ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN THỊ HƯƠNG LAN Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HƯƠNG SƠN, HUYỆN PHÚ BÌNH TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015-2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chun ngành Khoa Khóa học : Chính quy : Địa mơi trường : Quản lý tài nguyên : 2013 - 2017 Thái Nguyên, năm 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN THỊ HƯƠNG LAN Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HƯƠNG SƠN, HUYỆN PHÚ BÌNH TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015-2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành Lớp : Địa mơi trường : K45 - ĐCMT - N01 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2013 - 2017 Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Thế Huấn Thái Nguyên, năm 2017 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp trình học tập sinh viên vận dụng kiến thức, lý luận học nhà trường vào thực tiễn, tạo cho sinh viên làm quen phương pháp làm việc, kỹ công tác Đây giai đoạn thiếu sinh viên trình học tập Được trí Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn huyện Phú Bình tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015- 2016” Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo khoa Quản lý tài nguyên, người giảng dạy đào tạo hướng dẫn chúng em đặc biệt thầy giáo: TS Nguyễn Thế Huấn, người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em suốt thời gian thực tập hồn thành khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn cán cơng tác phòng Tài Ngun Mơi Trường cô chú, anh chị UBND thị trấn Hương Sơn nhiệt tình giúp đỡ em trình thực tập tốt nghiệp Em không quên gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè ln động viên giúp đỡ em suốt trình học tập hồn thành tốt khóa luận Do thời gian có hạn, bước đầu làm quen với phương pháp chắn báo cáo không tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận ý kiến đóng góp thầy, giáo tồn thể bạn sinh viên để khóa luận hồn thiện Sau em xin chúc tồn thể thầy khoa Quản Lý Tài Nguyên lời chúc sức khỏe, thành công công việc sống Em xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017 Sinh viên Nguyễn Thị Hương Lan ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Tình hình sử dụng đất địa bàn Thị Trấn Hương Sơn 45 Bảng 4.2: Giá đất theo quy định áp dụng cho địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 -2016 48 Bảng 4.3: Giá đất loại đường phố VT1 giai đoạn 2015-2016 49 Bảng 4.4: Giá đất loại đường phố VT2 giai đoạn 2015-2016 49 Bảng 4.5: Giá đất loại đường phố VT3 giai đoạn 2015-2016 50 Bảng 4.6: Giá đất loại đường phố VT4 giai đoạn 2015-2016 50 Bảng 4.7: Dân số cấu lao động thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2015 - 2016 52 Bảng 4.8: Mức chênh lệch giá đất theo giá thực tế vị trí 55 Bảng 4.9: Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất tuyến đường phố trung tâm (nhóm I) 55 Bảng 4.10: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 56 Bảng 4.11: Các yếu tố liên quan đến đất tác động đến giá đất thông qua phiếu điều tra 58 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Đồ thị cung cầu đất đai Hình 4.1: Đồ thị tăng trưởng kinh tế năm 2015 - 2016 thị trấn Hương Sơn 36 Hình 4.2: Biểu đồ cấu sử dụng đất năm 2016 Thị trấn Hương Sơn 46 Hình 4.3: Tốc độ tăng dân số năm 2015 năm 2016 52 Hình 4.4: Biểu đồ giá đất theo quy định đường phố thuộc nhóm I, nhóm II, nhóm III, nhóm IV 54 iv DANH MỤC VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa đầy đủ BĐS : Bất động sản HĐND : Hội đồng nhân dân NXB : Nhà xuất NDT : Nhân dân tệ TT : Thị trường THPT : Trung học phổ thông THCS : Trung học sở VT : Vị trí VNĐ : Việt nam đồng UBND : Ủy ban nhân dân UBMTTQ : Ủy ban mặt trận tổ quốc v MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC BẢNG ii DANH MỤC CÁC HÌNH iii DANH MỤC VIẾT TẮT iv MỤC LỤC v PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Ý nghĩa đề tài 1.3.1 Ý nghĩa khoa học đề tài 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn đề tài PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở lí luận khoa học 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm giá đất 2.1.1.1 Khái niệm giá đất 2.1.1.2 Đặc điểm giá đất 2.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất 2.1.2.1 Địa tô 2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng 2.1.2.3 Quan hệ cung cầu 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng giá đất 2.1.3.1 Nhân tố nhân 2.1.3.2 Nhân tố xã hội 10 vi 2.1.3.3 Nhân tố kinh tế 11 2.1.3.4 Nhân tố khu vực 13 2.1.3.5 Nhân tố quốc tế 14 2.1.3.6 Nhân tố cá biệt 15 2.1.4 Nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất 16 2.1.4.1 Nguyên tắc định giá đất 16 2.1.4.2 Phương pháp định giá đất 17 2.2 Cơ sở pháp lý 18 2.3 Cơ sở thực tiễn 19 2.3.1 Tổng quan thị trường đất đai 19 2.3.1.1 Khái niệm thị trường đất đai đặc điểm thị trường đất đai 19 2.3.1.2 Thị trường đất đai giới 20 2.3.1.3 Thị trường đất đai Việt Nam 22 2.3.2 Một số nghiên cứu giá đất giới Việt Nam 26 2.3.2.1 Trên giới 26 2.3.2.2 Tại Việt Nam 29 PHẦN 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 30 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 30 3.3 Nội dung nghiên cứu 30 3.3.1 Giới thiệu khái quát Thị Trấn Hương Sơn 30 3.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai Thị Trấn Hương Sơn giai đoạn 2015 - 2016 30 3.3.3 Giá đất địa bàn Thị Trấn Hương Sơn giai đoạn 2015-2016 30 3.3.4 Nghiên cứu biến động giá đất Thị Trấn Hương Sơn giai đoạn 2015 - 2016 31 vii 3.3.5 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đất địa bàn Thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2015-2016 31 3.3.6 Đề xuất số giải pháp cho công tác định giá đất quản lí đất đai địa bàn 31 3.4 Phương pháp nghiên cứu 31 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 31 3.4.2 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 31 3.4.3 Phương pháp điều tra liệu thị trường 32 3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 32 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Hương Sơn 34 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 34 4.1.1.1 Vị trí địa lý 34 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 34 4.1.1.3 Khí hậu 35 4.1.1.4 Thủy văn 35 4.1.2 Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội 35 4.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế 35 4.1.2.2 Điều kiện sở hạ tầng 38 4.1.2.3 Tình hình giáo dục,y tế,văn hóa -thể dục thể thao du lịch 38 4.1.2.4 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 39 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Hương Sơn 40 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2015 - 2016 41 4.2.1 Tình hình quản lí 41 viii 4.2.1.1 Việc thực văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai: 42 4.2.1.2 Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập đồ hành 42 4.2.1.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất đồ quy hoạch sử dụng đất 42 4.2.1.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 42 4.2.1.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 42 4.2.1.6 Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thu hồi đất 43 4.2.1.7 Đăng ký đất đai, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 43 4.2.1.8 Thống kê, kiểm kê đất đai 43 4.2.1.9 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai 43 4.2.1.10 Quản lý tài đất đai giá đất 43 4.2.1.11 Quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 43 4.2.1.12 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định pháp luật đất đai xử lý vi phạm pháp luật đất đai 44 4.2.1.13 Phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai 44 4.2.1.14 Giải tranh chấp đất đai; giải khiếu nại, tố cáo quản lý sử dụng đất đai 44 4.2.1.15 Quản lý hoạt động dịch vụ đất đai 44 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 45 Tổng diện tích đất tự nhiên 45 4.3 Giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2015-2016 46 4.3.1 Căn xác định giá đất địa bàn 46 53 huyện, gần 1.867 người/km2 năm 2015, phân bố tương đối đồng Làm cho giá đất thị trấn cao địa bàn khác tăng nhanh Điều làm cho giá đất thị trấn không ngừng tăng lên, gây ảnh hưởng đến biến động giá thị trấn qua năm • Tố chất nhân Tố chất nhân thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn hóa nhân Nhân tố nhìn chung có ảnh hưởng lớn đến giá đất, nhà Thị trấn Hương Sơn trung tâm kinh tế, trị, văn hóa huyện, nơi tập trung lực lượng lao động dồi có trình độ học vấn cao, mơi trường sống, làm việc học tập tốt, ổn định, tâm lý tạo ấn tượng tốt đẹp cho người, gián tiếp thúc đẩy giá đất thay đổi, tăng lên • Trình độ thu nhập tiêu dùng dân cư Kinh tế ngày phát triển, thu nhập người dân ngày tăng, đời sống cải thiện nâng cao, sau giải vấn đề ăn no mặc ấm người có nhu cầu ăn ngon mặc đẹp, biểu nhà yêu cầu cao chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu đất đai làm cho giá đất đai thị trấn Hương Sơn tăng Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu thiếu với người dân Do vậy, cầu nhà tối thiểu tăng lên tương ứng với tốc độ tăng thu nhập mức thu nhập vượt mức giới hạn cầu lương thực thực phẩm Đến giới hạn cao hơn, mức thu nhập tiếp tục tăng, cầu nhà tối thiểu tăng chậm lại chí giảm thay vào tăng cầu nhà cao cấp Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu nhà tối thiểu giống đường thẳng Khi mức thu nhập tăng lên vượt qua giới hạn đói nghèo, cầu nhà thiết yếu bắt đầu tăng chậm dần đến 54 mức bão hòa nhu cầu nhà tối thiểu Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần cầu nhà cao cấp tăng lên 4.5.2 Vị trí lơ đất Qua bảng giá đất Nhà nước quy định qua điều tra thực tế, thấy đất VT1 có giá cao gần mặt đường lớn người dân trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh cho thuê làm tăng khả sinh lợi mảnh đất Các đất VT2, VT3,VT4 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần đường, phố điều tra khu lân cận mức giá cao Thực tế người dân sống VT1 chấp nhận mơi trường sống khói bụi, tiếng ồn kéo theo thuận tiện giao thông, lại, mua bán, lượng khách hàng sử dụng dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh Sự chênh lệch giá vị trí thể qua biểu đồ đây: Giá đất 5.000 5.000 4.500 4.500 4.000 4.000 VT1 4.500 VT2 4.000 3.500 3.500 3.500 3000 3.000 VT3 3.500 VT4 3.000 2.500 2.500 2.500 2.000 2.000 2.000 1.500 1.500 1.000 1.000 500 Nhóm I Nhóm II Nhóm III Nhóm IV Loại đường phố Hình 4.4: Biểu đồ giá đất theo quy định đường phố thuộc nhóm I, nhóm II, nhóm III, nhóm IV 55 Bảng 4.8: Mức chênh lệch giá đất theo giá thực tế vị trí (Đơn vị tính: lần) Năm 2015 Năm 2016 STT Loại đường phố VT1/ VT2/ VT3/ VT1/ VT1/ VT2/ VT3/ VT1/ VT2 VT3 VT4 VT4 VT2 VT3 VT4 Nhóm I 1,16 1,33 1,07 1,66 1,23 1,3 Nhóm II 1,14 1,43 1,14 1,85 1,13 1,41 Nhóm III 1,25 1,14 1,4 Nhóm IV 1,56 21,2 1,33 VT4 1,11 1,78 1,1 1,75 2,0 1,19 1,26 1,27 1,9 2,6 1,16 1,2 1,39 1,94 (Nguồn: Giá TT trung bình số liệu điều tra, vấn) Bảng 4.9: Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất tuyến đường phố trung tâm (nhóm I) Giá TT trung bình qua STT Vị trí năm (1000 đồng/m2) Mức chênh lệch (lần) 2015 2016 2015 2016 VT1 7.000 8.000 1,14 1,6 VT2 6.000 6.500 1,33 1,44 VT3 4.500 5.000 1,13 1,25 VT4 4.200 4.500 1,2 1,33 (Nguồn: Giá TT trung bình số liệu điều tra, vấn) * Nhận xét: Dễ dàng nhận thấy tuyến đường phố giá đất đất thuộc VT1 ln có giá cao cao nhiều lần giá đất VT2, VT3, VT4 đường phố Giá đất đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, đất gần khu trung tâm, khu bn bán giá cao Đồng thời vị trí, khả sinh lợi, sở hạ tầng định loại đường phố giá đất vị trí loại đường phố khác giá giá đất khác Tuy 56 nhiên yếu tố vị trí định giá cao hay thấp đất yếu tố làm biến động giá đất thị trường 4.5.3 Chiều rộng mặt tiền Mặt tiền đất góp phần việc sinh lợi cho chủ sở hữu, đặc biệt việc buôn bán, kinh doanh mặt hàng tiêu dùng, thời trang, mỹ nghệ Do đặc trưng mặt hàng này: người tiêu dùng biết đến nhiều tiêu thụ nhanh Thơng thường, vị trí đất có chiều ngang rộng chiều sâu thường có lợi Cùng diện tích đất mặt tiền hai đất khác mức giá đưa khác Những đất có hai mặt tiền giá đẩy lên cao Để đánh giá mức độ ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất, em lựa chọn số lô đất liền kề đoạn đường quy định, VT1, kích thước chiều mặt tiền khác sử dụng phương pháp điều tra thực địa Kết thu bảng đây: Bảng 4.10: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất (Đơn vị tính: 1000 đồng/m2) STT Một số khu dân cư Độ rộng mặt tiền Khu dân cư Chợ Úc Sơn Dọc bờ sông Đào - 4m 4.000-5.000 3.000-3.500 2.500-3.000 4-6m 5.000-5.500 3.500-4.500 3.000-4.000 Trên m 5.500-7.000 4.500-5.500 4.000-4.500 (Nguồn: Điều tra, vấn): Qua điều tra thực tế với kết bảng 4.10 cho thấy, với chiều dài ô đất ô đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán/m2 thấp ô đất có chiều rộng mặt tiền lớn Chiều rộng mặt tiền lớn có lợi kinh doanh, mang lại lợi nhuận cao 57 4.5.4 Các yếu tố khác Giá đất thị trấn Hương Sơn chịu tác động bốn yếu tố: dân số, vị trí, chiều rộng mặt tiền, khả sinh lợi chủ yếu Ngồi chịu tác động nhiều yếu tố khác • Yếu tố quy hoạch Thơng thường, dự án quy hoạch thường làm khu vực xa trung tâm, giá trị đất thấp Quy hoạch tác động đến sở hạ tầng, khả sinh lợi khu vực đường xá giao thơng kết nối, hạ tầng hồn chỉnh hơn, mật độ dân cư tăng tạo điều kiện sống tốt nên sẻ ảnh hưởng lớn đến giá đất Giá đất tăng nhiều hay phụ thuộc mức độ ảnh hưởng dự án tới sở hạ tầng đoạn đường khả sinh lợi chúng mang lại • Yếu tố pháp lý Theo điều tra có tới 95% số người hỏi cho điều họ quan tâm hỏi mua đất giấy tờ pháp lý đất hạn chế quyền sử dụng đất: tình trạng cho thuê, chấp, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung • Yếu tố mơi trường Yếu tố mơi trường đóng vai trò quan trọng cảnh quan sống Tuy nhiên, điều kiện nước ta nước phát triển mơi trường chưa quan tâm mức, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Đối với nước tiên tiến yếu tố mơi trường xem yếu tố quan trọng việc chon vị trí để xây dựng nhà hay khu dân cư Các yếu tố môi trường thường quan tâm là: khơng khí, bụi, tiếng ồn, nước thải sinh hoạt, mùi hôi… Đối với thị trấn Hương Sơn yếu tố mơi trường chưa ảnh hưởng nhiều đến giá đất • Yếu tố an ninh xã hội Yếu tố an ninh thường quan tâm tệ nạn xã hội như: trộm 58 cắp, cờ bạc, ma túy… Ở nước tiên tiến việc an ninh cho khu dân cư việc ý khu dân cư cao cấp Trong điều kiện nước ta yếu tố chưa đề cập lưu ý phân hạng đất Nhưng thực tế mua bán đất, yếu tố có tác động nhiều đến giá đất Thị trấn Hương Sơn vậy, yếu tố an ninh xã hội có ảnh hưởng đến giá đất Mỗi đất có đặc điểm khác nhau, chịu ảnh hưởng yếu tố với mức độ khác Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 4.5.5 Đánh giá mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2015-2016 Các yếu tố liên quan đến đất tác động đến giá đất thông qua phiếu điều tra Bảng 4.11: Các yếu tố liên quan đến đất tác động đến giá đất thông qua phiếu điều tra STT Chỉ tiêu Số phiếu* Tỉ lệ (%) Dân số 9,09 Vị trí 15 27,27 Độ rộng mặt tiền 14,53 Quy hoạch 12,7 Cơ sở hạ tầng 7,3 Môi trường 7,3 An ninh xã hội 5,45 Pháp lý 16,36 * ∑ số phiếu điều tra: 55 phiếu (Nguồn: Theo số liệu điều tra vấn) 59 Từ bảng ta thấy tiêu có mối quan hệ mật thiết với giá đất thiết lập yếu tố liên quan đến đất Qua điều tra thực tế nhận rõ điều phân tích cụ thể: + Yếu tố pháp lý 16,36% + Yếu tố vị trí chiếm 27,27% tổng số phiếu điều tra + Yếu tố độ rộng mặt tiền chiếm 14,53% tổng số phiếu + Yếu tố quy hoạch chiếm 12,7% số phiếu điều tra + Yếu tố sở hạ tầng 7,3% số phiếu + Yếu tố môi trường chiếm 7,3% số phiếu + Yếu tố an ninh xã hội chiếm 5,45% số phiếu + Yếu tố dân số chiếm 9,09% số phiếu Qua ta thấy người dân chủ yếu quan tâm đến vị trí đất, yếu tố lại có tác động đến giá đất không nhiều.Vậy ta thấy yếu tố vị trí đất tác nhiều đến giá đất, quan trọng việc đưa định giá đất qui định giá đất thị trường 4.6 Đề xuất số giải pháp tăng cường quản lý giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình, tỉnh thái Nguyên Qua thực tế điều tra, tìm hiểu biến động yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2015- 2016 thấy công tác quản lý đất đai nhiều bất cập Trong cơng tác xác định giá đất địa bàn Thị trấn chưa thực sát với mức giá giao dịch thị trường hàng năm Nhà nước đưa bảng giá đất giá đất quy định so với thị trường 30 - 40% so với giá giao dịch thị trường tự Và kê khai để tính thuế chuyển nhượng đa số người dân kê khai không với giá thực tế giao dịch mà kê khai cho sát với giá quy định Vì vậy, để cơng tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số giải pháp sau: 60 - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sơ người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm VT1 tuyến đường phố, vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với số đoạn đường có giá trị cao, chia khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài, giá đất với thực tế vị trí - Đối với nạn đầu đất đai Nhà nước cần: có liên kết quan quản lý đất đai quan thuế, đưa hình thức thu thuế lệ phí phù hợp, để điều tiết thị trường, khuyến khích đầu tư, sử dụng đất mục đích, xóa bỏ hình thức chuyển nhượng bất hợp pháp Tổ chức tốt hệ thống đăng ký đất đai đảm bảo giao dịch đất đai đăng ký thời hạn quy định Một đất đăng ký, giao dịch kiểm soát giá tác động tiêu cực đầu đất đai hạn chế tới mức thấp - Bên cạnh quan chức phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thông qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm Pháp luật Đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến Pháp luật Đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 61 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Hương Sơn thị trấn trung tâm huyện, hội tụ đầy đủ yếu tố thuận lợi để góp phần vào mục tiêu phát triển kinh tế, trị xã hội tồn huyện Cơng tác định giá đất đai địa bàn thị trấn bám sát quy định Nhà nước chậm thay đổi, điều chỉnh thị trường có biến động lớn giá * Về biến động giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn: giá đất quy định nhìn chung thấp khoảng 1,23 đến 1,75 lần so với giá đất thị trường.Giữa khu vực thị trấn mức độ chênh lệch khác hay đường phố biến động khác nhau.Giá chuyển nhượng thị trường cao nơi có giá trị sinh lợi cao, vị trí thuận lợi cho giao thơng, bn bán Cụ thể đường phố nhóm I với giá chuyển nhượng thị trường cao đạt 8,000,000 đồng/m2 năm 2016 giảm dần qua đường phố nhóm II với giá chuyển nhượng 7,000,000 đồng/m2 giảm dần xuống thấp * Về yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn:giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố biến động dân số, vị trí, chiều rộng mặt tiền, quy hoạch, sở hạ tầng yếu tố khác Trong yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn Còn yếu tố khác có mức độ ảnh hưởng thấp 5.2 Đề nghị - Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBNB tỉnh Thái Nguyên cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chun mơn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát 62 với giá thị trường Chú trọng đào tạo đội ngũ cán toàn diện chuyên môn với nghiệp vụ công tác xác định giá đất - Giá quy định UBND tỉnh Thái Nguyên chênh lệch nhiều so với giá thị trường, cần phải điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường Khi có biến động lớn giá đất thị trường, quyền địa phương cần có biện pháp bình ổn giá trước Nhà nước điều chỉnh - Chính phủ, UBND tỉnh Thái Nguyên cần tiến hành công tác định giá đất cách thường xuyên theo định kỳ đột xuất theo nhu cầu thực tế thị trường để giá đất quy định phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị sử dụng đất - Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai Nhà nước Sớm đầu tư sở hạ tầng kỹ thuật, tăng cường trang thiết bị hỗ trợ, ứng dụng khoa học kỹ thuật để phục vụ công tác định giá đất - Để có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật việc chấp hành quy định giá đất Nhà nước để nâng cao nhận thức nhân dân 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tiếng Việt Bộ tài (2013), Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 Tài hướng dẫn thực Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Nghị định số 65/2013/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất Nguyễn Tiến Dũng, (2015), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2013 – 2014 Phạm Linh Giang (2015), Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố lào cai giai đoạn 2012-2014 Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 Hội đồng Lý luận Trung ương 2004 Nghị số 60/2014/NQ-HĐND ngày 12 tháng 12 năm 2014 Hội đồng nhân dân tỉnh khóa XII kỳ họp thứ 11, Thông qua Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 địa bàn tỉnh Thái Nguyên 64 10 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nơng Lâm Thái Nguyên 11 Nguyễn Thế Huấn, (2009), Định giá đất bất động sản, NXB nông nghiệp Hà Nội 12 Nguyễn Vũ Kiên (2005), “Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh – tỉnh Bắc Ninh”, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 13 Vũ Thị Ngọc Lan, (2007), Nguyên tắc định giá bất động sản, Ngày 11 tháng 10 năm 2007 14.Trịnh Hữu Liên Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ Quản lý đất đai định giá đất, NXB Nơng nghiệp 15 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật đất đai năm 2003 16 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật đất đai năm 2013 17 Lê Phương Thảo, (2007), Tìm hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp 18 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp 19 UBND Thị trấn Hương Sơn (2015), Phòng Tài ngun Mơi trường, Thuyết minh tổng hợp lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm (2011-2015) thị trấn Hương Sơn - huyện Phú Bình - tỉnh Thái Nguyên II Tài liệu tiếng Anh 20 Quigley and Rosenthal, Taxonomies of Land Use Regulation, 2013 PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA NGƯỜI DÂN (Đề tài: Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn) I THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất:…………………… Tuổi……… Dân tộc ……… Địa chỉ: số nhà………, Đường ……….……………… , rộng:………… Nghề ngiệp:……………………………….……………………………… CB, công nhân viên chức Lao động tự Bn bán Nghề khác Thu nhập bình qn……………………………………triệu đồng/năm II THÔNG TIN VỀ CHỦ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Diện tích đất: ……… m², Hình thể………………… Kích thước: Dài…………m, Rộng ………………….m khoảng cách từ đất(mặt tiền) đến đường phố gần Khoảng cách đến 100 m dường phố điều tra Ông bà có đồng ý với bảng giá đất nhà nước đưa hàng năm hay khơng Có Khơng ông bà có thường xuyên tiếp xúc với văn nhà nước liên quan đến giá đất ban hành hàng năm hay khơng Có Khơng Giá đất Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất: ……………………………………………… …………triệu đồng/ m²; thời gian chuyển nhượng ngày…….tháng…….năm ……………………… giá chuyển nhượng loại đất tương tự thị trường: ……………………………………………………………… triệu đồng/ m²; Nếu bán bất động sản ơng bà ban với giá: …………………………………………………… ……… triệu đồng/ m²; Hương Sơn, ngày tháng Chủ sử dụng đất (ký ghi rõ họ tên) năm PHIẾU PHỎNG VẤN CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Tên chủ hộ:.……………………………………………………………… Địa chỉ:……… ……………………………………………………… Theo anh/chị, yếu tố sau ảnh hưởng đến giá đất nào? Không quan trọng Quan trọng Rất quan trọng STT Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Dân số Vị trí Độ rộng mặt tiền Quy hoạch Cơ sở hạ tầng Môi trường An ninh xã hội Pháp lý Theo anh/chị, yếu tố yếu tố ảnh hưởng đến giá đất? Mức độ ảnh hưởng nào? (quan trọng hay không quan trọng?) ……………………………………………………………… ………………… ………………… …… Chủ hộ Người vấn NGUYỄN THỊ HƯƠNG LAN ... huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2 016” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2015-2 016 Trên. .. giá mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2015-2 016 58 4.6 Đề xuất số giải pháp tăng cường quản lý giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn, huyện Phú. .. động giá đất Thị Trấn Hương Sơn giai đoạn 2015 - 2016 31 vii 3.3.5 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đất địa bàn Thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2015-2 016 31 3.3.6 Đề xuất số