trình cụ thể để thống với việc phân tích II.2.3.Về phương pháp phân tích: Ưu điểm : - Nhìn chung, phương pháp phân tích tài Cơng ty sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền Phương pháp phổ biến rộng rãi dự án nhà đầu tư - Bên cạnh Sacomreal trọng phân tích độ rủi ro dự án Đây phương pháp phân tích lạ nhà đầu tư khác Kỹ thuật sử dụng phương pháp đòi hỏi nhạy bén nhận định chi phí đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động kỹ thuật tính tốn phần mềm excel Đây là điểm bật cho thấy tính chuyên nghiệp Sacomreal so với Công ty khác Nhược điểm : - Việc đưa giả thiết chưa nhiều, có khoảng từ 3-5 giả thiết phương án đầu tư Vì chưa thấy hiệu tài từ nhiều _ Trang 74 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Nguyễn Thị Hoàng Lam phương án khác Nếu có nhiều giả thiết để cấp lãnh đạo so sánh lựa chọn đảm bảo hiệu tối ưu an toàn cho hoạt động đầu tư Sacomreal Ngoài ra, đối tượng hướng tới phân tích dự án chưa có phân cấp rõ ràng, chuyên nghiệp Chẳng hạn, phân tích dự án xây dựng nhà để bán, phân tích viên đưa đối tượng khách hàng chung chung, khơng có phân cấp theo thu nhập (thu nhập thấp, thu nhập trung bình, thu nhập cao) Do vậy, kết việc phân tích sơ sài chưa đủ sở để tiến hành đầu tư theo loại đối tượng hướng tới (loại hộ cho người có thu nhập thấp, hộ trung bình cho đối tượng cán cơng nhân viên chức, loại hộ cao cấp cho thương nhân hay người nước ngồi ) - Trong phân tích rủi ro, dừng lại việc theo dõi biến động số thực giá bán hộ, giá cho thuê thương mại dịch vụ, giá cho th bãi giữ xe, chi phí móng cọc nhồi, chi phí xây dựng hộ, chi phí lãi vay, chi phí hoạt động mà khơng theo dõi biến động tỉ lệ phần trăm doanh thu theo vòng đời dự án Cụ thể, dự án xây dựng nhà chung cư, phân tích viên dừng lại việc phân tích thay đổi giá bán hộ chung cư mà không theo dõi tỉ lệ phần trăm thay đổi doanh thu Thực tế tỉ lệ ảnh hưởng lớn đến thay đổi tiêu NPV, IRR ảnh hưởng hệ số chiết khấu dòng tiền theo thời gian II.2.4.Về đội ngũ phân tích viên: Ưu điểm : Đội ngũ nhân viên trẻ, động, chịu khó học hỏi, bồi dưỡng nắm vững nghiệp vụ, cập nhật nhanh chóng biến đổi thị trường, sách nhà nước, đáp ứng phát triển Công ty Nhược điểm : Số lượng nhân mỏng, chưa đáp ứng khối lượng công việc Tuy nắm vững chun mơn thiếu kinh nghiệm thực tế thị trường bất động sản, chưa đào tạo chuyên sâu bất động sản nên mức độ tham mưu chưa đạt mức mong muốn II.2.5.Về xây dựng dòng tiền dự án: Ưu điểm: Hiện báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo dòng tiền lập theo phương pháp gián tiếp ngầm giả định doanh thu chi phí khoản thu khoản chi ( doanh thu chi phí toán ngay) Với việc ngầm giả định có ưu điểm tính tốn khơng phức tạp, thời gian lập báo cáo dòng tiền nhanh Nhược điểm : Hiện nay, phân tích viên ngầm định doanh thu dòng tiền mà chưa phân biệt doanh thu khoản thu Doanh thu giá trị tiền giấy tờ chưa tốn khơng toán hệt lần mà toán theo tiến độ thu tiền Còn khoản thu giá trị tiền tốn Bởi giá trị dòng tiền tệ ròng thời điểm khác với thu nhập dự án thời điểm (có thể xảy thu nhập >0 _ Trang 75 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Nguyễn Thị Hoàng Lam dòng tiền tệ ròng lại