Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Lê Thị Phương Minh BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “ẢNH HƯỎNG CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CNQSDĐ ĐẾN THỊ TRƯỜNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TÂN AN, TỈNH LONG AN” SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : LÊ THỊ PHƯONG MINH 03135039 DH03TB 2003 – 2007 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Lê Thị Phương Minh KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT LÊ THỊ PHƯƠNG MINH “ ẢNH HƯỎNG CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CNQSDĐ ĐẾN THỊ TRƯỜNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TÂN AN, TỈNH LONG AN” Giáo viên hướng dẫn: NGƠ MINH THỤY Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2007- Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Lê Thị Phương Minh Con xin gởi lòng biết ơn sâu sắc đến ba người thân gia đình, người ni dưỡng, nâng đỡ, dìu dắt cho có ngày hơm Xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, q thầy khoa Quản lí Đất đai Bất động sản trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh truyền đạt kiến thức hữu ích hướng dẫn em năm tháng học tập trường Xin chân thành cảm ơn thầy Ngô Minh Thụy tận tình hướng dẫn giúp đỡ em suốt trình thực tập hồn thành luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn Các anh, chị phòng tài Nguyên Môi trường thị xã Tân An, tỉnh Long An nhiệt tình giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho thực tập đơn vị Xin cảm ơn bạn lớp Quản lí thị trường bất động sản 29 niên khóa 2003-2007 ln động viên, giúp đỡ tơi q trình học tập thực đề tài TP HCM, tháng 7/2007 Sinh viên: Lê Thị Phương Minh Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Lê Thị Phương Minh TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Lê Thị Phương Minh, khoa Quản lý Đất đai Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: “ẢNH HƯỞNG CỦA CƠNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ ĐẾN THỊ TRƯỜNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TÂN ANTỈNH LONG AN” Giáo viên hướng dẫn: KS.NGÔ MINH THUỴ, Giảng viên khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản trường Đại học Nơng lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Trong kinh tế với tốc độ đô thị hóa nay, tỉnh Long An nói chung thị xã Tân An nói riêng bước phát triển cấu chuyển dịch mạnh theo hướng công nghiệp, thương mại, dịch vụ Và với vị trí địa lý đặc biệt thuận lợi nên địa bàn thu hút dự án đầu tư lớn dân cư từ địa phương khác đổ kéo theo nhu cầu nhà đất tăng lên Do tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn năm qua diễn với tốc độ nhanh, có lúc vượt qua kiểm sốt quan quản lý đất đai, có văn pháp luật ban hành kịp thời góp phần ổn định lài cơng tác quản lý sử dụng đất Vì mà hình thành đồng tiếp tục phát triển, hòan thiện lọai hình thị trường đơi với xây dựng khuôn khổ pháp lý thể chế, để thị trường họat động động, có hiệu quả, có trật tự kỷ cương môi trường cạnh tranh lành mạnh giải pháp quan trọng phát triển kinh tế-xã hội Đối với Thị xã Tân An thị trường bất động sản hình thành sơ khai, thị trường bất động sản khơng thức tồn thách thức cơng tác quản lý nhà nước Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất đặc biệt cơng tác cấp giấy chứng nhận vừa có ý nghĩa mặt thực tiễn, vừa mang tính chất thời cấp bách, nhằm góp phần tìm bước đi, cách làm phù hợp giúp cho thị trường quyền sử dụng đất có bước thật hướng, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường, bình ổn thị trường Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Lê Thị Phương Minh MỤC LỤC PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận I.1.1 Cơ sở pháp lý I.1.2 Căn khoa học .8 I.1.3 Cơ sở thực tiễn: .13 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 16 I.2.1 Điều kiện tự nhiên 16 I.2.2 Kinh tế xã hội 19 I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu .23 I.3.1 Nội dung nghiên cứu .23 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 24 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24 II.1 Đánh giá nội dung quản lý nhà nước đất đai trạng sử dụng đất .24 II.1.1 Quản lý nhà nước đất đai 24 II.1.2 Hiện trạng sử dụng đất đai 2006 27 II.2 Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn từ 1993nay 31 II.2.1 Tình hình cấp giấy từ năm 1993 đến trước có Luật 2003 .31 II.2.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 33 II.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 1993-nay 37 II.3.1 Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến trước có Luật đất đai 2003 37 II.3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật 2003 39 II.4 Một số nhân tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất 42 II.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 43 II.4.2 Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .43 II.4.3 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 43 II.4.4 Công tác quy họach, kế họach sử dụng đất 44 II.4.5 Tập quán thị hiếu 44 II.4.6 Quy luật cung cầu .45 II.5 Ảnh hưởng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất 46 II.5.1 Phân tích mối tương quan kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 46 II.5.2 Phân tích ảnh hưởng cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất 48 II.6 Đề xuất số biện pháp phát triển thị trường quyền sử dụng đất .52 IV.6.1 Đối với công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 52 II.6.2 Quy họach, kế họach sử dụng đất 52 II.6.3 Hình thành tổ chức định giá bất động sản đào tạo đội ngũ chuyên gia định giá bất động sản 53 II.6.4 Chính sách giá đất .53 II.6.5 Đổi hệ thống thuế, phí lệ phí 53 Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Lê Thị Phương Minh II.6.6 Phát triển hệ thống thông tin, tổ chức tư vấn, dịch vụ mua-bán bất động sản .53 KẾT LUẬN 54 Kết Luận 54 Kiến Nghị .55 Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Lê Thị Phương Minh ĐẶT VẤN ĐỀ - Tính cấp thiết đề tài Quá trình hình thành phát triển thị trường quyền sử dụng đất nói chung thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trình tất yếu khách quan gắn liền với trình phát triển sản xuất hàng hóa Do phát triển sản xuất hàng hóa làm nảy sinh hình thức trao đổi, sang nhượng, thuê mướn đất đai Nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi phát triển hệ thống thị trường đồng bộ, từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động đến thị trường bất động sản có thị trường quyền sử dụng đất Trước Luật Đất Đai 1993, Nhà nước nghiêm cấm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế điều diễn Lần Luật Đất Đai 1993 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại hàng hóa đặc biệt chuyển nhượng phải thông qua quan Nhà nước Tuy nhiên nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan việc chuyển nhượng giấy tay không thông qua quan Nhà nước, hình thành nên thị trường ngầm gây khó khăn cho Nhà nước quản lý, thị trường không minh bạch, không tuân theo pháp luật; điều dẫn đến kiềm hãm phát triển thị trường bất động sản Việc nghiên cứu đề tài góp phần quản lý phát triển lành mạnh thị trường bất động sản địa bàn thời gian tới, sở đề sách, biện pháp quản lý thích hợp góp phần làm cho thị trường bất động sản Việt nam ngày minh bạch, phù hợp với quy định chung Quốc tế tiến trình hội nhập vào kinh tế giới - Mục tiêu nghiên cứu đề tài Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đối tượng nghiên cứu Đề tài “Ảnh hưởng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Tân An-tỉnh Long An” - Phạm vi nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu địa bàn thị xã Tân An tỉnh Long An Đề tài thực từ ngày 15/03/2007 đến ngày 28/07/2007 Giới hạn đề tài: Bất động sản có loại bao gồm đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sàn khác gắn liền với đất; tài sản khác pháp luật quy định Tuy nhiên bất động sản nghiên cứu đề tài giới hạn đất đai - Ý nghĩa đề tài Đề tài thực hiện, kết góp phần giúp địa phương quản lý điều tiết thị trường bất động sản vào nề nếp, lành mạnh hóa thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội địa bàn Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Lê Thị Phương Minh PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận I.1.1 Cơ sở pháp lý − Luật đất đai 1993; Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai ngày 02/02/1998 ngày 21/09/2001 − Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 Chính phủ thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều cuả Luật đất đai − Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê laị, thừa kế quyền sử dụng đất chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất − Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị − Nghị định số 45/CP ngày 3/8/1996 Chính phủ việc bổ sung Điều 10 cuả nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 cuả phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị − Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà − Luật kinh doanh bất động sản − Luật đất đai 2003 − Luật nhà − Nghị định 181/NĐ-CP I.1.2 Căn khoa học Một số khái niệm bất động sản Hiểu theo nghĩa đơn giản tài sản khơng thể di dời Chính đặc điểm riêng bất động sản di dời bất động sản không đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người gắn liền với đất đai cơng trình xây dựng, trồng tất có liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian chiều (chiều cao, chiều rộng, chiều sâu) để tạo thành dạng vật chất có cấu trúc cơng xác định Trong đó, đất đai yếu tố ban đầu, yếu tố thiếu bất động sản Điều 181 Bộ Luật Dân Sự năm 1995 quy định: “Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng, tài sản khác gần với đất đai tài sản khác theo pháp luật quy định” a Thuộc tính đặc trưng bất động sản - Thuộc tính: + Tính cố định + Tính khơng đồng + Tính khan + Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài + Hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội + Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn + Hàng hoá bất động sản phụ thuộc vào lực quản lý Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Lê Thị Phương Minh - Đặc trưng bất động sản + Khả đàn hồi bất động sản hạn chế định cung ứng đất đai + Thời gian mua bán, giao dịch kéo dài, chi phí mua bán, giao dịch cao + Khả chuyển hoá thánh tiền mặt linh hoạt + Có dự can thiệp quản lý nhà nước chặt chẽ b Phân loại bất động sản Bất động sản chia làm thành nhóm: + Nhóm 1: bất động sản có đầu tư xây dựng gồm nhà ở, nhà xưởng, cơng trình thương mại dịch vụ, sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc v.v + Nhóm 2: bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất), bao gồm loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối + Nhóm 3: bất động sản đặc biệt gồm cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình, chùa, miếu, nghĩa trang v.v Đặc điểm nhóm khả tham gia thị trường thấp Khái niệm thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản mơi trường người mua người bán tác động qua lại lẫn (hay gọi tổng hòa giao dịch dân bất động sản: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, chấp ) địa bàn cố định thông qua chế giá - Thị trường bất động sản thị trường đặc thù, khác với thị trường khác diễn biến phức tạp - Thị trường bất động sản bao gồm nhiều phận thị trường với quy mô, số lượng, chất lượng chủng loại tài sản khác như: thị trường hạ tầng, khu công nghiệp, thị trường đất đai đô thị, thị trường nhà ở, khách sạn, văn phòng, thị trường mặt sản xuất Biến động thị trường bất động sản chịu tác động quy luật cung cầu, quy luật giá trị quy luât kinh tế – xã hội khác dù quốc gia sở hữu khác a Đặc trưng thị trường bất động sản - Khơng có thị trường trung tâm, thị trường mang tính chất chất địa phương, vùng, thị trường nhà - Thị trường bất động sản thị trường giao dịch thân bất động sản mà thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản - Thị trường bất động sản thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo - Thị trường bất động sản chịu chi phối mạnh nhà nước (chính sách, pháp luật, quy hoạch) - Giao dịch thị trường bất động sản cần đến loại tư vấn chun nghiệp có trình độ cao chế định hỗ trợ khác môi giới, định giá, tốn bảo hiểm - Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn b Phân loại thị trường bất động sản Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Lê Thị Phương Minh - Căn vào loại hình giao dịch, thi trường bất động sản chia làm loại: + Thị trường mua bán chuyển nhựơng bất động sản + Thị trường cho thuê bất động sản + Thị trường chấp bất động sản + Thị trường góp vốn liên danh - Căn vào tính chất, trình tự bất động sản gia nhập thị trường, phân thành cấp sau đây: + Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng cho thuê đất đai (quyền sử dụng đất) Thị trường gọi thị trường đất đai + Thị trường cấp 2: thị trường xây dựng cơng trình để bán cho thuê, chấp, góp vốn +Thị trường cấp 3: thị trường mua bán lại, cho thuê bất động sản thị trường đất đai đưa khái niệm + Thị trường sơ cấp: thị trường có bên nhà nước, bên đối tượng giao, cho thuê đất – nơi thực giao dịch nhà nước (đại diện chủ sở hữu) người sử dụng đất + Thị trường thứ cấp: thị truờng giao dịch quyền sử dụng đất người sử dụng đất - Căn vào mục đích sử dụng: + Thị trường nhà + Thị trường đất + Thị trường bất động sản c Vai trò vị trí thị trường bất động sản kinh tế đời sống xã hội - Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế thị trường liên quan trực tiếp lượng tài sản cực lớn quy mô, tính chất giá trị chúng trực tiếp tác động đến kinh tế quốc dân - Thị trường bất động sản phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động - Phát triển quản lý tốt thị trường bất động sản đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất thị trường nhà đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu - Phát triển quản lý tốt thị trường bất động sản góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước - Phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu xúc ngày gia tăng nhà cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn - Những ảnh hưởng tiêu cực thị trường bất động sản xảy kinh tế đời sống xã hội Thực trạng thị trường bất động sản nước ta a Những mặt tích cực Trang 10 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Lê Thị Phương Minh Số lượt chuyển nhượng có 2667 hồ sơ với tổng diện tích 4.070.423,35 m2, có 1809912.41 m2 đất thổ 2260510.94 m2 đất nông nghiệp Phường phường dẫn đầu với 382 hồ sơ, diện tích 598475.9 m2 so với năm trước phường có số lượt chuyển nhượng giảm gần nửa, xã An Vĩnh Ngãi có 137 hồ sơ đa phần đất nơng nghiệp 3.Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006 Bảng 14 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006 STT Đơn vị xã, phường Diện tích (m2) Hồ sơ chuyển nhượng Tổng diện tích Thổ Lúa Phường 247 285496.3 198354.6 87141.7 Phường 194 85976.2 67894.3 18081.9 Phường 157 205891.8 99586.4 106305.4 Phường 230 389456.9 107562.3 281894.6 Phường 484 654218.2 256256.8 397961.4 Phường 701 990489.1 487963.8 502525.3 Phường 160 451230.2 198948.5 252281.7 Phường Tân Khánh 169 276453.1 100245.4 176207.7 Hướng Thọ Phú 184 378526 182643.1 195882.9 10 An Vĩnh Ngãi 121 99878.2 56891.6 11 Lợi Bình Nhơn 497 365125.4 101895.4 263230 12 Nhơn Thạnh Trung 86 184369.2 89235.4 95133.8 13 Khánh Hậu 125 158945.2 58985.4 99959.8 14 Bình Tâm 98 89478.2 35986.2 53492 Trang 41 42986.6 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản 15 Tổng Lê Thị Phương Minh 3453 4615534 2042449 2573084.8 Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006 có sơi động thời điểm trước đây, tất nhiên có khởi sắc so với năm 2005 Số lượt chuyển nhượng đạt 3453 hồ sơ với tổng diện tích 4.615.534 m2, đất nơng nghiệp 2.573.084,8 m2, đất thổ 2.042.449 m2 Số lượt chuyển nhượng cao phường 6, có đến 701 hồ sơ thời gian có nhiều dự án quy họach khu dân cư, tình trạng đầu đất,…… Nghị định 17/NĐ-CP có quy định mở hơn, tức dự án kinh doanh nhà lớn dự án thành phần sau hòan thành xong kết cấu hạ tầng có quyền chuyển nhượng lại phần dự án cho đối tượng khác để tiếp tục kinh doanh Với lại sau thời gian sách có hiệu lực , người dân thấy ổn định thị trường thời điểm mà người có nhu cầu thực sẵn sàng bỏ tiền để mua đất Đồng thời theo NĐ 181 năm 2005 có doanh nghiệp lớn có khả đầu tư đến năm 2006 có nhiều doanh nghiệp nhỏ có khả liên kết với để tham gia đầu tư vào thị trường Chính yếu tố thúc đẩy minh bạch công khai thủ tục làm cho họat động thị trường diễn nhanh II.4 Một số nhân tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Công tác quy họach, kế họach sử dụng đất Quy luật cung cầu Thị trường quyền sử dụng đất Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ Điều kiện tự nhin, kinh tế xã hội Tập quán truyền thống, thị hiếu Trang 42 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Lê Thị Phương Minh Sơ đồ: Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất II.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Thị xã Tân An trung tâm kinh tế, trị, văn hóa xã hội tỉnh Long An, địa bàn có tiềm đất đai, du lịch, cầu nối tỉnh vùng đồng sông Cửu Long với Thành phố Hồ Chí Minh….Đây điều kiện thuận lợi cho thị xã Tân An trình hội nhập, phát triển kinh tế-xã hội Sự phát triển kinh đòi hỏi phải chuyển đất sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch,…làm gia tăng quan hệ giao dịch đất đai thị trường quyền sử dụng đất phát triển Mặt khác, phát triển kinh tế đồng thời trình phát triển khoa học, kỹ thuật công nghệ tác động trực tiếp vào việc tạo lập bất động sản phù hợp với yêu cầu sản xuất, thương mại dịch vụ đời sống, q trình cải tạo bất động sản có, thay xây dựng bất động sản cho phù hợp Vì tính chất bất động sản mua bán lại nhiều lần, nên mật độ giao dịch bất động sản ngày gia tăng từ giúp cho thị trường quyền sử dụng đất địa bàn trở nên sôi động II.4.2 Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đăng ký đất đai nội dung bảo đảm quyền người sử dụng đất, thực Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Mặt khác, thông qua đăng ký giúp Nhà nước quản lý đất đai đến người sử dụng đất đất Trong Luật đất đai 1987 nội dung chưa quy định cụ thể, chưa thể rõ quyền người sử dụng đất Luật đất đai năm 2003 quy định rõ ràng bổ sung quyền người sử dụng đất Đây điểm Luật 2003 so với Luật trước Sở dĩ có quy định Luật xác định rõ quan hệ sở hữu đất đai sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Là sở cho việc triển khai thực cụ thể rõ ràng, bảo đảm quyền lợi ích người sử dụng đất Tạo an tâm cho người sử dụng đất thực quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp, cho thuê cách hiệu Đồng thời ràng buộc nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải thực Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa bảo vệ quyền lợi đáng họ, tạo ổn định cho người dân trước mắt lâu dài Điều tạo điều kiện cho nhà nước xây dựng thực phương án tối ưu quản lý sử dụng đất nước, đặc biệt quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đai giúp thị trường quyền sử dụng đất trở nên lành mạnh giảm bớt trường hợp giao dịch ngầm II.4.3 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất quy định người bán phải chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thực tế, khoản thuế người mua thường phải nộp tiến hành làm thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất Cộng thêm vào giá đất vốn cao, người mua phải chịu rủi ro chi phí chuyển quyền tài sản làm sổ đỏ hấp dẫn người mua Bên cạnh lệ phí trước bạ theo quy định 1% giá trị đất tài sản đất cao so với thu nhập phần lớn người dân Những điều dẫn đến chuyển quyền sử dụng đất chui, nhà nước không thu thuế chuyển quyền đất người dân khơng an tồn pháp lý Trang 43 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Lê Thị Phương Minh Các yếu tố giá đất, thuế, lệ phí tham gia thị trường ln yếu tố nhạy cảm, có ảnh hưởng trực tiếp thị trường bất động sản Một sách giá đất, thuế, lệ phí q cao, khơng hợp lý rào cản kiềm hãm phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nguyên nhân làm phát sinh tượng giao dịch “ngầm” thị trường nhằm trốn thuế, lệ phí nhà nước II.4.4 Cơng tác quy họach, kế họach sử dụng đất - Trên địa bàn thị xã có tổng số: 48 dự án, với tổng diện tích: 1240.75 Ủy ban nhân dân tỉnh Long An chấp thuận chủ trương quy họach khu dân cư, khu cơng nghiệp Trong đó: + Có dự án hồn thành trình tự, thủ tục, với diện tích:4.84 + Có dự án trình đầu tư hạ tầng, với diện tích: 80.18ha + Có dự án đầu tư xong hạ tầng, với diện tích: 54.08 + Các dự án triển khai bồi thường , giải phóng mặt chậm tiến độ: dự án, với diện tích: 20.2 Đã kê biên, giải tỏa dở dang + Các quy họach sử dụng đất chậm triển khai: 28 dự án, gồm: • Có dự án kê biên xong chưa phê duyệt phương án bồi thường, với diện tích: 166.24 • Có dự án Ủy ban nhân dân tỉnh Long An thu hồi chủ trương đầu tư chờ chủ đầu tư mới, với diện tích: 159.93 • Còn lại 16 dự án quy họach chưa triển khai với diện tích: 755.28 Quy họach kế hoạch sử dụng đất thực chất việc xác định mục đích sử dụng vùng đất, khu vực cụ thể; làm thay đổi tính chất mục đích sử dụng đất nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu đất đai tác động vào thị trường quyền sử dụng đất Trước hết thay đổi mục đích sử dụng đất lĩnh vực sản xuất kinh doanh, việc chuyển mục đích sử dụng đất vùng sản xuất nơng nghiệp, quy hoạch thành khu công nghiệp làm tăng việc xây dựng nhà cơng trình khác đất khu quy họach vùng vành đai, làm gia tăng giao dịch mua bán, thuê mướn đất đai, bất động sản Nghiên cứu phát triển thị trường quyền sử dụng đất đòi hỏi phải xem xét đến Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội vì: quy hoạch phát triển kinh tế xã hội việc nêu quan điểm, mục tiêu, phương hướng giải pháp phát triển ngành, lĩnh vực, đưa phương án sử dụng quỹ đất danh mục cơng trình dự án đầu tư cụ thể cho ngành (công nghiệp, nông nghiệp, kết cấu hạ tầng… ) mà cơng trình, dự án đầu tư bất động sản tương lai chúng đối tượng thị trường bất động sản thị trường quyền sử dụng đất nói riêng Nhà nước khuyến khích thành phần kinh tế tham gia nghiên cứu thực quy hoạch phát triển Điều có nghĩa chủ thể tham gia giao dịch tương lai đa dạng phong phú, vai trò chủ thể thay đổi nhiều trình tham lập thực quy hoạch Đó vấn đề xã hội hóa thị trường quyền sử dụng đất Thực tế cho thấy quy mô, chất lượng giao dịch bất động sản phụ thuộc lớn vào việc bất động sản quy họach hay chưa II.4.5 Tập quán thị hiếu Trang 44 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Lê Thị Phương Minh Tập quán, truyền thống yếu tố mang tính nhân văn thị trường quyền sử dụng đất, thị trường lao động, thị trường hàng hóa, thị trường vốn ảnh hưởng yếu tố hạn chế Tập quán truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào việc giao dịch mua bán, thuê mướn, chấp….của thị trường quyền sử dụng đất, có tác dụng đẩy nhanh hạn chế giao dịch, đảm bảo độ tin cậy bên mua, bán, cho thuê… Thị hiếu ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất khía cạnh chủ yếu Một thị hiếu vị trí, hai kiến trúc, kiểu dáng kể mốt, nhân tố làm ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất điều kiện kinh tế phát triển II.4.6 Quy luật cung cầu - Cầu thi trường quyền sử dụng đất: khơng có thị trường khơng có nhu cầu Vì ảnh hưởng lớn Nhiều chủ thể khác có nhu cầu sử dụng đất, phải kể tới hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp, tổ chức môi giới tư vấn chế định tài + Trên thị trường quyền sử dụng đất, có cân cung cầu, ta có đường biễu diễn quan hệ giá đơn vị quyền sử dụng đất với số lượng cầu đơn vị thời gian giá tăng số lượng cầu giảm ngược lại + Tuy nhiên, nhiều lọai quyền sử dụng đất phi nông nghiệp chẳng hạn, số lượng cầu phụ thuộc vào số nhân tố khác dự báo tương lai phát triển kinh tế, sách Chính phủ liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất (chính sách thuế, quy họach, thu hút đầu tư…) - Cung thị trường quyền sử dụng đất: Số lượng cung có quan hệ tỷ lệ thuận với giá quyền sử dụng đất thị trường + Cũng cầu, có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung: Giá thành quyền sử dụng đất có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận nhà đầu tư, ảnh hưởng đến định đầu tư để tăng số lượng cung Giá thành cao thấp phụ thuộc vào lãi suất cho vay ngân hàng, tình hình lạm phát… Nếu lãi suất cho vay ngân hàng giảm đường cung dịch chuyển sang phải + Chính sách Chính phủ: phủ tăng giá đất tăng thuế cung giảm + Dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh quyền sử dụng đất dự báo tới giá đất tăng lên họ giảm đất lại cung giảm - Giá quyền sử dụng đất: giống hàng hóa thơng thường khác, giá quyền sử dụng đất hình thành sở quan hệ cung cầu quyền sử dụng đất thị trường Tuy nhiên lọai hàng hóa đặc biệt giá quyền sử dụng đất có số đặc trưng riêng Cơ sở để hình thành giá quyền sử dụng đất mức độ lới ích sử dụng, mức độ khan tương đối mức cầu người mua - Căn vào hình thức cơng dụng hàng hóa quyền sử dụng đất giao dịch thị trường quyền sử dụng đất, có loại giá sau đây: giá thị trường, giá cho thuê, giá chấp, giá đền bù, giá khởi điểm đấu giá…… - Chính quy luật cung cầu giá gây ảnh hưởng lớn nguyên nhân làm cho thị trường Bất Động Sản thị trường quyền sử dụng đất đóng băng Trang 45 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Lê Thị Phương Minh II.5 Ảnh hưởng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất II.5.1 Phân tích mối tương quan kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bảng 15: Kết cấp giấy chuyển nhượng qua năm 1993-2003 2004 STT Phường, xã Phường 497 440 98 Phường 570 512 Phường 540 Phường CN GCN CN 109 56 300 47 247 121 201 49 198 57 194 648 103 751 76 382 79 157 607 791 82 150 54 251 68 230 Phường 619 608 69 479 68 137 77 484 Phường 720 720 158 536 87 201 73 701 Phường Phường Tân Khánh Xã Bình Tâm Xã Khánh Hậu Xã Lợi Bình Nhơn Xã Hướng Thọ Phú Xã An Vĩnh Ngãi Xã Nhơn Thạnh Trung Tổng 65 160 84 169 10 11 12 13 14 15 CN GCN CN 2006 GCN GCN 2005 2507 2014 150 208 72 196 95 98 1680 1245 98 233 61 280 78 125 3669 3146 98 155 85 249 92 497 872 914 220 205 79 132 65 184 1112 875 94 621 70 154 53 121 1445 983 87 640 90 187 64 86 4288 847 2667 997 14838 12896 1378 3453 * Ghi chú: GCN: giấy chứng nhận, CN: chuyển nhượng Từ kết ta xét toàn địa bàn Thị xã cơng tác cấp giấy có tác động lớn đến thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhưng xét riêng xã An Vĩnh Ngãi phường đơn vị hành thể rõ mối tương quan công tác cấp giấy chuyển nhượng Đối với xã An Vĩnh Ngãi lượng giấy cấp năm 2004 94 đến năm 2005 giảm 70 sang 2006 56 giấy, bên cạnh số vụ chuyển nhượng giảm từ 621 xuống 121 hồ sơ Còn phường biến động theo hướng giảm lại tăng Riêng số xã phường công tác cấp giấy lại không ảnh hưởng đến giao dịch mua bán nhà-đất phường Trang 46 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Lê Thị Phương Minh 4: năm 2004 lượng giấy cấp 82 sang năm 2005 giảm xuống 54 sang năm 2006 tăng lên đến 68, tình hình chuyển nhượng lại biến động ngược tăng giảm Do năm 2004 năm móc giao Luật vừa áp dụng Luật 1993 đến tháng 7/2004 Luật 2003 có hiệu lực thi hành đến tháng 11/2004 Nghị Định 181 lại đời đánh dấu bước ngoặc lớn Đây thời điểm vừa trải qua sốt đất nên nhu cầu người dân tăng cao Sang năm 2005 việc cấm phân lô bán nên có nhiều dự án Ủy ban nhân dân tỉnh định thu hồi dự án Ủy ban nhân dân Thị xã Tân An làm chủ đầu tư, dự án công ty đầu tư phát triểnxây dựng Diccorp làm chủ đầu tư, dự án công ty Tài Lợi làm chủ đầu tư Vì mà thị trường lúc trở nên trầm lắng Đến năm 2006 Nghị Định 90/NĐ-CP ngày 06/9/2006 đời quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà với Quyết Định số 33/2006/QĐ-UBND việc ban hành quy định hạn mức giao đất công nhận quyền sử dụng số lọai đất địa bàn nên tình hình cấp có tăng lên so với năm trước.Thể rõ qua biểu đồ sau: 16000 14000 Hồ Sơ 12000 10000 8000 6000 Cấp giấy 4000 Chuyển nhượn g 2000 1993-2003 2004 Năm 2005 2006 Biểu đồ: Mối quan hệ công tác cấp giấy chuyển nhượng Như qua năm từ Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành tình hình cấp giấy chứng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều thay đổi Năm 2005 tình hình cấp giấy giảm xuống kéo theo số vụ chuyển nhượng giảm, năm 2006 lượng cấp giấy tăng – chuyển nhượng tăng Do người dân đủ điều kiện người ta tiến hành giao dịch Trong Bộ Luật dân sự, khỏan điều 693 quy định “Một điều kiện chuyển quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện cần thiết để bất động sản tham gia vào thị trường cách có tổ chức Một bất động sản đăng ký quyền sử dụng đất đảm bảo đưa thị trường, mà đằng sau nội dung bên khẳng định an toàn hợp pháp, làm cho người tham gia giao dịch yên tâm tránh giao dịch ngầm, giao dịch trùng, tránh mua bất động sản mà sau khơng có quyền sử dụng hợp pháp với bất động sản đó; tránh tượng chấp trùng, chấp, khơng bị chuyển vị trí, địa điểm người có quyền sở hữu Trang 47 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Lê Thị Phương Minh sử dụng, khơng đăng ký dẫn đến người có bất động sản dùng chấp lần tổ chức tín dụng khác II.5.2 Phân tích ảnh hưởng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ khảo sát thực tế với tổng số phiếu điều tra 70 phiếu cho thấy đựơc vị trí mức độ ảnh hưởng yếu tố đến thị trường quyền sử dụng đất Bảng 16: Tổng hợp số phiếu điều tra Vị trí Giấy tờ 50 3 Vị trí 10 36 5 Diện tích 12 28 Tranh chấp 30 15 Quy họach 10 32 Giá 8 10 19 CSHT 7 11 20 Phong thủy 10 31 Với số phiếu điều tra qua phương pháp phân tích đa tiêu chuẩn, phương pháp định tính chứng minh yếu tố quan trọng thị trường quyền sử dụng đất *Một số khái niệm phương pháp” Phân tích đa tiêu chuẩn” - Phương pháp phân tích đa tiêu chuẩn kỹ thuật phân tích tổ hợp tiêu chuẩn khác kết cuối Phân tích đa tiêu chuẩn (Multi-Criteria Analysis-MCA) cung cấp cho người định mức độ quan trọng khác tiêu chuẩn khác Dùng nhiều tiêu chuẩn khác để phân tích khả thích hợp, kỹ thuật tổ hợp tiêu chuẩn khác kết cuối sử dụng công cụ hỗ trợ định - Trong vấn đề định đa tiêu chuẩn, bước quan trọng xác định tập hợp phương án (Alternatives) tập hợp tiêu chuẩn (Criteria) mà phương án cần để định giá Tiếp theo, lượng hóa tiêu chuẩn, xác định tầm quan trọng tương đổi phương án tương ứng với tiêu chuẩn Q trình tính tốn mức độ ưu tiên bao gồm bước sau: a.So sánh cặp - So sánh cặp dùng để xác định tầm quan trọng tương đối phương án ứng với tiêu chuẩn Trong phương pháp này, người định phải diễntả ý kiến giá trị so sánh cặp Thường người định chọn câu trả lời số câu hỏi, chọn lựa cụm từ, chẳng hạn : “A quan trọng gấp lần B”, “C quan trọng gấp lần B” ….Cuối kết lượng hóa cách sử dụng thang phân loại Trang 48 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Lê Thị Phương Minh - Để phân cấp tiêu chuẩn, Saaty (1977, 1980, 1994) phát triển loại ma trận đặc biệt gọi ma trận so sánh Những ma trận đặc biệt sử dụng để thể mối quan hệ tiêu chuẩn với Các bước so sánh sau : + So sánh cặp thành phần theo tiêu chuẩn cho sẵn + Bắt đầu từ chóp sơ đồ thứ bậc, chọn tiêu chuẩn, thực so sánh cặp thành phần bậc theo tiêu chuẩn đa chuẩn + Thiết lập ma trận so sánh: so sánh A1 cột bên tay trái với A1 , A2, A3 …của hàng ma trận C A1 A2 A3 A1 a12 A2 1/a12 A3 - Các câu hỏi đặt A1 có lợi hơn, thoả mãn hơn, đóng góp nhiều hơn, vượt hơn….so với A2, A3…bao nhiêu lần? - Để điền vào ma trận , người ta dùng thang đánh giá từ 1-9 sau : Bảng 17: Phân loại tầm quan trọng tương đối Saaty [66] Mức độ Định nghĩa Quan trọng Hai thành phần có tính chất Sự quan trọng yếu Kinh nghiệm nhận định thành phần với thành nghiêng thành phần phần thành phần Cơ hay quan trọng Kinh nghiệm nhận định nhiều nghiêng mạnh Sự quan trọng biểu Một thành phần ưu lộ mạnh tiên nhiều biểu lộ thực hành Sự quan trọng tuyệt đối Sự quan trọng hẳn mức 2,4,6,8 Mức trung gian Cần thỏa hiệp mức nêu mức độ nhận định b Tổng hợp số liệu độ ưu tiên - Xây dựng ma trận so sánh, phần tử ma trận đại diện cho so sánh cặp, tỷ số lấy từ tập hợp {9,8,7,….,2,1,1/2,…,1/9} Ma trận so sánh ma trận có giá trị nghịch đảo qua đường chéo - Xác định vectơ riêng hay cột chuẩn hóa : • tính cột ma trận: ∑a ij • tính aij/ ∑ aij Trang 49 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Lê Thị Phương Minh • Chuẩn hóa giá trị để có trọng số cách lấy trung bình cộng hàng c Tỷ số quán Trong toán thực tế, khơng phải lúc thành lập quan hệ bắc cầu so sánh cặp Thí dụ phương án A tốt B, B tốt C phải lúc nàoA tốt C Hiện tượng thể tính thực tiễn tốn, ta gọi không quán (incosistency) Sự không quán thực tế độ không quán không nên nhiều thể đánh giá cho cấp, ta dùng tỷ số quán (CR) Nếu tỷ số nhỏ 0.1 nghĩa đánh giá người định tương đối quán, ngược lại ta tiến hành đánh giá lại CR = CI RI + RI (Random Index) số ngẫu nhiên xác định từ bảng cho sẵn + CI (Consistency Index) số quán Phân loại sô Random (RI): n RI 0.58 0.9 1.12 1.24 1.32 1.41 1.45 - Đầu tiên ta nhân vector cột cho ma trận so sánh để vector tổng có trọng số Vector quán (consistency vector) = vector tổng có trọng số/vector cột λ - Xác định λ max số quán ( Consistency Index – CI): λ giá trị đặc trưng (characteristic value, eigen value) ma trận so sánh (ma trận ma trận vuông) λ đơn giản trị trung bình vector quán λmax =vetor cột chuẩn hóa * ma trận so sánh/vector cột λmax : giá trị riêng ma trận so sánh( vector quán) n : số tiêu chuẩn - Phương pháp AHP đo quán thông qua tỷ số quán (CR), giá trị tỷ số quán tốt nhỏ 10%, lớn hơn, nhận định ngẫu nhiên, cần thực lại Sau áp dụng phương pháp phân tích đa tiêu chuẩn vào phân tích tầm quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất ta ma trận sau Bảng 18 Ma trận so sánh PL VT DT TC QH Giá CSHT PT Trọng số PL 3 5 7 0.33 VT 1/3 3 5 0.21 DT 1/3 1/4 5 7 0.17 Trang 50 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Lê Thị Phương Minh TC 1/5 1/3 1/3 0.10 QH 1/5 1/3 1/5 1/2 0.09 Giá 1/7 1/5 1/5 1/3 1/4 0.05 CSHT 1/7 1/5 1/7 1/5 1/5 1/2 0.03 1/9 1/9 1/7 1/7 1/7 1/5 1/3 0.02 PT * Ghi chú: PL: pháp lý QH: quy họach VT: vị trí CSHT: sở hạ tầng DT: diện tích PT: phong thủy TC: tranh chấp Dựa vào vị trí mức độ ưu tiên yếu tố bảng phân lọai tầm quan trọng Saty ta ma trận Từ tính tỷ số qn λmax = 8.948 CI= (8.948-8)/(8-1)=0.135 Với n=8, ta RI=1.41 CR= CI 0.135 = =0.096